專家編制國際社區(qū)商業(yè)定位與招商營銷附圖豐富

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社區(qū)商業(yè)定位與招商營銷2022/12/71前言社區(qū)商業(yè)開發(fā)流程

2022/12/72如何以最快的速度銷售現(xiàn)有房源？

定位、招商、營銷2022/12/73目錄第一部分定義定位與業(yè)態(tài)第二部分招商與銷售管理第三部分營銷推廣與策略2022/12/74社區(qū)商業(yè)的定義何謂社區(qū)商業(yè)?社區(qū)是指在一定區(qū)域內的居民具有歸屬感的相對獨立的住宅區(qū)。

社區(qū)商業(yè)則是主要為社區(qū)居民提供日常生活必需品、服務的商業(yè)及服務設施（含無店鋪的各種服務），具體指能滿足和支撐不同業(yè)態(tài)商業(yè)設施正常運營的居民住宅區(qū)商業(yè)。它的服務人口一般在5萬人以下，服務半徑一般在2公里以內。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應控制在3萬平米以內，

社區(qū)商業(yè)是什么？不是什么？業(yè)態(tài)?定義突出的是什么？商圈？

同類對應的是城市商業(yè)中心\區(qū)域商業(yè)中心

2022/12/752022/12/76輻射型：5％—11％，商業(yè)體量大，對外來客流要求高，對交通、人流、商業(yè)氛圍要求較高。

中間型：2％—5％，主要依賴于本社區(qū)居民的需求,兼顧周邊.內向型：2％以下，基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經營。社區(qū)商業(yè)類型--按照商住比指標分類社區(qū)商業(yè)類型--按照服務的規(guī)模分類便利級商業(yè)：面積一般在3000M2以下，由一組小店或集中在一起的一個大集成店組成，包括便利性零售、服務、餐飲等店鋪，服務人口一般在3000人以下；鄰里級商業(yè)：面積一般在3000-20000M2，以超市為主力店，包括便利性零售、服務、餐飲等店鋪，服務人口一般在3000-50000人；社區(qū)級商業(yè)：面積一般在20000-50000M2，以生活百貨或大賣場為主力店，輔助其它專業(yè)、專賣、餐飲和服務，服務人口一般在50000-150000人。2022/12/77社區(qū)商業(yè)類型--按照載體建筑形式分類底商型商業(yè)裙房型商業(yè)獨立型商業(yè)2022/12/78社區(qū)商業(yè)類型--按照布局分類散點式商業(yè)商業(yè)街型商業(yè)購物中心型商業(yè)2022/12/79社區(qū)商業(yè)類型--按照位置分類內部型商業(yè)外部型商業(yè)兼有型商業(yè)2022/12/710社區(qū)商業(yè)業(yè)類型--按照社區(qū)區(qū)規(guī)模分分類小型社區(qū)區(qū)：人口規(guī)模模：300-700戶（組團團，相當當于居委委會管轄轄規(guī)模））；人均商業(yè)業(yè)面積：：0.6平米/人以下；；可設定的的商業(yè)層層次：便便利商業(yè)業(yè)組合，，個別交交通條件件特別優(yōu)優(yōu)良者可可考慮形形成商業(yè)業(yè)街區(qū)；；商業(yè)交通通時間：：步行5分鐘內，，如形成成商業(yè)街街區(qū)則可可考慮步步行十分分鐘內；；商業(yè)功能能滿足：：服務為為主，便便利性商商品和服服務，便便捷性餐餐飲。2022/12/511社區(qū)商業(yè)業(yè)類型--按照社區(qū)區(qū)規(guī)模分分類中型社區(qū)區(qū)：人口規(guī)模模：2000-5000戶；人均商業(yè)業(yè)面積：：0.6-0.8平米/人；可設定的的商業(yè)層層次：便便利商業(yè)業(yè)組合+商業(yè)街區(qū)區(qū)或鄰里里購物中中心(交通條件件優(yōu)良者者可考慮慮形成商商業(yè)街區(qū)區(qū))；商業(yè)交通通時間：：步行10分鐘以內內；商業(yè)功能能滿足：：日常性性服務與與商品并并重，便便捷性餐餐飲并可可結合部部分中式式正餐，，可考慮慮建設社社區(qū)商業(yè)業(yè)中心。。2022/12/512社區(qū)商業(yè)業(yè)類型--按照社區(qū)區(qū)規(guī)模分分類2022/12/513大型社區(qū)：：人口規(guī)模：：1-1.5萬戶（相當當于街道辦辦事處管轄轄規(guī)模）；；人均商業(yè)面面積：0.8-1.2平米/人；可設定的商商業(yè)層次：：便利商業(yè)業(yè)組合+（商業(yè)街區(qū)區(qū)）+社區(qū)商業(yè)(鄰里購物中中心或社區(qū)區(qū)購物中心心)，交通條件件優(yōu)良者可可考慮形成成商業(yè)街區(qū)區(qū)；商業(yè)交通時時間：步行行15分鐘以內；；商業(yè)功能滿滿足：可考考慮建設全全方位服務務和商品的的社區(qū)商業(yè)業(yè)中心的設設置，并考考慮休閑娛娛樂類商業(yè)業(yè)的補充，，餐飲全業(yè)業(yè)態(tài)引進；；社區(qū)商業(yè)的的特征顧客屬地性性業(yè)種配套性性日常便利性性服務親和性性贏利穩(wěn)定性性需求依賴性性商圈擴展性性2022/12/514社區(qū)商業(yè)的的特性決定定了它的角角色社區(qū)商業(yè)的的角色忽悠買房者者？服務業(yè)主者者？品牌支撐者者？利潤獲取者者？敷衍指標者者？自我作品者者？其它……2022/12/515社區(qū)商業(yè)與與住宅開發(fā)發(fā)者之間的的關系究竟竟是什么？？社區(qū)商業(yè)的的角色2022/12/516局部服從整整體優(yōu)先原原則利益最大化化的輔助原原則顧客需求導導向產品原原則忠告：玩社社區(qū)商業(yè)的的不要讓社區(qū)區(qū)商業(yè)把你你玩了！社區(qū)商業(yè)與與整體住宅宅區(qū)關系2022/12/517社區(qū)商業(yè)的的開發(fā)應該該遵循“商業(yè)服從整整個社區(qū)的的大盤思維維原則”，首先要考考慮的就是是如何更好好地提升整整個社區(qū)的的綜合價值值及居民生生活素質。。其次才是是社區(qū)商業(yè)業(yè)自身價值值的最大化化。商業(yè)特特色的營造造也不例外外，應與住住宅的文化化、特色保保持高度一一致。假如如住宅營造造的是歐洲洲小鎮(zhèn)風情情，社區(qū)商商業(yè)卻以江江南園林特特色為主題題，則顯得得非常突兀兀、不協(xié)調調。不但整整體建筑外外觀應堅持持此原則，，甚至一草草一木都不不容疏忽，，不能只停停留在“表面功夫”,細節(jié)也是體體現(xiàn)事物本本質的重要要組成部分分。社區(qū)商業(yè)與與整體住宅宅區(qū)關系2022/12/518從整個社社區(qū)的綜綜合價值值提升的的角度來來看，商商業(yè)服從從于社區(qū)區(qū)，這一一點，反反映在商商業(yè)特色色的營造造上，體體現(xiàn)為商商業(yè)的文文化、主主題、特特色應該該與住宅宅保持高高度統(tǒng)一一；在建筑外外觀及線線條上，，除了與與住宅風風格相統(tǒng)統(tǒng)一，還還應該注注意強調調自身色色彩及線線條的強強化運用用，因為為商業(yè)與與住宅是是不同區(qū)區(qū)間的兩兩種物業(yè)業(yè)，商業(yè)業(yè)在外觀觀的處理理上更強強調視覺覺的沖擊擊力；景觀小品品、植物物及地方方代表性性建筑對對于整個個社區(qū)商商業(yè)的特特色營造造及商業(yè)業(yè)氛圍提提升也有有著重要要作用，，具體可可依據(jù)自自身特點點進行相相應的布布置。如如萬科四四季花城城特色主主題是歐歐洲小鎮(zhèn)鎮(zhèn)風情，，其在假假日大道道商業(yè)街街的整體體景觀營營造，包包括常綠綠喬木、、休閑座座椅等均均給人很很強烈的的歐洲小小鎮(zhèn)風情情感受。。唯有做做到大到到建筑外外墻，小小到一草草一木，，均渾然然一體，，各具特特點而又又圍繞同同一主題題，整個個社區(qū)商商業(yè)才能能夠給人人很鮮明明的特點點，形成成項目自自身的差差異化優(yōu)優(yōu)勢；除了以上上幾點，，定期或或不定期期地舉辦辦一些與與主題相相關的活活動也很很有幫助助，目前前來說，，較少有有社區(qū)商商業(yè)采取取這樣的的形式，，原因是是處于剛剛起步階階段，運運作模式式尚不成成熟。這這種較為為靈活的的方式不不但可鞏鞏固社區(qū)區(qū)商業(yè)特特色，使使之在業(yè)業(yè)主/消費者心心中留下下深刻印印象，而而且也是是與業(yè)主主/消費者拉拉近距離離，可以以從一個個側面體體現(xiàn)社區(qū)區(qū)商業(yè)的的貼心服服務，營營造活潑潑、親切切的商業(yè)業(yè)氛圍。。社區(qū)商業(yè)業(yè)的問題題雞先還是是蛋先便民與擾擾民出租與出出售一鋪養(yǎng)三三代與三三代養(yǎng)一一鋪放水養(yǎng)魚魚還是殺殺雞取卵卵物業(yè)：管管理還是是經營步行街還還是不行行街2022/12/519小結搞清楚社社區(qū)商業(yè)業(yè)是什么么？搞清楚你你要什么么？2022/12/520社區(qū)商業(yè)定位位與業(yè)態(tài)社區(qū)商業(yè)市場場分析社區(qū)商業(yè)定位位策劃2022/12/521社區(qū)商業(yè)市場場分析—主要要素周邊人口統(tǒng)計計周邊消費群特特征分析競爭對手分析析（現(xiàn)有及潛潛在的競爭對對手）周邊人車流量量統(tǒng)計分析周邊商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的統(tǒng)計分析析周邊市政規(guī)劃劃分析商業(yè)物業(yè)條件件分析2022/12/522社區(qū)商業(yè)市場場分析---調研模板1.項目周邊環(huán)境境調研分析1)項目1.5公里半徑周邊邊商家/機構分布2)項目周邊未來來20000平米以上商業(yè)業(yè)規(guī)劃/在建項目3)項目商圈調查查與分析:分別0.5/1/1.5公里半徑居民民人口數(shù)、人人口結構、家家庭收入水平平,流動人口調研研分析（數(shù)量量、構成、職職業(yè)、年齡、、收入水平、、消費特點等等）項目周邊交通通設施圖示及及主要客流對對象及走向（（普通路、快快速路、軌道道交通、公交交樞紐與線路路）項目客流監(jiān)測測:平時\周末,（7：00—22：00）不同方向客客流量及其交交通工具；2.小型租戶分類類入戶深訪（（租戶類型、、面積、營業(yè)業(yè)額、經營狀狀況、項目規(guī)規(guī)劃概念測試試等）3.消費者街頭攔攔訪調查（個個人基本信息息、消費習慣慣與特征、項項目繪畫概念念測試問題等等）4.特別調研項目目：典型或可可參考個案深深度研究、特特殊消費群體體調研分析5.項目概念測試試（設計項目目定位與初步步規(guī)劃，對消消費者、小型型商家和相關關人士進行測測試）2022/12/523社區(qū)商業(yè)的定定位策劃市場定位顧客定位規(guī)模定位主題定位2022/12/524社區(qū)商業(yè)市場場定位市場定位是前前期定位策劃劃的最重要定定位之一，主主要包括：功能定位：按按商業(yè)輻射程程度分為輻射射型社區(qū)商業(yè)業(yè)、中間型社社區(qū)商業(yè)、內內部型社區(qū)商商業(yè)；業(yè)態(tài)類型：日日常生活消費費、社區(qū)配套套、餐飲、休休閑、娛樂、、專業(yè)市場等等，但社區(qū)商商業(yè)中定位為為專業(yè)市場的的商業(yè)較少；；形象定位：低低檔、中低檔檔、中檔、中中高檔、高中中檔、高檔；；名稱建議（通通常是綜合項項目所處區(qū)域域、項目自身身特點、開發(fā)發(fā)商名稱等來來確定）。2022/12/525社區(qū)商業(yè)顧客客定位顧客是誰：：老、、幼、婦顧客規(guī)模：：70%人群顧客主題：：老人、婦女、、兒童行業(yè)業(yè)2022/12/526社區(qū)商商業(yè)規(guī)規(guī)模定定位商業(yè)規(guī)規(guī)模是是確定定社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)類型型的基基本要要素之之一，，特別別是對對于未未確定定商業(yè)業(yè)面積積的項項目來來說，，規(guī)模模的定定位更更是重重中之之重，，適中中的商商業(yè)規(guī)規(guī)模才才能有有利于于項目目的整整體發(fā)發(fā)展。。商業(yè)業(yè)規(guī)模模的大大小在在一定定程度度上決決定著著社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)的性性質，，一般般情況況下，，社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)的規(guī)規(guī)模越越大，，人均均商業(yè)業(yè)面積積越高高，其其商業(yè)業(yè)的對對外經經營性性質越越強，，呈現(xiàn)現(xiàn)出正正相關關的關關系。。規(guī)模模定位位中主主要考考慮的的因素素有：：區(qū)域的的商業(yè)業(yè)市場場容量量市場整整體租租售狀狀況對對項目目規(guī)模模的影影響項目的的商業(yè)業(yè)屬性性（輻輻射型型、中中間型型或內內向型型）主力店店的帶帶動效效應（（一般般主力力店與與其輻輻射區(qū)區(qū)域面面積比比為1：1.5）競爭性性項目目對項項目規(guī)規(guī)模的的影響響市政規(guī)規(guī)劃對對項目目片區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)規(guī)模模的影影響項目自自身條條件對對規(guī)模模的影影響等等。2022/12/527社區(qū)商商業(yè)主主題定定位商業(yè)主主題形形象定定位主主要考考慮的的因素素：住宅樓樓盤的的整體體風格格項目片片區(qū)的的整體體氛圍圍主題營營造的的可實實現(xiàn)性性等2022/12/528社區(qū)商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組組合百貨、、超市市、餐餐飲、、服務務配套套、美美容、、服飾飾精品品、生生活家家居和和休閑閑八大大類業(yè)業(yè)態(tài)構構成了了社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)的基基礎業(yè)業(yè)態(tài)。。業(yè)態(tài)組組合規(guī)規(guī)劃原原則：：社區(qū)商商業(yè)基基本特特性：：超市市、餐餐飲和和服務務配套套是社社區(qū)商商業(yè)三三大基基本業(yè)業(yè)態(tài)；；租金收收益的的最大大化，，位置置較好好的鋪鋪位優(yōu)優(yōu)先考考慮承承租能能力較較高的的業(yè)態(tài)態(tài)；是否具具有招招商的的可執(zhí)執(zhí)行性性，符符合項項目實實際情情況；；能否在在項目目目前前條件件下開開業(yè)經經營，，培育育商業(yè)業(yè)氛圍圍；符合商商鋪建建筑設設計技技術指指標。。2022/12/529社區(qū)商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組組合—租戶角角色定定位租戶特點租金承受能力租金模式人流貢獻型租戶一般零售主力店、次主力店如百貨、大賣場，娛樂業(yè)態(tài)如影院、電玩、冰場等通常承受租金能力相對最低以純租金方式居多，也有可控租戶采取扣率租金（有保底營業(yè)額）的方式租金貢獻型租戶部分品牌店、一般專賣店、中西快餐、花車租戶承租能力相對最高零售類以扣率租金或兩者取高為主，而中西快餐則以純租金模式為主提升形象型租戶各業(yè)態(tài)業(yè)種中的旗艦品牌，如休閑運動服飾中的NIKE，快餐中的必勝客承租能力相對一般，視地段、客流、交通等情況以扣率租金為主功能配套型租戶以服務類機構為主，以滿足購物中心的一站式消費除了個別租賃面積小或銀行、展示等機構外，一般承租能力較低以純租金為主填空補漏型租戶以消化購物中心富裕樓層或面積為考慮一般很低純租金為主2022/12/5302022/12/531根據(jù)據(jù)各各業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的經經營營特特點點，，對對于于位位置置的的要要求求也也不不盡盡一一致致。。從從方方便便居居民民生生活活及及合合理理分分配配資資源源的的角角度度出出發(fā)發(fā)，，應應該該要要注注意意的的基基本本原原則則有有以以下下幾幾點點：：在商商業(yè)業(yè)布布局局時時，，可可優(yōu)優(yōu)先先考考慮慮體體現(xiàn)現(xiàn)居居民民生生活活便便利利的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，如如超超市市、、服服務務配配套套類類和和便便利利店店等等業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的位位置置，，既既方方便便社社區(qū)區(qū)及及周周邊邊居居民民的的消消費費，，又又兼兼顧顧龍龍頭頭商商家家對對其其它它小小商商家家的的帶帶動動作作用用；；餐飲飲等等業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)有有噪噪音音、、衛(wèi)衛(wèi)生生等等問問題題，，在在規(guī)規(guī)劃劃業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)時時應應避避免免影影響響到到社社區(qū)區(qū)居居民民的的正正常常生生活活；；對位位置置要要求求不不高高的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)可可規(guī)規(guī)劃劃于于相相對對較較偏偏的的位位置置，，如如裝裝飾飾公公司司、、美美容容一一般般是是以以二二樓樓為為主主要要承承租租面面積積，，但但必必須須預預留留良良好好的的展展示示面面。。各業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)布布局局特特點點2022/12/532綜合合社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)主主要要業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的布布點點，，則則主主要要有有以以下下基基本本要要求求：：各業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)布布局局特特點點主出入口/主干道1層/2層1,000-5,000社區(qū)標超位置要求不高，可移動彈性較強1層10－40其他不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質明顯，但單體購買頻率不高1層10－20沖印店靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層10－20干洗店新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越1層30－100地產中介屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可1層/2層100-200生活家居一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購買頻率較高1層30－60餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50-200便利店主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求，但要有一個較好的展示面1層/2層500-1,000休閑類主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求1層/2層美發(fā)：50-100美容：200-1,000美容/美發(fā)偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類：100－500；西餐咖啡：200－800中式酒樓：1,000-3,000餐飲主出入口1層100-500便利超市主干道/主出入口-1-3層6,000－15,000綜合超市位置經營樓層經營面積（㎡）業(yè)態(tài)指標主出入口/主干道1層/2層1,000-5,000社區(qū)標超位置要求不高，可移動彈性較強1層10－40其他不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質明顯，但單體購買頻率不高1層10－20沖印店靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層10－20干洗店新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越1層30－100地產中介屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可1層/2層100-200生活家居一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購買頻率較高1層30－60餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50-200便利店主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求，但要有一個較好的展示面1層/2層500-1,000休閑類主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求1層/2層美發(fā)：50-100美容：200-1,000美容/美發(fā)偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類：100－500；西餐咖啡：200－800中式酒樓：1,000-3,000餐飲主出入口1層100-500便利超市主干道/主出入口-1-3層6,000－15,000綜合超市位置經營樓層經營面積（㎡）業(yè)態(tài)指標2022/12/533硬件規(guī)劃劃設計如如不合理理，會導導致合適適的業(yè)態(tài)態(tài)無法進進駐，因因此，硬硬件規(guī)劃劃是社區(qū)區(qū)商業(yè)能能否良好好經營的的重要環(huán)環(huán)節(jié)。每種業(yè)態(tài)態(tài)對于硬硬件技術術指標的的要求都都不一致致，對于于鋪位面面積的需需求也各各不相同同，結合合社區(qū)商商業(yè)各業(yè)業(yè)態(tài)面積積需求，，將鋪位位按面積積區(qū)間分分為“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡㎡、201㎡㎡－500㎡㎡、501㎡㎡以上”五種面積積區(qū)間。。鋪位面積積類別區(qū)間開間3m以下3m－6m6m－9m9m－18m18m以上——進深3m以下3m－6m6m－9m9m－15m15m－18m18m以上開間區(qū)間比例3m以下13.2%3m－6m51.2%6m－9m26.9%9m－18m4.0%18m以上4.8%合計100.0%進深區(qū)間比例3m以下4.5%3m－6m29.0%6m－9m30.8%9m－15m30.1%15m－18m1.6%18m以上4.0%合計100.0%2022/12/534社區(qū)商業(yè)業(yè)的開間間/進深主要要在以下下幾個區(qū)區(qū)間：鋪位開間間/進深比目錄錄第一部分分定定義定位位與業(yè)態(tài)態(tài)第二部分分招招商與銷銷售管理理第三部分分營營銷推廣廣與策略略2022/12/5352022/12/536社區(qū)商商業(yè)租租售定定位租售定定位原原則：：市場租租售態(tài)態(tài)勢對對項目目的影影響（（租售售市場場壓力力的大大?。话l(fā)展商商的意意圖：：若希望望短期期回籠籠資金金，則則建議議盡可可能的的銷售售；若有條條件長長期經經營并并希望望作為為自有有的品品牌來來打造造，則則建議議以租租為主主；若希望望短期期回籠籠資金金，同同時兼兼顧品品牌的的打造造，則則通常常建議議只售售價值值較高高的街街鋪，，而主主力店店及內內鋪只只租。。項目的的租售售前景景預判判。社區(qū)商商業(yè)租租售定定位2022/12/537來自外外部資資料2022/12/538租金定定位：：通常常是運運用市市場比比較法法進行行定價價，通通過項項目周周邊主主要項項目（（相近近或相相類似似的商商業(yè)項項目））的市市場調調研，，進行行綜合合比較較，主主要比比較的的要素素有：：a、整體體區(qū)位位b、商業(yè)業(yè)氛圍圍c、人流流量d、主力力店e、交通通條件件f、發(fā)展展商實實力g、規(guī)模模主題題h、升值值前景景社區(qū)商商業(yè)租租售定定位—租價定定位2022/12/539收益還還原法法根據(jù)據(jù)商業(yè)業(yè)租金金與投投資回回報率率來確確定售售價，，按照照目前前深圳圳市場場租金金與價價格比比的參參考標標準，，商業(yè)業(yè)前期期實際際租金金回報報率一一般為為6％：均價＝＝租金金/投資回回報率率；由于項項目周周邊商商業(yè)尚尚處于于市場場培養(yǎng)養(yǎng)期，，租金金價位位較低低，投投資回回報率率相應應較低低,均價：：60元/㎡÷÷6%×12月=12000元/㎡50元/㎡÷÷6%×12月=10000元/㎡根據(jù)收收益還還原法法，項項目售售價在在10000—15000元/㎡之間。。即通過過市場場比較較法與與收益益還原原法得得出項項目的的均價價為：：12000元/㎡㎡左右右。。社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)租租售售定定位位—售價價定定位位來自自外外部部資資料料社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)租租售售比比例例無固固定定比比例例開發(fā)發(fā)商商戰(zhàn)戰(zhàn)略略是是根根本本依依據(jù)據(jù)底商商一一般般是是銷銷售售大中中商商業(yè)業(yè)（（1000平米米））原原則則上上先先租租后后售售））內部部商商鋪鋪原原則則不不售售2022/12/540社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)租租賃賃管管理理—租賃賃策策略略2022/12/541總體體思思路路：：以品品牌牌商商家家或或大大商商家家增增強強鞏鞏固固小小商商家家及及投投資資者者信信心心。。主力力店店及及次次主主力力店店的的主主要要代代表表：：生活活超超市市中西西連連鎖鎖快快餐餐中餐餐特特色色酒酒樓樓美容容SPA、休休閑閑足足浴浴品品牌牌商商家家品牌牌24小時時便便利利店店等等2022/12/542優(yōu)惠形式細分內容扣率形式扣率即從營業(yè)額中提取一部份作為商場的回報(含稅)，發(fā)展商跟商戶共同承擔市場風險，共同分享利潤其它形式年期一般行業(yè)2年固定合約2年約或3年固定合約3年生約，餐飲業(yè)一般5—10年固定合約，可商議免租期給予一定期限的免租期可作為協(xié)商合作的洽談條件之一。由于項目所在區(qū)域，該區(qū)域目前商業(yè)還未形成規(guī)模，周邊商業(yè)氣氛不濃厚，要將本項目形成強烈的商業(yè)氛圍需要一定的時間，所以租戶生存角度考慮，有時需要給予足夠的免租期管理費按實際營運管理的支出預算平均分攤。此費用已包括中央空調費、清潔、保安、設備維護、公共水電、公共保險、人員工資、辦公費用、管理者酬金和宣傳推廣費用等。此條款也可作為協(xié)商合作的一些酌情條件裝修除公共地方裝修外，可考慮為個別優(yōu)質商家分擔部份裝修費用，藉以吸引其進駐商場，為本項目帶來口碑以客帶客進場的主力旗艦店介紹一定量客戶入駐商場，給予增加一定期限的免租期或一定折扣特定時間簽約優(yōu)惠客戶在招商會或其他特定時間中，如果是前幾位簽約客戶將給予一定優(yōu)惠，如租金折扣，管理費優(yōu)惠等宣傳推廣費用商場要持續(xù)濃厚的商業(yè)氣氛，宣傳推廣是必不可少的，此費用有可能包括在租金中，也有可能在管理費中，為了更好的引進商家，宣傳推廣費的高低及如何計算可作為招商優(yōu)惠的另一斟酌條件社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)租租賃賃管管理理—常用用招招商商優(yōu)優(yōu)惠惠形形式式社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)租租金金模模式式純租租金金保底底+扣點點租租金金“保底底+扣率租金”兩者取高純扣率租金2022/12/543社區(qū)商業(yè)租金金模式2022/12/544租金收取模式式及計算依據(jù)據(jù)影響租戶應負負多少租金因因素：經營的商品業(yè)業(yè)種店鋪面積大小小店的面寬店的位置承租戶在整體體策略重點角角色2022/12/545租金收取模式式及計算依據(jù)據(jù)新開業(yè)正常期成熟期……2022/12/546社區(qū)購購物中中心費費用收收取類類型管理費費（空空調費費有的的含在在內））；宣傳推推廣費費（推推廣基基金，，若包包含于于管理理費中中，則則此項項費用用不收收?。皇浙y系系統(tǒng)使使用費費（用用于社社區(qū)或或鄰里里購物物中心心,有提成成形式式時））履約保保證金金；租金押押金；；水費、、電費費、燃燃氣費費、通通訊費費的接接駁費費及押押金；；施工管管理費費；保險金金；刷卡手手續(xù)費費(用于社社區(qū)或或鄰里里購物物中心心,有提成成形式式時））；；合同相相關律律師費費、稅稅費；；店鋪海海報制制作費費(用于社社區(qū)或或鄰里里購物物中心心,有提成成形式式時））；設備使使用費費（大大型機機電設設備等等）。。2022/12/547社區(qū)商商業(yè)租租賃管管理—各類型型商家家物業(yè)業(yè)條件件2022/12/548生活百百貨類類超市類類餐飲類類便利店店類服務配配套及及服飾飾精品品類美容美美發(fā)類類生活家家居類類休閑娛娛樂類類生活百百貨物物業(yè)條條件技術指標具體要求需求面積（㎡）25,000-30,000單層面積（㎡）6,000－8,000，長寬比一般大于10：7經營樓層選擇（層）－1-4結構層高要求（m）≥5進深≥50樓板承重（Kg/㎡）超市區(qū)≥500，其它樓層≥350給排水提供市政管道供水，日供水量≥100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電來自兩不同100/10KV級變電站的兩路10KV專用線路，另需配備柴油發(fā)電機以備急用中央空調提供與否需與發(fā)展商溝通店內垂直交通每層設置自動扶梯，客梯和貨梯各兩部電話線提供配口燃氣管道提供城市燃氣管道配口排污預留排油煙豎井，為風機設置機基；其他排污系統(tǒng)均要建設到位卸貨/理貨區(qū)（㎡）500-1,000停車位（個）500-800物業(yè)交付裝修標準毛坯/或按照裝修要求提供2022/12/549來自外外部資資料技術指標具體要求需求面積（㎡）10,000-25,000單層面積（㎡）5,000－10,000經營樓層選擇（層）－1-3結構層高要求（m）≥4.8進深≥50樓板承重（Kg/㎡）≥700-1000給排水提供市政管道供水，日供水量≥100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電提供符合國家標準的市電和變壓器，電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，同時提供后備發(fā)電機中央空調提供與否需與發(fā)展商溝通，國際品牌一般要求與消防到位店內垂直交通每層設置自動扶梯，貨梯兩部*3T電話線提供配口燃氣管道提供城市燃氣管道配口排污預留排油煙豎井，為風機設置機基；其他排污系統(tǒng)均要建設到位卸貨/理貨區(qū)（㎡）500-1,000停車位（個）200-500物業(yè)交付裝修標準毛坯2022/12/550大型綜綜合超超市物物業(yè)條條件來自外外部資資料技術指標具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）1,000-3,000經營樓層選擇（層）1～2結構層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位，日供水量≥100噸；供配電提供商場正常用電的高低壓配電設備電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，并設置備用電源中央空調提供與否需與發(fā)展商溝通電話線提供配口燃氣管道配備管道煤氣或瓶裝煤氣站排污設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施停車位（個）50-150物業(yè)交付裝修標準毛坯2022/12/551標準超市物物業(yè)條件來自外部資資料技術指標具體要求需求面積（㎡）100-500單層面積（㎡）100-500經營樓層選擇（層）1結構層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位供配電提供商場正常用電的高低壓配店設備并設置備用電源電話線提供配口物業(yè)交付裝修標準毛坯2022/12/552便利超市物物業(yè)條件來自外部資資料技術指標具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）500－1,000經營樓層選擇（層）1～3結構層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500中央空調不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃氣管道提供接口排污設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施停車位數(shù)量（個）50-200物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯2022/12/553大型中式正正餐物業(yè)條條件來自外部資資料技術指標具體要求需求面積（㎡）150-400單層面積（㎡）100-200經營樓層選擇（層）1～2結構層高要求（m）≥4步梯（部）1燃氣管道提供接口排污設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯2022/12/554中式快餐物物業(yè)條件來自外部資資料技術指標具體要求需求面積（㎡）200-500經營樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）100-250結構層高要求（m）≥4中央空調需要，預留2-5個機位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯2022/12/555西式快餐餐物業(yè)條條件來自外部部資料技術指標具體要求需求面積（㎡）200-500經營樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）200-500結構層高要求（m）≥4步梯（部）1-2燃氣管道提供接口排污排油井、隔油池及排油煙井道等設施停車位數(shù)量（個）約20物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯2022/12/556西餐咖啡啡物業(yè)條條件來自外部部資料技術指標具體要求需求面積（㎡）50-100經營樓層選擇（層）1結構層高要求（m）≥4開間（m）4－9進深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道寬1.5m以上，要裸露且沒有綠化帶物業(yè)交付裝修標準簡單裝修2022/12/557便利店物業(yè)條條件來自外部資料料技術指標具體要求需求面積（㎡）30－200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）經營樓層選擇（層）1結構層高要求（m）≥4開間（m）3－10物業(yè)交付裝修標準毛坯2022/12/558服務配套物業(yè)業(yè)條件來自外部資料料技術指標具體要求需求面積（㎡）

80-500經營樓層選擇（層）≤3結構層高要求（m）≥4給排水提供接口燃氣管道不需要排污提供接口，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯2022/12/559美容SPA類商家物業(yè)條件要求：美容美發(fā)物業(yè)業(yè)條件來自外部資料料技術指標具體要求需求面積（㎡）80－150經營樓層選擇（層）1結構層高要求（m）≥4開間（m）4－8進深（m）10-20給排水提供接口，能保持穩(wěn)定正常店前走道裸露，最好不要有綠化帶燃氣管道不需要排污提供接口，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯2022/12/560美發(fā)類商家物物業(yè)條件要求求：美容美發(fā)物業(yè)業(yè)條件來自外部資料料技術指標具體要求需求面積（㎡）50-200經營樓層選擇（層）≤3層高要求（m）≥3開間（m）3-5進深（m）10-15物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯2022/12/561生活家居業(yè)態(tài)態(tài)由于其所銷銷售的部分產產品體積較大大，對于經營營面積的要求求相對較大。。可以看出，，生活家居居對于經營營場所的硬硬件技術要要求符合自自身經營的的需要，和和其他業(yè)態(tài)態(tài)相比，其其對大面積積商鋪的需需求可通過過打通兩間間或多間小小鋪來達到到，這樣在在規(guī)劃設計計商業(yè)建筑筑時可有較較大的靈活活性。生活家居類類物業(yè)條件件來自外部資資料技術指標具體要求需求面積（㎡）≥200-500經營樓層選擇（層）2～3結構層高要求（m）≥4給排水提供接口供配電提供接口且符合國家標準排污提供接口，排污水管直徑要寬燃氣管道需要停車場車位50左右物業(yè)交付裝修標準毛坯2022/12/562休閑類業(yè)態(tài)態(tài)輻射面較較廣，服務務性質較強強，一般在二、、三樓，對對給排水、、供配電、、排污、停停車場車位位等要求較較高，同時，面面積的需求求也相對較較大。生活娛樂類類物業(yè)條件件來自外部資資料商鋪交房條條件商鋪編號：：1-1-1建筑面積：：305m2套內面積：：189m2一、.商鋪戶內標標準（安裝裝部分）1.電力配設：：40KW,80A/3P2.給水管徑：：DN403.燃氣：考慮慮4.排水管徑：：DN1005.排污管徑：：DN1006.空調電力配配設：未單單獨設置配配7.廣告牌電力力配設：未未單獨設置置配8.廚房：有9.排煙道內徑徑：1000*850mm10.廚房樓板外外加荷載：：400Kg/m211.商鋪層高（（風口以下下）：5000mm12.電話：五類類雙絞線一一根到位13.有線電視：：一個點14寬帶網絡：：一個點15.消防系統(tǒng)配配設:消火栓等系系統(tǒng)16.門窗標準材材質:鋁合合金金17.新風風口口配配設設:18.消防防排排煙煙配配設設:無二、、商商鋪鋪交交房房標標準準（（建建筑筑部部分分標標準準））１．．墻墻體體:空心心磚磚２．．地地面面：：砼砼結結構構面面３．．墻墻面面:水泥泥砂砂漿漿抹抹灰灰４．．天天棚棚：：砼砼結結構構面面三、、商商鋪鋪交交房房標標準準（（公公共共部部分分標標準準））1.公共共通通道道的的天天花花、、地地面面、、墻墻面面的的裝裝修修材材質質：：輕輕鋼鋼龍龍骨骨石石膏膏板板吊吊頂頂；；玻?；u磚墻墻地地面面；；火火燒燒黑黑珍珍珠珠梯梯踏踏步步。。2.電梯梯內內飾飾及及載載重重量量：：觀光光梯梯內內飾飾：：發(fā)發(fā)紋紋不不銹銹鋼鋼＋＋透透明明玻玻璃璃，，載載重重1000Kg。貨梯梯內內飾飾：：發(fā)發(fā)紋紋不不銹銹鋼鋼，，載載重重1000Kg。3.公共共部部分分消消防防系系統(tǒng)統(tǒng)配配設設：：設設置置消消火火栓栓系系統(tǒng)統(tǒng)4.公共共部部分分照照明明配配設設及及供供水水：：設設置置到到位位5.公共共衛(wèi)衛(wèi)生生間間內內飾飾：：輕輕鋼鋼龍龍骨骨石石膏膏板板吊吊頂頂；；玻玻化化磚磚墻墻地地面面。。63來自自外外部部資資料料社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)銷銷售售管管理理—銷售售策策略略2022/12/564目前前商商業(yè)業(yè)市市場場有有四四種種操操作作策策略略，，根根據(jù)據(jù)不不同同的的操操作作策策略略，，所所引引進進的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)及及長長期期經經營營效效果果也也各各不不相相同同。。純銷銷售售帶租約約銷售售短期返返租銷銷售長期返返租銷銷售一般為為一到到三年年返租租一般為為八到到十年年返租租銷售策策略—純銷售售模式式2022/12/565優(yōu)勢：：發(fā)展商商可在在短期期內回回籠資資金，，降低低項目目整體體資金金壓力力，無無需承承擔返返租補貼貼與相相關稅稅費；；將商業(yè)業(yè)經營營壓力力轉移移向中中小業(yè)業(yè)主，，由其其分擔擔經營營壓力力。劣勢：：產權分分散，，主力力店或或品牌牌店難難以進進駐；；無法規(guī)規(guī)劃經經營業(yè)業(yè)態(tài)及及規(guī)范范整體體形象象；對于商商業(yè)做做旺主主要靠靠市場場自身身調整整，所所需時時間較較長；；若經營營不好好，對對于項項目整整體形形象有有一定定影響響。適用：：商業(yè)銷銷售競競爭不不激烈烈導致致市場場成熟熟度低低，投投資客客戶缺缺乏了了解；；純街鋪鋪銷售售；商業(yè)體體量極極少或或零星星商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)。銷售策策略—帶租約約銷售售模式式2022/12/566優(yōu)勢：：通過招招商保保證前前期商商業(yè)定定位與與形象象；能快速速回收收資金金，無無需承承擔返返租補補貼與與相關關稅費費；短期內內使業(yè)業(yè)主獲獲得穩(wěn)穩(wěn)定收收益。。劣勢：：鋪位差差異性性影響響銷售售難度度的程程度比比較明明顯；；未出租租的商商鋪銷銷售難難度較較大，，特別別是大大鋪；；銷售難度較大，售價與租金之間產生的收益回報低難以達到投資者期望；中、長期收益難以穩(wěn)定；后期經營管理難度較大，嚴重損壞商業(yè)形象與公司長期發(fā)展；各類手續(xù)復雜，易產生糾紛，影響公司品牌。適用：：商業(yè)氛氛圍已已形成成且正正經營營紅火火，無無需擔擔心后后續(xù)收收益；；可銷售售物業(yè)業(yè)有大大型主主力店店進駐駐且長長期經經營保保證，，獲取取長期期穩(wěn)定定收益益回報報；純街鋪鋪或少少量商商業(yè)物物業(yè)。。銷售策策略—短期返返租(1-3年)2022/12/567優(yōu)勢：：前期由由發(fā)展展商統(tǒng)統(tǒng)一控控制招招商和和經營營，能能確保保既定定的商商業(yè)定定位與與規(guī)劃劃，可可以有有效保保證整整體商商業(yè)形形象。。幫業(yè)主主堅守守前幾幾年守守業(yè)期期，既既能堅堅定投投資者者信心3年返租期較適中，3年后商業(yè)有可能旺。劣勢：：承擔前前幾年年的返返租補補貼；；返租結結束后后的統(tǒng)統(tǒng)一經經營管管理要要求較較高；；因返租租而產產生相相應的的返租租法律律風險險。銷售策策略—短期返返租(8-10年)2022/12/568優(yōu)勢：前期由發(fā)發(fā)展商控控制招商商，能確確保既定定的商業(yè)業(yè)定位；；給投資者者堅定信信心。返租銷售售，并適適當降低低投資門門檻，可可以擴大大客戶層層面，有有利于加加快項目目銷售速速度。如果項目目經營管管理非常常成功，，遠期物物業(yè)租金金收益將將有可能能出承諾諾回報。。劣勢：承擔十年年的返租租補貼；；如后期經經營管理理沒有達達到預期期目標，，則承受受返租年年限越長長，壓力力越大。。因返租而而產生相相應的返返租法律律風險。。銷售策略略—長期與短短期返租租比較2022/12/569從銷售角度看看，短期返租租與長期返租租都會使得銷銷售速度加快快，兩者不會會對銷售成果果產生非常大大的區(qū)別。從風險角度看看，短期返租租相對于長期期返租，后期期返租壓力小小，后期風險險非常小；同同時也更能趨趨向政府相關關政策，避免免政策風險。。目錄第一部分定定義定位與與業(yè)態(tài)第二部分招招商與銷售售管理第三部分營營銷推廣與與策略2022/12/570社區(qū)商業(yè)營銷銷推廣策略2022/12/5711.著重強調項目目的重要賣點點；2.媒體策略:媒體策略是招招商工作中重重要的環(huán)節(jié)，，也是推廣策策略的核心部部分，應該結結合項目的整整體招商進度度、重大事件件的時間節(jié)點點加以推廣。。3.媒體組合：造勢：從項目外包裝裝開始，招商商處包裝配合合，加大戶外外廣告投放，，如路旗、路路牌、樓體包包裝等，報紙紙、電臺、電電視均配合到到位，公交車車體、公交站站牌全面啟動動。引爆：即公開招商及及后一至二周周，全面媒體體鋪開，網站站、增加各酒酒店及高檔場場所信息傳遞遞；DM直郵單頁、短短信、戶外展展點設立、報報紙、電臺、、電視均配合合到位，公交交車體、公交交站牌全面啟啟動。推廣目的及解解決方案2022/12/572核心消費圈圈近萬企業(yè)業(yè)業(yè)主次消費圈周邊約3萬戶近10萬居民基本消費圈圈25歲至40歲人群來自外部資資料推廣目的及及解決方案案——推廣目的在東明業(yè)界界與核心消消費群中大大消費者中中建立項目目的初步知知名度，形形成一定的的品牌形象象和影響力力，增強潛潛在租戶的的入駐信心心。使符合項目目商業(yè)定位位的潛在租租戶對項目目的商業(yè)理理念和業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃建立立初步的認認知和了解解。通過有效的的現(xiàn)場包裝裝，使?jié)撛谠谧鈶糁庇^觀了解項目目定位，增增強其入駐駐信心?！茝V核心內內容傳達項目的的先進理念念及定位，，突出項目目的品質。。強調項目的的區(qū)位優(yōu)勢勢，發(fā)展前前景以及所所涵蓋的優(yōu)優(yōu)質客群。。2022/12/573來自外部資資料2022/12/574推廣目的及及解決方案案首要解決針針對業(yè)界建建立品牌知知名度的問問題15萬①導入期（5）②強化期（6/7/8）③持續(xù)期（