國(guó)內(nèi)某大型房地產(chǎn)公司成本控制要點(diǎn)T

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理軟件二○○四年四月十八日主要內(nèi)容成本管理軟件開(kāi)發(fā)的背景軟件開(kāi)發(fā)前基礎(chǔ)工作和制度的完善軟件使用后的成本管理現(xiàn)狀和前景成本管理軟件開(kāi)發(fā)的背景從1999年開(kāi)始，萬(wàn)科各分公司先后把“審算部”更名為“成本管理部”，對(duì)工程造價(jià)專業(yè)人員提出了更高的要求：?jiǎn)渭兊慕ò操M(fèi)用控制加強(qiáng)成本的計(jì)劃性——目標(biāo)成本管理制度項(xiàng)目全成本控制利潤(rùn)是多少——不準(zhǔn)確項(xiàng)目間成本——不可比基礎(chǔ)資料管理——不統(tǒng)一成本管理軟件開(kāi)發(fā)的背景2000年萬(wàn)科集團(tuán)成本管理的狀況土地成本開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)園區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境建設(shè)費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)1、統(tǒng)一成本科目的設(shè)置主體造價(jià)園區(qū)造價(jià)樓面地價(jià)費(fèi)用及資金成本軟件開(kāi)發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善建造成本：指項(xiàng)目的建筑安裝成本。包括：開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)6大項(xiàng)。開(kāi)發(fā)成本：指項(xiàng)目的制造成本。開(kāi)發(fā)成本=土地獲得價(jià)款+建造成本+開(kāi)發(fā)間接費(fèi)完全成本：完全成本=開(kāi)發(fā)成本+期間費(fèi)用。完全成本中不包含營(yíng)業(yè)稅金。項(xiàng)目成本：在未特別說(shuō)明時(shí)，一般指項(xiàng)目的“開(kāi)發(fā)成本”。幾個(gè)基本成本概念責(zé)任成本體系通過(guò)確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門(mén)，通過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來(lái)保證整體成本的合理性和先進(jìn)性。責(zé)任成本管理體系要素：（1）責(zé)任范圍；（2）責(zé)任人（3）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；（4）評(píng)價(jià)人責(zé)任成本體系建立目的：令全員實(shí)施自覺(jué)的成本管理行為2、責(zé)任成本管理3、加強(qiáng)目標(biāo)成本管理管理原則：體現(xiàn)目標(biāo)成本的先進(jìn)性目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性(納入績(jī)效考核)

目標(biāo)成本：目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項(xiàng)目成本的控制線。動(dòng)態(tài)成本：是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本結(jié)果（見(jiàn)動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成）。基本概念：管理工具：動(dòng)態(tài)成本反映系統(tǒng)平臺(tái)成本指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)實(shí)施過(guò)程新項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工組織與材料采購(gòu)竣工結(jié)算成本估算目標(biāo)成本測(cè)算一目標(biāo)成本測(cè)算二目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)成本結(jié)算成本分析目標(biāo)成本形成動(dòng)態(tài)成本控制4、加強(qiáng)作業(yè)過(guò)程管理項(xiàng)目發(fā)展施工規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)竣工結(jié)算簽約銷(xiāo)售及物業(yè)管理總目標(biāo)通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)作業(yè)過(guò)程進(jìn)行成本控制，實(shí)現(xiàn)降低成本的目的。全過(guò)程、全員、全方位房地產(chǎn)成本作業(yè)過(guò)程：軟件開(kāi)發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善新項(xiàng)目目發(fā)展展成本本控制制控制要要點(diǎn)：：穩(wěn)健性性合理確確定估估算基基礎(chǔ)，，合理理預(yù)計(jì)計(jì)工程程量和和工程綜合合單價(jià)價(jià)?？刂圃瓌t：：客觀、、全面面、準(zhǔn)準(zhǔn)確、、謹(jǐn)慎慎預(yù)測(cè)測(cè)新項(xiàng)項(xiàng)目成成本需求文文件：：《新項(xiàng)目目發(fā)展展可行行性評(píng)評(píng)審體體系》軟件開(kāi)開(kāi)發(fā)前前基礎(chǔ)礎(chǔ)工作作及制制度的的完善善成本數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)系統(tǒng)統(tǒng)：成本指指標(biāo)數(shù)數(shù)據(jù)項(xiàng)目成成本數(shù)數(shù)據(jù)材料設(shè)設(shè)備數(shù)數(shù)據(jù)——是萬(wàn)科科集團(tuán)團(tuán)的成成本數(shù)數(shù)據(jù)平平臺(tái)，，是新新項(xiàng)目目估算算和結(jié)結(jié)算分分析的的重要要參考考依據(jù)據(jù)。分為規(guī)規(guī)劃指指標(biāo)、、建筑筑指標(biāo)標(biāo)和結(jié)結(jié)構(gòu)指指標(biāo)，，可以以對(duì)不不同項(xiàng)項(xiàng)目間間的同同類(lèi)指指標(biāo)進(jìn)進(jìn)行比比較分分析。。記錄各各項(xiàng)目目及其其各產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)類(lèi)型的的結(jié)算算成本本，可可以對(duì)對(duì)不同同項(xiàng)目目間的的同類(lèi)類(lèi)產(chǎn)品品指標(biāo)標(biāo)進(jìn)行行比較較分析析。記錄各各項(xiàng)目目材料料設(shè)備備的價(jià)價(jià)格等等詳細(xì)細(xì)資料料，便便于新新項(xiàng)目目估算算和部部品設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)參考考。設(shè)計(jì)階階段的的成本本控制制控制要要點(diǎn)：：合理的的產(chǎn)品品技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)設(shè)計(jì)周周期、、設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量量。控制原原則：：經(jīng)濟(jì)合合理性性最大大。需求文文件：：《規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)工工作流流程與與評(píng)審審制度度》軟件開(kāi)開(kāi)發(fā)前前基礎(chǔ)礎(chǔ)工作作及制制度的的完善善設(shè)計(jì)成成本控控制70%的成本本由設(shè)設(shè)計(jì)階階段確確定建筑專專業(yè)：：準(zhǔn)確確的定定位、、合理理的經(jīng)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指指標(biāo)結(jié)構(gòu)專專業(yè)：：設(shè)計(jì)計(jì)人員員的經(jīng)經(jīng)濟(jì)意意識(shí)、、合理理的安安全系系數(shù)設(shè)備專專業(yè)：：材料料設(shè)備備的性性價(jià)比比、兼兼顧長(zhǎng)長(zhǎng)期使使用成成本設(shè)計(jì)階階段的的主要要經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)容積率率建筑占占地面面積單方鋼鋼筯含含量單方砼砼含量量窗地比比建筑周周長(zhǎng)面面積比比……招標(biāo)成成本控控制控制要要點(diǎn)：：獲取競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性性低價(jià)價(jià)成本本盡量采采用工工程量量清單單方式式集中采采購(gòu)控制原原則：：全面招招標(biāo)原原則合理低低價(jià)中中標(biāo)原原則透明公公正原原則需求文文件：：《工程及及材料料招標(biāo)標(biāo)管理理辦法法》軟件開(kāi)開(kāi)發(fā)前前基礎(chǔ)礎(chǔ)工作作及制制度的的完善善工程量量清單單招標(biāo)標(biāo)的優(yōu)優(yōu)點(diǎn)降低職職業(yè)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)成成本人人員的的個(gè)人人水平平的依依賴性性降低低；提高工工作效效率，尤其其是能能大大大縮短短結(jié)算算核對(duì)對(duì)時(shí)間間；便于成成本數(shù)數(shù)據(jù)積積累，，建立立成本本數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)：：工程總總價(jià)準(zhǔn)準(zhǔn)確；；有更合合理的的時(shí)間間辦開(kāi)開(kāi)工手手續(xù)；；發(fā)現(xiàn)現(xiàn)設(shè)計(jì)計(jì)失誤誤，減減少變變更及時(shí)評(píng)評(píng)估出出造價(jià)價(jià)咨詢?cè)児舅镜墓すぷ髻|(zhì)質(zhì)量合同簽簽約階階段的的成本本控制制控制要要點(diǎn)：：合同談?wù)勁校ǎㄉ鬟x選）合同審審批控制原原則：：合法性性原則則、合合同書(shū)書(shū)原則則、事事前簽簽訂原則、、招標(biāo)標(biāo)原則則、利利益明明晰原原則需求文文件：：《工程合合同管管理辦辦法》《合同分分類(lèi)編編號(hào)規(guī)規(guī)則》軟件開(kāi)開(kāi)發(fā)前前基礎(chǔ)礎(chǔ)工作作及制制度的的完善善合同的的主要要經(jīng)濟(jì)濟(jì)條款款合同造造價(jià)：：總價(jià)合合同、、單價(jià)價(jià)合同同、費(fèi)費(fèi)率合合同付款進(jìn)進(jìn)度：：按月付付款、、按形形象進(jìn)進(jìn)度付付款總包管管理配配合費(fèi)費(fèi)：2%采購(gòu)保保管費(fèi)費(fèi)：1.5～3%(其中采采購(gòu)70%、保管管30%）保修金金：3～5%材料供供應(yīng)方方式：：甲供、、甲控控乙供供、乙乙供變更與與簽證證：按合同同單價(jià)價(jià)、按按定額額下浮浮竣工驗(yàn)驗(yàn)收與與結(jié)算算：結(jié)算方方法、、核對(duì)對(duì)時(shí)間間要求求等……合同簽簽約階階段的的成本本控制制軟件開(kāi)開(kāi)發(fā)前前基礎(chǔ)礎(chǔ)工作作及制制度的的完善善工程類(lèi)類(lèi)合同同共分分六類(lèi)類(lèi)，相相應(yīng)編編號(hào)按按下列列括號(hào)號(hào)中漢漢字表表示。。土地合合同（（土地地）：：項(xiàng)目合合作開(kāi)開(kāi)發(fā)與與土地地使用用權(quán)出出讓、、轉(zhuǎn)讓讓等合合同；；前期合合同（（前期期）：：規(guī)劃、、設(shè)計(jì)計(jì)、勘勘察、、監(jiān)理理、造造價(jià)咨咨詢等等合同同；施工合合同（（施工工）：：包括建建筑、、安裝裝、裝裝飾、、市政政等施施工或或安裝裝合同同；工程材材料設(shè)設(shè)備采采購(gòu)合合同（（采購(gòu)購(gòu)）：：包括材材料采采購(gòu)、、甲方方付款款乙方方收貨貨的三三方合合同、、設(shè)備備購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)等合合同；；園林環(huán)環(huán)境合合同（（環(huán)境境）：：包括室室外環(huán)環(huán)境施施工和和采購(gòu)購(gòu)合同同；營(yíng)銷(xiāo)包包裝合合同（（營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)）：：包括策策劃、、銷(xiāo)售售代理理、樣樣板間間裝修修、戶戶外廣廣告牌牌制安安、媒媒介廣廣告設(shè)設(shè)計(jì)、、制作作、宣宣傳品品設(shè)計(jì)計(jì)、印印刷等等合同同；施工期期間的的成本本控制制控制要要點(diǎn)：：變更與與簽證證的控控制工程質(zhì)質(zhì)量的的控制制工期控控制控制原原則：：權(quán)力限限制原原則、、時(shí)間間限制制原則則多級(jí)審審核原原則、、完工工確認(rèn)認(rèn)原則則需求文文件：：《設(shè)計(jì)變變更、、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)簽證證管理理辦法法》軟件開(kāi)開(kāi)發(fā)前前基礎(chǔ)礎(chǔ)工作作及制制度的的完善善結(jié)算階階段的的成本本控制制控制要要點(diǎn)：：嚴(yán)格審審核結(jié)結(jié)算工工程量量合理確確定結(jié)結(jié)算單單價(jià)控制原原則：：廉潔奉奉公原原則、、多級(jí)級(jí)審核核原則則準(zhǔn)確高高效原原則、、可復(fù)復(fù)查性性原則則需求文文件：：《工程預(yù)預(yù)結(jié)算算管理理辦法法》《結(jié)算復(fù)復(fù)核工工作實(shí)實(shí)施細(xì)細(xì)則》軟件開(kāi)開(kāi)發(fā)前前基礎(chǔ)礎(chǔ)工作作及制制度的的完善善銷(xiāo)售承承諾及及物業(yè)業(yè)管理理成本本控制制控制要要點(diǎn)：：銷(xiāo)售承承諾（（銷(xiāo)售售合同同、廣廣告、、售樓樓書(shū)））物業(yè)管管理虧虧損控制原原則：：獨(dú)立、、健康康運(yùn)營(yíng)營(yíng)，不不產(chǎn)生生經(jīng)營(yíng)營(yíng)負(fù)擔(dān)擔(dān)。需求文文件：：《銷(xiāo)售管管理制制度》《物業(yè)管管理制制度》軟件開(kāi)開(kāi)發(fā)前前基礎(chǔ)礎(chǔ)工作作及制制度的的完善善責(zé)任成成本管管理目標(biāo)成成本管管理作業(yè)過(guò)過(guò)程管管理成本管管理軟軟件公司總總經(jīng)理理層控制系系統(tǒng)信息系系統(tǒng)組織系系統(tǒng)最終形形成如如下所所示的的成本本管理理構(gòu)架架和模模式領(lǐng)導(dǎo)機(jī)機(jī)構(gòu)管理工工具管理制制度成本、、工程程文件件金蝶開(kāi)開(kāi)發(fā)合合同管管理軟軟件的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)成本數(shù)數(shù)據(jù)與與財(cái)務(wù)務(wù)息息息相關(guān)關(guān)，能能方便便的進(jìn)進(jìn)行數(shù)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換。。金蝶軟軟件的的數(shù)據(jù)據(jù)安全全性較較高。。金蝶軟軟件的的控件件中，，已很很好地地實(shí)現(xiàn)現(xiàn)分項(xiàng)項(xiàng)目按按數(shù)據(jù)據(jù)進(jìn)行授權(quán)權(quán)，查查詢方方便且且功能能強(qiáng)大大。金蝶可可以實(shí)實(shí)現(xiàn)數(shù)數(shù)據(jù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)程同同步復(fù)復(fù)制，，便于于集團(tuán)團(tuán)監(jiān)控控。軟件使使用后后的成成本管管理現(xiàn)現(xiàn)狀和和前景景工程和和材料料采購(gòu)購(gòu)合同同條款款、合合同價(jià)價(jià)集團(tuán)團(tuán)內(nèi)互互相借借鑒。。類(lèi)似項(xiàng)項(xiàng)目之之間很很方便便進(jìn)行行比較較，挖挖掘成成本降降低潛潛力。。及時(shí)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)變變更簽簽證的的造價(jià)價(jià)，實(shí)實(shí)現(xiàn)可可控。。成本數(shù)數(shù)據(jù)與與財(cái)務(wù)務(wù)之間間相互互調(diào)用用，協(xié)協(xié)調(diào)高高效。。各項(xiàng)目目成本本數(shù)據(jù)據(jù)集中中反饋饋，即即時(shí)了了解項(xiàng)項(xiàng)目動(dòng)動(dòng)態(tài)成成本和利潤(rùn)潤(rùn)狀況況，項(xiàng)項(xiàng)目定定位和和領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)決策策更加加準(zhǔn)確確。工程管管理部部——合同統(tǒng)統(tǒng)一管管理，，對(duì)供供應(yīng)商商進(jìn)行行評(píng)