房地產(chǎn)估價-假設(shè)開發(fā)法

假設(shè)開發(fā)法案例一、待估對象概況待估對象為一“七通一平”的待開發(fā)土地，土地總面積為10000m2，形狀規(guī)則；允許用途為商業(yè)、居??；規(guī)劃容積率為7；土地使用權(quán)年限為50年，招標(biāo)出讓，出讓時間為2004年10月31日。二、估價要求：需評估該土地在2004年10月31日出讓時的價格。三、估價計算過程1、勘察待估對象（略）2、確定最佳開發(fā)利用方式通過調(diào)查研究，確定該土地最佳利用開發(fā)方式如下：建筑容積率為7；建筑總面積為70000m2；建筑層數(shù)為14層；各層建筑面積均為5000m2；地上一至二層為商業(yè)用途，地上三至十四層為住宅用途。3、預(yù)計開發(fā)周期預(yù)計該房地產(chǎn)的開發(fā)周期為3年，即2007年10月全部完成，并投入使用。4、預(yù)計出售樓價估價該房地產(chǎn)建造完成后，商業(yè)樓可全部售出，其平均售價為4500元/m2；住宅樓的30％在建造完成后即可售出，50％在半年后售出，其余的20％一年后售出（假設(shè)在期末售出），其平均售價為2500元/m2。5、估價開發(fā)費(fèi)用及開發(fā)商利潤估計總建筑費(fèi)為5000萬元，其中第一年投入20％，第二年50％，第三年30％；專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)的8％，投入時間與建筑費(fèi)投入時間相同；年利率一年期為8％，二年期為10％，三年期為12％；銷售費(fèi)用為樓價的6％，即建成出售時所需由賣方承擔(dān)的那部分營業(yè)稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等，其他類型的稅費(fèi)已經(jīng)考慮在建筑費(fèi)里；買方需要繳納的契稅等為招標(biāo)價的3％；投資利潤率為直接投資成本的25％；未來三年的開發(fā)建設(shè)期內(nèi)，假定開發(fā)費(fèi)用的投入在投資年度范圍內(nèi)在時間、強(qiáng)度上均勻、相同。在上述假定情況下，各投資年度內(nèi)的投入可視集中各投資年度內(nèi)的年中投入。6、地價計算地價＝樓價-（建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)+投資利息+銷售費(fèi)用+稅費(fèi)+開發(fā)商利潤）擬采用靜態(tài)法和動態(tài)法兩種方法試算地價。設(shè)地價為X（萬元）。靜態(tài)法(1)總樓價A＝4500×5000×2+2500×5000×12＝19500（萬元）(2)總建筑費(fèi)B1＝5000（萬元）(3)總專業(yè)費(fèi)B2＝B1×8％＝400（萬元）(4)投資利息B3＝地價款利息+開發(fā)費(fèi)利息＝X?[（1+12％）3-1]+（B1+B2）×20％×[（1+12％）2.5-1]+（B1+B2）×50％×[（1+10％）1.5-1]+（B1+B2）×30％×[（1+8％）0.5-1]＝0.4X+832.1（萬元）(5)總銷售費(fèi)用B4＝A×3％＝585（萬元）(6)總稅費(fèi)B5=A×6％+X×3％＝1170+0.03X(7)總利潤B6＝（X+B1+B2）×25％＝0.25X+1350(8)地價計算X＝A-(B1+B2+B3+B4+B5+B6)＝19500-(5000+400+0.4X+832.1+585+1170+0.03X+0.25X+1350)X＝6049.35（萬元）以上計算的地價是無限年期情況下的價格，設(shè)土地資本化率為8％，則50年試用期下的地價V＝6049.35×[1-（1+8％）-50]＝5920.50（萬元）(9)估價結(jié)果總地價為5920.50萬元單位地價為5920.5/1=5920.50元/m2樓面地價為5920.5/7＝845.79元/m2動態(tài)法計算的基準(zhǔn)時間為該土地的出售時間，即2007年10月，年貼現(xiàn)率為10％。(1)總樓價A＝14182.95（萬元）(2)總建筑費(fèi)B1＝4302.40（萬元）(3)總專業(yè)費(fèi)B2＝B1×8％＝344.19（萬元）(4)投資利息B3＝0(5)總銷售費(fèi)用B4＝A×3％＝425.49（萬元）(6)總稅費(fèi)B5=A×6％+X×3％＝850.98+0.03X（萬元）(7)總利潤B6＝（X+B1+B2）×25％＝0.25X+1161.65（萬元）(8)地價計算X＝A-(B1+B2+B3+B4+B5+B6)＝14182.95-(4302.40+344.19+0+425.49+850.98+0.03X+0.25X+1161.65)X＝5545.5（萬元）以上計算的地價是無限年期情況下的價格，設(shè)土地資本化率為8％，則50年試用期下的地價V＝5545.50×[1-（1+8％）-50]