個(gè)人住房貸款的概述課件

個(gè)人住房貸款概述個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)、審查和審批個(gè)人住房貸款的發(fā)放個(gè)人住房貸款的貸后管理與貸款償還個(gè)人住房貸款概述1第一節(jié)

概述一、個(gè)人住房貸款的概念和特點(diǎn)1.概念

個(gè)人住房貸款是指放款人向借款人發(fā)放的各種用于購(gòu)買(mǎi)住房的貸款。個(gè)人住房貸款是一種擔(dān)保貸款，即借款人必須為自己的借款提供各種形式的擔(dān)保，包括抵押、質(zhì)押和保證等。個(gè)人住房貸款是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的主要內(nèi)容，并將會(huì)逐漸發(fā)展成為最主要的內(nèi)容。第一節(jié)

概述一、個(gè)人住房貸款的概念和特點(diǎn)22.特點(diǎn)⑴個(gè)人住房貸款是銀行主要消費(fèi)信貸品種

從性質(zhì)上說(shuō)，個(gè)人住房貸款是屬于消費(fèi)貸款的一種，而由于房地產(chǎn)是高價(jià)值的普遍消費(fèi)品，個(gè)人住房貸款就成為了消費(fèi)貸款的最主要的品種。⑵個(gè)人住房貸款必須設(shè)立擔(dān)保

個(gè)人住房必須設(shè)立擔(dān)保，主要是因?yàn)樽》抠J款的貸款額大、期限長(zhǎng)，銀行的或有風(fēng)險(xiǎn)較大。擔(dān)保可以是人的擔(dān)?！ＷC，特點(diǎn)是方便；也可以是物的擔(dān)保——質(zhì)押或抵押，特點(diǎn)是安全。2.特點(diǎn)⑴個(gè)人住房貸款是銀行主要消費(fèi)信貸品種

從性質(zhì)上說(shuō)32.特點(diǎn)⑶個(gè)人住房貸款的基礎(chǔ)是抵押權(quán)

個(gè)人住房貸款的基礎(chǔ)是抵押權(quán)。所謂抵押權(quán)就是抵押權(quán)人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)享有的優(yōu)先受償權(quán)。從法律的角度而言，抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)的一種，抵押權(quán)具有優(yōu)先受償權(quán)，抵押權(quán)的設(shè)立并不一定需要完全物權(quán)——用益物權(quán)如使用權(quán)等也可以設(shè)立抵押權(quán)。⑷個(gè)人住房抵押貸款可以實(shí)行證券化

個(gè)人住房抵押貸款可以實(shí)行證券化，具體的流程比較復(fù)雜，其核心內(nèi)容就是抵押債權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)化集成，然后分割成標(biāo)準(zhǔn)化證券品種在資本市場(chǎng)上交易。如深圳目前就有信托性質(zhì)“住房抵押貸款債券”。2.特點(diǎn)⑶個(gè)人住房貸款的基礎(chǔ)是抵押權(quán)

個(gè)人住房貸款的基礎(chǔ)42.特點(diǎn)⑸個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)具有一定的政策性

個(gè)人住房貸款具有一定的政策性，包括利率、稅收、基本保障等方面的公平性的體現(xiàn)，也包括政府在一定地區(qū)、一定時(shí)期的產(chǎn)業(yè)政策傾向。特別是在利率非完全市場(chǎng)化的國(guó)家，個(gè)人住房貸款的政策性特點(diǎn)更加明顯。⑹個(gè)人住房貸款成本較高，但效益較好

個(gè)人住房貸款的經(jīng)營(yíng)成本雖然較高，但由于擔(dān)保條件比較嚴(yán)格，資金的安全性較好，利率和期限較合理，回報(bào)相當(dāng)穩(wěn)定，其經(jīng)濟(jì)效益尤其突出，是各種金融機(jī)構(gòu)非常重視和爭(zhēng)相發(fā)展的服務(wù)品種。2.特點(diǎn)⑸個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)具有一定的政策性

個(gè)人住房貸款5二、個(gè)人住房貸款的種類(lèi)1.政策性個(gè)人住房抵押貸款

政策性住房貸款包括政府和企業(yè)（單位）等多種，目前主要是政府的政策性住房貸款。政府的政策性住房貸款包括住房公積金貸款和政府貼息貸款（如各種的安居工程或其他專(zhuān)門(mén)對(duì)象的非市場(chǎng)價(jià)格房屋供給等）。企業(yè)單位的政策性住房貸款事實(shí)上是單位福利的一種，主要也是貼息貸款，即單位為本單位的職工購(gòu)房提供貸款貼息，以獎(jiǎng)勵(lì)其忠誠(chéng)服務(wù)。2.自營(yíng)性個(gè)人住房抵押貸款

自營(yíng)性的個(gè)人住房貸款是商業(yè)銀行利用自己的資金條件，自主經(jīng)營(yíng)的住房抵押貸款，也稱(chēng)住房按揭貸款。不同銀行的具體產(chǎn)品不同，主要有個(gè)人住房貸款、個(gè)人裝修貸款、個(gè)人商業(yè)用房貸款、二手房按揭貸款、個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款、個(gè)人自建住房貸款等。3.個(gè)人住房組合貸款

個(gè)人住房組合貸款是上述二者的結(jié)合，是在政策性貸款不足以支持購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)理想住房時(shí)，由商業(yè)銀行提供一定的自營(yíng)性住房貸款的情形。二、個(gè)人住房貸款的種類(lèi)1.政策性個(gè)人住房抵押貸款

政策性6三、我國(guó)個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀1.發(fā)展迅猛

我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)雖然起步晚，但發(fā)展極為迅猛，至目前除4大國(guó)有商業(yè)銀行外，中信實(shí)業(yè)、民生、交通、光大、浦發(fā)、招商等銀行都已廣泛開(kāi)展此類(lèi)業(yè)務(wù)，參與的貸款主體迅速增加；貸款規(guī)模發(fā)展相當(dāng)迅猛，6年增長(zhǎng)60倍，尤其是最近幾年，自營(yíng)性住房貸款增加最為突出，如2002年6月個(gè)人住房貸款余額達(dá)到6600億元，年底就達(dá)到了8200億元；個(gè)人住房貸款涉及的地區(qū)和人群逐漸擴(kuò)張，但仍然以東部中心城市和較高收入者為主。2.市場(chǎng)化程度較低

表現(xiàn)為：貸款規(guī)模較小，市場(chǎng)規(guī)范和法律體系不夠完善，業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)手段有待提高，品種可選擇性低，受政策性因素影響較大，參與仍然不夠廣泛。3.潛力巨大

規(guī)模潛力巨大、品種潛力巨大、主體潛力巨大、服務(wù)潛力巨大。三、我國(guó)個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀1.發(fā)展迅猛

我國(guó)個(gè)人住房貸7四、我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)前景1.業(yè)務(wù)發(fā)展環(huán)境的基本判斷

⑴住宅業(yè)是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)

⑵城市化加速有利于住宅業(yè)發(fā)展

⑶住房制度改革有利于住房信貸發(fā)展

⑷住房需求增長(zhǎng)需要信貸支持

⑸金融開(kāi)放需要業(yè)務(wù)創(chuàng)新2.發(fā)展趨勢(shì)判斷

⑴個(gè)人住房信貸市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈

⑵個(gè)人住房信貸將成為房地產(chǎn)金融的主體業(yè)務(wù)

⑶業(yè)務(wù)品種將更加多元化

⑷個(gè)人住房貸款的經(jīng)營(yíng)管理將實(shí)現(xiàn)電子化、制度化、集約化

⑸委托業(yè)務(wù)成為焦點(diǎn)

⑹“強(qiáng)化管理，防范風(fēng)險(xiǎn)”是住房信貸持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵

⑺個(gè)人住房貸款將出現(xiàn)證券化

⑻個(gè)人住房貸款市場(chǎng)將更加細(xì)分四、我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)前景1.業(yè)務(wù)發(fā)展環(huán)境的基本判斷

⑴住8第二節(jié)

個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)、審查和審批一、個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)

雖然各銀行的具體業(yè)務(wù)操作流程可能會(huì)有所差異，但基本過(guò)程是一致的，就是對(duì)借款人資格的認(rèn)定，審查其提交的各種相關(guān)證件的真實(shí)性。1.借款人資格

借款人資格的認(rèn)定主要是要確認(rèn)其身份真實(shí)、合法，確認(rèn)其具有較好的可信度和償債能力。具體要求包括8大方面。2.申請(qǐng)人需提供的材料

一般來(lái)講，借款人需要提交的證件包括：

⑴身份證件；

⑵放款人認(rèn)可部門(mén)出具的借款人經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明；

⑶符合規(guī)定的購(gòu)買(mǎi)房屋合同意向書(shū)、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件；

⑷抵押物或質(zhì)押物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明、抵押物估價(jià)證明；

⑸保證人同意提供擔(dān)保的書(shū)面文件及其資信證明；

⑹以?xún)?chǔ)蓄存款為自籌資金的需提供銀行存款憑證；

⑺以住房公積金作為自籌資金的，需提供公積金管理部門(mén)批準(zhǔn)動(dòng)用公積金存款的證明；

⑻放款人要求提供的其他文件或資料第二節(jié)

個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)、審查和審批一、個(gè)人住房貸款的9二、貸款審查貸款審查的內(nèi)容主要包括：⑴核驗(yàn)借款人申請(qǐng)表；⑵核實(shí)借款人購(gòu)房行為、購(gòu)房合同的真實(shí)性與合法性，防止借款人和開(kāi)發(fā)商合謀騙取貸款；⑶審核借款人的收入情況，對(duì)借款人所提供的收入證明的真實(shí)性進(jìn)行仔細(xì)審查核實(shí)，以保證借款人有足夠的償還貸款本息的能力；⑷對(duì)擬抵押的房屋或土地進(jìn)行實(shí)地勘察，在必要時(shí)請(qǐng)相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估；⑸審查借款人的抵押物是否足額有效，其共有人是否出具同意抵押的合法證明文件；⑹審查保證人的保證資格和保證能力；⑺審查借款人及其聯(lián)名人的真實(shí)年齡，一般要求貸款期限不超過(guò)其中年長(zhǎng)者的退休年限；⑻審查借款人的自有資金情況，一般要求其不低于30%，并要求其將自有資金存入開(kāi)發(fā)商在放款銀行所開(kāi)立的專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)中。二、貸款審查貸款審查的內(nèi)容主要包括：10三、借款人資信評(píng)估1.個(gè)人素質(zhì)

個(gè)人素質(zhì)方面包括：職業(yè)穩(wěn)定性、職業(yè)地位、受教育程度、年齡、健康狀況、行為表現(xiàn)、綜合印象。2.購(gòu)房及還款能力

主要考察房?jī)r(jià)收入比和還貸收入比兩個(gè)指標(biāo)。3.貸款保護(hù)能力

包括：抵押率、質(zhì)押率、第三方保證程度、雙重?fù)?dān)保、抵押物的變現(xiàn)能力、借款人購(gòu)買(mǎi)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)情況、其他附加條件。三、借款人資信評(píng)估1.個(gè)人素質(zhì)

個(gè)人素質(zhì)方面包括：職業(yè)穩(wěn)定性11四、貸款審批經(jīng)上述程序后，同意貸款的按照規(guī)定的程序上報(bào)審批，并在規(guī)定的期限內(nèi)通知借款人進(jìn)行相關(guān)程序；不同意的，應(yīng)將申請(qǐng)人的所有材料退還。四、貸款審批經(jīng)上述程序后，同意貸款的按照規(guī)定的程序上報(bào)12五、各銀行的具體要求1.中國(guó)建設(shè)銀行2.中國(guó)工商銀行3.中國(guó)銀行4.中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行5.中信實(shí)業(yè)銀行6.中國(guó)光大銀行7.中國(guó)招商銀行8.交通銀行9.中國(guó)民生銀行10.上海浦東發(fā)展銀行五、各銀行的具體要求1.中國(guó)建設(shè)銀行13第三節(jié)

個(gè)人住房貸款的發(fā)放一、簽訂借款合同

銀行批準(zhǔn)了申請(qǐng)人的貸款申請(qǐng)后，應(yīng)及時(shí)通知借款人簽訂若干合同，包括借款合同、擔(dān)保合同、保險(xiǎn)合同和公證合同等，具體程序如下：1.信貸員正式通知申請(qǐng)人簽訂個(gè)人住房貸款合同及辦理相關(guān)事宜。2.采取抵（質(zhì)）押擔(dān)保方式擔(dān)保的需要簽訂抵（質(zhì)）押合同，并按規(guī)定辦理有關(guān)公證和抵押登記、保險(xiǎn)手續(xù)。3.按合同規(guī)定向借款人代收代繳印花稅。4.借款人將《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》正本、抵押登記證明文件（或房屋他項(xiàng)權(quán)證）、抵押物保險(xiǎn)單正本交放款人保管，需要借用應(yīng)辦理相關(guān)手續(xù)并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)交還放款人保管。5.個(gè)人住房貸款專(zhuān)項(xiàng)保險(xiǎn)可由銀行代辦，保單正本有銀行保管。6.開(kāi)發(fā)商同意存入保證金存款的，要開(kāi)立開(kāi)發(fā)商保證金存款專(zhuān)戶(hù)。第三節(jié)

個(gè)人住房貸款的發(fā)放一、簽訂借款合同

銀行批14二、貸款額度、期限和利率的確定1.貸款額度

貸款額度最高不超過(guò)購(gòu)買(mǎi)房屋價(jià)值的80%，一般為70%。2.貸款期限

貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年。3.貸款利率

貸款利率由中國(guó)人民銀行專(zhuān)門(mén)公布。在利率調(diào)整時(shí)，若剩余期限在一年內(nèi)的仍按合同利率執(zhí)行；若剩余期限超過(guò)一年，則在次年1月1日起執(zhí)行新利率，因此必須分段計(jì)算還貸清單。二、貸款額度、期限和利率的確定1.貸款額度

貸款額度最高15三、還款方式目前，商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款的還款方式由中國(guó)人民銀行統(tǒng)一規(guī)定，貸款期限在一年內(nèi)的采用到期一次還本付息方式，貸款期限在一年以上的采用等額本息還款法（先息后本）或等額本金還款（利隨本清）法，累進(jìn)償還法正在研發(fā)之中。三、還款方式目前，商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款的還款方式161.等額本息還款法M=P*r(1+r)n／[(1+r)n－１]

1.等額本息還款法M=P*r(1+r)n／[(1+r)n－１172.等額本金還款法（遞減還款法）每月還款額=貸款本金/貸款期月數(shù)+（本金－已歸還本金累計(jì)額）*月利率

請(qǐng)注意，與本息均還法不同！2.等額本金還款法（遞減還款法）每月還款額183.累進(jìn)償還法

累進(jìn)償還法是指貸款期內(nèi)分段按一定比例遞增還款額，但每年或每幾年內(nèi)的各個(gè)月均按相等的金額（即先息后本法）歸還本金和利息。

其計(jì)算公式為：

M1=P[（1+r）n（d－r）]／[（1+d）n－（1+r）n]

Mi=M1*（1+d）i-1

這里，M1為第一年的月償還額，P為借款總額，r為借款利率，n為貸款期限，d為等比年遞增率，i為第i個(gè)還款年，Mi為該年月償還額。3.累進(jìn)償還法累進(jìn)償還法是指貸款期內(nèi)分段按一定比例遞增19累進(jìn)償還法的分析過(guò)程假設(shè)貸款總額為P，按月償還，期限為n，月利率為r，還款額每月均按d增加，則有：

P=M1(1+r)-1+M2(1+r)-2+M3(1+r)-3……+Mn(1+r)-n

（1）

而M2=M1(1+d)

M3=M1(1+d)2

……

Mn=M1(1+d)n-1

將各個(gè)M代入（1），則有：

P=M1[(1+r)-1+(1+d)(1+r)-2+(1+d)2(1+r)-3+……+(1+d)n-1(1+r)-n]

（2）

（2）兩邊同剩以(1+d)(1+r)-1，則有：

P(1+d)(1+r)-1=M1[(1+d)(1+r)-2+(1+d)2(1+r)-3+……+(1+d)n(1+r)-n-1]

（3）

（2）－（3）得：

P[1－(1+d)(1+r)-1]=M1[(1+r)-1－(1+d)n(1+r)-n-1]

則M1=P[1－(1+d)(1+r)-1]／[(1+r)-1－(1+d)n(1+r)-n-1]

即M1=P(1+r)n（d－r）／[(1+d)n－(1+r)n]

Mi=M1*（1+d）i-1累進(jìn)償還法的分析過(guò)程假設(shè)貸款總額為P，按月償還，期限為n，月204.提前還款提前還款的處理已講過(guò)，不再重復(fù)。4.提前還款提前還款的處理已講過(guò)，不再重復(fù)。21四、抵押權(quán)登記1.住房抵押登記

借款人獲得抵押貸款時(shí)，一定要簽訂抵押合同并到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)抵押登記。具體程序如下：⑴登記時(shí)限

抵押當(dāng)事人必須在抵押合同簽訂的30天內(nèi)，向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)抵押登記，登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)及提交的文件審核合格后，應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予登記的書(shū)面答復(fù)，抵押合同在生效日為登記之日。⑵應(yīng)提交的文件

抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明、抵押雙方共同提交的抵押登記申請(qǐng)書(shū)、經(jīng)過(guò)公證的借款合同和抵押合同、《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》（共有房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明）、房屋價(jià)值證明文件、登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。四、抵押權(quán)登記1.住房抵押登記

借款人獲得抵押貸款時(shí)，一定要22⑶房屋抵押權(quán)的設(shè)立與變更

以房屋的所有權(quán)證抵押的，抵押的設(shè)立是通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)在《房屋所有權(quán)證》上作他項(xiàng)權(quán)利記載，并同時(shí)向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》；以預(yù)售房屋或在建工程作抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在抵押合同上作記載。抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起15天內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或注銷(xiāo)抵押登記手續(xù)。

以期房抵押的，放款人與抵押人應(yīng)持合法的房屋買(mǎi)賣(mài)合同到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記手續(xù)，以防止開(kāi)發(fā)商重復(fù)銷(xiāo)售同一房屋。在取得《房屋所有權(quán)證》后要及時(shí)辦理正式的抵押登記手續(xù)。⑶房屋抵押權(quán)的設(shè)立與變更以房屋的所有權(quán)證抵押的，抵押的232.土地使用權(quán)抵押登記以土地上建筑物并依法獲得土地使用權(quán)作抵押的，要到土地管理部門(mén)的產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)或房地合一的產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行抵押登記。具體手續(xù)與房屋抵押登記基本一致，只是時(shí)間上要求更嚴(yán)格。⑴土地使用權(quán)抵押登記申請(qǐng)⑵土地使用權(quán)抵押登記和變更登記2.土地使用權(quán)抵押登記以土地上建筑物并依法獲得土地使用24第四節(jié)

個(gè)人住房貸款貸后管理與貸款償還一、貸后檢查及違約處理1.主要內(nèi)容

貸后檢查包括以下內(nèi)容：⑴借款人依合同約定歸還貸款本息情況；⑵借款人有無(wú)騙取銀行信用行為；⑶借款人品行、職業(yè)、收入和住所等影響還貸能力的因素變化情況；⑷保證人保證資格和保證能力的變化情況；⑸抵押物保管及其價(jià)值變化情況；⑹項(xiàng)目工程進(jìn)度和抵押預(yù)登記和正式登記落實(shí)情況；⑺有關(guān)合同及相關(guān)資料的完整性和有效性情況；⑻貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度、變化及其發(fā)展趨勢(shì)；⑼其他關(guān)系放款人債權(quán)實(shí)現(xiàn)和保障的內(nèi)容。第四節(jié)

個(gè)人住房貸款貸后管理與貸款償還一、貸后檢查及違約處252.貸款形態(tài)

貸款形態(tài)是指根據(jù)貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度對(duì)貸款進(jìn)行的分類(lèi)，目前尚無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，一般劃分為5級(jí)：⑴正常貸款⑵關(guān)注貸款⑶次級(jí)貸款⑷可疑貸款⑸損失貸款2.貸款形態(tài)貸款形態(tài)是指根據(jù)貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度對(duì)貸款進(jìn)行的263.貸款檢查方式與程序貸款檢查分抽查和重點(diǎn)檢查，其程序包括5個(gè)主要環(huán)節(jié)。3.貸款檢查方式與程序貸款檢查分抽查和重點(diǎn)檢查，其程序274.對(duì)違約的處理方式對(duì)違約貸款的處理包括9種基本方式。4.對(duì)違約的處理方式對(duì)違約貸款的處理包括9種基本方式。28二、貸款檔案的建立與管理個(gè)人住房抵押貸款發(fā)放后，銀行信貸部門(mén)必須建立統(tǒng)一的貸款資料庫(kù)，由專(zhuān)人負(fù)責(zé)，集中保管貸款原始資料。1.借款人相關(guān)資料2.借款合同相關(guān)資料3.貸后管理相關(guān)資料二、貸款檔案的建立與管理個(gè)人住房抵押貸款發(fā)放后，銀行信29三、清戶(hù)撤押借款人清償全部貸款本息后，銀行應(yīng)及時(shí)通知借款人（及保證人），持有效證件辦理清戶(hù)撤押手續(xù)。手續(xù)完成后，個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)才能宣告正式結(jié)束。三、清戶(hù)撤押借款人清償全部貸款本息后，銀行應(yīng)及時(shí)通知借30個(gè)人住房貸款概述個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)、審查和審批個(gè)人住房貸款的發(fā)放個(gè)人住房貸款的貸后管理與貸款償還個(gè)人住房貸款概述31第一節(jié)

概述一、個(gè)人住房貸款的概念和特點(diǎn)1.概念

個(gè)人住房貸款是指放款人向借款人發(fā)放的各種用于購(gòu)買(mǎi)住房的貸款。個(gè)人住房貸款是一種擔(dān)保貸款，即借款人必須為自己的借款提供各種形式的擔(dān)保，包括抵押、質(zhì)押和保證等。個(gè)人住房貸款是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的主要內(nèi)容，并將會(huì)逐漸發(fā)展成為最主要的內(nèi)容。第一節(jié)

概述一、個(gè)人住房貸款的概念和特點(diǎn)322.特點(diǎn)⑴個(gè)人住房貸款是銀行主要消費(fèi)信貸品種

從性質(zhì)上說(shuō)，個(gè)人住房貸款是屬于消費(fèi)貸款的一種，而由于房地產(chǎn)是高價(jià)值的普遍消費(fèi)品，個(gè)人住房貸款就成為了消費(fèi)貸款的最主要的品種。⑵個(gè)人住房貸款必須設(shè)立擔(dān)保

個(gè)人住房必須設(shè)立擔(dān)保，主要是因?yàn)樽》抠J款的貸款額大、期限長(zhǎng)，銀行的或有風(fēng)險(xiǎn)較大。擔(dān)?？梢允侨说膿?dān)?！ＷC，特點(diǎn)是方便；也可以是物的擔(dān)?！|(zhì)押或抵押，特點(diǎn)是安全。2.特點(diǎn)⑴個(gè)人住房貸款是銀行主要消費(fèi)信貸品種

從性質(zhì)上說(shuō)332.特點(diǎn)⑶個(gè)人住房貸款的基礎(chǔ)是抵押權(quán)

個(gè)人住房貸款的基礎(chǔ)是抵押權(quán)。所謂抵押權(quán)就是抵押權(quán)人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)享有的優(yōu)先受償權(quán)。從法律的角度而言，抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)的一種，抵押權(quán)具有優(yōu)先受償權(quán)，抵押權(quán)的設(shè)立并不一定需要完全物權(quán)——用益物權(quán)如使用權(quán)等也可以設(shè)立抵押權(quán)。⑷個(gè)人住房抵押貸款可以實(shí)行證券化

個(gè)人住房抵押貸款可以實(shí)行證券化，具體的流程比較復(fù)雜，其核心內(nèi)容就是抵押債權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)化集成，然后分割成標(biāo)準(zhǔn)化證券品種在資本市場(chǎng)上交易。如深圳目前就有信托性質(zhì)“住房抵押貸款債券”。2.特點(diǎn)⑶個(gè)人住房貸款的基礎(chǔ)是抵押權(quán)

個(gè)人住房貸款的基礎(chǔ)342.特點(diǎn)⑸個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)具有一定的政策性

個(gè)人住房貸款具有一定的政策性，包括利率、稅收、基本保障等方面的公平性的體現(xiàn)，也包括政府在一定地區(qū)、一定時(shí)期的產(chǎn)業(yè)政策傾向。特別是在利率非完全市場(chǎng)化的國(guó)家，個(gè)人住房貸款的政策性特點(diǎn)更加明顯。⑹個(gè)人住房貸款成本較高，但效益較好

個(gè)人住房貸款的經(jīng)營(yíng)成本雖然較高，但由于擔(dān)保條件比較嚴(yán)格，資金的安全性較好，利率和期限較合理，回報(bào)相當(dāng)穩(wěn)定，其經(jīng)濟(jì)效益尤其突出，是各種金融機(jī)構(gòu)非常重視和爭(zhēng)相發(fā)展的服務(wù)品種。2.特點(diǎn)⑸個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)具有一定的政策性

個(gè)人住房貸款35二、個(gè)人住房貸款的種類(lèi)1.政策性個(gè)人住房抵押貸款

政策性住房貸款包括政府和企業(yè)（單位）等多種，目前主要是政府的政策性住房貸款。政府的政策性住房貸款包括住房公積金貸款和政府貼息貸款（如各種的安居工程或其他專(zhuān)門(mén)對(duì)象的非市場(chǎng)價(jià)格房屋供給等）。企業(yè)單位的政策性住房貸款事實(shí)上是單位福利的一種，主要也是貼息貸款，即單位為本單位的職工購(gòu)房提供貸款貼息，以獎(jiǎng)勵(lì)其忠誠(chéng)服務(wù)。2.自營(yíng)性個(gè)人住房抵押貸款

自營(yíng)性的個(gè)人住房貸款是商業(yè)銀行利用自己的資金條件，自主經(jīng)營(yíng)的住房抵押貸款，也稱(chēng)住房按揭貸款。不同銀行的具體產(chǎn)品不同，主要有個(gè)人住房貸款、個(gè)人裝修貸款、個(gè)人商業(yè)用房貸款、二手房按揭貸款、個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款、個(gè)人自建住房貸款等。3.個(gè)人住房組合貸款

個(gè)人住房組合貸款是上述二者的結(jié)合，是在政策性貸款不足以支持購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)理想住房時(shí)，由商業(yè)銀行提供一定的自營(yíng)性住房貸款的情形。二、個(gè)人住房貸款的種類(lèi)1.政策性個(gè)人住房抵押貸款

政策性36三、我國(guó)個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀1.發(fā)展迅猛

我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)雖然起步晚，但發(fā)展極為迅猛，至目前除4大國(guó)有商業(yè)銀行外，中信實(shí)業(yè)、民生、交通、光大、浦發(fā)、招商等銀行都已廣泛開(kāi)展此類(lèi)業(yè)務(wù)，參與的貸款主體迅速增加；貸款規(guī)模發(fā)展相當(dāng)迅猛，6年增長(zhǎng)60倍，尤其是最近幾年，自營(yíng)性住房貸款增加最為突出，如2002年6月個(gè)人住房貸款余額達(dá)到6600億元，年底就達(dá)到了8200億元；個(gè)人住房貸款涉及的地區(qū)和人群逐漸擴(kuò)張，但仍然以東部中心城市和較高收入者為主。2.市場(chǎng)化程度較低

表現(xiàn)為：貸款規(guī)模較小，市場(chǎng)規(guī)范和法律體系不夠完善，業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)手段有待提高，品種可選擇性低，受政策性因素影響較大，參與仍然不夠廣泛。3.潛力巨大

規(guī)模潛力巨大、品種潛力巨大、主體潛力巨大、服務(wù)潛力巨大。三、我國(guó)個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀1.發(fā)展迅猛

我國(guó)個(gè)人住房貸37四、我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)前景1.業(yè)務(wù)發(fā)展環(huán)境的基本判斷

⑴住宅業(yè)是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)

⑵城市化加速有利于住宅業(yè)發(fā)展

⑶住房制度改革有利于住房信貸發(fā)展

⑷住房需求增長(zhǎng)需要信貸支持

⑸金融開(kāi)放需要業(yè)務(wù)創(chuàng)新2.發(fā)展趨勢(shì)判斷

⑴個(gè)人住房信貸市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈

⑵個(gè)人住房信貸將成為房地產(chǎn)金融的主體業(yè)務(wù)

⑶業(yè)務(wù)品種將更加多元化

⑷個(gè)人住房貸款的經(jīng)營(yíng)管理將實(shí)現(xiàn)電子化、制度化、集約化

⑸委托業(yè)務(wù)成為焦點(diǎn)

⑹“強(qiáng)化管理，防范風(fēng)險(xiǎn)”是住房信貸持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵

⑺個(gè)人住房貸款將出現(xiàn)證券化

⑻個(gè)人住房貸款市場(chǎng)將更加細(xì)分四、我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)前景1.業(yè)務(wù)發(fā)展環(huán)境的基本判斷

⑴住38第二節(jié)

個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)、審查和審批一、個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)

雖然各銀行的具體業(yè)務(wù)操作流程可能會(huì)有所差異，但基本過(guò)程是一致的，就是對(duì)借款人資格的認(rèn)定，審查其提交的各種相關(guān)證件的真實(shí)性。1.借款人資格

借款人資格的認(rèn)定主要是要確認(rèn)其身份真實(shí)、合法，確認(rèn)其具有較好的可信度和償債能力。具體要求包括8大方面。2.申請(qǐng)人需提供的材料

一般來(lái)講，借款人需要提交的證件包括：

⑴身份證件；

⑵放款人認(rèn)可部門(mén)出具的借款人經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明；

⑶符合規(guī)定的購(gòu)買(mǎi)房屋合同意向書(shū)、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件；

⑷抵押物或質(zhì)押物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明、抵押物估價(jià)證明；

⑸保證人同意提供擔(dān)保的書(shū)面文件及其資信證明；

⑹以?xún)?chǔ)蓄存款為自籌資金的需提供銀行存款憑證；

⑺以住房公積金作為自籌資金的，需提供公積金管理部門(mén)批準(zhǔn)動(dòng)用公積金存款的證明；

⑻放款人要求提供的其他文件或資料第二節(jié)

個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)、審查和審批一、個(gè)人住房貸款的39二、貸款審查貸款審查的內(nèi)容主要包括：⑴核驗(yàn)借款人申請(qǐng)表；⑵核實(shí)借款人購(gòu)房行為、購(gòu)房合同的真實(shí)性與合法性，防止借款人和開(kāi)發(fā)商合謀騙取貸款；⑶審核借款人的收入情況，對(duì)借款人所提供的收入證明的真實(shí)性進(jìn)行仔細(xì)審查核實(shí)，以保證借款人有足夠的償還貸款本息的能力；⑷對(duì)擬抵押的房屋或土地進(jìn)行實(shí)地勘察，在必要時(shí)請(qǐng)相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估；⑸審查借款人的抵押物是否足額有效，其共有人是否出具同意抵押的合法證明文件；⑹審查保證人的保證資格和保證能力；⑺審查借款人及其聯(lián)名人的真實(shí)年齡，一般要求貸款期限不超過(guò)其中年長(zhǎng)者的退休年限；⑻審查借款人的自有資金情況，一般要求其不低于30%，并要求其將自有資金存入開(kāi)發(fā)商在放款銀行所開(kāi)立的專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)中。二、貸款審查貸款審查的內(nèi)容主要包括：40三、借款人資信評(píng)估1.個(gè)人素質(zhì)

個(gè)人素質(zhì)方面包括：職業(yè)穩(wěn)定性、職業(yè)地位、受教育程度、年齡、健康狀況、行為表現(xiàn)、綜合印象。2.購(gòu)房及還款能力

主要考察房?jī)r(jià)收入比和還貸收入比兩個(gè)指標(biāo)。3.貸款保護(hù)能力

包括：抵押率、質(zhì)押率、第三方保證程度、雙重?fù)?dān)保、抵押物的變現(xiàn)能力、借款人購(gòu)買(mǎi)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)情況、其他附加條件。三、借款人資信評(píng)估1.個(gè)人素質(zhì)

個(gè)人素質(zhì)方面包括：職業(yè)穩(wěn)定性41四、貸款審批經(jīng)上述程序后，同意貸款的按照規(guī)定的程序上報(bào)審批，并在規(guī)定的期限內(nèi)通知借款人進(jìn)行相關(guān)程序；不同意的，應(yīng)將申請(qǐng)人的所有材料退還。四、貸款審批經(jīng)上述程序后，同意貸款的按照規(guī)定的程序上報(bào)42五、各銀行的具體要求1.中國(guó)建設(shè)銀行2.中國(guó)工商銀行3.中國(guó)銀行4.中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行5.中信實(shí)業(yè)銀行6.中國(guó)光大銀行7.中國(guó)招商銀行8.交通銀行9.中國(guó)民生銀行10.上海浦東發(fā)展銀行五、各銀行的具體要求1.中國(guó)建設(shè)銀行43第三節(jié)

個(gè)人住房貸款的發(fā)放一、簽訂借款合同

銀行批準(zhǔn)了申請(qǐng)人的貸款申請(qǐng)后，應(yīng)及時(shí)通知借款人簽訂若干合同，包括借款合同、擔(dān)保合同、保險(xiǎn)合同和公證合同等，具體程序如下：1.信貸員正式通知申請(qǐng)人簽訂個(gè)人住房貸款合同及辦理相關(guān)事宜。2.采取抵（質(zhì)）押擔(dān)保方式擔(dān)保的需要簽訂抵（質(zhì)）押合同，并按規(guī)定辦理有關(guān)公證和抵押登記、保險(xiǎn)手續(xù)。3.按合同規(guī)定向借款人代收代繳印花稅。4.借款人將《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》正本、抵押登記證明文件（或房屋他項(xiàng)權(quán)證）、抵押物保險(xiǎn)單正本交放款人保管，需要借用應(yīng)辦理相關(guān)手續(xù)并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)交還放款人保管。5.個(gè)人住房貸款專(zhuān)項(xiàng)保險(xiǎn)可由銀行代辦，保單正本有銀行保管。6.開(kāi)發(fā)商同意存入保證金存款的，要開(kāi)立開(kāi)發(fā)商保證金存款專(zhuān)戶(hù)。第三節(jié)

個(gè)人住房貸款的發(fā)放一、簽訂借款合同

銀行批44二、貸款額度、期限和利率的確定1.貸款額度

貸款額度最高不超過(guò)購(gòu)買(mǎi)房屋價(jià)值的80%，一般為70%。2.貸款期限

貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年。3.貸款利率

貸款利率由中國(guó)人民銀行專(zhuān)門(mén)公布。在利率調(diào)整時(shí)，若剩余期限在一年內(nèi)的仍按合同利率執(zhí)行；若剩余期限超過(guò)一年，則在次年1月1日起執(zhí)行新利率，因此必須分段計(jì)算還貸清單。二、貸款額度、期限和利率的確定1.貸款額度

貸款額度最高45三、還款方式目前，商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款的還款方式由中國(guó)人民銀行統(tǒng)一規(guī)定，貸款期限在一年內(nèi)的采用到期一次還本付息方式，貸款期限在一年以上的采用等額本息還款法（先息后本）或等額本金還款（利隨本清）法，累進(jìn)償還法正在研發(fā)之中。三、還款方式目前，商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款的還款方式461.等額本息還款法M=P*r(1+r)n／[(1+r)n－１]

1.等額本息還款法M=P*r(1+r)n／[(1+r)n－１472.等額本金還款法（遞減還款法）每月還款額=貸款本金/貸款期月數(shù)+（本金－已歸還本金累計(jì)額）*月利率

請(qǐng)注意，與本息均還法不同！2.等額本金還款法（遞減還款法）每月還款額483.累進(jìn)償還法

累進(jìn)償還法是指貸款期內(nèi)分段按一定比例遞增還款額，但每年或每幾年內(nèi)的各個(gè)月均按相等的金額（即先息后本法）歸還本金和利息。

其計(jì)算公式為：

M1=P[（1+r）n（d－r）]／[（1+d）n－（1+r）n]

Mi=M1*（1+d）i-1

這里，M1為第一年的月償還額，P為借款總額，r為借款利率，n為貸款期限，d為等比年遞增率，i為第i個(gè)還款年，Mi為該年月償還額。3.累進(jìn)償還法累進(jìn)償還法是指貸款期內(nèi)分段按一定比例遞增49累進(jìn)償還法的分析過(guò)程假設(shè)貸款總額為P，按月償還，期限為n，月利率為r，還款額每月均按d增加，則有：

P=M1(1+r)-1+M2(1+r)-2+M3(1+r)-3……+Mn(1+r)-n

（1）

而M2=M1(1+d)

M3=M1(1+d)2

……

Mn=M1(1+d)n-1

將各個(gè)M代入（1），則有：

P=M1[(1+r)-1+(1+d)(1+r)-2+(1+d)2(1+r)-3+……+(1+d)n-1(1+r)-n]

（2）

（2）兩邊同剩以(1+d)(1+r)-1，則有：

P(1+d)(1+r)-1=M1[(1+d)(1+r)-2+(1+d)2(1+r)-3+……+(1+d)n(1+r)-n-1]

（3）

（2）－（3）得：

P[1－(1+d)(1+r)-1]=M1[(1+r)-1－(1+d)n(1+r)-n-1]

則M1=P[1－(1+d)(1+r)-1]／[(1+r)-1－(1+d)n(1+r)-n-1]

即M1=P(1+r)n（d－r）／[(1+d)n－(1+r)n]

Mi=M1*（1+d）i-1累進(jìn)償還法的分析過(guò)程假設(shè)貸款總額為P，按月償還，期限為n，月504.提前還款提前還款的處理已講過(guò)，不再重復(fù)。4.提前還款提前還款的處理已講過(guò)，不再重復(fù)。51四、抵押權(quán)登記1.住房抵押登記

借款人獲得抵押貸款時(shí)，一定要簽訂抵押合同并到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)抵押登記。具體程序如下：⑴登記時(shí)限

抵押當(dāng)事人必須在抵押合同簽訂的30天內(nèi)，向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)抵押登記，登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)及提交的文件審核合格后，應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予登記的書(shū)面答復(fù)，抵押合同在生效日為登記之日。⑵應(yīng)提交的文件

抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明、抵押雙方共同提交的抵押登記申請(qǐng)書(shū)、經(jīng)過(guò)公證的借款合同和抵押合同、《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》（共有房