某房地產(chǎn)股權(quán)信托計劃講義課件

2010年5月優(yōu)中選優(yōu)，與金地共贏，分享上市公司地產(chǎn)開發(fā)利潤

穩(wěn)盛投資“武漢四新”房地產(chǎn)

股權(quán)信托計劃

2010年5月優(yōu)中選優(yōu)，與金地共贏，分享上市公司地產(chǎn)開發(fā)利潤目錄產(chǎn)品的具體條款房地產(chǎn)中長期趨勢分析產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和特點金地“武漢四新”項目介紹目錄產(chǎn)品的具體條款房地產(chǎn)中長期趨勢分析產(chǎn)品諾亞觀點：新政不會影響房地產(chǎn)中長期發(fā)展趨勢政策為抑制炒房，防止部分城市過快上漲，而非打壓房地產(chǎn)基本市場，因政策的周期性及經(jīng)濟增長性的要求，連同08年“踩剎車”太急而帶來的經(jīng)濟下滑都使得國家對于房地產(chǎn)只能調(diào)控，不能過快增長，而不會打壓；大周期沒有變，人口紅利、城鎮(zhèn)化進程，人均GDP快速上漲，都使得房地產(chǎn)長期向好，但預(yù)防被提前透支；而小周期必須調(diào)整，過快增長必然帶來泡沬，此時的調(diào)控是為了避免將來更大的風(fēng)險出現(xiàn)。諾亞觀點：新政不會影響房地產(chǎn)中長期發(fā)展趨勢人民幣升值預(yù)期強烈，升值為大勢所趨人民幣升值預(yù)期強烈，升值為大勢所趨城市化與新家庭產(chǎn)生的剛性需求數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、上海智盈股權(quán)投資管理有限公司城市化率每年增加1個百分點，每年有約1500-2000萬人進入城鎮(zhèn)由于中國經(jīng)濟仍在高速發(fā)展中，因此城市化進程在中國還將長期持續(xù)每年全國有800-1000萬對結(jié)婚由于今后5年的適婚年齡人口（25歲-35歲之間）正好出生于上一個生育高峰，也就預(yù)示著我們將迎來又一個新家庭組建及出生的高峰城市化與新家庭產(chǎn)生的剛性需求數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、上海智盈股收入增長帶動居住水平的提高數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、上海智盈股權(quán)投資管理有限公司城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積每年上升近1平方米城鎮(zhèn)人均可支配收入名義增速常年保持在10%之上隨著人均可支配收入的上升，中國人改善目前居住條件的需求將被進一步激發(fā)2009(E)收入增長帶動居住水平的提高數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、上海智盈股權(quán)房價波動與長期趨勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國人民銀行、上海智盈股權(quán)投資管理有限公司住宅售價增速具有在城鎮(zhèn)居民可支配收入增速上下波動的規(guī)律隨著經(jīng)濟的復(fù)蘇及人均收入增速的回升，房價將保持長期上升趨勢房價增速的短期偏離也預(yù)期有回歸的要求，因此預(yù)計房價增速在此次政策調(diào)整后將有所放緩房價波動與長期趨勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國人民銀行、上海智土地市場價漲量跌，土地供應(yīng)不足近三年來我國土地市場有逐步萎縮，雖然2009年地王頻出，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積卻仍然明顯下降。2009年全國商品房銷售面積同比增長42.1%；普通商品住宅用地供應(yīng)同比增長36.9%，雖然兩者都有增長，但前者增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于后者，這說明土地仍然稀缺，供應(yīng)依然偏緊。土地市場價漲量跌，土地供應(yīng)不足近三年來我國土地市場有逐步萎縮武漢——典型的成長型城市

武漢發(fā)展的新方向1234新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展人口結(jié)構(gòu)的變化城市快速交通的建設(shè)環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施的改善武漢——典型的成長型城市武漢發(fā)展的新方向1234新興產(chǎn)業(yè)的目錄產(chǎn)品的具體條款房地產(chǎn)中長期趨勢分析產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和特點金地“武漢四新”項目介紹目錄產(chǎn)品的具體條款房地產(chǎn)中長期趨勢分析產(chǎn)品房地產(chǎn)還能怎么投？投資房地產(chǎn)，我們還能做些什么？可替代品種：房地產(chǎn)投資基金房地產(chǎn)還能怎么投？投資房地產(chǎn)，我們還能做些什么？可替代品種：專業(yè)投資：

房地產(chǎn)投資基金是指通過發(fā)行基金募集資金，交由專業(yè)投資管理機構(gòu)運作，基金資產(chǎn)專門從事房地產(chǎn)的收購、開發(fā)、管理、經(jīng)營和營銷，以獲取投資收益和資本增值的一種基金形態(tài)。房地產(chǎn)基金的概念專業(yè)投資：房地產(chǎn)基金的概念造房還是買房的簡單比較造房還是買房，一目了然房價上漲房價上漲開發(fā)增值土地增值開發(fā)商獲取開發(fā)商獲取基金、開發(fā)商共同分享房屋投資者獲取是否專業(yè)分界線造房還是買房的簡單比較造房還是買房，一目了然房價上漲房價上漲房地產(chǎn)投資基金的行業(yè)發(fā)展2004-2008年，全球房地產(chǎn)投資基金取得了快速發(fā)展，募集金額從2004年的530億美元上升為2008年的1240億美元，取得了23.7%

的年均復(fù)合增長率。房地產(chǎn)投資基金的行業(yè)發(fā)展2004-2008年，全球房地產(chǎn)投產(chǎn)品結(jié)構(gòu)金地集團全資約4億投資者300萬起產(chǎn)品結(jié)構(gòu)金地集團全資約4億投資者300萬起金地武漢四新項目投資者LP穩(wěn)盛基金GP房地產(chǎn)投資基金出資管理投資資金專業(yè)+基本框架金地集團金地集團+開發(fā)經(jīng)驗金地武漢四新項目投資者LP穩(wěn)盛基金GP房地產(chǎn)投資基金合作方——金地集團中國地產(chǎn)四大巨頭“招保金萬”合作方——金地集團中國地產(chǎn)四大巨頭“招保金萬”實力比較下圖為2010年4月23日情況，以總量排名金地排名第二，萬科第三，保利第五，招商排名11。實力比較下圖為2010年4月23日情況，以總量排名金地排名第金地介紹金地集團是一家擁有二十余年歷史、以中高端住宅開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的、全國化的大型房地產(chǎn)上市企業(yè)。公司初創(chuàng)于1988年，1993年開始正式經(jīng)營房地產(chǎn)。2001年4月，公司在上海證券交易所正式掛牌上市（代碼600383），成為1994年以來首批上市的房地產(chǎn)企業(yè)之一。近五年來，金地集團總資產(chǎn)規(guī)模增長了4倍；凈利潤增長7倍。金地介紹金地集團是一家擁有二十余年歷史、以中高端住宅開發(fā)為主金地介紹－業(yè)務(wù)組合（融資戰(zhàn)略）金地介紹－業(yè)務(wù)組合（融資戰(zhàn)略）武漢金地金地集團武漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2003年9月正式成立，注冊資本6000萬元，是金地集團所屬六個區(qū)域性專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司之一，全面負(fù)責(zé)集團公司在武漢（華中）片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。項目名稱地點占地面積容積率可售面積項目現(xiàn)狀項目獲取時間格林春岸東西湖區(qū)金銀湖1068172.24239111在售2007/6/5格林小城洪山區(qū)南湖4511031.50652266竣工2003/8/23國際花園(與ING和HypoRealEstate合作）武昌區(qū)積玉橋649003.00194500在售2006/12/21金地名郡江岸區(qū)義和巷147934.7570222開工2007/8/15西岸故事洪山區(qū)壕溝496373.00149156開盤2009/6/4圣愛米倫洪山區(qū)農(nóng)科院1826201.55283934未開工2009/10/12武漢金地金地集團武漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2003年9月正式成武漢金地2009.7.9金地·國際花園榮獲最佳婚房（熱線房產(chǎn)網(wǎng)）2009.7.14金地·國際花園榮膺2009年上半年武漢樓市銷售金額、銷售套數(shù)TOP10（中國指數(shù)研究院）2009．12.4金地·格林春岸榮膺“2009CIHAF中國住交會中國名盤”稱號（CIHAF中國住交會）2009.12.10金地·國際花園榮獲“2009年度武漢地產(chǎn)最具投資價值樓盤獎”（新浪中國房產(chǎn)信息集團（CRIC）新浪樂居聯(lián)合頒布）2009.12.10金地武漢公司榮膺2009年度武漢地產(chǎn)“品牌地產(chǎn)企業(yè)”（新浪中國房產(chǎn)信息集團（CRIC）新浪樂居聯(lián)合頒布）2009.12.10金地武漢公司榮膺2009武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)10強（中國房地產(chǎn)測評中心）2009．12.10金地·格林春岸榮獲“2009年度武漢地產(chǎn)最具性價比樓盤獎”（新浪中國房產(chǎn)信息集團（CRIC）新浪樂居聯(lián)合頒布）2009．12.4金地·格林春岸榮膺“2009CIHAF中國住交會中國名盤”稱號（CIHAF中國住交會）2009.12.152009年武漢企業(yè)100強（排名67位，武漢企業(yè)聯(lián)合會、武漢企業(yè)家協(xié)會發(fā)布）2009.12金地武漢公司榮膺2009年武漢房地產(chǎn)銷售十強企業(yè)（第五名）2009.12金地·國際花園榮膺武漢市商品房銷售套數(shù)top10（第七名）2009.12金地·格林小城榮膺2009武漢十佳滿意物業(yè)服務(wù)小區(qū)（武漢市消費者協(xié)會、長江日報報業(yè)集團武漢晨報聯(lián)合頒發(fā)）2010.1.10金地武漢公司榮膺中國購房者大會2009-2010年度網(wǎng)友最認(rèn)可開發(fā)企業(yè)。武漢金地2009.7.9金地·國際花園榮獲最佳婚房（熱線武漢金地金地集團武漢公司于2003年9月正式成立，注冊資本6000萬元，是金地集團所屬六個區(qū)域性專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司之一，全面負(fù)責(zé)集團公司在武漢（華中）片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)作為金地集團唯一的一家由集團高管出任董事長的分公司，武漢金地的規(guī)范管理和項目成本控制做的非常卓越武漢金地金地集團武漢公司于2003年9月正式成立，注冊資本6產(chǎn)品特點鎖定優(yōu)質(zhì)項目，收益穩(wěn)定，抗風(fēng)險能力強以信托的低門檻進入，享受地產(chǎn)基金的高回報結(jié)構(gòu)性創(chuàng)新，合理化避稅制度制約，保證交易的公開透明作為金地穩(wěn)盛人民幣基金的戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)，傾注團隊最核心力量確保成功產(chǎn)品特點鎖定優(yōu)質(zhì)項目，收益穩(wěn)定，抗風(fēng)險能力強目錄產(chǎn)品的具體條款房地產(chǎn)中長期趨勢分析產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和特點金地“武漢四新”項目介紹目錄產(chǎn)品的具體條款房地產(chǎn)中長期趨勢分析產(chǎn)品2010年4月22日，武漢全球招標(biāo)建“方島”四新生態(tài)新城位于武漢新區(qū)，是武漢市三大城市副中心之一。包括環(huán)湖路圍合區(qū)域，以及四新大道沿線區(qū)域(西至芳草路，東至江城大道)、總面積2179畝的“方島”，位于四新生態(tài)新城主軸線-四新大道“城市之脊”中部，主要由利用低洼地規(guī)劃的人工湖和島嶼組成，是體現(xiàn)地區(qū)“水”特色（區(qū)域內(nèi)有南太子湖、墨水湖、龍陽湖、三角湖）、構(gòu)建和諧人居環(huán)境的重要景觀區(qū)域，系新城的“綠心”。2010年4月22日，武漢新區(qū)發(fā)布消息：四新生態(tài)新城的城市主軸線四新大道中部“方島”區(qū)域，面向國際招標(biāo)城市設(shè)計方案。2010年4月22日，武漢全球招標(biāo)建“方島”2010年4月2新區(qū)之魅終看四新本案武漢新區(qū)的“方島”招標(biāo)將“四新”區(qū)域推上武漢最具潛力區(qū)域浪尖，在國家重拳調(diào)控房地產(chǎn)市場的眼下，“四新”區(qū)域被譽為未來武漢最具“抗跌性”的區(qū)域。

三環(huán)線新區(qū)之魅終看四新本案武漢新區(qū)的“方島”招標(biāo)將“四新”區(qū)域項目地理位置BA本案交通方便：沿江城大道至武廣商業(yè)圈(A)距離10.8公里，車程16分鐘；到水果湖（省政府）(B)距離17.7公里，車程30分鐘；沿江城大道上三環(huán)線到天河機場距離45.1公里，車程25分鐘；項目地理位置BA本案交通方便：項目客戶來源本案武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃東風(fēng)汽配城項目客戶來源本案武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃東風(fēng)汽配城武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)簡介國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，19年發(fā)展歷史；2000年4月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，在區(qū)內(nèi)設(shè)立了中國中部地區(qū)唯一的出口加工區(qū)目前，已吸引了包括30多家世界500強企業(yè)在內(nèi)的2744家中外企業(yè)入?yún)^(qū)興業(yè)；2009年，工業(yè)總產(chǎn)值首次破千億、財政收入過百億，在中西部22個國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)中位列榜首；武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)簡介國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，19年發(fā)展歷史；武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)簡介汽車及汽車零部件產(chǎn)業(yè)是開發(fā)區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。1992年由東風(fēng)汽車公司與法國雪鐵龍公司合資組建的神龍汽車有限公司正式成立。2003年9月，東風(fēng)汽車公司的總部由十堰搬遷至武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。截至2009年8月，開發(fā)區(qū)內(nèi)集中了神龍汽車有限公司、東風(fēng)本田汽車有限公司、東風(fēng)風(fēng)神、東風(fēng)渝安、東風(fēng)電動、三環(huán)汽車和3604改裝車等7家整車生產(chǎn)企業(yè)，還有德爾福、佛吉亞、法雷奧等160多家汽車零部件企業(yè)，汽車研發(fā)機構(gòu)也達(dá)到33家。武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)簡介汽車及汽車零部件產(chǎn)業(yè)是開發(fā)區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地鐵U6號線（年內(nèi)開工，2015年竣工）途經(jīng)項目所在地項目地理位置地鐵U6號線（年內(nèi)開工，2015年竣工）途經(jīng)項目所在地項土地平整情況武漢金地于2009年10月12日以12.83億元競得武漢市漢陽區(qū)P（2009）055號土地項目。土地平整情況武漢金地于2009年10月12日以12.83億元某房地產(chǎn)股權(quán)信托計劃講義課件項目總體鳥瞰圖項目總體鳥瞰圖項目鳥瞰圖項目鳥瞰圖項目總平面圖項目總平面圖項目規(guī)劃設(shè)計圖項目規(guī)劃設(shè)計圖序號規(guī)劃指標(biāo)單位合計指標(biāo)說明1項目總用地面積平方米3065562總建筑面積平方米6850003容積率1.9可售面積：5742804住宅面積平方米5621104.1其中：聯(lián)排平方米23750可根據(jù)項目具體物業(yè)類型劃分疊拼別墅平方米53680花園洋房平方米41560高層平方米4431205商業(yè)面積平方米12170可根據(jù)項目具體配套進行劃分街鋪平方米0集中商業(yè)平方米0公寓式酒店平方米06會所面積平方米50007幼兒園平方米25008小學(xué)平方米09車位比（多層、小高層、高層住宅）車位/戶0.5610總戶數(shù)戶544111總停車位輛3045項目規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)列表序號規(guī)劃指標(biāo)單位合計指標(biāo)說明1項目總用地面積平方米30655經(jīng)濟測算

總金額單位金額（按可售面積）銷售收入5,638,518,4119,818.41項目成本4,351,148,4497,576.70土地1,338,546,5002,330.83前期168,094,186292.70建安1,956,242,7883,406.43銷售費用140,962,960245.46管理費用73,300,739127.64品牌管理費84,577,776147.28間接費用55,348,07996.38營業(yè)稅327,034,068569.47土地增值稅207,041,353360.52稅前利潤1,287,369,9622,241.71所得稅321,842,490.46560.43稅后利潤965,527,4711,681.28項目凈利潤率17.12%

項目情況經(jīng)濟測算總金額單位金額（按可售面積）銷售收入5,638,5目前銷售起步價及漲價方案毛坯銷售價格和增幅初始價格20112012CNY/sqm1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q聯(lián)排1150011,50011,50011,78812,08212,38412,69413,01113,336疊拼9,0009,0009,0009,2259,4569,6929,93410,18310,437花園洋房75007,5007,5007,6887,8808,0778,2798,4868,698高層5,6005,6005,6005,7405,8846,0316,1816,3366,494商業(yè)8,5008,5008,5008,5008,5858,6718,7588,8458,934

總金額單位金額（按可售面積）銷售收入5,638,518,4119,818.41住宅5,491,272,1279,562.01商業(yè)147,246,284256.40實際漲幅由金地根據(jù)市場情況調(diào)整。根據(jù)以上銷售均價運營，預(yù)計可實現(xiàn)收入563,852萬。稅前利潤12.87億，稅后利潤9.65億，項目凈利潤率17.12%。預(yù)計銷售價格目前銷售起步價及漲價方案毛坯銷售價格和增幅初始價格20112周邊情況近兩年，漢陽區(qū)土地市場價格基本保持平穩(wěn)，成交土地以城中村改造、定向掛牌居多。區(qū)域中心土地價格穩(wěn)定在3500元/平米以上（華潤07年4月獲取的漢鋼項目樓面地價3887元/平米）。本項目樓板價2331元/平米。版塊項目發(fā)展商占地面積（萬m2總規(guī)模（萬m2）總戶數(shù)當(dāng)期住宅均價（元/m2)漢陽中心區(qū)版塊華潤置地中央公園華潤置地34.012.4250012000世貿(mào)錦繡長江世貿(mào)地產(chǎn)57.2165.0250012000新長江香榭琴臺新長江置業(yè)5.712.37008900新奧藍(lán)草坪龍陽地產(chǎn)6.715.014006100南國明珠新億勝46.770.014007500周邊情況近兩年，漢陽區(qū)土地市場價格基本保持平穩(wěn)，成交土地以城周邊情況周邊情況某房地產(chǎn)股權(quán)信托計劃講義課件本案南國明珠武漢外國語學(xué)校本案南國明珠武漢外國語學(xué)校目錄產(chǎn)品的具體條款房地產(chǎn)中長期趨勢分析產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和特點金地“武漢四新”項目介紹目錄產(chǎn)品的具體條款房地產(chǎn)中長期趨勢分析產(chǎn)品信托計劃信托計劃收益分配方式有限合伙每次取得的現(xiàn)金收入繳付或清償完畢應(yīng)付費用后剩余的可分配部分，按照如下約定順序進行分配，如當(dāng)期不足以支付，所差金額按照以下順序在下一期支付：在其累計可分配利潤高于項目公司注冊資本10%的前提下收益分配方式有限合伙每次取得的現(xiàn)金收入繳付或清償完畢應(yīng)付費用股利451,207,905.88注冊資本金360,000,000.00總計811,207,905.88有限合伙企業(yè)的現(xiàn)金收入分配

信托管理費3,448,148.15基金管理費18,459,259.26投資者的本金（不含GP)395,555,555.56劣后級的基本預(yù)期收益(不含GP)197,777,777.78GP的本金3,600,000.00GP的基本預(yù)期收益1,800,000.00小計617,677,777.78超額收益193,530,128.11劣后級所得超額收益154,824,102.49GP所得超額收益38,706,025.62投資者總收益(不含GP）352,601,880.3投資者的投資本金（不含GP）395,555,555.6投資者的年化收益(不含GP）17.83%投資者的回報倍數(shù)(不含GP）189.14%投資者的IRR13.59%測算前提：項目按預(yù)計的初始售價格起售保持每個季度2.5%的漲幅客戶收益是滿5年時一次分配預(yù)期收益測算已經(jīng)考慮了業(yè)績提成因素股利451,207,905.88注冊資單因素敏感性分析——建安成本

變動幅度項目凈利潤率(含杠桿）投資者級投資者年化收益建安成本70%1.02%-1.50%60%3.63%2.11%50%6.29%5.80%40%8.89%9.40%30%11.50%12.43%20%13.38%14.53%10%14.97%16.30%0%16.33%17.83%-10%17.92%19.43%-20%19.51%21.03%單因素敏感性分析——建安成本變動幅度項目凈利潤率(含杠桿）單因素敏感性分析——初始銷售價格

變動幅度項目凈利潤率(含杠桿）投資者級投資者年化收益初始銷售價格25%21.91%28.60%20%20.97%26.45%15%19.95%24.29%10%18.85%22.14%5%17.65%19.98%0%16.33%17.83%-5%15.11%15.67%-10%13.45%13.20%-15%11.44%10.57%-20%8.23%6.35%-25%4.63%2.00%-28%2.25%-0.61%單因素敏感性分析——初始銷售價格變動幅度項目凈利潤率(含杠單因素敏感性分析——銷售價格漲幅

變動幅度項目凈利潤率(含杠桿）投資者級投資者年化收益銷售價格漲幅（絕對值變化）2.0%24.36%35.42%1.5%22.71%30.59%1.0%20.74%25.95%0.5%18.62%21.70%0%16.33%17.83%-0.5%14.10%14.12%-1.0%11.07%10.12%-1.5%6.42%4.10%-2.0%1.53%-1.37%單因素敏感性分析——銷售價格漲幅變動幅度項目凈利潤率(含杠根據(jù)計劃初始價格與計劃建安成本為基準(zhǔn)，進行敏感性分析如下：投資收益敏感性分析根據(jù)計劃初始價格與計劃建安成本為基準(zhǔn)，進行敏感性分析如下：投投資收益敏感性分析根據(jù)計劃初始銷售價格及計劃價格變動幅度為基準(zhǔn)，進行敏感性分析如下：投資收益敏感性分析根據(jù)計劃初始銷售價格及計劃價格變動幅度為基風(fēng)險提示市場風(fēng)險：根據(jù)金地武漢公司投資決策報告，估計未來（2010-2013）周邊有277萬方的供應(yīng)，這對項目的銷售速度和售價形成一定壓力。項目運營和管理風(fēng)險：項目的運營情況、建設(shè)進度、成本控制及銷售計劃的控制將直接影響到投資者的收益。流動性風(fēng)險：股權(quán)基金投資是一種長期投資，且無確定的投資回報。項目期限5年，不可轉(zhuǎn)讓，不可出質(zhì)，不可要求基金返還投資。因此，投資者可能無法在基金期限屆滿之前實現(xiàn)投資變現(xiàn)。宏觀經(jīng)濟：倘若某些趨勢和事件的發(fā)生導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)持續(xù)低迷，各項基于中國經(jīng)濟良性發(fā)展的預(yù)期都將變得不具有參考性，本基金的投資業(yè)務(wù)開展和收益也會受到影響。風(fēng)險提示市場風(fēng)險：根據(jù)金地武漢公司投資決策報告，估計未來（22010年5月優(yōu)中選優(yōu)，與金地共贏，分享上市公司地產(chǎn)開發(fā)利潤

穩(wěn)盛投資“武漢四新”房地產(chǎn)

股權(quán)信托計劃

2010年5月優(yōu)中選優(yōu)，與金地共贏，分享上市公司地產(chǎn)開發(fā)利潤目錄產(chǎn)品的具體條款房地產(chǎn)中長期趨勢分析產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和特點金地“武漢四新”項目介紹目錄產(chǎn)品的具體條款房地產(chǎn)中長期趨勢分析產(chǎn)品諾亞觀點：新政不會影響房地產(chǎn)中長期發(fā)展趨勢政策為抑制炒房，防止部分城市過快上漲，而非打壓房地產(chǎn)基本市場，因政策的周期性及經(jīng)濟增長性的要求，連同08年“踩剎車”太急而帶來的經(jīng)濟下滑都使得國家對于房地產(chǎn)只能調(diào)控，不能過快增長，而不會打壓；大周期沒有變，人口紅利、城鎮(zhèn)化進程，人均GDP快速上漲，都使得房地產(chǎn)長期向好，但預(yù)防被提前透支；而小周期必須調(diào)整，過快增長必然帶來泡沬，此時的調(diào)控是為了避免將來更大的風(fēng)險出現(xiàn)。諾亞觀點：新政不會影響房地產(chǎn)中長期發(fā)展趨勢人民幣升值預(yù)期強烈，升值為大勢所趨人民幣升值預(yù)期強烈，升值為大勢所趨城市化與新家庭產(chǎn)生的剛性需求數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、上海智盈股權(quán)投資管理有限公司城市化率每年增加1個百分點，每年有約1500-2000萬人進入城鎮(zhèn)由于中國經(jīng)濟仍在高速發(fā)展中，因此城市化進程在中國還將長期持續(xù)每年全國有800-1000萬對結(jié)婚由于今后5年的適婚年齡人口（25歲-35歲之間）正好出生于上一個生育高峰，也就預(yù)示著我們將迎來又一個新家庭組建及出生的高峰城市化與新家庭產(chǎn)生的剛性需求數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、上海智盈股收入增長帶動居住水平的提高數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、上海智盈股權(quán)投資管理有限公司城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積每年上升近1平方米城鎮(zhèn)人均可支配收入名義增速常年保持在10%之上隨著人均可支配收入的上升，中國人改善目前居住條件的需求將被進一步激發(fā)2009(E)收入增長帶動居住水平的提高數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、上海智盈股權(quán)房價波動與長期趨勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國人民銀行、上海智盈股權(quán)投資管理有限公司住宅售價增速具有在城鎮(zhèn)居民可支配收入增速上下波動的規(guī)律隨著經(jīng)濟的復(fù)蘇及人均收入增速的回升，房價將保持長期上升趨勢房價增速的短期偏離也預(yù)期有回歸的要求，因此預(yù)計房價增速在此次政策調(diào)整后將有所放緩房價波動與長期趨勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國人民銀行、上海智土地市場價漲量跌，土地供應(yīng)不足近三年來我國土地市場有逐步萎縮，雖然2009年地王頻出，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積卻仍然明顯下降。2009年全國商品房銷售面積同比增長42.1%；普通商品住宅用地供應(yīng)同比增長36.9%，雖然兩者都有增長，但前者增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于后者，這說明土地仍然稀缺，供應(yīng)依然偏緊。土地市場價漲量跌，土地供應(yīng)不足近三年來我國土地市場有逐步萎縮武漢——典型的成長型城市

武漢發(fā)展的新方向1234新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展人口結(jié)構(gòu)的變化城市快速交通的建設(shè)環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施的改善武漢——典型的成長型城市武漢發(fā)展的新方向1234新興產(chǎn)業(yè)的目錄產(chǎn)品的具體條款房地產(chǎn)中長期趨勢分析產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和特點金地“武漢四新”項目介紹目錄產(chǎn)品的具體條款房地產(chǎn)中長期趨勢分析產(chǎn)品房地產(chǎn)還能怎么投？投資房地產(chǎn)，我們還能做些什么？可替代品種：房地產(chǎn)投資基金房地產(chǎn)還能怎么投？投資房地產(chǎn)，我們還能做些什么？可替代品種：專業(yè)投資：

房地產(chǎn)投資基金是指通過發(fā)行基金募集資金，交由專業(yè)投資管理機構(gòu)運作，基金資產(chǎn)專門從事房地產(chǎn)的收購、開發(fā)、管理、經(jīng)營和營銷，以獲取投資收益和資本增值的一種基金形態(tài)。房地產(chǎn)基金的概念專業(yè)投資：房地產(chǎn)基金的概念造房還是買房的簡單比較造房還是買房，一目了然房價上漲房價上漲開發(fā)增值土地增值開發(fā)商獲取開發(fā)商獲取基金、開發(fā)商共同分享房屋投資者獲取是否專業(yè)分界線造房還是買房的簡單比較造房還是買房，一目了然房價上漲房價上漲房地產(chǎn)投資基金的行業(yè)發(fā)展2004-2008年，全球房地產(chǎn)投資基金取得了快速發(fā)展，募集金額從2004年的530億美元上升為2008年的1240億美元，取得了23.7%

的年均復(fù)合增長率。房地產(chǎn)投資基金的行業(yè)發(fā)展2004-2008年，全球房地產(chǎn)投產(chǎn)品結(jié)構(gòu)金地集團全資約4億投資者300萬起產(chǎn)品結(jié)構(gòu)金地集團全資約4億投資者300萬起金地武漢四新項目投資者LP穩(wěn)盛基金GP房地產(chǎn)投資基金出資管理投資資金專業(yè)+基本框架金地集團金地集團+開發(fā)經(jīng)驗金地武漢四新項目投資者LP穩(wěn)盛基金GP房地產(chǎn)投資基金合作方——金地集團中國地產(chǎn)四大巨頭“招保金萬”合作方——金地集團中國地產(chǎn)四大巨頭“招保金萬”實力比較下圖為2010年4月23日情況，以總量排名金地排名第二，萬科第三，保利第五，招商排名11。實力比較下圖為2010年4月23日情況，以總量排名金地排名第金地介紹金地集團是一家擁有二十余年歷史、以中高端住宅開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的、全國化的大型房地產(chǎn)上市企業(yè)。公司初創(chuàng)于1988年，1993年開始正式經(jīng)營房地產(chǎn)。2001年4月，公司在上海證券交易所正式掛牌上市（代碼600383），成為1994年以來首批上市的房地產(chǎn)企業(yè)之一。近五年來，金地集團總資產(chǎn)規(guī)模增長了4倍；凈利潤增長7倍。金地介紹金地集團是一家擁有二十余年歷史、以中高端住宅開發(fā)為主金地介紹－業(yè)務(wù)組合（融資戰(zhàn)略）金地介紹－業(yè)務(wù)組合（融資戰(zhàn)略）武漢金地金地集團武漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2003年9月正式成立，注冊資本6000萬元，是金地集團所屬六個區(qū)域性專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司之一，全面負(fù)責(zé)集團公司在武漢（華中）片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。項目名稱地點占地面積容積率可售面積項目現(xiàn)狀項目獲取時間格林春岸東西湖區(qū)金銀湖1068172.24239111在售2007/6/5格林小城洪山區(qū)南湖4511031.50652266竣工2003/8/23國際花園(與ING和HypoRealEstate合作）武昌區(qū)積玉橋649003.00194500在售2006/12/21金地名郡江岸區(qū)義和巷147934.7570222開工2007/8/15西岸故事洪山區(qū)壕溝496373.00149156開盤2009/6/4圣愛米倫洪山區(qū)農(nóng)科院1826201.55283934未開工2009/10/12武漢金地金地集團武漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2003年9月正式成武漢金地2009.7.9金地·國際花園榮獲最佳婚房（熱線房產(chǎn)網(wǎng)）2009.7.14金地·國際花園榮膺2009年上半年武漢樓市銷售金額、銷售套數(shù)TOP10（中國指數(shù)研究院）2009．12.4金地·格林春岸榮膺“2009CIHAF中國住交會中國名盤”稱號（CIHAF中國住交會）2009.12.10金地·國際花園榮獲“2009年度武漢地產(chǎn)最具投資價值樓盤獎”（新浪中國房產(chǎn)信息集團（CRIC）新浪樂居聯(lián)合頒布）2009.12.10金地武漢公司榮膺2009年度武漢地產(chǎn)“品牌地產(chǎn)企業(yè)”（新浪中國房產(chǎn)信息集團（CRIC）新浪樂居聯(lián)合頒布）2009.12.10金地武漢公司榮膺2009武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)10強（中國房地產(chǎn)測評中心）2009．12.10金地·格林春岸榮獲“2009年度武漢地產(chǎn)最具性價比樓盤獎”（新浪中國房產(chǎn)信息集團（CRIC）新浪樂居聯(lián)合頒布）2009．12.4金地·格林春岸榮膺“2009CIHAF中國住交會中國名盤”稱號（CIHAF中國住交會）2009.12.152009年武漢企業(yè)100強（排名67位，武漢企業(yè)聯(lián)合會、武漢企業(yè)家協(xié)會發(fā)布）2009.12金地武漢公司榮膺2009年武漢房地產(chǎn)銷售十強企業(yè)（第五名）2009.12金地·國際花園榮膺武漢市商品房銷售套數(shù)top10（第七名）2009.12金地·格林小城榮膺2009武漢十佳滿意物業(yè)服務(wù)小區(qū)（武漢市消費者協(xié)會、長江日報報業(yè)集團武漢晨報聯(lián)合頒發(fā)）2010.1.10金地武漢公司榮膺中國購房者大會2009-2010年度網(wǎng)友最認(rèn)可開發(fā)企業(yè)。武漢金地2009.7.9金地·國際花園榮獲最佳婚房（熱線武漢金地金地集團武漢公司于2003年9月正式成立，注冊資本6000萬元，是金地集團所屬六個區(qū)域性專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司之一，全面負(fù)責(zé)集團公司在武漢（華中）片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)作為金地集團唯一的一家由集團高管出任董事長的分公司，武漢金地的規(guī)范管理和項目成本控制做的非常卓越武漢金地金地集團武漢公司于2003年9月正式成立，注冊資本6產(chǎn)品特點鎖定優(yōu)質(zhì)項目，收益穩(wěn)定，抗風(fēng)險能力強以信托的低門檻進入，享受地產(chǎn)基金的高回報結(jié)構(gòu)性創(chuàng)新，合理化避稅制度制約，保證交易的公開透明作為金地穩(wěn)盛人民幣基金的戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)，傾注團隊最核心力量確保成功產(chǎn)品特點鎖定優(yōu)質(zhì)項目，收益穩(wěn)定，抗風(fēng)險能力強目錄產(chǎn)品的具體條款房地產(chǎn)中長期趨勢分析產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和特點金地“武漢四新”項目介紹目錄產(chǎn)品的具體條款房地產(chǎn)中長期趨勢分析產(chǎn)品2010年4月22日，武漢全球招標(biāo)建“方島”四新生態(tài)新城位于武漢新區(qū)，是武漢市三大城市副中心之一。包括環(huán)湖路圍合區(qū)域，以及四新大道沿線區(qū)域(西至芳草路，東至江城大道)、總面積2179畝的“方島”，位于四新生態(tài)新城主軸線-四新大道“城市之脊”中部，主要由利用低洼地規(guī)劃的人工湖和島嶼組成，是體現(xiàn)地區(qū)“水”特色（區(qū)域內(nèi)有南太子湖、墨水湖、龍陽湖、三角湖）、構(gòu)建和諧人居環(huán)境的重要景觀區(qū)域，系新城的“綠心”。2010年4月22日，武漢新區(qū)發(fā)布消息：四新生態(tài)新城的城市主軸線四新大道中部“方島”區(qū)域，面向國際招標(biāo)城市設(shè)計方案。2010年4月22日，武漢全球招標(biāo)建“方島”2010年4月2新區(qū)之魅終看四新本案武漢新區(qū)的“方島”招標(biāo)將“四新”區(qū)域推上武漢最具潛力區(qū)域浪尖，在國家重拳調(diào)控房地產(chǎn)市場的眼下，“四新”區(qū)域被譽為未來武漢最具“抗跌性”的區(qū)域。

三環(huán)線新區(qū)之魅終看四新本案武漢新區(qū)的“方島”招標(biāo)將“四新”區(qū)域項目地理位置BA本案交通方便：沿江城大道至武廣商業(yè)圈(A)距離10.8公里，車程16分鐘；到水果湖（省政府）(B)距離17.7公里，車程30分鐘；沿江城大道上三環(huán)線到天河機場距離45.1公里，車程25分鐘；項目地理位置BA本案交通方便：項目客戶來源本案武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃東風(fēng)汽配城項目客戶來源本案武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃東風(fēng)汽配城武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)簡介國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，19年發(fā)展歷史；2000年4月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，在區(qū)內(nèi)設(shè)立了中國中部地區(qū)唯一的出口加工區(qū)目前，已吸引了包括30多家世界500強企業(yè)在內(nèi)的2744家中外企業(yè)入?yún)^(qū)興業(yè)；2009年，工業(yè)總產(chǎn)值首次破千億、財政收入過百億，在中西部22個國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)中位列榜首；武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)簡介國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，19年發(fā)展歷史；武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)簡介汽車及汽車零部件產(chǎn)業(yè)是開發(fā)區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。1992年由東風(fēng)汽車公司與法國雪鐵龍公司合資組建的神龍汽車有限公司正式成立。2003年9月，東風(fēng)汽車公司的總部由十堰搬遷至武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。截至2009年8月，開發(fā)區(qū)內(nèi)集中了神龍汽車有限公司、東風(fēng)本田汽車有限公司、東風(fēng)風(fēng)神、東風(fēng)渝安、東風(fēng)電動、三環(huán)汽車和3604改裝車等7家整車生產(chǎn)企業(yè)，還有德爾福、佛吉亞、法雷奧等160多家汽車零部件企業(yè)，汽車研發(fā)機構(gòu)也達(dá)到33家。武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)簡介汽車及汽車零部件產(chǎn)業(yè)是開發(fā)區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地鐵U6號線（年內(nèi)開工，2015年竣工）途經(jīng)項目所在地項目地理位置地鐵U6號線（年內(nèi)開工，2015年竣工）途經(jīng)項目所在地項土地平整情況武漢金地于2009年10月12日以12.83億元競得武漢市漢陽區(qū)P（2009）055號土地項目。土地平整情況武漢金地于2009年10月12日以12.83億元某房地產(chǎn)股權(quán)信托計劃講義課件項目總體鳥瞰圖項目總體鳥瞰圖項目鳥瞰圖項目鳥瞰圖項目總平面圖項目總平面圖項目規(guī)劃設(shè)計圖項目規(guī)劃設(shè)計圖序號規(guī)劃指標(biāo)單位合計指標(biāo)說明1項目總用地面積平方米3065562總建筑面積平方米6850003容積率1.9可售面積：5742804住宅面積平方米5621104.1其中：聯(lián)排平方米23750可根據(jù)項目具體物業(yè)類型劃分疊拼別墅平方米53680花園洋房平方米41560高層平方米4431205商業(yè)面積平方米12170可根據(jù)項目具體配套進行劃分街鋪平方米0集中商業(yè)平方米0公寓式酒店平方米06會所面積平方米50007幼兒園平方米25008小學(xué)平方米09車位比（多層、小高層、高層住宅）車位/戶0.5610總戶數(shù)戶544111總停車位輛3045項目規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)列表序號規(guī)劃指標(biāo)單位合計指標(biāo)說明1項目總用地面積平方米30655經(jīng)濟測算

總金額單位金額（按可售面積）銷售收入5,638,518,4119,818.41項目成本4,351,148,4497,576.70土地1,338,546,5002,330.83前期168,094,186292.70建安1,956,242,7883,406.43銷售費用140,962,960245.46管理費用73,300,739127.64品牌管理費84,577,776147.28間接費用55,348,07996.38營業(yè)稅327,034,068569.47土地增值稅207,041,353360.52稅前利潤1,287,369,9622,241.71所得稅321,842,490.46560.43稅后利潤965,527,4711,681.28項目凈利潤率17.12%

項目情況經(jīng)濟測算總金額單位金額（按可售面積）銷售收入5,638,5目前銷售起步價及漲價方案毛坯銷售價格和增幅初始價格20112012CNY/sqm1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q聯(lián)排1150011,50011,50011,78812,08212,38412,69413,01113,336疊拼9,0009,0009,0009,2259,4569,6929,93410,18310,437花園洋房75007,5007,5007,6887,8808,0778,2798,4868,698高層5,6005,6005,6005,7405,8846,0316,1816,3366,494商業(yè)8,5008,5008,5008,5008,5858,6718,7588,8458,934

總金額單位金額（按可售面積）銷售收入5,638,518,4119,818.41住宅5,491,272,1279,562.01商業(yè)147,246,284256.40實際漲幅由金地根據(jù)市場情況調(diào)整。根據(jù)以上銷售均價運營，預(yù)計可實現(xiàn)收入563,852萬。稅前利潤12.87億，稅后利潤9.65億，項目凈利潤率17.12%。預(yù)計銷售價格目前銷售起步價及漲價方案毛坯銷售價格和增幅初始價格20112周邊情況近兩年，漢陽區(qū)土地市場價格基本保持平穩(wěn)，成交土地以城中村改造、定向掛牌居多。區(qū)域中心土地價格穩(wěn)定在3500元/平米以上（華潤07年4月獲取的漢鋼項目樓面地價3887元/平米）。本項目樓板價2331元/平米。版塊項目發(fā)展商占地面積（萬m2總規(guī)模（萬m2）總戶數(shù)當(dāng)期住宅均價（元/m2)漢陽中心區(qū)版塊華潤置地中央公園華潤置地34.012.4250012000世貿(mào)錦繡長江世貿(mào)地產(chǎn)57.2165.0250012000新長江香榭琴臺新長江置業(yè)5.712.37008900新奧藍(lán)草坪龍陽地產(chǎn)6.715.014006100南國明珠新億勝46.770.014007500周邊情況近兩年，漢陽區(qū)土地市場價格基本保持平穩(wěn)，成交土地以城周邊情況周邊情況某房地產(chǎn)股權(quán)信托計劃講義課件本案南國明珠武漢外國語學(xué)校本案南國明珠武漢外國語學(xué)校目錄產(chǎn)品的具體條款房地產(chǎn)中長期趨勢分析產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和特點金地“武漢四新”項目介紹目錄產(chǎn)品的具體條款房地產(chǎn)中長期趨勢分析產(chǎn)品信托計劃信托計劃收益分配方式有限合伙每次取得的現(xiàn)金收入繳付或清償完畢應(yīng)付費用后剩余的可分配部分，按照如下約定順序進行分配，如當(dāng)期不足以支付，所差金額按照以下順序在下一期支付：在其累計可分配利潤高于項目公司注冊資本10%的前提下收益分配方式有限合伙每次取得的現(xiàn)金收入繳付或清償完畢應(yīng)付費用股利451,207,905.88注冊資本金360,000,000.00總計811,207,905.88有限合伙企業(yè)的現(xiàn)金收入分配

信托管理費3,448,148.15基金管理費18,459,2