某綜合辦公樓物業(yè)管理方案及管理制度

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔【綜合辦公樓】物業(yè)管理方案及管理制度目錄第一節(jié)整體設(shè)想與管理模式……………1第二節(jié)物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)保障措施…………3第三節(jié)項(xiàng)目管理處組織設(shè)置……………6第四節(jié)物業(yè)項(xiàng)目管理制度………………9第五節(jié)物業(yè)項(xiàng)目接管方案………………18第六節(jié)物業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)目標(biāo)承諾……23【綜合辦公樓】物業(yè)管理方案及管理制度綜合辦公樓位于懷寧路與休寧路交叉處，總體建筑面積88888平方米，樓高九層（不包括地下車(chē)庫(kù)）。主要設(shè)施有：電梯、智能監(jiān)控、消防系統(tǒng)、VRV空調(diào)系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)等。辦公樓現(xiàn)為合肥市各民主黨派辦公場(chǎng)所。針對(duì)物業(yè)特點(diǎn)，**物業(yè)將嚴(yán)格按照商務(wù)辦公樓標(biāo)準(zhǔn)，單獨(dú)設(shè)置物業(yè)管理處對(duì)該項(xiàng)目作系統(tǒng)管理，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。第一節(jié)整體設(shè)想與管理模式“溝通至上，服務(wù)致遠(yuǎn)”作為合肥市**物業(yè)管理有限公司服務(wù)理念。我們堅(jiān)持以客戶(hù)為上，及時(shí)認(rèn)知客戶(hù)對(duì)服務(wù)的需求，在服務(wù)過(guò)程中持續(xù)不斷加以精進(jìn)。根據(jù)綜合辦公樓的情況，我們**物業(yè)管理有限公司將本著“精致服務(wù)，以我的精心換得您的稱(chēng)心”的服務(wù)宗旨，引進(jìn)先進(jìn)的管理理念和成熟的管理模式，從前期介入開(kāi)始就切切實(shí)實(shí)地做好參謀、在辦公樓日常使用中勤勤懇懇地當(dāng)好物業(yè)的管家。一、采取相適應(yīng)的服務(wù)模式我們將在服務(wù)管理上采用先進(jìn)的理念，有效的服務(wù)管理手段，使所有進(jìn)入辦公樓的客戶(hù)都體會(huì)到我們熱心的招呼、細(xì)心的關(guān)懷、專(zhuān)業(yè)的工作、盡心的服務(wù)；讓客戶(hù)感受到走進(jìn)綜合辦公樓時(shí)，就能感覺(jué)到充滿(mǎn)溫馨、和諧的氛圍；應(yīng)用先進(jìn)的軟件服務(wù)管理是時(shí)尚的，是構(gòu)建和諧社會(huì)所必須的。二、物業(yè)管理的基礎(chǔ)服務(wù)及延伸特約服務(wù)綜合辦公樓的物業(yè)管理服務(wù)分為內(nèi)核基礎(chǔ)服務(wù)及延伸特約服務(wù)。內(nèi)核基礎(chǔ)服務(wù)是指在物業(yè)界面內(nèi)公共區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)的保安、工程、清潔管理服務(wù)。延伸特約服務(wù)是指有根據(jù)業(yè)主或客戶(hù)的特殊需要，另行對(duì)辦公區(qū)域內(nèi)其他設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)維護(hù)、特約清潔（領(lǐng)導(dǎo)辦公室、辦公室及休息室、多功能廳、乒乓球室、健身房、小會(huì)議室、活動(dòng)室、96人的大教室及貴賓休息室的保潔），生活服務(wù)區(qū)域配套管理等。通過(guò)內(nèi)核基礎(chǔ)服務(wù)，保障辦公樓正常的日常辦公秩序。通過(guò)接受延伸特約服務(wù)的逐項(xiàng)開(kāi)展進(jìn)一步提升綜合辦公樓物業(yè)軟環(huán)境，使之達(dá)到臻善臻美。三、管理設(shè)想為讓業(yè)主創(chuàng)造舒適、寧?kù)o、稱(chēng)心、親切、安全的辦公環(huán)境，我公司將從這些方面努力，刻苦鉆研、努力探索。針對(duì)【綜合辦公樓】的特征，我公司提出了以下物業(yè)管理設(shè)想：1．著重從人的基礎(chǔ)生活功能需求出發(fā)做到人性化管理理念，豐富特色服務(wù)；2．著重從人與自然、和諧、共生的要求出發(fā)，加強(qiáng)對(duì)生態(tài)、綠化、人文、環(huán)境的建設(shè)與維護(hù)。四．服務(wù)定位物業(yè)管理處內(nèi)部管理實(shí)行以ISO9001國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系運(yùn)行模式。各項(xiàng)服務(wù)均規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化，并在管理服務(wù)中不斷改進(jìn)、吸收、運(yùn)用先進(jìn)的物業(yè)管理方法和要求，不斷強(qiáng)化各級(jí)服務(wù)人員的培訓(xùn)。同時(shí)，吸納各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才，不斷提升整個(gè)物業(yè)管理處的人員素質(zhì)及服務(wù)技能。力爭(zhēng)使辦公樓創(chuàng)優(yōu)，同時(shí)依據(jù)ISO9001國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系，使辦公樓物業(yè)管理質(zhì)量更加標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。4、管理內(nèi)容4.1綜合辦公樓管理區(qū)域的公共設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)、維修管理。4.2綜合辦公樓管理區(qū)域的公共區(qū)域的保安、消防安全管理4.3綜合辦公樓管理區(qū)域的公共區(qū)域的保潔、綠化管理第二節(jié)【綜合辦公樓】物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)保障措施1、先進(jìn)的ISO9001：2000內(nèi)部質(zhì)量管理體系保障，建立六大管理機(jī)制要實(shí)現(xiàn)綜合辦公樓項(xiàng)目物業(yè)管理目標(biāo)，離不開(kāi)強(qiáng)化的內(nèi)部管理體系。公司運(yùn)作將依托IS0嚴(yán)格的質(zhì)量管理體系模式作為日常管理運(yùn)作質(zhì)量的保證。建立六項(xiàng)管理機(jī)制：自我約束機(jī)制：嚴(yán)格苛求，精益求精的賓館星級(jí)式服務(wù)，以服務(wù)卓越、質(zhì)量上乘的高標(biāo)準(zhǔn)約束自己。專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作機(jī)制：對(duì)于項(xiàng)目處遇專(zhuān)業(yè)性與技術(shù)性較強(qiáng)的管理服務(wù)，都有專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司技術(shù)中心提供技術(shù)支持。以降低成本，揚(yáng)長(zhǎng)避短，提高效率。質(zhì)量保證機(jī)制：專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司的管理運(yùn)作和服務(wù)規(guī)范遵循國(guó)際化，標(biāo)準(zhǔn)化組織的ISO9001－2000的管理模式進(jìn)行實(shí)施。檢查監(jiān)督機(jī)制：為了確保服務(wù)質(zhì)量，專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司必須建立了嚴(yán)密而科學(xué)的質(zhì)量檢查監(jiān)督體系負(fù)責(zé)辦公樓管理服務(wù)的各項(xiàng)意見(jiàn)反饋與投訴回訪。5．緊急預(yù)案機(jī)制：根據(jù)辦公樓特點(diǎn)，分工作條線，設(shè)計(jì)各類(lèi)預(yù)案，建立預(yù)案網(wǎng)絡(luò)機(jī)制，預(yù)案流程，預(yù)案執(zhí)行監(jiān)督及預(yù)案檢驗(yàn)、預(yù)案起動(dòng)執(zhí)行記錄等一整套可操作制度。2、采用系統(tǒng)及過(guò)程管理方法最終實(shí)現(xiàn)“十二化”管理綜合辦公樓項(xiàng)目物業(yè)管理活動(dòng)是由各相關(guān)的子過(guò)程組成，各相關(guān)過(guò)程加以識(shí)別，理解和管理，最大限度的減少職能交叉、重疊管理。實(shí)現(xiàn)垂直管理、目標(biāo)管理、網(wǎng)絡(luò)管理，從而達(dá)到提高管理效率、降低運(yùn)行成本目的。公司將各類(lèi)服務(wù)活動(dòng)賦予文件化、程序化，并實(shí)行并通過(guò)PDCA（PLANDOCHECKACTION）管理方式做到精心策劃——明確各項(xiàng)活動(dòng)的職責(zé)，配備適當(dāng)?shù)馁Y源，保證科學(xué)管理。精心實(shí)施——嚴(yán)格按照質(zhì)量管理體系文件規(guī)定要求，實(shí)施程序化、規(guī)范化管理使每位員工明確自己該做什么，如何做，做到什么程度，留下何種記錄，從而達(dá)到定時(shí)、定人、定崗、定任務(wù)、定質(zhì)量的五定要求，嚴(yán)格檢查——每項(xiàng)活動(dòng)都會(huì)有計(jì)劃的受到檢查，從日檢到周檢，月檢覆蓋整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)，保證各項(xiàng)物業(yè)管理活動(dòng)在嚴(yán)格受控狀態(tài)下運(yùn)行。持續(xù)改進(jìn)——針對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，通過(guò)征求業(yè)主、客戶(hù)意見(jiàn)，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)方法，測(cè)量出物業(yè)管理活動(dòng)的不足之處，制定糾正和預(yù)防措施，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理活動(dòng)的持續(xù)改進(jìn)和質(zhì)量的良性循環(huán)?！笆惫ぷ鳂?biāo)準(zhǔn)服務(wù)組織專(zhuān)業(yè)化、服務(wù)架構(gòu)簡(jiǎn)約化、服務(wù)控制規(guī)范化、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)精確化、服務(wù)理念人本化、服務(wù)內(nèi)容菜單化、服務(wù)效果最佳化、服務(wù)責(zé)任全體化、服務(wù)隊(duì)伍素質(zhì)化、服務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)化、服務(wù)成本合理化、服務(wù)運(yùn)作市場(chǎng)化。3、重大預(yù)案的設(shè)計(jì)演練制度根據(jù)管理重點(diǎn)，我們應(yīng)在服務(wù)管理上從以下幾個(gè)方面設(shè)計(jì)應(yīng)急預(yù)案并加以演練，以確保辦公樓運(yùn)作的安全無(wú)虞：工程管理方面：突發(fā)性水浸應(yīng)急處理預(yù)案、防汛應(yīng)急預(yù)案、設(shè)備故障應(yīng)急處理預(yù)案、觸電事故的應(yīng)急處理預(yù)案等；治安保安方面：交通意外事故應(yīng)急預(yù)案、治安、刑事案件應(yīng)急預(yù)案、火災(zāi)、爆炸事件應(yīng)急預(yù)案、節(jié)假日突發(fā)事件處理預(yù)案等；環(huán)境保護(hù)方面：下水管受堵排積水預(yù)案、地面遭受特種材料污染排除預(yù)案、有害氣體侵襲預(yù)案等；公共衛(wèi)生方面：食物中毒預(yù)案、流行病預(yù)防預(yù)案等；4、強(qiáng)化崗位培訓(xùn)、有效進(jìn)行督導(dǎo)公司將對(duì)綜合辦公樓實(shí)行全員培訓(xùn)制度。培訓(xùn)工作將由始無(wú)終地貫徹在整個(gè)管理過(guò)程中。辦公樓管理服務(wù)人員在上崗前由公司進(jìn)行系統(tǒng)嚴(yán)格的崗前培訓(xùn)并取得相應(yīng)的崗位執(zhí)業(yè)資格證書(shū)。通過(guò)崗前培訓(xùn)使員工在服務(wù)意識(shí)的培養(yǎng)、服務(wù)理念的樹(shù)立、工作技能的提升等方面盡快達(dá)到一流管理所需的水平。讓全體員工理解公司的質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)，繼而自覺(jué)參與到公司的質(zhì)量活動(dòng)中去。同時(shí)，公司還在日常管理服務(wù)過(guò)程中不斷地對(duì)員工進(jìn)行在崗培訓(xùn)及理念的強(qiáng)化，繼續(xù)通過(guò)技術(shù)平臺(tái)優(yōu)勢(shì)及軟件支持以多種形式加強(qiáng)人員培訓(xùn)的溝通交流，以持續(xù)提升員工的專(zhuān)業(yè)技能。執(zhí)行規(guī)范是否到位，培訓(xùn)是否有效，還須通過(guò)督導(dǎo)這一環(huán)節(jié)。我們將建議多層次的督導(dǎo)體系。綜合辦公樓將通過(guò)定期的日常巡查，每月組織所有部門(mén)負(fù)責(zé)人進(jìn)行的一次樓檢；每個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)人每日對(duì)辦公樓管理狀況作一次例查；各基礎(chǔ)管理層更是根據(jù)操作規(guī)范要求時(shí)時(shí)對(duì)管理作出巡查；公司不定期地對(duì)項(xiàng)目作抽檢和指導(dǎo)；同時(shí)物業(yè)管理處更接受業(yè)主和使用人對(duì)管理質(zhì)量的評(píng)定和指導(dǎo)。5、量化考核，建立激勵(lì)機(jī)制公司還將根據(jù)員工的績(jī)效對(duì)每一員工進(jìn)行量化考核。員工考核依據(jù)質(zhì)量控制指標(biāo)，逐層考核，責(zé)任到人。考核結(jié)果必須同激勵(lì)掛鉤，以做到賞罰分明。以通過(guò)考核輔以相應(yīng)的正負(fù)激勵(lì)機(jī)制，（正激勵(lì)：指給予員工以獎(jiǎng)勵(lì)、提高待遇、晉升工資和提升職務(wù)。負(fù)激勵(lì)：包括對(duì)員工處罰、扣獎(jiǎng)、換崗培訓(xùn)、待崗、降職直至終止合同）。起到鼓勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)的作用。6、內(nèi)部保障，建立并推廣企業(yè)文化物業(yè)管理是一項(xiàng)繁瑣、忙碌、多方位的服務(wù)工作，每一處優(yōu)良環(huán)境的創(chuàng)造，無(wú)不凝聚著管理處員工的汗水和心血。公司推行嚴(yán)格中見(jiàn)人情、嚴(yán)謹(jǐn)中見(jiàn)寬松的人性化管理手段，積極推行企業(yè)文化。通過(guò)員工懇談、聯(lián)誼活動(dòng)等方式充分注重管理人員與員工的情感溝通，從而營(yíng)造出和諧的工作氛圍，形成員工隊(duì)伍總體穩(wěn)定、局部流動(dòng)的良性資源管理循環(huán)。第三節(jié)【綜合辦公樓】物業(yè)管理處組織設(shè)置一、物業(yè)處機(jī)構(gòu)設(shè)置圖合肥市**物業(yè)管理有限公司【綜合辦公樓】物業(yè)處工程部保潔部保安部綜管部合肥市**物業(yè)管理有限公司【綜合辦公樓】物業(yè)處工程部保潔部保安部綜管部高低壓配電間值班接報(bào)修服務(wù)日常設(shè)施設(shè)備維護(hù)接待室/會(huì)議室清潔公共區(qū)域衛(wèi)生清潔車(chē)輛管理消防服務(wù)管理智能監(jiān)控系統(tǒng)管理辦公秩序維護(hù)文檔資料管理高低壓配電間值班接報(bào)修服務(wù)日常設(shè)施設(shè)備維護(hù)接待室/會(huì)議室清潔公共區(qū)域衛(wèi)生清潔車(chē)輛管理消防服務(wù)管理智能監(jiān)控系統(tǒng)管理辦公秩序維護(hù)文檔資料管理倉(cāng)庫(kù)管理 二、物業(yè)處人員配備序號(hào)職位人數(shù)職責(zé)備注1項(xiàng)目主任1負(fù)責(zé)辦公樓區(qū)域全面服務(wù)管理工作。相關(guān)人員必須熟悉辦公樓服務(wù)流程，有從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過(guò)培訓(xùn)，且素質(zhì)高、責(zé)任心強(qiáng)，有吃苦耐勞精神。2文員兼?zhèn)}管1做好辦公接待、文檔資料整理及倉(cāng)庫(kù)管理等工作。3保安隊(duì)長(zhǎng)1協(xié)助主任負(fù)責(zé)辦公樓的安全管理工作。4保安員8負(fù)責(zé)辦公樓門(mén)崗值勤、樓層巡視、智能監(jiān)控、消防管理及車(chē)輛管理等工作。5保潔領(lǐng)班1負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的清潔管理工作6保潔員6負(fù)責(zé)辦公樓內(nèi)外圍清潔衛(wèi)生工作以及領(lǐng)導(dǎo)辦公室的清潔工作等。7工程人員3負(fù)責(zé)辦公樓設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)及智能化系統(tǒng)等的保養(yǎng)、高低壓配電間值班等工作合計(jì)21三、人員配備說(shuō)明：1、項(xiàng)目主任：………………………1名2、文員兼?zhèn)}管：……………………1名3．工程部：①空調(diào)與給排水系統(tǒng)、弱電、強(qiáng)電；……………1名②高低壓配電間值班?！?名4．保安部：①大堂周?chē)?、地下?chē)庫(kù)出入口每班設(shè)1名，三班運(yùn)行，另巡邏崗2名………5名②監(jiān)控室每班設(shè)1名，三班運(yùn)行，1人/班×3班；……………3名③保安隊(duì)長(zhǎng)。………1名5．保潔部：①保潔員每人做三個(gè)樓層的清潔，九個(gè)樓層；…3名②外圍四周場(chǎng)地保潔、綠化修剪…………………2名③（2F-9F）8個(gè)領(lǐng)導(dǎo)辦公室及休息室、多功能廳、乒乓球室、健身房、小會(huì)議室、活動(dòng)室、96人的大教室及貴賓休息室的保潔；…………2名（其中領(lǐng)班1名）共計(jì)：21名第四節(jié)【綜合辦公樓】物業(yè)管理制度一．完善管理制度以規(guī)范管理行為辦公室管理制度倉(cāng)庫(kù)管理制度交接班管理制度更衣室（柜）管理制度員工就餐制度員工著裝制度印章、介紹信使用管理制度鑰匙管理制度財(cái)務(wù)管理制度物資管理制度現(xiàn)金管理制度費(fèi)用管理制度設(shè)備部管理制度設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度報(bào)修、急修制度設(shè)備機(jī)房管理制度設(shè)備機(jī)房“動(dòng)火”管理制度工具管理制度節(jié)能制度物料申購(gòu)、領(lǐng)用管理制度清潔衛(wèi)生制度設(shè)備事故分析及處理制度配電室安全保衛(wèi)制度配電室防火管理制度配電室值班制度配電室交接班制度配電室巡視制度配電室設(shè)備缺陷管理制度配電室設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度配電室停電管理制度電梯維護(hù)保養(yǎng)制度生活用水安全管理制度維修人員安全防火制度消防設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度保安管理制度消防管理制度交接班管理制度搬遷大件物品管理規(guī)定消防設(shè)施、器材的維護(hù)保養(yǎng)制度易燃、易爆危險(xiǎn)品的管理制度庭院道路管理制度動(dòng)用明火管理制度機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)安全巡檢制度安全巡檢制度保安值班管理制度安全工作督察制度消防安全檢查制度治安管理制度非機(jī)動(dòng)車(chē)管理制度對(duì)講機(jī)管理制度二次裝潢安全管理危險(xiǎn)品管理制度安全檔案管理制度安全門(mén)及消防通道的管理制度滅火器維護(hù)保養(yǎng)制度保潔部管理制度員工勞動(dòng)紀(jì)律清潔設(shè)備領(lǐng)用、使用制度高空安全操作制度綠化監(jiān)管及擺放、養(yǎng)護(hù)管理制度大堂接待管理制度郵件、報(bào)刊發(fā)放管理制度客戶(hù)投訴處置管理制度客戶(hù)滿(mǎn)意度征集、回訪制度二．明確的崗位職責(zé)及入職要求通過(guò)明確各崗位職責(zé)及入職要求，使從業(yè)人員都知曉自己的工作責(zé)任，以達(dá)到全員管理的目的。管理處主任崗位職責(zé)及任職要求文員崗位職責(zé)及任職要求倉(cāng)管人員崗位職責(zé)及任職要求工程部人員崗位職責(zé)及任職要求保安隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)及任職要求保潔領(lǐng)班崗位職責(zé)及任職要求強(qiáng)電、弱電電工崗位職責(zé)及任職要求綜合維修工崗位職責(zé)及任職要求保安人員崗位職責(zé)及任職要求消控中心保安人員崗位職責(zé)及任職要求保潔人員工崗位職責(zé)及任職要求三．統(tǒng)一的員工行為標(biāo)準(zhǔn)3.1以基本的行為標(biāo)準(zhǔn)要求全體員工，以展示公司的服務(wù)形象新職工、轉(zhuǎn)職(崗)職工，應(yīng)進(jìn)行安全教育，經(jīng)考試合格后方可正式上崗作業(yè)。當(dāng)班前必須充分休息，保持精力充沛，當(dāng)班時(shí)不得打瞌睡，不得酒后工作。電氣設(shè)備、設(shè)施發(fā)生故障，應(yīng)報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門(mén)維修，不得擅自拆修，以防觸電。嚴(yán)格執(zhí)行辦公樓安全規(guī)定，結(jié)合工作實(shí)際，開(kāi)展安全預(yù)想活動(dòng)，消滅不安全因素。3.2儀容標(biāo)準(zhǔn)總體要求：整潔，舒適、大方。著裝：穿著規(guī)定的服裝、佩帶職務(wù)標(biāo)志。儀容：講究衛(wèi)生，手臉清潔，不歪戴帽子，不敞胸露懷，不穿高跟鞋（特殊需要除外），不戴戒子、項(xiàng)鏈、耳環(huán)，保持儀容整潔。3.3語(yǔ)言標(biāo)準(zhǔn)總體要求：親切和藹，語(yǔ)言文雅，使用普通話。服務(wù)用語(yǔ)：使用“您好、請(qǐng)、謝謝、對(duì)不起、再見(jiàn)“十”字文明用語(yǔ)不講服務(wù)忌語(yǔ)。接到電話時(shí)：您好，請(qǐng)講，再見(jiàn)。3.4動(dòng)作標(biāo)準(zhǔn)總體要求：舉止大方，精神飽滿(mǎn)，姿態(tài)端正，注意小節(jié)。服務(wù)動(dòng)作：清掃衛(wèi)生時(shí)，要先征得客戶(hù)同意維護(hù)秩序時(shí)，要說(shuō)服動(dòng)員，不要推搡顧客處理違章時(shí)、要實(shí)事求是，不要扣押顧客物品c.舉止動(dòng)作:不準(zhǔn)背手、插腰、抱膀、顫腿或手插衣褲袋里不準(zhǔn)嘻笑打鬧，勾肩搭背不準(zhǔn)在顧客面前搔癢、挖耳朵、摳鼻子、剔牙齒、脫鞋不準(zhǔn)隨地吐痰,亂扔雜物不準(zhǔn)當(dāng)班吃零食,在禁煙區(qū)內(nèi)抽煙3.5服務(wù)標(biāo)準(zhǔn):主動(dòng)、熱情、誠(chéng)懇、周到3.6紀(jì)律標(biāo)準(zhǔn)總體要求：堅(jiān)守崗位，盡職盡責(zé)，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度和作業(yè)程序。作業(yè)紀(jì)律:上崗不準(zhǔn)接聽(tīng)私人電話，不準(zhǔn)使用手機(jī)穿著規(guī)定制服，上崗不掛牌、不符合標(biāo)準(zhǔn)不得上崗不準(zhǔn)離崗、串崗和聊天不準(zhǔn)私自調(diào)休、替休c.崗位紀(jì)律：不侮辱、刁難和以粗野語(yǔ)言對(duì)待乘客；四、細(xì)致的物業(yè)服務(wù)各崗位工作指導(dǎo)程序工程管理前期物業(yè)介入設(shè)備、設(shè)施移交管理程序二次裝修設(shè)備、設(shè)施管理程序電配間各項(xiàng)管理程序值班人員管理設(shè)備巡視檢查管理設(shè)備缺陷管理倒閘操作監(jiān)護(hù)管理無(wú)防裝置措施管理設(shè)備維護(hù)清潔管理培訓(xùn)管理運(yùn)行分析及管理運(yùn)行技術(shù)管理變電間防火管理防小動(dòng)物事故管理事故處理管理電氣照明裝置安全管理程序電氣防火和防爆管理程序臨時(shí)用電線路管理程序給排水系統(tǒng)設(shè)備點(diǎn)檢管理程序消防設(shè)備管理程序水箱清潔管理程序?qū)ο缊?bào)警系統(tǒng)維護(hù)和保養(yǎng)程序火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)管理程序通訊與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管理程序弱電設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)管理程序閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)管理程序給排水系統(tǒng)弱電管理程序音響廣播系統(tǒng)管理程序綜合節(jié)能管理程序電梯系統(tǒng)管理程序保安管理門(mén)崗安全管理程序公共場(chǎng)所安全管理程序安保巡邏管理程序停車(chē)管理程序治安突發(fā)事件管理程序防汛管理程序鑰匙管理程序消防噴淋系統(tǒng)管理程序清潔管理1.辦公樓清潔工作技能指導(dǎo)地面（石料）打蠟、去蠟、拋光工作指導(dǎo)玻璃鏡面保潔工作指導(dǎo)不銹剛制品、銅制品保潔工作指導(dǎo)盥洗室保潔工作指導(dǎo)大堂清潔工作指導(dǎo)地毯清洗操作指導(dǎo)辦公樓公共區(qū)域清潔工作指導(dǎo)2．常用清潔劑用途、配制比例指南3.常見(jiàn)污漬處理表4.辦公樓清潔工作質(zhì)量流程圖5.辦公樓清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)辦公樓綠化管理工作制度、垃圾管理制度辦公樓接待、會(huì)務(wù)活動(dòng)的清潔運(yùn)作程序五、周全的應(yīng)急預(yù)案火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案治安事件應(yīng)急預(yù)案工程設(shè)施設(shè)備故障應(yīng)急預(yù)案突發(fā)性浸水事件應(yīng)急預(yù)案電梯困人應(yīng)急預(yù)案自然災(zāi)害應(yīng)對(duì)應(yīng)急預(yù)案停電事故應(yīng)急預(yù)案客戶(hù)救助應(yīng)急預(yù)案突發(fā)性環(huán)境污染應(yīng)急預(yù)案六、日常管理細(xì)則及要求（一）治安服務(wù)物業(yè)處設(shè)立治安部門(mén)實(shí)行24小時(shí)值班制，嚴(yán)格按照《保安工作手冊(cè)》負(fù)責(zé)辦公樓區(qū)域的安全維護(hù)系列工作。1、秩序維護(hù)①監(jiān)控中心設(shè)立保衛(wèi)值班室②一樓崗位協(xié)助客服臺(tái)做好來(lái)客來(lái)訪登記，前來(lái)辦事或送貨人員進(jìn)入辦公樓，需出示有效證明，且經(jīng)業(yè)戶(hù)同意后方可登記進(jìn)入；③下列人員，未經(jīng)業(yè)戶(hù)特別許可，不予登記進(jìn)入辦公樓A各類(lèi)業(yè)務(wù)推銷(xiāo)人員；B無(wú)法說(shuō)清有關(guān)聯(lián)系人，且又不能出示有關(guān)證件及形跡可疑者；C其他未經(jīng)特別許可人員。④另設(shè)立巡邏崗，對(duì)辦公樓內(nèi)外圍及車(chē)庫(kù)進(jìn)行不間斷巡邏。2、智能監(jiān)控系統(tǒng)管理監(jiān)控中心值班人員應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)異常情況立即通知巡邏崗或報(bào)告主任，并做好值班記錄。3、消防服務(wù)管理①定期檢查巡視消防設(shè)施系統(tǒng)，保持完好，確保緊急狀況下及時(shí)投入使用；②發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施異常和故障及時(shí)報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)，使系統(tǒng)處于正常啟用狀態(tài)；③確保樓梯、走道和出口暢通無(wú)阻；④負(fù)責(zé)其他涉及消防安全的排查工作。4、車(chē)輛管理①保安人員做好車(chē)庫(kù)安全管理同時(shí)需正確引導(dǎo)來(lái)客車(chē)輛停放，注意辦公樓周?chē)煌ㄇ闆r，保證車(chē)庫(kù)口及辦公樓入口處暢通；②禮貌對(duì)待停車(chē)車(chē)主，熱情幫助車(chē)主提供力所能及的幫助（如道路問(wèn)訊等）。（二）清潔服務(wù)為確保環(huán)境潔凈，清潔服務(wù)將采取立體式管理：外圍與內(nèi)圍、樓層室內(nèi)與室外相結(jié)合。1公共區(qū)域衛(wèi)生清潔（1）8：00以前完成大堂地面及電梯間、走廊通道的第一次清潔工作；打掃好衛(wèi)生間，檢查卷紙情況、噴灑空氣清新劑；（2）8：30集中收取垃圾（袋裝），及時(shí)清運(yùn)出辦公樓；（3）專(zhuān)人負(fù)責(zé)車(chē)庫(kù)、辦公樓外圍保潔及綠化維護(hù)，確保清潔無(wú)雜物；（4）做好大堂內(nèi)外門(mén)玻璃，二樓以下內(nèi)外玻璃的清潔，表面無(wú)浮塵，無(wú)污漬，光澤透明；（5）地面清潔1天不少于2次；墻面清潔1周不少于2次，有灰塵或雜物隨時(shí)清理；（6）公共走廊推塵一天不少于2次，確保地面光亮；不潔凈點(diǎn)滯留時(shí)間不超過(guò)30分鐘；（7）樓梯臺(tái)階的拖洗保養(yǎng)、不銹鋼扶手抹塵；（8）不銹鋼垃圾筒擺放在指定位置，外表光亮無(wú)污跡，筒外周?chē)鸁o(wú)痰跡，垃圾不外露；（9）室內(nèi)擺置品、盆景等保潔工作，保證目視無(wú)灰塵；（10）大堂天花燈筒、各組燈飾、各類(lèi)出風(fēng)口無(wú)蜘蛛網(wǎng);（11）墻面各開(kāi)關(guān)面板、消防設(shè)施設(shè)備的清潔工作；（12）電梯門(mén)及轎廂無(wú)灰塵、無(wú)印漬，地毯無(wú)灰塵，無(wú)雜物；（13）保證衛(wèi)生間地面、臺(tái)面無(wú)水跡、無(wú)雜物，鏡面無(wú)水跡，光亮照人；水流通暢，無(wú)異味；廁紙婁紙不得堆出表面，廁間門(mén)光潔無(wú)污漬；（14）茶水間熱水器外表面潔凈光亮，地面無(wú)水跡、無(wú)雜物；（15）所有裸露在走廊的門(mén)窗、臺(tái)面的清潔。2、會(huì)議室的清潔（1）會(huì)議結(jié)束后保潔人員對(duì)會(huì)議室做徹底清潔工作，確保室內(nèi)所有物品、器具潔凈光亮；（2）平時(shí)加強(qiáng)對(duì)會(huì)議室的衛(wèi)生檢查工作，發(fā)現(xiàn)有異常情況立即采取清潔措施，以確保會(huì)議室可隨時(shí)啟用。(3)對(duì)沙發(fā)\地毯等物品進(jìn)行局部去污清潔等;（4）依據(jù)《保潔作業(yè)手冊(cè)》對(duì)室內(nèi)部分物品進(jìn)行專(zhuān)業(yè)清潔服務(wù)工作。4、辦公樓垃圾日產(chǎn)日清；5、另外我們將制定保潔應(yīng)急作業(yè)方案，以備非正常狀態(tài)時(shí)的清潔工作。（三）維修服務(wù)為確保辦公樓樓層設(shè)施設(shè)備的正常使用與安全，讓業(yè)戶(hù)有一個(gè)安全良好的工作環(huán)境，我們將嚴(yán)格執(zhí)行《維修工作手冊(cè)》工作流程，規(guī)范操作，安全管理。1、日常設(shè)施設(shè)備維護(hù)（1）工程人員參與辦公樓接管，了解各類(lèi)設(shè)備的使用功能，熟悉水、電管線走向；（2）建立檢查制度（周檢、月檢）、保養(yǎng)計(jì)劃（周計(jì)劃、月計(jì)劃），做好樓層內(nèi)給排水、供電設(shè)施以及照明系統(tǒng)的日常管理工作，發(fā)現(xiàn)異常及故障要及時(shí)維修，以免影響正常使用；（3）接到報(bào)修通知后，快速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)修復(fù)或提出維修方案，文明安全操作，維修合格率達(dá)98%，同時(shí)做好修復(fù)后衛(wèi)生清潔工作，讓業(yè)戶(hù)滿(mǎn)意。（4）加強(qiáng)設(shè)備機(jī)房安全管理；愛(ài)護(hù)設(shè)施設(shè)備，加強(qiáng)節(jié)能降耗管理；（5）組織對(duì)會(huì)縮化糞池的清理疏通等工作。2、智能化系統(tǒng)維護(hù)（1）了解辦公樓消防設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)及會(huì)議使用各類(lèi)音響、話筒等設(shè)備的性能，熟悉各類(lèi)設(shè)施、器材的安、存放位置，懂得正確使用；（2）做好日常檢查工作，每月進(jìn)行系統(tǒng)保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決或上報(bào)物業(yè)處協(xié)調(diào)處理；（3）確保各類(lèi)設(shè)施、器材性能良好，正常運(yùn)行/使用。3、電梯使用管理（1）每天對(duì)電梯巡視一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)與電梯保養(yǎng)公司聯(lián)系；（2）督促專(zhuān)業(yè)公司對(duì)電梯的維護(hù)保養(yǎng)工作；（3）加強(qiáng)電梯日常使用管理，懂得電梯困人急救辦法；（4）配合電梯保養(yǎng)公司做好年檢及其它相關(guān)工作。3、空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備管理空調(diào)系統(tǒng)是物業(yè)工程管理的重要內(nèi)容，必須引起高度的重視，對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的管理應(yīng)作好以下基本管理：（1）建立健全各項(xiàng)必要而簡(jiǎn)略的規(guī)章制度并認(rèn)真組織落實(shí)，必須有經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)的合格工程技術(shù)人員從事空調(diào)設(shè)備操作。（2）空調(diào)操作工人應(yīng)是經(jīng)過(guò)培訓(xùn)的技術(shù)工人,掌握裝置操作技能,經(jīng)有關(guān)部門(mén)考試合格后,方可進(jìn)行獨(dú)立工作。（3）應(yīng)嚴(yán)遵守操作規(guī)程和系統(tǒng)原理圖，以便萬(wàn)一發(fā)生事故時(shí)，能迅速切斷有關(guān)閥門(mén)，防止事故擴(kuò)大。要建立良好的規(guī)章制度。（操作規(guī)程制度，設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度，技術(shù)安全規(guī)程，崗位責(zé)任制，交接班制度等）（4）配合專(zhuān)業(yè)公司對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)和管理。（5）經(jīng)常檢查設(shè)備機(jī)房，使之保持良好狀態(tài)。第五節(jié)【綜合辦公樓】物業(yè)項(xiàng)目接管方案根據(jù)本公司物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)管理應(yīng)盡可能早地介入。我們根據(jù)辦公樓個(gè)體特性將全部管理過(guò)程劃分為三個(gè)階段，即竣工前管理階段，搬遷及調(diào)試管理階段和正常管理階段。圖示如下：竣工前管理階段搬遷及調(diào)試管理階段 正常管理階段物業(yè)公司進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)首批辦公入駐入住竣工前管理階段搬遷及調(diào)試管理階段 正常管理階段物業(yè)公司進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)首批辦公入駐入住整個(gè)辦公區(qū)域搬遷工作完成竣工前管理階段從物業(yè)公司正式進(jìn)駐之日起，至首批單位入駐為止。該階段的主要任務(wù)是協(xié)助業(yè)主/建設(shè)方完善設(shè)計(jì)和施工監(jiān)理、參與房屋竣工驗(yàn)收、配合做好局部區(qū)域的安全保衛(wèi)和保潔工作、人員招聘培訓(xùn)工作、物業(yè)管理各類(lèi)前期準(zhǔn)備以及物業(yè)開(kāi)荒。搬遷及設(shè)備調(diào)試管理階段從首批單位進(jìn)駐起至整個(gè)辦公樓入駐完成止。該階段的主要任務(wù)是房屋的交接驗(yàn)收、接待做好單位搬遷服務(wù)配套工作，同時(shí)維護(hù)辦公樓已有日常辦公單位的正常辦公工作秩序，聯(lián)動(dòng)調(diào)試完成設(shè)備設(shè)施，以及應(yīng)對(duì)突發(fā)性故障的搶修。正常管理階段從搬遷入駐及設(shè)施調(diào)完成，辦公樓物業(yè)管理進(jìn)入正常管理階段，該階段的主要任務(wù)是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行全方位管理，為客戶(hù)提供全面服務(wù)，對(duì)內(nèi)部管理不斷完善和提高。三個(gè)階段工作的內(nèi)容和管理重點(diǎn)有區(qū)別，又前后承接，前一階段工作質(zhì)量的好壞，將直接影響到下一階段工作的展開(kāi)與控制。根據(jù)本公司經(jīng)驗(yàn)，唯有在每階段都將嚴(yán)格控制，規(guī)范操作，熱心服務(wù)，依法管理才能全面實(shí)現(xiàn)提出的各項(xiàng)管理目標(biāo)，真正做到讓客戶(hù)滿(mǎn)意。以下就各階段的具體內(nèi)容逐一說(shuō)明：竣工前管理階段管理內(nèi)容正常使用管理處試運(yùn)行 前期介入階段綜合辦公樓辦公樓物業(yè)移交將可能分步實(shí)行，故結(jié)合此情況，物業(yè)竣工前管理階段又分成：正常使用管理處試運(yùn)行 前期介入階段1、前期介入工作內(nèi)容為：分類(lèi)工作內(nèi)容具體要求物業(yè)交接驗(yàn)收參與工程竣工驗(yàn)收和物業(yè)交接參與施工單位進(jìn)行的設(shè)備安裝調(diào)試。參與甲方同施工單之間進(jìn)行的隱蔽工程驗(yàn)收、單位驗(yàn)收和總體驗(yàn)收。就調(diào)試和驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題提出整改意見(jiàn)。接受甲方委托對(duì)物業(yè)作現(xiàn)狀接收，并記錄存在的問(wèn)題，責(zé)成整改完善。施工現(xiàn)場(chǎng)管理現(xiàn)場(chǎng)安全管理(根據(jù)業(yè)主方的需要)實(shí)行24小時(shí)安保值班和不定時(shí)辦公樓巡視。對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)可能出現(xiàn)的安全薄弱環(huán)節(jié)提出改善意見(jiàn)，尤其對(duì)重點(diǎn)環(huán)節(jié)的設(shè)防。督促施工單位在施工現(xiàn)場(chǎng)中潛在的危險(xiǎn)區(qū)域，樹(shù)立明顯提示標(biāo)志，確保進(jìn)出人員的安全。嚴(yán)格安全管理，嚴(yán)密巡查，監(jiān)管和排除在施工作業(yè)、電器使用和消防安全方面的不安全因素，確保施工現(xiàn)場(chǎng)的安全。做好成品保護(hù)，現(xiàn)場(chǎng)材料、設(shè)備加以監(jiān)督，嚴(yán)防盜竊和損壞。做好辦公樓進(jìn)出口、周邊區(qū)域的安全管理，對(duì)進(jìn)出人員和車(chē)輛進(jìn)行嚴(yán)格有序控制施工現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境管理監(jiān)督施工單位落實(shí)對(duì)重要材質(zhì)的成品保護(hù)，并做好提示工作。做好清潔開(kāi)荒的各種準(zhǔn)備，對(duì)部分完工可交付的樓層先期組織開(kāi)荒。組織完成辦公樓開(kāi)清潔開(kāi)荒制訂清洗方案，測(cè)算所需費(fèi)用，報(bào)甲方審定。組織人力、物力、按需按時(shí)地完成清洗。管理處籌建編制完善物業(yè)管理方案收集有關(guān)物業(yè)設(shè)計(jì)、建筑、設(shè)備設(shè)施及周邊環(huán)境方面的資料，編寫(xiě)關(guān)于物業(yè)實(shí)施方案。了解本物業(yè)設(shè)備及安裝狀況，從管理適用性角度寫(xiě)出《項(xiàng)目設(shè)備評(píng)估報(bào)告》。根據(jù)該方案制訂實(shí)施細(xì)則，包括各崗位職責(zé)、各種操作規(guī)范、相關(guān)規(guī)章制度。員工招聘到崗項(xiàng)目前期核心管理人員入駐現(xiàn)場(chǎng)。完成綜合辦公樓管理處員工招聘培訓(xùn)。根據(jù)工程需要，選調(diào)工程專(zhuān)業(yè)人員到現(xiàn)場(chǎng)。管理處開(kāi)辦選定管理辦公室和工作用房（完成必要裝飾）。購(gòu)置管理所需要的一切設(shè)備、工具、材料。定制員工制服。印制各種管理文件表格等印刷品，完成各種證件制作。作好辦公樓使用各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。整個(gè)項(xiàng)目管理處全流程試運(yùn)作清潔開(kāi)荒計(jì)劃序號(hào)區(qū)域項(xiàng)目備注1大廳地面、墻面清潔上蠟、拋光擦地機(jī)清洗、上蠟，高速拋光機(jī)拋光2外圍、地下車(chē)庫(kù)、自行車(chē)場(chǎng)、臺(tái)階地面沖洗，頂、風(fēng)管、橋架保潔高壓水槍地刷、清潔劑3屋頂沖洗地刷、清潔劑4樓層地面、墻面、頂面；衛(wèi)生間、茶水間、房間、電梯廳、樓梯；擦地機(jī)清洗、隔斷清潔、衛(wèi)生間潔廁劑清潔、壁面萬(wàn)向握把6電梯轎廂清潔不銹鋼保養(yǎng)不銹鋼保護(hù)膜清理、清潔、上不銹鋼光亮劑、溝槽清潔7外墻玻璃及石質(zhì)墻面清洗委托專(zhuān)業(yè)公司2、管理處試運(yùn)行辦公樓驗(yàn)交開(kāi)始至首批辦公單位開(kāi)始搬遷入住，此階段作為管理處試運(yùn)行階段。分類(lèi)工作內(nèi)容具體要求工程移交資料交接設(shè)備資料收集，隱蔽工程檔案收集與制作，為今后維護(hù)保養(yǎng)做好充分準(zhǔn)備。代表業(yè)主方接收設(shè)備資料（圖紙、操作手冊(cè)、維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)等）。對(duì)工程驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題做好詳細(xì)記錄，作為設(shè)備資料留存?zhèn)浒?。?shí)物核查根據(jù)圖紙及設(shè)備清單，對(duì)已裝設(shè)備或系統(tǒng)實(shí)物逐件復(fù)核，標(biāo)明安裝位置。收取并保管設(shè)備的附件、備件、零配件，開(kāi)列清單備查。設(shè)備試運(yùn)行、調(diào)試供貨商到現(xiàn)場(chǎng)作專(zhuān)題培訓(xùn)，主要操作人員及預(yù)備人員一同參加。供貨方或安裝方完成調(diào)試、試運(yùn)行后，由物業(yè)設(shè)備工接收，負(fù)責(zé)操作、運(yùn)行。參與業(yè)主方竣工驗(yàn)收公司及項(xiàng)目設(shè)備人員，組成現(xiàn)場(chǎng)接收小組，參與竣工驗(yàn)收。對(duì)在現(xiàn)場(chǎng)接收過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，出具整改通知書(shū)和整改建議報(bào)告，實(shí)時(shí)跟進(jìn)施工整改情況。反饋建議對(duì)上述各過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)與發(fā)展商聯(lián)系，一般問(wèn)題口頭反饋，重要問(wèn)題及建議書(shū)面報(bào)告。辦公進(jìn)場(chǎng)管理辦公搬遷管理辦妥相有關(guān)登記手續(xù)組織調(diào)配好搬遷車(chē)輛停放組織調(diào)配好電梯使用提供辦公樓設(shè)備設(shè)施簡(jiǎn)況介紹車(chē)輛管理地下車(chē)庫(kù)及地面臨時(shí)停車(chē)點(diǎn)運(yùn)行準(zhǔn)備，劃定停車(chē)泊位并編好車(chē)位號(hào)。熟記辦公樓車(chē)庫(kù)狀況車(chē)輛進(jìn)入辦公樓后，由門(mén)衛(wèi)安保用對(duì)講機(jī)通知車(chē)庫(kù)管理員，應(yīng)立即引導(dǎo)車(chē)輛。車(chē)道上嚴(yán)禁停放機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)。檔案管理竣工圖紙、設(shè)備安裝、隱蔽工程和管道、竣工驗(yàn)收等原始資料保管，建立設(shè)備臺(tái)帳。建立辦公客戶(hù)檔案并做好資料的保密工作。建立物業(yè)全體員工檔案，包括：簡(jiǎn)歷、身份證明文件、技術(shù)等級(jí)證書(shū)、各項(xiàng)技能證書(shū)。安保管理所有崗位于驗(yàn)收日期確定后提前一至兩周全面運(yùn)轉(zhuǎn)到崗。崗點(diǎn)設(shè)置及崗位人員安排，實(shí)地培訓(xùn)與操作，全面接手辦公樓安全管理。接受安裝單位培訓(xùn)，接收監(jiān)控及消防系統(tǒng)，確保各系統(tǒng)正常運(yùn)行。來(lái)訪客人實(shí)行登記制度；對(duì)進(jìn)出人員實(shí)行出入證管理，裝修及維修施工人員辦妥出入證。環(huán)境管理編制環(huán)境管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，崗點(diǎn)設(shè)置及崗位人員安排。公司督查部負(fù)責(zé)組建開(kāi)荒隊(duì)伍，全面開(kāi)荒保潔。在首批客戶(hù)入住前完成首期開(kāi)荒?？茖W(xué)、完善的做好大理石、不銹鋼等材質(zhì)的養(yǎng)護(hù)。（園藝公司實(shí)地察看，設(shè)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)綠化盆栽布置方案，在開(kāi)荒保潔結(jié)束后客戶(hù)入住前盆栽擺放到位，美化環(huán)境。）二、搬遷及設(shè)備調(diào)試裝修管理階段該階段時(shí)間為首批辦公單位搬遷進(jìn)駐開(kāi)始至整個(gè)辦公單位入駐基本完成，各設(shè)備聯(lián)動(dòng)調(diào)試全面完成。本階段工作重點(diǎn)是接待辦公室搬遷和繼續(xù)完成整個(gè)設(shè)備的調(diào)試。同時(shí)，整個(gè)辦公樓仍將有部分設(shè)備處于調(diào)試期，設(shè)備系統(tǒng)尚不能完全運(yùn)作且使用性能不穩(wěn)定令辦公樓設(shè)備系統(tǒng)突發(fā)性故障以及因?qū)υO(shè)施不熟悉而造成人為使用不當(dāng)故障率高發(fā)。因此，我們貫徹密切溝通，合理規(guī)劃；預(yù)案充分，快速保障以確保整個(gè)辦公樓的正常使用。密切溝通，合理規(guī)劃整個(gè)管理處將再建立搬遷調(diào)度服務(wù)熱線，隨時(shí)能夠與相關(guān)搬遷單位保持暢通聯(lián)絡(luò)，及時(shí)掌握每日搬遷規(guī)模量，并預(yù)先做好在車(chē)輛控制，電梯使用，周轉(zhuǎn)場(chǎng)地設(shè)置，安全控制，垃圾收集、清運(yùn)，環(huán)境保潔等方面做好合理規(guī)劃及充分布署相應(yīng)的人力及物力。使整個(gè)搬遷過(guò)程對(duì)辦公樓正常的辦公使用秩序影響降至最低。預(yù)案充分，快速保障通過(guò)前期工程介入對(duì)各系統(tǒng)性能的充分了解，將辦公樓各事項(xiàng)尤其在此階段出現(xiàn)的多發(fā)事件如電力供應(yīng)（因用電負(fù)荷不均），空調(diào)系統(tǒng)（制冷，制熱不足，盤(pán)管滴水等）等作好充分的預(yù)案準(zhǔn)備。并建立相應(yīng)的快速反應(yīng)保障隊(duì)伍，做到樓內(nèi)的任何報(bào)修事件，15分鐘內(nèi)工程人員必到現(xiàn)場(chǎng)。三、正常管理階段該階段時(shí)間為從搬遷開(kāi)始到整個(gè)辦公樓完全正常使用，所有辦公單位入駐完成，我們將把管理的重點(diǎn)轉(zhuǎn)到日常管理上來(lái)。綜合辦公樓管理處按全員到崗運(yùn)作。本階段管理必須嚴(yán)格按照ISO9001質(zhì)量保證體系中有關(guān)的質(zhì)量方針為綱，以程序文件為依據(jù)，以操作性文件為日常工作的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)守管理質(zhì)量關(guān)，通過(guò)我們的精心管理，保持和提升物業(yè)的品質(zhì)和價(jià)值。第六節(jié)【綜合辦公樓】物業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)目標(biāo)1、質(zhì)量方針公司確定對(duì)綜合辦公樓的管理方針是：精細(xì)化管理和星級(jí)式服務(wù)。精細(xì)化管理——是指將管理覆蓋到每一個(gè)環(huán)節(jié)；控制到每一個(gè)細(xì)節(jié)；規(guī)范到每一項(xiàng)操作；精確到每一個(gè)數(shù)據(jù)。星級(jí)式服務(wù)——是指在服務(wù)上確立星級(jí)式賓館的服務(wù)宗旨；移植星級(jí)式賓館的服務(wù)理念；借鑒星級(jí)式賓館的服務(wù)規(guī)范；實(shí)行星級(jí)式賓館的服務(wù)禮儀。2、管理服務(wù)目標(biāo)◆客戶(hù)滿(mǎn)意率95%。（企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)）◆管理人員持證上崗率90%。（企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)）◆員工培訓(xùn)覆蓋率100%。（企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)）◆設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行完好率98%。（企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)）◆消防設(shè)施運(yùn)行完好率95%。（企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)）◆客戶(hù)投訴處理率98%。（企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)）◆報(bào)修服務(wù)及時(shí)率95%。（企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)）◆場(chǎng)地、建筑物、構(gòu)筑物完好率98%。（國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)）◆故障、事件響應(yīng)時(shí)間5分鐘。（企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)）◆管理區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生清潔各種檢查合格率98%。（國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)）保安事件響應(yīng)時(shí)間5分鐘。（企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)）管理處事務(wù)管理分類(lèi)細(xì)目質(zhì)量目標(biāo)目標(biāo)值%管理處建立24小時(shí)值班制度，設(shè)服務(wù)電話，接客戶(hù)報(bào)修、求助、投訴，及時(shí)處理與反饋，有回訪制度和記錄處理及時(shí)率100回訪滿(mǎn)意率>98應(yīng)急情況處置及時(shí)應(yīng)急預(yù)案應(yīng)知率100處置及時(shí)率100建立并落實(shí)維修服務(wù)承諾制零星維修和急修及時(shí)率100返修率<1定期向客戶(hù)發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對(duì)合理的建議及時(shí)整改實(shí)現(xiàn)率100滿(mǎn)意率≥90房屋及其公用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，分類(lèi)成冊(cè)，查閱方便實(shí)現(xiàn)率100建立業(yè)主和客戶(hù)信息檔案資料完善率100設(shè)備管理分類(lèi)細(xì)目質(zhì)量目標(biāo)目標(biāo)值%基礎(chǔ)管理設(shè)備資料、圖紙，房屋竣工圖等檔案資料完整無(wú)缺資料完整率100建立設(shè)備、設(shè)施臺(tái)帳內(nèi)容完整率100更新、補(bǔ)充及時(shí)率>98編制設(shè)備年、季和月度保養(yǎng)計(jì)劃計(jì)劃完整性、覆蓋率>99管理制度齊全（安全運(yùn)行、崗位責(zé)任、定期巡回檢查、維護(hù)保養(yǎng)、強(qiáng)制性檢測(cè)、運(yùn)行記錄、操作規(guī)程、維修回訪等）同ISO9001要求符合率100專(zhuān)業(yè)、特殊工種持證上崗持證率100特種設(shè)備持證運(yùn)行準(zhǔn)用證、年檢合格證，維保合同完備率100制定事故應(yīng)急處理方案方案完整率100建筑管理建筑外觀完好，清潔明亮，無(wú)破損，無(wú)黑色廣告、亂涂和懸掛現(xiàn)象實(shí)現(xiàn)率100招牌、霓虹燈無(wú)安全隱患和無(wú)破損率100建筑結(jié)構(gòu)完好維護(hù)及時(shí)率>99建筑內(nèi)部標(biāo)識(shí)系統(tǒng)完好標(biāo)識(shí)布及率>99維護(hù)保養(yǎng)按計(jì)劃作各類(lèi)定期保養(yǎng)保養(yǎng)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)率>98按標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施保養(yǎng)作業(yè)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)合格率100故障維修及時(shí)，維修質(zhì)量達(dá)標(biāo)維修及時(shí)率100返修率<1水、電、氣系統(tǒng)能源供應(yīng)保證率100照明系統(tǒng)設(shè)施完好率>99電梯系統(tǒng)故障發(fā)生控制率100樓宇自動(dòng)化控制系統(tǒng)設(shè)備完好率100智能化各系統(tǒng)操作使用正常率100消防、給排水系統(tǒng)設(shè)施完好率100給排水系統(tǒng)日常巡視到位率100設(shè)備、閥門(mén)、管道完好率100能耗管理具備節(jié)能計(jì)劃和方案同ISO9001要求符合率>98能耗計(jì)量跟蹤及時(shí)及時(shí)率和準(zhǔn)確率100按月、季進(jìn)行能耗統(tǒng)計(jì)完成率100機(jī)房管理設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無(wú)積水，通風(fēng)良好，符合運(yùn)行要求符合率100無(wú)雜物、灰塵，無(wú)鼠、蟲(chóng)害發(fā)生實(shí)現(xiàn)率100配備專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程符合率100安保管理分類(lèi)細(xì)目質(zhì)量目標(biāo)目標(biāo)值%門(mén)禁文明值勤，語(yǔ)言規(guī)范投訴率<0.5控制大件物品出門(mén)大件物品出門(mén)登記率100指揮疏導(dǎo)車(chē)輛出入阻塞投訴率<1熟練、合理處理緊急事件應(yīng)急預(yù)案應(yīng)知率100安全控制綜合辦公樓特點(diǎn)，制定安全防范措施措施覆蓋率100辦公樓公眾場(chǎng)所無(wú)重大違紀(jì)違法案件實(shí)現(xiàn)率100按指定路線、頻度巡檢巡檢到位率100及時(shí)排除不安全因素處理問(wèn)題及時(shí)率100車(chē)輛管理疏導(dǎo)車(chē)輛出入車(chē)庫(kù)車(chē)輛阻塞發(fā)生率0地面無(wú)違章泊車(chē)違章泊車(chē)發(fā)生率0非機(jī)動(dòng)車(chē)停放有序非機(jī)動(dòng)車(chē)控制率>98出入車(chē)庫(kù)有登記記錄資料完整率100相關(guān)設(shè)施、設(shè)備完好整潔設(shè)備完好率100交通標(biāo)志明顯、完好無(wú)缺標(biāo)志完好率100突發(fā)事件及時(shí)處理突發(fā)事件突發(fā)事件控制率100避免發(fā)生重大事故有責(zé)重大事故發(fā)生率<1嚴(yán)防刑事案件發(fā)生有責(zé)刑事罪案發(fā)生率<1火警控制嚴(yán)格消防管理消防設(shè)施完好率100藥劑及時(shí)更新率100設(shè)施定期試動(dòng)率100消防人員培訓(xùn)率100環(huán)境管理分類(lèi)細(xì)目質(zhì)量目標(biāo)目標(biāo)值%辦公樓保潔水箱清洗清洗頻度、標(biāo)準(zhǔn)合格率100樓內(nèi)一般公共區(qū)域保潔保潔標(biāo)準(zhǔn)合格率保潔頻度實(shí)現(xiàn)率>98100玻璃、大理石保潔燈具保潔消防箱、栓保潔電梯轎廂保潔保潔頻度實(shí)現(xiàn)率100電梯門(mén)套保潔地下車(chē)庫(kù)環(huán)境保潔保潔標(biāo)準(zhǔn)合格率100室外保潔道路、場(chǎng)地保潔保潔標(biāo)準(zhǔn)合格率>98排水管、明暗溝疏通管道阻塞率0污水井管理標(biāo)準(zhǔn)合格率100路燈、腳燈保潔頻度實(shí)現(xiàn)率100標(biāo)準(zhǔn)合格率>98垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒清運(yùn)及時(shí)率100消毒完成率100蟲(chóng)害控制，滅殺藥劑投放及時(shí)率100藥劑布及率100墻、地面、標(biāo)識(shí)保潔與維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)合格率>98室內(nèi)保潔消防栓、箱保潔操作頻度實(shí)現(xiàn)率保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)合格率100100玻璃、大理石保潔家具、擺設(shè)保潔器材、設(shè)施保潔、維護(hù)洗手間保潔茶水間保潔綠化管理綠地、盆栽長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪美觀整齊，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)折損標(biāo)準(zhǔn)合格率>98無(wú)紙屑、煙頭、石塊等雜物符合率100精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔裝飾公司材料采購(gòu)制度（一）、材料采購(gòu)人員應(yīng)本著對(duì)公司高度負(fù)責(zé)的態(tài)度，在保證材料質(zhì)量的前提下，努力降低公司經(jīng)營(yíng)成本。（二）、本公司的材料采購(gòu)由設(shè)計(jì)人員確定品種、規(guī)格；由工程部負(fù)責(zé)詢(xún)價(jià)；在洽談過(guò)程中必須由兩人以上參加。（三）、材料采購(gòu)人員應(yīng)熟悉建材市場(chǎng)，熟練掌握市場(chǎng)行情。積極采取各種有效手段保證材料的及時(shí)供應(yīng)。（四）、大宗材料的采購(gòu)應(yīng)當(dāng)事先簽定供銷(xiāo)合同，并報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)中心存檔。（五）、材料采購(gòu)人員在購(gòu)銷(xiāo)過(guò)程中玩忽職守、以權(quán)謀私，在材料質(zhì)量、價(jià)格上給公司造成損失的，公司將視情節(jié)輕重給予處罰，直至辭退；情節(jié)嚴(yán)重的可追究其法律責(zé)任。創(chuàng)業(yè)就到中青創(chuàng)業(yè)網(wǎng)二、裝飾公司市場(chǎng)部管理制度（一）、嚴(yán)格遵守公司的考勤制度，不準(zhǔn)遲到早退。（二）、著裝、談吐、儀表要得體大方。（三）、應(yīng)把一天的工作在下班之前向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。（四）、要有團(tuán)隊(duì)精神，主倡員工之間的團(tuán)結(jié)合作理念。（五）、每天要保持良好的心態(tài)，去開(kāi)拓市場(chǎng)尋找市場(chǎng)。（六）、不許從事第二職業(yè)，不得擅用公司之名來(lái)謀取私利。（七）、要以誠(chéng)待人，與客戶(hù)要保持良好的關(guān)系。（八）、對(duì)工作要有極強(qiáng)的責(zé)任心，做事從公司的整體利益出發(fā)，不要把任何個(gè)人感情帶到工作中。（九）、應(yīng)勤奮工作、積極開(kāi)拓市場(chǎng)，為公司建立一個(gè)廣泛的網(wǎng)絡(luò)關(guān)系。（十）、要熟悉市場(chǎng)、人工費(fèi)、材料費(fèi)及材料的品種、規(guī)格、用途等。（十一）、對(duì)客戶(hù)要用普通話流利的講出家庭裝修施工過(guò)程。（十二）、尊重客戶(hù)合理化建議。（十三）、對(duì)有意向的客戶(hù)要多講解，多了解客戶(hù)的需求，直到客戶(hù)滿(mǎn)意。（十四）、接單后要積極配合設(shè)計(jì)師做圖、預(yù)算、施工。（十五）、做好施工完畢后的保修服務(wù)工作。（十六）、了解合肥所有小區(qū)銷(xiāo)售居住情況和小區(qū)中住戶(hù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。（十七）、對(duì)待客戶(hù)要熱情、真誠(chéng)，要讓客戶(hù)信賴(lài)、滿(mǎn)意。（十八）、極開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研，分析目標(biāo)市場(chǎng)、把握市場(chǎng)裝飾公司設(shè)計(jì)部管理規(guī)定（一）、嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)考勤制度，不準(zhǔn)遲到、早退。（二）、保持工作桌面的整潔，不隨處亂扔垃圾。（三）、人員電腦應(yīng)專(zhuān)人專(zhuān)用，如人為損壞，由當(dāng)事人賠償。下班以后，需將電源切斷，違者扣考評(píng)分1分。（四）、有事外出時(shí)，經(jīng)部門(mén)經(jīng)理同意后填寫(xiě)《外出公干登記表》，事后準(zhǔn)確注明回公司時(shí)間。（五）、設(shè)計(jì)人員上門(mén)量房時(shí)，應(yīng)理會(huì)客戶(hù)的意圖，標(biāo)注尺寸要明確。施工圖需經(jīng)圖紙會(huì)審以后方可出圖。（六）、在與客戶(hù)交談中，要靈活應(yīng)變，尊重客戶(hù)的合理化建議。（七）、嚴(yán)守公司秘密，嚴(yán)禁私自將公司的文件、技術(shù)資料帶出，違者視情節(jié)輕重給予嚴(yán)肅處理。（八）、努力與工程部、客戶(hù)服務(wù)部等部門(mén)配合，處理好工程施工中所出現(xiàn)的各種問(wèn)題。（九）、工作要認(rèn)真負(fù)責(zé)，努力學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，做到精益求精。（十）、多與領(lǐng)導(dǎo)、同事溝通，做到熱情、真摯、信賴(lài)、滿(mǎn)意（四）、施工操作管理制度1、施工單位負(fù)責(zé)人（項(xiàng)目經(jīng)理）在開(kāi)工前須通讀工程技術(shù)文件（工程預(yù)算、施工方案、施工合同），并就技術(shù)文件中相關(guān)執(zhí)行條款與相關(guān)人員溝通，做好通讀筆記，對(duì)重點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題予以重視，以利施工。2、須按工程合同文件要求制定施工計(jì)劃（人員安排及施工進(jìn)度），并報(bào)監(jiān)理員審核備案。3、正式施工前，聯(lián)系業(yè)主與主要工作人員（監(jiān)理員、現(xiàn)場(chǎng)管理員、施工工人）一道召開(kāi)工程預(yù)備會(huì)議，向業(yè)主介紹主要工作人員及配合人員，介紹施工程序，方便業(yè)主配合。4、統(tǒng)一按企業(yè)制定的《施工工藝規(guī)范》施工。5、嚴(yán)格按設(shè)計(jì)方案施工。在施工過(guò)程中，如發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案有誤的，須及時(shí)通知設(shè)計(jì)師修改方案。6、隱蔽工程施工前須由設(shè)計(jì)師、業(yè)主、項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行施工定位，客戶(hù)簽字認(rèn)可后，方能施工。7、隱蔽工程完工，須及時(shí)通知業(yè)主驗(yàn)收，驗(yàn)收合格業(yè)主簽字認(rèn)可后方能進(jìn)行下道工序施工。8、施工過(guò)程中，如因客戶(hù)需增加施工工程，施工單位負(fù)責(zé)人須及時(shí)通知合同簽署人或設(shè)計(jì)師，及時(shí)簽署《工程變更確認(rèn)單》及設(shè)計(jì)方案。9、須嚴(yán)格按合同約定組織施工，不得無(wú)故延誤工期，對(duì)客戶(hù)因增加施工工程或其他原因?qū)е率┕すて谘悠诘?，須及時(shí)通知合同簽署人，辦理延期手續(xù)。10、工程完工，須由項(xiàng)目經(jīng)理先行驗(yàn)收合格后交工程監(jiān)理員驗(yàn)收，然后交客戶(hù)驗(yàn)收。11、工程結(jié)算完畢，施工單位負(fù)責(zé)人須將施工現(xiàn)場(chǎng)各種管理表格交相關(guān)部門(mén)，并由公司、工程管理部出具結(jié)算意見(jiàn)，結(jié)算中心進(jìn)行結(jié)算分配；未按規(guī)定上交相關(guān)管理表格的，不予結(jié)算。（五）、施工現(xiàn)場(chǎng)管理制度1、進(jìn)駐施工現(xiàn)場(chǎng)當(dāng)日，須將施工單位標(biāo)志牌、安全警示牌、消防器材、施工現(xiàn)場(chǎng)管理表格、施工許可證、醫(yī)藥箱等置放或懸掛在醒目處。2、工程進(jìn)度安排表、施工人員名單等文字內(nèi)容須填寫(xiě)完善、清晰。3、須根據(jù)施工工人進(jìn)場(chǎng)施工時(shí)間辦理相應(yīng)的居留手續(xù)。4、施工工人須統(tǒng)一穿著工服、佩帶上崗證。5、施工工人須著裝整齊，不得穿破損嚴(yán)重工服及穿拖鞋施工。6、施工現(xiàn)場(chǎng)不得生火或使用電爐做飯、燒水、取暖。7、施工用料須分門(mén)別類(lèi)堆放整齊，置于干爽地段。8、每日施工完畢，須清理施工現(xiàn)場(chǎng)，做到無(wú)垃圾堆積。9、妥善保管業(yè)主提供裝修用料及室內(nèi)原有須保留設(shè)施，對(duì)易損件須加以保護(hù)處理。10、遵守物業(yè)管理單位的相關(guān)規(guī)定，不得違章作業(yè)。11、施工過(guò)程中，須關(guān)閉施工現(xiàn)場(chǎng)大門(mén)，不得干擾鄰居日常生活。12、對(duì)參觀樣板房客戶(hù)或其他來(lái)訪者，須熱情接待并對(duì)相關(guān)問(wèn)題給予解答。13、施工現(xiàn)場(chǎng)不得留非施工人員居住或長(zhǎng)時(shí)間逗留。14、施工工人不得在施工現(xiàn)場(chǎng)抽煙或打架斗毆；不準(zhǔn)酒后進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)。不準(zhǔn)在施工現(xiàn)場(chǎng)嬉笑打鬧。不準(zhǔn)在墻壁上亂涂亂畫(huà)。不準(zhǔn)在施工現(xiàn)場(chǎng)蓄意破壞。15、工余時(shí)間，留宿工人不得賭博或進(jìn)行其他影響鄰居休息的活動(dòng)。創(chuàng)業(yè)(cychuangye)16、工程竣工，須做到人走場(chǎng)清、窗明幾凈。（六）、工程驗(yàn)收管理制度1、工程驗(yàn)收分隱蔽工程驗(yàn)收、竣工工程驗(yàn)收兩種。2、隱蔽工程施工完畢，項(xiàng)目經(jīng)理須及時(shí)通知工程監(jiān)理員進(jìn)行自驗(yàn)。4、經(jīng)工程監(jiān)理員驗(yàn)收合格后，項(xiàng)目經(jīng)理通知業(yè)主進(jìn)行驗(yàn)收。5、業(yè)主驗(yàn)收合格或業(yè)主無(wú)時(shí)間驗(yàn)收同意監(jiān)理員驗(yàn)收的，經(jīng)業(yè)主簽字認(rèn)可后方能進(jìn)行下道工序施工。6、隱蔽工程驗(yàn)收資料由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)落實(shí)后，交施工合同簽署人保管，做收款及結(jié)算憑據(jù)。7、竣工工程驗(yàn)收，須由項(xiàng)目經(jīng)理在工程竣工前三天通知監(jiān)理員進(jìn)行竣工工程初檢，初檢合格于竣工日再次驗(yàn)收，監(jiān)理員驗(yàn)收合格后，通知業(yè)主驗(yàn)收。8、業(yè)主驗(yàn)收前，項(xiàng)目經(jīng)理須對(duì)施工工程量自行核實(shí)，并報(bào)合同簽署人。9、業(yè)主驗(yàn)收時(shí)，須由項(xiàng)目經(jīng)理、監(jiān)理員、合同簽署人一道進(jìn)行；合同簽署人、項(xiàng)目經(jīng)理與業(yè)主進(jìn)行工程量驗(yàn)收，監(jiān)理員、項(xiàng)目經(jīng)理與業(yè)主進(jìn)行工程質(zhì)量驗(yàn)收。10、驗(yàn)收完畢，簽署驗(yàn)收表，對(duì)業(yè)主提出整改要求的工程予以注明，并在約定期限整改，并執(zhí)行復(fù)驗(yàn)；復(fù)驗(yàn)合格后，須在驗(yàn)收表上予以說(shuō)明，并須業(yè)主簽字認(rèn)可。11、驗(yàn)收合格后，做好工程交接工作，施工工人撤離施工現(xiàn)場(chǎng)。五、工程監(jiān)理制度1、監(jiān)理工作須由企業(yè)培訓(xùn)考核合格的人員擔(dān)任。2、工程監(jiān)理部經(jīng)對(duì)監(jiān)理人員指派監(jiān)理工程。3、工程監(jiān)理部對(duì)監(jiān)理人員工作情況、工作能力、工作態(tài)度進(jìn)行統(tǒng)一管理。4、擔(dān)任監(jiān)理員工作人員，須向企業(yè)交納一定數(shù)額保證金，保證金在監(jiān)理員工作無(wú)過(guò)失情況下，監(jiān)理員離開(kāi)監(jiān)理崗位前所監(jiān)理的最后一個(gè)工程竣工結(jié)算二年后退回，但不計(jì)利息。5、監(jiān)理員所分配監(jiān)理工程開(kāi)工前，須按項(xiàng)目經(jīng)理安排，按時(shí)參加開(kāi)工預(yù)備會(huì)議。6、監(jiān)理員對(duì)其所分管的工程須對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)理并對(duì)監(jiān)理情況進(jìn)行記錄：（1）工程資料登記：施工地址、業(yè)主（聯(lián)系人）姓名、業(yè)主聯(lián)系電話、施工單位、施工單位負(fù)責(zé)人及聯(lián)系電話、施工工程量、主要用料、日施工時(shí)間、工程開(kāi)竣工時(shí)間、技術(shù)難點(diǎn)要點(diǎn)等。（2）對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理開(kāi)工前通讀工程技術(shù)文件情況進(jìn)行監(jiān)理并記錄。（3）對(duì)工程開(kāi)工預(yù)備會(huì)議情況進(jìn)行監(jiān)理并記錄。（4）對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的工程進(jìn)度安排、人員安排、工器具準(zhǔn)備情況進(jìn)行監(jiān)理并記錄。（5）對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)管理用品陳設(shè)擺放情況進(jìn)行監(jiān)理并記錄。（6）對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)施工人員安全文明施工情況進(jìn)行監(jiān)理并記錄。（7）對(duì)施工單位是否按設(shè)計(jì)方案施工、按工程預(yù)算施工情況進(jìn)行監(jiān)理并記錄。（8）對(duì)施工用料采購(gòu)?fù)緩郊安牧掀焚|(zhì)進(jìn)行監(jiān)理并記錄。（9）對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)材料堆放情況及清潔情況進(jìn)行監(jiān)理并記錄。（10）對(duì)施工操作程序及工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)理并記錄。（11）對(duì)施工單位遵守施工地物業(yè)管理單位要求情況進(jìn)行監(jiān)理并記錄。（12）對(duì)工程驗(yàn)收情況及退場(chǎng)交接情況進(jìn)行監(jiān)理并記錄。7、監(jiān)理員對(duì)其所分配監(jiān)理的工程，最少要按開(kāi)工預(yù)備會(huì)議、材料進(jìn)場(chǎng)、隱蔽工程驗(yàn)收、施工檢查、竣工初檢、竣工驗(yàn)收六個(gè)階段到施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)工作八次（其中施工檢查三次）。8、監(jiān)理員對(duì)監(jiān)理過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的一般性問(wèn)題及時(shí)處理或執(zhí)罰；處理結(jié)果與業(yè)主發(fā)生分歧的，可交工程管理部經(jīng)理直至質(zhì)管副總協(xié)商處理。9、監(jiān)理員在監(jiān)理過(guò)程中發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)理有重大違紀(jì)事件（如炒單、使用偽劣材料等）時(shí)，須及時(shí)向工程管理部經(jīng)理或質(zhì)管副總反映，并協(xié)助相關(guān)工作人員對(duì)違紀(jì)事件進(jìn)行處理。本文由中青創(chuàng)業(yè)原創(chuàng)10、監(jiān)理員須于每月將工作情況向工程監(jiān)理部經(jīng)理匯報(bào)。11、每個(gè)工程竣工完畢三日內(nèi)，監(jiān)理員須將監(jiān)理記錄交工程監(jiān)理部經(jīng)理，做結(jié)算依據(jù)。12、監(jiān)理員按其所監(jiān)理工程的結(jié)算總額3%提取監(jiān)理費(fèi)；因監(jiān)理失職，導(dǎo)致結(jié)算額未能按實(shí)際工程量收取時(shí)，監(jiān)理員須按損失部分的40%承擔(dān)責(zé)任。六、施工安全制度1、臨時(shí)用電要規(guī)范，做到兩極保護(hù)，正確使用標(biāo)準(zhǔn)配電箱。施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)用電，應(yīng)有專(zhuān)業(yè)人員完成。2、施工中嚴(yán)禁損壞房屋原有絕熱設(shè)施。3、嚴(yán)禁損壞受力鋼筋。4、嚴(yán)禁超荷載集中堆放物品。5、進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)、進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)要穿工作服、工作帽，要自覺(jué)遵守消防安全生產(chǎn)規(guī)定和文明施工十不準(zhǔn)規(guī)定。6、拆墻、砌墻，要防護(hù)設(shè)施，要定型化，并安全可靠。7、高處作業(yè)，必須搭好腳手架，做好安全防護(hù)。8、機(jī)械設(shè)備要安全，防護(hù)裝備要齊全。9、各種機(jī)械設(shè)備、電氣設(shè)備和防護(hù)用品要定期檢測(cè)。10、腳手架要牢固。做好安全防護(hù)。七、消防保衛(wèi)制度1、預(yù)防為主，防護(hù)結(jié)合，綜合治理，確保平安。2、教育措施到位，責(zé)任到人。3、明火作業(yè)，需經(jīng)審批。4、施工現(xiàn)場(chǎng)禁止吸煙。5、要建立防火安全責(zé)任制。6、在編制施工圖組織，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)都有防火安全要求。4、不準(zhǔn)違反消防安全規(guī)定、無(wú)證操作施工機(jī)具。8、禁在運(yùn)行中的管道，裝有易燃易爆的容器和受力構(gòu)件上進(jìn)行焊接和切割。10、施工現(xiàn)場(chǎng)要有滅火裝置。八、裝飾公司連鎖店管理制度一、員工正常上下班須按規(guī)定簽到，不得代簽。遵守公司規(guī)，章制度，服從指揮。二、員工請(qǐng)假須提前申請(qǐng)，并清楚列明原因；注明請(qǐng)假時(shí)間，報(bào)由主管批準(zhǔn)生效。逾期須及時(shí)補(bǔ)報(bào)。三、遲到早退30分鐘以上作曠工半天處理，曠工一天扣除十天工資，遲到早退5分鐘以?xún)?nèi)扣款5元；遲到早退5-10分鐘以?xún)?nèi)扣款10元；早退10分鐘以上扣款20元。四、外出做活動(dòng)、量房、到總公司匯報(bào)工作等，需填寫(xiě)《外出公干登記表》，并經(jīng)店長(zhǎng)同意后，方可離店。九、裝飾公司加盟連鎖店管理制度（一）、加盟連鎖總則目前安徽金大陸集團(tuán)合肥裝飾工程有限公司在安徽省成功地開(kāi)設(shè)了若干直營(yíng)店和加盟店，并己形成一定的連鎖經(jīng)營(yíng)規(guī)模和效應(yīng)。安徽金大陸集團(tuán)合肥裝飾工程有限公司在設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)協(xié)調(diào)運(yùn)作方面均具有極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，加上規(guī)范化操作，良好的信譽(yù)使安徽金大陸集團(tuán)合肥裝飾工程有限公司能穩(wěn)定地立足于行業(yè)領(lǐng)先位置。安徽金大陸集團(tuán)合肥裝飾工程有限公司加盟店是安徽金大陸集團(tuán)合肥裝飾工程有限公司連鎖體系中的終端客戶(hù)服務(wù)機(jī)構(gòu)，客戶(hù)可以在各加盟店得到安徽金大陸集團(tuán)合肥裝飾工程有限公司統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的裝飾服務(wù)。加盟店管理采用安徽金大陸集團(tuán)合肥裝飾工程有限公司裝飾所提供的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)模式，由各加盟店自行投資經(jīng)營(yíng)。安徽金大陸集團(tuán)合肥裝飾工程有限公司的加盟店管理模式是一套經(jīng)過(guò)驗(yàn)證的有效管理模式，幫助各加盟店在設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工以及管理、服務(wù)水平上得到提高。由于采用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，客戶(hù)能在各個(gè)不同的安徽金大陸集團(tuán)合肥裝飾工程有限公司加盟店中，感受到一樣標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。這包括各加盟店執(zhí)行統(tǒng)一的人事管理組織機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一的視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)（招牌、布局、制服等），統(tǒng)一的工程預(yù)結(jié)算制度，統(tǒng)一的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)。加盟店在采用了安徽金大陸集團(tuán)合肥裝飾工程有限公司統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化管理之后，將有以下優(yōu)勢(shì)，以確保金大陸裝飾各加盟店在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。1、“金大陸裝飾”這一品牌在合肥及全省家裝市場(chǎng)中享有極好聲譽(yù)，加入連鎖體系可使安徽金大陸集團(tuán)合肥裝飾工程有限公司立即躍升為最具市場(chǎng)潛力的專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工的知名裝飾企業(yè)。2、使加盟店管理風(fēng)險(xiǎn)小而效力高。3、擁有非常完善的經(jīng)營(yíng)管理體系及材料配送服務(wù)。4、以安徽金大陸集團(tuán)合肥裝飾工程有限公司強(qiáng)大的行業(yè)技術(shù)力量為依托，經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)家為橋梁，加盟者將了解到當(dāng)今市場(chǎng)上最新的技術(shù)資料，掌握第一手市場(chǎng)資訊。5、有安徽金大陸集團(tuán)網(wǎng)站的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)支持、共享域內(nèi)信息。（二）、加盟條件連鎖經(jīng)營(yíng)的投資人可以是自然人或法人：1、自然人：無(wú)不良財(cái)務(wù)記錄，有實(shí)際投資經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人資信度良好，且個(gè)人資產(chǎn)5萬(wàn)元以上。2、法人：合法經(jīng)營(yíng)，無(wú)不良經(jīng)營(yíng)記錄，公司凈資產(chǎn)不低于10萬(wàn)元。提供面積100平方米的寫(xiě)字樓或門(mén)面作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。認(rèn)同安徽金大陸集團(tuán)合肥裝飾工程有限公司的企業(yè)文化，以誠(chéng)信為本，辦企業(yè)不急功近利。愿意接受安徽金大陸集團(tuán)合肥裝飾工程有限公司的統(tǒng)一管理。有現(xiàn)代服務(wù)意識(shí)和團(tuán)對(duì)合作精神。（三）、合作方式1、股份制合作形式：合作方有意向加入到安徽金大陸集團(tuán)合肥裝飾工程有限公司的發(fā)展事業(yè)中，并以資金或部分有形資產(chǎn)入股的形式合作。（1）投資與股份所占比例：合作方投入資金（含有形資產(chǎn)凈值）所占股份為49%；安徽金大陸集團(tuán)合肥裝飾工程有限公司投入資金（包括有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)），所占股份為51%。（2）管理形式：按照股份制性質(zhì)執(zhí)行公司的各項(xiàng)管理。2、專(zhuān)業(yè)（家裝行業(yè)）咨詢(xún)服務(wù)形式：（1）合作方不須注入金大陸品牌和使用金大陸的商標(biāo)，只須導(dǎo)入金大陸的管理模式和操作流程，或只須導(dǎo)入局部操作流程的服務(wù)形式。（2）咨詢(xún)服務(wù)內(nèi)容：主要針對(duì)合肥以外城市的家庭裝飾公司提供家庭裝飾行業(yè)行政管理、人力資源管理、財(cái)務(wù)管理、工程施工管理、業(yè)務(wù)操作流程、客戶(hù)資源管理等項(xiàng)目咨詢(xún)服務(wù)。2、特許加盟形式（子公司性質(zhì)）將安徽金大陸集團(tuán)合肥裝飾工程有限公司的管理模式、操作流程和企業(yè)商標(biāo)全部導(dǎo)入加盟公司的合作。（四）、連鎖費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)：針對(duì)不同連鎖方式及不同地區(qū)的城市市場(chǎng)情況，我們暫定如下標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn)附表）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)解釋?zhuān)?、保證金：加盟單位在導(dǎo)入企業(yè)品牌后的使用、維護(hù)信譽(yù)保證金；2、加盟費(fèi)：企業(yè)品牌導(dǎo)入、商標(biāo)使用許可費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)共享的綜合收費(fèi)；3、三年管理費(fèi)：企業(yè)投入加盟單位前期的協(xié)助組建機(jī)構(gòu)、市場(chǎng)啟動(dòng)、員工培訓(xùn)等方面投入；正運(yùn)作過(guò)程中的跟蹤管理投入；4、管理體系輸出費(fèi)：企業(yè)現(xiàn)有管理體系購(gòu)買(mǎi)費(fèi)；5、人力資源輸出費(fèi)：根據(jù)加盟單位需要企業(yè)輸出的人力資源工資、社保及其他福利待遇費(fèi)用；1、2、3、5條適用于特許加盟形式（子公司性質(zhì)）的連鎖，4條適用于專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)服務(wù)形式的連鎖；上述標(biāo)準(zhǔn)的套用，由我公司連鎖管理部通過(guò)實(shí)地考查并對(duì)市場(chǎng)情況分析之后核定。（五）、雙方的責(zé)任1、安徽金大陸集團(tuán)合肥裝飾公司的責(zé)任：（1）提供CIS企業(yè)統(tǒng)一形象設(shè)計(jì)加盟方享受品牌及無(wú)形資產(chǎn)。（2）加盟者享有金大陸裝飾全省性廣告和展覽活動(dòng)的參與權(quán)和受益權(quán)。（3）提供現(xiàn)代化管理模式和經(jīng)驗(yàn)。（4）提供專(zhuān)業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理指導(dǎo)。（5）獲得金大陸裝飾品牌使用權(quán)及授權(quán)證書(shū)（6）區(qū)域保護(hù)政策的支持。（7）統(tǒng)一的宣傳材料及工作服裝、辦公經(jīng)營(yíng)用品。（8）專(zhuān)業(yè)人員的選聘、推薦和培訓(xùn)。2、加盟連鎖店的責(zé)任（1）按期按量完成上交總部的特許權(quán)使用費(fèi)。（2）服從總部的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。（3）按照金大陸裝飾連鎖營(yíng)運(yùn)規(guī)則進(jìn)行連鎖經(jīng)營(yíng)。（4）維護(hù)金大陸集團(tuán)的品牌美譽(yù)度。十、裝飾公司辦公環(huán)境及著裝禮儀管理制度（一）、員工著裝應(yīng)樸素大方，服裝整齊，清潔，上班或洽談業(yè)務(wù)時(shí)必須著工作服，佩帶工號(hào)牌上崗。（二）、員工儀表應(yīng)端莊，整潔：1、頭發(fā)潔凈整齊，勤洗、勤剪、勤梳理。2、口腔清潔，不帶異味。指甲不