法院辦公樓物業(yè)管理方案

第一部分物業(yè)公司簡介……………2公司簡介…………………2公司業(yè)績…………………4公司執(zhí)照、資質(zhì)、法人代表登記6第二部分人大辦公大樓物業(yè)管理項(xiàng)目的管理特點(diǎn)………………9項(xiàng)目簡介…………………11業(yè)戶群體分析……………16物業(yè)管理規(guī)劃定位………16項(xiàng)目管理特點(diǎn)及難點(diǎn)分析………………17解決上述管理難的措施…………………18第三部分?jǐn)M定質(zhì)量管理目標(biāo)和采用的管理方式…24管理總體目標(biāo)……………24人大辦公大樓管理模式設(shè)想及管理方式………………36第四部分管理服務(wù)內(nèi)容……………41前期接管…………………41針對本物業(yè)大樓的管理特色思路………57第五部分管理人員的配備、培訓(xùn)和管理66人員配置（含作業(yè)層人員配置）66管理人員培訓(xùn)……………69管理服務(wù)人員的管理……77第六部分人大辦公大樓管理服務(wù)費(fèi)用測算………82人大辦公大樓物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測算…82物業(yè)管理開辦費(fèi)用測算…………………90設(shè)備、設(shè)施接管改造費(fèi)用92物業(yè)管理用房配置方案…………………94西安市人民代表大會

常務(wù)委員會辦公樓

物業(yè)管理方案陜西XXX物業(yè)管理有限公司受西安市人民代表大會常務(wù)委員會辦公廳委托，擬對西安市人民代表大會常務(wù)委員會辦公樓（以下簡稱“人大辦公大樓”）提供全委托物業(yè)管理服務(wù)。針對該辦公樓的特點(diǎn)，制定本方案。第一部分物業(yè)公司簡介1公司簡介陜西XXX物業(yè)管理有限公司成立于2003年11月，企業(yè)具有獨(dú)立法人資格，國家物業(yè)管理二級資質(zhì)企業(yè)，全國物業(yè)管理協(xié)會會員單位。目前管理著西安市政府大樓、河政公務(wù)員住宅小區(qū)、愛建濱江國際社區(qū)高檔住宅及商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目200萬平方米。公司成立之初，就極為重視培養(yǎng)人才，建立了一支高素質(zhì)的管理與技術(shù)人才隊(duì)伍，擁有工程、機(jī)電、園林及經(jīng)濟(jì)等各類專業(yè)技術(shù)人員80多人。公司現(xiàn)有員工800多人，其中高層管理人員86人，80%以上的管理人員持有從業(yè)人員崗位證書，高層管理人員86%以上取得建設(shè)部頒發(fā)的企業(yè)經(jīng)理資格證書。企業(yè)秉承依法管理，開拓創(chuàng)新、追求卓越的質(zhì)量方針，堅(jiān)守“業(yè)戶至上，服務(wù)第一，信義為本”的企業(yè)宗旨，不斷建立完善科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)管理體系，公司從接管第一個(gè)項(xiàng)目開始就按照ISO9002和ISO14001雙體系質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理，標(biāo)志著企業(yè)正式與國際化管理運(yùn)作模式接軌。公司大力拓展物業(yè)管理業(yè)務(wù)，目前公司的全委托物業(yè)管理面積達(dá)200多萬平方米，其中愛建濱江國際社區(qū)建筑面積達(dá)140萬平方米，西安市政府辦公樓建筑面積18萬平方米，河政公務(wù)員小區(qū)建筑面積約35萬平方米。通過公司全體員工的努力，服務(wù)意識、服務(wù)質(zhì)量、開拓創(chuàng)新、追求卓越已成為我公司的品牌象征，先后獲得省優(yōu)秀示范大廈，市優(yōu)秀示范住宅小區(qū)等稱號。良好的體制、完善的制度、優(yōu)秀的人才給公司創(chuàng)造了社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。在對市政府大廈四年的物業(yè)管理中，使我公司在管理行政大廈行業(yè)中創(chuàng)出了具有自己特色的物業(yè)管理品牌。公司的社會知名度、美譽(yù)度和信譽(yù)度都有了極大的提升。社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益并重，使公司走上了一條高速良性、可持續(xù)發(fā)展之路。公司業(yè)績3、公司執(zhí)照、資質(zhì)、法人代碼證第二部分人大辦公大樓物業(yè)管理項(xiàng)目的管理特點(diǎn)項(xiàng)目簡介西安市人大辦公大樓，坐落于道里區(qū)友誼路307號，總建筑面積約3.2萬平方米，由東、西兩棟樓組成。西樓五層（其中地下室一層）室外停車場停車位20余輛；東樓七層（其中地下室兩層、附樓兩層）地下車庫設(shè)有69個(gè)車位，2個(gè)洗車位，泳池1處。西樓共有辦公室108間，設(shè)備間8處，衛(wèi)生間16處。電梯2部，送餐梯1部。消防樓梯4處，消控中心1處，中央空調(diào)主機(jī)2臺，分體空調(diào)20臺，風(fēng)機(jī)房2處，水箱房1個(gè)。東樓、附樓共有辦公室71間，餐廳10間，多功能廳1間，會議室2間，設(shè)備間2處，電梯3部，送餐梯3部，采用中央空調(diào)，制冷機(jī)房1處，消控中心1處，風(fēng)機(jī)房13處，弱電室6處，配電室2處，鍋爐房1處，水箱房1處，游泳池1處，洗浴中心1處（洗衣房、浴室1間），衛(wèi)生間15處。西樓：一層設(shè)有常委會議廳、休息廳，中心會議室2處，辦公室6間，消控中心1處，侯會室1處，陽光餐廳1處，大小餐廳、廚房各一處，消毒間1處，武警宿舍、總值班室、收發(fā)室各1處，醫(yī)務(wù)室4間，衣帽室、食堂、休息室共3處，門廳2個(gè)，前廳1個(gè)。二層設(shè)有市民旁聽席，休息廊，老干部處，辦公室30間，活動(dòng)室5間，卡拉OK室、臺球室、休息室各1處，駕駛員休息室1處，備品間4處，水房1處。三層設(shè)有多功能廳1個(gè)，天臺花園1處，侯會室1處，主任會議室1處，辦公室31間，接待室1處，檔案室3處，理發(fā)室1處，庫房2處。四層設(shè)有貴賓接待室1處，會議室1處，辦公室41間，庫房2處，乒乓球室1處，臺球室2處。地下室設(shè)有水箱房1間，空調(diào)機(jī)循環(huán)泵房1間。東樓：一層設(shè)有商務(wù)中心1處，餐廳、廚房各1處，信訪接待室1處，收發(fā)室1處。二層設(shè)有大餐廳，武警宿舍，司機(jī)休息室。三層設(shè)有多功能廳，活動(dòng)室。四層設(shè)有客房（標(biāo)準(zhǔn)間）34間，小會議室1間。五層設(shè)有客房（標(biāo)準(zhǔn)間）33間，會議室1間。西樓內(nèi)公共區(qū)域設(shè)施及設(shè)備簡介隔柵燈116個(gè)、消防栓29個(gè)、閘箱13個(gè)、應(yīng)急燈7個(gè)、手動(dòng)報(bào)警38個(gè)、消防電話13個(gè)、廣播27個(gè)、疏散指示燈30個(gè)、安全出口燈14個(gè)、煙感58個(gè)、插座箱1個(gè)、筒燈213個(gè)、2U雙管日光燈20個(gè)、40W日光燈3個(gè)。暖氣91組、水龍頭67個(gè)、小便器26個(gè)、蹲（坐）便33個(gè)。特種設(shè)備設(shè)施活塞式冷水機(jī)組2臺產(chǎn)地：廣州約克空調(diào)冷凍設(shè)備廠技術(shù)參數(shù)：制冷量327KW;型號44DR7電機(jī)功率224KW；制冷劑R22風(fēng)機(jī)功率8.2KW；水壓10.3BAR地點(diǎn)：五層屋面客梯2部產(chǎn)地：三菱電機(jī)株式會社技術(shù)參數(shù)：型號2430牽引G20HG-12X6額定速度：60/min載重量：1000kg重量：不含電機(jī)500kg生產(chǎn)日期：2001年地點(diǎn)：五層電梯機(jī)房其他設(shè)施設(shè)備水箱房電機(jī)2臺產(chǎn)地：上海力標(biāo)電機(jī)有限公司技術(shù)參數(shù)：7.5KW2臺轉(zhuǎn)數(shù)：1400r/min型號：JB/T10391-2002生產(chǎn)日期：2005年11月地點(diǎn)：地下室水箱房生活水箱1個(gè)，容量10噸變頻柜1臺廠家：海利普功率：7.5KW地點(diǎn)：地下室地?zé)岜?臺產(chǎn)地：黃埔電機(jī)公司技術(shù)參數(shù)：1.5KW2臺轉(zhuǎn)數(shù)：2840r/min型號：Y905-2生產(chǎn)日期：2001年2月地點(diǎn)：地下室空調(diào)循環(huán)泵4臺產(chǎn)地：中龍電機(jī)有限公司技術(shù)參數(shù)：18.5KW4臺轉(zhuǎn)數(shù)：2930r/min型號：Y160L-2生產(chǎn)日期：2001年8月地點(diǎn)：地下室會議室空調(diào)降壓啟動(dòng)柜2臺廠家：哈市通用開關(guān)廠開關(guān)容量：50Ax2/臺生產(chǎn)日期：2001年10月地點(diǎn)：地下室會議用空調(diào)風(fēng)機(jī)1臺產(chǎn)地：衡水電機(jī)股份有限公司技術(shù)參數(shù)：15KW1臺轉(zhuǎn)數(shù)：1460r/min生產(chǎn)日期：2006年3月地點(diǎn)：地下室啟動(dòng)柜1臺：廠家:哈市通用電器開關(guān)廠，開關(guān)容量：63A新風(fēng)機(jī)組1臺產(chǎn)地：廣州約克空調(diào)冷凍設(shè)備有限公司技術(shù)參數(shù)：5.5KW1臺型號：YDB-80-6R風(fēng)量：13500ms/h尺寸：2600X1655X818(mm)重量：525kg生產(chǎn)日期：2001年8月23日地點(diǎn)：二層風(fēng)機(jī)房配電室采用雙回路供電，其中分南馬線及友誼線，設(shè)開關(guān)柜3臺，電容柜1臺，計(jì)量柜1臺。型號：GGD地點(diǎn)：一層電汽兩用蒸柜1臺技術(shù)參數(shù)：煮飯時(shí)間30min；輸入氣壓0.05mpa；電壓380/2.2；功率11KW地點(diǎn)：一層廚房十、電烤爐1臺技術(shù)參數(shù)：電壓380V功率10.5-14（KW）地點(diǎn)：一層廚房十一、電熱水器1臺技術(shù)參數(shù)：容量320L；電壓380丫；功率5KW；壓力；0.7mpa十二、電熱風(fēng)幕4臺十三、純凈水設(shè)備一套，燃?xì)鉄崴疇t一臺人大辦公大樓需要改造和完善的事項(xiàng)消防栓無供水水箱及水泵，無噴淋系統(tǒng)。電梯機(jī)房的木質(zhì)門已損壞，按消防要求需改防火門，并設(shè)有消防器材及通風(fēng)系統(tǒng)。中央空調(diào)管道系統(tǒng)保溫已破損，需重新做保溫。供水泵房墻面按衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)需貼瓷磚，水箱需重新做防腐處理，表面需覆蓋一層無毒塑料布，兩臺水泵需做維護(hù)保養(yǎng)。樓體外墻面理石部分需清洗，涂料部分需重新粉刷。廚房供水管道需規(guī)范安裝。天臺排雨水系統(tǒng)需做過濾網(wǎng)。彩鋼棚需做防腐處理。樓內(nèi)部分檢修口需要維護(hù)。配電室按規(guī)程規(guī)定需鋪膠皮地墊，部分配電箱柜需做維護(hù)。旗桿需重新配置升降繩。消控中心感應(yīng)系統(tǒng)沒有控制盤，樓內(nèi)滅火設(shè)施比規(guī)定配置少。樓內(nèi)木質(zhì)地面需打蠟，理石地面需拋光，衛(wèi)生間內(nèi)潔具需做專業(yè)保潔。大廳、會議室內(nèi)吊燈和筒燈需做清潔和維護(hù)。玻璃幕墻需做清潔，樓內(nèi)部分玻璃窗已損壞需更換。部分辦公室門需維修?；@球場塑膠地面需做清潔，綠化帶需重新規(guī)劃和保養(yǎng)。車位線及車道線需重新劃定。垃圾存放處需設(shè)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)間，樓內(nèi)垃圾桶配置少。三樓天臺花園地面瓷磚需重新維護(hù)，柱欄需防腐粉刷。內(nèi)天井環(huán)境衛(wèi)生需改善。樓體內(nèi)外墻面需粉刷業(yè)戶群體分析物業(yè)管理的對象是房地產(chǎn)——不動(dòng)產(chǎn)，服務(wù)對象則是具有不同政治素質(zhì)、文化背景和社會閱歷的個(gè)體。要做好物業(yè)管理工作，必須充分了解管理項(xiàng)目業(yè)戶群體的構(gòu)成及特點(diǎn)。根據(jù)我們的實(shí)地踏察與研究，該項(xiàng)目建設(shè)投入使用多年，人大辦公大樓是江南沿江區(qū)的一處有標(biāo)志性的建筑。其地處黃金地理位置、莊嚴(yán)俊朗的樓宇外觀、完善的配套設(shè)施以及獨(dú)特的設(shè)計(jì)等，無不彰顯散發(fā)著“人民代表為人民”的現(xiàn)代政務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)的氣息。根據(jù)對上述辦公樓的分析，人大辦公大樓的業(yè)戶群體具有如下的特征：樓內(nèi)辦公人員具有較高的文化素質(zhì)和一定的社會地位，擁有較強(qiáng)的政治素養(yǎng)，追求安全、舒適、安靜的辦公生活和會議環(huán)境，注重管理的品位和質(zhì)量，強(qiáng)調(diào)服務(wù)的安靜性和尊貴性，對物業(yè)管理服務(wù)有著極高的要求。物業(yè)管理規(guī)劃定位業(yè)戶分析的結(jié)論，是我們設(shè)定管理模式、設(shè)計(jì)服務(wù)項(xiàng)目、確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的客觀依據(jù)。秉承“服務(wù)業(yè)戶，報(bào)效業(yè)戶”的核心理念，我們著力在人大辦公大樓營造一個(gè)安全、安靜、舒適、幽雅、清潔優(yōu)美、尊貴的辦公生活和會議環(huán)境，并通過持續(xù)的改進(jìn)和提升，使物業(yè)保值增值，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)的辦公理念與現(xiàn)代政務(wù)辦公、會議及工作方式的高度共融。要想成功達(dá)到上述目的，我們擬在人大辦公大樓建立以人性化管理和個(gè)性化服務(wù)為基礎(chǔ)的物業(yè)管理模式，并通過對管理服務(wù)流程的持續(xù)改善，不斷超越業(yè)戶的需求期望。同時(shí)，我們大膽設(shè)想，基于項(xiàng)目所具有特殊性和特色性，運(yùn)用嚴(yán)格的管理文化理念滲入日常管理和服務(wù)之中。我們將在管理服務(wù)中著力于以下四個(gè)方面：倡導(dǎo)“全員參與”的管理文化；推廣“尊貴互動(dòng)”的服務(wù)文化；營建“和諧親切”的政務(wù)大樓文化；塑造“親和人文”的環(huán)境文化。項(xiàng)目管理特點(diǎn)及難點(diǎn)分析大樓工程遺留問題人大辦公大樓總建筑面積約3.2萬平方米，（新建投資大樓1.6萬平方米）。舊樓經(jīng)多次改造，物業(yè)現(xiàn)狀形態(tài)復(fù)雜，配套設(shè)備設(shè)施投入使用多年，遺留問題多，管理難度大。物業(yè)管理人員應(yīng)如何協(xié)助人大有關(guān)部門，是物業(yè)管理前期的難點(diǎn)。大樓設(shè)備設(shè)施較多，容易產(chǎn)生管理及維護(hù)盲點(diǎn)人大辦公大樓不同于純寫字樓或住宅小區(qū)，除設(shè)有供配電、給排水、消防、電梯等系統(tǒng)之外，還配備多間會議設(shè)備系統(tǒng)、供冷空調(diào)系統(tǒng)、監(jiān)控、微機(jī)等智能系統(tǒng)。對這樣一個(gè)設(shè)備數(shù)量較多，智能程度較高的政務(wù)會議辦公樓，一旦出現(xiàn)設(shè)備故障或停機(jī)，無疑將會對用戶的日常工作造成嚴(yán)重的影響及后果，如何消除維修保養(yǎng)上的管理盲點(diǎn)，確保設(shè)施設(shè)備的良好運(yùn)行狀態(tài)，將是人大辦公大樓物業(yè)管理的重點(diǎn)。辦公大樓求“靜”客房、休閑、游泳場、餐飲等易產(chǎn)生差異的投訴人大辦公大樓除辦公室還設(shè)有大小會議室、客房、游泳池等，是集辦公、會議、餐飲等功能于一體的建筑設(shè)施，這勢必會帶來管理上的矛盾：辦公、會議環(huán)境求“靜”不被人打擾，不允許過多的人員出入。客房、游泳池環(huán)境則人多、車輛多，這兩種現(xiàn)狀的差異，是物業(yè)管理工作中實(shí)施科學(xué)管理的切入點(diǎn)。辦公、會議、住宿、開會的人員眾多，車輛駛?cè)?、停放將存在違章、搶占等違章行為根據(jù)人大辦公大樓外院內(nèi)大門前的道路及停車場地現(xiàn)狀，車輛駛?cè)腭偝觥⑼＼?、存車必將給車輛管理帶來一定的矛盾，如何化解違章及安全停放問題，將是物業(yè)管理人在管理中需解決難點(diǎn)？地理位置容易產(chǎn)生噪音環(huán)境上的污染人大辦公大樓分新舊兩樓，所處地理位置是繁華的友誼路，噪音污染直接影響樓內(nèi)的正常辦公環(huán)境，加之夏天的外掛空調(diào)噪音與冷凝水的排放問題直接導(dǎo)致噪音環(huán)境管理上的缺陷，如何解決缺陷，如何將上述影響缺陷減至最少，是物業(yè)管理中不可回避的一個(gè)問題。解決上述管理難點(diǎn)的措施人大辦公大樓既有一般寫字樓的共性、又有其自身的特殊性，根據(jù)對項(xiàng)目管理特點(diǎn)及難點(diǎn)的分析，并結(jié)合實(shí)地考察和研究，我們提出如下的管理措施，以求針對性地解決上述各項(xiàng)問題。盡早介入管理，在施工改造中減少工程遺留問題A.盡早介入物業(yè)的規(guī)劃改造設(shè)計(jì)。我們將派各類專業(yè)技術(shù)人員積極參與大樓的改造規(guī)劃設(shè)計(jì)。將通過審閱設(shè)計(jì)圖紙，察看施工改造現(xiàn)場，參加工程會議，組織相關(guān)專業(yè)人士意見征詢等形式，站在物業(yè)管理人和物業(yè)使用人的角度，就物業(yè)的規(guī)劃改造提出建設(shè)性的意見，減少設(shè)計(jì)建設(shè)的缺陷。B.盡早介入施工監(jiān)理。雖然有專業(yè)的監(jiān)理公司，但是物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理的作用仍然無法取代。設(shè)備調(diào)試合格，并不能說明使用沒有問題（例如：高層建筑的排水管道，放水檢測一般也能排水，但此舉不能完全排除管道內(nèi)沒有異物）。在實(shí)際操作中，我們將派出經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)備系統(tǒng)工程師對于現(xiàn)場監(jiān)理給予意見建議，一方面盡早熟悉設(shè)備設(shè)施的性能，另一方面可在發(fā)現(xiàn)問題后通過甲方限令施工單位解決，防止施工質(zhì)量問題的發(fā)生和延續(xù)。C.盡早介入接管驗(yàn)收。接管驗(yàn)收工作進(jìn)行越早，管理公司對物業(yè)的竣工情況就越熟悉。對工程遺留問題的解決也就越主動(dòng)。憑借多年的工程管理經(jīng)驗(yàn)，我們將積極主動(dòng)地與甲方部門及建筑施工單位充分溝通，確定工程遺留問題的處理界面，以及處理的流程和時(shí)效要求。同時(shí)，精心編制接管驗(yàn)收計(jì)劃并組織實(shí)施，力求減少交樓時(shí)的缺陷，讓業(yè)戶放心使用。因地制宜，科學(xué)管養(yǎng)，消除設(shè)備設(shè)施管理養(yǎng)護(hù)盲點(diǎn)堅(jiān)持“因地制宜、科學(xué)管養(yǎng)”的方針，編制科學(xué)的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并合理組織實(shí)施，力求達(dá)到如下目的：延長物業(yè)的物質(zhì)壽命，滿足用戶的正常使用功能；延長物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命，達(dá)到保值增值的效果；降低管理成本支出，減輕業(yè)戶的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。A,技術(shù)力量配備，在前期介入接管階段，我們將派各類包括土建、機(jī)電、智能化等專業(yè)的工程技術(shù)人員到項(xiàng)目現(xiàn)場，以滿足物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的需求。同時(shí)，加強(qiáng)維修技術(shù)工人的培訓(xùn)工作。通過開展長期連續(xù)的專項(xiàng)培訓(xùn)，促使維修技工不斷提高維修工作技能，熟練掌握共用部位，設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容、周期及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；B.制度保證。我們將結(jié)合實(shí)際情況編制《設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理規(guī)定》、《設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)工作流程》等文件，作為物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的制度保證；C.建立和完善各部位，設(shè)施設(shè)備的維修檔案。我們將對物業(yè)的各部位、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一編號，建立相應(yīng)的檔案卡片和臺帳（包括登記臺帳、分室、分層臺帳，分類匯總臺帳），并將全部資料、信息輸入電腦，利用現(xiàn)代化的管理手段進(jìn)行登記、查詢和控制，全面掌握設(shè)備設(shè)施的使用（運(yùn)行）狀況，為物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)提供科學(xué)的參考依據(jù)；D.嚴(yán)格按照我們在實(shí)踐中總結(jié)出來的九字訣，即“看、聽、聞、摸、查、測、試、比、記”進(jìn)行操作，確保物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的實(shí)施效果；E.定期開展物業(yè)各部位，共用設(shè)施設(shè)備完好率的統(tǒng)計(jì)工作，以此作為物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的工作導(dǎo)向。預(yù)防為主，嚴(yán)格管理，減少安全及消防隱患治安防范A.防范策略：強(qiáng)調(diào)“外緊內(nèi)松、預(yù)防為主”的原則，全力將有不良動(dòng)機(jī)的嫌疑人擋在大樓門以外，不給其可乘之機(jī)；通過保安員的嚴(yán)密監(jiān)控及巡邏，震懾不法分子不敢作案；與周邊區(qū)域聯(lián)防聯(lián)治，發(fā)揮綜合整治的群防優(yōu)勢。強(qiáng)調(diào)護(hù)衛(wèi)服務(wù)的零干擾，不給業(yè)戶造成心理壓力和“草木皆兵”的感覺。B,防范體系：堅(jiān)持“人防、技防、物防三結(jié)合”的原則，在確保24小時(shí)不間斷監(jiān)控和巡邏的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮紅外線、攝像監(jiān)控等智能系統(tǒng)的工作，建立立體交叉的安全防范體系。C.素質(zhì)管理：對保安員實(shí)施準(zhǔn)軍事化管理，做到“五統(tǒng)一”和“三集中”，即統(tǒng)一作息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中招聘、集中培訓(xùn)、集中管理。同時(shí)努力培養(yǎng)保安員的服務(wù)意識，改變原來保安員單一的護(hù)衛(wèi)功能，使保安員成為“安全管理員、迎賓員、服務(wù)員”的有機(jī)統(tǒng)一體。D.對夜間加班人員實(shí)行護(hù)送服務(wù)。（從大門至車門；對女性實(shí)行代叫出租車護(hù)送服務(wù)）消防管理A.工作方針：堅(jiān)持“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防工作方針，嚴(yán)格實(shí)行防火安全責(zé)任制，并樹立“全員防消”的管理理念，實(shí)施全員義務(wù)消防員制。B.防火宣傳：在大樓宣傳欄內(nèi)采取宣傳季、宣傳周和消防宣傳日等方式傳播消防知識，并定期邀請消防隊(duì)前來舉辦消防知識講座。在每個(gè)科室發(fā)放一冊《消防知識手冊》強(qiáng)化全員防火意識，按消防標(biāo)準(zhǔn)在指定區(qū)域、地點(diǎn)及相關(guān)部位配置足數(shù)的滅火器材。C.培訓(xùn)演練：實(shí)施全方位消防管理，定期檢查消防設(shè)施，保持良好運(yùn)作。同時(shí)，重點(diǎn)加強(qiáng)保安員的消防實(shí)戰(zhàn)演練，每年組織兩次義務(wù)消防隊(duì)員和人大機(jī)關(guān)部分人員參與的消防演練，提高全員的“自救”意識和能力、防患于“未然”。D.建立人大辦公大樓消防快速反應(yīng)分隊(duì)。既有監(jiān)督，又有合作，創(chuàng)造雙贏局面對辦公樓區(qū)求“靜”與接待中心情況復(fù)雜的矛盾，我們解決思路是在辦公、會議、客房、休閑等正常使用的前提下，按照相關(guān)規(guī)定控制和約束來下榻人員的不良行為，如噪音、垃圾、違規(guī)服務(wù)等。A.制定客房、游泳場等地的管理辦法，具體包括白天、夜間的營業(yè)時(shí)間，區(qū)域通道以及安全、消防、保潔、噪音指數(shù)等管理控制工作，并就上述內(nèi)容達(dá)到目標(biāo)管理；B.安全管理。定期對重點(diǎn)部位進(jìn)行檢查和督導(dǎo)，確保客房內(nèi)的消防系統(tǒng)、滅火器材完好無損，消防通道暢通無阻。嚴(yán)格控制內(nèi)部違章使用電器以及閑雜人員通往辦公區(qū)等違反安全及消防法規(guī)的行為。通過嚴(yán)格規(guī)范的管理，減少車輛停放、噪音、環(huán)境污染與甲方協(xié)商溝通。通過對大樓后院的停車位及大樓右側(cè)的場地進(jìn)行改造后，減少內(nèi)部及來訪車輛停放困難的局面。通過嚴(yán)格的車場管理措施，解決好內(nèi)部車輛停車車位的問題，同時(shí)減免停車違規(guī)行為。建議大樓的空調(diào)冷凝水集中管線排放，控制冷凝水給環(huán)境帶來污染。對外部的汽車噪音，通過與公交、城管、環(huán)保、公安交警等部門溝通協(xié)調(diào)，采取減少控制鳴笛停車等措施，減免噪音干擾和影響。第三部分?jǐn)M定質(zhì)量管理目標(biāo)和采用的管理方式管理總體目標(biāo)管理總體目標(biāo)承諾針對辦公樓物業(yè)管理的現(xiàn)狀人大辦公大樓物業(yè)管理規(guī)劃定位、業(yè)戶群體分析，結(jié)合菱建物業(yè)管理市政府大廈的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，我們將人大辦公大樓的管理目標(biāo)確定為：通過全面導(dǎo)入ISO9002質(zhì)量管理、ISO14001環(huán)境管理兩大體系，在大樓環(huán)境、安全保障、設(shè)備設(shè)施維護(hù)、服務(wù)內(nèi)涵，辦公、會議文化氛圍等方面不斷創(chuàng)新，在二年內(nèi)打造哈市物業(yè)管理典范，樹立起名牌物業(yè)行政辦公樓形象。我們將通過專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)，一年內(nèi)使人大辦公大樓達(dá)到哈市物業(yè)管理示范大廈，二年達(dá)到省級示范大廈。3.1.1.2在人大辦公大樓的物業(yè)管理中，我們秉承“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的理念，堅(jiān)持“高品質(zhì)服務(wù)、低價(jià)位取費(fèi)”，在充分保證高質(zhì)量服務(wù)的同時(shí)，重視科學(xué)規(guī)范化的物業(yè)管理，利用先進(jìn)的技術(shù)手段和管理手段進(jìn)行節(jié)能降耗，真正做到為業(yè)戶節(jié)約每一分，讓業(yè)戶滿意多一分。各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾標(biāo)準(zhǔn)如下房屋及配套設(shè)施完好率國家標(biāo)準(zhǔn)98%承諾指標(biāo)98%承諾標(biāo)準(zhǔn)房屋外觀無破壞，立面整潔，無改變使用功能，無私搭亂建，公用設(shè)施及通道無隨意占用。測定依據(jù)完好、基本完好房面積/建筑物面積X100%三98%

質(zhì)量保證措施a.制訂詳細(xì)的房屋及配套設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。b.房屋及配套設(shè)施的巡查、保養(yǎng)頻率及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)量化分解到個(gè)人。。.日常維護(hù)檢查與定期維修巡查相結(jié)合，確保良好狀態(tài)。d、維修基金的妥善管理與使用。3.1.2.2房屋零修、急修及時(shí)率國家標(biāo)準(zhǔn)99%承諾指標(biāo)99%承諾標(biāo)準(zhǔn)接到急修通知10分鐘到達(dá)現(xiàn)場，零修及時(shí)完成，不超過4小時(shí)。測定依據(jù)已完成零修急修數(shù)/總零修急修數(shù)X100%三99%質(zhì)量保證措施a.建立嚴(yán)格的房屋修繕制度，實(shí)行24小時(shí)值班，設(shè)立業(yè)戶報(bào)修專線電話。b接到保修電話的客戶助理實(shí)行首問責(zé)任制，對維修訴求實(shí)行自始自終的跟蹤服務(wù)。c.維修人員應(yīng)在接到維修通知單10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，零修立即處理，急修不過夜。d.根據(jù)人大辦公大樓的功能和特點(diǎn)，儲備合理數(shù)量的常用材料，以備急用。e.實(shí)行報(bào)修填單制，維修完成后經(jīng)報(bào)修人簽字確認(rèn)后返回存檔。f.每月對維修及時(shí)率進(jìn)行一次統(tǒng)計(jì)，結(jié)果作為相關(guān)項(xiàng)目組及個(gè)人的考核依據(jù)。

3.1.2.3維修工程質(zhì)量合格率國家標(biāo)準(zhǔn)100%承諾指標(biāo)100%承諾標(biāo)準(zhǔn)維修工程符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，無二次返工現(xiàn)象。測定依據(jù)質(zhì)量合格的維修單數(shù)/總維修單數(shù)X100%=100%質(zhì)量保證措施a.加強(qiáng)對維修技工的專業(yè)培訓(xùn)，所有技術(shù)人員持中級證崗,嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行維修。b.維修工程實(shí)行業(yè)主、客戶質(zhì)量簽驗(yàn)制度。c.加強(qiáng)外購材料、備件的驗(yàn)收控制，確保質(zhì)量，提供維修安裝服務(wù)前由業(yè)主檢驗(yàn)確認(rèn)。d.較為復(fù)雜的維修工程，事先應(yīng)制訂詳細(xì)的工作方案，同時(shí)要求維修主管到現(xiàn)場進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和驗(yàn)收。3.1.2.4綠化完好率內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)98%承諾指標(biāo)98%承諾標(biāo)準(zhǔn)花草樹木按季節(jié)習(xí)性長勢良好，修理及時(shí)，園藝造型巧致新穎。測定依據(jù)完好綠化面積/總綠化面積X100%三98%質(zhì)量保證措施a.制訂科學(xué)的綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。b.環(huán)境主管每周對綠化養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行巡視檢查，并將檢查結(jié)果作為綠化工的考核依據(jù)之一。c.定期開展環(huán)保宣傳，組織開展花卉展示活動(dòng)，增

強(qiáng)員工愛護(hù)綠化的自覺性。3.1.2.5保潔率國家標(biāo)準(zhǔn)99%承諾指標(biāo)99%承諾標(biāo)準(zhǔn)垃圾日產(chǎn)日清，環(huán)境整潔，地面無垃圾雜物，無異味。測定依據(jù)保潔達(dá)標(biāo)面積/保潔總面積*100%三99%質(zhì)量保證措施a.配備完善的垃圾收集及處理設(shè)施，方便員工使用，加強(qiáng)宣傳教育，提高業(yè)主保潔意識。b.垃圾日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運(yùn)，杜絕二次污染，實(shí)施垃圾分類處理。。.每日巡視檢查保潔情況，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。d.提倡“全員保潔，人過地凈”。3.1.2.6道路、車場完好率國家標(biāo)準(zhǔn)100%承諾指標(biāo)99%承諾標(biāo)準(zhǔn)道路暢通無阻，地面平坦整潔，排水流暢，無隨意占道或改變使用功能，車位線外無隨意停放。測定依據(jù)道路完好面積/道路總面積三99%

質(zhì)量保證措施a.制定詳細(xì)的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并定期組織巡視和保養(yǎng)。b.設(shè)置車輛疏導(dǎo)崗位，在上下班高峰時(shí)間及時(shí)疏導(dǎo)，減少對道路的破壞。c.市政工程進(jìn)入轄區(qū)時(shí)，管理處派人跟蹤協(xié)助管理并備案。3.1.2.7化糞池、雨水井、污水井完好率內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)100%承諾指標(biāo)99%承諾標(biāo)準(zhǔn)井蓋完好，無丟失無損壞，無移位，蓋合良好，井內(nèi)無垃圾雜物。測定依據(jù)完好、基本完好化糞池雨水井污水井面積/化糞池雨水井污水井總面積*100%三99%質(zhì)量保證措施a.制訂詳細(xì)的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。b.化糞池、雨水井、污水井的巡查落實(shí)到人，及時(shí)清掏。C.日常維護(hù)檢查與定期維修相結(jié)合，確保良好狀態(tài)。3.1.2.8排水管、明暗溝完好率內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)100%承諾指標(biāo)99%諾標(biāo)準(zhǔn)排水管道及明暗溝無滴、冒、跑、漏，明管表面干凈整潔。測定^依據(jù)完好、基本完好排水管、明暗溝面積/排水管明暗溝總面積*100%^98%

質(zhì)量保證措施a.制訂詳細(xì)的排水管、明暗溝維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。b.排水管、明暗溝的巡查、保養(yǎng)落實(shí)到人。c.日常維護(hù)檢查與定期維修相結(jié)合，確保良好狀態(tài)。3.1.2.9路燈完好率國家標(biāo)準(zhǔn)85%承諾指標(biāo)99%承諾標(biāo)準(zhǔn)路燈完好無損，夜間照明正常，表面整潔干凈。測定依據(jù)路燈完好數(shù)量/路燈完好總數(shù)量三99%質(zhì)量保證措施a.制訂詳細(xì)的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并定期組織巡視和保養(yǎng)。b.發(fā)現(xiàn)有損壞的路燈，及時(shí)維修，保證小區(qū)正常路燈照明情況。3.1.2.10公共文體設(shè)施、休息設(shè)施及雕塑、小品完好率內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)98%承諾指標(biāo)98%承諾標(biāo)準(zhǔn)無損壞，整潔干凈。測定依據(jù)完好、基本完好的如上設(shè)施數(shù)量/總設(shè)施數(shù)量X100%三98%質(zhì)量保證措施a.制訂詳細(xì)的公共文體設(shè)施、休息設(shè)施及雕塑、小品維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。b.將以上設(shè)施的巡查、保養(yǎng)頻率及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)量化分解到個(gè)人。c.日常巡視與定期維修相結(jié)合，確保良好狀態(tài)。

3.1.2.11辦公樓治安案件年發(fā)生率國家標(biāo)準(zhǔn)1%0承諾指標(biāo)1%0承諾標(biāo)準(zhǔn)基本無偷、盜、搶案件發(fā)生（用戶內(nèi)部原因除外）測定依據(jù)案件發(fā)生次數(shù)/使用總戶數(shù)X1000%°<1%。質(zhì)量保證措施a.發(fā)揮智能化安防立體交叉式監(jiān)管體系的作用，提供全方位的大樓監(jiān)控服務(wù)，并有24小時(shí)保安服務(wù)，采用巡邏方式作為有效補(bǔ)充，建立完善的安全保障體系。卜樹立“24小時(shí)防范”意識，建立“快速反應(yīng)和快速支持”體系。c.安全管理員實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，定期進(jìn)行軍事素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，不斷提高處理可疑或突發(fā)事件的能力。d.“全員防范”的安全防范意識。3.1.2.12消防設(shè)備設(shè)施完好率國家標(biāo)準(zhǔn)98%承諾指標(biāo)100%測定依據(jù)完好、基本完好消防設(shè)備設(shè)施數(shù)量/總消防設(shè)備設(shè)施數(shù)量X100%三100%承諾標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)運(yùn)作正常，反應(yīng)靈敏，無事故隱患。

質(zhì)量保證措施a.制訂詳細(xì)的消防設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。b.將消防設(shè)備設(shè)施的巡查、保養(yǎng)頻率及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)量化分解到個(gè)人。。.日常巡視與定期維修相結(jié)合，確保良好狀態(tài)。3.1.2.13火災(zāi)年發(fā)生率內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)0.5%。承諾指標(biāo)0.5%。承諾標(biāo)準(zhǔn)基本無因管理原因造成的火災(zāi)事故。測定依據(jù)火災(zāi)發(fā)生次數(shù)/總使用戶數(shù)X1000%°<0.5%。質(zhì)量保證措施a.實(shí)行全員義務(wù)消防員制，建立一支“消防快速反應(yīng)分隊(duì)”；制定嚴(yán)格的消防管理制度和詳細(xì)的消防應(yīng)急作戰(zhàn)方案，每年組織不少于二次的消防演習(xí)。b.定期開展各種形式的安全用電、用氣和防火宣傳，提高業(yè)主的消防意