《城鎮(zhèn)土地價格》課件

城鎮(zhèn)土地價格《城鎮(zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!城鎮(zhèn)基準地價評估一、基準地價的概念與特征二、基準地價的評估三、基準地價修正系數(shù)體系四、大冶市城鎮(zhèn)基準地價成果簡介《城鎮(zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!基準地價、標定地價城市基準地價。它是在某一城市的一定區(qū)域范圍內，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均價格水平。標定地價。是指標志性宗地（標準宗地/樣地）在某一時點的價格。所謂標志性宗地，即能代表不同區(qū)位、同一用途土地的宗地。標定地價的價格時點是相對固定的，就是有關部門公布確定的時間?！冻擎?zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!一、基準地價的概念與特征（一）基準地價的概念

基準地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內，在設定的土地開發(fā)程度、容積率等條件下，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價時點法定最高出讓年期土地使用權的單位土地面積的區(qū)域平均價格?！冻擎?zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!（2）基準地價是一種分用途的價格城鎮(zhèn)基準地價的主要用途類型：

商業(yè)、住宅、工業(yè)、旅游等農(nóng)用地基準地價的主要用途類型：

耕地、園地、林地、水域、荒草地等《城鎮(zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!（4）基準地價是有限年期的價格∵基準地價是土地使用權的價格∴基準地價是有限年期的價格

城鎮(zhèn)用地：各用途基準地價的年期以各用途的最高出讓年期為準，商業(yè)40年，工業(yè)50年，住宅70年。

農(nóng)用地：目前一般取30年為農(nóng)用地基準地價的年期?！冻擎?zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!（6）基準地價是一種控制性的價格基準地價是國家調控土地市場的一種價格，不是市場交易價格。市場上最終達成的價格，是以基準地價為依據(jù)，根據(jù)市場行情而確定的?！冻擎?zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!土地開發(fā)程度說明：1、“三通一平”：紅線外通路、通電、通水及紅線內場地平整；2、“五通一平”：紅線外通路、供電、通訊、通上水、通下水及紅線內場地平整；3、“六通一平”：紅線外通路、供電、通訊、通上水、通下水、通氣及紅線內場地平整；4、“七通一平”：紅線外通路、供電、通訊、通上水、通下水、通氣、通暖和寬帶網(wǎng)絡及紅線內場地平整?！冻擎?zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!大冶市城鎮(zhèn)基準地價內涵

估價基準日平均容積率開發(fā)程度年限商業(yè)2007年12月31日2.0五通一平40住宅2007年12月31日1.6五通一平70工業(yè)2007年12月31日0.8三通一平50注：“五通一平”指紅線外通路、通電、通氣、通上水、通下水及紅線內場地平整。《城鎮(zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!空間插值法獲取級別與基準地價《城鎮(zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!收集新華路中段等39條路算共428個樣點進行商業(yè)路線價的測算。標準深度為12米。成果2：《城鎮(zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!成果3：不同級別不同類型的宗地地價區(qū)域因素修正系數(shù)指標說明和修正系數(shù)表?！冻擎?zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣繁華程度距市級商服中心（米）≤100（100，300](300,500](500,800]>800距區(qū)級商服中心（米）≤150（150，350](350,600](600,900]>900距小區(qū)級商服中心（米）≤50（50，150](150,300](300,500]>500商服網(wǎng)點密度狀況密集比較密集一般較不密集不密集交通條件臨街道類型生活型主干道混合型主干道、混合型主干道生活型次干道混合型次干道支路臨公交線路（條件）≥8[6，8)[4，6)[2，4)<2距長途汽車站（米）≤200（200，350]（350，500]（500，1000]>1000距火車站（米）≤500（500，1000](1000，1500](1500,2000]>2000距碼頭（米）≤2000（2000，2500](2500，3000](3000,3500]>3500供水狀況（％）≥98[95，98）[92，95）[90，92）＜90排水狀況（％）≥98[95，98）[92，95）[90，92）＜90距郵局網(wǎng)點（米）≤100（100，250]（250，500]（500，1000]>1000距醫(yī)院（米）≤100（100，250]（250，500]（500，1000]>1000距農(nóng)貿(mào)市場（米）≤100（100，250]（250，500]（500，1000]>1000人口狀況流動人口密度狀況（人/h）≥600[500，600）[350，500）[150，350）＜150Ⅰ級商業(yè)用地宗地地價區(qū)域因素修正系數(shù)指標說明《城鎮(zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!土地價格評估方法成本逼近法收益還原法市場比較法剩余法（假設開發(fā)法）基準地價修正系數(shù)法價格一般因素各種估價方法基本估價方法《城鎮(zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!土地價格影響因素1、一般因素影響一定區(qū)域內所有土地價格的因素經(jīng)濟發(fā)展——經(jīng)濟增長速度、國民生產(chǎn)總值、、物價指數(shù)居民收入、財政金融產(chǎn)業(yè)結構——第三產(chǎn)業(yè)比重大地價高人口——數(shù)量、密度、素質家庭規(guī)?！⌒突?，住宅套數(shù)需求量增加房地產(chǎn)投資——漲跌+平抑城市化水平、社會福利、教育水平+政治安定+治安程度政策因素——土地住房制度、政策、法規(guī)、規(guī)劃、行政隸屬關系心理因素——價格預期、欣賞趣味、時尚、號碼、風水等經(jīng)濟社會《城鎮(zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!3、個別因素指某具體土地表現(xiàn)的個別特性。它是決定相同區(qū)域土地出現(xiàn)差異價格的依據(jù)。影響土地價格的個別因素位置、面積、地勢、地質形狀、寬度、深度臨街狀況（臨街地、街角地、袋地、盲地）容積率：與地價同方向變動，但不成正比用途：商業(yè)用地價—住宅用地價—工業(yè)用地價土地的生熟程度、土地的使用權年限《城鎮(zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!待估宗地的價格=比較實例價格×交易情況修正×交易期日修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正×容積率修正×年期修正直接比較法的基本公式公式中總是以待估宗地相應因素條件指數(shù)為分子，比較案例宗地相應因素條件指數(shù)為分母。如：A=待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)。

哪個為比較基礎，哪個就取值為100，另一方的值通過比較進行加或減（具體評估中往往對待估宗地取值100）?！敖灰浊闆r修正×交易期日修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正”為4項基本修正內容，“容積率修正×年期修正”為特殊修正內容?！冻擎?zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!（1）有足夠數(shù)量的比較案例；對交易案例數(shù)量很少的特殊用地，如古建筑、紀念館、橋梁和公路、學校、體育館等，不適用。（2）交易案例資料與待估宗地具有相關性和替代性；（3）交易資料可靠；（4）交易案例資料與待估土地的法律規(guī)定相似，即合法性。

（5）可用于土地價格、土地或房地產(chǎn)租金的評估，也可用于其他估價方法中有關參數(shù)的求取。市場比較法的適用條件與范圍：《城鎮(zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!實例：步

比較案例選擇因素案例案例1案例2案例3宗地位置江漢北路與新華路的交叉口江漢區(qū)青年路江漢區(qū)新華路294號用途商服商服居住商服居住四至略略略交易日期2005.10.212005.12.132006.2.10交易價格類型掛牌出讓掛牌出讓掛牌出讓交易價格（元/m2）12843.7511489.7816120.76開發(fā)程度宗地紅線外“五通”，宗地內場地平整宗地紅線外“五通”，宗地內場地平整宗地紅線外“五通”，宗地內場地平整權利狀況出讓出讓出讓使用年限40商服40，居住70商服40，居住70土地級別一級三級一級交易情況說明正常正常正?！冻擎?zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!因素因子案例1案例2案例3待估宗地環(huán)境狀況聲環(huán)境基本無污染輕度污染基本無污染輕度污染視覺環(huán)境好一般好一般地質狀況堅固類場地土體抗震能力強硬塑類場地土體抗震能力較強堅固類場地土體抗震能力強硬塑類場地土體抗震能力較強人口狀況居住人口密度密集密集密集較密集客流人口密度密集密集密集較密集個別因素基礎設施條件宗地紅線外“五通”，宗地內場地平整宗地紅線外“五通”，宗地內場地平整宗地紅線外“五通”，宗地內場地平整宗地紅線外“五通”，宗地內場地平整面積5979.565526.6510117.395144.45形狀不規(guī)則矩形大致為矩形大致為矩形大致為矩形臨街狀況兩面臨街，一面臨公共綠地一面臨街，但長邊臨青年路近似兩面臨街兩面臨街容積率6.45.05.38《城鎮(zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!因素因子案例1案例2案例3待估宗地用途100/100100/100100/100100交易情況100/100100/10080/100100交易期日100/97.5100/98.5100/99.5100人口居住人口密度100/102100/102100/102100客流人口密度100/102100/102100/102100個別因素基礎設施條件100/100100/100100/100100面積100/100100/100100/103100形狀100/99100/100100/100100臨街狀況100/100100/99100/100100容積率100/86100/77100/77100交易價格（元/m2）12843.7511489.7816120.76可比價格（元/m2）12227.8312710.1712544.41第四步：編制因素條件修正系數(shù)表《城鎮(zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!基準地價修正系數(shù)法含義：利用城市基準地價和基準地價修正系數(shù)表，將待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處地區(qū)的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表對基準地價進行修正，從而求取待估宗地在估價日價格的方法。它是一種間接估價方法，其結果的準確性主要取決于基準地價的準確性及各種調整系數(shù)的科學性?！冻擎?zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!適用范圍市場不太發(fā)育、具備基準地價和相應修正體系成果的城市。短時間、大面積、數(shù)量眾多的土地價格的評估?！冻擎?zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!因素權重因子權重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣繁華程度0.384距市級商務中心距離（米）0.040.0150.0070-0.006-0.011距區(qū)級商務中心距離（米）0.050.0180.0090-0.007-0.014距小區(qū)級商務中心距離0.0340.0120.0060-0.005-0.010距街區(qū)級商務中心距離0.030.00110.0050-0.004-0.009商務網(wǎng)點密度狀況0.1120.0410.0200-0.016-0.032距高級商務區(qū)中心距離0.1180.0430.0210-0.017-0.034交通條件0.255臨街道路狀況0.0850.0310.0150-0.012-0.024臨公交站點狀況（條）0.0910.0330.0170-0.013-0.026距長途汽車站距離（米）0.030.00110.0050-0.004-0.009距漢口火車站距離（米）0.0290.0110.0050-0.004-0.008距碼頭距離（米）0.020.0070.0040-0.003-0.006110.3640.1820-0.142-0.284修正系數(shù)表《城鎮(zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!土地級別ⅠIIIIIIVV商業(yè)用地952708452305236住宅用地524476308260215工業(yè)用地297224178145

宗地地價=宗地所在級別基準地價*面積*(1+∑Ki)*年期修正系數(shù)*交易日期修正系數(shù)*容積率修正系數(shù)Ki—土地狀況修正系數(shù)（0.103）《城鎮(zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!公式1純理論的一般公式P——土地價格a——土地年純收益r——土地還原率《城鎮(zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!特點和適用范圍：1、特點（1）理論依據(jù)充分地租理論和生產(chǎn)要素分配理論（2）應用范圍廣泛只要有收益的不動產(chǎn)都可以（3）純收益和還原利率的確定比較困難2、適用范圍有現(xiàn)實收益或潛在收益的土地或不動產(chǎn)估價。對于沒有收益的不動產(chǎn)估價不適用：如公園、學校、機關等公益用地?！冻擎?zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!2、估價要求根據(jù)上述資料估算該宗地在2009年10月的土地使用權價格。3、估價過程解題思路：該宗地上的寫字樓用于出租，有經(jīng)濟效益，適宜采取收益還原法進行估價。步驟：步：計算出租年總收益采用客觀收益而不是實際收益；年總收益=35×4500×4.5×12=8505000《城鎮(zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!第三步：計算房屋出租年純收益房屋現(xiàn)值=房屋重置價-年折舊費×已使用年限=1400

×4500

×4.5-590625

×2=27168750元房屋年純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原率=27168750

×6%=1630125元第四步：計算年土地純收益土地純收益=房地年純收益-房地年總費用-房屋年純收益=8505000-1959525-1630215=4915350《城鎮(zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!底價、期望價和補地價底價。是指政府、企業(yè)或私人出售房地產(chǎn)時所確定的最低價格。期望價。是指出售房地產(chǎn)時所希望賣出的滿意價格。補地價。是指在更改政府原出讓土地使用權時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，或出讓的土地使用權續(xù)期等時，需要交給政府的一筆地價款。

《城鎮(zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!（1）基準地價是一種區(qū)域性的價格

基準地價不是一種宗地價格，而是區(qū)域性的價格，它總是與一定的區(qū)域相聯(lián)系的?；鶞实貎r的評估區(qū)域的形式：級別、區(qū)片和區(qū)段?；鶞实貎r的三種表現(xiàn)形式：級別基準地價區(qū)片基準地價區(qū)段基準地價（二）基準地價的特征《城鎮(zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!（3）基準地價是一種平均價格

反映的只是各區(qū)域各類用地的平均價格水平。在基準地價的基礎上建立基準地價修正系數(shù)體系，用以評估具體宗地的價格。《城鎮(zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!（5）基準地價具有時效性

基準地價反映的只是一定時期的地價標準。為了保持基準地價的現(xiàn)實性，每隔一定時期應對基準地價進行更新?！緡临Y源部《關于整頓和規(guī)范土地市場秩序的通知》(國土資發(fā)[2002]174號規(guī)定2-3年更新一次】

∴基準地價的評估時點很重要。上輪湖北省城鎮(zhèn)土地基準日為2007年12月31日?！冻擎?zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!（7）基準地價與土地開發(fā)利用程度有關基準地價是一種平均意義上的地價?！嗤恋亻_發(fā)利用程度對基準地價也有影響。為了便于比較，基準地價必須設定開發(fā)利用程度。由于各個城市之間土地開發(fā)利用程度存在差異，又要便于比較，所以采取分類確定基準地價的開發(fā)利用程度是合理的?！冻擎?zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!湖北省城鎮(zhèn)基準地價的內涵

類型年限土地開發(fā)程度容積率特大及大城市商業(yè)用地40六通一平或以上2．5-1．8住宅用地70六通一平2．0-1．5工業(yè)用地50五通一平1．0-0．6中等城市商業(yè)用地40五通一平2．0-1．5住宅用地70五通一平1．6-1．0工業(yè)用地50三通一平0.8-0.4小城市商業(yè)用地40五通一平1.2-1.0住宅用地70五通一平0.8-0.5工業(yè)用地50三通一平0.4-0.3《城鎮(zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!《城鎮(zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁!土地級別ⅠIIIIIIVV商業(yè)用地952708452305236住宅用地524476308260215工業(yè)用地297224178145

大冶市城區(qū)各業(yè)用地基準地價結果成果1：《城鎮(zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁!序號路段名稱路線價(元/㎡)序號路段名稱路線價(元/㎡)1新華路中段(大冶商場—大冶大酒店)326021民主路(市工行—大冶大道)21202黃獅海路(富達商場—老郵局)322022新華路西段(大冶大道—老火車站)21003西橋路(大冶商場—市工行)312023大冶大道中段(東風路—觀山路)20804薈萃路南段(東風路—畜牧局)308024?？的下?東岳路—青龍路)20205東風路(商會大廈—市人民醫(yī)院)306025排樹杉路(新華路—市水產(chǎn)局)19606東岳路(大冶商場—公園門口)300026一○六國道(一中橋頭—東風東路)18007?？德?實驗中學—東岳路)298027乾塔路(陽光花園—新冶大道)17308大冶大道南段(東風路—六○三隊)296028新冶大道北段(乾塔路—七里路)16709湖濱路北段(公園門口—東風路)280029青龍路(市工商局—湖濱路)165010商城路(三角花園—青龍路)272030建設路163011新華路東段(大冶商場—青龍路)263031武備路(建行—公汽停車場)162012育才路(糧機廠—畜牧局)254032?？狄宦?60013裕民路(大冶大道—薈萃路)250033育才路東段（世紀樂園—世豪）156014薈萃北路

(東風路—農(nóng)行)244034湖濱路南段(公園—青龍路)148015康樂路(薈萃路—觀山路)240035觀山東路

(市國土局—106國道)138016坑頭路(市工行—坑頭)236036大冶大道北段(觀山路—七里路)133017新冶大道(東風路—乾塔路)230037城西路(六○三隊—觀山小學)126018觀山路西段(中商平價—教育局)223038勁牌路115019湛月路(市政府前門—一○六國道)220039七里路110020東風東路(市醫(yī)院—一○六國道)2150

《城鎮(zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁!城鎮(zhèn)基準地價修正體系編制級別調整幅度商業(yè)用地住宅用地工業(yè)用地

Ⅰ級上調幅度24.85%26.34%23.32%

下調幅度-23.62%-24.57%-22.76%II級上調幅度23.67%24.61%21.84%下調幅度-22.38%-21.83%-21.69%III級上調幅度21.35%21.38%20.99%下調幅度-22.73%-19.62%-21.85%IV級上調幅度19.75%18.49%17.43%下調幅度-18.92%-17.92%-18.52%V級上調幅度18.23%17.15%14.96%下調幅度-19.37%-19.41%-16.81%各級不同類型用地的上、下調幅度表《城鎮(zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁!因素權重因子權重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣繁華程度0.4085距市級商服中心0.07420.01840.00920-0.0088-0.0175距區(qū)級商服中心0.08310.02070.01040-0.0098-0.0196距小區(qū)級商服中心0.06740.01670.00840-0.008-0.0159商服網(wǎng)點密度0.18380.04570.02290-0.0217-0.0434交通條件0.2318臨街道類型0.09270.0230.01150-0.011-0.0219臨公交線路的條數(shù)0.07420.01840.00920-0.0088-0.0175距長途汽車站0.02970.00740.00370-0.0035-0.007距火車站0.01970.00490.00250-0.0024-0.0047距碼頭0.01550.00390.0020-0.0019-0.0037基礎設施0.1876供水狀況0.04790.01190.0060-0.0057-0.0113排水狀況0.04290.01070.00540-0.0051-0.0101距郵局網(wǎng)點0.02810.0070.00350-0.0033-0.0066距醫(yī)院0.03310.00820.00410-0.0039-0.0078距農(nóng)貿(mào)市場網(wǎng)點0.03560.00880.00440-0.0042-0.0084人口狀況0.1721流動人口密度狀況0.17210.04280.02140-0.0204-0.0408——1——10.24850.12430-0.1181-0.2362Ⅰ級商業(yè)用地宗地地價區(qū)域因素修正系數(shù)表《城鎮(zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁!土地所有權——屬于國家or集體，所有權不能流轉土地所有權和使用權分離制度——地價指土地使用權價格出讓土地使用權轉讓的方式——出售or交換or贈與出讓期限70年——居住用地40年——商業(yè)、旅游、娛樂用地50年——教、科、文、衛(wèi)、體等轉讓性質——（權利義務+地上附著物所有權）一并轉期限——合同期限－原使用者已使用期限限制—未按出讓合同規(guī)定開發(fā)、利用土地的不得轉讓出讓方式——協(xié)議or招標or拍賣or掛牌土地使用權出租——未按出讓合同規(guī)定開發(fā)、利用土地的不得出租抵押——不違背出讓合同+辦理抵押登記+抵押權實現(xiàn)時應辦理過戶申請續(xù)期——最遲于屆滿前一年期限屆滿未申請or申請續(xù)期未被批準——國家無償收回《城鎮(zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁!2、區(qū)域因素指土地所在地區(qū)的自然、社會、經(jīng)濟、政策等因素相結合所產(chǎn)生的地區(qū)特性。對該區(qū)域土地價格產(chǎn)生影響。影響土地產(chǎn)價格的主要區(qū)域因素：日照、風向等氣候條件；當?shù)鼐用竦慕逃?、社會階層等居住環(huán)境；街道的寬度、構造；離市中心的距離及交通狀況；商業(yè)網(wǎng)點的配置狀況；上下水、煤氣、電、通訊等供給處理設施狀況；學校、公園、醫(yī)院、健身等配置狀況；噪音、污水、空氣等污染程度及防治狀況；景觀環(huán)境裝況；等等《城鎮(zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁!市場比較法簡稱比較法，指將估價對象與近期交易類似房地產(chǎn)加以比較，并根據(jù)后者的已知交易價格，經(jīng)修正得出估價對象價格的一種方法。

直接比較法是以待估土地的狀況為基準，把交易實例與其逐項比較；

間接比較法是以一個標準宗地或條件俱佳的土地為基準，把待估土地和交易實例均與其逐項比較。替代原則《城鎮(zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁!市場比較法的特點：（1）接近市場行情，現(xiàn)實性較強。（2）以代替關系為途徑，所求得的價格稱為“比準價格”。（3）以價格求價格，在不正常的市場條件下難以與收益價格相協(xié)調。（4）需要估價人員具有較高的專業(yè)素質。（5）正確選擇比較實例和合理修正交易價格是保證評估結果準確性的關鍵?！冻擎?zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁!所得價格稱之為：比準價格交易案例的6個具體要求：1、實例數(shù)量≥3個2、交易時間：接近估價時點3、土地用途：相同4、交易類型：相同5、交易情況：正常交易6、實例位置：區(qū)域和個別特征都要相近建立價格比較基礎：指比較實例與待估宗地之間要建立統(tǒng)一口徑、相互可比的基礎。即：調整實例的付款方式、幣種和貨幣單位、面積內涵和面積單位等。《城鎮(zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第45頁!因素因子案例1案例2案例3待估宗地商服繁華度距市級商務中心距離（米）緊鄰市級商務中心解放大道武漢廣場段距市級商務中心解放大道武漢廣場段約1公里緊鄰市級商務中心解放大道武漢廣場段距市級商務中心解放大道武漢廣場段約2500米距區(qū)級商務中心距離（米）屬新華區(qū)片，緊臨江北核心區(qū)約400米屬新華區(qū)片，緊臨江北核心區(qū)約1000米距小區(qū)級商務中心距離（米）小于50米小于50米小于50米約150米距街區(qū)級商務中心距離（米）小于50米小于50米小于50米約80米商務網(wǎng)點密度狀況商業(yè)網(wǎng)點比較密集商業(yè)網(wǎng)點比較密集商業(yè)網(wǎng)點比較密集商業(yè)網(wǎng)點密集程度一般距高級商務區(qū)中心距離（米）距離西北湖商務區(qū)很近毗鄰規(guī)劃建設中的王家墩商務區(qū)緊鄰西北湖商務區(qū)距離永清片高級商務區(qū)約1500米交通條件臨街道路狀況混合型主干道，緊靠新華路和江漢白北路生活型主干道，緊靠青年路混合型主干道，緊靠新華路和臺北一路生活型主干道，緊鄰香港路和建設大道臨公交站點狀況（條）附近有15余條公交線路通往三鎮(zhèn)附近有15余條公交線路通往三鎮(zhèn)附近有15余條公交線路通往三鎮(zhèn)附近有14余條公交線路通往三鎮(zhèn)距漢口火車站距離（米）距火車站約4公里距火車站約4公里距火車站不足4公里距火車站約3公里距長途汽車站距離（米）距汽車客運站不足500米緊靠青年路客運站距汽車客運站不足500米距新華路車站約2200米基礎公用設施狀況排水狀況暢通暢通暢通暢通距醫(yī)院距離（米）距協(xié)和醫(yī)院不足500米距同濟醫(yī)院不足800米距協(xié)和醫(yī)院不足500米約600米距電信營業(yè)廳距離（米）不足300米不足300米不足300米不足300米距郵局距離（米）不足300米不足300米不足300米不足300米第二步：比較因素和樣點因素條件說明《城鎮(zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第46頁!第三步：編制比較因素條件指數(shù)表因素因子案例1案例2案例3待估宗地交易情況10010080100交易期日97.598.599.5100交易類型100100100100使用年限98.8698.8698.86100商服繁華度距市級商務中心距離（米）104103104100距區(qū)級商務中心距離（米）103103103100距小區(qū)級商務中心距離（米）102102102100距街區(qū)級商務中心距離（米）101101101100商務網(wǎng)點密度狀況102102102100距高級商務區(qū)中心距離（米）102102104100個別因素基礎設施條件100100100100面積100100103100形狀99100100100臨街狀況10099100100容積率867777100《城鎮(zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第47頁!第五步：比準價格的確定

對比分析三個案例的比準價格，差異很少，取其算術平均值作為市場比較法評估的待估宗地的土地價格。待估宗地價格=（12227.83+12710.17+12544.41）/3=12494.14（元/m2）

=832.9467（萬元/畝）

《城鎮(zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第48頁!計算公式：宗地地價=基準地價×年期修正×日期修正×

容積率修正×其他個別因素修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)年期修正系數(shù)=

用途級別函數(shù)關系（x代表容積率，y代表用地價格）商業(yè)用地I級y=-0.014x2+262.64x+426.76備注：同一級別容積率修正系數(shù)等于該級別不同容積率下的地價除以平均容積率下的地價。II級y=-0.8612x2+184.47x+342.53III級y=-0.4547x2+118.75x+186.33IV級y=-0.2425x2+70.332x+135.32V級y=-0.3298x2+52.77x+101.78宗地形狀、街角地、宗地基礎設施等《城鎮(zhèn)土地價格》課件共56頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第49頁!因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣商服繁華度距市級商務中心距離（米）≤200（200，400]（400，1000]（1000，1500]＞1500距區(qū)級商務中心距離（米）≤400（400，700]（700，1200]（1200，1600]＞1600距小區(qū)級商務中心距離（米）≤50（50，100]（100，200]（200，300]＞300距街區(qū)級商務中心距離（米）≤50（50，100]（100，200]（200，400]＞400商務網(wǎng)點密度狀況密集比較密集一般較不密集不密集距高級商務區(qū)中心距離（米）≤200（200，400]（400，1000]（1000，1500]＞1500交通條件臨街道路狀況混合型主干道生活型主干道生活或交通型主干道交通型次干道支路臨公交站點狀況（條）≥14[12，14）[8，12）[6，8）＜6距漢口火車站距離（米）≤3500（3500，4500]（4500，5500]（5500，6500]＞6500距長途汽車站距離（米）≤800（800，1300]（1300，1800]（1800，2300]＞2300距碼頭距離（米）≤600（600，1100]（1100，1600]（1600，2100]＞2100修正系數(shù)指標說明表《城鎮(zhèn)土地價格》課件共