房地產(chǎn)評(píng)估習(xí)題(市場(chǎng)法和收益法)

房地產(chǎn)評(píng)估習(xí)題(市場(chǎng)法和收益法)房地產(chǎn)評(píng)估習(xí)題(市場(chǎng)法和收益法)房地產(chǎn)評(píng)估習(xí)題(市場(chǎng)法和收益法)資料僅供參考文件編號(hào)：2022年4月房地產(chǎn)評(píng)估習(xí)題(市場(chǎng)法和收益法)版本號(hào)：A修改號(hào)：1頁次：1.0審核：批準(zhǔn):發(fā)布日期：房地產(chǎn)評(píng)估習(xí)題1.有一待估宗地G需評(píng)估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的6宗地，具體情況如下：上表中成交價(jià)的單位為：元/平方米。該城市地價(jià)指數(shù)表為：另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：當(dāng)容積率在之間時(shí)，容積率每增加，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加5%；超過時(shí)，超出部分的容積率每增長，單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加3%。對(duì)交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正，都是案例宗地與被估宗地比較，表中負(fù)號(hào)表示案例條件比待估宗地產(chǎn)差，正號(hào)表示案例宗地條件優(yōu)于被估宗地，數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。試根據(jù)以上條件，評(píng)估該宗地2005年的價(jià)值。解：（1）根據(jù)題意建立容積率地價(jià)指數(shù)表（如下表）容積率低價(jià)指數(shù)100105110115120125=100+100×5%[/]128=125+100×3%[（2）案例修正計(jì)算。評(píng)估價(jià)值=參照物價(jià)格×交易日期修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×土地狀況修正系數(shù)A：680×112/110×100/101×105/115×100/101=620元/平方米B：610×112/110×100/100×105/105×100/99=627元/平方米C：700×112/107×100/105×105/120×100/98=623元/平方米D：680×112/108×100/100×105/100×100/99=748元/平方米E：750×112/107×100/99×105/128×100/102=638元/平方米F：700×112/112×100/100×105/115×100/101=633元/平方米（3）評(píng)估結(jié)果案例D的值為異常值，應(yīng)予剔除。其他結(jié)果較為接近，取其平均值作為評(píng)估結(jié)果。因此，待估宗地G的評(píng)估結(jié)果為：(620+627+623+638+633)÷5=628(元/平方米)2.評(píng)估對(duì)象是一出租寫字樓，土地總面積為5300平方米，總建筑面積25000平方米，建筑層數(shù)為18層，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。該寫字樓的土地使用權(quán)于2000年4月1日以出讓的方式獲得，土地使用權(quán)年限為50年，寫字樓于2002年4月1日建成并開始出租，建筑物的耐用年限為60年。收集的有關(guān)資料如下：①租金按凈使用面積計(jì)算?？晒┏鲎獾膬羰褂妹娣e為15000平方米，占總建筑面積的60%，其余部分為大廳、公共過道、樓梯、電梯、公共衛(wèi)生間、大樓管理人員用房、設(shè)備用房等占用面積。②租金平均每月每平方米85元。③空置率年平均為10%，即出租率年平均為90%。④建筑物原值為4800萬元。⑤家具設(shè)備原值為420萬元，家具設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命平均為10年，殘值率為4%。⑥經(jīng)常費(fèi)用平均每月8萬元，包括工資、水電、供暖、維修、保潔、保安等費(fèi)用。⑦房產(chǎn)稅按年總收入的12%繳納，保險(xiǎn)費(fèi)按建筑物原值的3‰計(jì)算。⑧營業(yè)稅及附加為年總收入的%。經(jīng)估測(cè)，房地產(chǎn)的資本化率確定為8%。評(píng)估該寫字樓2005年4月1日的價(jià)值。解：(1)估算年有效總收入年有效總收入＝15000×85×12×90%＝1377（萬元）（2）估算年運(yùn)營成本①年經(jīng)常費(fèi)用＝8×12＝96（萬元）②房產(chǎn)稅＝1377×12%＝（萬元）③年折舊費(fèi)=原值（重置價(jià)）-（1-殘值率）/使用年限家具設(shè)備折舊費(fèi)=420×（1-4%）/10＝（萬元）④年保險(xiǎn)費(fèi)＝4800×3‰＝（萬元）⑤營業(yè)稅及附加＝1377×%＝（萬元）⑥年運(yùn)營成本＝96＋＋＋＋＝（萬元）（3）計(jì)算年純收益年純收益＝1377－＝（萬元）（4）確定房地產(chǎn)收益年限房地產(chǎn)收益年限＝土地使用權(quán)年限－開發(fā)建設(shè)期－房地產(chǎn)開始出租至評(píng)估基準(zhǔn)日的年數(shù)＝50-（8）計(jì)算房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值建筑物的單價(jià)＝×10000÷25000＝4772（元/平方米）（5）評(píng)估結(jié)果根據(jù)計(jì)算結(jié)果，經(jīng)分析確定評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)2005年4月1日的公允價(jià)值為萬元，約合每平方米建筑面積4772元。三、計(jì)算題1.評(píng)估對(duì)象在未來5年內(nèi)的預(yù)期收益分別為20萬元、22萬元、24萬元、25萬元、26萬元，資產(chǎn)從第6年到第10年每年的收益均保持在27萬元，第10年末資產(chǎn)擬轉(zhuǎn)讓，變現(xiàn)價(jià)值約為120萬元。假定折現(xiàn)率為10%，確定估測(cè)資產(chǎn)的價(jià)值參考答案解法（1）：逐年折現(xiàn)加和：=20×+22×08264+24

×+25×

+26×+27×+27×+27

×+27×

+27×+120

×=++++++++++=(萬元)=1

974

270(元)解法(2)：前5年逐年折現(xiàn)加和，后5年另算：評(píng)估值=20×+22×+24×+25×

+26×+27÷10%×[1-1÷(1+10%)]10-5×+120

×=1

974

270(元)2．被估企業(yè)預(yù)計(jì)未來5年的預(yù)期收益為10萬元、12萬元、15萬元、16萬元和20萬元，試估測(cè)企業(yè)整體價(jià)值。另外，假定被估企業(yè)從未來第6年開始，企業(yè)的年收益維持在20萬元水平，試估測(cè)企業(yè)在永續(xù)經(jīng)營下的整體價(jià)值。（假定折線率和本金化率分別為10%和11%）解：(1)企業(yè)整體價(jià)值==++++=(萬元)(2)企業(yè)永續(xù)經(jīng)營整體價(jià)值=+