土地經(jīng)濟學第十二章課件

第十二章土地產(chǎn)權制度

石曉平1土地經(jīng)濟理論與政策石曉平第十二章土地產(chǎn)權制度

石曉平1土地經(jīng)濟理論與政策土地產(chǎn)權制度為什么介紹本章？土地歸誰所有決定了社會的基本的財產(chǎn)權制度土地是最重要的生產(chǎn)要素土地產(chǎn)權制度是決定土地歸誰所有和使用的基本的制度因此土地產(chǎn)權制度是一項非常重要的和基本的制度安排2土地經(jīng)濟理論與政策石曉平土地產(chǎn)權制度為什么介紹本章？2土地經(jīng)濟理論與政策石曉平本章介紹產(chǎn)權的基本概念土地產(chǎn)權土地所有權土地使用權土地抵押權土地發(fā)展權土地產(chǎn)權制度改革的理論和實踐城市和農村土地產(chǎn)權制度改革的理論與實踐3土地經(jīng)濟理論與政策石曉平本章介紹產(chǎn)權的基本概念3土地經(jīng)濟理論與政策石曉平產(chǎn)權的基本概念產(chǎn)權（PropertyRights）：是有關財產(chǎn)的各項權利的總稱。是指具有物質財富的內容，直接和經(jīng)濟利益相聯(lián)系的民事權利。屬于這一類的權利有所有權、其他物權、債權、繼承權、版權和專利權、商標權。產(chǎn)權既是權利又是規(guī)則。確定人們使用物品的規(guī)則。是人們財產(chǎn)關系的法律體現(xiàn)。4土地經(jīng)濟理論與政策石曉平產(chǎn)權的基本概念產(chǎn)權（PropertyRights）：是有關產(chǎn)權的基本概念德姆塞茨：產(chǎn)權是一種社會工具，其重要性就在于事實上它能幫助一個人形成他與其他人進行交易時的合理預期。這些預期通過社會的法律、習俗和道德得到表述。5土地經(jīng)濟理論與政策石曉平產(chǎn)權的基本概念德姆塞茨：5土地經(jīng)濟理論與政策石曉平產(chǎn)權的基本概念產(chǎn)權包括：所有權、使用權、收益權和處分權?！杜＝蚍纱筠o典》把產(chǎn)權界定為：財產(chǎn)權是指存在于任何客體之中或之上的完全的權利，包括占有權、使用權、出借權、轉讓權、用盡權、消費權和其它與財產(chǎn)有關的權利。不要把財產(chǎn)權視作單一的權利，而應該視作若干獨立權利的集合體。其中的一些或甚至其中的很多獨立的權利可以在不喪失所有權的情況下予以讓與。6土地經(jīng)濟理論與政策石曉平產(chǎn)權的基本概念產(chǎn)權包括：所有權、使用權、收益權和處分權。6土土地產(chǎn)權的概念土地產(chǎn)權是土地制度的一個核心問題。土地產(chǎn)權是指存在于土地之中的排他性的完全權利。包括土地土地所有權、使用權、土地租賃權、土地抵押權、土地繼承權、地役權等多項權利。7土地經(jīng)濟理論與政策石曉平土地產(chǎn)權的概念土地產(chǎn)權是土地制度的一個核心問題。7土地經(jīng)濟理土地產(chǎn)權構成土地所有權：土地所有者在法律規(guī)定的范圍內自由使用和處理土地的權利。受國家法律的保護。土地所有者可以自由使用和處理其所有的土地并有權獲得收益。得到法律的確認和保護。權利受到法律的限制。8土地經(jīng)濟理論與政策石曉平土地產(chǎn)權構成土地所有權：土地所有者在法律規(guī)定的范圍內自由使用土地所有權土地所有權的基本屬性土地所有權的完全性最充分的一項權利土地所有權的排他性土地所有權的恒久性不會輕易滅失土地所有權的歸一性其他權利都是在所有權基礎上設定的土地所有權的社會性受到一定社會規(guī)范的約束討論：對土地所有權的限制不斷增加？9土地經(jīng)濟理論與政策石曉平土地所有權土地所有權的基本屬性9土地經(jīng)濟理論與政策石曉平土地使用權土地使用權：是依法對一定土地加以利用并取得收益的權利。是土地使用制的法律表現(xiàn)形式。廣義和狹義土地使用權的區(qū)別：廣義土地使用權包含了其他的土地占有權、土地收益權和不完全處分權。狹義僅指土地使用。土地使用權的設定必須依法律而成立。一般需支付租金或者價格。中國實行的就是土地所有權和使用權分離的有償使用的制度。10土地經(jīng)濟理論與政策石曉平土地使用權土地使用權：是依法對一定土地加以利用并取得收益的權土地抵押權土地抵押權：是土地受押人對于土地抵押人不移轉占有并繼續(xù)使用收益而提供擔保的土地，在債務不能履行時可將土地的拍賣價款作為受清償?shù)膿Ｎ餀?。土地受押人稱為土地抵押權人。11土地經(jīng)濟理論與政策石曉平土地抵押權土地抵押權：是土地受押人對于土地抵押人不移轉占有并土地抵押權土地抵押權的性質：土地抵押權的優(yōu)先清償性土地抵押權是擔保物權土地抵押權的附屬性以債權的存在為前提土地抵押權的不可分性償還部分債務不會改變抵押權12土地經(jīng)濟理論與政策石曉平土地抵押權土地抵押權的性質：12土地經(jīng)濟理論與政策石地役權地役權：在土地所有權上設定的一種他項權利。土地所有人為了其毗鄰土地的權益，有義務容許他人在其土地上的某種行為。為他人設置地役權的土地為供役地，與供役地毗鄰并需在他人土地上獲取地役權的土地為需役地。地役權包括：建筑支持權、采光權、眺望權、取水權、道路通行權等中國尚未單獨設立地役權13土地經(jīng)濟理論與政策石曉平地役權地役權：在土地所有權上設定的一種他項權利。13土地經(jīng)濟土地發(fā)展權土地發(fā)展權是發(fā)展土地的權利，是一種可與土地所有權分割而單獨處分的權利。如：農地非農使用的權利、提高建筑物密度的權利當今世界各國對農地發(fā)展權的認識不一：美國、歐洲處置不一樣14土地經(jīng)濟理論與政策石曉平土地發(fā)展權土地發(fā)展權是發(fā)展土地的權利，是一種可與土地所有權分土地產(chǎn)權的作用產(chǎn)權明晰，避免不確定性產(chǎn)權必須是排他的或者是專一的產(chǎn)權必須是安全的產(chǎn)權必須是可轉讓的產(chǎn)權必須是可執(zhí)行的產(chǎn)權行使受到約束15土地經(jīng)濟理論與政策石曉平土地產(chǎn)權的作用產(chǎn)權明晰，避免不確定性15土地經(jīng)濟理論與政策農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新解放后我國農村土地產(chǎn)權制度的歷史沿革土地改革階段廢除封建的土地產(chǎn)權制度，實行耕者有其田現(xiàn)實反思是什么？1950年6月28日《中華人民共和國土地改革法》實行土地的農民所有制，解放生產(chǎn)力、發(fā)展農業(yè)生產(chǎn)3億多農民得到了0.47億公頃土地請參閱更多的歷史文獻了解在解放區(qū)進行的土地改革等活動16土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新解放后我國農村土地產(chǎn)權農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新解放后我國農村土地產(chǎn)權制度的歷史沿革農業(yè)合作化階段土地改革完成后，建立農村土地的農民個人私有制但存在農民個人分散經(jīng)營存在的困難，提高農業(yè)生產(chǎn)加快實現(xiàn)工業(yè)化的目標、國家控制主要的商品糧食生產(chǎn)及其他工業(yè)原料國家主張將農民組織起來前一階段包括：農業(yè)互助組和初級社階段（土地所有權仍歸農民所有）后一階段包括：高級合作社（土地歸集體所有）第三階段包括：人民公社階段（一大二公三拉平），實現(xiàn)了政社合一，成為農業(yè)生產(chǎn)和組織的基本單位1960年前后調整形成“三級所有、對為基礎”的經(jīng)營管理體制17土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新解放后我國農村土地產(chǎn)權農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新解放后我國農村土地產(chǎn)權制度的歷史沿革“三級所有，隊為基礎”（1962-1978）糾正人民公社運動錯誤基礎上進行的土地產(chǎn)權制度的調整：重點是：土地所有權歸公社、大隊和生產(chǎn)隊三級所有土地的所有權和使用權主要歸生產(chǎn)隊18土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新解放后我國農村土地產(chǎn)權制農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)權制度的歷史沿革對改革開放之前的農村土地產(chǎn)權制度的簡單的評價單個的集體成員缺乏勞動的積極性、無法提供激勵消極怠工、破壞生產(chǎn)工具等發(fā)生家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制階段由安徽開始、全國展開19土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)權制度的歷史沿革中國現(xiàn)行農村土地使用制度的特征基本特征：“家庭承包經(jīng)營制”，在集體土地所有制下，按照“人人有份、戶戶種田”的原則承包集體土地。農民取得承包經(jīng)營權基于：1）土地的集體所有制（社區(qū)成員權）2）農民在取得承包經(jīng)營權的同時，必須承擔國家的稅收以及對集體繳納租金的義務。承包經(jīng)營權的性質：1）承包經(jīng)營權屬于使用權2）屬于所有權（所有權、承包權和經(jīng)營權的分離）20土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)權制度的歷史沿革對家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制的簡單評價林毅夫等人：驗證家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制對農業(yè)增長的貢獻1979-1984年中國農業(yè)總產(chǎn)出增長42.23%，其中45.79%來源于投入的增加，制度變化貢獻了46.89%，大致相當于收入增加的總效應21土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)權制度的歷史沿革對家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制的簡單評價對土地承包經(jīng)營權穩(wěn)定與交易的績效分析（綠肥種植）土地產(chǎn)權的穩(wěn)定性和可交易性對綠肥種植面積有顯著的影響22土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)權制度的歷史沿革現(xiàn)行農村土地使用權的局限性承包經(jīng)營權的內涵不明確、不充分如村集體在早些時候對土地的隨意的調整（機動田）反租倒包等形式的流轉土地承包期的不穩(wěn)定“三年一小調、五年一大調”相關的法律在逐步的完善農村土地承包法物權法等相關的證書發(fā)放（承包經(jīng)營權證和合同）23土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)權制度的歷史沿革現(xiàn)行農村土地使用制度的多樣性1）“大穩(wěn)定、小調整”模式農民希望土地的小調整以適應人口和家庭就業(yè)的變化農業(yè)生產(chǎn)比較效益的變化也非常的重要是農民成員權的要求24土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)權制度的歷史沿革現(xiàn)行農村土地使用制度的多樣性2）兩田制的模式20世紀山東平度的兩田制的模式1995年31.5%的生產(chǎn)隊實行了“兩田制”耕地分為口糧田和責任田，口糧田人均到戶，只承擔農業(yè)稅；責任田實行招租的形式承包經(jīng)營，不僅承擔農業(yè)稅，而且承擔糧食定購任務和繳納土地承包費簡單評價：兼顧公平和效率，但實施需具備一定的基礎條件（外出人員較多等），后來在一些地方的推廣有變異的情況25土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)權制度的歷史沿革現(xiàn)行農村土地使用制度的多樣性3）蘇南模式土地的規(guī)模經(jīng)營、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的大發(fā)展，在社區(qū)成員同意的背景下，實行以規(guī)模經(jīng)營為特征的土地使用制度改革基本做法：農戶間的轉讓形成“種糧大戶”，采取“反承包”、“倒租賃”、“異地承包”等形成規(guī)模經(jīng)營，或通過“土地使用權入股“等形式，集中土地招租基本評價：土地有效集中在種田大戶的手中，可能集中化的機械操作不是很符合中國的特色26土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)權制度的歷史沿革現(xiàn)行農村土地使用制度的多樣性4）溫州模式私營經(jīng)濟的大發(fā)展、土地流轉大多通過市場進行基本做法：溫州土地租賃市場異常的活躍基本評價：當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展是促進土地流轉主要的因素，農民對土地使用權較少的關注27土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)權制度的歷史沿革現(xiàn)行農村土地使用制度的多樣性5）”生不增地、死不減地“的模式貴州湄潭，1984年調整外，15年土地沒有調整過，在貴州省推廣，以地方法規(guī)的形式規(guī)定耕地承包期50年，非耕地承包期60年基本做法：延長土地承包期、明確農村集體土地所有權代表、繼續(xù)實行生不增地、死不減地政策等基本評價：有效保障土地使用權的穩(wěn)定，以便給農戶一個穩(wěn)定的預期，增強農戶對土地進行投資的信心28土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)權制度的歷史沿革現(xiàn)行農村土地使用制度的多樣性6）”土地股份合作制“的模式廣東南海地處珠江三角洲，人多地少，非農產(chǎn)業(yè)發(fā)達，土地無人耕種，但又不愿意放棄承包權基本做法：不同地區(qū)采取折價的方法，把土地和固定資產(chǎn)折股量化后給農民，農民獲得承包權后，再把土地的使用權交給集體，納入股份合作組織統(tǒng)一使用，實行農民股權”生不增死不減制度“，對新增人口實行配售股基本評價：擁有股份，但不對應地塊，這種股份化的程度更加的徹底，但改革不完善，股份仍然存在無法繼承、買賣、轉讓等限制。對是否設集體股也存在爭議，涉及農民利益和集體利益如何合理劃分的問題。29土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)權制度的歷史沿革現(xiàn)行農村土地使用制度的多樣性總體評價：必須適應當?shù)氐沫h(huán)境、因地制宜外部經(jīng)濟社會環(huán)境非常的主要30土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)權制度的歷史沿革現(xiàn)行農村土地使用制度的進一步的完善明確承包經(jīng)營權的性質完善承包經(jīng)營權的權能結構土地承包期的長期化承包經(jīng)營權的物權化農村社會保障制度建設31土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新征地制度改革與農村集體建設用地產(chǎn)權制度改革征地制度改革農地非農化的過程包括一部分集體建設用地農村集體建設用地產(chǎn)權制度改革鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地農村居民點用地32土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新征地制度改革與農村集體建農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新征地制度改革與農村集體土地產(chǎn)權制度改革漸進改革核心辦法是提高征地補償標準，拓寬被征地農民的安置途徑，建立征地仲裁制度，以保證征地工作的公平、公正、公開和高效。33土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新征地制度改革與農村集體土農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新激進改革征地制度改革的關鍵問題是如何保護農民集體土地的財產(chǎn)權。區(qū)分農民集體土地所有權與國有土地所有權，無法保障對農民權利的保護。讓兩種產(chǎn)權處于平等的地位農地直接入市或者是提高補償?shù)臉藴?4土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新激進改革34土地經(jīng)濟理農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新兩個大的方面第一：提高農民的組織化的程度(漸進改革)實現(xiàn)土地征用中農民與政府的直接對話被征地農民將增強組織能力現(xiàn)實中鄉(xiāng)村精英并不是農民利益的真實地代表加強農村社區(qū)性合作經(jīng)濟組織、專業(yè)合作性合作經(jīng)濟組織、股份合作制家具組織等合作組織的建設35土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新兩個大的方面35土地經(jīng)農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新第二個方面打破政府土地征用壟斷堅冰，容許集體非農建設用地入市（激進改革）江蘇蘇州（最早）浙江湖州、河南安陽等安徽蕪湖的經(jīng)驗廣東南海的經(jīng)驗廣東順德等的經(jīng)驗36土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新第二個方面36土地經(jīng)濟農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新農民集體所有建設用地使用權流轉在90年代中期就開始了1995年江蘇省蘇州市開始試點陸續(xù)有浙江湖州、河南安陽、福建古田開始試點國土資源部2000年2月28日批準蕪湖市“農民集體所有建設用地使用權流轉試點方案”37土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新農民集體所有建設用地使用案例蕪湖蕪湖試點主要涉及集體建設用地所謂“農民集體所有建設用地使用權流轉”指鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的集鎮(zhèn)建設用地范圍內的農民集體所有建設用地，所有權發(fā)生轉移，包括進行轉讓、租賃、作價出資（入股）、聯(lián)營聯(lián)建、抵押等。38土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例蕪湖蕪湖試點主要涉及集體建設用地38土地經(jīng)濟理論與政策案例蕪湖蕪湖試點的主要內容39土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例蕪湖蕪湖試點的主要內容39土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例蕪湖40土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例蕪湖40土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例蕪湖政府承包者或原土地使用者新的土地使用者直接洽談交易向上級政府繳納一定的流轉收益2002年蕪湖確定的縣（區(qū)）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、集體經(jīng)濟組織三級隊土地流轉收益和土地增值收益的分成比例：1：4：541土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例蕪湖政承包者或原土地使用者新的土地使用者直接洽談交易案例蕪湖集中在集體建設用地（沒有突破農地轉用的界限）實現(xiàn)了“工業(yè)向園區(qū)集中、土地向規(guī)模經(jīng)營者集中、居民向小城鎮(zhèn)集中”提出了對失地農民進行補償和生活保障的多種途徑42土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例蕪湖集中在集體建設用地（沒有突破農地轉用的界限）42土案例南海以土地為中心的農村股份合作制（土地股份合作制）案例南海介紹：位于廣州佛山之間是珠三角最早開發(fā)的地區(qū)之一，具有得天獨厚的地緣優(yōu)勢1990年隨著工業(yè)化的推進，農民開始租用村邊地、宅基地辦廠設鋪外地企業(yè)租用土地或租用土地上蓋好的廠房和商鋪43土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例南海以土地為中心的農村股份合作制（土地股份合作制）4案例南海案例介紹：當時征地已經(jīng)非常的困難（補償太低）1992年開始土地股份合作制的試點：確保農地的集體土地所有權不變，把農民的集體土地承包權量化為股權，由集體經(jīng)濟組織經(jīng)營，并保證在土地進行非農用途時農民獲得相應的收益44土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例南海案例介紹：44土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例南海案例介紹：制度上保障了土地非農化收益，集體組織成員對土地增值收益的分紅權1993年全面推廣2003年全市建立農村股份合作社1870個，其中以村委會為單位組建集團公司191個，占村委會總數(shù)80%以上，以村民小組為單位組建的股份合作社1678個，占村民小組數(shù)的99.8%45土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例南海案例介紹：45土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例南海收效明顯1994-2000年農民的人均股分紅從1016元增加到1951元多數(shù)地區(qū)的入股分紅占到農民收益的1/4到1/3，有的1/2加速了工業(yè)化的速度，保證了集體和農戶在土地級差收益的上升中增加的收益46土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例南海收效明顯46土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例南海案例的特殊性地處珠江三角洲土地增值潛力大土地股份合作制后的集中土地收益高于分戶的土地增值收益47土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例南海案例的特殊性47土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例南海問題股份制章程中所做出的：不得轉讓、抵押、籌資等規(guī)定，使股份的分配具有極強的福利和再分配的性質，而相對較弱的資產(chǎn)經(jīng)營的功能。48土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例南海問題48土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例順德49土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例順德49土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例順德50土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例順德50土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例廣州51土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例廣州51土地經(jīng)濟理論與政策石曉平集體建設用地入市流轉的討論意義加速集體土地流轉制度的改革土地征用制度的改革加速農民的非農化的過程加速小城鎮(zhèn)的建設和發(fā)展討論：存在的問題52土地經(jīng)濟理論與政策石曉平集體建設用地入市流轉的討論意義52土地經(jīng)濟理論與政策石城市土地產(chǎn)權制度的產(chǎn)生與變遷傳統(tǒng)的城市土地使用制度主要特征行政劃撥：土地由國家行政機關調撥分配使用具體包括：國家機關、部隊、學校、國營企業(yè)等如果需要使用土地，不是通過市場購買或租賃所得，而是按照按照一定的建設用地程序，首先申請建設用地項目，待項目批準后，再持批準文件向縣級以上人民政府土地管理部門申請批準后無償劃撥使用國家如因社會公益事業(yè)的需要，需要使用國有企業(yè)、事業(yè)單位的土地，不需通過購買、租賃，通過行政手段取得。53土地經(jīng)濟理論與政策石曉平城市土地產(chǎn)權制度的產(chǎn)生與變遷傳統(tǒng)的城市土地使用制度53土地經(jīng)城市土地產(chǎn)權制度的產(chǎn)生與變遷傳統(tǒng)的城市土地使用制度主要特征無償無限期使用國家機關、部隊、學校、國有企業(yè)等使用國有土地的過程中不需要支付地價沒有明確的使用年限（除非國家占用）禁止土地使用者之間的轉讓禁止土地使用者以買賣、出租、贈與、交換等方式將土地直接轉給其他單位或個人使用54土地經(jīng)濟理論與政策石曉平城市土地產(chǎn)權制度的產(chǎn)生與變遷傳統(tǒng)的城市土地使用制度54土地經(jīng)城市土地產(chǎn)權制度的產(chǎn)生與變遷傳統(tǒng)的城市土地使用制度的形成城市土地國有制的形成自全國解放到1956年，私有土地是可以買賣、出租、入股、典當、贈與、交換的在1950年的政務院的《契稅暫行條例》中可以得到說明自1956年開始城市私有房產(chǎn)的社會主義改造之時起，一些私有土地開始被收歸國有，同時禁止買賣到改革開放之前基本形成了城市土地的國有制55土地經(jīng)濟理論與政策石曉平城市土地產(chǎn)權制度的產(chǎn)生與變遷傳統(tǒng)的城市土地使用制度的形成55城市土地產(chǎn)權制度的產(chǎn)生與變遷傳統(tǒng)的城市土地使用制度的形成城市土地國有制的形成主要的弊端：不利于土地的集約利用和合理的配置土地無法向使用效率高的用戶手中轉移不利于企業(yè)的改制企業(yè)之間的合理公平的競爭環(huán)境難以形成不利于企業(yè)績效的評價不利于城市的發(fā)展（城市用地結構不合理、建設資金不足）尋租行為盛行不利于改革的進行56土地經(jīng)濟理論與政策石曉平城市土地產(chǎn)權制度的產(chǎn)生與變遷傳統(tǒng)的城市土地使用制度的形成563.我國土地制度的產(chǎn)生與變遷改革開放后的城市土地使用制度的形成城市征收土地的使用費（稅）針對中外合營企業(yè)提出的1982年深圳特區(qū)開始推行隨后在撫順、廣州等城市推行開展土地使用權有償出讓和轉讓的試點1987年下半年，深圳經(jīng)濟特區(qū)率先進行土地使用權的有償出讓和轉讓的試點一次性收取土地的出讓金，同時容許土地的使用權抵押和轉讓57土地經(jīng)濟理論與政策石曉平3.我國土地制度的產(chǎn)生與變遷改革開放后的城市土地使用制度的3.我國土地制度的產(chǎn)生與變遷改革開放后的城市土地使用制度的形成城市制定地方性土地使用權有償出讓和轉讓的法規(guī)修改《憲法》和《土地管理法》1988年修改《憲法》、《土地管理法》制定全國性的土地使用權出讓和轉讓的法規(guī)，全面開放土地市場《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等一批法律法規(guī)58土地經(jīng)濟理論與政策石曉平3.我國土地制度的產(chǎn)生與變遷改革開放后的城市土地使用制度的3.我國土地制度的產(chǎn)生與變遷現(xiàn)行城市土地使用制度的基本內容土地使用權出讓指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓的地塊、用途、年限和其它條件，由市縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃和建設管理部門、房地產(chǎn)管理部門共同擬定方案。地下的資源、埋藏物等不在有償出讓之列。面向所有合法主體。59土地經(jīng)濟理論與政策石曉平3.我國土地制度的產(chǎn)生與變遷現(xiàn)行城市土地使用制度的基本內容3.我國土地制度的產(chǎn)生與變遷現(xiàn)行城市土地使用制度的基本內容土地使用權出讓可以采取協(xié)議、招標、拍賣三種形式后來擴展到掛牌是指通過發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在市土地交易市場掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用人的行為。土地出讓的年限：居住70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)等40年60土地經(jīng)濟理論與政策石曉平3.我國土地制度的產(chǎn)生與變遷現(xiàn)行城市土地使用制度的基本內容3.我國土地制度的產(chǎn)生與變遷現(xiàn)行城市土地使用制度的基本內容土地使用權轉讓土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換與贈與。其地上建筑物、其他附著物所有權也隨之轉讓。土地使用權出租土地使用者作為出租人，將土地使用權隨同地上建筑物，其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。61土地經(jīng)濟理論與政策石曉平3.我國土地制度的產(chǎn)生與變遷現(xiàn)行城市土地使用制度的基本內容3.我國土地制度的產(chǎn)生與變遷現(xiàn)行城市土地使用制度的基本內容土地使用權抵押土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。土地使用權終止土地使用權可因土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回、不履行土地使用權出讓合同及土地滅失等原因終止。物權法對到期的土地使用權的規(guī)定62土地經(jīng)濟理論與政策石曉平3.我國土地制度的產(chǎn)生與變遷現(xiàn)行城市土地使用制度的基本內容3.我國土地制度的產(chǎn)生與變遷現(xiàn)行城市土地使用制度的完善是否需要保留行政劃撥劃撥土地入市？招標、掛牌、協(xié)議和拍賣等方式的使用市場化程度的差異土地的短期出租的問題63土地經(jīng)濟理論與政策石曉平3.我國土地制度的產(chǎn)生與變遷現(xiàn)行城市土地使用制度的完善63.我國土地制度的產(chǎn)生與變遷國有企業(yè)土地資產(chǎn)處置處置的原則無償變有償保障國有資產(chǎn)不流失靈活的選擇處置的方式，降低處置的成本破產(chǎn)企業(yè)的處理下崗職工的安置等64土地經(jīng)濟理論與政策石曉平3.我國土地制度的產(chǎn)生與變遷國有企業(yè)土地資產(chǎn)處置64土地3.我國土地制度的產(chǎn)生與變遷國有企業(yè)土地資產(chǎn)處置劃撥土地使用權可采取的處置的方式出讓租賃（年租制）作價入股保留行政劃撥授權經(jīng)營國家根據(jù)需要，可以一定年期的國有土地使用權作價后授權給經(jīng)國務院批準設立的國家控股公司，作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司經(jīng)營管理。65土地經(jīng)濟理論與政策石曉平3.我國土地制度的產(chǎn)生與變遷國有企業(yè)土地資產(chǎn)處置65土地3.我國土地制度的產(chǎn)生與變遷國有企業(yè)土地資產(chǎn)處置出讓土地使用權可采取的處置的方式租賃（在土地使用權的年限內）作價入股66土地經(jīng)濟理論與政策石曉平3.我國土地制度的產(chǎn)生與變遷國有企業(yè)土地資產(chǎn)處置66土地3.我國土地制度的產(chǎn)生與變遷國有企業(yè)土地資產(chǎn)處置方式選擇的依據(jù)國家、地方和企業(yè)的利益關系分配的問題企業(yè)隸屬關系涉及的利益分配的問題企業(yè)職工股的問題不同處置方式企業(yè)負擔均衡的問題67土地經(jīng)濟理論與政策石曉平3.我國土地制度的產(chǎn)生與變遷國有企業(yè)土地資產(chǎn)處置67土地3.我國土地制度的產(chǎn)生與變遷討論：進一步的改革？68土地經(jīng)濟理論與政策石曉平3.我國土地制度的產(chǎn)生與變遷討論：68土地經(jīng)濟理論與政策第十二章土地產(chǎn)權制度

石曉平69土地經(jīng)濟理論與政策石曉平第十二章土地產(chǎn)權制度

石曉平1土地經(jīng)濟理論與政策土地產(chǎn)權制度為什么介紹本章？土地歸誰所有決定了社會的基本的財產(chǎn)權制度土地是最重要的生產(chǎn)要素土地產(chǎn)權制度是決定土地歸誰所有和使用的基本的制度因此土地產(chǎn)權制度是一項非常重要的和基本的制度安排70土地經(jīng)濟理論與政策石曉平土地產(chǎn)權制度為什么介紹本章？2土地經(jīng)濟理論與政策石曉平本章介紹產(chǎn)權的基本概念土地產(chǎn)權土地所有權土地使用權土地抵押權土地發(fā)展權土地產(chǎn)權制度改革的理論和實踐城市和農村土地產(chǎn)權制度改革的理論與實踐71土地經(jīng)濟理論與政策石曉平本章介紹產(chǎn)權的基本概念3土地經(jīng)濟理論與政策石曉平產(chǎn)權的基本概念產(chǎn)權（PropertyRights）：是有關財產(chǎn)的各項權利的總稱。是指具有物質財富的內容，直接和經(jīng)濟利益相聯(lián)系的民事權利。屬于這一類的權利有所有權、其他物權、債權、繼承權、版權和專利權、商標權。產(chǎn)權既是權利又是規(guī)則。確定人們使用物品的規(guī)則。是人們財產(chǎn)關系的法律體現(xiàn)。72土地經(jīng)濟理論與政策石曉平產(chǎn)權的基本概念產(chǎn)權（PropertyRights）：是有關產(chǎn)權的基本概念德姆塞茨：產(chǎn)權是一種社會工具，其重要性就在于事實上它能幫助一個人形成他與其他人進行交易時的合理預期。這些預期通過社會的法律、習俗和道德得到表述。73土地經(jīng)濟理論與政策石曉平產(chǎn)權的基本概念德姆塞茨：5土地經(jīng)濟理論與政策石曉平產(chǎn)權的基本概念產(chǎn)權包括：所有權、使用權、收益權和處分權。《牛津法律大辭典》把產(chǎn)權界定為：財產(chǎn)權是指存在于任何客體之中或之上的完全的權利，包括占有權、使用權、出借權、轉讓權、用盡權、消費權和其它與財產(chǎn)有關的權利。不要把財產(chǎn)權視作單一的權利，而應該視作若干獨立權利的集合體。其中的一些或甚至其中的很多獨立的權利可以在不喪失所有權的情況下予以讓與。74土地經(jīng)濟理論與政策石曉平產(chǎn)權的基本概念產(chǎn)權包括：所有權、使用權、收益權和處分權。6土土地產(chǎn)權的概念土地產(chǎn)權是土地制度的一個核心問題。土地產(chǎn)權是指存在于土地之中的排他性的完全權利。包括土地土地所有權、使用權、土地租賃權、土地抵押權、土地繼承權、地役權等多項權利。75土地經(jīng)濟理論與政策石曉平土地產(chǎn)權的概念土地產(chǎn)權是土地制度的一個核心問題。7土地經(jīng)濟理土地產(chǎn)權構成土地所有權：土地所有者在法律規(guī)定的范圍內自由使用和處理土地的權利。受國家法律的保護。土地所有者可以自由使用和處理其所有的土地并有權獲得收益。得到法律的確認和保護。權利受到法律的限制。76土地經(jīng)濟理論與政策石曉平土地產(chǎn)權構成土地所有權：土地所有者在法律規(guī)定的范圍內自由使用土地所有權土地所有權的基本屬性土地所有權的完全性最充分的一項權利土地所有權的排他性土地所有權的恒久性不會輕易滅失土地所有權的歸一性其他權利都是在所有權基礎上設定的土地所有權的社會性受到一定社會規(guī)范的約束討論：對土地所有權的限制不斷增加？77土地經(jīng)濟理論與政策石曉平土地所有權土地所有權的基本屬性9土地經(jīng)濟理論與政策石曉平土地使用權土地使用權：是依法對一定土地加以利用并取得收益的權利。是土地使用制的法律表現(xiàn)形式。廣義和狹義土地使用權的區(qū)別：廣義土地使用權包含了其他的土地占有權、土地收益權和不完全處分權。狹義僅指土地使用。土地使用權的設定必須依法律而成立。一般需支付租金或者價格。中國實行的就是土地所有權和使用權分離的有償使用的制度。78土地經(jīng)濟理論與政策石曉平土地使用權土地使用權：是依法對一定土地加以利用并取得收益的權土地抵押權土地抵押權：是土地受押人對于土地抵押人不移轉占有并繼續(xù)使用收益而提供擔保的土地，在債務不能履行時可將土地的拍賣價款作為受清償?shù)膿Ｎ餀?。土地受押人稱為土地抵押權人。79土地經(jīng)濟理論與政策石曉平土地抵押權土地抵押權：是土地受押人對于土地抵押人不移轉占有并土地抵押權土地抵押權的性質：土地抵押權的優(yōu)先清償性土地抵押權是擔保物權土地抵押權的附屬性以債權的存在為前提土地抵押權的不可分性償還部分債務不會改變抵押權80土地經(jīng)濟理論與政策石曉平土地抵押權土地抵押權的性質：12土地經(jīng)濟理論與政策石地役權地役權：在土地所有權上設定的一種他項權利。土地所有人為了其毗鄰土地的權益，有義務容許他人在其土地上的某種行為。為他人設置地役權的土地為供役地，與供役地毗鄰并需在他人土地上獲取地役權的土地為需役地。地役權包括：建筑支持權、采光權、眺望權、取水權、道路通行權等中國尚未單獨設立地役權81土地經(jīng)濟理論與政策石曉平地役權地役權：在土地所有權上設定的一種他項權利。13土地經(jīng)濟土地發(fā)展權土地發(fā)展權是發(fā)展土地的權利，是一種可與土地所有權分割而單獨處分的權利。如：農地非農使用的權利、提高建筑物密度的權利當今世界各國對農地發(fā)展權的認識不一：美國、歐洲處置不一樣82土地經(jīng)濟理論與政策石曉平土地發(fā)展權土地發(fā)展權是發(fā)展土地的權利，是一種可與土地所有權分土地產(chǎn)權的作用產(chǎn)權明晰，避免不確定性產(chǎn)權必須是排他的或者是專一的產(chǎn)權必須是安全的產(chǎn)權必須是可轉讓的產(chǎn)權必須是可執(zhí)行的產(chǎn)權行使受到約束83土地經(jīng)濟理論與政策石曉平土地產(chǎn)權的作用產(chǎn)權明晰，避免不確定性15土地經(jīng)濟理論與政策農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新解放后我國農村土地產(chǎn)權制度的歷史沿革土地改革階段廢除封建的土地產(chǎn)權制度，實行耕者有其田現(xiàn)實反思是什么？1950年6月28日《中華人民共和國土地改革法》實行土地的農民所有制，解放生產(chǎn)力、發(fā)展農業(yè)生產(chǎn)3億多農民得到了0.47億公頃土地請參閱更多的歷史文獻了解在解放區(qū)進行的土地改革等活動84土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新解放后我國農村土地產(chǎn)權農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新解放后我國農村土地產(chǎn)權制度的歷史沿革農業(yè)合作化階段土地改革完成后，建立農村土地的農民個人私有制但存在農民個人分散經(jīng)營存在的困難，提高農業(yè)生產(chǎn)加快實現(xiàn)工業(yè)化的目標、國家控制主要的商品糧食生產(chǎn)及其他工業(yè)原料國家主張將農民組織起來前一階段包括：農業(yè)互助組和初級社階段（土地所有權仍歸農民所有）后一階段包括：高級合作社（土地歸集體所有）第三階段包括：人民公社階段（一大二公三拉平），實現(xiàn)了政社合一，成為農業(yè)生產(chǎn)和組織的基本單位1960年前后調整形成“三級所有、對為基礎”的經(jīng)營管理體制85土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新解放后我國農村土地產(chǎn)權農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新解放后我國農村土地產(chǎn)權制度的歷史沿革“三級所有，隊為基礎”（1962-1978）糾正人民公社運動錯誤基礎上進行的土地產(chǎn)權制度的調整：重點是：土地所有權歸公社、大隊和生產(chǎn)隊三級所有土地的所有權和使用權主要歸生產(chǎn)隊86土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新解放后我國農村土地產(chǎn)權制農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)權制度的歷史沿革對改革開放之前的農村土地產(chǎn)權制度的簡單的評價單個的集體成員缺乏勞動的積極性、無法提供激勵消極怠工、破壞生產(chǎn)工具等發(fā)生家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制階段由安徽開始、全國展開87土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)權制度的歷史沿革中國現(xiàn)行農村土地使用制度的特征基本特征：“家庭承包經(jīng)營制”，在集體土地所有制下，按照“人人有份、戶戶種田”的原則承包集體土地。農民取得承包經(jīng)營權基于：1）土地的集體所有制（社區(qū)成員權）2）農民在取得承包經(jīng)營權的同時，必須承擔國家的稅收以及對集體繳納租金的義務。承包經(jīng)營權的性質：1）承包經(jīng)營權屬于使用權2）屬于所有權（所有權、承包權和經(jīng)營權的分離）88土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)權制度的歷史沿革對家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制的簡單評價林毅夫等人：驗證家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制對農業(yè)增長的貢獻1979-1984年中國農業(yè)總產(chǎn)出增長42.23%，其中45.79%來源于投入的增加，制度變化貢獻了46.89%，大致相當于收入增加的總效應89土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)權制度的歷史沿革對家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制的簡單評價對土地承包經(jīng)營權穩(wěn)定與交易的績效分析（綠肥種植）土地產(chǎn)權的穩(wěn)定性和可交易性對綠肥種植面積有顯著的影響90土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)權制度的歷史沿革現(xiàn)行農村土地使用權的局限性承包經(jīng)營權的內涵不明確、不充分如村集體在早些時候對土地的隨意的調整（機動田）反租倒包等形式的流轉土地承包期的不穩(wěn)定“三年一小調、五年一大調”相關的法律在逐步的完善農村土地承包法物權法等相關的證書發(fā)放（承包經(jīng)營權證和合同）91土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)權制度的歷史沿革現(xiàn)行農村土地使用制度的多樣性1）“大穩(wěn)定、小調整”模式農民希望土地的小調整以適應人口和家庭就業(yè)的變化農業(yè)生產(chǎn)比較效益的變化也非常的重要是農民成員權的要求92土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)權制度的歷史沿革現(xiàn)行農村土地使用制度的多樣性2）兩田制的模式20世紀山東平度的兩田制的模式1995年31.5%的生產(chǎn)隊實行了“兩田制”耕地分為口糧田和責任田，口糧田人均到戶，只承擔農業(yè)稅；責任田實行招租的形式承包經(jīng)營，不僅承擔農業(yè)稅，而且承擔糧食定購任務和繳納土地承包費簡單評價：兼顧公平和效率，但實施需具備一定的基礎條件（外出人員較多等），后來在一些地方的推廣有變異的情況93土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)權制度的歷史沿革現(xiàn)行農村土地使用制度的多樣性3）蘇南模式土地的規(guī)模經(jīng)營、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的大發(fā)展，在社區(qū)成員同意的背景下，實行以規(guī)模經(jīng)營為特征的土地使用制度改革基本做法：農戶間的轉讓形成“種糧大戶”，采取“反承包”、“倒租賃”、“異地承包”等形成規(guī)模經(jīng)營，或通過“土地使用權入股“等形式，集中土地招租基本評價：土地有效集中在種田大戶的手中，可能集中化的機械操作不是很符合中國的特色94土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)權制度的歷史沿革現(xiàn)行農村土地使用制度的多樣性4）溫州模式私營經(jīng)濟的大發(fā)展、土地流轉大多通過市場進行基本做法：溫州土地租賃市場異常的活躍基本評價：當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展是促進土地流轉主要的因素，農民對土地使用權較少的關注95土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)權制度的歷史沿革現(xiàn)行農村土地使用制度的多樣性5）”生不增地、死不減地“的模式貴州湄潭，1984年調整外，15年土地沒有調整過，在貴州省推廣，以地方法規(guī)的形式規(guī)定耕地承包期50年，非耕地承包期60年基本做法：延長土地承包期、明確農村集體土地所有權代表、繼續(xù)實行生不增地、死不減地政策等基本評價：有效保障土地使用權的穩(wěn)定，以便給農戶一個穩(wěn)定的預期，增強農戶對土地進行投資的信心96土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)權制度的歷史沿革現(xiàn)行農村土地使用制度的多樣性6）”土地股份合作制“的模式廣東南海地處珠江三角洲，人多地少，非農產(chǎn)業(yè)發(fā)達，土地無人耕種，但又不愿意放棄承包權基本做法：不同地區(qū)采取折價的方法，把土地和固定資產(chǎn)折股量化后給農民，農民獲得承包權后，再把土地的使用權交給集體，納入股份合作組織統(tǒng)一使用，實行農民股權”生不增死不減制度“，對新增人口實行配售股基本評價：擁有股份，但不對應地塊，這種股份化的程度更加的徹底，但改革不完善，股份仍然存在無法繼承、買賣、轉讓等限制。對是否設集體股也存在爭議，涉及農民利益和集體利益如何合理劃分的問題。97土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)權制度的歷史沿革現(xiàn)行農村土地使用制度的多樣性總體評價：必須適應當?shù)氐沫h(huán)境、因地制宜外部經(jīng)濟社會環(huán)境非常的主要98土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)權制度的歷史沿革現(xiàn)行農村土地使用制度的進一步的完善明確承包經(jīng)營權的性質完善承包經(jīng)營權的權能結構土地承包期的長期化承包經(jīng)營權的物權化農村社會保障制度建設99土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新改革開放后我國農村土地產(chǎn)農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新征地制度改革與農村集體建設用地產(chǎn)權制度改革征地制度改革農地非農化的過程包括一部分集體建設用地農村集體建設用地產(chǎn)權制度改革鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地農村居民點用地100土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新征地制度改革與農村集體建農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新征地制度改革與農村集體土地產(chǎn)權制度改革漸進改革核心辦法是提高征地補償標準，拓寬被征地農民的安置途徑，建立征地仲裁制度，以保證征地工作的公平、公正、公開和高效。101土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新征地制度改革與農村集體土農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新激進改革征地制度改革的關鍵問題是如何保護農民集體土地的財產(chǎn)權。區(qū)分農民集體土地所有權與國有土地所有權，無法保障對農民權利的保護。讓兩種產(chǎn)權處于平等的地位農地直接入市或者是提高補償?shù)臉藴?02土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新激進改革34土地經(jīng)濟理農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新兩個大的方面第一：提高農民的組織化的程度(漸進改革)實現(xiàn)土地征用中農民與政府的直接對話被征地農民將增強組織能力現(xiàn)實中鄉(xiāng)村精英并不是農民利益的真實地代表加強農村社區(qū)性合作經(jīng)濟組織、專業(yè)合作性合作經(jīng)濟組織、股份合作制家具組織等合作組織的建設103土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新兩個大的方面35土地經(jīng)農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新第二個方面打破政府土地征用壟斷堅冰，容許集體非農建設用地入市（激進改革）江蘇蘇州（最早）浙江湖州、河南安陽等安徽蕪湖的經(jīng)驗廣東南海的經(jīng)驗廣東順德等的經(jīng)驗104土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新第二個方面36土地經(jīng)濟農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新農民集體所有建設用地使用權流轉在90年代中期就開始了1995年江蘇省蘇州市開始試點陸續(xù)有浙江湖州、河南安陽、福建古田開始試點國土資源部2000年2月28日批準蕪湖市“農民集體所有建設用地使用權流轉試點方案”105土地經(jīng)濟理論與政策石曉平農村集體土地產(chǎn)權制度的歷史沿革和創(chuàng)新農民集體所有建設用地使用案例蕪湖蕪湖試點主要涉及集體建設用地所謂“農民集體所有建設用地使用權流轉”指鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的集鎮(zhèn)建設用地范圍內的農民集體所有建設用地，所有權發(fā)生轉移，包括進行轉讓、租賃、作價出資（入股）、聯(lián)營聯(lián)建、抵押等。106土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例蕪湖蕪湖試點主要涉及集體建設用地38土地經(jīng)濟理論與政策案例蕪湖蕪湖試點的主要內容107土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例蕪湖蕪湖試點的主要內容39土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例蕪湖108土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例蕪湖40土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例蕪湖政府承包者或原土地使用者新的土地使用者直接洽談交易向上級政府繳納一定的流轉收益2002年蕪湖確定的縣（區(qū)）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、集體經(jīng)濟組織三級隊土地流轉收益和土地增值收益的分成比例：1：4：5109土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例蕪湖政承包者或原土地使用者新的土地使用者直接洽談交易案例蕪湖集中在集體建設用地（沒有突破農地轉用的界限）實現(xiàn)了“工業(yè)向園區(qū)集中、土地向規(guī)模經(jīng)營者集中、居民向小城鎮(zhèn)集中”提出了對失地農民進行補償和生活保障的多種途徑110土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例蕪湖集中在集體建設用地（沒有突破農地轉用的界限）42土案例南海以土地為中心的農村股份合作制（土地股份合作制）案例南海介紹：位于廣州佛山之間是珠三角最早開發(fā)的地區(qū)之一，具有得天獨厚的地緣優(yōu)勢1990年隨著工業(yè)化的推進，農民開始租用村邊地、宅基地辦廠設鋪外地企業(yè)租用土地或租用土地上蓋好的廠房和商鋪111土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例南海以土地為中心的農村股份合作制（土地股份合作制）4案例南海案例介紹：當時征地已經(jīng)非常的困難（補償太低）1992年開始土地股份合作制的試點：確保農地的集體土地所有權不變，把農民的集體土地承包權量化為股權，由集體經(jīng)濟組織經(jīng)營，并保證在土地進行非農用途時農民獲得相應的收益112土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例南海案例介紹：44土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例南海案例介紹：制度上保障了土地非農化收益，集體組織成員對土地增值收益的分紅權1993年全面推廣2003年全市建立農村股份合作社1870個，其中以村委會為單位組建集團公司191個，占村委會總數(shù)80%以上，以村民小組為單位組建的股份合作社1678個，占村民小組數(shù)的99.8%113土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例南海案例介紹：45土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例南海收效明顯1994-2000年農民的人均股分紅從1016元增加到1951元多數(shù)地區(qū)的入股分紅占到農民收益的1/4到1/3，有的1/2加速了工業(yè)化的速度，保證了集體和農戶在土地級差收益的上升中增加的收益114土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例南海收效明顯46土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例南海案例的特殊性地處珠江三角洲土地增值潛力大土地股份合作制后的集中土地收益高于分戶的土地增值收益115土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例南海案例的特殊性47土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例南海問題股份制章程中所做出的：不得轉讓、抵押、籌資等規(guī)定，使股份的分配具有極強的福利和再分配的性質，而相對較弱的資產(chǎn)經(jīng)營的功能。116土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例南海問題48土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例順德117土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例順德49土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例順德118土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例順德50土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例廣州119土地經(jīng)濟理論與政策石曉平案例廣州51土地經(jīng)濟理論與政策石曉平集體建設用地入市流轉的討論意義加速集體土地流轉制度的改革土地征用制度的改革加速農民的非農化的過程加速小城鎮(zhèn)的建設和發(fā)展討論：存在的問題120土地經(jīng)濟理論與政策石曉平集體建設用地入市流轉的討論意義52土地經(jīng)濟理論與政策石城市土地產(chǎn)權制度的產(chǎn)生與變遷傳統(tǒng)的城市土地使用制度主要特征行政劃撥：土地由國家行政機關調撥分配使用具體包括：國家機關、部隊、學校、國營企業(yè)等如果需要使用土地，不是通過市場購買或租賃所得，而是按照按照一定的建設用地程序，首先申請建設用地項目，待項目批準后，再持批準文件向縣級以上人民政府土地管理部門申請批準后無償劃撥使用國家如因社會公益事業(yè)的需要，需要使用國有企業(yè)、事業(yè)單位的土地，不需通過購買、租賃，通過行政手段取得。121土地經(jīng)濟理論與政策石曉平城市土地產(chǎn)權制度的產(chǎn)生與變遷傳統(tǒng)的城市土地使用制度53土地經(jīng)城市土地產(chǎn)權制度的產(chǎn)生與變遷傳統(tǒng)的城市土地使用制度主要特征無償無限期使用國家機關、部隊、學校、國有企業(yè)等使用國有土地的過程中不需要支付地價沒有明確的使用年限（除非國家占用）禁止土地使用者之間的轉讓禁止土地使用者以買賣、出租、贈與、交換等方式將土地直接轉給其他單位或個人使用122土地經(jīng)濟理論與政策石曉平城市土地產(chǎn)權制度的產(chǎn)生與變遷傳統(tǒng)的城市土地使用制度54土地經(jīng)城市土地產(chǎn)權制度的產(chǎn)生與變遷傳統(tǒng)的城市土地使用制度的形成城市土地國有制的形成自全國解放到1956年，私有土地是可以買賣、出租、入股、典當、贈與、交換的在1950年的政務院的《契稅暫行條例》中可以得到說明自1956年開始城市私有房產(chǎn)的社會主義改造之時起，一些私有土地開始被收歸國有，同時禁止買賣到改革開放之前基本形成了城市土地的國有制123土地經(jīng)濟理論與政策石曉平城市土地產(chǎn)權制度的產(chǎn)生與變遷傳統(tǒng)的城市土地使用制度的形成55城市土地產(chǎn)權制度的產(chǎn)生與變遷傳統(tǒng)的城市土地使用制度的形成城市土地國有制的形成主要的