龍湖精細(xì)化工程管理剖析

工程精細(xì)化管理

龍湖地產(chǎn)工程管理剖析2010年4月工程精細(xì)化管理第一部分、工程精細(xì)化管理提出的背景第二部分、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理容易出現(xiàn)的問題第三部分、龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量管理要點(diǎn)剖析第四部分、龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量精細(xì)化管理應(yīng)用講解第五部分、不同施工階段的質(zhì)量管控重點(diǎn)第一部分：精細(xì)化管理提出的背景一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展背景對工程管理的要求二、房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)、外部資源對工程管理的影響外部資源背景對工程管理的要求■外部資源、現(xiàn)行規(guī)范對工程管理的影響1、設(shè)計單位對工程管理的影響2、監(jiān)理單位對工程管理的影響3、施工單位的工程管理的影響外部資源背景對工程管理的要求■外部資源、現(xiàn)行規(guī)范對工程管理的影響4、國家現(xiàn)行規(guī)范對工程管理的影響5、企業(yè)內(nèi)部架構(gòu)、業(yè)務(wù)流程對工程管理的影響6、客戶驗(yàn)房需求工程管理的影響外部資源背景對工程管理的要求該項(xiàng)目施工圖屋面防水設(shè)計除構(gòu)造做法要求外，其余均為細(xì)部節(jié)點(diǎn)圖集引注思考60秒：防水設(shè)計在構(gòu)造做法上存在哪些問題？外部資源背景對工程管理的要求思考60秒：倒置式屋面最大的設(shè)計隱患是什么？設(shè)計上如何解決倒置式屋面存在的隱患？外部資源背景對工程管理的要求思考60秒該設(shè)計圖紙什么部位存在嚴(yán)重的設(shè)計隱患？為什么？外部資源背景對工程管理的要求思考60秒該設(shè)計圖紙存在什么設(shè)計質(zhì)量問題？對工程質(zhì)量有何影響？外部資源背景對工程管理的要求■一些其他地產(chǎn)公司曾經(jīng)出現(xiàn)的設(shè)計錯誤：設(shè)計施工圖往往僅提供構(gòu)造做法，不提供節(jié)點(diǎn)詳圖及構(gòu)造節(jié)點(diǎn)要求外部資源背背景對工程程管理的要要求思考60秒該設(shè)計圖紙紙什么部位位存在嚴(yán)重重的設(shè)計隱隱患？為什什么？外部資源背背景對工程程管理的要要求■監(jiān)理單單位對工程程管理的影影響盡管監(jiān)理提提供的時間間長，人員員多，但監(jiān)監(jiān)理費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于設(shè)計計費(fèi)、銷售售代理費(fèi)，，顯示出行行業(yè)內(nèi)普遍遍不看中監(jiān)監(jiān)理的地位位與作用監(jiān)理工程師師的總體專專業(yè)能力和和專業(yè)素質(zhì)質(zhì)有待提升升，監(jiān)理行行業(yè)人員流流失比例過過高，制約約監(jiān)理行業(yè)業(yè)的發(fā)展外部資源背背景對工程程管理的要要求■監(jiān)理單單位對工程程管理的影影響如何劃定監(jiān)監(jiān)理旁站監(jiān)監(jiān)督控制的的區(qū)域？哪些部位、、哪些工序序需要監(jiān)理理旁站？如何判定監(jiān)監(jiān)理工程師師的配備滿滿足監(jiān)理要要求？監(jiān)理檢驗(yàn)批批驗(yàn)收和隱隱蔽工程驗(yàn)驗(yàn)收的管理理區(qū)別？外部資源背背景對工程程管理的要要求■施工單單位對工程程管理的影影響建筑施工企企業(yè)總體素素質(zhì)不是太太好，注冊冊資本低資資信差，質(zhì)質(zhì)量保證體體系形同虛虛設(shè)。需要要進(jìn)行嚴(yán)格格的管理。。需要甲方方重點(diǎn)考察察，輸出技技術(shù)、管理理標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)協(xié)助其建立立質(zhì)量保證證體系勞務(wù)隊伍非非職業(yè)化，，不穩(wěn)定，，技術(shù)能力力有限，責(zé)責(zé)任心不強(qiáng)強(qiáng)。甲方到到位的技術(shù)術(shù)指導(dǎo)及嚴(yán)嚴(yán)格的過程程控制，是是施工質(zhì)量量保證的重重要前提外部資源背背景對工程程管理的要要求■國家現(xiàn)行規(guī)規(guī)范對工程程管理的影影響1、為什么外外墻滲漏、、開裂會成成為愈演愈愈烈、屢禁不止的工工程質(zhì)量問問題？2、為什么工工程驗(yàn)收合合格，項(xiàng)目目交付時還還會存在大量的工程程質(zhì)量問題題？外部資源背背景對工程程管理的要要求■國家相相關(guān)驗(yàn)收規(guī)規(guī)范無法滿滿足企業(yè)需需要：鋁合金門窗窗分項(xiàng)工程程驗(yàn)評表中中，對房地地產(chǎn)企業(yè)重重點(diǎn)關(guān)注的的門窗防滲滲漏沒有任任何針對性性的檢驗(yàn)項(xiàng)項(xiàng)目和檢驗(yàn)驗(yàn)要求對檢驗(yàn)項(xiàng)目目沒有約定定明確的檢檢驗(yàn)方法外部資源源背景對對工程管管理的要要求■房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)開發(fā)發(fā)流程與與工程管管理：投資決策規(guī)劃設(shè)計施工準(zhǔn)備施工（含保修）物業(yè)管理后評估資金、策劃與銷售

工程管理（常規(guī)理解）外部資源源背景對對工程管管理的要要求■房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)開發(fā)發(fā)流程與與工程管管理：施工準(zhǔn)備備階段和和施工階階段（含含保修））是建筑筑產(chǎn)品的的實(shí)現(xiàn)階階段，是是工程管管理的主主要內(nèi)容容，是房房地產(chǎn)開開發(fā)的不可或缺缺的環(huán)節(jié)節(jié)房地產(chǎn)企企業(yè)的工工程管理理還涉及投資決策策、規(guī)劃劃設(shè)計、、銷售、、物業(yè)管管理和后后評估等等階段。。外部資源源背景對對工程管管理的要要求■房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)開發(fā)發(fā)流程與與工程管管理：房地產(chǎn)企企業(yè)管理理分工的的細(xì)化，，導(dǎo)致設(shè)設(shè)計、材材料、成成本、合合約等部部門與工工程管理理聯(lián)系的的緊密度度下降。。大量由由于設(shè)計計、招標(biāo)標(biāo)采購、、成本合合約等部部門一流流的工程程質(zhì)量隱隱患，都都會集中中在工程程施工中中暴露，，工程質(zhì)質(zhì)量已經(jīng)經(jīng)無法由由工程部部門完全全掌控外部資源源背景對對工程管管理的要要求■房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)開發(fā)發(fā)流程與與工程質(zhì)質(zhì)量管理理：設(shè)計對工工程質(zhì)量量保障：：材料對工工程質(zhì)量量保障：：招標(biāo)采購購對工程程質(zhì)量保保障：合約條款款對工程程質(zhì)量保保障：成本、付付款對工工程質(zhì)量量保障：：施工階段段現(xiàn)場管管理質(zhì)量量保障：：外部資源源背景對對工程管管理的要要求■房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)開發(fā)發(fā)流程與與工程進(jìn)進(jìn)度管理理：設(shè)計對工工程進(jìn)度度保障：：招標(biāo)采購購對工程程進(jìn)度保保障合約條款款對工程程進(jìn)度保保障報批報建建對工程程進(jìn)度保保障市政工程程對工程程進(jìn)度保保障成本、付付款對工工程進(jìn)度度保障外部資源源背景對對工程管管理的要要求■現(xiàn)場工程程部管理理職責(zé)不不清：相當(dāng)一部部分房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的甲方方工程部部，在權(quán)權(quán)責(zé)設(shè)計計上既負(fù)負(fù)責(zé)施工工現(xiàn)場的的工程管管理，還還承擔(dān)了了大量的的招標(biāo)采采購配合合（招標(biāo)標(biāo)文件及及招標(biāo)計計劃編制制、招標(biāo)標(biāo)考察及及評審））、報批批報建配配合及大大量的內(nèi)內(nèi)部協(xié)調(diào)調(diào)、跟蹤蹤等一系系列額外外工作。。致使現(xiàn)現(xiàn)場工程程師很難難把全部部精力投投入到施施工現(xiàn)場場的一線線管理外部資源源背景對對工程管管理的要要求■客戶戶驗(yàn)房需需求對工工程管理理的影響響從業(yè)主投投訴的角角度看待待工程質(zhì)質(zhì)量管理理重點(diǎn)的的問題1、安全性性質(zhì)量問問題4、適用性性質(zhì)量問問題2、功能性性質(zhì)量問問題3、觀感性性質(zhì)量問問題外部資源源背景對對工程管管理的要要求■安全性質(zhì)質(zhì)量問題題的主要要體現(xiàn)：1、樁基工工程質(zhì)量量問題2、鋼筋、、混凝土土工程質(zhì)質(zhì)量問題題3、外墻磚磚空鼓、、開裂、、脫落等等工程質(zhì)質(zhì)量問題題4、基坑、、邊坡支支護(hù)工程程質(zhì)量問問題6、……5、欄桿、、護(hù)欄、、人車行行通道質(zhì)質(zhì)量問題題外部資源源背景對對工程管管理的要要求■功能性質(zhì)質(zhì)量問題題的主要要體現(xiàn)：1、鋁合金金門窗滲滲漏工程程問題2、外墻滲滲漏工程程質(zhì)量問問題3、屋面滲滲漏工程程質(zhì)量問問題4、衛(wèi)生間間滲漏工工程質(zhì)量量問題5、……外部資源源背景對對工程管管理的要要求■觀感性質(zhì)質(zhì)量問題題的主要要體現(xiàn)：1、內(nèi)墻空空鼓、開開裂工程程質(zhì)量問問題2、內(nèi)部空空間尺寸寸方正、、凈高、、垂直度度、平整整度等3、門窗、、設(shè)備、、管線污污染、劃劃痕等質(zhì)量問問題4、外墻平平整、褪褪色、泛泛堿等觀觀感類質(zhì)質(zhì)量問題題5、……外部資源源背景對對工程管管理的要要求■適用性質(zhì)質(zhì)量問題題的主要要體現(xiàn)：1、客戶居居住使用用功能的的合理性性問題2、客戶居居住使用用功能的的舒適性性問題3、客戶居居住使用用功能的的協(xié)調(diào)性性問題4、客戶居居住使用用功能的的經(jīng)濟(jì)性性問題5、……第二部分分：工程程管理容容易出現(xiàn)現(xiàn)的問題題一、工程程質(zhì)量管管理容易易出現(xiàn)的的問題二、工程程進(jìn)度管管理容易易出現(xiàn)的的問題三、工程程成本管管理容易易出現(xiàn)的的問題四、工程程供方管管理容易易出現(xiàn)的的問題工程質(zhì)量量管理容容易出現(xiàn)現(xiàn)的問題題■工程質(zhì)量量管理容容易出現(xiàn)現(xiàn)的主要要問題：1、工程質(zhì)質(zhì)量管理理理念需需要完善善2、施工階階段工程程質(zhì)量控控制深度度需要加加強(qiáng)3、工程合合約條款款設(shè)計質(zhì)質(zhì)量防控控部分內(nèi)內(nèi)容需要要明確4、對工程程質(zhì)量控控制細(xì)節(jié)節(jié)的重視視度不足足5、工程質(zhì)質(zhì)量管理理執(zhí)行力力考核需需要量化化工程質(zhì)量量管理理理念需要要完善■工程質(zhì)量量管理理理念需要要完善國內(nèi)大多數(shù)房房地產(chǎn)企業(yè)的的工程質(zhì)量管管理，主要集集中在施工階階段的工程質(zhì)質(zhì)量檢驗(yàn)，沒沒有形成項(xiàng)目目開發(fā)全過程程的工程質(zhì)量量控制保障體體系忽視針對企業(yè)業(yè)工程質(zhì)量控控制的設(shè)計預(yù)防、招招標(biāo)采購預(yù)防防、合約預(yù)防防、材料預(yù)防防、施工質(zhì)量量控制檢驗(yàn)要要求等全過程程的工程質(zhì)保保體系管理工程質(zhì)量管理理理念需要完完善一級“檢驗(yàn)””二級“質(zhì)量保證””三級“預(yù)防””四級“完美””特點(diǎn)：通過工程檢驗(yàn)保證質(zhì)量缺乏質(zhì)量意識和專業(yè)知識方法：低效率／錯誤的使用質(zhì)量保證方法特點(diǎn):改進(jìn)工程質(zhì)量管理過程一線人員積極介入方法：SPC、評估、質(zhì)量圈等工具特點(diǎn):開發(fā)設(shè)計、工藝能力和生產(chǎn)管理能力與供應(yīng)一體化方法：設(shè)計評估、質(zhì)量問題模式分析評估特點(diǎn):以最終客戶為服務(wù)目標(biāo)和超一流產(chǎn)品質(zhì)量文化方法：質(zhì)量功能調(diào)配、與客戶供方一起進(jìn)行設(shè)計評估質(zhì)量管理的提高工程質(zhì)量管理理理念需要完完善■工程質(zhì)量管理理理念需要完完善工程質(zhì)量≠施工質(zhì)量工程質(zhì)量不只只是工程管理理部門的責(zé)任任工程質(zhì)量預(yù)防防管理的起點(diǎn)點(diǎn)首先是設(shè)計計部門對施工工質(zhì)量缺陷、、施工質(zhì)量通通病等采取有有效的設(shè)計防防控措施工程質(zhì)量管理理理念需要完完善■一個屬于于“工程質(zhì)量””問題的案例：：某別墅項(xiàng)目將將每層退臺式式露臺設(shè)置為為種植庭院的的方式，以增增加銷售賣點(diǎn)點(diǎn)。圖紙設(shè)計計審查未發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題，施工工單位按規(guī)范范要求施工監(jiān)監(jiān)理單位按規(guī)規(guī)范要求驗(yàn)收收，甲方閉水水試驗(yàn)復(fù)檢合合格，項(xiàng)目交交付后不足一一個月，就出出現(xiàn)大量的漏漏水投訴。工程質(zhì)量管理理理念需要完完善■一個屬于于“工程質(zhì)量””問題的案例：：一個不屬于龍龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)項(xiàng)目案例某項(xiàng)目外墻設(shè)設(shè)計有外墻空空調(diào)板用于放放置空調(diào)室外外機(jī)：圖紙設(shè)設(shè)計審查沒有有問題，施工工單位按規(guī)范范要求施工監(jiān)監(jiān)理單位按圖圖紙及規(guī)范驗(yàn)驗(yàn)收合格，甲甲方工程部復(fù)復(fù)檢合格。項(xiàng)項(xiàng)目交付后只只要一下暴雨雨，80％以上空調(diào)板的根部部就會出現(xiàn)外外墻滲漏。開開發(fā)商為此付付出巨額索賠賠工程質(zhì)量管理理理念需要完完善■一個屬于于“工程質(zhì)量””問題的案例：：某項(xiàng)目采用下下沉式衛(wèi)生間間設(shè)計為保證證衛(wèi)生間防水水質(zhì)量，設(shè)計計采用兩道柔柔性防水層。。圖紙設(shè)計審審查沒有問題題，施工單位位按規(guī)范要求求施工，監(jiān)理理單位按圖紙紙及規(guī)范驗(yàn)收收合格，甲方方閉水試驗(yàn)驗(yàn)驗(yàn)收合格。項(xiàng)項(xiàng)目交付三個個月后，30%以上的衛(wèi)生間間開始出現(xiàn)滲滲漏工程質(zhì)量管理理理念需要完完善■一個屬于于“工程質(zhì)量””問題的案例：：某項(xiàng)目屋面采采用倒置式屋屋面設(shè)計防水水層選用甲指指SBS改性瀝青防水水卷材，在擠擠塑聚苯板保保溫層上直接接鋪貼。施工工單位嚴(yán)格控控制材料、工工藝和節(jié)點(diǎn)。。監(jiān)理按規(guī)范范驗(yàn)收合格，，甲方工程部部屋面閉水試試驗(yàn)復(fù)檢，工工程交付半年年后屋面出現(xiàn)現(xiàn)大量滲漏，，頂層住戶頂頂板出現(xiàn)大量量結(jié)露工程質(zhì)量管理理理念需要完完善■一個屬于于“工程質(zhì)量””問題的案例：：某項(xiàng)目為外墻墻外保溫，采采購部采購了了某品牌的外外墻彈性涂料料施工單位使使用水泥膩?zhàn)幼訃?yán)格按工藝藝要求施工，，監(jiān)理單位按按圖紙及工藝藝要求驗(yàn)收合合格，甲方工工程部復(fù)檢合合格。項(xiàng)目交交付不足三月月，外墻涂料料大量出現(xiàn)龜龜裂、開裂、、剝離、泛堿堿等質(zhì)量問題題，部分出現(xiàn)現(xiàn)外墻滲漏工程質(zhì)量管理理理念需要完完善■對上述案案例的共性（（簡單小結(jié)））：采購環(huán)節(jié)未考考慮工程構(gòu)造造做法對材料料的特殊要求求，不考慮工工程施工現(xiàn)場場管理的可行行性和有效性性，不清楚一一些材料不僅僅要本身合格格，還要有與與其相關(guān)材料料的兼容性匹匹配要求屬于以采購質(zhì)質(zhì)量責(zé)任為主主的工程質(zhì)量量事故工程質(zhì)量管理理理念需要完完善■對上述案案例的共性（（簡單小結(jié)））：招標(biāo)文件、合合約文件對施施工質(zhì)量管控控的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、技術(shù)要求求、重點(diǎn)及特特殊工藝要求求工程檢驗(yàn)管理理要求等沒有有明確約定屬于以招標(biāo)、、合約文件條條款設(shè)計與現(xiàn)現(xiàn)場施工管理理雙重責(zé)任的的工程質(zhì)量事事故施工過程中施施工方案審批批環(huán)節(jié)存在缺缺陷工程質(zhì)量管理理理念需要完完善■通過設(shè)計預(yù)防防解決飄窗滲滲漏的示例：：飄窗什么部位位最容易發(fā)生生滲漏？針對飄窗滲漏漏，工程施工工中有什么好好的質(zhì)量預(yù)防防措施和質(zhì)量量控制方法？？飄窗為什么容容易發(fā)生滲漏漏？思考60秒，請三位同同行談一下自自己的理解工程質(zhì)量管理理理念需要完完善■對飄窗防防滲漏案例的的簡單小結(jié)：：實(shí)際工程施工工過程中，過過于強(qiáng)調(diào)甲方方工程師和監(jiān)監(jiān)理工程師的的不間斷檢查查和不疏漏部部檢查，在當(dāng)當(dāng)前環(huán)境背景景下，幾乎不不現(xiàn)實(shí)實(shí)際施工過程程中，要求勞勞務(wù)工人百分分之百嚴(yán)格按按規(guī)范、圖集集和施工工藝藝要求進(jìn)行施施工，在當(dāng)前前勞務(wù)素質(zhì)背背景下，幾乎乎不現(xiàn)實(shí)施工質(zhì)量控制制深度需要加加強(qiáng)■施工現(xiàn)場質(zhì)量量管理方法有有待提高：國內(nèi)大多數(shù)房房地產(chǎn)企業(yè)的的施工現(xiàn)場質(zhì)質(zhì)量管理，主主要依靠隱蔽蔽驗(yàn)收、分部部分項(xiàng)工程驗(yàn)驗(yàn)收等事后檢檢驗(yàn)的管理方方法。即使工工程管理人員員在施工階段段采取過程巡巡視，在其檢檢驗(yàn)范圍、檢檢驗(yàn)時間、檢檢驗(yàn)要求均無無法保證的前前提下，其檢檢驗(yàn)效果根本本無法保障，，工程質(zhì)量也也無法得到有有效控制施工質(zhì)量控制制深度需要加加強(qiáng)■施工階段應(yīng)加加強(qiáng)工序檢驗(yàn)驗(yàn)的過程質(zhì)量量控制：工程項(xiàng)目的施施工過程，是是由一系列相相互關(guān)聯(lián)、相相互制約的工工序所構(gòu)成。。工序質(zhì)量是是基礎(chǔ)，直接接影響到工程程項(xiàng)目的整體體質(zhì)量。施工工中甲方對很很多工程質(zhì)量量控制不深入入到工序、檢檢驗(yàn)批的控制制深度，根本本無法保障工工程質(zhì)量施工質(zhì)量控制制深度需要加加強(qiáng)■工序質(zhì)量控制制的四個主要要內(nèi)容：嚴(yán)格遵守工藝藝規(guī)程：施工技術(shù)、施施工工藝交底底、施工質(zhì)量量防治措施、、施工樣板檢檢驗(yàn)主動控制工序序活動條件的的質(zhì)量：明確工序質(zhì)量量控制保障體體系具體要求求、實(shí)行工序序責(zé)任管理施工質(zhì)量控制制深度需要加加強(qiáng)及時檢驗(yàn)工序序活動效果的的質(zhì)量施工單位三檢檢制、監(jiān)理旁旁站、平行巡巡視、甲方巡巡視抽檢設(shè)置必要的工工序質(zhì)量控制制點(diǎn)（工序停停止點(diǎn)）進(jìn)行必要的工工序檢驗(yàn)批驗(yàn)驗(yàn)收，防止不不合格隱患帶帶入下道工序序并影響關(guān)鍵鍵的質(zhì)量控制制目標(biāo)施工質(zhì)量控制制深度需要加加強(qiáng)■工序質(zhì)量控制制點(diǎn)設(shè)置的基基本要求工序控制點(diǎn)是是指為了保證證工序質(zhì)量而而需要進(jìn)行過過程質(zhì)量控制制的重點(diǎn)。一一般設(shè)置原則則或?yàn)殛P(guān)鍵部部位、或?yàn)楸”∪醐h(huán)節(jié)、或或施工單位容容易出現(xiàn)的問問題。以便在在一定時期內(nèi)內(nèi)、一定條件件下進(jìn)行強(qiáng)化化管理，使工工序處于良好好的受控狀態(tài)態(tài)施工質(zhì)量控制制深度需要加加強(qiáng)■工序質(zhì)量控制制點(diǎn)設(shè)置的基基本要求工序質(zhì)量控制制點(diǎn)的檢驗(yàn)管管理要求等同同于隱蔽工程程驗(yàn)收，驗(yàn)收收合格前嚴(yán)禁禁進(jìn)行下一道道工序工序質(zhì)量控制制點(diǎn)應(yīng)按檢驗(yàn)驗(yàn)批劃分要求求，進(jìn)行責(zé)任任管理施工質(zhì)量控制制深度需要加加強(qiáng)■工序質(zhì)量控制制點(diǎn)的設(shè)置原原則：1、控制施工、、監(jiān)理單位人人員的關(guān)鍵行行為：2、控制材料的的質(zhì)量和性能能：3、控制關(guān)鍵工工序的操作行行為：4、控制關(guān)鍵的的施工順序：：5、控制合理的的技術(shù)間歇：：施工質(zhì)量控制制深度需要加加強(qiáng)6、控制常見的的施工質(zhì)量通通?。?、控制新材料料、新工藝、、新技術(shù)的應(yīng)應(yīng)用：8、控制質(zhì)量不不穩(wěn)定、質(zhì)量量問題較多的的工序：9、控制關(guān)鍵的的施工工法：：10、控制總、分分包交叉作業(yè)業(yè)的工序和成成品保護(hù)：施工質(zhì)量控制制深度需要加加強(qiáng)■外墻穿墻螺桿桿孔洞封堵工工序質(zhì)量控制制點(diǎn)示例：穿墻螺桿孔洞洞應(yīng)填塞密實(shí)實(shí)：施工單位為穿穿墻螺桿的回回收利用，結(jié)結(jié)構(gòu)往往套上上塑料管施工單位堵洞洞時，往往不不進(jìn)行擴(kuò)孔或或帶著塑料管管進(jìn)行堵洞，，無法保證填填塞密實(shí)。極極易產(chǎn)生外墻墻滲漏關(guān)鍵部位控制制薄弱環(huán)節(jié)控制制施工質(zhì)量控制制深度需要加加強(qiáng)■廁浴間穿樓板板UPVC管道工序質(zhì)量量控制點(diǎn)示例例：廁浴間大量采采用的UPVC等塑料管道，，因管道外壁壁極其光滑。。按傳統(tǒng)施工工工藝規(guī)程采采用摻微膨脹脹劑的水泥砂砂漿灌縫，極極易產(chǎn)生開裂裂，撕開涂膜膜防水層造成成管根處的滲滲漏關(guān)鍵部位控制制薄弱環(huán)節(jié)控制制施工質(zhì)量控制制深度需要加加強(qiáng)■鋁合金門窗外外側(cè)打膠工序序質(zhì)量控制點(diǎn)點(diǎn)示例：常見的門窗采采取后塞口安安裝時密封膠膠打膠形式發(fā)泡膠并不能能直接防水，，僅起填充和和軟連接的作作用施工質(zhì)量控制制深度需要加加強(qiáng)■應(yīng)加強(qiáng)對施工工單位工藝、、工法、工序序的指導(dǎo)：國內(nèi)大多數(shù)施施工企業(yè)，目目前普遍存在在著技術(shù)管理理缺失的問題題。幾乎沒有有人愿意去當(dāng)當(dāng)施工單位的的總工房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)經(jīng)過多年項(xiàng)目目開發(fā)，往往往積累了大量量的工程經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)教訓(xùn)。在某某些工藝、工工法、工序要要求及質(zhì)量通通病防治措施施上，往往領(lǐng)領(lǐng)先于施工企企業(yè)施工質(zhì)量控制制深度需要加加強(qiáng)■地下室防水關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)施工工工法控制的的示例：地下室外墻的的后澆帶、施施工縫處，按按防水要求需需要設(shè)置止水水鋼板，防止止地下室外墻墻滲漏。如果果此時出現(xiàn)墻墻中設(shè)置有框框架柱的情況況，就會出現(xiàn)現(xiàn)規(guī)范執(zhí)行的的沖突，往往往造成地下室室外墻滲漏施工質(zhì)量控制制深度需要加加強(qiáng)■首層小院圍墻墻施工順序控控制的示例：：某小高層項(xiàng)目目首層設(shè)有私私家小院，傳傳統(tǒng)做法小院院通常在外架架及塔吊井架架拆除后再開開始挖土、做做圍墻基礎(chǔ)，，砌小院圍墻墻。施工中普普遍出現(xiàn)工期期長、影響到到市政環(huán)境工工程進(jìn)場施工工。同時小院院圍墻在不同同程度上均出出現(xiàn)下沉，導(dǎo)導(dǎo)致墻面開裂裂，引起業(yè)主主投訴施工質(zhì)量控制制深度需要加加強(qiáng)■施工圖中中設(shè)計小院圍圍墻的常見形形式施工質(zhì)量控制制深度需要加加強(qiáng)■龍湖施工工管理輸出常常用的一些小小工具：施工質(zhì)量控制制深度需要加加強(qiáng)■龍湖施工工管理輸出常常用的一些小小工具：施工質(zhì)量控制制深度需要加加強(qiáng)■龍湖施工工管理輸出常常用的一些小小工具：施工質(zhì)量控制制深度需要加加強(qiáng)■龍湖施工工管理輸出常常用的一些小小工具：現(xiàn)已要求改為為專門定制的的異形角磚施工質(zhì)量控制制深度需要加加強(qiáng)■龍湖施工工管理輸出常常用的一些小小工具：工程招標(biāo)及合合約條款設(shè)計計不明確■房地產(chǎn)企企業(yè)工程管理理的依據(jù)：國家相關(guān)法律律、法規(guī)等國家、地方及及行業(yè)相關(guān)規(guī)規(guī)范、圖集等等建設(shè)方和工程程供方的合約約國內(nèi)大多數(shù)房房地產(chǎn)企業(yè)比比較注重合約約中的經(jīng)濟(jì)條條款部分，對對有關(guān)工程質(zhì)質(zhì)量、進(jìn)度等等管理方面的的約定往往比比較欠缺工程招標(biāo)及合合約條款設(shè)計計不明確■房地產(chǎn)企企業(yè)工程合約約的一些普遍遍現(xiàn)象：合約由法務(wù)專專業(yè)人員編寫寫，其條款設(shè)設(shè)計根本無法法指導(dǎo)實(shí)際的的工程管理以罰代管體現(xiàn)現(xiàn)突出，單純純依靠處罰，，并不能真正正解決工程管管理遇到的問問題合約中存在大大量不合理的的、甚至無法法操作的霸王王條款工程程招招標(biāo)標(biāo)及及合合約約條條款款設(shè)設(shè)計計不不明明確確■房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)工工程程合合約約的的一一些些普普遍遍現(xiàn)現(xiàn)象象：：國內(nèi)內(nèi)大大多多數(shù)數(shù)房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)在在工工程程合合約約條條款款設(shè)設(shè)計計中中，，依依然然采采用用傳傳統(tǒng)統(tǒng)目目標(biāo)標(biāo)管管理理的的方方式式。。工工程程管管理理要要求求不不清清晰晰，，對對實(shí)實(shí)際際工工程程管管理理過過程程中中缺缺乏乏指指導(dǎo)導(dǎo)性性、、可可考考核核性性和和可可操操作作性性，，無無法法形形成成有有效效的的合合約約監(jiān)監(jiān)管管機(jī)機(jī)制制。。不不利利于于甲甲方方工工程程部部依依據(jù)據(jù)合合約約對對施施工工方方進(jìn)進(jìn)行行有有效效的的管管理理工程程招招標(biāo)標(biāo)及及合合約約條條款款設(shè)設(shè)計計不不明明確確■房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)工工程程管管理理的的主主要要工工作作：：提要要求求審核核實(shí)際際結(jié)結(jié)果果與與最最終終需需求求的的符合合性性付款款房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的工工程程管管理理，，如如果果連連要要求求都都提提不不清清楚楚，，就就不不可可能能取取得得好好的的結(jié)結(jié)果果工程程招招標(biāo)標(biāo)及及合合約約條條款款設(shè)設(shè)計計不不明明確確■國家家標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)合合同同范范本本與與補(bǔ)補(bǔ)充充協(xié)協(xié)議議國家家建建設(shè)設(shè)施施工工合合同同（（范范本本））中中的的合合約約條條款款大大多多是是保保護(hù)護(hù)施施工工企企業(yè)業(yè)。。根根本本無無法法滿滿足足房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)工工程程過過程程管管理理和和精精細(xì)細(xì)化化管管理理的的需需要要。。有有效效的的利利用用合合同同范范本本允允許許的的補(bǔ)補(bǔ)充充協(xié)協(xié)議議，，對對協(xié)協(xié)議議條條款款精精心心設(shè)設(shè)計計，，是是關(guān)關(guān)系系到到工工程程管管理理最最終終效效果果好好壞壞的的重重要要因因素素工程程招招標(biāo)標(biāo)及及合合約約條條款款設(shè)設(shè)計計不不明明確確■房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)工工程程合合約約條條款款設(shè)設(shè)計計涉涉及及的的一一些些合合同同：：建設(shè)設(shè)工工程程施施工工合合同同建設(shè)設(shè)工工程程委委托托監(jiān)監(jiān)理理合合同同設(shè)備備安安裝裝合合同同物資資采采購購合合同同………工程程招招標(biāo)標(biāo)及及合合約約條條款款設(shè)設(shè)計計不不明明確確■國國家家標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)施施工工合合同同范范本本存存在在的的缺缺陷陷：：問題題一一：：工工程程質(zhì)質(zhì)量量目目標(biāo)標(biāo)不不清清晰晰國內(nèi)內(nèi)大大多多數(shù)數(shù)房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)合合約約中中約約定定的的工工程程質(zhì)質(zhì)量量要要求求大大多多填填寫寫為為：：合合格格、、優(yōu)優(yōu)良良或或達(dá)達(dá)到到＊＊＊＊＊杯杯要要求求工程程招招標(biāo)標(biāo)及及合合約約條條款款設(shè)設(shè)計計不不明明確確■補(bǔ)補(bǔ)充充協(xié)協(xié)議議應(yīng)應(yīng)明明確確施施工工檢檢驗(yàn)驗(yàn)的的質(zhì)質(zhì)量量目目標(biāo)標(biāo)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：：實(shí)行行以以客客戶戶驗(yàn)驗(yàn)房房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為為導(dǎo)導(dǎo)向向的的工工程程質(zhì)質(zhì)量量目目標(biāo)標(biāo)明明確確并并細(xì)細(xì)化化質(zhì)質(zhì)量量目目標(biāo)標(biāo)的的重重點(diǎn)點(diǎn)要要求求，，避避免免施施工工單單位位在在施施工工及及交交驗(yàn)驗(yàn)過過程程中中與與甲甲方方產(chǎn)產(chǎn)生生歧歧義義工程程招招標(biāo)標(biāo)及及合合約約條條款款設(shè)設(shè)計計不不明明確確■國國家家標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)施施工工合合同同范范本本存存在在的的缺缺陷陷：：對施施工工方方無無工工程程質(zhì)質(zhì)保保體體系系的的管管理理要要求求問題題二二：：關(guān)關(guān)于于工工程程質(zhì)質(zhì)量量管管理理的的約約定定條條款款過過于于籠籠統(tǒng)統(tǒng)，，不不能能滿滿足足甲甲方方施施工工現(xiàn)現(xiàn)場場實(shí)實(shí)際際工工程程管管控控的的具具體體需需求求，，不不能能幫幫助助甲甲方方一一線線管管理理人人員員指指導(dǎo)導(dǎo)監(jiān)監(jiān)管管施施工工單單位位的的質(zhì)質(zhì)量量生生產(chǎn)產(chǎn)活活動動對施施工工方方無無工工程程質(zhì)質(zhì)量量過過程程管管控控的的管管理理要要求求工程程招招標(biāo)標(biāo)及及合合約約條條款款設(shè)設(shè)計計不不明明確確■國國家家標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)施施工工合合同同范范本本存存在在的的缺缺陷陷：：無關(guān)關(guān)鍵鍵工工序序質(zhì)質(zhì)量量控控制制、、檢檢驗(yàn)驗(yàn)批批驗(yàn)驗(yàn)收收、、質(zhì)質(zhì)量量停停止止點(diǎn)點(diǎn)設(shè)設(shè)置置等等管管理理要要求求無工工程程質(zhì)質(zhì)量量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、、規(guī)規(guī)范范、、企企業(yè)業(yè)工工程程標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)等等明明確確執(zhí)執(zhí)行行優(yōu)優(yōu)先先順順序序的的管管理理約約定定對施施工工單單位位不不遵遵守守合合約約質(zhì)質(zhì)量量控控制制管管理理要要求求缺缺乏乏除除經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)處處罰罰外外的的有有效效制制約約手手段段工程程招招標(biāo)標(biāo)及及合合約約條條款款設(shè)設(shè)計計不不明明確確■如如補(bǔ)補(bǔ)充充協(xié)協(xié)議議不不對對合合同同范范本本的的缺缺陷陷進(jìn)進(jìn)行行修修正正：：施工工單單位位工工程程無無質(zhì)質(zhì)保保體體系系或或不不健健全全，，工工程程質(zhì)質(zhì)量量管管理理責(zé)責(zé)任任劃劃分分不不明明確確施工工單單位位管管理理人人員員不不到到位位或或不不合合格格，，管管理理人人員員配配備備不不能能滿滿足足甲甲方方的的工工程程質(zhì)質(zhì)量量管管控控需需要要施工工單單位位不不重重視視施施工工過過程程的的工工程程質(zhì)質(zhì)量量控控制制，，以以包包代代管管，，導(dǎo)導(dǎo)致致甲甲方方及及監(jiān)監(jiān)理理的的人人員員成成為為施施工工單單位位的的質(zhì)質(zhì)檢檢員員工程程招招標(biāo)標(biāo)及及合合約約條條款款設(shè)設(shè)計計不不明明確確■如如補(bǔ)補(bǔ)充充協(xié)協(xié)議議不不對對合合同同范范本本的的缺缺陷陷進(jìn)進(jìn)行行修修正正：：施工單單位不不重視視關(guān)鍵鍵工序序質(zhì)量量控制制、檢檢驗(yàn)批批驗(yàn)收收質(zhì)量量控制制，不不重視視技術(shù)術(shù)方案案先行行、樣樣板引引路等等質(zhì)量量手段段的應(yīng)應(yīng)用施工單單位以以工程程常規(guī)規(guī)或國國家沒沒有明明確約約定等等理由由拒絕絕甲方方工程程精細(xì)細(xì)化管管理要要求施工單單位不不重視視總分分包工工序交交接質(zhì)質(zhì)量控控制和和分包包工程程成品品質(zhì)量量保護(hù)護(hù)措施施的管管理工程招招標(biāo)及及合約約條款款設(shè)計計不明明確■國國家標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)施施工合合同范范本存存在的的缺陷陷：問題三三：房房屋交交付質(zhì)質(zhì)量與與施工工單位位的考考核管管理脫脫鉤，，只罰罰不獎獎的合合約條條款對對施工工方促促進(jìn)作作用不不明顯顯工程招招標(biāo)及及合約約條款款設(shè)計計不明明確■國國家標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建建設(shè)工工程委委托監(jiān)監(jiān)理合合同存存在的的缺陷陷：工程監(jiān)監(jiān)理質(zhì)質(zhì)量目目標(biāo)不不清晰晰，監(jiān)監(jiān)理責(zé)責(zé)任與與監(jiān)理合合約對對于質(zhì)質(zhì)量管管理的的責(zé)任任和要要求主主要是是滿足足甲方方對承承包方方的質(zhì)質(zhì)量目目標(biāo)管管理要要求。。監(jiān)理理合約約中應(yīng)應(yīng)將甲甲方對對施工工單位位的質(zhì)質(zhì)量目目標(biāo)及及檢驗(yàn)驗(yàn)要求求作為為監(jiān)理理合約約附件件予以以明確確工程質(zhì)質(zhì)量管管理容容易出出現(xiàn)的的問題題■對關(guān)鍵鍵質(zhì)量量控制制的細(xì)細(xì)節(jié)重重視度度不足足：工程質(zhì)質(zhì)量管管理過過程中中如不不了解解設(shè)計計單位位、施施工單單位、、監(jiān)理理單位位常見見的管管理錯錯誤，，對一一些關(guān)關(guān)鍵的的質(zhì)量量細(xì)節(jié)節(jié)進(jìn)行行重點(diǎn)點(diǎn)管控控，往往往一一個小小的隱隱患，，就能能產(chǎn)生生重大大的工工程質(zhì)質(zhì)量隱隱患部分甲甲方工工程管管理人人員忽忽視關(guān)關(guān)鍵質(zhì)質(zhì)量細(xì)細(xì)節(jié)的的控制制，對對工程程質(zhì)量量細(xì)節(jié)節(jié)需要要關(guān)注注的重重點(diǎn)不不清工程質(zhì)質(zhì)量管管理容容易出出現(xiàn)的的問題題■一個關(guān)關(guān)于門門窗滲滲漏的的細(xì)節(jié)節(jié)處理理：此部位位在國國家標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)圖圖集中中沒有有具體體表述述，近近年來來在對對一些些房地地產(chǎn)企企業(yè)的的工程程管理理交流流中，，見到到了各各種“五花八八門”的處理理方式式。其中真真正做做對，，并掌掌握關(guān)關(guān)鍵防防滲漏漏、防防開裂裂節(jié)點(diǎn)質(zhì)質(zhì)量控控制要要點(diǎn)的的，不不足5％工程質(zhì)質(zhì)量管管理容容易出出現(xiàn)的的問題題錯誤：：鋼附附框高高度超超過60㎜，對其其剛度度、壁壁厚等等要求求大幅幅上升升，造造價急急劇升升高解決措措施一一：增增加鋼鋼附框框填空空間隙隙解決措措施二二：用用聚合合物抗抗裂砂砂漿加加鋼絲絲網(wǎng)填填堵縫縫隙錯誤：聚合合物抗裂砂砂漿抹灰厚厚度過厚，，即使采取取增加抗裂裂措施，也也極易出現(xiàn)現(xiàn)開裂。且且聚合物抗抗裂砂漿與與外保溫層層容易產(chǎn)生生滲水通道道工程質(zhì)量管管理容易出出現(xiàn)的問題題錯誤：窗框框在保溫上上固定不穩(wěn)穩(wěn)定，保溫溫層滲水通通道和固定定點(diǎn)滲水通通道直接與與室內(nèi)相連連解決措施三三：將保溫溫深至框下下，框固定定在保溫上上解決措施四四：結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計時外墻墻增加出挑挑的窗垛錯誤：按新新節(jié)能規(guī)范范要求窗垛垛也需要進(jìn)進(jìn)行保溫否則極易產(chǎn)產(chǎn)生冷橋?qū)?dǎo)致結(jié)露工程質(zhì)量管管理容易出出現(xiàn)的問題題■工程質(zhì)量管管理執(zhí)行力力考核指標(biāo)標(biāo)需要具體體量化：從企業(yè)管理理角度分析析，如果對對一個員工工的工作不不能實(shí)行量量化，不能能明確工作作成果標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。就很難難對其進(jìn)行行有實(shí)質(zhì)意意義上的考考核反過來，如如果一個員員工的工作作沒有標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)清晰的實(shí)實(shí)質(zhì)性考核核。其工作作不可能得得到有效的的保障工程質(zhì)量管管理容易出出現(xiàn)的問題題■工程質(zhì)量管管理執(zhí)行力力考核需要要適量：從企業(yè)管理理角度分析析，如果對對一個員工工的工作不不能實(shí)行量量化，不能能明確工作作成果標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。就很難難對其進(jìn)行行有實(shí)質(zhì)意意義上的考考核反過來，如如果一個員員工的工作作沒有標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)清晰的實(shí)實(shí)質(zhì)性考核核。其工作作不可能得得到有效的的保障工程進(jìn)度管管理容易出出現(xiàn)的問題題■工程進(jìn)度管管理容易出出現(xiàn)的主要要問題：1、工程計劃劃管理體系系不健全2、施工進(jìn)度度計劃管理理過程中存存在的問題題3、工程合約條條款工程進(jìn)進(jìn)度管理部部分內(nèi)容需需要明確工程進(jìn)度管管理容易出出現(xiàn)的問題題壞了壞了，，期限到了了，忙不完完了！不行啊，情情況變化，，我們的項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)程恐恐怕也要變變動了！下一步該干干什么?還沒想好，，正在作新新計劃呢。?！鲞呌媱潉潯鲞厡?shí)施施■邊修改改造成“三邊行動”的根本原因因是在目標(biāo)標(biāo)未清、職職責(zé)未明的的情況下就就倉促開始始往下做細(xì)細(xì)節(jié)，結(jié)果果常會因?yàn)闉樵谝恍┬⌒∈律铣镀て?dǎo)致項(xiàng)目目被不斷地地延期。即即使最后勉勉強(qiáng)完成了了，也與最最初的目標(biāo)標(biāo)相去甚遠(yuǎn)遠(yuǎn)工程進(jìn)度管管理容易出出現(xiàn)的問題題■房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)工程進(jìn)度度計劃管理理的基本流流程：計劃、執(zhí)行行、評估、、改進(jìn)工程進(jìn)度管管理容易出出現(xiàn)的問題題■房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)工程進(jìn)度度管理的基基本原則：運(yùn)用目標(biāo)管管理、責(zé)任任管理與過過程管理的的方法對公公司各部門門、各專業(yè)業(yè)計劃等與與工程進(jìn)度度計劃管理理相關(guān)的活活動進(jìn)行全全面的規(guī)劃劃、跟蹤和和調(diào)整工程進(jìn)度管管理容易出出現(xiàn)的問題題■房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)工程進(jìn)度度管理的基基本原則：目標(biāo)管理根據(jù)企業(yè)總總體經(jīng)營目目標(biāo)，以項(xiàng)項(xiàng)目按質(zhì)按按期交付為為各相關(guān)業(yè)業(yè)務(wù)部門的的最終工作作目標(biāo)以交付為各各部門的最最終目標(biāo)，，是為了避避免各業(yè)務(wù)務(wù)部門之間間過于強(qiáng)調(diào)調(diào)部門職責(zé)責(zé)和部門利利益，不能能從整體思思考項(xiàng)目利利益工程進(jìn)度管管理容易出出現(xiàn)的問題題■一個維護(hù)公公司利益、、控制施工工成本的案案例：某項(xiàng)目工程程部計劃采采取一項(xiàng)新新的樁基施施工技術(shù)，，經(jīng)過專業(yè)業(yè)技術(shù)論證證，可以加加快工程建建設(shè)進(jìn)度。。其中出±0.00可提前40d，項(xiàng)目交付付可提前60d。因其施工工成本需要要增加20萬元，報公公司成本部部審批時，，被成本管管理人員超超出“目標(biāo)”成本控制為為由否決。。工程進(jìn)度管管理容易出出現(xiàn)的問題題根據(jù)業(yè)務(wù)銜銜接邏輯關(guān)關(guān)系，以最最終交付為為起點(diǎn)，采采用關(guān)門倒倒推、層層層分解的管管理方法確確定各部門門業(yè)務(wù)工作作在整體項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)環(huán)環(huán)節(jié)中所處處的位置，，確定各部部門業(yè)務(wù)工工作與上下下銜接業(yè)務(wù)務(wù)部門之間間的工作成成果要求，，明確所需需工作條件件、自身業(yè)業(yè)務(wù)成果標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、明確確時限要求求和工作配配合要求編制各部門門業(yè)務(wù)工作作計劃（業(yè)業(yè)務(wù)流的過過程分解計計劃）工程進(jìn)度管管理容易出出現(xiàn)的問題題■房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)工程進(jìn)度度管理的基基本原則：責(zé)任管理匯總各部門門的部門業(yè)業(yè)務(wù)工作計計劃評價不同部部門業(yè)務(wù)工工作計劃的的協(xié)同性、、保障性和和準(zhǔn)確性優(yōu)化不同部部門業(yè)務(wù)工工作計劃的的關(guān)鍵線路路，最終確確定各部門門業(yè)務(wù)工作作計劃，形形成總體協(xié)協(xié)同的項(xiàng)目目開發(fā)計劃劃工程進(jìn)度管管理容易出出現(xiàn)的問題題根據(jù)已確定定的部門業(yè)業(yè)務(wù)工作計計劃，明確確各部門主主管責(zé)任人人，直接責(zé)責(zé)任人，并并分解為部部門月度或或周工作計計劃根據(jù)項(xiàng)目開開發(fā)計劃，，確定項(xiàng)目目開發(fā)計劃劃的過程監(jiān)監(jiān)管部門、、明確監(jiān)管管主管責(zé)任任人和監(jiān)管管直接責(zé)任任人工程進(jìn)度管管理容易出出現(xiàn)的問題題■房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)工程進(jìn)度度管理的基基本原則：過程管理跟蹤項(xiàng)目開開發(fā)計劃總總體執(zhí)行情情況，及時時進(jìn)行計劃劃風(fēng)險預(yù)警警評估各部門門業(yè)務(wù)工作作計劃的執(zhí)執(zhí)行情況和和余期完成成的可行性性調(diào)整目標(biāo)計計劃，根據(jù)據(jù)調(diào)整原因因及影響程程度進(jìn)行業(yè)業(yè)務(wù)考核工程進(jìn)度管管理容易出出現(xiàn)的問題題根據(jù)調(diào)整的的目標(biāo)計劃劃，對各部部門業(yè)務(wù)工工作計劃做做出協(xié)同調(diào)調(diào)整和評估估業(yè)務(wù)順序銜銜接的下道道部門對上上道部門負(fù)負(fù)有業(yè)務(wù)成成果跟蹤權(quán)權(quán)工程進(jìn)度管管理容易出出現(xiàn)的問題題■房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)工程進(jìn)度度管理的基基本原則：系統(tǒng)管理根據(jù)項(xiàng)目開開發(fā)計劃流流轉(zhuǎn)情況，，召開相關(guān)關(guān)業(yè)務(wù)部門門參與的項(xiàng)項(xiàng)目例會實(shí)行項(xiàng)目開開發(fā)計劃電電子平臺共共享式管理理實(shí)行項(xiàng)目開開發(fā)周報、、月報、工工程周報、、月報管理理制度工程進(jìn)度管管理容易出出現(xiàn)的問題題■工程進(jìn)度管管理與施工工進(jìn)度管理理的區(qū)別：工程進(jìn)度管管理按項(xiàng)目管理理的原則，，對所有可可能影響到到項(xiàng)目開發(fā)發(fā)進(jìn)度控制制的條件、、資源、任任務(wù)、時間間等均進(jìn)行行有效的規(guī)規(guī)劃和管理理。能夠保保障對項(xiàng)目目開發(fā)總體體進(jìn)度目標(biāo)標(biāo)的有效控控制工程進(jìn)度管管理容易出出現(xiàn)的問題題■工程進(jìn)度管管理與施工工進(jìn)度管理理的區(qū)別：施工進(jìn)度管管理對進(jìn)入施工工階段后的的施工組織織設(shè)計、施施工工序、、人機(jī)料保保障等進(jìn)行行有效的規(guī)規(guī)劃和管理理。僅能對對進(jìn)入施工工階段后的的進(jìn)度進(jìn)行行管理，無無法保障項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)總總體進(jìn)度目目標(biāo)工程進(jìn)度管管理容易出出現(xiàn)的問題題■房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)計劃管理理體系應(yīng)解解決的問題題：公司的生存存與發(fā)展的的戰(zhàn)略性規(guī)規(guī)劃問題當(dāng)年度公司司層面的經(jīng)經(jīng)營與管理理安排問題題項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)經(jīng)營工作作計劃問題題圍繞項(xiàng)目開開發(fā)經(jīng)營的的專業(yè)作業(yè)業(yè)計劃問題題公司、項(xiàng)目目和專業(yè)計計劃的協(xié)同同，以及各各時間段工工作任務(wù)的的溝通落實(shí)實(shí)問題工程進(jìn)度管管理容易出出現(xiàn)的問題題■項(xiàng)目工程進(jìn)進(jìn)度計劃的的三級管理理體系要求求：一級計劃：：《項(xiàng)目工程目目標(biāo)計劃》二級計劃：：《項(xiàng)目工程總總控計劃》三級計劃：：《項(xiàng)目施工進(jìn)進(jìn)度控制計計劃》按房地產(chǎn)企企業(yè)項(xiàng)目開開發(fā)不同階階段管理要要求劃分工程質(zhì)量管管理容易出出現(xiàn)的問題題■項(xiàng)目工程進(jìn)進(jìn)度計劃的的三級管理理體系要求求：按房地產(chǎn)企企業(yè)各業(yè)務(wù)務(wù)部門專業(yè)業(yè)計劃協(xié)同同要求劃分分工程部門權(quán)權(quán)責(zé)范圍內(nèi)內(nèi)的工程控控制類計劃劃或工程實(shí)實(shí)施類計劃劃相關(guān)業(yè)務(wù)部部門權(quán)責(zé)范范圍內(nèi)的工工程保障類類計劃或業(yè)業(yè)務(wù)專業(yè)實(shí)實(shí)施類計劃劃工程質(zhì)量管管理容易出出現(xiàn)的問題題■一級計劃：《項(xiàng)目工程目目標(biāo)計劃》編制目的：：根據(jù)企業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目收益目目標(biāo)，確定定項(xiàng)目開發(fā)發(fā)周期，核核定項(xiàng)目資資金需求和和開發(fā)周期期成本、控控制項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營風(fēng)險編制時間：：對企業(yè)意向向土地或意意向項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行投資分分析或項(xiàng)目目可研分析析階段也可在企業(yè)業(yè)取得土地地或項(xiàng)目后后用于確定定項(xiàng)目開發(fā)發(fā)目標(biāo)工程質(zhì)量管管理容易出出現(xiàn)的問題題■一級計劃：《項(xiàng)目工程目目標(biāo)計劃》編制依據(jù)：：編制部門：：企業(yè)項(xiàng)目開開發(fā)收益目目標(biāo)、設(shè)計計部門提供供的規(guī)劃設(shè)設(shè)計草案（（明確產(chǎn)品品類型、層層數(shù)、結(jié)構(gòu)構(gòu)形式、市市政配套要要求）和設(shè)設(shè)計目標(biāo)計計劃工程管理部部門及相關(guān)關(guān)業(yè)務(wù)保障障部門工程質(zhì)量管管理容易出出現(xiàn)的問題題工程保障類類計劃編制制深度：概概念設(shè)計方方案完成、、規(guī)劃設(shè)計計方案完成成、規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案報報批完成、、擴(kuò)初設(shè)計計方案完成成、施工圖圖設(shè)計完成成、施工圖圖設(shè)計強(qiáng)審審?fù)瓿晒こ炭刂朴嬘媱澗幹粕钌疃龋喉?xiàng)目目開工、結(jié)結(jié)構(gòu)±0.00、達(dá)到預(yù)售售許可條件件、結(jié)構(gòu)封封頂、外檐檐落架、道道路市政景景觀工程、、分戶驗(yàn)收收、取得項(xiàng)項(xiàng)目竣工備備案、項(xiàng)目目交付編制深度：：工程質(zhì)量管管理容易出出現(xiàn)的問題題項(xiàng)目保障類類計劃編制制深度：獲獲取土地或或項(xiàng)目、取取得土地證證、項(xiàng)目市市場定位完完成、項(xiàng)目目產(chǎn)品定位位完成、取取得規(guī)劃證證可證、確確定總承包包單位、開開工手續(xù)和和質(zhì)量監(jiān)督督登記等評審方法：：匯總各專業(yè)業(yè)計劃，模模擬項(xiàng)目開開發(fā)全過程程，確定各各專業(yè)計劃劃的合理性性及協(xié)同性性工程質(zhì)量管管理容易出出現(xiàn)的問題題■《項(xiàng)目工程目目標(biāo)計劃》編制容易忽忽視的環(huán)節(jié)節(jié)：項(xiàng)目工程目目標(biāo)計劃應(yīng)應(yīng)考慮春節(jié)節(jié)、雨季、、冬施、兩兩收及群體體工程帶來來的影響，，規(guī)避項(xiàng)目目開發(fā)風(fēng)險險項(xiàng)目工程目目標(biāo)計劃應(yīng)應(yīng)考慮政府府審批環(huán)節(jié)節(jié)的不確定定性項(xiàng)目工程目目標(biāo)計劃應(yīng)應(yīng)考慮企業(yè)業(yè)內(nèi)部評審審環(huán)節(jié)要求求及所需周周期工程質(zhì)量管管理容易出出現(xiàn)的問題題■二級計劃：《項(xiàng)目工程總總控計劃》編制目的：：編制時間：：確定項(xiàng)目工工程的實(shí)施施方案和實(shí)實(shí)施計劃，，組織協(xié)同同各業(yè)務(wù)部部門保障工工程總控計計劃的順利利實(shí)現(xiàn)擴(kuò)初設(shè)計方方案評審?fù)晖瓿苫騿误w體方案報建建完成工程質(zhì)量管管理容易出出現(xiàn)的問題題■二級計劃：《項(xiàng)目工程總總控計劃》編制依據(jù)：：編制部門：：設(shè)計部門提提供的擴(kuò)初初設(shè)計方案案或單體報報建方案、、銷售部門門提供的銷銷售分期方方案和銷售售開盤計劃劃、成本采采購部門提提供的成本本控制及招招標(biāo)采購要要求工程管理部部門及相關(guān)關(guān)業(yè)務(wù)保障障部門工程質(zhì)量管管理容易出出現(xiàn)的問題題編制深度：：工程實(shí)施類類計劃編制制深度：在在項(xiàng)目工程程目標(biāo)計劃劃的基礎(chǔ)上上1、劃分施工工流向、劃劃分施工段段和施工層層2、分解施工工過程、確確定施工工工序順序3、估算工程程量、確定定各項(xiàng)工序序所需時間間4、確定各項(xiàng)項(xiàng)工序的關(guān)關(guān)鍵關(guān)系，，進(jìn)行工序序優(yōu)化5、分析關(guān)鍵鍵線路、關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)6、分析甲分分包、甲供供貨進(jìn)場作作業(yè)要求及及工期工程質(zhì)量管管理容易出出現(xiàn)的問題題工程保障類類計劃編制制深度：依依據(jù)項(xiàng)目工工程總控計計劃的輸出出條件1、圖紙進(jìn)場場計劃（強(qiáng)強(qiáng)審后、二二次設(shè)計等等）2、項(xiàng)目報批批報建計劃劃3、總分包、、監(jiān)理進(jìn)場場計劃4、甲供物資資進(jìn)場計劃劃5、設(shè)計封樣樣確認(rèn)計劃劃6、成本限價價計劃7、招標(biāo)采購購計劃工程質(zhì)量管管理容易出出現(xiàn)的問題題8、售樓處建建設(shè)計劃9、精裝樣板板間、銷售售展示區(qū)建建設(shè)計劃10、市政景觀觀進(jìn)場建設(shè)設(shè)計劃11、市政能源源開通計劃劃12、竣工驗(yàn)收收計劃工程質(zhì)量管管理容易出出現(xiàn)的問題題■《項(xiàng)目工程總總控計劃》的評審：項(xiàng)目工程總總控計劃（（初稿）：：工程管理部部經(jīng)理審核核、主管工工程副總審審批同意初初稿項(xiàng)目工程保保障計劃：：相關(guān)業(yè)務(wù)部部門經(jīng)理審審核項(xiàng)目工程總總控計劃綜綜合評審：：主管工程程副總組組織召開開總控計計劃和保保障計劃劃的綜合合評審，，相關(guān)業(yè)業(yè)務(wù)部門門經(jīng)理參參與。確確認(rèn)后報報公司總總經(jīng)理審審批工程進(jìn)度度管理容容易出現(xiàn)現(xiàn)的問題題■《項(xiàng)目工程程保障計計劃》編制容易易忽視的的環(huán)節(jié)：：項(xiàng)目工程程保障計計劃需要要的是各各相關(guān)業(yè)業(yè)務(wù)部門門業(yè)務(wù)過過程關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)控控制的作作業(yè)計劃劃，而不不是業(yè)務(wù)務(wù)部門的的目標(biāo)成成果計劃劃項(xiàng)目工程程保障計計劃應(yīng)考考慮內(nèi)部部評審周周期、合合約簽訂訂及審批批周期、、施工準(zhǔn)準(zhǔn)備周期期、總分分包現(xiàn)場場工序交交接周期期等工程進(jìn)度度管理容容易出現(xiàn)現(xiàn)的問題題■《項(xiàng)目工程程保障計計劃》編制容易易忽視的的環(huán)節(jié)：：項(xiàng)目工程程保障計計劃應(yīng)考考慮政府府、行業(yè)業(yè)管理部部門審批批存在著著一定的的不確定定性工程進(jìn)度度管理容容易出現(xiàn)現(xiàn)的問題題■三級計劃劃：《項(xiàng)目施工工進(jìn)度控控制計劃劃》編制目的的：編制時間間：指導(dǎo)施工工單位施施工，約約定關(guān)鍵鍵工序、、關(guān)鍵線線路、關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)控制、、總分包包交叉作作業(yè)、甲甲供物資資、分包包進(jìn)場等等作為招招標(biāo)文件件及合約約文件的的附件要要求投標(biāo)標(biāo)方相應(yīng)應(yīng)施工圖出出圖后（（可不必必完成施施工圖強(qiáng)強(qiáng)審）工程進(jìn)度度管理容容易出現(xiàn)現(xiàn)的問題題■三級計劃劃：《項(xiàng)目施工工進(jìn)度控控制計劃劃》編制依據(jù)據(jù)：編制部門門：施工圖及及《項(xiàng)目工程程總控計計劃》項(xiàng)目工程程管理部部門工程進(jìn)度度管理容容易出現(xiàn)現(xiàn)的問題題編制深度度：在《項(xiàng)目工程程總控計計劃》的基礎(chǔ)上上核定修修正并應(yīng)應(yīng)增加的的內(nèi)容1、按層、、按工序序、按工工種確定定施工順順序2、分析總總包單位位不同階階段基礎(chǔ)礎(chǔ)人（工工種）、、機(jī)、料料需求3、明確技技術(shù)方案案先行、、工程樣樣板、總總分包工工序交接接、工序檢驗(yàn)驗(yàn)批、隱隱蔽工序序驗(yàn)收等等企業(yè)工工程管理理要求工程進(jìn)度度管理容容易出現(xiàn)現(xiàn)的問題題■《項(xiàng)目施工工進(jìn)度控控制計劃劃》容易忽視視的環(huán)節(jié)節(jié)：合理的施施工技術(shù)術(shù)間歇必必須予以以考慮：：◆樁基：成成樁后28天達(dá)到齡齡期，開開始試樁樁◆砼：混凝凝土澆搗搗后強(qiáng)度度達(dá)到1.2N/㎜2后才能上上人◆加氣塊砌砌筑：砌砌筑前1天應(yīng)澆水水濕潤，，1天內(nèi)砌筑筑高度不得得超過1.5米，2天砌完，，7天后頂磚磚，15天后（含頂頂磚的時時間）才才能開始始粉刷工程進(jìn)度度管理容容易出現(xiàn)現(xiàn)的問題題◆防水：表表干時間間（聚氨氨酯8h、JS防水涂料料4h）和實(shí)干時間間（聚氨氨酯24h、JS防水涂料料8h）◆地坪：養(yǎng)養(yǎng)護(hù)7天后方可可上人◆分層粉刷刷：分層層粉刷，，每層間間隔5天◆內(nèi)墻剔槽槽填塞：：內(nèi)墻剔剔槽填塞塞加釘抗抗裂鋼絲絲網(wǎng)后，，5天后方可可分層粉粉刷工程進(jìn)度度管理容容易出現(xiàn)現(xiàn)的問題題■《項(xiàng)目施工工進(jìn)度控控制計劃劃》容易忽視視的環(huán)節(jié)節(jié)：對有齡期期、陳化化期要求求的乙供供材料應(yīng)應(yīng)約定進(jìn)進(jìn)場：◆輕質(zhì)砌塊塊：輕質(zhì)質(zhì)砌塊多多為水泥泥膠凝增增強(qiáng)的塊塊材，以以28天強(qiáng)度為為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)設(shè)計強(qiáng)度度。齡期期達(dá)到28天之前，，含水量過高高，自身身收縮較較快，28天后收縮縮趨緩◆EPS保溫板：：EPS保溫板在在自然環(huán)環(huán)境中的的自身收收縮變形時間間長達(dá)60天。在自自然環(huán)境境條件下下42天或60℃蒸汽養(yǎng)護(hù)護(hù)條件下下5d的自身收收縮變形形可以完完成99%以上。因此此要求達(dá)達(dá)到養(yǎng)護(hù)護(hù)條件下下5天后上墻墻工程進(jìn)度度管理容容易出現(xiàn)現(xiàn)的問題題■項(xiàng)目工程程進(jìn)度控控制管控控要點(diǎn)：：編制工程程總控計計劃編制施工進(jìn)度控制計劃目標(biāo)計劃審核供方計劃監(jiān)督進(jìn)度執(zhí)行情況供方進(jìn)度整改工期獎罰編制工程采購計劃編制報批報建計劃工程進(jìn)度度管理容容易出現(xiàn)現(xiàn)的問題題■施工階段段工程進(jìn)進(jìn)度計劃劃管控要要點(diǎn)：每月施工計劃每周施工計劃組織施工監(jiān)理公司審核合理性、可行性甲方工程部審核并簽批日常進(jìn)度監(jiān)督檢查工程例會或進(jìn)度計劃協(xié)調(diào)會監(jiān)督檢查監(jiān)督協(xié)調(diào)檢查提出整改措施經(jīng)批準(zhǔn)后執(zhí)行工程進(jìn)度度管理容容易出現(xiàn)現(xiàn)的問題題■施工進(jìn)度度計劃管管理過程程中存在在的問題題：施工過程程中，制制約施工工進(jìn)度的的除了外外部資源源管理因因素，還還包括甲甲方內(nèi)部部的管理理因素設(shè)計修改改、設(shè)計計變更答答復(fù)時間間過長設(shè)計變更更洽商不不及時簽簽發(fā)或洽洽商成本本遲遲不不予確認(rèn)認(rèn)設(shè)計封樣樣確認(rèn)不不及時成本限價價確認(rèn)不不及時甲供物料料、甲分分包進(jìn)場場不及時時工程進(jìn)度度管理容容易出現(xiàn)現(xiàn)的問題題■合理利用用項(xiàng)目例例會制度度解決內(nèi)內(nèi)部協(xié)調(diào)調(diào)問題：實(shí)行以項(xiàng)項(xiàng)目為主主（項(xiàng)目目工程部部主導(dǎo)）），各相相關(guān)業(yè)務(wù)務(wù)部門經(jīng)經(jīng)理參加加的企業(yè)業(yè)內(nèi)部項(xiàng)項(xiàng)目綜合合例會制制度（施施工現(xiàn)場場召開））實(shí)行本周周或下周周需甲方方協(xié)調(diào)問問題的匯匯總、分分析和信信息及時時傳遞制制度實(shí)行部門門間無法法協(xié)調(diào)解解決問題題的信息息上報制制度工程進(jìn)度度管理容容易出現(xiàn)現(xiàn)的問題題■工程合約約條款中中進(jìn)度管管理部分分內(nèi)容需需要明確確國家標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建設(shè)工工程施工工合同存存在的一一些缺陷陷施工合同同范本中中對工期期要求僅僅列出：：開工時時間和完完工時間間。大多多數(shù)房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在補(bǔ)充充協(xié)議中中，大多多也只列列明：出出±0.00、達(dá)到預(yù)預(yù)售條件件、結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂?shù)鹊群唵蔚牡臅r間節(jié)節(jié)點(diǎn)要求求工程進(jìn)度度管理容容易出現(xiàn)現(xiàn)的問題題■國家家標(biāo)準(zhǔn)施施工合同同范本存存在的缺缺陷：工程進(jìn)度度管理容容易出現(xiàn)現(xiàn)的問題題■國家家標(biāo)準(zhǔn)施施工合同同范本存存在的缺缺陷：關(guān)于工程程進(jìn)度管管理的約約定條款款過于籠籠統(tǒng)，不不能滿足足甲方施施工現(xiàn)場場實(shí)際工工程管控控的具體體需求，，不能幫幫助甲方方一線管管理人員員指導(dǎo)監(jiān)監(jiān)管施工工單位的的施工進(jìn)進(jìn)度組織織無工程進(jìn)進(jìn)度過程程管控的的管理要要求對施工單單位不遵遵守合約約進(jìn)度控控制管理理要求缺缺乏除經(jīng)經(jīng)濟(jì)處罰罰外的有有效制約約手段工程成本本管理容容易出現(xiàn)現(xiàn)的問題題■工程成本本管理容容易出現(xiàn)現(xiàn)的主要要問題：1、工程合合約條款款成本管管理部分分內(nèi)容需需要明確確2、設(shè)計變變更責(zé)任任管理部部分需要要完善工程成本本管理容容易出現(xiàn)現(xiàn)的問題題■國家標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)施工合合同范本本存在的的缺陷：問題一：：合同價價款調(diào)整整內(nèi)容及及調(diào)整方方式不明明確問題二：：工程款款支付條條件不清清晰工程成本本管理容容易出現(xiàn)現(xiàn)的問題題■國家標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)施工合合同范本本存在的的缺陷：問題三：：對合約約承包范范圍約定定不清晰晰問題四：：對甲供供、甲分分包計價價方式約約定不清清晰思考30秒甲供、甲甲分包等等從管理理形式上上有多少少種？工程成本本管理容容易出現(xiàn)現(xiàn)的問題題■設(shè)計變更更責(zé)任管管理部分分需要完完善：從一個成成本與代代價的小小故事看看設(shè)計變變更管理理某公司的的員工餐餐廳本來來是用餐餐票，后后改為用用IC卡。在之前用用卡以前，員員工們一般到到月底都有余余額，尤其是是女員工，可可節(jié)省20元左右呢。后后來考慮到餐餐票不衛(wèi)生，，不便于保管管，改用刷卡卡，又有效率率、又有時代代感。員工們們也認(rèn)為刷卡卡方便。表面面上似乎皆大大歡喜，可使使用者總有說說不出的煩惱惱。因?yàn)橥€在月中，，他們在買飯飯時就被很尷尷尬地告知““沒錢了”。。“這不可能能，”他們總總是搔著頭說說，“我以前前從來用不完完。工程供方管理理容易出現(xiàn)的的問題■總分包合約中中對總分包管管理缺乏明確確約定：部分房地產(chǎn)企企業(yè)在分包合合約中對總分分包配合管理理要求、工序序交接要求、、成品保護(hù)要要求等缺乏明明確明確約定定。往往造成成施工階段的的扯皮，影響響施工質(zhì)量和和進(jìn)度管理第三部分：龍龍湖精細(xì)化管管理要點(diǎn)一、、明明確確設(shè)設(shè)計計審審查查要要點(diǎn)點(diǎn)二、、工工程程規(guī)規(guī)劃劃及及施施工工組組織織設(shè)設(shè)計計審審查查要要點(diǎn)點(diǎn)三、、明明確確分分部部分分項(xiàng)項(xiàng)工工程程質(zhì)質(zhì)量量控控制制管管理理要要求求四、、向向工工程程供供方方輸輸出出企企業(yè)業(yè)工工程程管管理理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)五、、設(shè)設(shè)置置必必要要的的質(zhì)質(zhì)量量見見證證點(diǎn)點(diǎn)和和工工序序檢檢驗(yàn)驗(yàn)批批六、、加加強(qiáng)強(qiáng)工工程程分分戶戶驗(yàn)驗(yàn)收收管管理理七、、通通過過管管理理工工具具解解決決執(zhí)執(zhí)行行力力瓶瓶頸頸第三三部部分分：：龍龍湖湖精精細(xì)細(xì)化化管管理理要要點(diǎn)點(diǎn)■本本部部分分的的重重點(diǎn)點(diǎn)：：介紹紹龍龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)的的工工程程管管理理理理念念介紹紹龍龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)常常用用的的工工程程管管理理工工具具介紹紹龍龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)的的分分戶戶驗(yàn)驗(yàn)收收管管理理程程序序明確確設(shè)設(shè)計計審審查查要要點(diǎn)點(diǎn)■加強(qiáng)強(qiáng)對對設(shè)設(shè)計計質(zhì)質(zhì)量量的的有有效效控控制制：從