城市規(guī)劃原理

宿遷市住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)情況調(diào)研報告

時間：4月23日

下午3點地點：1604會議室主講：董良輝

根據(jù)近期《關(guān)于開展宿遷市住宅小區(qū)建設(shè)調(diào)研工作的通知》精神，對市區(qū)部分住宅小區(qū)相關(guān)情況進行調(diào)研，調(diào)研小組主要對香榭里明珠、中通名仕嘉園、新園小區(qū)三期、天星花園、江山國際花園、華泰御花園、富康花園、金陵名府和歐洲花園9個小區(qū)的小區(qū)立面及環(huán)境問題、建設(shè)管理問題、園林綠化問題進行了專門調(diào)研，并給出相關(guān)意見和建議，現(xiàn)報告如下：第一部分

立面及環(huán)境問題調(diào)研

一、住宅小區(qū)立面及環(huán)境問題調(diào)研內(nèi)容概述

（一）建筑立面問題研究

建筑立面，指的是建筑和建筑的外部空間直接接觸的界面，以及其展現(xiàn)出來的形象和構(gòu)成的方式，或稱建筑內(nèi)外空間界面處的構(gòu)件及其組合方式的統(tǒng)稱，建筑立面分為建筑外立面和建筑內(nèi)立面。建筑立面通常作為建筑主體的主要表現(xiàn)手法之一，一般情況人們對建筑物的感知都是由立面反映出來的，所以一個建筑物的成與敗、好與壞以及人們對建筑物的認同，通常都是由建筑立面起著決定性作用。建筑立面是建筑物的外衣，是直接反映建筑物優(yōu)劣的一種外在表現(xiàn)，決定一個住宅小區(qū)的存在價值。我們應因地制宜進行各種立面風格的運用，絕不能全套照搬照套，根據(jù)住宅小區(qū)的地理位置和周邊的環(huán)境，制訂出合適的建筑立面，這樣才能使住宅小區(qū)建筑立面與周圍景觀相協(xié)調(diào)，對豐富城市內(nèi)涵、優(yōu)化城市環(huán)境、提升城市品位有著非常重大的意義。

住宅小區(qū)建筑立面設(shè)計原則：單個建筑立面必須與社區(qū)整體形象相適應，住宅小區(qū)建筑立面必須與社區(qū)所追求的文化、概念、生活理念相吻合，必須以綠化、環(huán)保為基礎(chǔ)，必須以適應人居環(huán)境為基礎(chǔ)，既要與城市建設(shè)的大環(huán)境相適應，又要彰顯自己的個性特色。

住宅小區(qū)建筑立面發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢：從現(xiàn)階段看，功能型、美觀型的建筑立面是市場主流，個性化、藝術(shù)化的建筑立面初露端倪，綠色、環(huán)保建筑立面是建筑業(yè)之發(fā)展趨勢，智能化建筑立面蓄勢待發(fā)，將成下一代建筑的市場主流，新材料、新技術(shù)的運用是現(xiàn)代建筑業(yè)之發(fā)展方向，節(jié)能型建筑立面是現(xiàn)階段建筑業(yè)關(guān)注之焦點，是下一代建筑的努力方向。

調(diào)查小區(qū)建筑立面問題綜述

1、建筑立面風格，色彩的環(huán)境協(xié)調(diào)性調(diào)研

根據(jù)調(diào)查，各小區(qū)的立面風格多樣，外墻色彩也不盡相同，但基本上能與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。

2、建筑外立面廣告協(xié)調(diào)性調(diào)研

目前只有入住率比較高的小區(qū)才存在建筑外立面廣告，而像香榭里明珠等在建的小區(qū)目前還沒有外立面廣告。但是，外立面廣告沒有進行統(tǒng)一規(guī)劃，較為凌亂，影響了街區(qū)形象。

3、建筑外立面裝飾材質(zhì)調(diào)研

目前外立面裝飾材質(zhì)主要有兩種：一為貼磚，二為外墻乳膠漆。

4、建筑設(shè)備構(gòu)、配件的外立面處理問題調(diào)研。

各小區(qū)基本上能做到空調(diào)機位統(tǒng)一規(guī)劃，但個別小區(qū)仍存在無空調(diào)機位而住戶凌亂掛機的現(xiàn)象。

（二）小區(qū)出入口景觀協(xié)調(diào)性研究

住宅小區(qū)的出入口是小區(qū)給人們的第一印象，在設(shè)計住宅小區(qū)出入口時，必須考慮住宅小區(qū)面積、人流量、地理位置、周圍景觀特點及安全管理等因素。如果設(shè)計不合理，就會造成人流擁擠或安全性不高不利于管理，從而影響了小區(qū)的整體形象。二、住宅小區(qū)立面及環(huán)境問題調(diào)研結(jié)果及分析

（一）中通名仕嘉苑

中通名仕嘉苑位于宿豫新區(qū)，東至江山大道，南至恒山路，總占地120畝，總建筑面積11.27萬平方米。由北京中外建筑設(shè)計有限公司設(shè)計。

1、建筑立面風格，色彩的環(huán)境協(xié)調(diào)性

建筑單體為現(xiàn)代風格，借用一些歐陸風格的元素加以簡化，整體造型簡潔大方，色彩明亮，體現(xiàn)清新亮麗的特色，給人以耳目一新的感覺，外墻顏色以灰色為主，白色為輔，與周圍的景觀融為一體。

2、建筑外立面廣告協(xié)調(diào)性

小區(qū)的門面商鋪上設(shè)有專門的廣告位，其他地方均沒有任何的廣告，簡潔大方。

3、建筑外立面裝飾材質(zhì)

外立面裝飾材質(zhì)為半地下車庫層到四層為灰色飾面磚，以上各層為白色乳膠漆外墻。

4、建筑設(shè)備構(gòu)、配件的外立面處理問題

有專門的太陽能熱水器放置位置，外墻也設(shè)有專門的空調(diào)機位。

5、小區(qū)出入口景觀協(xié)調(diào)性

主入口簡潔大方，景觀綠化恰到好處，整體協(xié)調(diào)性很好。

（二）江山國際花園

該小區(qū)位于宿豫新區(qū)，西臨江山大道，北靠井岡山路，南至韶山路，東至黃浦江路?？傆玫?76.8畝。

1、建筑立面風格，色彩的環(huán)境協(xié)調(diào)性

小區(qū)建筑單體為現(xiàn)代風格，整體造型簡潔大方，外墻顏色主要為褐色和白色。

2、建筑外立面廣告協(xié)調(diào)性

該小區(qū)無外立面廣告。

3、建筑外立面裝飾材質(zhì)

建筑單體外立面裝飾材質(zhì)為飾面磚和白色乳膠漆。

4、建筑設(shè)備構(gòu)、配件的外立面處理問題

太陽能熱水器顯得比較凌亂，外墻設(shè)有專門的空調(diào)機位。

5、小區(qū)出入口景觀協(xié)調(diào)性

小區(qū)主入口景觀設(shè)計新穎,顯得典雅、清秀，協(xié)調(diào)性較好。

（三）香榭里明珠

該小區(qū)位于老城區(qū)，東至運河南路，南至衛(wèi)生路?？傉嫉?0555平方米，總建筑面積77570平方米。

1、建筑立面風格，色彩的環(huán)境協(xié)調(diào)性

整體適型簡潔大方，灰色為輔，與周圍的景觀融為一體，外墻顏色以白色為主。

2、建筑外立面廣告協(xié)調(diào)性

該小區(qū)暫無外立面廣告。

3、建筑外立面裝飾材質(zhì)

底層車庫層和一層為飾面磚，以上各層為白色乳膠漆外墻。

4、建筑設(shè)備構(gòu)、配件的外立面處理問題

統(tǒng)一裝配太陽能熱水器，外墻沒有專門的空調(diào)機位。

5、小區(qū)出入口景觀協(xié)調(diào)性

出入口均沒有作任何景觀。

（四）華泰御花園

該小區(qū)位于市府新區(qū)，北至太湖路，南至微山湖路，東臨豪域西巷，西靠萬源西巷。總用地127.92畝，總建筑面積71045.32平方米。

1、建筑立面風格，色彩的環(huán)境協(xié)調(diào)性

小區(qū)建筑風格為傳統(tǒng)風格，平屋頂，整體顯得簡單大方，外墻顏色以淡紅色和白色。

2、建筑外立面廣告協(xié)調(diào)性

只有一些條幅廣告，與建筑立面不是很協(xié)調(diào)。

3、建筑外立面裝飾材質(zhì)

建筑單體外立面裝飾材質(zhì)為飾面磚和白色乳膠漆。

4、建筑設(shè)備構(gòu)、配件的外立面處理問題

小區(qū)太陽能熱水器顯得比較凌亂,外墻設(shè)有專門的空調(diào)機位。

5、小區(qū)出入口景觀協(xié)調(diào)性

小區(qū)門牌設(shè)計不合理，不顯眼，但整體協(xié)調(diào)性良好。

（五）富康花園

該小區(qū)位于市府新區(qū)，南至洞庭湖路，北至太湖路，小區(qū)沿富康大道兩側(cè)建設(shè)?？傉嫉孛娣e9.08公頃，總建筑面積11.68萬平方米。由上海大德建筑設(shè)計咨詢有限公司設(shè)計。

1、建筑立面風格，色彩的環(huán)境協(xié)調(diào)性

小區(qū)建筑單體現(xiàn)代風格，坡屋頂，整個建筑簡單大方，清新明了，外墻顏色為深灰色、紅褐色和白色搭配。

2、建筑外立面廣告協(xié)調(diào)性

只有一些條幅廣告，與建筑立面不是很協(xié)調(diào)。

3、建筑外立面裝飾材質(zhì)

建筑單體外立面裝飾材質(zhì)為飾面磚和白色乳膠漆。

4、建筑設(shè)備構(gòu)、配件的外立面處理問題

小區(qū)統(tǒng)一設(shè)置太陽能熱水器，外墻設(shè)有專門的空調(diào)機位。

5、小區(qū)出入口景觀協(xié)調(diào)性

小區(qū)主入口簡潔，景觀協(xié)調(diào)性較好。

（六）新園小區(qū)三期

該小區(qū)位于市府新區(qū)。

1、建筑立面風格，色彩的環(huán)境協(xié)調(diào)性

小區(qū)建筑風格傳統(tǒng)，沒有什么特別之處，外墻顏色以粉紅色為主。

2、建筑外立面廣告協(xié)調(diào)性

該小區(qū)暫無外立面廣告。

3、建筑外立面裝飾材質(zhì)

建筑單體外立面裝飾材質(zhì)為乳膠漆。

4、建筑設(shè)備構(gòu)、配件的外立面處理問題

小區(qū)太陽能熱水器放置比較凌亂，外墻設(shè)有專門的空調(diào)機位,但仍有個別空調(diào)亂掛。

5、小區(qū)出入口景觀協(xié)調(diào)性

小區(qū)主入口簡潔，景觀協(xié)調(diào)性一般。

（七）天星花園

該小區(qū)位于宿遷經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，南至青島路，北至威海路，東臨人民大道，西靠發(fā)展大道?？傉嫉?9畝，總建筑面積97655平方米。

1、建筑立面風格，色彩的環(huán)境協(xié)調(diào)性

小區(qū)建筑風格為傳統(tǒng)風格，坡屋頂，外墻顏色以暖黃色為主,灰色為輔。

2、建筑外立面廣告協(xié)調(diào)性

該小區(qū)還無外立面廣告。

3、建筑外立面裝飾材質(zhì)

建筑單體外立面裝飾材質(zhì)為乳膠漆外墻。

4、建筑設(shè)備構(gòu)、配件的外立面處理問題

小區(qū)太陽能熱水器放置比較凌亂，外墻設(shè)有專門的空調(diào)機位，但仍有個別空調(diào)亂掛。

5、小區(qū)出入口景觀協(xié)調(diào)性

小區(qū)出入口為對稱式結(jié)構(gòu)，與周邊景觀協(xié)調(diào)性較好。

（八）金陵名府

該小區(qū)位于市府新區(qū)，南至洞庭湖路，北至微山湖路，東臨人民大道，西靠發(fā)展大道，總建筑面積109166平方米。

1、建筑立面風格，色彩的環(huán)境協(xié)調(diào)性

小區(qū)建筑單體為現(xiàn)代風格，坡屋頂，整體簡潔大方，外墻顏色主要為粉紅色和白色。

2、建筑外立面廣告協(xié)調(diào)性

該小區(qū)還無外立面廣告。

3、建筑外立面裝飾材質(zhì)

建筑單體外立面裝飾材質(zhì)為飾面磚和白色乳膠漆。

4、建筑設(shè)備構(gòu)、配件的外立面處理問題

小區(qū)太陽能熱水器顯得比較凌亂，外墻設(shè)有專門的空調(diào)機位。

5、小區(qū)出入口景觀協(xié)調(diào)性

小區(qū)主入口正對小區(qū)幼兒園側(cè)立面，未作任何裝飾。

（九）歐洲花園

該小區(qū)位于宿遷經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，東靠古黃河，西接富康大道，南臨廈門路，北接規(guī)劃道路?？傉嫉孛娣e22.78公頃，總建筑面積25.41萬平方米。由香港和華建筑與規(guī)劃設(shè)計有限公司設(shè)計。

1、建筑立面風格，色彩的環(huán)境協(xié)調(diào)性

建筑立面風格充分體現(xiàn)建筑簡約、質(zhì)樸、大方、細膩的特點，以西班牙風格為主要導向，外觀采用坡屋頂，裝飾陽臺等為造型要求，細節(jié)的開門、開窗及鐵藝欄桿都采用特殊式樣，陽臺局部外挑以形成活躍的元素，豐富整個外立面效果。墻裙部分為淺粉紅色，墻裙腰線以上為淺米黃色。

2、建筑外立面廣告協(xié)調(diào)性

該小區(qū)還無外立面廣告。

3、建筑外立面裝飾材質(zhì)

墻裙部分為天然石材貼面，墻裙以上部分為外墻涂料。

4、建筑設(shè)備構(gòu)、配件的外立面處理問題

太陽能熱水器顯得比較凌亂，外墻設(shè)有專門的空調(diào)機位。

5、小區(qū)出入口景觀協(xié)調(diào)性

小區(qū)主入口未施工，次入口已經(jīng)完成，基本協(xié)調(diào)。

三、住宅小區(qū)立面及環(huán)境存在問題及建議措施

（一）加強規(guī)劃審查力度，增加規(guī)劃評審條件

在小區(qū)規(guī)劃方案審查時，建議增加建筑立面風格、建筑立面色彩、建筑外立面裝飾材質(zhì)、建筑設(shè)備構(gòu)配件外立面處理的效果圖審查，確定是否與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，是否與住宅小區(qū)的規(guī)劃主題相符合。

（二）加強城市街區(qū)控制性詳細規(guī)劃編制的深度

建議編制城市片區(qū)控制性詳細規(guī)劃時，對街區(qū)建筑風格及色彩等景觀的設(shè)計要求進一步深化、細化，增加控制性詳細規(guī)劃對規(guī)劃審批及城市建設(shè)的指導作用。這樣每一個街道的風格和色彩都能統(tǒng)一，整個城市就會整齊，更有品位。

（三）加強與其他相關(guān)單位的溝通、協(xié)作

住宅小區(qū)外立面廣告不僅僅利用住宅小區(qū)外立面做廣告宣傳，更關(guān)系到一個住宅小區(qū)的形象甚至是一個街區(qū)的形象。所以在住宅小區(qū)外立面上設(shè)置廣告也要像其他的路面廣告一樣，需要規(guī)劃部門會同城管以及其他相關(guān)部門，對住宅小區(qū)外立面廣告放置進行審定，確保在住宅小區(qū)外立面廣告設(shè)置與周邊景觀的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

第二部分

建設(shè)管理問題調(diào)研

一、當前我市住宅小區(qū)建設(shè)管理現(xiàn)狀

（一）小區(qū)住宅布局朝向與通風采光情況

我市的住宅以正面朝南為主，起居室、臥室及廚房均有自然采光，房內(nèi)空氣南北對流，起居室以居南為多，自然通風較好。但由于部分小區(qū)沿街位置建有門面房，影響了附近的住宅采光通風效果，并且部分門面房建成后經(jīng)營飯店，造成油煙、噪音污染，降低了小區(qū)居民環(huán)境和生活質(zhì)量，給物業(yè)管理也帶來了很大難度，居民投訴不斷；同時，由于地下室外墻開窗高度受限制，造成各車庫（儲藏室）空氣對流不暢，采光通風效果較差。（見表1）

（二）建筑立面裝飾及小區(qū)環(huán)境配套經(jīng)濟成本情況

當前，我市住宅小區(qū)的立面裝飾和環(huán)境配套，整體水平比建市之初有了較大提高，但與我市“生態(tài)型，園林式”城市發(fā)展目標仍有很大差距，主要存在以下幾點問題：一是部分小區(qū)建筑立面與其所在街區(qū)的外觀整體不一致，例如本次調(diào)研的華泰御花園小區(qū)外觀顏色為潛水紅色，小區(qū)剛剛交付使用不久，但卻給人以使用多年的老、舊小區(qū)印象，與楚街的街區(qū)的整體仿古色彩及不協(xié)調(diào)；又如市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)青華花苑、富豪現(xiàn)代城項目的外觀立面裝飾與義烏國際商城的外觀色彩對比也不相適應，顏色差異較大，沒有形成“霸王舉鼎”CBD商圈主題風格。二是部分小區(qū)建筑立面裝飾投入的成本不高，基本上停留在20元/平方米以內(nèi)，使用的外墻涂料價格過低、檔次不高外觀顏色持續(xù)壽命較短，如府苑小區(qū)商住樓交付使用僅6年，外墻就已破舊脫落，在2006年的迎接建市十周年活動中就重新粉刷了一遍。三是住宅小區(qū)的環(huán)境配套成本差距較大，如本次調(diào)研的9個小區(qū)中最高的中通名士嘉苑投入的環(huán)境配套成本為210元/平方米，最低的天星花園投入的環(huán)境配套成本僅為91元/平方米，二者投入成本相差較大，從而在一定程度上影響了小區(qū)的環(huán)境效果。

表1

9個住宅小區(qū)布局朝向與通風采光情況表

小區(qū)名稱

朝向

采光通風

中通名仕嘉苑

正面向南

起居室以南居多，采光通風較好

江山國際花園

正面向南

戶型多采用大開間、小進深，采光通風較好

香榭里明珠

正面向南

采用全明房間布置，采光通風良好

華泰御花園

正面向南

采用房間全明布置，采光通風良好

富康花苑

正面向南

采用房間全明布置，采光通風較好

新園小區(qū)三期

正面向南

全部采用南廳方案，采光通風良好

天星花園

正面向南

全部采用南廳方案，采光通風較好

金陵名府

正面向南

采用房間全明布置，采光通風較好

歐洲花園

正面向南

采用房間全明布置，光通風較好

表2

9個住宅小區(qū)建筑立面裝飾成本

小區(qū)名稱

建筑立面裝飾成本（元/㎡）

中通名仕嘉苑

30

江山國際花園

25

香榭里明珠

20

華泰御花園

17

富康花苑

19

新園小區(qū)三期

15

天星花園

17

金陵名府

21

歐洲花園

18

表3

9個住宅小區(qū)環(huán)境配套成本

小區(qū)名稱

配套成本(元/㎡）

中通名仕嘉苑

210

江山國際花園

170

香榭里明珠

未啟動建設(shè)

華泰御花園

121

富康花苑

134

新園小區(qū)三期

113

天星花園

91

金陵名府

140

歐洲花園

118（三）施工質(zhì)量及新技術(shù)與新材料的節(jié)能運用情況。

1、建筑施工質(zhì)量情況。在住宅小區(qū)的建設(shè)中開發(fā)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理五方責任主體均能夠按照法律規(guī)范賦予的責任嚴格履行職責，加強質(zhì)量和責任意識；在小區(qū)的單位工程、分部工程的驗收程序上均能夠按照GB50300-2001標準執(zhí)行，并做好技術(shù)檔案和施工管理資料歸集。自2006年6月1日我局下發(fā)《宿遷市住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理辦法（試行）》的通知以來，各住宅小區(qū)均能按照文件要求執(zhí)行分戶驗收制度，為提高工程質(zhì)量、減少了質(zhì)量投訴率，取得了一定的成績。目前，我市商品住宅還存在墻體裂紋、樓板裂縫和屋面、地面、外墻、門窗滲漏等建筑工程質(zhì)量通病，特別是部分施工單位執(zhí)行《關(guān)于印發(fā)宿遷市住宅工程質(zhì)量通病防治剛性措施的通知》(宿建發(fā)〔2005〕246號)不力。

2、建筑節(jié)能和新技術(shù)、新材料的運用情況。按照《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》（建設(shè)部令第143號）、《江蘇省民用建筑熱環(huán)境與節(jié)能設(shè)計標準》（DB32/478-2001）、《關(guān)于公布2006年度建設(shè)領(lǐng)域強制推廣、推廣、限制、淘汰技術(shù)成果通知》（宿建發(fā)[2006]12號）等文件要求，自2005年9月以來，我市施工圖審查機構(gòu)對民用建筑和公共建筑圖紙的建筑節(jié)能實行強制審查，2005年9月以后建設(shè)的小區(qū)都達到了節(jié)能50％的要求。本次調(diào)研的9個小區(qū)，總的施工圖審查面積為635130平方米，節(jié)能建筑面積是282624平方米，經(jīng)計算，總的節(jié)能建筑占總建筑的44.50％（有6個小區(qū)在2005年9月之前已進行圖紙審查）。（詳見附表）

表4

9個住宅小區(qū)節(jié)能建筑比較分析表

編號

小區(qū)名稱

節(jié)能建筑面積/m2

總建筑面積/m2

節(jié)能建筑所占比例/%

1

香榭里明珠

58801

58801

100

2

中通名仕嘉苑

67053

92053

72.84

3

新園小區(qū)三期

0

57240

0

4

天星花園

0

61485

0

5

江山國際花園

88732

131375

67.54

6

華泰御花園

0

18993

0

7

富康花園

0

60000

0

8

金陵名府

33888

76557

44.27

9

歐洲花園

34150

78626

43.43

10

合計

282624

635130

44.5

表5

當前我市新技術(shù)和新材料運用情況表

序號

技術(shù)分類

新材料和新技術(shù)

運用情況

1

建筑

材料

非粘土質(zhì)新型墻體材料

運用較好

2

聚丙烯纖維在混凝土及砂漿中的運用

運用一般

3

住宅產(chǎn)業(yè)化配套技術(shù)

戶用智能化多功能配線箱

運用一般

4

小區(qū)安保設(shè)施

運用較好

5

小區(qū)亮化

運用一般

6

建筑

節(jié)能技術(shù)

復合型保溫砂漿外墻外保溫技術(shù)

運用較好

7

XPS保溫板外墻外保溫技術(shù)

運用較好

8

噴涂改性硬質(zhì)聚氨酯泡沫塑料屋面保溫防水技術(shù)

運用一般

9

復合排氣排水植被屋面技術(shù)

運用較差

由統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，我市的住宅小區(qū)在節(jié)能上還存在以下問題：

1、各住宅小區(qū)設(shè)計節(jié)能率不高，僅僅達到50%的節(jié)能目標線，各設(shè)計單位推廣使用新技術(shù)、新材料積極性不高。

2、部分開發(fā)企業(yè)節(jié)能意識不強，在住宅小區(qū)建設(shè)中普遍采用保溫砂漿、聚苯板等中低檔節(jié)能保溫材料，高品位、高性能、高檔次的節(jié)能材料在我市沒有得到廣泛使用。

（四）小區(qū)道路及停車場配置情況

經(jīng)調(diào)研9個住宅小區(qū)都能夠嚴格按照規(guī)劃方案建設(shè)區(qū)內(nèi)道路和停車場，但仍存在以下問題：一是多數(shù)小區(qū)選擇在各棟住宅半地下室配置停車庫，很少采用集中地下車庫。二是小區(qū)內(nèi)道路沒有統(tǒng)一的設(shè)計標準，如金陵名府小區(qū)的樓幢之間道路僅為1.5米，嚴重影響了小汽車出入。

表6

9個住宅小區(qū)道路及停車場配置情況表

序號

小區(qū)名稱

道路情況

停車場配置

1

香榭里明珠

小區(qū)內(nèi)主要道路路幅寬6米，其它次要道路寬4米，入戶道路2.5米，人行小徑1.5米

按人車分流的原則，小區(qū)采用地面停車與地下停車相結(jié)合的方式

2

中通名仕嘉苑

小區(qū)道路采用人車分流的交通體系，總體規(guī)劃采用便捷的環(huán)形主交通形式

住宅的院落布置半地下汽車庫，車行出入口附近設(shè)臨時訪客停車位，公共建筑按規(guī)范規(guī)定設(shè)置地面停車

3

新園小區(qū)三期

小區(qū)東側(cè)設(shè)置有2個出入口，交通便利

車庫面積12400平方米，其中小車庫面積5260平方米。

4

天

星

花

園

小區(qū)道路能很好的聯(lián)系每棟住宅及附屬設(shè)施，方便出行

小區(qū)內(nèi)設(shè)有半地下停車庫

5

江山國際花園

機動車道兼顧消防之用，并連接至各幢住宅，交通便捷，機非分行，安全實用。所有車輛出入口流線清晰明確，各轉(zhuǎn)彎處按照視距三角形要求設(shè)置，以保障行車安全。

機動車停車考慮地面停車架空層室內(nèi)停車結(jié)合的方式，小區(qū)可泊車350輛。車輛停放以組團為基本單位分別存放，為了創(chuàng)造更好的環(huán)境景觀，中心組團不設(shè)置架空層汽車庫。

6

富康花苑

小區(qū)主干道為6米寬，兼消防通道、消防環(huán)路4米寬，樓道前路3米寬。

小區(qū)內(nèi)設(shè)有集中半地下停車庫，層高為3米，其中地面上1.6米，地面下1.4米。

7

金陵名府

小區(qū)道路能很好的聯(lián)系每棟住宅及附屬設(shè)施，方便出行

小區(qū)內(nèi)設(shè)有地下停車庫

8

歐洲花園

道路系統(tǒng)的設(shè)計采用外圍使機動車道，內(nèi)部是步行景觀路，步行景觀路均滿足消防、搬家車輛的需求。

小區(qū)內(nèi)的多層住宅、Townhouse及別墅均在首層設(shè)有機動車及自行車庫，在高層區(qū)地下設(shè)有地下停車場

9

華泰御花園

小區(qū)道路是區(qū)內(nèi)的干道，道路

寬度6m，部分有2m寬的單邊人行道

停車設(shè)施以停車場與停車庫相結(jié)合，規(guī)劃以0.3輛/戶計算，共248個車位

（五）小區(qū)配套及管理情況

1、公共設(shè)施的維護情況。一是市區(qū)收取維修基金的住宅小區(qū)，上下水管道、落水管、綠化、路燈、排污管道等公共設(shè)施設(shè)備在保修期范圍內(nèi)的由開發(fā)企業(yè)負責，超過保修期的有全體業(yè)主通過業(yè)主大會形式使用維修基金進行修理。但一些在2004年之前建成的住宅小區(qū)由于沒有收取維修基金或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)離宿，致使一些公共設(shè)施損壞無法修復。如恒佳花園小區(qū)沒有收取維修基金，自2003年未建成交付使用后開發(fā)商離宿到外地經(jīng)營，在使用過程中小區(qū)內(nèi)的圍欄、大門、綠化、排水管道都不同程度的遭到損壞，至今無人過問，業(yè)主找不到開發(fā)企業(yè)，就要求物業(yè)管理企業(yè)進行維修，而物業(yè)企業(yè)是根據(jù)《物業(yè)委托合同》約定提供相應服務(wù)的，收取的物業(yè)服務(wù)費用中不包含這些內(nèi)容，無責任、也無資金進行修復，造成物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間扯皮、推諉加深了物業(yè)管理矛盾。二是小區(qū)內(nèi)供電設(shè)施設(shè)備無人接管。按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第52條規(guī)定，“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責任?！倍ㄟ^調(diào)查的天星花園、歐洲花園等9個住宅小區(qū)的供電設(shè)施設(shè)備供電部門都沒有進行接管。三是部分小區(qū)無休閑娛樂設(shè)施、無健身器材或場地，如華泰御花苑、富康花園、新園小區(qū)等。

2、環(huán)衛(wèi)配套設(shè)施及管理情況。一是部分小區(qū)內(nèi)果殼箱較少，公共部位垃圾箱（房）未建立，或雖有部分環(huán)衛(wèi)設(shè)施、設(shè)備，但更新和改造緩慢，外觀破舊不堪，影響小區(qū)美觀。本次調(diào)查的9個住宅小區(qū)中有7個沒有配備果殼箱，分別是：歐洲花園、金陵名府、天星花園、新園小區(qū)三期、富康花苑、香榭里明珠、華泰御花園。二是部分小區(qū)無公廁，沒有能夠解決廣大群眾“如廁問題”。

3、小區(qū)技防設(shè)施及公共秩序管理情況。一是部分老小區(qū)由于建設(shè)早、起點低，沒有將安裝紅外線周界報警、電子巡更等技防設(shè)施納入小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，給后期小區(qū)的治安及公共秩序管理帶來很大難度，在一定程度上影響了我市“平安宿遷”創(chuàng)建。自2006年下半年起，市建設(shè)局專門制訂了《宿遷市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理細則》，將住宅小區(qū)技防設(shè)施作為建設(shè)工程竣工驗收備案的必要條件，對不按照標準安裝技防設(shè)施房地產(chǎn)開發(fā)項目，一律不予竣工驗收備案，目前市區(qū)建成交付的住宅小區(qū)都能夠按規(guī)定安裝技防設(shè)施設(shè)備。二是部分物業(yè)小區(qū)保安人員未經(jīng)過專門培訓，專業(yè)知識水平較弱。同時，一些小區(qū)內(nèi)的公共秩序管理水平有待改善。三是居民安全防范意識較差，時有因門窗未關(guān)好、防盜措施不到位引發(fā)被偷盜事件時有發(fā)生。

4、郵政報箱配套情況。目前，市區(qū)51個住宅小區(qū)中有85%的小區(qū)沒有安裝郵報箱，給廣大業(yè)主訂閱報刊、雜志、通信帶來諸多不便。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)有部分業(yè)主，在小區(qū)墻體上隨意安裝郵報箱，這種行為既影響了小區(qū)整體美觀，也破壞了小區(qū)整體形象。在本次調(diào)查中只有中通名仕嘉苑為每個業(yè)主配備了郵報箱。

5、小區(qū)市政管線配套情況。一是市區(qū)大部分住宅小區(qū)內(nèi)的市政施工多數(shù)是由開發(fā)企業(yè)自行指派施工企業(yè)建設(shè)，在施工過程中多數(shù)沒有專業(yè)的監(jiān)理進行監(jiān)督，工程質(zhì)量難以保障，如金陵名府小區(qū)西大門內(nèi)側(cè)的道路坑洼不齊、路面有許多小孔、工藝粗糙，與市政府提出的“精品、精細、精心”要求相差甚遠。二是每個小區(qū)的市政設(shè)施配套差異較大，沒有統(tǒng)一的標準。如富康花苑小區(qū)的路牙沿使用淘汰產(chǎn)品，檔次較低，僅交付使用4個多月就出現(xiàn)破損現(xiàn)象。而和該小區(qū)一路之隔的華泰御花園使用的花崗巖路牙石，在檔次和品位上就有明顯提升。三是部分小區(qū)內(nèi)的有線電視、電話、寬帶檢查井沒有整合歸并，出現(xiàn)“各自為政”局面、私拉亂接現(xiàn)象嚴重，影響小區(qū)整體美觀。如電信、網(wǎng)通、鐵通、聯(lián)通寬帶在一個小區(qū)內(nèi)都各自建設(shè)管道為客戶安裝線路。四是我市目前對住宅小區(qū)內(nèi)的市政基礎(chǔ)配套建設(shè)還沒有專門的地方標準，從而造成“管理真空”。

（六）沿街室外路面鋪設(shè)情況

通過對中通名仕嘉苑等9個住宅小區(qū)的沿街路面調(diào)查發(fā)現(xiàn)（香榭里明珠尚未鋪設(shè)、富康花苑為綠化帶），鋪設(shè)花崗巖的有6家，占85.71%，分別是中通名仕嘉苑、華泰御花園、天星花園、金陵名府、歐洲花園；鋪設(shè)彩色釉磚為新園小區(qū)三期，占14.29%。從調(diào)研結(jié)果來看，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本上都能夠嚴格執(zhí)行《關(guān)于公布2006年度建設(shè)領(lǐng)域強制推廣、推廣、限制、淘汰技術(shù)成果通知》（宿建發(fā)[2006]12號）文件，沿街室外路面多選用石材鋪裝。

表7

9個住宅小區(qū)沿街室外鋪設(shè)情況

小區(qū)名稱

色彩

用材

材質(zhì)

中通名仕嘉苑

草綠色

花崗巖

較好

江山國際花園

草綠色

人造花崗巖

較好

香榭里明珠

未鋪設(shè)

華泰御花園

灰色

花崗巖

較好

富康花苑

綠化帶

新園小區(qū)三期

黃色和白色

釉面磚

普通

天星花園

灰色

花崗巖

較好

金陵名府

紅色和灰色

花崗巖和水磨石地磚

普通

歐洲花園

紅色

花崗巖

較好

二、住宅小區(qū)建設(shè)管理的現(xiàn)行政策導向

（一）國務(wù)院《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十二條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；

2、城市規(guī)劃設(shè)計條件；

3、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

4、基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

5、項目拆遷補償、安置要求。

（二）國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第五十二條規(guī)定：供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責任。

（三）建設(shè)部《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》第十七條規(guī)定：建設(shè)單位應當按照建筑節(jié)能政策要求和建筑節(jié)能標準委托工程項目的設(shè)計。第十八條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當將所售商品住房的節(jié)能措施、圍護結(jié)構(gòu)、保溫隔熱性能指標等基本信息在銷售現(xiàn)場顯著位置予以公示，并在《住宅使用說明書》中予以載明。

（四）市建設(shè)局《宿遷市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理細則（試行）》第五條規(guī)定：建設(shè)工程辦理竣工驗收備案應當提交下列文件：規(guī)劃、消防、環(huán)保、城管、園林、市政、房管、供電、供水、通訊、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督和城建檔案等部門的驗收合格文件。

三、進一步加強我市住宅小區(qū)建設(shè)管理的工作建議

（一）盡快制定出臺我市住宅小區(qū)市政配套標準。針對當前我市住宅小區(qū)內(nèi)外市政設(shè)施配套存在的問題，建議將住宅小區(qū)的市政配套標準納入市級居住小區(qū)指標體系，其中規(guī)劃部門負責小區(qū)市政設(shè)施配套總體方案的審核；建設(shè)部門負責住宅小區(qū)市政設(shè)施配套的施工圖審查、質(zhì)量監(jiān)督、工程驗收備案，并將《住宅小區(qū)市政施工圖審查批準書》做為商品房預售的前置條件，對達不到要求的房地產(chǎn)開發(fā)項目不予發(fā)放商品房預售許可證。這樣有利于保證小區(qū)的市政配套質(zhì)量，提升住宅小區(qū)的品位，更有利于住宅小區(qū)的后期物業(yè)管理，可以有效地避免因基礎(chǔ)設(shè)施配套問題而引發(fā)的物業(yè)管理矛盾。

（二）進一步加強住宅小區(qū)的竣工備案驗收管理。規(guī)劃、消防、環(huán)保、城管、園林、市政、供電、供水等部門要各盡其責，針對性的查找當前我市在住宅小區(qū)竣工備案驗收管理中的盲點和薄弱環(huán)節(jié)，廣泛聽取開發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)、小區(qū)住戶意見，將合理化建議納入《宿遷市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理細則（試行）》文件，對該文件加以補充完善。

（三）控制較小地塊的審批，建設(shè)規(guī)模住宅小區(qū)。據(jù)統(tǒng)計2006年市區(qū)出讓的38宗4307.7畝土地中，在50畝以下的地塊共有18宗413.61畝，僅占當年出讓土地面積的9.6%，其中宿豫區(qū)50畝以下的地塊就有8宗162.65畝，占該區(qū)當年出讓土地的12.87%。這些小型地塊的開發(fā)建設(shè)在規(guī)模不能夠形成較大生活社區(qū)，一定程度上已經(jīng)影響了人口向中心城市聚集，既加大了后期的物業(yè)管理難度，也為“平安宿遷”創(chuàng)建留下了安全隱患。

（四）大力推廣新技術(shù)、新材料在住宅小區(qū)的運用。今后一段時間，我市要進一步引導各設(shè)計單位樹立推廣使用新技術(shù)、新材料的緊迫感和責任感；進一步加大宣傳，切實提高各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自主節(jié)能意識，在住宅小區(qū)建設(shè)中大力推廣使用高品位、高性能、高檔次的節(jié)能保溫材料。

第三部分

園林綠化問題調(diào)研

居住區(qū)綠化是城市綠化的重要組成部分，是改善城市生態(tài)環(huán)境中的重要環(huán)節(jié)。它最接近廣大居民，與居民日常生活關(guān)系最為密切，對提高居民生活環(huán)境質(zhì)量，增進居民的身心健康至關(guān)重要。

一、我市住宅小區(qū)綠化現(xiàn)狀

近年來，在市規(guī)劃、建設(shè)、園林等部門和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同努力下，城市居民小區(qū)規(guī)劃建設(shè)和管理方面也取得初步成效，特別是居住區(qū)的綠地率、綠化覆蓋率等指標大幅提高。

1、小區(qū)綠化建設(shè)成績明顯。建市以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進入健康快速發(fā)展階段，尤其是居住小區(qū)綠化建設(shè)更為人們所重視。中通名仕嘉苑、江山國際花園、金陵名府等小區(qū)內(nèi)園林景觀主景突出，小品豐富，造景水平相對精細，地形處理、植物配置較為合理，總體效果較好，能夠給人以舒適、愉悅的感受，較為人性化，景觀設(shè)計均好性突出，體現(xiàn)了現(xiàn)代住宅小區(qū)的發(fā)展方向。目前，全市共有省級園林式居住小區(qū)4家，市級綠化達標居住區(qū)16家。

2、小區(qū)植物配置趨于合理。江山國際花園、金陵名府等居住小區(qū)植物配置能注重其層次的搭配，利用喬灌、地被的混合配置出高、中、低、地被層四個層次，再進行空間的分割及聯(lián)系，通過各個層次，使空間更具自然的節(jié)奏。喬木與灌木的比例合理，另外選用的植物種類豐富多彩，色塊布置簡潔明快，合理選擇樹種，注重小區(qū)的彩化與香化。

3、小區(qū)綠化風格迥異。我市很多小區(qū)從環(huán)境設(shè)計、規(guī)劃布局、戶型造型設(shè)計到風格和色彩，都頗具獨特建筑文化。其中中通名仕嘉苑、江山國際花園突出生態(tài)園林小區(qū)主題；歐洲花園等小區(qū)則融入西方建筑景觀文化。

4、注重打造小區(qū)綠化精品。許多外來投資房地產(chǎn)的開發(fā)商引進先進理念，推進居民小區(qū)綠化建設(shè)總體水平不斷提高，先后建成中通名仕嘉苑、江山國際花園、金陵名府等一批高品位、高標準的精品小區(qū)。如中通名仕嘉苑憑借“以人為本”的設(shè)計理念、風情水景園林、獨立親水會所等特色優(yōu)勢，順利通過中國人居環(huán)境委員會專家組審查，成為全國第28個、江蘇省第2個、宿遷市首個中國人居環(huán)境金牌建設(shè)試點項目。

二、小區(qū)園林綠化存在的問題

在調(diào)研中也發(fā)現(xiàn)我市居民小區(qū)在規(guī)劃、建設(shè)和管理上還存在一些不容忽視的問題，給打造“生態(tài)宿遷、綠色家園”城市品牌，建設(shè)“宜居城市”帶來負面影響。新園小區(qū)、富康花園、華泰御花園等小區(qū)在小區(qū)綠化造景方面存在較大的問題。

1、小區(qū)綠化“精品”意識不強。小區(qū)綠化帶建筑渣土垃圾較多，小區(qū)土方未做微地形處理，局部地段土方回填不到位，土方缺失較多，施工粗糙，自然景觀營造水平較低，整體綠化水平較差。

2、新材料與新技術(shù)應用不夠。新材料如節(jié)能型的景觀建筑材料應用較少，小區(qū)綠地內(nèi)預留或設(shè)置噴灌系統(tǒng)不多，更沒有采用中水系統(tǒng)的設(shè)計?，F(xiàn)在一些大中城市的許多小區(qū)在大面積的綠化和水景中采用中水系統(tǒng)，能有效降低今后小區(qū)園林的維護費用，可將居民生活污水經(jīng)過處理后，回用于居民家中作雜用水或生活用水，用來拖地、澆花、沖洗廁所，也可以用來為小區(qū)綠化灌溉，中水系統(tǒng)可以有效的節(jié)約用水，比傳統(tǒng)的回用方式節(jié)省運行費用，減少對環(huán)境的污染。

3、小區(qū)植物配置不合理。居住區(qū)綠化要適