物業(yè)交易法律制度共44

第三章

物業(yè)交易法律制度第三章物業(yè)交易法律制度第一節(jié)物業(yè)交易概述第二節(jié)物業(yè)轉(zhuǎn)讓第三節(jié)物業(yè)轉(zhuǎn)讓中的商品房銷售第四節(jié)物業(yè)抵押第一節(jié)物業(yè)交易概述一、物業(yè)交易的概念二、物業(yè)交易的特征一、物業(yè)交易的概念物業(yè)交易，是指當(dāng)事人之間物業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃活動。物業(yè)交易也就是房地產(chǎn)交易。二、物業(yè)交易的特征交易對象具有特殊性：房地產(chǎn)交易形式的確定性：房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃物業(yè)交易合同是數(shù)種典型合同的統(tǒng)稱物業(yè)交易為要式法律行為：債的關(guān)系，登記第二節(jié)物業(yè)轉(zhuǎn)讓一、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的概念二、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的條件三、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的程序四、物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同一、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的概念物業(yè)轉(zhuǎn)讓也就是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。一、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的概念物業(yè)轉(zhuǎn)讓的主體一方必須是房地產(chǎn)權(quán)利人；物業(yè)轉(zhuǎn)讓的客體是房地產(chǎn)權(quán)利人合法擁有的房地產(chǎn)；物業(yè)轉(zhuǎn)讓行為包括買賣、贈與或者其他合法方式；物業(yè)轉(zhuǎn)讓必須發(fā)生房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為。二、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的條件(一)物業(yè)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備的基本條件(二)物業(yè)轉(zhuǎn)讓的限制性條件(一)物業(yè)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備的基本條件以出讓方式取得使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第10條的規(guī)定。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第39條和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第11、12條的規(guī)定。(二)物業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的限制制性條條件《城市房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理法》第37條和《城市房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓管理理規(guī)定定》第6條的規(guī)規(guī)定，，下列列物業(yè)業(yè)禁止止轉(zhuǎn)讓讓：(二)物業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的限制制性條條件以出讓讓方式式取得得使用用權(quán)的的房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，，不符符合有有關(guān)法法律規(guī)規(guī)定的的條件件的司法機(jī)機(jī)關(guān)和和行政政機(jī)關(guān)關(guān)依法法裁定定、決決定查查封或或者以以其他他形式式限制制房地地產(chǎn)權(quán)權(quán)利的的依法收收回土土地使使用權(quán)權(quán)的(二)物業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的限制制性條條件共有房房地產(chǎn)產(chǎn)，未未經(jīng)其其共有有人書書面同同意的的權(quán)屬爭爭議的的未依法法登記記領(lǐng)取取權(quán)屬屬證書書的法律、、行政政法規(guī)規(guī)規(guī)定定禁止止轉(zhuǎn)讓讓的其其他情情形三、物物業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的程序序依照《城市房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓管理理規(guī)定定》第7條規(guī)定定。簽訂合合同→→提出出申請請→審審查→→現(xiàn)場場勘查查和評評估→→繳稅稅→核核發(fā)過過戶單單四、物物業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合合同(一)物業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合合同的的概念念和特特征(二)物業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合合同的的主要要合同同(一)物業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合合同的的概念念和特特征概念：：物業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合合同：：是指指當(dāng)事事人之之間關(guān)關(guān)于一一方交交付房房地產(chǎn)產(chǎn)，另另一方方支付付相應(yīng)應(yīng)價款款的協(xié)協(xié)議。。特征：：遵循平平等、、自愿愿、有有償?shù)牡脑瓌t則；(一)物業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合合同的的概念念和特特征受到土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓合同同的制制約；；標(biāo)的物物是房房屋所所有權(quán)權(quán)和土土地使使用權(quán)權(quán)；應(yīng)當(dāng)書書面形形式訂訂立；；物業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合合同的的成立立和有有效必必須以以到房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理部門門和土土地管管理部部門辦辦理房房地產(chǎn)產(chǎn)過戶戶手續(xù)續(xù)為準(zhǔn)準(zhǔn)。(二)物業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合合同的的主要要合同同依照《城市房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓管理理規(guī)定定》第8條規(guī)定定。包括九九個方方面：：(二)物業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合合同的的主要要合同同⑴雙方方當(dāng)事事人姓姓名或或者名名稱、、住所所；⑵房地地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證證書名名稱和和編號號；⑶房地地產(chǎn)坐坐落位位置、、面積積、四四至界界限；；⑷土地地宗地地號、、土地地使用用權(quán)取取得方方式及及年限限⑸房地地產(chǎn)的的用途途或使使用性性質(zhì)；；⑹成交交價格格及支支付方方式；；⑺房地地產(chǎn)交交付使使用的的時間間；⑻違約約責(zé)任任；⑼雙方方約定定的其其他事事項。。第三節(jié)節(jié)物物業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓中中的商商品房房銷售售商品房房預(yù)售售商品房房現(xiàn)售售商品房房買賣賣合同同房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)和房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)中介介服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)在商商品房房銷售售中的的義務(wù)務(wù)商品房房銷售售價格格的確確定及及計算算商品房房的交交付與與保修修一、商商品房房預(yù)售售概念：：是是指房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)將正正在建建設(shè)中中的商商品房房預(yù)先先出售售給買買受人人，并并由買買受人人支付付定金金或者者房價價款的的行為為。條件：：依依照2001年修改改的《城市商商品房房預(yù)售售管理理辦法法》第5條的規(guī)規(guī)定。。一、商商品房房預(yù)售售程序：：預(yù)售人人領(lǐng)取取土地地使用用證、、建設(shè)設(shè)規(guī)劃劃許可可證和和施工工許可可證。。預(yù)售人人辦理理預(yù)售售登記記，領(lǐng)領(lǐng)取預(yù)預(yù)售許許可證證。預(yù)售人人同承承購人人簽訂訂商品品房預(yù)預(yù)售合合同。。預(yù)售合合同登登記備備案。。房屋交交付后后，辦辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登登記。。二、商商品房房現(xiàn)售售概念：：是是指房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)將竣竣工驗驗收合合格的的商品品房出出售給給買受受人，，并由由買受受人支支付房房價款款的行行為。。條件：：依依照2001年修改改的《城市商商品房房預(yù)售售管理理辦法法》第7條的規(guī)規(guī)定。。三、商商品房房買賣賣合同同商品房房買賣賣合同同的主主要內(nèi)內(nèi)容《商品房房買賣賣合同同示范范文本本》商品房房買賣賣合同同的主主要內(nèi)內(nèi)容當(dāng)事人人名稱稱或者者姓名名和住住所；；商品房房基本本狀況況；商品房房的銷銷售方方式；；商品房房價款款的確確定方方式及及總價價款、、付款款方式式、付付款時時間；；交付使使用條條件及及日期期；裝飾、、設(shè)備備標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)承諾諾；商品房房買賣賣合同同的主主要內(nèi)內(nèi)容供水、、供電電、供供熱、、燃?xì)鈿?、通通訊、、道路路、綠綠化等等配套套基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施和公公共設(shè)設(shè)施的的交付付承諾諾和有有關(guān)權(quán)權(quán)益、、責(zé)任任；公共配配套建建筑的的產(chǎn)權(quán)權(quán)歸屬屬；面積差差異的的處理理方式式；辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登登記的的有關(guān)關(guān)事宜宜；解決爭爭議的的方法法；違約責(zé)責(zé)任；；雙方約約定的的其他他事項項?！渡唐贩糠抠I賣賣合同同示范范文本本》示范文文本.doc四、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)和房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)中介介服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)在商商品房房銷售售中的的義務(wù)務(wù)21條義務(wù)務(wù)性規(guī)規(guī)定相關(guān)新新聞：：民意調(diào)調(diào)查顯顯示：：有七七成受受訪者者不相相信房房地產(chǎn)產(chǎn)中介介2007年12月04日2005年，安安徽省省規(guī)模模最大大的房房產(chǎn)中中介桃桃園房房產(chǎn)老老板卷卷款失失蹤，，涉及及金額額6000余萬元元；2006年，天天津市市匯眾眾房產(chǎn)產(chǎn)一夜夜之間間全線線停業(yè)業(yè)，1.5億元房房款不不翼而而飛；；2007年，深深圳大大型地地產(chǎn)中中天置置業(yè)總總裁蔣蔣飛一一夜之之間消消失，，到目目前為為止，，涉案案金額額不詳詳。2007-11-16五、商商品房房銷售售價格格的確確定及及計算算價格確確定：：以當(dāng)當(dāng)事人人意思思自治治為基基本原原則價格計計算：：補(bǔ)充““房屋屋建筑筑面積積”六、商商品房房的交交付與與保修修商品房房的交交付商商品房房的交交付商品房房的保保修商商品房房的保保修商品房房保修修責(zé)任任的承承擔(dān)人人：房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商保修期期限的的起算算：從從交付付之日日起第四節(jié)節(jié)物物業(yè)抵抵押物業(yè)抵抵押的的概念念物業(yè)抵抵押的的條件件物業(yè)抵抵押的的程序序物業(yè)抵抵押的的合同同抵押物物業(yè)的的處分分一、物物業(yè)抵抵押的的概念念抵押：：指債債務(wù)人人或第第三人人提供供一定定的財財產(chǎn)作作債務(wù)務(wù)擔(dān)保保。抵押人人：提提供財財務(wù)的的債務(wù)務(wù)人或或第三三人。。抵押物物：抵抵押人人所提提供的的財產(chǎn)產(chǎn)。一、物物業(yè)抵抵押的的概念念抵押權(quán)的的性質(zhì)：：抵押權(quán)是是一種從從屬權(quán)利利；抵押權(quán)是是一種價價值支配配權(quán)；抵押權(quán)是是一種優(yōu)優(yōu)先受償償權(quán)。一、物業(yè)業(yè)抵押的的概念物業(yè)抵押押：是指指抵押人人以其合合法的房房地產(chǎn)以以不轉(zhuǎn)移移占有的的方式，，向抵押押人提供供債務(wù)履履行擔(dān)保保定行為為。物業(yè)抵押押人：即即房地產(chǎn)產(chǎn)抵押人人，是指指將依法法取得的的房地產(chǎn)產(chǎn)提供給給抵押權(quán)權(quán)人，作作為本人人或第三三人履行行債務(wù)擔(dān)擔(dān)保的公公民、法法人或者者其他組組織。物業(yè)抵押押權(quán)人：：即房地地產(chǎn)抵押押權(quán)人，，是指接接受房地地產(chǎn)抵押押作為債債務(wù)人履履行債務(wù)務(wù)擔(dān)保的的公民、、法人或或者其他他組織。。二、物業(yè)業(yè)抵押的的條件(一)物業(yè)抵押押的基本本條件(二)物業(yè)抵押押的限制制性條件件(三)以下列物物業(yè)設(shè)定定抵押權(quán)權(quán)時應(yīng)當(dāng)當(dāng)注意其其本身的的性質(zhì)和和具體情情況三、物業(yè)業(yè)抵押的的程序簽訂物業(yè)業(yè)抵押合合同進(jìn)行物業(yè)業(yè)抵押登登記四、物業(yè)業(yè)抵押的的合同物業(yè)抵押押合同的的主要內(nèi)內(nèi)容依照《城市房地地產(chǎn)抵押押管理辦辦法》第26條規(guī)定。。以預(yù)購的的商品房房貸款抵抵押的，，須提交交生效的的預(yù)購房房屋合同同以在建工工程抵押押的，抵抵押合同同還應(yīng)當(dāng)當(dāng)載明的的內(nèi)容五、抵押押物業(yè)的的處分物業(yè)抵押押權(quán)所擔(dān)擔(dān)保的債債權(quán)的范范圍處分抵押押物業(yè)的的條件抵押權(quán)人人對抵押押物業(yè)處處分的中中止情形形處分抵押押物業(yè)所所得金額額的分配配順序關(guān)于優(yōu)先先受償權(quán)權(quán)與優(yōu)先先購買權(quán)權(quán)問題1、物業(yè)抵抵押權(quán)所所擔(dān)保的的債權(quán)的的范圍根據(jù)《擔(dān)保法》第46條規(guī)定，，抵押權(quán)權(quán)所擔(dān)保保的債權(quán)權(quán)范圍包包括：主債權(quán)利息違約金損害賠償償金實現(xiàn)抵押押權(quán)的費(fèi)費(fèi)用2、處分抵抵押物業(yè)業(yè)的條件件前提條件件是債務(wù)務(wù)人不履履行債務(wù)務(wù)，包括括拒絕履履行、不不能履行行、逾期期履行、、不完全全履行。。依照《城市房地地產(chǎn)抵押押管理辦辦法》第40條規(guī)定。。3、抵押權(quán)權(quán)人對抵抵押物業(yè)業(yè)處分的的中止情形依照《城市房地地產(chǎn)抵押押管理辦辦法》第46條規(guī)定。。4、處分抵抵押物業(yè)業(yè)所得金金額的分分配順序序支付處分分抵押房房地產(chǎn)的的費(fèi)用；；扣除抵押押房地產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)繳納納的稅款款；償還抵押押權(quán)人債債權(quán)本息息及支付付違約金