房地產(chǎn)融資中的稅務(wù)分析與籌劃課件

房地產(chǎn)融資中的稅務(wù)分析與籌劃

2014年9月中稅咨詢集團(tuán)上海辦公室房地產(chǎn)融資中的稅務(wù)分析與籌劃

2014年9月中稅咨詢集團(tuán)1目錄不同房地產(chǎn)融資形式的稅務(wù)分析與籌劃房地產(chǎn)投資入股房地產(chǎn)經(jīng)營租賃房地產(chǎn)售后回租房地產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組房地產(chǎn)信托關(guān)于我們我們的服務(wù)我們服務(wù)過的客戶2目錄不同房地產(chǎn)融資形式的稅務(wù)分析與籌劃2231.不同形式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與籌劃31.不同形式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與籌劃3房地產(chǎn)投資入股的稅務(wù)分析與籌劃4不同形式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與籌劃房地產(chǎn)投資入股的稅務(wù)分析與籌劃4不同形式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析4房地產(chǎn)投資入股的稅務(wù)分析與籌劃

以房地產(chǎn)投資入股其他企業(yè)的行為，主要涉及營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和印花稅。

一、營業(yè)稅（是否承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)）

二、土地增值稅

5房地產(chǎn)投資入股的稅務(wù)分析與籌劃以房地產(chǎn)投資入股5房地產(chǎn)投資入股的稅務(wù)分析與籌劃（續(xù)）

三、企業(yè)所得稅開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品作為投資，成立新公司開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品作為對價(jià)，收購其他企業(yè)股權(quán)

四、印花稅

6房地產(chǎn)投資入股的稅務(wù)分析與籌劃（續(xù)）66不同形式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與籌劃房地產(chǎn)經(jīng)營性租賃的稅務(wù)分析與籌劃7不同形式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與籌劃房地產(chǎn)經(jīng)營性租賃的稅務(wù)分析7房地產(chǎn)經(jīng)營性租賃的稅務(wù)分析與籌劃

企業(yè)將房屋對外出租，是一種較為普遍的投資方式。房屋出租業(yè)務(wù)主要應(yīng)納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅和印花稅。

一、營業(yè)稅

二、企業(yè)所得稅

三、房產(chǎn)稅

四、印花稅

8房地產(chǎn)經(jīng)營性租賃的稅務(wù)分析與籌劃企業(yè)8房地產(chǎn)經(jīng)營性租賃的稅務(wù)分析與籌劃（續(xù)）

節(jié)稅操作提示：合理分解租金收入變房屋出租業(yè)務(wù)為投資業(yè)務(wù)

改出租為轉(zhuǎn)租

出租變?yōu)閭}儲

9房地產(chǎn)經(jīng)營性租賃的稅務(wù)分析與籌劃（續(xù)）節(jié)稅操作提9不同形式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與籌劃房地產(chǎn)售后回租的稅務(wù)分析與籌劃10不同形式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與籌劃房地產(chǎn)售后回租的稅務(wù)分析與10房地產(chǎn)售后回租的稅務(wù)分析與籌劃

涉稅處理

房地產(chǎn)企業(yè)的售后回租，是指房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售商品房給購房者的同時(shí)，與購房者簽訂該房的租賃合同。租賃合同中，開發(fā)商承諾在購房若干年后給予購房者固定租金，購房者所購房屋由開發(fā)商在一定期限內(nèi)承租或者代為出租給另外的公司或個(gè)人用于商業(yè)經(jīng)營的一種特殊銷售方式。售后回租方式下，在開發(fā)商與購房者之間，開發(fā)商（賣主）同時(shí)是承租人，購房者（買主）同時(shí)是出租人；在開發(fā)商與入駐商戶之間，開發(fā)商又是出租人，商戶則是承租人。在這種模式下，承租方主要會涉及到營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的處理問題。11房地產(chǎn)企業(yè)購房者商戶出售商品房出租商品房出租商品房房地產(chǎn)售后回租的稅務(wù)分析與籌劃1111房地產(chǎn)售后回租的稅務(wù)分析與籌劃（續(xù)）

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)進(jìn)行售后回租業(yè)務(wù)

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)或個(gè)人進(jìn)行售后回租業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理。銷售業(yè)務(wù)租賃業(yè)務(wù)

12房地產(chǎn)售后回租的稅務(wù)分析與籌劃（續(xù)）1.房地產(chǎn)開12不同形式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與籌劃房地產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)的稅務(wù)分析與籌劃13不同形式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與籌劃房地產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)的稅務(wù)分析與13房地產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)的稅務(wù)分析與籌劃

涉稅處理

無償劃轉(zhuǎn)作為一種特殊的國有產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)方式，對合理配置經(jīng)濟(jì)資源，實(shí)施國有經(jīng)濟(jì)布局和結(jié)構(gòu)調(diào)整起著重要的作用。因其非市場和無對價(jià)以及與有償轉(zhuǎn)讓方式相比可以減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)等特點(diǎn)，被國有企業(yè)廣泛使用。國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)可能涉及的稅種主要有營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、印花稅等。由于無償劃轉(zhuǎn)的對象多為國有資產(chǎn)，因此在部分稅種的征收方面尚無統(tǒng)一明確的政策，主要是采取針對個(gè)案逐案進(jìn)行審批的方式加以處理。14房地產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)的稅務(wù)分析與籌劃114房地產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)的稅務(wù)分析與籌劃（續(xù)）

一、營業(yè)稅

二、土地增值稅

三、企業(yè)所得稅

國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干問題的公告(總局2014年29號公告)

四、契稅

五、印花稅

15房地產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)的稅務(wù)分析與籌劃（續(xù)）1515不同形式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與籌劃房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅務(wù)分析與籌劃16不同形式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與籌劃房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅務(wù)分16房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅務(wù)分析與籌劃

基本含義房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組是指房地產(chǎn)企業(yè)的股東（投資者）或股東持有的股份發(fā)生變更。主要包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓和增資擴(kuò)股兩種形式。股權(quán)轉(zhuǎn)讓是指企業(yè)的股東將其擁有的股權(quán)或股份，部分或全部轉(zhuǎn)讓給他人。增資擴(kuò)股是指企業(yè)向社會募集股份、發(fā)行股票、新股東投資入股或原股東增加投資擴(kuò)大股權(quán)，從而增加企業(yè)的資本金。17房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅務(wù)分析與籌劃17房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅務(wù)分析與籌劃(續(xù))18涉稅規(guī)定：一、營業(yè)稅和增值稅

二、土地增值稅和契稅房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅務(wù)分析與籌劃(續(xù))18涉稅18房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅務(wù)分析與籌劃(續(xù))19三、企業(yè)所得稅

根據(jù)財(cái)稅[2009]59號文件的要求，對企業(yè)合并、重組、分立等行為區(qū)分不同條件分別適用一般性稅務(wù)處理規(guī)定和特殊性稅務(wù)處理規(guī)定。一般性稅務(wù)處理特殊性稅務(wù)處理（適用條件）房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅務(wù)分析與籌劃(續(xù))1919房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅務(wù)分析與籌劃（續(xù)）進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅收籌劃須考慮以下幾個(gè)方面：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損益的確認(rèn)與否對所得稅負(fù)的影響（一般重組或特殊重組）資產(chǎn)計(jì)價(jià)的稅務(wù)處理對所得稅負(fù)的影響（原賬面凈值或評估價(jià)值）虧損彌補(bǔ)的處理對所得稅負(fù)的影響（以前年度的虧損是否可以繼續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)）

20房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅務(wù)分析與籌劃（續(xù)）進(jìn)行房20房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅收籌劃（續(xù)）房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組后稅收事項(xiàng)的繼承

房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組一般不需經(jīng)清算程序，合并或兼并各方的債權(quán)、債務(wù)由合并后的存續(xù)企業(yè)或新設(shè)企業(yè)承繼。納稅人的認(rèn)定減免稅優(yōu)惠的處理21房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅收籌劃（續(xù)）房地產(chǎn)企業(yè)21不同形式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與籌劃房地產(chǎn)信托融資的稅務(wù)分析與籌劃22不同形式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與籌劃房地產(chǎn)信托融資的稅務(wù)分析與22房地產(chǎn)信托投資基金簡介

房地產(chǎn)投資基金（RealEstateInvestmentTrusts,REITs），其實(shí)際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行基金單位，集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過將經(jīng)營房地產(chǎn)的收入以及房地產(chǎn)增殖所產(chǎn)生的收益以派息的方式分配給投資者，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。在運(yùn)作模式上，房地產(chǎn)信托投資基金和證券投資基金本質(zhì)上完全一致。由于房地產(chǎn)投資管理中需要對房地產(chǎn)裝修、招租、物業(yè)管理等經(jīng)營活動(dòng)，且房地產(chǎn)不是在交易所集中掛牌交易的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，REITs的結(jié)構(gòu)中還安排了物業(yè)管理人（負(fù)責(zé)所投資房產(chǎn)的物業(yè)管理）和獨(dú)立估值師（負(fù)責(zé)所投房產(chǎn)的價(jià)值估值，以公允的反映基金的凈值）等服務(wù)機(jī)構(gòu)。

由于投資標(biāo)的（房地產(chǎn)項(xiàng)目）不易變現(xiàn)，難以應(yīng)付贖回，因此，REITs多采用封閉式基金的形式，并將份額在交易所集中交易。23房地產(chǎn)信托投資基金簡介2323房地產(chǎn)信托的基本運(yùn)作流程24經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)池REITs投資者信托發(fā)行篩選組合結(jié)構(gòu)安排REITs發(fā)起人將其所有的可產(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流的經(jīng)營性物業(yè)經(jīng)過篩選組合形成資產(chǎn)池，然后設(shè)立REITs，通過信托公司向投資者進(jìn)行發(fā)行，投資者憑借持有的REITs份額，享受資產(chǎn)池帶來的收益。房地產(chǎn)信托的基本運(yùn)作流程24經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)池REITs投資者24房地產(chǎn)信托的交易結(jié)構(gòu)25⑦支付收益

②以其持有的財(cái)產(chǎn)及經(jīng)營收益權(quán)設(shè)立信托銀行理財(cái)資金特定資產(chǎn)收益權(quán)信托計(jì)劃規(guī)模:X億元委托人公司上海XX房地產(chǎn)有限公司物業(yè)持有并經(jīng)營①20年財(cái)產(chǎn)及經(jīng)營收益權(quán)轉(zhuǎn)讓③投資信托受益權(quán)⑨溢價(jià)回購⑤抵押給信托托管銀行設(shè)立、管理信托公司（受托人）④簽訂回購協(xié)議

⑦支付收益房地產(chǎn)信托的交易結(jié)構(gòu)25⑦支付收益

銀行理財(cái)資金特定資產(chǎn)收益25房地產(chǎn)信托的交易結(jié)構(gòu)（續(xù)）26委托人公司與上海xx房地產(chǎn)發(fā)展有限公司簽訂《財(cái)產(chǎn)及經(jīng)營收益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》及《資產(chǎn)處置合同》,從而取得物業(yè)項(xiàng)目的財(cái)產(chǎn)及經(jīng)營收益權(quán)。委托人將物業(yè)項(xiàng)目所產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)及經(jīng)營收益權(quán)（即信托財(cái)產(chǎn)）委托給信托公司（受托人），設(shè)立金額最高不超過x億元，期限最長不超過X個(gè)月的財(cái)產(chǎn)（權(quán)利）收益權(quán)信托計(jì)劃。銀行私人銀行理財(cái)資金投資于該信托計(jì)劃，成為信托計(jì)劃受益權(quán)持有人。xx房地產(chǎn)公司與信托公司簽訂《回購合同》，回購物業(yè)項(xiàng)目所產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)及經(jīng)營收益權(quán)。xx房地產(chǎn)公司將本項(xiàng)目對應(yīng)物業(yè)抵押給信托計(jì)劃為回購合同做擔(dān)保。委托人公司為xx房地產(chǎn)公司上述回購義務(wù)作保證擔(dān)保。由于委托人公司將本項(xiàng)目經(jīng)營收益權(quán)的收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給了本信托計(jì)劃，則委托人公司與本信托計(jì)劃及xx房地產(chǎn)公司約定，每期信托計(jì)劃收益由xx房地產(chǎn)公司直接支付給信托計(jì)劃。每期信托計(jì)劃收益的兌付日前7個(gè)工作日，xx房地產(chǎn)公司應(yīng)確保租金收款專戶中的余額不低于當(dāng)期信托計(jì)劃兌付金額。xx房地產(chǎn)公司承諾通過差額補(bǔ)足方式確保按年支付收益及本金（信托計(jì)劃成立滿三年后，xx房地產(chǎn)公司有權(quán)以溢價(jià)回購方式提前終止信托計(jì)劃）。xx房地產(chǎn)公司溢價(jià)回購信托計(jì)劃持有的收益權(quán)或補(bǔ)足信托計(jì)劃預(yù)期收益實(shí)現(xiàn)投資人退出。房地產(chǎn)信托的交易結(jié)構(gòu)（續(xù)）26委托人公司與上海xx房地產(chǎn)發(fā)展26房地產(chǎn)信托獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)的主要途徑及涉稅分析27一、REITs獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)的主要途徑購買物業(yè)產(chǎn)權(quán)收購商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目公司（SPV）二、購買物業(yè)產(chǎn)權(quán)的涉稅分析營業(yè)稅營業(yè)稅金及附加土地增值稅契稅和印花稅以一個(gè)合同價(jià)值10億元的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例，假設(shè)其可計(jì)算增值部分為1億元，則買入方需要多支付相當(dāng)于成交價(jià)3.05%的契稅和印花稅等，賣出方要支付相當(dāng)于成交價(jià)5.55%以上的銷售稅金及附加稅、土地增值稅和印花稅等，致使收購成本提高約8.6%即8600萬元。三、收購商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目公司（SPV）涉稅分析營業(yè)稅房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅企業(yè)所得稅印花稅在REITs收購SPV股權(quán)后，該SPV即成為一家獨(dú)立核算的企業(yè)，SPV持有商業(yè)物業(yè)經(jīng)營過程中存在的稅收有營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅等。REITs的投資者所能得到的投資收益最多不超過SPV向REITs分配的利潤，而如果境外的REITs持有我國境內(nèi)的SPV，在收到SPV分配的股利時(shí)，還需繳納10%的預(yù)提所得稅

。，房地產(chǎn)信托獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)的主要途徑及涉稅分析27一、RE27282.關(guān)于我們282.關(guān)于我們2829關(guān)于我們中稅咨詢集團(tuán)是是一家專業(yè)的財(cái)稅服務(wù)機(jī)構(gòu)，我們專注于為客戶提供全面的會計(jì)、財(cái)稅、商務(wù)、法務(wù)服務(wù)。我們的顧問團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)豐富，主要成員來自國家稅務(wù)機(jī)關(guān)、國際著名會計(jì)師事務(wù)所、大型跨國企業(yè)及大型國有企業(yè)。服務(wù)范圍包括：轉(zhuǎn)讓定價(jià)服務(wù)、稅務(wù)顧問服務(wù)、稅務(wù)納稅服務(wù)、稅務(wù)健康檢查服務(wù)、企業(yè)重組稅務(wù)服務(wù)、進(jìn)出口稅收服務(wù)、稅收優(yōu)惠申請服務(wù)、稅務(wù)稽查協(xié)助、稅務(wù)鑒證、加計(jì)扣除、會計(jì)審計(jì)、資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)決算審計(jì)、移民及會務(wù)服務(wù)。目前，我們已在北京、上海、深圳、南京、浙江、廣州、濟(jì)南、河北、新疆、西藏、寧波等十余個(gè)城市設(shè)立了辦公室，并在新加坡、舊金山、東京、首爾等城市建立了境外合作方。中稅咨詢集團(tuán)致力于成為中國最具影響力和創(chuàng)造力的稅務(wù)及商務(wù)咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)。我們將憑借緊密的全球合作體系與優(yōu)秀的專業(yè)人士為客戶提供高品質(zhì)的專業(yè)服務(wù)，希望成為客戶眼中積極主動(dòng)而又富有預(yù)見性的咨詢顧問。29關(guān)于我們中稅咨詢集團(tuán)是是一家專業(yè)的財(cái)稅服務(wù)機(jī)構(gòu)，29303.我們的服務(wù)303.我們的服務(wù)30我們的服務(wù)31轉(zhuǎn)讓定價(jià)服務(wù)稅務(wù)顧問服務(wù)稅務(wù)健康檢查服務(wù)稅務(wù)納稅服務(wù)進(jìn)出口稅收服務(wù)稅收優(yōu)惠申請服務(wù)稅務(wù)稽查審計(jì)協(xié)助企業(yè)重組稅務(wù)服務(wù)其他財(cái)務(wù)，會計(jì)服務(wù)以及政府服務(wù)我們的服務(wù)31轉(zhuǎn)讓定價(jià)服務(wù)31324.我們服務(wù)過的客戶324.我們服務(wù)過的客戶3233我們服務(wù)過的客戶KohlerSensataGroupWillmarSchneiderElectricSKEnergyJohnsonControlsInternationalSOSNokiaABBLGHanjinShippingDoosanInfracoreJASolarGroupSINACorporationSamsungHeavyIndustry33我們服務(wù)過的客戶KohlerNokia3334我們服務(wù)過的客戶AirMediaGroup,Inc.FlextronicsIndustrialGroup(Zhuhai)Co.,Ltd.LongcheerHoldingsLimitedHYUNDAIMOBISMonsterWorldwide,Inc.Li&FungLimitedE-houseChinaAlstomBroadUnionGroupPerfectWorldCo.,Ltd.FutureElectronicsHyosungChemicalIriverInvacareMedicalEquipment34我們服務(wù)過的客戶AirMediaGroup,Inc.3435我們服務(wù)過的客戶JotunPaintLindeGroupBesinsHealthcareCarraroGroupCaviumSemiconductorChinaGasHenganPaperUsterCorningChinaCulpFabricsEbaoTechnologyKeytronicsEMSTMDFrictionZongshenMotorcycle35我們服務(wù)過的客戶JotunPaintUster353636謝謝！3636謝謝！房地產(chǎn)融資中的稅務(wù)分析與籌劃

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2014年9月中稅咨詢集團(tuán)37目錄不同房地產(chǎn)融資形式的稅務(wù)分析與籌劃房地產(chǎn)投資入股房地產(chǎn)經(jīng)營租賃房地產(chǎn)售后回租房地產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組房地產(chǎn)信托關(guān)于我們我們的服務(wù)我們服務(wù)過的客戶38目錄不同房地產(chǎn)融資形式的稅務(wù)分析與籌劃238391.不同形式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與籌劃31.不同形式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與籌劃39房地產(chǎn)投資入股的稅務(wù)分析與籌劃40不同形式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與籌劃房地產(chǎn)投資入股的稅務(wù)分析與籌劃4不同形式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析40房地產(chǎn)投資入股的稅務(wù)分析與籌劃

以房地產(chǎn)投資入股其他企業(yè)的行為，主要涉及營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和印花稅。

一、營業(yè)稅（是否承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)）

二、土地增值稅

41房地產(chǎn)投資入股的稅務(wù)分析與籌劃以房地產(chǎn)投資入股41房地產(chǎn)投資入股的稅務(wù)分析與籌劃（續(xù)）

三、企業(yè)所得稅開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品作為投資，成立新公司開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品作為對價(jià)，收購其他企業(yè)股權(quán)

四、印花稅

42房地產(chǎn)投資入股的稅務(wù)分析與籌劃（續(xù)）642不同形式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與籌劃房地產(chǎn)經(jīng)營性租賃的稅務(wù)分析與籌劃43不同形式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與籌劃房地產(chǎn)經(jīng)營性租賃的稅務(wù)分析43房地產(chǎn)經(jīng)營性租賃的稅務(wù)分析與籌劃

企業(yè)將房屋對外出租，是一種較為普遍的投資方式。房屋出租業(yè)務(wù)主要應(yīng)納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅和印花稅。

一、營業(yè)稅

二、企業(yè)所得稅

三、房產(chǎn)稅

四、印花稅

44房地產(chǎn)經(jīng)營性租賃的稅務(wù)分析與籌劃企業(yè)44房地產(chǎn)經(jīng)營性租賃的稅務(wù)分析與籌劃（續(xù)）

節(jié)稅操作提示：合理分解租金收入變房屋出租業(yè)務(wù)為投資業(yè)務(wù)

改出租為轉(zhuǎn)租

出租變?yōu)閭}儲

45房地產(chǎn)經(jīng)營性租賃的稅務(wù)分析與籌劃（續(xù)）節(jié)稅操作提45不同形式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與籌劃房地產(chǎn)售后回租的稅務(wù)分析與籌劃46不同形式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與籌劃房地產(chǎn)售后回租的稅務(wù)分析與46房地產(chǎn)售后回租的稅務(wù)分析與籌劃

涉稅處理

房地產(chǎn)企業(yè)的售后回租，是指房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售商品房給購房者的同時(shí)，與購房者簽訂該房的租賃合同。租賃合同中，開發(fā)商承諾在購房若干年后給予購房者固定租金，購房者所購房屋由開發(fā)商在一定期限內(nèi)承租或者代為出租給另外的公司或個(gè)人用于商業(yè)經(jīng)營的一種特殊銷售方式。售后回租方式下，在開發(fā)商與購房者之間，開發(fā)商（賣主）同時(shí)是承租人，購房者（買主）同時(shí)是出租人；在開發(fā)商與入駐商戶之間，開發(fā)商又是出租人，商戶則是承租人。在這種模式下，承租方主要會涉及到營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的處理問題。47房地產(chǎn)企業(yè)購房者商戶出售商品房出租商品房出租商品房房地產(chǎn)售后回租的稅務(wù)分析與籌劃1147房地產(chǎn)售后回租的稅務(wù)分析與籌劃（續(xù)）

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)進(jìn)行售后回租業(yè)務(wù)

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)或個(gè)人進(jìn)行售后回租業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理。銷售業(yè)務(wù)租賃業(yè)務(wù)

48房地產(chǎn)售后回租的稅務(wù)分析與籌劃（續(xù)）1.房地產(chǎn)開48不同形式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與籌劃房地產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)的稅務(wù)分析與籌劃49不同形式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與籌劃房地產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)的稅務(wù)分析與49房地產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)的稅務(wù)分析與籌劃

涉稅處理

無償劃轉(zhuǎn)作為一種特殊的國有產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)方式，對合理配置經(jīng)濟(jì)資源，實(shí)施國有經(jīng)濟(jì)布局和結(jié)構(gòu)調(diào)整起著重要的作用。因其非市場和無對價(jià)以及與有償轉(zhuǎn)讓方式相比可以減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)等特點(diǎn)，被國有企業(yè)廣泛使用。國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)可能涉及的稅種主要有營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、印花稅等。由于無償劃轉(zhuǎn)的對象多為國有資產(chǎn)，因此在部分稅種的征收方面尚無統(tǒng)一明確的政策，主要是采取針對個(gè)案逐案進(jìn)行審批的方式加以處理。50房地產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)的稅務(wù)分析與籌劃150房地產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)的稅務(wù)分析與籌劃（續(xù)）

一、營業(yè)稅

二、土地增值稅

三、企業(yè)所得稅

國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干問題的公告(總局2014年29號公告)

四、契稅

五、印花稅

51房地產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)的稅務(wù)分析與籌劃（續(xù)）1551不同形式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與籌劃房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅務(wù)分析與籌劃52不同形式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與籌劃房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅務(wù)分52房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅務(wù)分析與籌劃

基本含義房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組是指房地產(chǎn)企業(yè)的股東（投資者）或股東持有的股份發(fā)生變更。主要包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓和增資擴(kuò)股兩種形式。股權(quán)轉(zhuǎn)讓是指企業(yè)的股東將其擁有的股權(quán)或股份，部分或全部轉(zhuǎn)讓給他人。增資擴(kuò)股是指企業(yè)向社會募集股份、發(fā)行股票、新股東投資入股或原股東增加投資擴(kuò)大股權(quán)，從而增加企業(yè)的資本金。53房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅務(wù)分析與籌劃53房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅務(wù)分析與籌劃(續(xù))54涉稅規(guī)定：一、營業(yè)稅和增值稅

二、土地增值稅和契稅房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅務(wù)分析與籌劃(續(xù))18涉稅54房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅務(wù)分析與籌劃(續(xù))55三、企業(yè)所得稅

根據(jù)財(cái)稅[2009]59號文件的要求，對企業(yè)合并、重組、分立等行為區(qū)分不同條件分別適用一般性稅務(wù)處理規(guī)定和特殊性稅務(wù)處理規(guī)定。一般性稅務(wù)處理特殊性稅務(wù)處理（適用條件）房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅務(wù)分析與籌劃(續(xù))1955房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅務(wù)分析與籌劃（續(xù)）進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅收籌劃須考慮以下幾個(gè)方面：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損益的確認(rèn)與否對所得稅負(fù)的影響（一般重組或特殊重組）資產(chǎn)計(jì)價(jià)的稅務(wù)處理對所得稅負(fù)的影響（原賬面凈值或評估價(jià)值）虧損彌補(bǔ)的處理對所得稅負(fù)的影響（以前年度的虧損是否可以繼續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)）

56房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅務(wù)分析與籌劃（續(xù)）進(jìn)行房56房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅收籌劃（續(xù)）房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組后稅收事項(xiàng)的繼承

房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組一般不需經(jīng)清算程序，合并或兼并各方的債權(quán)、債務(wù)由合并后的存續(xù)企業(yè)或新設(shè)企業(yè)承繼。納稅人的認(rèn)定減免稅優(yōu)惠的處理57房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅收籌劃（續(xù)）房地產(chǎn)企業(yè)57不同形式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與籌劃房地產(chǎn)信托融資的稅務(wù)分析與籌劃58不同形式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與籌劃房地產(chǎn)信托融資的稅務(wù)分析與58房地產(chǎn)信托投資基金簡介

房地產(chǎn)投資基金（RealEstateInvestmentTrusts,REITs），其實(shí)際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行基金單位，集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過將經(jīng)營房地產(chǎn)的收入以及房地產(chǎn)增殖所產(chǎn)生的收益以派息的方式分配給投資者，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。在運(yùn)作模式上，房地產(chǎn)信托投資基金和證券投資基金本質(zhì)上完全一致。由于房地產(chǎn)投資管理中需要對房地產(chǎn)裝修、招租、物業(yè)管理等經(jīng)營活動(dòng)，且房地產(chǎn)不是在交易所集中掛牌交易的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，REITs的結(jié)構(gòu)中還安排了物業(yè)管理人（負(fù)責(zé)所投資房產(chǎn)的物業(yè)管理）和獨(dú)立估值師（負(fù)責(zé)所投房產(chǎn)的價(jià)值估值，以公允的反映基金的凈值）等服務(wù)機(jī)構(gòu)。

由于投資標(biāo)的（房地產(chǎn)項(xiàng)目）不易變現(xiàn)，難以應(yīng)付贖回，因此，REITs多采用封閉式基金的形式，并將份額在交易所集中交易。59房地產(chǎn)信托投資基金簡介2359房地產(chǎn)信托的基本運(yùn)作流程60經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)池REITs投資者信托發(fā)行篩選組合結(jié)構(gòu)安排REITs發(fā)起人將其所有的可產(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流的經(jīng)營性物業(yè)經(jīng)過篩選組合形成資產(chǎn)池，然后設(shè)立REITs，通過信托公司向投資者進(jìn)行發(fā)行，投資者憑借持有的REITs份額，享受資產(chǎn)池帶來的收益。房地產(chǎn)信托的基本運(yùn)作流程24經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)池REITs投資者60房地產(chǎn)信托的交易結(jié)構(gòu)61⑦支付收益

②以其持有的財(cái)產(chǎn)及經(jīng)營收益權(quán)設(shè)立信托銀行理財(cái)資金特定資產(chǎn)收益權(quán)信托計(jì)劃規(guī)模:X億元委托人公司上海XX房地產(chǎn)有限公司物業(yè)持有并經(jīng)營①20年財(cái)產(chǎn)及經(jīng)營收益權(quán)轉(zhuǎn)讓③投資信托受益權(quán)⑨溢價(jià)回購⑤抵押給信托托管銀行設(shè)立、管理信托公司（受托人）④簽訂回購協(xié)議

⑦支付收益房地產(chǎn)信托的交易結(jié)構(gòu)25⑦支付收益

銀行理財(cái)資金特定資產(chǎn)收益61房地產(chǎn)信托的交易結(jié)構(gòu)（續(xù)）62委托人公司與上海xx房地產(chǎn)發(fā)展有限公司簽訂《財(cái)產(chǎn)及經(jīng)營收益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》及《資產(chǎn)處置合同》,從而取得物業(yè)項(xiàng)目的財(cái)產(chǎn)及經(jīng)營收益權(quán)。委托人將物業(yè)項(xiàng)目所產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)及經(jīng)營收益權(quán)（即信托財(cái)產(chǎn)）委托給信托公司（受托人），設(shè)立金額最高不超過x億元，期限最長不超過X個(gè)月的財(cái)產(chǎn)（權(quán)利）收益權(quán)信托計(jì)劃。銀行私人銀行理財(cái)資金投資于該信托計(jì)劃，成為信托計(jì)劃受益權(quán)持有人。xx房地產(chǎn)公司與信托公司簽訂《回購合同》，回購物業(yè)項(xiàng)目所產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)及經(jīng)營收益權(quán)。xx房地產(chǎn)公司將本項(xiàng)目對應(yīng)物業(yè)抵押給信托計(jì)劃為回購合同做擔(dān)保。委托人公司為xx房地產(chǎn)公司上述回購義務(wù)作保證擔(dān)保。由于委托人公司將本項(xiàng)目經(jīng)營收益權(quán)的收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給了本信托計(jì)劃，則委托人公司與本信托計(jì)劃及xx房地產(chǎn)公司約定，每期信托計(jì)劃收益由xx房地產(chǎn)公司直接支付給信托計(jì)劃。每期信托計(jì)劃收益的兌付日前7個(gè)工作日，xx房地產(chǎn)公司應(yīng)確保租金收款專戶中的余額不低于當(dāng)期信托計(jì)劃兌付金額。xx房地產(chǎn)公司承諾通過差額補(bǔ)足方式確保按年支付收益及本金（信托計(jì)劃成立滿三年后，xx房地產(chǎn)公司有權(quán)以溢價(jià)回購方式提前終止信托計(jì)劃）。xx房地產(chǎn)公司溢價(jià)回購信托計(jì)劃持有的收益權(quán)或補(bǔ)足信托計(jì)劃預(yù)期收益實(shí)現(xiàn)投資人退出。房地產(chǎn)信托的交易結(jié)構(gòu)（續(xù)）26委托人公司與上海xx房地產(chǎn)發(fā)展62房地產(chǎn)信托獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)的主要途徑及涉稅分析63一、REITs獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)的主要途徑購買物業(yè)產(chǎn)權(quán)收購商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目公司（SPV）二、購買物業(yè)產(chǎn)權(quán)的涉稅分析營業(yè)稅營業(yè)稅金及附加土地增值稅契稅和印花稅以一個(gè)合同價(jià)值10億元的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例，假設(shè)其可計(jì)算增值部分為1億元，則買入方需要多支付相當(dāng)于成交價(jià)3.05%的契稅和印花稅等，賣出方要支付相當(dāng)于成交價(jià)5.55%以上的銷售稅金及附加稅、土地增值稅和印花稅等，致使收購成本提高約8.6%即8600萬元。三、收購商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目公司（SPV）涉稅分析營業(yè)稅房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅企業(yè)所得稅印花稅在REITs收購SPV股權(quán)后，該SPV即成為一家獨(dú)立核算的企業(yè)，SPV持有商業(yè)物業(yè)經(jīng)營過程中存在的稅收有營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅等。REITs的投資者所能得到的投資收益最多不超過SPV向REITs分配的利潤，而如果境外的REITs持有我國境內(nèi)的SPV，在收到SPV分配的股利時(shí)，還需繳納10%的預(yù)提所得稅

。，房地產(chǎn)信托獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)的主要途徑及涉稅分析27一、RE63642.關(guān)于我們282.關(guān)于我們6465關(guān)于我們中稅咨詢集團(tuán)是是一家專業(yè)的財(cái)稅服務(wù)機(jī)構(gòu)，我們專注于為客戶提供全面的會計(jì)、財(cái)稅、商務(wù)