知名地產(chǎn)城市生活綜合體專題報告93

綠城城市生活綜合體專題報告匯報目錄：1234綜合體的發(fā)展由來及特征當(dāng)前中國城市綜合體開發(fā)規(guī)律及案例研究綠城城市生活綜合體的基本設(shè)想綜合體發(fā)展戰(zhàn)略的中國城市研究5綠城城市生活綜合體發(fā)展建議綜合體的發(fā)展由來及特征1、城市綜合體的由來和形成2、城市綜合體的概念與特征3、城市綜合體的分類113-17世紀(jì)，近代全球性商業(yè)城市的崛起時期（含文藝復(fù)興時期）。秦漢時期形成里坊制格局并在隋唐時期達到高峰。兩宋時期開放式街區(qū)格局開始出現(xiàn)，其時全球最大10座城市中的5座在中國，開封與杭州均超百萬人口，出現(xiàn)了最早的城市綜合性市場瓦子（勾欄）。475-221BC，春秋戰(zhàn)國時期形成完整意義上的“城”與“市”。2000-1700BC，歐洲最早城市出現(xiàn)，位于地中海中克里特島上的王宮城市。1700-1000BC，商周時代出現(xiàn)真正意義上的規(guī)模性城市，如安陽、長安。1-14世紀(jì)，古代世界城市的興盛發(fā)展時期（含中世紀(jì)時期）。如羅馬的廣場建筑與公共浴場等。17世紀(jì)以來，以紐約、倫敦、巴黎為代表的世界城市雛形顯現(xiàn)。始建于光緒年間（1875年-1908年）興旺于20世紀(jì)初的北京東安市場是中國最早比較成型的綜合性商業(yè)街區(qū)，集幾百家店鋪、茶樓、飯館、雜耍場、戲院、棋社等多種功能為一體。1918年上海南京路出現(xiàn)了永安公司，這是一家綜合各種商業(yè)功能在內(nèi)的大型建筑物，包括購物、旅館、酒樓、茶室、游樂場、銀業(yè)部等各種設(shè)施，可以被認為是中國最早的綜合建筑。1940年出現(xiàn)的美國紐約洛克菲勒中心成為建筑綜合體的典范。20世紀(jì)70年代以后世界第一個城市綜合體——法國巴黎的拉德芳斯、日本東京的六本木、加拿大多倫多的伊頓中心等。世界亞洲一線二線三線四線巴黎拉德芳斯紐約洛克菲勒中心武漢萬達廣場龍湖天街柯橋萬達廣場常州寶龍溧陽上河城如東文峰大世界香港圓方福岡運河城萬象城三里屯Village《百度百科》：城市綜合體是將城市中商業(yè)、餐飲、文娛、辦公、展覽、會議、居住、旅店、交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率，復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。

城市綜合體的定義城市綜合體是指，將城市中不同性質(zhì)用途的居?。òㄗ≌c酒店）、辦公（包括會議與展覽）、商業(yè)（含購物、文娛、游憩）、交通等公共功能空間，至少組合三種及以上，并能充分形成協(xié)同與互補、多樣而高效的，有助于提高城市效率改善生活質(zhì)量的綜合建筑與建筑群。城市綜合體通過各種功能綜合互補，建立相互依存的價值關(guān)系，從而使它能夠適應(yīng)不同時段的城市多樣化生活，并能進行自我更新與調(diào)整。城市綜合體的主要特征城市影響自身價值經(jīng)濟效益區(qū)位可達性、土地均衡性、文化地標(biāo)性、聯(lián)系完整性空間開放性、功能復(fù)合性、人流密集性、景觀連續(xù)性效益增殖性城市綜合體商業(yè)零售型酒店公寓型交通物流型休閑旅游型文化創(chuàng)意型科教研發(fā)型體育運動型健康醫(yī)療型商務(wù)辦公型城市綜合體的分類從人類的基本需求特征和國內(nèi)外城市綜合體發(fā)展趨勢來看，可以歸納出未來城市綜合體的九大類型模式，由此滿足人類的生產(chǎn)、生活及公共服務(wù)全方位需求。商務(wù)辦公綜合體主要類型典型案例金融商務(wù)型紐約洛克菲勒中心、巴黎拉德芳斯、香港國際金融中心北京東方廣場會展商務(wù)型上海中國博覽會會展綜合體、廣州保利世貿(mào)中心、杭州奧體博覽城酒店商務(wù)型橫濱港未來21區(qū)總部商務(wù)型東京六本木、香港太古廣場、北京華貿(mào)中心、上海浦東新鴻基巴黎拉德芳斯紐約洛克菲勒中心東京六本木商業(yè)零零售綜綜合體體主要類型典型案例購物廣場型香港海港城、上海恒隆廣場、深圳中信廣場、杭州萬象城文化商街型利物浦天堂大街、悉尼情人港特色商場型倫敦西田購物中心、蒙特利爾瑪麗城、日本福岡博多運河城時尚街區(qū)型上海新天地、成都寬窄巷子、天津新意街利物浦浦天堂堂大街街倫敦西西田購購物中中心香港海海港城城酒店公公寓綜綜合體體主要類型典型案例主題酒店型杭州西溪天堂住宅公寓型多倫多湖濱區(qū)、成都龍湖時代天街杭州西西溪天天堂成都龍龍湖時時代天天街文化創(chuàng)創(chuàng)意綜合體體主要類型典型案例文化娛樂型北京三里屯village、上海新天地、天津新意街創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)型上海蘇河灣、杭州LOFT49上海新新天地地北京三三里屯屯休閑旅旅游綜綜合體體主要類型典型案例主題公園型香港迪斯尼公園、深圳華僑城、天津華僑城歷史文化型北京前門大街、上海豫園自然生態(tài)型深圳東部華僑城、杭州西溪天堂深圳華華僑城城北京前前門大大街香港迪迪斯尼尼公園園主要類型典型案例綜合站場型香港地鐵九龍站聯(lián)邦廣場、上海虹橋樞紐公交換乘型巴黎拉德芳斯軌道站點型香港太古廣場、香港時代廣場、上海凱德龍之夢倉儲物流型福州國際物流商貿(mào)城、青島新世紀(jì)物流綜合體交通物物流綜綜合體體香港太太古廣廣場上海凱凱德龍龍之夢夢香港九九龍聯(lián)聯(lián)邦廣廣場科教研研發(fā)綜綜合體體主要類型典型案例大學(xué)園區(qū)型杭州大學(xué)城高教綜合體科技研發(fā)型日本筑波中心、寧波研發(fā)園日本筑筑波中中心寧波研研發(fā)園園體育運運動綜綜合體體主要類型典型案例體育休閑型北京奧體文化綜合區(qū)、杭州奧體博覽城運動場館型南京奧體中心、濟南奧體中心杭州奧奧體博博覽城城北京奧奧體文文化綜綜合區(qū)區(qū)健康醫(yī)醫(yī)療綜綜合體體主要類型典型案例醫(yī)院療養(yǎng)型愛丁堡皇家附屬醫(yī)院、南京醫(yī)療綜合體保健養(yǎng)生型三亞鳳凰島度假綜合體愛丁堡堡皇家家附屬屬醫(yī)院院三亞鳳鳳凰島島國際際養(yǎng)生生中心心中國城市綜綜合體體開發(fā)發(fā)規(guī)律律及案案例研研究1、城市市綜合合體分分布規(guī)規(guī)律2、城市市綜合合體開開發(fā)規(guī)規(guī)律3、二三三四線線城市市綜合合體案案例研研究2綜合體體分布布規(guī)律律城市綜綜合體體較多多出現(xiàn)現(xiàn)于國國際城城市及及國內(nèi)內(nèi)一二二線城城市，，其中中國內(nèi)二二線城城市占占據(jù)較較多的的數(shù)量量比例例。北京、上海海、廣廣州、、成都都、重重慶及及沈陽陽城市綜綜合體體的存存量領(lǐng)領(lǐng)先全全國，總存存量在1000萬平方方米以以上的的城市市為北北京、、沈陽陽、重重慶三三市；上海海、廣州州、成成都的的綜合合體存存量介介于500-1000萬平方米米。中國20個重點點城市城城市綜綜合體體存量量分布布資料來來源：：2011年中國國城市市綜合合體發(fā)發(fā)展報報告.隨著城城市等等級規(guī)規(guī)模的的提升升，商務(wù)辦公、酒店店公寓的業(yè)業(yè)態(tài)比例增增大，商業(yè)零售、住宅宅的比例相相對下降。城市綜合體體的核心功能為商務(wù)商業(yè)，，其次是生生活居住。城市綜合型業(yè)態(tài)比例國際城市商務(wù)辦公、商業(yè)零售、酒店公寓、住宅44232112一線城市商務(wù)辦公、商業(yè)零售、酒店公寓、住宅34261624二線城市商務(wù)辦公、商業(yè)零售、酒店公寓、住宅26291233三線城市商務(wù)辦公、商業(yè)零售、酒店公寓、住宅20341234四線城市商務(wù)辦公、商業(yè)零售、酒店公寓、住宅1542835中國一二三三四線城市市綜合體開開發(fā)的功能能類型比例例統(tǒng)計綜合體業(yè)態(tài)比例規(guī)律律1、萬達廣場場2、龍湖天街街3、案例比較較二三四線城市綜合合體項目代代表案例研研究目前，國內(nèi)內(nèi)城市綜合合體根據(jù)運運營模式可可分為以下下三種模式式：全部持有型型：如恒隆隆廣場、三三里屯village、新天地等等；部分持有型型：如萬達達廣場、龍龍湖天街等等；全部銷售型型：如三里里屯soho。全部持有型型模式對開發(fā)商的的資金實力力要求較高高，而全部部銷售型模模式在后期期的運營管管理上存在在較大的難難度。案例選取標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)商：具具有較高知知名度的品品牌開發(fā)商商所在城市：：中國未來來城市綜合合體的主要要分布點——二三四線城城市運營模式：以部分持有型項目為主主。研究重點：：區(qū)位特征征、規(guī)劃布布局、業(yè)態(tài)態(tài)分布、運運營模式2001年，萬達集集團在長春春開設(shè)全國國第一家萬萬達廣場；；2006年開業(yè)的寧寧波萬達廣場（（第三代））標(biāo)志著進入了““城市綜合合體”時代代；萬達廣場在全國城市市擴張迅速，至2011年底，在中中國大中小小城市開業(yè)業(yè)的萬達廣廣場將達49個，持有物物業(yè)面積超超過1200萬平方米。。萬達廣場發(fā)發(fā)展簡況指標(biāo)第一代（2001-2002年）第二代（2003-2005年）第三代（2006年至今）選址區(qū)位核心商圈黃金地段核心商圈黃金地段副中心、開發(fā)區(qū)、CBD建筑規(guī)模5萬平方米10-15萬平方米30萬平方米以上產(chǎn)品種類商業(yè)商業(yè)商業(yè)、寫字樓、酒店、住宅業(yè)態(tài)特征購物功能組合購物功能組合24小時不夜城+集成功能組合主力商家超市+家電+影院超市+建材+家電+影院百貨+超市+家電+美食+影院建筑形態(tài)單體封閉式建筑單體封閉式及開放式建筑組合封閉式建筑+步行街區(qū)+高層的組合經(jīng)營模式商鋪分割銷售分割銷售+整體出售核心商業(yè)只租不售，銷售小型商業(yè)、寫字樓、住宅項目典型案例長春沈陽寧波萬達廣場發(fā)發(fā)展簡況中國三大經(jīng)經(jīng)濟區(qū)是萬萬達集團投投資的重點點區(qū)域。一二線城市市已經(jīng)成為萬達集集團投資的的熱點區(qū)。。地區(qū)合計一線城市二線城市三線城市四線城市泛環(huán)渤海地區(qū)21北京（2）天津（2）、沈陽（3）、大連（3）、濟南（2）、石家莊（1）、唐山（1）、青島（3）、太原（1）、呼和浩特（1）包頭（1）、廊坊（1）泛長三角地區(qū)23上海（4）南京（3）、蘇州（1）、無錫（1）、寧波（2）、溫州（1）、合肥（2）、常州（1）蕪湖（1）、鎮(zhèn)江（1）、泰州（1）淮安（1）江陰（1）、宜興（1）、紹興柯橋（1）、太倉（1）泛珠三角地區(qū)15廣州（1）東莞（1）、福州（2）、廈門（1）、泉州（1）、長沙（2）、南昌（2）、南寧（1）漳州（1）、莆田（1）、寧德（1）晉江（1）黃河中下游地區(qū)7西安（4）、鄭州（2）洛陽（1）長江中上游地區(qū)12重慶（2）、武漢（5）、成都（2）宜昌（1）、襄樊（1）、綿陽（1）東北地區(qū)8長春（3）、哈爾濱（3）大慶（1）、撫順（1）西北地區(qū)2蘭州（1）銀川（1）合計88760165中國城市萬萬達廣場的的空間分布布萬達廣場基基本特征三四線城市市是萬達集集團未來擴擴張的重要要區(qū)域。特大城市內(nèi)內(nèi)部擁有城城市綜合體體增長的潛潛力。城市分布地區(qū)合計一線城市二線城市三線城市四線城市泛環(huán)渤海地區(qū)21北京（2）天津（2）、沈陽（3）、大連（3）濟南（2）、石家莊（1）、唐山（1）青島（3）、太原（1）、呼和浩特（1）包頭（1）、廊坊（1）泛長三角地區(qū)23上海（4）南京（3）、蘇州（1）、無錫（1）寧波（2）、溫州（1）、合肥（2）常州（1）蕪湖（1）、鎮(zhèn)江（1）泰州（1）、淮安（1）江陰（1）宜興（1）紹興柯橋（1）太倉（1）泛珠三角地區(qū)15廣州（1）東莞（1）、福州（2）、廈門（1）泉州（1）、長沙（2）、南昌（2）南寧（1）漳州（1）、莆田（1）寧德（1）晉江（1）黃河中下游地區(qū)7西安（4）、鄭州（2）洛陽（1）長江中上游地區(qū)12重慶（2）、武漢（5）、成都（2）宜昌（1）、襄樊（1）綿陽（1）東北地區(qū)8長春（3）、哈爾濱（3）大慶（1）、撫順（1）西北地區(qū)2蘭州（1）銀川（1）合計88760165黃河流域及及北方板塊塊長江流域板板塊南方板塊城市分布備注：持有有比例的降降低主要與與配建住宅宅、SOHO開發(fā)量的大大小有關(guān)。。建筑規(guī)模數(shù)量持有比例均值案例28~40萬平方米2050%上海五角場萬達廣場，持有比例高達76%41~70萬平方米2532%寧波萬達廣場，持有比例達47%71~328萬平方米1719%石家莊萬達廣場，持有比例11%；武漢東湖萬達廣場，持有比例15%第三代萬達達廣場在做做購物中心心的同時，，開發(fā)部分分寫字樓、、住宅或者者商務(wù)公寓寓，通過出出售這部分分物業(yè)，獲獲取充足資資金來支持持商業(yè)經(jīng)營營。據(jù)不完全統(tǒng)計計，目前萬達達廣場商業(yè)及及酒店業(yè)態(tài)比比例平均約為為42.38%（涵蓋持有物物業(yè)）。持有物業(yè)情況況紹興柯橋萬達達廣場效果圖圖廈門湖里萬達達廣場效果圖圖規(guī)劃選址廈門湖里萬達達紹興柯橋萬達達區(qū)位特征：城城市新區(qū)核心心，緊鄰快速速干道，商業(yè)業(yè)區(qū)內(nèi)無大型型競爭對手廈門湖里萬達達紹興柯橋萬達達總建筑面積53萬平方米總占地面積12.9萬平方米容積率3.02地上建筑面積39萬平方米地下建筑面積14萬平方米購物中心面積17.4萬平方米酒店面積4.2萬平方米可售室外步行街1.8萬平方米室內(nèi)步行街4.2萬平方米SOHO辦公25.32萬平方米總建筑面積68.17萬平方米總占地面積16.98萬平方米容積率住宅3.0，商業(yè)2.96地上建筑面積50.94地下建筑面積17.23購物中心面積17.4萬平方米商務(wù)酒店0.8萬平米可售住宅面積37.34萬平方米室外步行街4.4萬平方米SOHO公寓8.57萬平方米規(guī)劃指標(biāo)功能分區(qū)明確確，各功能區(qū)區(qū)規(guī)劃圍繞室內(nèi)與室外步步行街這一核心部分分展開。廈門湖里萬達達紹興柯橋萬達達規(guī)劃布局廈門湖里規(guī)劃劃為全商業(yè)用用地。紹興柯柯橋規(guī)劃為商商業(yè)+住宅用地，住住宅占地略多多于商業(yè)。兩兩者的容積率率均為約3.0。廈門湖里萬達達紹興柯橋萬達達廈門湖里功能能分區(qū)明確。紹興柯橋商業(yè)部分分布局相對局局促，功能存存在疊合，不不同功能間的的人行和車行行出入存在干干擾。廈門湖里萬達達紹興柯橋萬達達主力店+金街辦公區(qū)SOHO區(qū)SOHO區(qū)酒店區(qū)住宅區(qū)SOHO區(qū)酒店區(qū)主力店+金街項目選址緊鄰鄰城市快速路路和主干道，，車行交通便便利。主力店店車庫入口緊緊鄰城市干道道，出入方便便。廈門湖里萬達達紹興柯橋萬達達紹興柯橋萬達達廣場廈門湖里萬達達廣場業(yè)態(tài)分析紹興柯橋與廈門湖湖里相比，在兩者的主要業(yè)業(yè)態(tài)分布中，廈門的知名名品牌種類與與數(shù)量超過柯柯橋。顯示城城市差異在品品牌招商上仍仍存在一定障障礙。六大主力店萬達百貨華潤萬家超市國美電器萬達國際影城大玩家游樂場大歌星KTV七大主力店萬達百貨沃爾瑪超市國美電器萬達影城IMAX大玩家游樂場大歌星KTV國惠大酒樓萬達第四代產(chǎn)產(chǎn)品——萬達城位于武漢中央央文化區(qū)，占地1.8平方公里，總總面積340萬平方米，總總投資500億。一期工程程“楚河漢街街”21萬平米8個月完工，11年國慶開放。。萬達第四代產(chǎn)產(chǎn)品——萬達城這是萬達對國家家政策與各地地方政府的宏宏觀政治、經(jīng)經(jīng)濟、文化等等方面研究后后的結(jié)果，對地方政府提升升第三產(chǎn)業(yè)、、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增增長方式等更更具有吸引力。萬達決定2-3年內(nèi)將公司主主業(yè)從商業(yè)地地產(chǎn)轉(zhuǎn)為商業(yè)業(yè)與文化旅游游并重。目前前已聯(lián)合中國國泛海、聯(lián)想想等五家民營營企業(yè)成立注注冊金為100億元的“萬海海文化旅游控控股”。儲備備長白山（21平方公里200億）、西雙版版納（6平方公里150億）、大連金金石（9.5平方公里300億）、福州瑯瑯岐島、武夷夷山等?？偼锻顿Y約1700億元。1500米長18萬平米的楚河漢街創(chuàng)意休閑步行行街；15萬平米漢街萬達廣場（4萬平米的百貨貨店）；6萬平電影文化主題題樂園；15個影廳總座位位數(shù)3000座的中國最大大萬達電影城；5個名人廣場；2座六星、1座五星、1座四星總共1300間客房的20萬平方米酒店集群；50萬平米8棟超高高層寫寫字樓樓的““漢街總總部國國際””；155萬平米米的“漢街街九號號”住宅；杜莎夫人蠟蠟像館館、““漢秀秀”劇劇場；5000平米的的文華書城、藝術(shù)畫廊等文化化設(shè)施施。龍湖商業(yè)是是龍湖湖集團團旗下下的三三大業(yè)業(yè)務(wù)板板塊（（住宅宅、商商業(yè)、、物業(yè)業(yè)）之之一，，全程程開發(fā)發(fā)、持持有和和運營營龍湖湖的商商業(yè)地地產(chǎn)項項目。隨著龍湖集集團深深入的的全國國化擴擴張，，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的規(guī)規(guī)模逐逐步增增大，，截止止2011年中，，龍湖湖商業(yè)業(yè)土地地儲備備已近近350萬平方方米。。計劃劃到2015年，開開業(yè)運運營商商業(yè)面面積達達337.5萬平方方米，，覆蓋蓋北京京、上上海、、杭州州等十十三座座城市市。其其中包包括12個大型型區(qū)域域購物物中心心（龍龍湖天天街系系列），以以及北北京長楹天天街、、成都都時代代天街【458畝，180（76）萬平平米，，號稱稱亞洲洲最大大購物物中心心】、重慶時時代天天街等等5個20萬平方方米以以上的的超區(qū)區(qū)域購購物中中心。。龍湖商商業(yè)地地產(chǎn)物物業(yè)形形態(tài)龍湖·星悅薈薈：5-10萬平米米的社社區(qū)型型時尚生生活中中心；；面向向中產(chǎn)產(chǎn)家庭庭；主要要分布布在重重慶、北京京；龍湖MOCO：10-20萬平米米高端精品家家居生生活館館；面面向中中產(chǎn)以以上；主要要分布布在重重慶、北京京；龍湖天天街：20萬平米米以上上大型型購物物中心心，集購購物、、飲食食、休休閑、、娛樂樂等多多種消消費類類型于于一體體的一一站式式商業(yè)業(yè)綜合體體。龍湖天天街?區(qū)位特特征在宏觀觀格局局上位位居國國內(nèi)二二線城城市，，如重重慶、、成都都；在微觀觀格局局上位位居城城市傳傳統(tǒng)商商貿(mào)區(qū)區(qū)、新新區(qū)；；前者者如成成都北北城天天街、、重慶慶西城城天街街；后后者如如成都都時代代天街街。成都時時代天天街重慶西西城天天街重慶龍龍湖北北城天天街?業(yè)態(tài)布布局產(chǎn)品組組合：天街系系商業(yè)業(yè)、別別墅、、精裝裝公寓寓、普普通住住宅、、甲級級寫字字樓、SOHO產(chǎn)品品星星座座系系列列。。主力力店店：：旗艦艦百百貨貨、、世世界界級級賣賣場場、、國國際際一一流流真真冰冰場場、、五五星星級級影影院院、、兒兒童童體體驗驗公公園園。。銷售售部分分：情景景街街區(qū)區(qū)商商鋪鋪、、精精裝裝SOHO公寓寓、、創(chuàng)創(chuàng)意意LOFT、精精裝裝住住宅宅；；自持持部分分：超大大型型主主力力百百貨貨店店、、龍龍湖湖天天街街購購物物中中心心、、MOCO家居館、、先鋒數(shù)數(shù)碼港、、美食天天地。龍湖成都都時代天天街案例比比較與總結(jié)結(jié)典型綜合體區(qū)位特征業(yè)態(tài)布局運營模式營銷策略萬達廣場一二線城市中心區(qū)與副中心區(qū)、新區(qū)；三四線城市中心區(qū)與新區(qū)擁有萬達百貨、萬達影線、萬達酒店等自主品牌購物中心、酒店、寫字樓、住宅公寓等產(chǎn)品綜合開發(fā)，持有核心商業(yè)，后兩者銷售實施分批銷售推出，周期約為2年。龍湖天街一二線城市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)、新區(qū)多為引入品牌龍湖時代天街約30%物業(yè)持有，約70%銷售。項目數(shù)量較少，規(guī)模較大，以銷售住宅和部分商業(yè)為主。典型綜合體地段選擇空間布局業(yè)態(tài)體系運營特征萬達廣場一線城市二類地段內(nèi)外廊結(jié)合模式（C或L型）內(nèi)外均衡型資金短期回籠二線城市一類地段三線城市一類地段龍湖天街一線城市暫無圍城模式（外商內(nèi)住）外來品牌型資金短期回籠二線城市二類地段三線城市暫無案例比比較與與總結(jié)結(jié)模式優(yōu)優(yōu)缺點點分析典型綜合體優(yōu)點缺點萬達規(guī)模較大、品牌有一定知名度。項目普遍位居城市傳統(tǒng)商業(yè)黃金位置或新城核心位置。地價低、銷售部分定價高、利潤高。注重資金周轉(zhuǎn)率，開發(fā)項目有明確工期要求。自主產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好，具有核心競爭力。訂單地產(chǎn)模式，商業(yè)資源平臺較豐富。擁有較好的銀行關(guān)系，注重銀行融資創(chuàng)新?，F(xiàn)有自持物業(yè)中，主力店租金偏低。低租金的戰(zhàn)略伙伴占整體購物中心面積的70%。商業(yè)銷售部分定價較高，租金回報率偏低。項目復(fù)制程度高，但城市地方個性化欠缺。高級酒店的長期經(jīng)營邊際效應(yīng)遞減。龍湖房產(chǎn)開發(fā)具有一定的品牌優(yōu)勢和社會認可度。商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)先在西部一二線城市實施大體量開發(fā)，取得先聲奪人的宣傳效應(yīng)。商業(yè)定位傾向于中高端，品質(zhì)較好。銷售為主，持有較少，資金回收周期較快。由住宅進軍商業(yè)地產(chǎn)，需要一定的探索期。項目開發(fā)的全國布局不夠明朗，缺乏戰(zhàn)略指導(dǎo)性。商業(yè)自主品牌少，支撐能力較差?！皟?nèi)住外商”的業(yè)態(tài)格局還需要市場的驗證。綠城城市市生活活綜合合體的基本本設(shè)想想1、未來來商業(yè)業(yè)發(fā)展展模式式探索索2、綠城城城市市生活活綜合合體愿愿景3首先，，作為為城市市文明明發(fā)展展的新新興開開發(fā)形形態(tài)，，綠城城綜合合體戰(zhàn)戰(zhàn)略中中商業(yè)業(yè)發(fā)展展正處處于激激烈的的變革革之中中，只只要看看清趨趨勢，，我們們有我我們的的后發(fā)發(fā)優(yōu)勢勢。其次，，中國國的城城市化化進程程正在在進入入一個個新的的時期期，其其變化化趨勢勢與發(fā)發(fā)展方方式都都有新新的變變化，，只要要我們們找準(zhǔn)準(zhǔn)立足足點，，還有有機會會做大大做強強。中國城城市綜綜合體體的快快速發(fā)發(fā)展與與新的的城市市化進進程，，對于于綠城城是個個機會會。世上可可以沒沒有工工業(yè)的的城市市，但但絕不不存在在沒有有商業(yè)業(yè)的城城市；；只要要人類這種情情感動物不不會滅亡，，城市就不不會消亡，，只要城市市在，商業(yè)業(yè)，一定會會在。究竟竟實實體體空空間間和和網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)空空間間孰孰輕輕孰孰重重，，目目前前還還處處于于激激烈烈的的學(xué)學(xué)術(shù)術(shù)理理論論與與現(xiàn)現(xiàn)實實商商業(yè)業(yè)爭爭奪奪中中。。我我們們處處于于又又一一變變革革的的黑黑窗窗期期。。商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)正正在在發(fā)發(fā)生生變變化化，，可可以以標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化生生產(chǎn)產(chǎn)、、儲儲存存、、運運輸輸?shù)牡拇蟠罅苛可躺唐菲氛谠谵D(zhuǎn)轉(zhuǎn)向向網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)購購買買。。M.BATTY.虛擬擬地地理理.FUTURES.1997未來來商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢時代代雜雜志志1998年8月號號文文章章：：向向你你的的購購物物中中心心說說再再見見實體體店店上門門服服務(wù)務(wù)網(wǎng)站站（（淘淘寶寶/京東東））直郵郵和和目目錄錄呼叫叫中中心心（（114）社交交媒體體（（微微博博/微信信））移動動設(shè)設(shè)備備（（手手機機））電視視購購物物服務(wù)務(wù)終終端端（（Q卡卡/販賣賣機機）網(wǎng)絡(luò)絡(luò)家家電電(海海爾爾冰箱箱)零售售商商們們正正在在應(yīng)應(yīng)對對挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)，，比比如如更更好好的的細細分分市市場場、、線線上上線線下下的的結(jié)結(jié)合合與與更更好好的的服服務(wù)務(wù)…1瓶水有幾種種買法法？當(dāng)購買買的渠渠道有有很多多種時時，商商業(yè)地地產(chǎn)（（實體體店））這種種“渠渠道””就會會受到到嚴峻峻的挑挑戰(zhàn)。。消費者者對不不同品品類的的需求求差異異導(dǎo)致致了專專業(yè)化化業(yè)態(tài)態(tài)的發(fā)發(fā)展，，傳統(tǒng)統(tǒng)百貨貨正步步入衰衰退，，不再再強調(diào)調(diào)“大大而全全”，，轉(zhuǎn)而而向深深度專專業(yè)化化和專專業(yè)化化集成成兩大大趨勢勢發(fā)展展，逐逐步具具備各各自清清晰的的市場場定位位。曾經(jīng)盛盛行一一時的的百貨貨商場場正一一方面面通過過專業(yè)業(yè)化集集成演演變?yōu)闉橘徫镂镏行男?，另另一方方面，，其?nèi)內(nèi)部各各細分分業(yè)態(tài)態(tài)的專專業(yè)化化進一一步加加強，，衍生生出各各類專專業(yè)百百貨/主題百百貨。。商業(yè)正正步入入“體體驗經(jīng)經(jīng)濟””的階階段，，強調(diào)調(diào)商業(yè)業(yè)活動動帶給給消費費者的的獨特特審美美體驗驗，將將消費費者的的參與與融入入到體體驗設(shè)設(shè)計中中，以以產(chǎn)品品作為為“道道具””、環(huán)環(huán)境作作為““布、、景””，詮詮釋商商品的的文化化內(nèi)核核。LV藝術(shù)館館Prada水晶宮宮Apple天才吧吧Prada第三代代掌門門人繆繆科維維·普達拉拉說，，現(xiàn)代代人所所需要要的不不再只只是商商品，，而是是生活活態(tài)度度。一一間創(chuàng)創(chuàng)意十十足的的旗艦艦店遠遠比一一件經(jīng)經(jīng)典款款式的的產(chǎn)品品更能能撼動動人心心。在各種種動力力因素素的影響響沖擊擊下，，未來來哪些些商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)將會會持續(xù)續(xù)存在在呢？？維持人們基基本生生存的的物質(zhì)質(zhì)需求求——生鮮、、美食食。獲取食物是是一切切生命命體的的本質(zhì)質(zhì)特性性。當(dāng)當(dāng)前生生鮮食食品銷銷售還還存在在著農(nóng)農(nóng)貿(mào)市市場和和超級級市場場兩種種業(yè)態(tài)態(tài)，美美食則則往往往成為為現(xiàn)代代購物物中心心的主主要業(yè)業(yè)態(tài)，，兩者者均具具有及及時性性、搭搭配性性及聚聚集性性特征征，同同時可可以帶帶來巨巨大的的人流流量，，所以以該類類業(yè)態(tài)態(tài)將會會持續(xù)續(xù)存在在。在各種種動力力因素素的影響響沖擊擊下，，未來來哪些些商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)將會會持續(xù)續(xù)存在在呢？？保證人們完美生生活的日常常需求——生活服務(wù)城市的本質(zhì)除了了市場交易易之外，生生活服務(wù)是是其另外一一個重要特特性。無論論是金融、、保險還是是醫(yī)療、保保健，甚至至科教、行行政，均是是城市居民民能夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)美好生活活的重要保保障。未來來那些貼近近人們?nèi)粘３Ｉ畹膫€個性化服務(wù)務(wù)將會日益益發(fā)達。在各種動力力因素的影響沖沖擊下，，未來哪哪些商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)將將會持續(xù)續(xù)存在呢呢？滿足人們情感感價值的的精神需需求——體驗、娛娛樂當(dāng)一切標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化工業(yè)業(yè)產(chǎn)品可可以實現(xiàn)現(xiàn)電子網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)銷售售之后，，人們對對商品的的需求更更多的屬屬于符號號體驗，，從汽車車、家具具到服飾飾、電子子等產(chǎn)品品無不表表現(xiàn)如此此，未來來實體店店銷售的的將不會會是這些些商品，，而是對對它們的的體驗。。同時，，能夠滿滿足人們們情感表表達與交交流的娛娛樂業(yè)也也將蓬勃勃發(fā)展，，如游樂樂場、主主題公園園、文化化場館等等。逐步衰衰退的的傳統(tǒng)統(tǒng)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)食品品、、飲飲料料服飾飾、、鞋鞋帽帽通訊訊、、家家電電書店店、、出出版版建材材、、家家具具未來來商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢這些些業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的特特征征：：標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化、、規(guī)規(guī)模?；?、、可可儲儲存存、、方方便便運運輸輸、、傳傳統(tǒng)統(tǒng)零零售售、、技技術(shù)術(shù)淘淘汰汰等等。。未來來持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展的的新新興興業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)品牌服飾飾體驗式零零售電玩游戲書吧唱片美食酒吧珠寶飾品主題公園園游樂場健身運動美容護理理電影KTV科技博物館未來商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)發(fā)展趨勢勢這些業(yè)態(tài)態(tài)的共同同特征：：1、必須得要要人親自自參與的的2、與人的情情感產(chǎn)生生關(guān)系的的3、在虛擬空空間中無無法體驗驗的4、虛擬社會會需要實實體展示示的專業(yè)化、、標(biāo)準(zhǔn)化化與個性性化并存存發(fā)展，，綜合體體將不再再是僅是是以商務(wù)務(wù)、商業(yè)業(yè)功能為為主要驅(qū)驅(qū)動，文文化休閑閑功能亦亦開始由由配套功功能逐漸漸轉(zhuǎn)為綜綜合體的的主導(dǎo)功功能。商務(wù)、商商業(yè)綜合合體文娛綜合體華潤中心心悉尼達令令港商業(yè)綜合合體必須須有良好好便利的的交通系系統(tǒng)與城城市交通通聯(lián)系，，與軌道道交通綜綜合一體體化開發(fā)發(fā)將成為為未來趨趨勢，商商業(yè)綜合合體越來來越多地地在城市市立體交交通系統(tǒng)統(tǒng)中充當(dāng)當(dāng)節(jié)點。。交通樞紐紐綜合體體的典范范香港太古古廣場日本六本本木新城城未來將會會有更多多成熟的的商業(yè)綜綜合體品品牌出現(xiàn)現(xiàn)，但也也必定會會有一部部分同質(zhì)質(zhì)化嚴重重、品質(zhì)質(zhì)較低的的商業(yè)綜綜合體被被市場淘淘汰。一線城市市商業(yè)趨趨于飽和和，二三三線城市市發(fā)展迅迅速，購購物中心心的主要要擴張區(qū)區(qū)域也將將由現(xiàn)在在的一線線城市為為主向二二三線城城市普及及。一線城市市二線城市三線城市市成熟商圈圈存在土土地稀缺缺、地價價高昂、、城市擴擴張、人人口外遷遷等問題題，將導(dǎo)導(dǎo)致購物物中心向向非成熟熟商圈甚甚至郊區(qū)區(qū)新商圈圈普及。。以上海為為例以北京為為例購物中心心在整體體氛圍和和購物環(huán)環(huán)境的營營造上更更加多元元化，建建筑形式式不再僅僅拘泥于于傳統(tǒng)的的封閉式式“大盒盒子”，，而是根根據(jù)區(qū)位位條件不不同靈活活變化，，帶給消消費者更更寬松、、閑適的的購物環(huán)環(huán)境。綠城目前前在建的的商業(yè)項項目有住住宅配套套的社區(qū)區(qū)商業(yè)，，也有規(guī)規(guī)模更大大的區(qū)域域中心綜綜合體商商業(yè)，顯顯示綠城城在商業(yè)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域的逐逐步拓展展。翡翠城商業(yè)街溫州鹿城廣場臺州玉蘭廣場綠城城市市綜合體體發(fā)展目標(biāo)——“城市生活活第一目目的地！！”文化健康街區(qū)交流環(huán)境LOHAS綠城城市市生活綜合體愿愿景承載“生生活、樂樂享、體體驗”于于一體的的理想街街區(qū)超越商業(yè)業(yè)設(shè)施范范疇的生生活中心心精彩而高效的建筑空間間，豐富而多樣的的消費內(nèi)內(nèi)容，立體而便捷的的交通體體系，吸吸引密集集而多元元的社會會階層，，突顯深深厚而迷迷人的城城市文化化，與網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟濟充分融融合，提供與一線城市相近的生活品質(zhì)質(zhì)。綜合體發(fā)展戰(zhàn)略略的中國城市研究究4城市投資資潛力評評價選取中國國經(jīng)濟最最為發(fā)達達的112個地級及及地級以以上城市市作為研研究對象象；從經(jīng)濟增長長與結(jié)構(gòu)構(gòu)、社會會發(fā)展與與建設(shè)、、生活福福利與環(huán)環(huán)境三方面選選取24項指標(biāo)，構(gòu)構(gòu)建基于綜綜合體開發(fā)發(fā)的城市評評價指標(biāo)體體系。潛力力評評價價因因子子之之:經(jīng)經(jīng)濟濟增增長長與與結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)6、GDP7、人人均均GDP8、第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)占GDP比重重1、地地方方財政政科學(xué)學(xué)支出出2、地地方方財財政政收收入入9、互互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)用戶戶數(shù)數(shù)10、電信信業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)收收入入3、金金融融機構(gòu)構(gòu)存存款款金額額4、金金融融機構(gòu)構(gòu)各各項項貸貸款款金金額額11、國國內(nèi)內(nèi)旅游游收收入入12、劇場場、影影劇劇院院數(shù)數(shù)5、批批發(fā)發(fā)和零零售售業(yè)業(yè)就就業(yè)業(yè)人人數(shù)數(shù)數(shù)據(jù)來源：112個城市的24項指標(biāo)數(shù)據(jù)來來源于《2010中國城市統(tǒng)計計年鑒》、《2010中國城市（鎮(zhèn)鎮(zhèn)）生活與價價格年鑒》、《2010中國區(qū)域經(jīng)濟濟統(tǒng)計年鑒》。城市投資潛力力評價潛力評價因子子之:社社會發(fā)展與建建設(shè)17、市區(qū)常住人口18、市區(qū)流動人口13、固定資產(chǎn)投投資總額14、社會消費品零售總總額19、醫(yī)院、衛(wèi)生院床位位數(shù)15、中小學(xué)專任教師數(shù)20、城市建設(shè)用地21、建成區(qū)綠化覆蓋面積積16、公共汽（電）車客客運總量城市投資潛力力評價潛力評價因子子之:生活福利與環(huán)環(huán)境22、人均綠地面積23、城鎮(zhèn)居民人均可支支配收入24、城鎮(zhèn)居民人均消費費性支出城市投資潛力力評價從一線城市來來看，上海經(jīng)濟優(yōu)勢明顯，深圳的的生活環(huán)境具具有優(yōu)勢。從二線城市整體體狀況來看，，生活福利和社社會建設(shè)方面面具有一定的的優(yōu)勢。但其發(fā)展的軟軟肋大多在于于生活環(huán)境較差差，經(jīng)濟增長長缺乏動力，，經(jīng)濟水平整體體低于全國城城市的平均水水平。從三線城市來來看，面臨的的主要問題在在于：經(jīng)濟增長水平平較低和經(jīng)濟濟結(jié)構(gòu)較為低低級；城市綜合體開開發(fā)將可以進進一步促進三三線城市的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展水平平和質(zhì)量，改改善三線城市市的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)構(gòu)。城市投資潛力力評價地區(qū)一線城市二線城市三線城市泛環(huán)渤海地區(qū)北京、天津沈陽、大連、濟南、石家莊、唐山、青島、淄博、東營、煙臺、太原、呼和浩特、包頭濰坊、泰安、威海、濟寧、臨沂、德州、濱州、日照、聊城、棗莊、邯鄲、保定、秦皇島、滄州、鄂爾多斯泛長三角地區(qū)上海、南京、杭州蘇州、無錫、寧波、溫州、合肥、常州、紹興、鎮(zhèn)江、南通、臺州、徐州蕪湖、鹽城、連云港、揚州、湖州、嘉興、金華、泰州、蚌埠、淮南、馬鞍山、淮安、麗水、衢州、宿遷、安慶泛珠三角地區(qū)廣州、深圳佛山、東莞、福州、廈門、長沙、昆明、南昌、貴陽、南寧、泉州、汕頭中山?？凇⒅曛?、岳陽、衡陽、珠海、柳州、桂林、惠州、湛江、江門、茂名、漳州、贛州黃河中下游地區(qū)西安、鄭州寶雞、咸陽、開封、許昌、平頂山、洛陽長江中上游地區(qū)重慶、武漢成都宜昌、襄樊、綿陽東北地區(qū)長春、哈爾濱、大慶鞍山、吉林、齊齊哈爾、牡丹江、撫順西北地區(qū)烏魯木齊、蘭州西寧、銀川合計94360備注：一線城市的遠遠郊組團或衛(wèi)衛(wèi)星城可以等等同于三線城城市，以此類類推。根據(jù)各項評價價因子及城市市得分對比分分析，對中國國一、二、三三線城市進行行重新的劃分分，劃分如下下：城市投資潛力力評價重新劃分的中中國城市等級級示意圖一線城市二線城市三線城市第一層次第二層次第三層次第一層次第二層次第三層次第一層次第二層次第三層次北京上海廣州天津深圳南京武漢杭州重慶成都沈陽、西安鄭州、東莞佛山、哈爾濱大連、蘇州濟南、青島寧波、長春無錫、長沙昆明、合肥常州、廈門太原、唐山石家莊東營、南通呼和浩特、淄博福州、汕頭、徐州溫州、臺州、紹興泉州、鎮(zhèn)江、煙臺大慶、南昌、蘭州烏魯木齊、包頭南寧、中山、貴陽珠海臨沂惠州吉林濰坊?？诼尻柊吧浇T淮安、揚州、威海、棗莊邯鄲、濟寧、嘉興、蕪湖柳州、襄樊、撫順、保定湛江、宜昌、岳陽鄂爾多斯、湖州、泰安株洲、寶雞、日照馬鞍山、鹽城、金華衡陽、淮南、泰州、連云港、平頂山、綿陽咸陽銀川、濱州聊城、秦皇島蚌埠、茂名齊齊哈爾、桂林西寧、滄州衢州、德州宿遷、漳州開封、許昌安慶、牡丹江麗水、贛州長三角一二三四四線城市類型型劃分地區(qū)一線二線城市三線城市四線城市核心地帶蘇南（寧鎮(zhèn)蘇錫常）南京蘇州、無錫、常州、鎮(zhèn)江、昆山、江陰、張家港、常熟、太倉、吳江宜興、丹陽、高淳、溧陽、金壇溧水、句容浙北（杭嘉湖）杭州嘉興、海寧、桐鄉(xiāng)、湖州、平湖、嘉善、富陽、海鹽、長興德清、臨安、安吉、桐廬、建德、淳安浙東（甬紹舟）寧波、紹興、紹興縣、慈溪、余姚舟山、諸暨、上虞、奉化、象山、嵊泗、新昌、寧海、嵊州岱山緊密地帶蘇中（通泰揚）南通揚州、揚中、泰州、靖江海門、江都、啟東、海安、儀征、姜堰、如皋、如東、泰興、東臺、興化、高郵、寶應(yīng)浙東南（溫臺）溫州、臺州溫嶺、瑞安、玉環(huán)、樂清洞頭、平陽、臨海、蒼南、天臺、三門、文成、永嘉、仙居、泰順外圍地帶蘇北（徐連淮宿鹽）徐州連云港、淮安、宿遷、鹽城大豐、銅山、邳州、建湖、洪澤、金湖、新沂、沛縣、射陽、贛榆、盱眙、東海、濱海、沭陽、阜寧、泗洪、泗陽、睢寧、灌南、漣水、響水、豐縣、灌云浙西南（金麗衢）義烏金華、東陽、永康、麗水、衢州浦江、武義、遂昌、龍泉、青田、云和、江山、縉云、景寧、松陽、龍游、蘭溪、慶元、常山、開化、磐安合計2204071備注：一線城城市的遠郊組組團或衛(wèi)星城城可以等同于于三線城市，，以此類推。。本研究以長三三角縣市為分分析對象，未未將地級以上上城市的近遠遠郊轄區(qū)分離離。在實際投資潛潛力分析中，，各個城市的的轄區(qū)也可以以劃分為二三三四線不同等等級，如上海海的嘉定、青青浦及松江等等，杭州的余余杭、蕭山、、下沙，南京京的浦口、江江寧及六合。。二線城市三線城市四線城市第一層次第二層次第三層次第一層次第二層次第三層次第一層次第二層次第三層次蘇州無錫、寧波溫州、常州昆山、江陰張家港常熟義烏、紹興太倉、吳江臺州、余姚南通、慈溪徐州、鎮(zhèn)江紹興縣舟山、嘉興揚州、宜興諸暨、溫嶺瑞安、海寧桐鄉(xiāng)、湖州玉環(huán)金華、揚中上虞、平湖嘉善、樂清丹陽、奉化象山、富陽連云港淮安、宿遷鹽城、衢州海鹽、嵊泗泰州、東陽新昌、永康靖江、麗水高淳、長興寧海、溧陽嵊州、金壇海門、德清臨安、岱山溧水、安吉洞頭、平陽江都、臨海啟東、蒼南桐廬句容、海安儀征、姜堰天臺、如皋如東、泰興建德、三門浦江、文成永嘉、東臺仙居、武義遂昌、興化大豐、龍泉淳安、銅山青田云和、江山、縉云景寧、邳州、泰順建湖、松陽、高郵龍游洪澤、金湖、蘭溪、慶元、新沂沛縣、射陽、寶應(yīng)贛榆、盱眙、東海濱海、沭陽、阜寧常山、開化、泗洪泗陽、睢寧、灌南漣水、響水、磐安豐縣、灌云長三角一二三四四線城市類型型劃分根據(jù)各項評價價因子及城市市綜合得分分分析，劃分如如下：綠城城市生活活綜合體發(fā)展建議51：區(qū)域發(fā)展建建議以中國三線城市（含部分縣級級市）*為主，現(xiàn)階段以長三角為核心心發(fā)展區(qū)域，，其他區(qū)域為輔。三線城市目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平較為為一般，而城市化進程后勁強強勁。一二線品牌容易易落地，商業(yè)經(jīng)營可行性較大。20萬人口以下且且經(jīng)濟一般的的四線城市因人口規(guī)模較小小，短時間內(nèi)商業(yè)規(guī)模難以支撐，且國內(nèi)商業(yè)連鎖品牌規(guī)模較小，招商資源難以以組織；城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的支撐能能力還有欠缺缺，進入需相對謹慎。在三線城市中，，以長三角為為第一優(yōu)選地地區(qū)，遼東半半島、環(huán)渤海海地區(qū)、山東東半島為次選選區(qū)域，中部及南部一些條條件較好的項目也可考慮。*以以上城市等級級劃分基于綠綠城城市綜合合體發(fā)展戰(zhàn)略略而重新劃分分的中國城市市。另外一線線城市的衛(wèi)星星城與組團以以及二線城市市的下轄區(qū)域域中心也可作作為三線考慮慮。2：運營模式建建議建議在中短期內(nèi)以持銷均衡型（萬達）為主主，堅持項目可可售物業(yè)之利利潤必須能與與持有物業(yè)之之投資平衡為為基本底線，，以減輕綜合體體發(fā)展展的資金金壓力力。中遠期期可考慮慮對部分優(yōu)質(zhì)物物業(yè)選選擇持持有，以利利于平平衡綠綠城綜綜合體體板塊塊的遠期效益。。銷售售為主主型的商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)（即即無需統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營的的街區(qū)區(qū)