養(yǎng)老地產(chǎn)項目產(chǎn)品定位及經(jīng)營模式解

養(yǎng)老地產(chǎn)解析(1.0版）2012年6月30日提綱1、養(yǎng)老地產(chǎn)概念2、養(yǎng)老地產(chǎn)分類3、經(jīng)營模式4、國內(nèi)案例5、核心問題6、客戶特征7、產(chǎn)品定位模型養(yǎng)老地產(chǎn)概念目前，由于開發(fā)、經(jīng)營模式有多種類型，相關(guān)政策法規(guī)尚不完善，關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念尚不統(tǒng)一。這里以目標(biāo)客戶或目標(biāo)市場作為定義的標(biāo)準(zhǔn)，即

養(yǎng)老地產(chǎn)是以老年人為目標(biāo)客戶群體并進(jìn)行針對性設(shè)計、配套和服務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)。

根據(jù)國際標(biāo)準(zhǔn)，65歲以上的人為老年人，中國內(nèi)地的標(biāo)準(zhǔn)為60歲。養(yǎng)老地產(chǎn)分類1、養(yǎng)老院2、老年公寓按照適于老年人居住的要求來設(shè)計和建造，由社會投資按照市場化運作的商品住宅，專供老人集中居住的，采用居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合模式的住宅。分析：在城市商品住宅小區(qū)中，規(guī)劃部分比例按老年住宅設(shè)計，并配套相關(guān)護(hù)理服務(wù)，3、養(yǎng)老社區(qū)以老年人為主的的住宅小區(qū)，通過醫(yī)療、看護(hù)等配套，為老年人提供從健康階段到護(hù)理階段全過程的養(yǎng)老服務(wù)。以美國CCRC社區(qū)為模板，CCRC（continuingretirmentcommunity)中文翻譯為持續(xù)性照顧退休社區(qū)。專門的養(yǎng)老院或護(hù)養(yǎng)院，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目，由專業(yè)的養(yǎng)老機構(gòu)負(fù)責(zé)運營。大部分經(jīng)營模式為公辦民營，采取出租或會員制形式。分析：按照國內(nèi)“居家養(yǎng)老”為主的需要，根據(jù)區(qū)域老年人口，規(guī)劃養(yǎng)老院或護(hù)理中心，設(shè)置在社區(qū)或作為新出讓用地配套，可能會成為未來公辦民營型社會福利設(shè)施主要方式。養(yǎng)老地產(chǎn)分類養(yǎng)老地產(chǎn)社會福利設(shè)施用地住宅用地“養(yǎng)老”地產(chǎn)項目：前期通過一般渠道取得土地，以養(yǎng)老概念為主題銷售住宅產(chǎn)品綜合型地產(chǎn)項目：通過醫(yī)院／養(yǎng)老等項目捆綁，以低成本取得大規(guī)模土地開發(fā)政府劃撥或作為商品住宅用地配套代建按用地性質(zhì)劃分：隨著老齡化程度的加深，亦有可能派生出香港“老年住宅用地”模式，政府低價出讓住宅用地，開發(fā)商按老年住宅要求進(jìn)行設(shè)計，并定向出讓給符合條件的老年人。經(jīng)營模式“全部出售”模式——養(yǎng)老概念住宅＋超配套設(shè)施“只租不售”模式——醫(yī)療健康社區(qū)，全部持有運營“會員制管理”模式——銷售會籍“銷售+持有”模式——養(yǎng)老概念住宅＋養(yǎng)老地產(chǎn)以老年住宅概念，出售房屋產(chǎn)權(quán)為主，區(qū)域級別配套并舉典型案例：北京東方太陽城“銷售+持有運營”的方式運作，“銷售+持有”，住宅銷售與老年公寓等養(yǎng)老配套設(shè)施持有運營相結(jié)合方式典型案例：北京太陽城采取會員制管理模式，出售長、短租會員卡，變相的“銷售+持有”模式典型案例：上海親和源老年社區(qū)只租不售，對自理、半自理、非自理客戶區(qū)別對待，收取不同租金典型案例：北京燕達(dá)國際健康城經(jīng)營模式“會員制管理”模式案例——上海親和源項目位于上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)占地面積84000平方米建筑面積100000平方米公寓數(shù)量：老年公寓設(shè)838套，可供1600位左右老人入住土地性質(zhì)：公共建筑用地經(jīng)營模式“會員制管理”模式案例——上海親和源A卡：——銷售概念的長租性質(zhì)需一次性支付一筆89萬元入會費，可以在親和源社區(qū)自由選擇大、中、小三種戶型中的一套房屋，還可以作為遺產(chǎn)留給子女。不記名卡有效期與房屋土地的使用年限相同，可轉(zhuǎn)讓。選擇該卡，每年必須支付2.98萬—6.98萬元不等的會費（根據(jù)房型不同）B卡：——租賃概念的短租性質(zhì)該卡對應(yīng)大、中、小三種戶型，一次性支付價格從45萬-88萬元不等，另外每年需支付2.98萬元的會費。不能轉(zhuǎn)讓。有效期至老人生命終結(jié)，但有一個15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的費用將被退還給家屬，如果居住期在15年以上，超過部分免費由開盤時的小產(chǎn)權(quán)銷售向會員銷售的轉(zhuǎn)變，規(guī)避土地性質(zhì)帶給消費者的心理抗性經(jīng)營模式“會員制”客戶心理抗性分析1、價值屬性房產(chǎn)具有保值增值的價值屬性，更是國內(nèi)主要的投資渠道，具有可繼承、可交易、可評估等特性，與銷售產(chǎn)權(quán)型的養(yǎng)老產(chǎn)品比較，“會員制”的產(chǎn)品需克服其價值屬性的心理抗性，一種選擇是在同一評價體系內(nèi)比較，一種選擇是跳出傳統(tǒng)的評價體系。2、產(chǎn)品信用養(yǎng)老產(chǎn)品核心元素之一是相關(guān)的醫(yī)、護(hù)、養(yǎng)等服務(wù)，建設(shè)投資主體和服務(wù)主體的信用是“會員制”客戶心理抗性之一。解決辦法：配套先行3、生活模式“會員制”產(chǎn)品客戶單一，以老人為主，缺乏活力，健康老人易產(chǎn)生心理抗性。解決途徑：保險背書發(fā)展創(chuàng)新房屋置換、兩代買、以房養(yǎng)老、分時度假、私募基金、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)、上市、信貸、企業(yè)債、政府債創(chuàng)新手段發(fā)展創(chuàng)新“以租換租”的形式社區(qū)幫幫助老年人將將原有住房出出租，所得租租金來支付老老年人租住獨獨立型老年公公寓的費用；；“以舊換新”的形式即老年年人的現(xiàn)有住住房與老年公公寓的住房進(jìn)進(jìn)行交換，如如果老年人去去世之后，收收回公寓住宅宅再將原置換換房折舊返還還其子女。利利用這些“差價養(yǎng)老”的方式，老年年人不僅可以以實現(xiàn)人住，，還能為自己己或后代提供供了一定的社社會保障，可可謂一舉兩得得?！暗拱唇摇痹诎l(fā)達(dá)國家中中是一種普遍的的做法。退休休后的老年夫夫妻買下或者者用原有住宅宅交換老年公公寓中的住宅宅后，與銀行行與保險公司司簽訂一份合合同，在相關(guān)關(guān)機構(gòu)評估公公寓價值和測測算人均壽命命之后，銀行行與保險公司司每月支付老老年夫妻一定定的生活費，，直到其故世世，屆時，該該住宅歸銀行行等處置。這種“倒按揭”的做法實際上上還含有人壽壽保險的意義義。國內(nèi)案例養(yǎng)老地產(chǎn)城市市進(jìn)入主要判判斷參數(shù)指標(biāo)標(biāo)模型：市場規(guī)模指標(biāo)標(biāo)：老年人口口狀況判斷城市是否否進(jìn)入老齡社社會的標(biāo)準(zhǔn)世界衛(wèi)生組織根據(jù)聯(lián)合國將“60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到7%”作為判斷一個地區(qū)是否進(jìn)入老齡社會的標(biāo)準(zhǔn)支付能力指標(biāo)標(biāo)：人均可支支配收入判斷城市人口口購買力是否否具備發(fā)展養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)國際標(biāo)準(zhǔn)為人人均可支配收收入達(dá)到3000美元（約20000人民幣）以上上具備發(fā)展養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)的條條件國內(nèi)案例注：65歲人口占常住住人口比例數(shù)數(shù)據(jù)來源為2010年第六次全國國人口普查結(jié)結(jié)果；人均可可支配收入為為各城市2009年度統(tǒng)計年鑒鑒數(shù)據(jù)。根據(jù)各區(qū)域的的人口老齡化化程度和經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀況，可將將全國主要城城市群分為四四類。成熟區(qū)：華東、華北、、西北城市群群考察區(qū)：東北、華中、、西南城市群群潛力區(qū)：華南移民城市市群暫不考慮區(qū)：：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水品品及老齡化程程度均不高的的其它城市群群國內(nèi)案例主要模式：大都市郊外模模式：以上海、北京京、深圳、成成都為代表的的大城市，近近郊開發(fā)模式式成熟，市場場潛力巨大。。古鎮(zhèn)開發(fā)模式式以周莊、同里里等江南古鎮(zhèn)鎮(zhèn)及麗江等西西南古鎮(zhèn)為代代表。山地養(yǎng)老模式式以黃山、武夷夷山、廬山為為代表。熱帶、亞熱帶帶避寒模式：：三亞獨特的模模式。國內(nèi)案例案例一——北京東方太陽陽城項目區(qū)位：北京順義區(qū)潮潮白河畔定位：“世界級的高高尚退休社區(qū)區(qū)”、“全新新退休生活的的領(lǐng)跑者”規(guī)模：總建筑面積70萬平方米物業(yè)類型：獨棟別墅、聯(lián)聯(lián)排別墅、中中式四合院、、公寓客戶來源：主要來源北京京國內(nèi)案例項目亮點一物物業(yè)形態(tài)豐富富，覆蓋不同同層次的客戶戶群體四合院公寓公寓別墅別墅國內(nèi)案例項目亮點二——配套完善①東方太陽城城醫(yī)院（一級級綜合性醫(yī)院院）②東方嘉賓國際際酒店，五星星級標(biāo)準(zhǔn)③大型超市進(jìn)駐駐，商業(yè)一條條街④康體中心，各各類球館、溫溫泉游泳池⑤5萬平米太陽會會所，商務(wù)會會議，餐飲休休閑⑥匯佳幼兒園國內(nèi)案例項目亮點三——自然環(huán)境優(yōu)美美①約2000畝潮白河②近10萬株原生樹③近20萬平米社區(qū)生生態(tài)湖④75萬平米運動休休閑綠地⑤節(jié)能環(huán)保的水水源／地源熱熱泵系統(tǒng)⑥高達(dá)4000個/立方厘米負(fù)離離子含量，綠綠色生態(tài)系統(tǒng)統(tǒng)，可比海濱濱、森林開放放國內(nèi)案例項目亮點四——針對老年人需需求建設(shè)的社社區(qū)醫(yī)院、康康體中心、老老年大學(xué)、自自助農(nóng)莊等太陽城醫(yī)院：：專業(yè)醫(yī)師和設(shè)設(shè)備、由北京京市老人病研研究中心選派派、定期體檢檢，提出保健健計劃、專業(yè)業(yè)急救中心、、全覆蓋的應(yīng)應(yīng)急呼叫系統(tǒng)統(tǒng)。社區(qū)區(qū)農(nóng)農(nóng)莊莊：：在在社社區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)開開辟辟可可以以耕耕種種的的農(nóng)農(nóng)莊莊，，每每塊塊地地管管理理費費低低廉廉，，一一年年中中可可以以在在地地塊塊中中耕耕作作，，很很多多老老人人非非常常喜喜歡歡這這種種農(nóng)農(nóng)家家樂樂的的感感覺覺。。老年年大大學(xué)學(xué)：：北京京第第一一家家社社區(qū)區(qū)申申辦辦的的老老年年大大學(xué)學(xué)，，開開設(shè)設(shè)多多重重課課程程，，如如芭芭蕾蕾、、陶陶藝藝、、書書法法、、雕雕刻刻等等，，部部份份課課程程由由社社區(qū)區(qū)老老人人擔(dān)擔(dān)任任教教師師。。國內(nèi)內(nèi)案案例例項目目亮亮點點五五———多彩彩的的精精神神文文化化生生活活音樂樂會會合合唱唱團(tuán)團(tuán)太極極俱俱樂樂部部活活動動棋牌牌俱俱樂樂部部國際際風(fēng)風(fēng)箏箏文文化化節(jié)節(jié)舉辦辦過過3屆國國際際風(fēng)風(fēng)箏箏節(jié)節(jié)舉行行了了3次新新年年音音樂樂會會社區(qū)區(qū)組組織織的的俱俱樂樂部部乒乓乓球球俱俱樂樂部部、、太太極極俱俱樂樂部部、、棋牌牌俱俱樂樂部部、、釣釣魚魚俱俱樂樂部部業(yè)主主自自發(fā)發(fā)的的俱俱樂樂部部太極極俱俱樂樂部部、、音音樂樂沙沙龍龍、、健身身俱俱樂樂部部等等國內(nèi)內(nèi)案案例例項目目亮亮點點六六———運營營模模式式借鑒鑒國國外外老老年年住住宅宅的的先先進(jìn)進(jìn)經(jīng)經(jīng)驗驗提提出出““第第三三養(yǎng)養(yǎng)老老模模式式””，，即即家家庭庭養(yǎng)養(yǎng)老老與與社社會會養(yǎng)養(yǎng)老老相相結(jié)結(jié)合合，，其其運運作作思思路路：：老老年年家家庭庭買買房房的的方方式式按按揭揭或或付付清清房房款款，，一一經(jīng)經(jīng)交交付付即即可可入入住住；；開開發(fā)發(fā)商商從從次次年年起起，，逐逐年年向向業(yè)業(yè)主主回回購購部部分分產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)，，以以解解決決老老年年家家庭庭的的養(yǎng)養(yǎng)老老金金、、醫(yī)醫(yī)療療保保健健費費。。如如果果業(yè)業(yè)主主較較早早過過世世，，而而開開發(fā)發(fā)商商還還沒沒完完全全回回購購產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)，，子子女女可可繼繼承承住住宅宅的的部部分分產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)；；如如果果業(yè)業(yè)主主身身體體健健康康長長壽壽，，而而開開發(fā)發(fā)商商已已經(jīng)經(jīng)全全部部購購回回了了產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)，，開開發(fā)發(fā)商商承承諾諾無無限限期期免免費費居居住住下下去去。。國內(nèi)內(nèi)案案例例案例例二二———三亞亞海海棠棠灣灣國國際際養(yǎng)養(yǎng)生生社社區(qū)區(qū)產(chǎn)業(yè)定定位：：休閑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)+養(yǎng)生（（養(yǎng)老老）產(chǎn)產(chǎn)業(yè)+健康產(chǎn)產(chǎn)業(yè)形成多多元產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集集群，構(gòu)筑筑復(fù)合合型社社區(qū)。整體功功能設(shè)設(shè)計包包括：：CCRC社區(qū)、、養(yǎng)生生（酒酒店））公寓寓、主主題酒酒店（（會所所）、、養(yǎng)生生運動動中心心；主主題養(yǎng)養(yǎng)生谷谷；養(yǎng)養(yǎng)生文文化學(xué)學(xué)院、、養(yǎng)生生博物物館等等。經(jīng)營模模式：：向客戶戶出售售物業(yè)業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán);出售會會員卡卡通過返返本銷銷售入入住、、反向向抵押押貸款款、房房屋置置換、、出租租原有有房屋租住住社區(qū)區(qū)等方方式。。國內(nèi)案案例生態(tài)養(yǎng)生社區(qū)功能包括國際酒店養(yǎng)生公寓、老年養(yǎng)生酒店公寓、中青年亞健康酒店養(yǎng)生公寓、養(yǎng)生運動中心、文化養(yǎng)生學(xué)院等濱水養(yǎng)生公寓組團(tuán)圍繞大龍江塘周邊布局濱水旅游度假一類居住用地，星城濱水的內(nèi)層低密度高檔休閑養(yǎng)生度假區(qū)和一類居住區(qū)泰康CCRC社區(qū)組團(tuán)在規(guī)劃區(qū)靠近國道和外圍道路地塊，布局二類居住用地，結(jié)合自然養(yǎng)生理念，形成外圍中密度高檔居住區(qū)生態(tài)文化主題公園走廊結(jié)合地形、溝谷、水系安排各種休閑娛樂設(shè)施和主題公園，形成獨具特色的生態(tài)文化公園走廊。養(yǎng)生主題酒店及養(yǎng)生主題會所在這四個功能分區(qū)中規(guī)劃建設(shè)十個養(yǎng)生主題酒店以及養(yǎng)生主題會所。海棠灣灣國際際養(yǎng)生生社區(qū)區(qū)的業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)構(gòu)成為為：以以ＣＣＣＲＣＣ社區(qū)區(qū)為龍龍頭，，集合合房地地產(chǎn)＋＋旅游游＋商商業(yè)服服務(wù)＋＋保健?。〗】倒芄芾恚ｋU險＋教教育＋＋文化化＋傳傳媒＋＋等業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃主主題：：海棠棠灣國國際養(yǎng)養(yǎng)生社社區(qū)的的主要要功能能以養(yǎng)養(yǎng)生休休閑為為主題題，提提供居居住養(yǎng)養(yǎng)生、、文化化體驗驗養(yǎng)生生、游游樂養(yǎng)養(yǎng)生、、運動動養(yǎng)生生、醫(yī)醫(yī)療護(hù)護(hù)理養(yǎng)養(yǎng)生等等內(nèi)容容。國內(nèi)案案例分析：：（1）、從從國內(nèi)內(nèi)養(yǎng)老老地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展的現(xiàn)現(xiàn)狀來來看，，北京京和上上海是是養(yǎng)老老地產(chǎn)產(chǎn)項目目較為為集中中的城城市，，與依依據(jù)市市場規(guī)規(guī)模指指標(biāo)和和支付付能力力指標(biāo)標(biāo)進(jìn)行行的判判斷較較為一一致，，另外外，與與其城城市人人口的的素質(zhì)質(zhì)和消消費觀觀念也也有較較大的的關(guān)系系。（2）、有有著獨獨特自自然資資源條條件的的城市市如三三亞，，亦是是養(yǎng)老老地產(chǎn)產(chǎn)項目目主要要選址址區(qū)域域，由由于氣氣候原原因，，海南南是異異地養(yǎng)養(yǎng)老模模式中中候鳥鳥式度度假養(yǎng)養(yǎng)老的的主要要區(qū)域域。（3）、養(yǎng)養(yǎng)老地地產(chǎn)的的外延延擴(kuò)大大，多多為復(fù)復(fù)合型型產(chǎn)品品，養(yǎng)養(yǎng)老與與養(yǎng)生生的結(jié)結(jié)合，，養(yǎng)老老與度度假的的結(jié)合合，擴(kuò)擴(kuò)大產(chǎn)產(chǎn)品覆覆蓋的的客戶戶群體體，增增加產(chǎn)產(chǎn)品服服務(wù)的的寬度度和深深度。。（4）、項項目選選址對對自然然資源源條件件如溫溫泉、、水系系（海海洋、、江、、湖等等）、、森林林、山山體等等要求求較高高。（5）、國國內(nèi)的的養(yǎng)老老地產(chǎn)產(chǎn)尚處處于養(yǎng)養(yǎng)老地地產(chǎn)的的初級級階段段，產(chǎn)產(chǎn)品模模式處處于試試水階階段，，消費費心理理抗性性較大大。（6）、產(chǎn)產(chǎn)品金金融化化，與與銀行行、保保險產(chǎn)產(chǎn)品的的結(jié)合合，如如倒按按揭。。國內(nèi)案案例賣什么么？住住宅？？配套套？服服務(wù)？？養(yǎng)老老產(chǎn)品品提供供的是是一種種老年年健康康生活活模式式。觀點一一觀點二二養(yǎng)老產(chǎn)產(chǎn)品的的核心心價值值在于于根據(jù)據(jù)老年年人的的需求求，聚聚集相相關(guān)資資源如如醫(yī)療療、養(yǎng)養(yǎng)生等等，提提供相相應(yīng)的的產(chǎn)品品和服服務(wù)。。國內(nèi)案案例不僅老有所所居，老有所所養(yǎng)，還要老有所所為，老有所所樂。持續(xù)就業(yè)自主自理安全有障礙現(xiàn)代養(yǎng)老理念積極樂觀延長社會責(zé)任職能延續(xù)獨立行為能力延緩身體機能衰退自主健康老有所為老有所樂老有所盼現(xiàn)代養(yǎng)老設(shè)區(qū)建設(shè)理念根據(jù)老老年人人需求求打造造的功功能服服務(wù)體體系和和設(shè)施施模型型需求設(shè)施功能居住功功能醫(yī)療護(hù)護(hù)理功功能生活休休閑功功能文化溝溝通功功能志愿者者服務(wù)務(wù)計劃劃，滿滿足自自我價價值的的實現(xiàn)現(xiàn)，帶帶來年年輕感感覺完整的的、可可應(yīng)對對緊急急情況況醫(yī)療療服務(wù)務(wù)系統(tǒng)統(tǒng)多元化化、現(xiàn)現(xiàn)代的的住宅宅，關(guān)關(guān)注人人性化化的細(xì)細(xì)節(jié)精神與與價值值訴求求豐富的的、滿滿足不不同需需求的的運動動娛樂樂配套套方便學(xué)學(xué)習(xí)交交流的的、跟跟上時時代節(jié)節(jié)奏的的環(huán)境境和設(shè)設(shè)施方便和和安全全健康和和獨立立運動和和娛樂樂學(xué)習(xí)和和交流流年輕和和自我我價值值國內(nèi)案案例核心問問題階段階段：絕大大多數(shù)數(shù)的老老年人人在退退休后后就成成為純純消費費者。。時限特特征：老齡純純消費費人口口比低低齡純純消費費人口口有著著更加加漫長長的純純消費費年數(shù)數(shù)。行為特征：：自主消費思想特征：：消費觀較為為成熟，沖動型熱熱情消費和和目的不明明的盲目消消費少。質(zhì)量特征：：老年消費費對商品質(zhì)質(zhì)量和服務(wù)務(wù)質(zhì)量的要要求高于一一般消費。。內(nèi)在特征：：休閑性消費費與服務(wù)性性消費所占占比例大。老年客戶的的消費特征征核心問題養(yǎng)老地產(chǎn)核核心問題適老化產(chǎn)品設(shè)計養(yǎng)老配套和和服務(wù)運作模式和成本平衡土地開發(fā)模模式客戶渠道和和營銷推廣廣資源整合核心問題產(chǎn)品設(shè)計規(guī)規(guī)定動作私密性：老年人需要要一個屬于于自己，不不被干擾的的空間。社會交往：：應(yīng)為老年人人提供一個個進(jìn)行社會會交往的公公共空間。?？蛇x擇性：：應(yīng)為老年人人提供多種種可選擇性性，并有控控制的能力力。標(biāo)志系統(tǒng)：：它為記憶力力減退的老老年人提供供活動動上的方方便。安全感和安安全性：為活動能力力減退的老老年人提供供活動的安安全性，使使他們有安安全感。可達(dá)性和易易操作：供老年人活活動的空間間應(yīng)有很好好的可達(dá)性性（即無障障礙）。常常用設(shè)施（（如門、窗窗、家電））應(yīng)易于操操作。適度刺激性性和挑戰(zhàn)性性：一個有適度度挑戰(zhàn)性的的環(huán)境將促促進(jìn)老年人人的經(jīng)?；罨顒?。適度的聲光光環(huán)境：它將大大方方便視力和和聽力已經(jīng)經(jīng)減退的老老年人的活活動。環(huán)境的熟悉悉性和連續(xù)續(xù)性：環(huán)境的設(shè)計計應(yīng)有一定定的地方傳傳統(tǒng)，并成成為往日生生活的延續(xù)續(xù)，使老年年人不感到到陌生。尺度適宜的的細(xì)部：它可以使老老年人處處處感到方便便和愉快。。設(shè)置斜坡引道有臺階階時應(yīng)設(shè)置置斜坡，斜斜坡的寬度度應(yīng)為輪椅椅可通行的的寬度，斜斜面坡度應(yīng)應(yīng)平緩。設(shè)置扶手樓梯和斜坡坡應(yīng)設(shè)置連連續(xù)式扶手手，扶手應(yīng)應(yīng)安裝牢固固，同時還還應(yīng)注意扶扶手的手感感和耐久性性。坡度平緩的的臺階踏步踢面高高不宜大于于120mm，踏面面寬不應(yīng)小小于380mm。設(shè)置房檐出入口及斜斜坡上方宜宜設(shè)置房檐檐。鋪設(shè)防滑地地面材料地面鋪設(shè)應(yīng)應(yīng)平坦，不不應(yīng)出現(xiàn)積積水現(xiàn)象，，使用浸水水也防滑的的地面材料料。設(shè)置排排水溝時，，應(yīng)配水溝溝蓋，水溝溝蓋不應(yīng)妨妨礙輪椅乘乘坐人的通通行。樓廳和電梯的的設(shè)計要點點留足輪椅可可轉(zhuǎn)身的空空間地面鋪設(shè)防防滑材料地面鋪設(shè)浸浸水后也防防滑的材料料，地磚之之間的縫隙隙不應(yīng)過寬寬。方便的出入入口寬度要確保保輪椅可以以通過，門門寬大于等等于800mm，出出入口不設(shè)設(shè)置臺階，，宜選用推推拉門、自自動門。設(shè)置信箱和和留言板設(shè)置位置不不應(yīng)妨礙通通行，使用用高度要方方便所有用用戶。設(shè)置電梯超過3層要要配備電梯梯。電梯尺寸要要適應(yīng)擔(dān)架架的長度。。電梯與樓面面無高差。。電梯最小尺尺度1400mm(w)X1350mm(D)設(shè)置休息椅椅可設(shè)置椅子子，方便等等候電梯時時，可以坐坐下休息或或放置行李李。電梯內(nèi)部設(shè)設(shè)置轎廂壁上離離地0.9m和0.75m處處有扶手設(shè)設(shè)置；正對對電梯轎廂廂門的壁上上懸掛傾斜斜的鏡面。。電梯按鈕操操作盤設(shè)在在適合乘輪輪椅者使用用的高度，，且兩側(cè)都都可進(jìn)行操操作。電梯開門時時間較長，，且門口裝裝有光電管管裝置，防防止夾傷。。公用走廊設(shè)計要要點設(shè)置連續(xù)扶扶手在0.9m和0.75m高處處宜設(shè)圓桿桿橫向扶手手，扶手離離墻面40～50mm。防滑地面使用浸水后后也能防滑滑的地面材材料。窗門不應(yīng)妨妨礙通行門、窗的開開啟扇不應(yīng)應(yīng)妨礙走廊廊的通行。。無突出的墻墻壁滅火器、留留言板等應(yīng)應(yīng)設(shè)置在不不妨礙走廊廊通行的位位置上。無臺階地面面取消電梯到到電梯廳的的出入口以以及門廳部部分的臺階階，地面存存在高差的的時候，應(yīng)應(yīng)設(shè)置斜坡坡。走廊寬度設(shè)設(shè)置考慮輪椅和和行人并行行通過，因因此寬度不不應(yīng)小于1.2m。。公用樓梯設(shè)計要要點易識別的臺臺階面為避免臺階階面產(chǎn)生陰陰影，應(yīng)考考慮采光與與照明的情情況，改變變臺階的顏顏色和材質(zhì)質(zhì)，可便于于識別。設(shè)置扶手樓梯的扶手手應(yīng)安裝牢牢固。采用用近似圓形形的扶手，，沿樓梯兩兩側(cè)連續(xù)安安裝。端部部向下方或或墻壁彎曲曲。如果有有可能最好好與走廊連連接在一起起。坡度平緩的的樓梯為盡可能縮縮短萬一跌跌落下來的的距離，可可采用帶平平臺的折跑跑樓梯。踏踏面高度不不應(yīng)大于150mm，踏面寬寬度不應(yīng)小小于300mm。樓梯的寬度度充足考慮樓梯可可并行通過過使用拐杖杖的老人和和攙扶人，，寬度約1200mm。踏步的防滑滑措施臺階面使用用防滑材料料，臺階面面邊沿設(shè)置置防滑條，，要和臺階階面保持在在同一平面面。院落設(shè)計要點防滑地面材材料的鋪設(shè)設(shè)引道和臺階階斜面的地地面鋪設(shè)應(yīng)應(yīng)平坦，不不應(yīng)產(chǎn)生積積水情況。。注意鋪地材材料選用浸浸水后仍防防滑的材料料。路中央設(shè)置置井蓋時，，不應(yīng)突出出地面，注注意井蓋不不要突出。。設(shè)置車庫車庫應(yīng)設(shè)計計在戶門附附近，從車車棚到大門門處不被雨雨淋到。房檐的設(shè)置置在戶門處可可設(shè)置寬大大的房檐。。充足的照明明門廊要保持持充足的照照明，為了防止樓樓梯上產(chǎn)生生濃重的陰陰影，注意意照明的位位置和角度度，可設(shè)置置低位燈。。設(shè)置對講話話筒設(shè)置扶手臺階邊應(yīng)設(shè)設(shè)置連續(xù)式式扶手。坡度平緩的的臺階存在地面高高差時，應(yīng)應(yīng)在臺階附附近設(shè)置斜斜坡。室內(nèi)走廊的設(shè)計計要點連續(xù)扶手使用近圓形形的扶手。。扶手端部向向下方或墻墻壁方向彎彎曲。光線充足的的照明設(shè)計計不應(yīng)和其他他房間產(chǎn)生生亮度差。。洗手間入口口和有臺階階的地方應(yīng)應(yīng)設(shè)置位置置低的壁燈燈。使用方便的的開光裝置置應(yīng)設(shè)置帶指指示功能的的大面板開開關(guān)。走廊長的房房間，應(yīng)在在多處設(shè)置置控制開關(guān)關(guān)。便于使用的的扶手高度度和材料設(shè)置扶手高高度約700～800mm，，注意材料的的手感和耐耐久性。防滑地面地面使用防防滑材料。?？紤]跌到的的可能性，，避免采用用堅硬的材材料。寬敞的走廊廊方便老年人人依靠拐杖杖或與攙扶扶人共同通通過，寬度度不應(yīng)小于于1m。進(jìn)房間的入入口的寬度度不得小于于800mm。無階差地面面地面應(yīng)無階階差，各房房間地面的的高差應(yīng)控控制在3mm以內(nèi)。。浴室設(shè)計要要點開關(guān)方便且且安全的門門最好采用拉拉門或折疊疊門。門上應(yīng)安裝裝安全玻璃璃等不易破破碎的玻璃璃?？醋o(hù)用空間間浴室應(yīng)保證證看護(hù)時必必要的空間間。防滑地面材材料應(yīng)選用防水水防滑地面面鋪設(shè)材料料。設(shè)置扶手浴室出入口口附近、浴浴缸邊以及及水龍頭一一側(cè)的墻壁壁上應(yīng)設(shè)置置水平和垂垂直扶手。。操作性好的的水龍頭噴噴頭安裝在觸手手可及的位位置，選擇擇使用方便便且可調(diào)節(jié)節(jié)水溫的水水龍頭。設(shè)置緊急告告警裝置為了便于安安裝緊急告告警裝置，，應(yīng)事先設(shè)設(shè)置備用配配置管線。。盡量少設(shè)置置臺階不得以設(shè)置置臺階時，，應(yīng)設(shè)置扶扶手高度適當(dāng)?shù)牡脑「自∈业孛娴降皆「走叺牡母叨缺苊饷膺^高，應(yīng)應(yīng)為30cm～50cm。廚房設(shè)計要點使用方便的的操作臺設(shè)設(shè)計合理的操作作流線設(shè)計計。操作臺高度度適合老人人坐著操作作。安全操作裝裝置煤氣灶上方方應(yīng)安裝安安全裝置，，以應(yīng)付煤煤氣中途熄熄滅或者忘忘記關(guān)煤氣氣的情況發(fā)發(fā)生。盡量使用沒沒有明火的的電磁等廚廚房器具。。安裝告警裝裝置安裝防火告告警裝置或或預(yù)留安裝裝告警裝置置的配管配配線。光線充足足的照明明在考慮廚廚房整體體照明的的同時，，還應(yīng)考考慮操作作臺局部部的照明明。使用方便便的雜物物柜雜物柜使使用頻率率高，應(yīng)應(yīng)設(shè)置在在使用方方便的位位置。方便使用用的開關(guān)關(guān)安裝便于于操作的的大面板板開關(guān)操作性好好的水龍龍頭應(yīng)操作簡簡單并且且容易調(diào)調(diào)節(jié)。防滑防污污地面使用浸水水后仍能能夠防滑滑的地面面材料。。廚房面積積要求使用面積積不宜小小于6m2。最小短短邊凈尺尺寸不應(yīng)應(yīng)小于2.1m。居室設(shè)計要點點冷暖空調(diào)調(diào)的設(shè)置置為了方便便安裝，，事先設(shè)設(shè)置配管管孔和專專用電源源。避免使用用燃油、、燃?xì)馐绞饺∨髌鳌０踩⑶仪沂褂梅椒奖愕拇按帮椏虼皯糁苯咏訉ν獠刹晒?；在在玻璃門門上加裝裝橫條，，以便視視力下降降時方便便識別；；選用易易于操作作的門鎖鎖。與各房間間的連接接處的臺臺階設(shè)置置盡量少設(shè)設(shè)置臺階階，如需需設(shè)置，，注意高高差控制制在3mm以內(nèi)內(nèi)。防滑地面面材料地面應(yīng)鋪鋪設(shè)防滑滑材料。。使用方便便的開關(guān)關(guān)、電源源插座大面板開開關(guān)的設(shè)設(shè)置以及及電源插插座應(yīng)安安裝在便便于使用用的位置置。光線充足足的亮度度