進(jìn)入?yún)^(qū)域研究定

4江門市位于佛山市及云浮市南部，東臨中 ，南臨南中城市簡海，西 市接壤，常住人城市簡概況：江門地區(qū)又稱“五邑”。海島面積235.17平方公里，總面積9541平方公里，人口450萬人。江門市現(xiàn)轄蓬江、江海、市區(qū)：江門市區(qū)范圍為蓬江區(qū)、江海區(qū)和新會(huì)區(qū)三區(qū)的行政區(qū)劃范圍，面積818平方公里主城區(qū)：范圍為蓬江區(qū)、江海區(qū)和新會(huì)區(qū)的會(huì)城街道辦的行政區(qū)劃范圍。主城區(qū)土地面積為56平方公里，其中，江門市區(qū)面積平方公里，人口10文化：江門五邑被稱為“中國第一僑鄉(xiāng)”祖籍江門五邑的華僑、、臺(tái)同胞達(dá)368萬人，約占海外同胞的1/10，遍5

江門市GDP1910億元，增速8.1%，在珠三角城市中靠人均134區(qū)人均134區(qū)7—9—潮潮安— 三角城市 房地產(chǎn)投2013年江門市區(qū)前三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增長99.7%，開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)投全市02年之前房地產(chǎn)投資額同比較為緩慢，所占GP 及固定資產(chǎn)投資額 處于基本正常水平23年前三季度，蓬江、江海區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資7.2億元，同比翻了一番，其中住宅投資開發(fā)投資額為.3億元，占總投資額的56.。供求供求指08年以來，江門市商品房竣工面積平穩(wěn)增長。近3年全銷售面積2010年達(dá)到頂點(diǎn)后有所下降。基本達(dá)到供需平蓬江&江海區(qū)商品房竣工及銷售面積近兩年基本達(dá)到供需平衡，2012年銷售面積達(dá)

2008商品房價(jià)格指江門房價(jià)整體呈上升趨勢(shì)，近年城區(qū)房價(jià)漲幅維價(jià)格指10

0

蓬江&江 新供需基本平衡，價(jià)格及市場規(guī)模平穩(wěn)增人均GDP超過住宅市潛行業(yè)潛供應(yīng)潛需求潛資交區(qū)產(chǎn)城外部需求潛改善型拆遷剛性需產(chǎn)業(yè)人口剛性產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)

江門全 新

江 蓬

2011

第三產(chǎn)工業(yè)布第二產(chǎn)業(yè)是江門經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，目前已形成“三邊發(fā)展、三圈遞進(jìn)”工業(yè)布工業(yè)布局規(guī)

社會(huì)消江門人均可支配收入高于GDP增長，市區(qū)整體收入水平高于其社會(huì)消0

2011年江門三區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收城鎮(zhèn)居民人均可支配收 增長 新會(huì) 蓬江 江海 江門

2011年江門市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入中會(huì)區(qū)與江海區(qū)低于全市平均，蓬江區(qū)市區(qū)職工工資高于其他市縣，蓬江區(qū)國有企事業(yè)單位集中，國有單位收入全市，新會(huì)區(qū)社會(huì)消江門已從摩托車王國邁入汽車社會(huì)，極大地?cái)U(kuò)大市民的活社會(huì)消截至，江門全市汽車保有量達(dá)到.9萬輛，其中汽車就有3.98截至 ，江門市已有641833人獲得汽車駕駛，其中C1和C2牌照駕駛?cè)斯灿?92763人，目前江門地區(qū)報(bào)名在學(xué)駕照人數(shù)約56000人，年底將增加4萬2013年1-7月小型載客汽車新 24493輛，

目前江門區(qū)域正式營業(yè)的汽車4S店共有60家。此外，雷克薩斯、凱迪拉克、東風(fēng)日產(chǎn)、 大眾、別克、長安福特、廣交通交通規(guī)

2小時(shí)通達(dá)，廣佛都市圈1小時(shí)通達(dá)；對(duì)內(nèi)實(shí)現(xiàn)市域范圍1小時(shí)通達(dá)，旅游資次于廣州市，在全省旅游業(yè)中占據(jù)重要地位，國內(nèi)中遠(yuǎn)距離客源日旅游資江門市擁有全省唯一的世界文化遺產(chǎn)——最美的鄉(xiāng)村”，5個(gè)“省旅游特色縣文化名村，開平和臺(tái)山被全省縣域旅 城住宅市潛行業(yè)潛供應(yīng)潛需求潛資交區(qū)產(chǎn)外部需求潛改善型拆遷剛性需產(chǎn)業(yè)人口剛性0各產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口數(shù) 第一產(chǎn)業(yè)（萬人第二產(chǎn)業(yè)（萬人第三產(chǎn)業(yè)（萬人1產(chǎn)業(yè)人口剛需江門第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口數(shù)量與占比均逐年穩(wěn)步增加，新興支柱產(chǎn)1產(chǎn)業(yè)人口剛需2012年2012年江門各區(qū)戶籍人萬全江臺(tái)0 新會(huì)區(qū)（萬人 江海&蓬江（萬人江門戶籍人口遷移情遷遷凈遷暫住人省內(nèi)遷省外遷遷往省遷往省全蓬江新臺(tái)-開鶴恩-2拆遷剛未來舊城區(qū)改造2拆遷剛需求 門拆遷剛性需求的持續(xù)增長江門三舊改造真正啟動(dòng)建設(shè)開發(fā)是在01年年中，主要集中在蓬江區(qū)。蓬江區(qū)納入“三舊”改造范圍的項(xiàng)目占地面積4625畝，其中舊城鎮(zhèn)53畝、舊村莊22727畝、舊廠房634畝?！稄V州3改3改善型需江門住宅市場需求潛力結(jié)城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，支撐房地產(chǎn)穩(wěn)步增長交通改善，出行方式升級(jí)，樓市板塊延內(nèi)在需求潛力強(qiáng)勁，中山、順德等鎮(zhèn)區(qū)客戶補(bǔ)充江門住宅市場需求旺盛，支持市場快速發(fā)展需求潛需求潛潛土地供應(yīng)存城市規(guī)供應(yīng)潛力總城市規(guī)北部主城區(qū)板塊：依托廣佛都市圈發(fā)展城市綜合服務(wù)城市規(guī)北部主城區(qū)板塊：依托廣佛都市圈發(fā)展城市綜合服務(wù)功能和現(xiàn)制造業(yè)，進(jìn)一步整合南部銀洲湖板塊：以港深都市圈 ，發(fā)展臨港重工業(yè)和休旅游業(yè)西部364省道沿線板塊：承東啟西，發(fā)展專業(yè)化輕工業(yè)，需要一步提升江門市先進(jìn)制造業(yè)江沙江門市先進(jìn)制造業(yè)江沙高新區(qū)江門綠色（體）江門市南新區(qū)軌道雙水江門銀洲湖紙業(yè)基地崖門新地環(huán)保電鍍基銀湖灣、古兜旅游產(chǎn)業(yè)城市規(guī)江門主城區(qū)板塊包括中心城區(qū)和三 組團(tuán)，形 城市規(guī)土地供應(yīng)江門2011—2013年主要板塊土地土地供應(yīng)住宅建面（萬㎡商業(yè)建面（萬㎡住宅建面（萬㎡商業(yè)建面（萬㎡0濱江新區(qū)供應(yīng)量最大，濱江新區(qū)供應(yīng)量最大，會(huì)城板塊與北新板塊供應(yīng)量其次，三年供應(yīng)量老城區(qū)、江海舊城區(qū)供供應(yīng)潛力結(jié)論開發(fā)開發(fā)商政潛產(chǎn)品潛需求潛住宅市潛行業(yè)潛供應(yīng)潛力1產(chǎn)品力1產(chǎn)品奧園·益丞廣 保利大都 奧園外 萬達(dá)廣場 力1產(chǎn)品對(duì)戶型設(shè)計(jì)極為重視，戶型方正實(shí)用，大廳、大房、并且普遍力1產(chǎn)品華茵·桂語98華茵·桂語98㎡三保利大都126㎡三越秀·星匯名庭125㎡三月瓏98㎡三面 2潛品牌開發(fā)商的進(jìn)入，提升了市場 2潛響3政策作為內(nèi)需市場，對(duì)政策較響3政策近年政策相對(duì)寬松、穩(wěn)定，成交量及房價(jià)也隨之平穩(wěn)增近幾年城區(qū)樓盤華僑 比例很少

2008商品狀4狀4開發(fā)資取地，看好江門房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿?，且多為持續(xù)拿區(qū),2市,開保2012年101260奧2007年9月7320119100越2009年6329萬20131158.36珠2007年45020088300海倫2008年1272009年進(jìn)入江海，目2個(gè)項(xiàng)碧桂2004年20002011年3482012年310畝05年535行業(yè)潛力結(jié)市場潛力結(jié)論的中山、佛山 板板塊進(jìn)入建區(qū)域現(xiàn)狀與價(jià)值判區(qū)域價(jià)值與進(jìn)入建區(qū)域現(xiàn)狀及價(jià)值判 根據(jù)資源及特征，將江門房地產(chǎn)現(xiàn)狀市場劃分為

8洋房別墅：10000

蓬江

157500-129000-

4高新

新會(huì)大澤七堡

別墅65500-

1江海

4羅坑

小岡

洋房別墅 ?、多層、雙拼、獨(dú)棟別均有，洋房主力戶型是90-140三房，別墅別墅260-480洋房銷售均價(jià)0-506-8萬；別墅均價(jià)10?、多層、雙拼、獨(dú)棟別均有，洋房主力戶型是90-140三房，別墅別墅260-480洋房銷售均價(jià)0-506-8萬；別墅均價(jià)10左右，總價(jià)0-60萬元。濱江新價(jià)平濱江新區(qū)濱江新區(qū)板產(chǎn)形資 典型樓保利大都珠江御景山樓層24-32均價(jià)（元/㎡洋房：9500（帶裝修），戶型面積（㎡188㎡四房、480 低品牌地產(chǎn)，湖景資源，范羅崗小 低密度豪宅，特色別墅、、西江北為主，90-160㎡三洋房均價(jià)5700-8500，總價(jià)63-165江門未來“CBD”，江門行政文化中心，目前供應(yīng)量北為主，90-160㎡三洋房均價(jià)5700-8500，總價(jià)63-165北新板北新板產(chǎn)形依資配套成熟老城區(qū)未來萬達(dá)、奧園益丞、時(shí)代場打造高端商業(yè)中客特典型樓越秀星匯名奧園益丞國際廣占地7.4萬㎡，建面33樓層17-31均價(jià)（元/㎡房97㎡二房、137月均銷售80-100順德鎮(zhèn)改善型客戶，少量投資客戶新會(huì)老城江門老城區(qū)，具有最為濃厚的居住氛圍與最 生活配套，高端老城產(chǎn)品形式豐產(chǎn)品形式豐富，90-260㎡三四、，價(jià)平形洋房均價(jià)9000-12000，總價(jià)80-320老城區(qū)板老城區(qū)板依資江門市中心成熟配套，東湖園自然資蓬江區(qū)本地客戶為主，高端項(xiàng)目客為江門各區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)高收入人典型樓珠江帝景天安東湖花占地6.3萬㎡，建面189000（帶裝修150㎡三房、163148㎡三房、212共96套，尾貨月均銷售6本地、為主，多次置潮連潮連鎮(zhèn)四面環(huán)江，具備稀缺的自然資源，目前房地產(chǎn)市場尚處于潮連產(chǎn)品 ，92-135產(chǎn)品 ，92-135㎡三四價(jià)平形洋房均價(jià)5000，總價(jià)40-100潮連鎮(zhèn)板依潮連鎮(zhèn)板依資四面環(huán)江，自然生態(tài)資源豐富交通較為便鎮(zhèn)區(qū)客戶為主，少量蓬江區(qū)市區(qū)客典型樓匯星均價(jià)（元/㎡戶型面積（㎡白水緊鄰蓬江城區(qū)，擁有西江及白水帶風(fēng)景區(qū)雙重稀缺資源，屬高端白水小房住宅，90-144小房住宅，90-144㎡二至價(jià)平形洋房均價(jià)6000，總價(jià)54-90白水帶板依白水帶板依資西江景觀、白水帶風(fēng)景區(qū)，鄰市區(qū)，餐 江海、蓬江區(qū)地緣客戶為典型樓天占地28萬㎡，建面60一期小住均價(jià)（元/㎡8小、、疊拼、聯(lián)排獨(dú)棟，洋房77-315㎡二至五房別墅230-320洋房：均價(jià)5700-6200，總價(jià)37-81別墅：均價(jià)10000，總價(jià)250-400外小、、疊拼、聯(lián)排獨(dú)棟，洋房77-315㎡二至五房別墅230-320洋房：均價(jià)5700-6200，總價(jià)37-81別墅：均價(jià)10000，總價(jià)250-400外價(jià)平形外海板中山依外海板中山依資中山，有一定的江景資中山客戶居多，部分江海本地客典型樓奕聰花海倫占地9.5萬㎡，建面23占地6萬㎡，建面23均價(jià)（元/㎡戶型面積（㎡月均銷售20高高小、、疊拼、聯(lián)排獨(dú)棟，90-200㎡三四房，別310-366洋房：均價(jià)4780-6200，小、、疊拼、聯(lián)排獨(dú)棟，90-200㎡三四房，別310-366洋房：均價(jià)4780-6200，總價(jià)45-80別墅：均價(jià)12000，總價(jià)350-500價(jià)平形高新板依高新板依資江海本地客戶為主，部分周邊區(qū)域中山客典型樓江海碧桂君匯熙占地23萬㎡，建面58占地9.3萬㎡，建面22均價(jià)（元/㎡戶型面積（㎡90㎡二房，13236695-98㎡三房、18730圭峰依托圭峰山自然景觀資源，已發(fā)展成新會(huì)高端居住板塊，別墅圭峰產(chǎn)品形式豐富，、多層產(chǎn)品形式豐富，、多層洋房均價(jià)6000-8000，總價(jià)78-128別墅約20000，總價(jià)400-1000價(jià)平圭峰山板圭峰山板產(chǎn)形資圭峰山自然資典型樓新會(huì)駿景灣豪圭峰花占地15萬㎡，建面33占地23萬㎡，建面20戶型面積（㎡104-110372-700會(huì)新會(huì)區(qū)的中心城區(qū)，擁有 配套和交通，客戶以新會(huì)本地人為主會(huì)產(chǎn)品主要為180㎡二至四產(chǎn)品主要為180㎡二至四、價(jià)平產(chǎn)形銷售均價(jià)4800-7500，總價(jià)40-125會(huì)城板會(huì)城板資新會(huì)區(qū)成熟配典型樓新會(huì)碧桂匯僑新小均價(jià)（元/㎡90㎡二房，105南新會(huì)區(qū)規(guī)劃的發(fā)展板塊，但據(jù)了解受地質(zhì)下陷影響，配套建南小、聯(lián)排、獨(dú)棟，洋房洋房：均價(jià)6200，總小、聯(lián)排、獨(dú)棟，洋房洋房：均價(jià)6200，總價(jià)45-85別墅：均價(jià)10000，總價(jià)300-700價(jià)平南新板南新板產(chǎn)形資、西鳥小對(duì)南新區(qū)的規(guī)劃以新會(huì)區(qū)客戶為主，一定比例投資典型樓駿凱豪月成交16低密度大盤，區(qū)，江邊和小蓬江&江海區(qū)各板塊進(jìn)入建 ★—————新會(huì)會(huì)城區(qū)各板塊進(jìn)入建象—————階段研江門商業(yè)已經(jīng)進(jìn)入處于市場細(xì)分階段，已階段研業(yè)等形態(tài)，但基本是舊百貨、傳統(tǒng)商業(yè)街的包裝改造為主，2008年現(xiàn)萬家形態(tài)，區(qū)域商業(yè)存在優(yōu)化升級(jí)的空商圈分根據(jù)實(shí)地繪制

萬達(dá)廣

奧園益丞廣蓬江區(qū)三大傳統(tǒng)商圈：益華商圈

（北新區(qū)城、常安路步行街）、港路/東華路商圈

北新區(qū)未來規(guī)劃高起點(diǎn)商：將有萬達(dá)廣場，時(shí)代廣以及保利大型綜合體項(xiàng)目江海區(qū)只 廣場一個(gè) ，且構(gòu)不成商圈概念新會(huì)區(qū)當(dāng)前已形成三大商圈，包世紀(jì)廣場（盛新百貨）商、大新路步行街商圈、大發(fā)商圈(大潤發(fā)、美吉特

江海 廣典型案蓬江區(qū)——益華百貨：目前江門人心中的“典型案地地規(guī)模（㎡益華百貨、益華家樂超樓層經(jīng)營類負(fù)1F：益華家樂超水負(fù)1F:扣點(diǎn)物業(yè)25元/㎡實(shí)用率出租率蓬江區(qū)——地王廣場【五邑地區(qū)商業(yè)項(xiàng)目典范，客流量最大規(guī)模（㎡別4FKTV、3F2F大昌超市、第三頻道西餐廳、1F屈臣氏、真功夫餐廳、品牌（元/㎡負(fù)1F:130-1601F:300-2F：120- 實(shí)用率出租率、錢柜KTV、第三頻道西規(guī)模（㎡經(jīng)營狀差4F：美容服（元/㎡ 實(shí)用率出租率蓬江區(qū)規(guī)模（㎡商業(yè)構(gòu)成森一實(shí)用率出租率規(guī)模（㎡商業(yè)構(gòu)萬家、KFC寧電器、中影火星 2F：萬家4F5F：中影火星湖院、游藝實(shí)用率出租率港港口規(guī)模（㎡1.6萬經(jīng)營狀檔次定品2F：服飾； 3F：服飾4F:扣點(diǎn)15-30%%，物業(yè)用率出租率項(xiàng)目綜實(shí)江海區(qū)——廣地規(guī)模（㎡樓層經(jīng)營類大昌超市2F：國美電器、益丞百貨、游藝廳；3F：山海 4F:沐足城、 5F：大地水實(shí)用率出租率新會(huì)區(qū)——萬地振興二規(guī)模（㎡院、中影城裝；4F礦KTV;5F：中影（元/㎡ 3F:40實(shí)用率出租率業(yè)態(tài)豐富度不足，缺乏餐新會(huì)區(qū)——路、大新路步行路規(guī)模（㎡3萬1F：300-5002F：100-實(shí)用率出租率處于傳統(tǒng)成老商圈，有一定的消費(fèi)人流支撐。商業(yè)老區(qū)，道路狹窄，停車不方便，建筑殘舊，檔次難以提高。逐漸有被環(huán)境更好，各方面配套更齊全的場所搶占消費(fèi)份額的新會(huì)區(qū)——世紀(jì)廣場[盛新百岡州大規(guī)模（㎡一盛新百貨、KFC2F：蘇寧電器1F：百貨扣點(diǎn) 街50-250;2F:30實(shí)用率出租率新會(huì)區(qū)——大潤規(guī)模（㎡2萬㎡超市+2萬㎡街檔次定勞汽車餐廳大潤發(fā)2F：大潤發(fā)專賣店3002F:25-45實(shí)用率出租率新會(huì)區(qū)規(guī)模（㎡麥超市、中國銀行差2F：中國銀行、光大3F:、餐水1F：30-80 實(shí)用率出租率項(xiàng)目綜典 案例之一未來商業(yè)供

新會(huì)巨無霸項(xiàng)目美吉特廣場30萬北新區(qū)以及濱江新區(qū)，商業(yè)體量預(yù)計(jì)50萬啟超大道東北新城區(qū)中心區(qū)濱江大濱江新區(qū)規(guī)劃二（㎡餐飲等功能區(qū)158.36畝，購物9萬建面：20.65萬業(yè)面積10萬7萬㎡獨(dú)棟1-3平方城市綜合體業(yè)8萬影院 休閑，化中心 居建材市百貨、酒店、餐文化、、休院餐飲、休閑、零售，便利蓬江區(qū)的益華百貨作為江門第一家CityMall概念的大型購物商場，改變了江門人的消費(fèi)模新會(huì)區(qū)缺乏較高檔的消費(fèi)場所，當(dāng)前較好的商業(yè)項(xiàng)目是：世紀(jì)廣場、大潤發(fā)、萬家，購物中心水平：蓬江區(qū)＞新會(huì)區(qū)＞江海區(qū)區(qū)域板區(qū)域?qū)贆C(jī)風(fēng)區(qū)域板區(qū)域?qū)贆C(jī)風(fēng)商業(yè)產(chǎn)板塊打?yàn)I江新發(fā)展成熟蓬江區(qū)現(xiàn)有商業(yè)加上即將推出的商業(yè)體量，商萬㎡，人均商業(yè)面積.60㎡/人，已趨于飽和高端奢侈品的需求基本被消配套商北發(fā)展飽和同配套商老城發(fā)展飽和—同——潮連發(fā)展起步—板塊無商業(yè)氛圍，屬于濱江、北新等新的商中心輻射范圍人口有配套商白水發(fā)展飽和—周邊已 廣場，能夠滿足基本的購物需高端奢侈品 需求基本 消外發(fā)展起步—無商業(yè)氛圍，環(huán)境——高新快速發(fā)展—大社區(qū)配套商業(yè)基本能夠解決購物——圭峰發(fā)展成熟—無商業(yè)氛圍，受城區(qū)商圈輻——會(huì)發(fā)展飽和人均商業(yè)面積一定的市場空現(xiàn)有商業(yè)檔次不當(dāng)?shù)匾话阆M(fèi)力水平不高，中高檔商業(yè)承受有高端奢侈品 需求基本 消一步論南發(fā)展起步————階段研江門目前只有蓬江區(qū)出現(xiàn)純寫字樓物業(yè)，處于市場化發(fā)展期，新階段研供應(yīng)特良好的產(chǎn)品形象和品近的成于整平不 驅(qū)階段標(biāo)企業(yè)的高標(biāo)準(zhǔn)自建寫字開發(fā)商進(jìn)入寫字樓市出現(xiàn)領(lǐng)先開發(fā)商和標(biāo)桿寫字樓標(biāo)桿板塊的形蓬江區(qū)寫樓市場分蓬江區(qū)寫字樓蓬江區(qū)寫樓市場分萌芽90年代以以、銀行等國有自建辦

起步1990-2000裙樓辦公，僅行政辦公區(qū)擴(kuò)大，開始向樓山還是以辦公大樓、銀

發(fā)展2000年至項(xiàng)目有中信銀行、金融、中遠(yuǎn)

的一年，中信銀 、中 ，代表項(xiàng)目 辦公大

金 這三大 ”的亮相，投資方

投資方

門沒有“甲級(jí)”寫字樓的時(shí) 結(jié)投資方：發(fā)展 寫字樓品質(zhì)：甲

市場行為：

，統(tǒng)一物業(yè)管40-70元/㎡（40-70元/㎡（不）——江門蓬江區(qū)寫字樓項(xiàng)目：中信銀分析分析 屬于蓬江區(qū)最繁華商業(yè)地區(qū)之一的迎賓大道上，該項(xiàng)目是2013江門蓬江區(qū)寫字樓項(xiàng)目：國際金分析分析國際金融屬于蓬江區(qū)最繁華商業(yè)地區(qū)之一的迎賓大道上，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)于蓬江區(qū)寫字樓小結(jié)11 2市場：蓬江區(qū)寫字樓市場的發(fā)展開始加速4未來發(fā)展：蓬江區(qū)CBD的規(guī)劃發(fā)展及配套4未來發(fā)展：蓬江區(qū)CBD的規(guī)劃發(fā)展及配套3升值空間5>高端商務(wù)氛圍正在逐步成>城市CBD規(guī)劃的配套實(shí)尚需時(shí)日>市場高端寫字樓初露端 66。但當(dāng) 新會(huì)區(qū)寫樓市場分新會(huì)區(qū)寫字樓現(xiàn)狀：租賃商務(wù)酒新會(huì)區(qū)寫樓市場分分析分析該項(xiàng)目酒店夾層改造，辦公環(huán)境簡陋且不屬于純寫字樓 22元/㎡新會(huì)區(qū)寫字樓現(xiàn)狀：商業(yè)裙樓改造【案例：岡 分析分析 目前招商 尚未完全完工，僅有幾間 可用。經(jīng)現(xiàn)場新會(huì)區(qū)寫字樓現(xiàn)狀：租賃商鋪門面+2層辦公【當(dāng)前市場主流分析分析 很多公司直接選擇一層商鋪?zhàn)鳛槠髽I(yè)門面，利用2F商鋪?zhàn)鳛檗k公區(qū)域新會(huì)區(qū)寫字樓現(xiàn)狀：純寫字樓【企業(yè)自建自用為趨勢(shì)趨勢(shì)4未來發(fā)展：南4未來發(fā)展：南新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展及配套來需求，但新會(huì)區(qū)形 客戶：新會(huì)區(qū)中端寫字樓客戶群主要為房地產(chǎn)、建筑業(yè)及中小型3業(yè)6>高端商務(wù)氛圍尚未形>城市CBD規(guī)劃需的引導(dǎo)才能見效>市場需求太低1現(xiàn)1現(xiàn)狀：以樓齡較老的商住樓、裙樓商鋪為 2市場：新會(huì)區(qū)寫字樓市場的發(fā)展在大方向上還升值升值空間5江海區(qū)寫樓市場分江門江海區(qū)寫江海區(qū)寫樓市場分分析分析 未來寫字樓供主要集中在蓬江區(qū)的北新區(qū)以及濱江新區(qū)，寫字樓體量未來寫字樓供所在區(qū)商業(yè)名地規(guī)模（㎡180總建21萬㎡，包括酒店、寫寫字樓+酒店體量53各區(qū)域板塊寫字樓建議區(qū)域板區(qū)域?qū)贆C(jī)風(fēng)產(chǎn)板塊打?yàn)I江新甲北發(fā)展飽和未來的江門同甲老城發(fā)展飽和—商務(wù)氛圍不——潮連發(fā)展起步—無商務(wù)氛——白水發(fā)展飽和—無商務(wù)氛——外發(fā)展起步—無商務(wù)氛——高新快速發(fā)展—無商務(wù)氛——圭峰發(fā)展成熟—無商務(wù)氛——會(huì)發(fā)展飽和———南發(fā)展起步———酒店行發(fā)展背江門整體過夜旅客數(shù)量穩(wěn)定上升，受酒店快速增長影響，率酒店行發(fā)展背過夜游客人數(shù)及增長0-增長過夜游客人數(shù)及增長0-增長過夜旅客（萬人率765432106 年酒店數(shù)量（家年 率率765432106 年酒店數(shù)量（家年 率4443110 客房（間率數(shù)據(jù)來源：江門 酒店行市場分江門市掛牌四、五星級(jí)酒店約占總體四成；近幾年高星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店數(shù)量上升趨勢(shì)較為明顯，預(yù)計(jì)到2013年-20酒店行市場分截至2012年底，江門掛牌星級(jí)飯店的數(shù)量為37間，其中二星級(jí)酒店數(shù)量最多12家，三星級(jí)酒店10家，四星級(jí)酒店7家，掛牌五星級(jí)飯店8家；近年，高星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店數(shù)量呈穩(wěn)定上升趨勢(shì)，說明市場信心較足；江門市20122,22,8,7,五江門市20122,22,8,7,五 四 三 二20102009200820052000江門市近六年三星級(jí)以下酒店變化情況（間 605三 二江門市已開業(yè)四、五星級(jí)酒店一目前來看江門的五星級(jí)酒店合計(jì)833332211110新會(huì)蓬江鶴山北新恩平數(shù)據(jù)來源：攜程江門星級(jí)酒店多為商務(wù)酒店，五星級(jí)酒店率一般在6成以上，基本盈虧平已知在建的高星級(jí)酒店至少在8家以上區(qū)酒店名星酒店類開業(yè)時(shí)客房數(shù)（套酒店管理公折扣后房蓬碧桂園五邑鳳凰酒碧桂園鳳凰酒店管理280—蓬江門逸豪酒商務(wù)酒逸豪酒店管理公588—蓬江門麗宮國際酒商務(wù)酒258—鶴碧桂園鶴山鳳凰商務(wù)度假碧桂園鳳凰酒店管理北江門名冠金凱悅商務(wù)酒年金凱悅酒店管488—鶴江門鶴山銀業(yè)雁山酒396—恩恩平山泉灣溫泉商務(wù)酒--------650—新江門玉湖御景酒商務(wù)度--------378—新江門新會(huì)龍泉度假酒商務(wù)酒--------350—新碧桂園新會(huì)鳳凰商務(wù)酒碧桂園鳳凰酒店管理蓬江門中泰來大酒商務(wù)酒年--------288—蓬江門銀晶國際酒商務(wù)、度2010年開中旅酒店管理公288—鶴鶴山方圓福朋喜商務(wù)度假7萬方，350喜達(dá)待新希爾頓逸林酒商務(wù)度預(yù)計(jì)2014年10300（5.8萬方希爾頓酒店管理待新崖門昌安酒-待--待恩恩平大酒商務(wù)度2013年占地150逸豪酒店管理公待新司前華悅酒-2013年4萬方，180-待蓬萬達(dá)酒商務(wù)酒未未未待蓬?yuàn)W園益丞項(xiàng)商務(wù)酒未未未待蓬保利項(xiàng)商務(wù)酒未未未待酒店配城區(qū)觀光游客少，商務(wù)旅客主導(dǎo)市場，五星級(jí)酒店普遍具有商務(wù)酒酒店配餐飲、休閑配五 五設(shè)有面為1050平方米的宴會(huì)廳、6個(gè)多功能五中西餐廳、咖啡廳、酒吧、交誼舞廳、浴室1260㎡宴會(huì)廳/Ballroom，最多可容納五中西餐廳、夜總會(huì)、 、酒吧四四等人四西餐廳 室 室、自動(dòng)取款機(jī)酒店的多功能會(huì)議室設(shè)備齊全，各大小會(huì)議四星級(jí)酒客戶特4目前江門星級(jí)酒店主要以本地企業(yè)往來客戶為主，星級(jí)酒客戶特4客源類客源特餐飲江門高星級(jí)酒店的設(shè)施配套齊全，硬件設(shè)施非常好；朋友聚較多，占總比例的%，其次是商務(wù)宴請(qǐng)為%。商務(wù)會(huì)議本地私營企業(yè)主、、事業(yè)單位、企業(yè)駐江門辦事管者、外來商務(wù)（高端）對(duì)商務(wù)會(huì)議配套要求較對(duì)酒店的配套、環(huán)境服務(wù)質(zhì)量要求隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及未來現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的入駐，未來的高端人群流動(dòng)增加，對(duì)酒區(qū)域板區(qū)域?qū)贆C(jī)風(fēng)區(qū)域板區(qū)域?qū)贆C(jī)風(fēng)產(chǎn)板塊打?yàn)I江新距離廣佛近，交通便五星北發(fā)展飽和未來的江門同五星老城發(fā)展飽和———潮連發(fā)展起步景觀環(huán)境優(yōu)美，適合度假型酒五星白水發(fā)展飽和景觀環(huán)境優(yōu)美，適合度假型酒距離城區(qū)近，競爭壓力五星外發(fā)展起步—環(huán)境欠——高新快速發(fā)展—無旅游資——圭峰發(fā)展成熟景觀環(huán)境優(yōu)美，適合度假型酒五星會(huì)發(fā)展飽和—環(huán)境欠——南發(fā)展起步—規(guī)劃推進(jìn)緩——排排區(qū)域板區(qū)域?qū)傩詣澾M(jìn)入建住宅產(chǎn)住商寫字酒1濱江新發(fā)展成熟首選進(jìn)入?yún)^(qū)★2潮連發(fā)展起步次選進(jìn)入?yún)^(qū)高端低密度宅—3白水發(fā)展飽和機(jī)會(huì)性進(jìn)入?yún)^(qū)高端低密度宅—4北發(fā)展飽和機(jī)會(huì)性進(jìn)入?yún)^(qū)高品質(zhì)低密物5圭峰發(fā)展成熟機(jī)會(huì)性進(jìn)入?yún)^(qū)——6老城發(fā)展飽和機(jī)會(huì)性進(jìn)入?yún)^(qū)高端大戶型品———7會(huì)發(fā)展飽和不建議進(jìn)————8外發(fā)展起步不建議進(jìn)—————9高新快速發(fā)展不建議進(jìn)—————南發(fā)展起步不建議進(jìn)—————濱江新濱江新區(qū)發(fā)展濱江新2002年9月由于區(qū)劃調(diào)整，新會(huì)撤市建區(qū)，原屬新會(huì)的棠下歸入江門市區(qū)（劃歸蓬江區(qū)） 開工。濱江大道于207年5月全線通車，新汽車總站也在北郊選址，機(jī)關(guān)相繼向北新區(qū)搬遷， 一號(hào)、珠江地產(chǎn)等開發(fā)開始在濱江新區(qū)最南端布09