北京豪宅別墅市場(chǎng)定位報(bào)告附圖豐富

第二部分市場(chǎng)定位

一、基本市場(chǎng)戰(zhàn)略

1、區(qū)域價(jià)值及市場(chǎng)分析啟示

2、核心市場(chǎng)戰(zhàn)略

專(zhuān)為中國(guó)（身價(jià)5億以上）新銳富豪

全程（星級(jí)）定做的頂級(jí)別墅

基于國(guó)外、上海、香港、廣州、北京等可類(lèi)比頂級(jí)別墅的全面深入市場(chǎng)調(diào)研分析，結(jié)合潛在客群、可類(lèi)比項(xiàng)目客群研究及地塊價(jià)值分析，在淡化第一/二居所理念前提下，本案市場(chǎng)戰(zhàn)略為：

中國(guó)新銳富豪支持點(diǎn)：

1）據(jù)統(tǒng)計(jì)，全球1%富人收入占到社會(huì)全部收入的60%。2001年，中國(guó)7萬(wàn)億元存款總量中，人數(shù)不足20%的富人占有80%的比例。

2）北京別墅市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)人群已經(jīng)發(fā)生變化，比例結(jié)構(gòu)已由過(guò)去的境外占70%，國(guó)內(nèi)占30%，發(fā)展為目前的國(guó)內(nèi)占80%左右，境外占20%左右。

3）2003年新一期的“中國(guó)百富榜”將挖掘出兩三千位身家億萬(wàn)的內(nèi)地富豪資料。新榜中將會(huì)出現(xiàn)一大批30—40年齡段甚至更年輕的財(cái)富新銳，他們是生于上世紀(jì)60年代至70年代初期的新銳富豪。

4）《財(cái)富》“中國(guó)富豪排行榜”前50名之中，富豪們主要來(lái)自于江浙滬及珠江三角洲。舉例如：第二批發(fā)跡的溫州富豪正處于豪宅需求階段，他們需要用豪宅來(lái)體現(xiàn)身份與價(jià)值。豪宅已成為溫州富豪置業(yè)的首選。

5）海外基金買(mǎi)家甚至動(dòng)用數(shù)億資金整棟地買(mǎi)入一些豪宅，多次置業(yè)以上的億萬(wàn)富豪投資型客群增多，基本有過(guò)三五次置業(yè)經(jīng)歷的富紳和隱形商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者增多。

全程星級(jí)定做支持點(diǎn)：

1）頂級(jí)富豪居住環(huán)境喜好千差萬(wàn)別，新銳富豪生活更是講究創(chuàng)新。越是高層次，在追求風(fēng)格、環(huán)境、檔次上越是有著自己的個(gè)性，有著與眾不同的生活情調(diào)。

2）調(diào)研中發(fā)現(xiàn)許多富紳根據(jù)個(gè)人十分個(gè)性的喜好，來(lái)選擇中國(guó)適合自己的頂級(jí)別墅，否則寧愿暫時(shí)不買(mǎi)。其中并無(wú)太多的城際限制。如專(zhuān)為提供飼養(yǎng)馬廄場(chǎng)所或養(yǎng)馬場(chǎng)而購(gòu)買(mǎi)等。

3）作為數(shù)量十分有限的項(xiàng)目總占地，客戶個(gè)性十足的功能需求不可能設(shè)想周全，設(shè)計(jì)周全，在充分研究這一簇群的生活方式基礎(chǔ)上，營(yíng)銷(xiāo)推廣將提供數(shù)十種創(chuàng)新別墅功能，將潛在客群吸引至現(xiàn)場(chǎng)后，可根據(jù)客群局部改造需要每期均拿出相當(dāng)比例按需定做。

4）全程星級(jí)定做的內(nèi)容及理念——

全球高檔別墅俱樂(lè)部會(huì)員制連鎖消費(fèi)；每棟按需提供24小時(shí)六星級(jí)酒店式服務(wù)；

每棟提供vip規(guī)劃設(shè)計(jì)師/精裝修設(shè)計(jì)包括家具全套設(shè)計(jì)；

每戶提供景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)師/景觀物業(yè)管理服務(wù)公司；

廚房單體設(shè)計(jì)師；

建筑功能定做；私家庭院定做等。

二、市場(chǎng)定位理念

一棟一種生活方式

三、頂級(jí)別墅理念

1、頂級(jí)別墅理念

2、項(xiàng)目別墅理念

國(guó)外頂級(jí)別墅評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)——項(xiàng)目周邊大環(huán)境、社區(qū)內(nèi)部環(huán)境、別墅自身庭院、內(nèi)部空間的室內(nèi)環(huán)境。

與國(guó)內(nèi)其他頂級(jí)別墅相比并綜合國(guó)際頂級(jí)別墅的開(kāi)發(fā)理念，本案需具備以下系統(tǒng)理念，用以提升市場(chǎng)力，同時(shí)在銷(xiāo)售方面塑造其他項(xiàng)目無(wú)可比性的綜合氣質(zhì)。

四、目標(biāo)客群定位

行業(yè)分布：涉及金融、地產(chǎn)、IT業(yè)、零售、制造業(yè)等。如食品集團(tuán)公司總裁、汽車(chē)經(jīng)營(yíng)商，第三產(chǎn)業(yè)為主

職業(yè)職位：國(guó)內(nèi)商界大企業(yè)低調(diào)領(lǐng)袖或大陸富豪為主、國(guó)外駐京機(jī)構(gòu)、國(guó)際投資基金、跨國(guó)公司首腦及外籍高級(jí)管理人員為輔；私營(yíng)企業(yè)主（公司總裁、股東、董事、上市公司主席等）兼顧港澳臺(tái)在京投資企業(yè)的CEO、職業(yè)投資者及海歸僑商、海外基金買(mǎi)家等。

文化年齡：多數(shù)大專(zhuān)以上文化背景，多數(shù)擁有二次再造以上學(xué)歷年齡階段主要為35-50歲，往上少量浮動(dòng)至60歲

收入水平：身價(jià)5億元以上至個(gè)人資產(chǎn)總值三十億左右購(gòu)房目的：多半自住為主，兼顧投資

消費(fèi)特性：注重同階層消費(fèi)，講究個(gè)性功能享受

購(gòu)房情況：三次及多次以上置業(yè)者居多；家族購(gòu)房三成按揭為主，洗錢(qián)人士一次性付款。購(gòu)房周期一般為三個(gè)月；用作投資置業(yè)決策人存在親屬朋友連帶關(guān)系區(qū)域分布：中國(guó)大陸南方城市富商為主，其他各省份較為散化

居住結(jié)構(gòu)：家族體系較為龐大，在京從商的外地人士基本為兩代之家；純粹外地購(gòu)房者更多用作夫妻雙方度假及招待賓朋。

五、項(xiàng)目檔次定位

國(guó)際：一級(jí)自然環(huán)境區(qū)的頂級(jí)別墅，具備土地與景觀稀缺價(jià)值要求，具備現(xiàn)代貴族氣質(zhì)，但缺乏幾十年傳統(tǒng)血統(tǒng)的城堡莊園質(zhì)素。

國(guó)內(nèi)：頂級(jí)別墅市場(chǎng)導(dǎo)入期的中國(guó)別墅精神代言，擯棄第一代豪華別墅沿襲的國(guó)外淺層次建筑風(fēng)格、原裝理論和功能簡(jiǎn)單的放大，以正統(tǒng)的現(xiàn)代氣質(zhì)融入國(guó)際化特征，講求別墅精神永無(wú)止境的創(chuàng)新精神并考慮珍貴的景觀建筑紀(jì)念意義

北京:順義扎堆別墅區(qū)的形象和產(chǎn)品代表，經(jīng)得起時(shí)代各階段的生活檢驗(yàn)，前瞻性的規(guī)劃設(shè)計(jì)及特質(zhì)化理念，個(gè)性功能和環(huán)境的共融塑造持久性。

標(biāo)準(zhǔn):獨(dú)樹(shù)一幟的產(chǎn)品創(chuàng)新理念、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略/規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、裝修公司、物業(yè)管理公司等全程國(guó)際頂尖一流的組合服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，全球尖端科技運(yùn)用，如國(guó)際最先進(jìn)的安防技術(shù)使業(yè)主安全得到徹底保證。

檔次：中國(guó)極品自然功能墅

六、銷(xiāo)售計(jì)劃

銷(xiāo)售順序：一期規(guī)劃10套，以西北側(cè)臨街棟數(shù)為一期，中開(kāi)中走,以確保推廣品質(zhì)的統(tǒng)一性；東北10棟為二期，朝南10棟為三期。

銷(xiāo)售周期：一年半銷(xiāo)售周期規(guī)劃，一期銷(xiāo)售周期半年。

銷(xiāo)售計(jì)劃：平均每月2套，一期共銷(xiāo)售10-12套左右。

七、價(jià)格定位

強(qiáng)調(diào)私家庭院預(yù)留個(gè)性功能空間的滿足，強(qiáng)調(diào)相對(duì)應(yīng)的套內(nèi)功能空間豐富創(chuàng)新——轉(zhuǎn)移客群成交成本投入視線；注重物業(yè)管理公司、家裝設(shè)計(jì)公司、規(guī)劃設(shè)計(jì)公司超強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手品牌運(yùn)營(yíng)服務(wù)——前期介入，后續(xù)成本滾動(dòng)結(jié)算；

在整合綜合前期開(kāi)發(fā)成本的基礎(chǔ)上，結(jié)合成本價(jià)12000元/平米，主要參評(píng)國(guó)際國(guó)內(nèi)北京可類(lèi)比項(xiàng)目銷(xiāo)售面積/均價(jià)/總價(jià)及目標(biāo)客群/潛在客群，更多以總價(jià)指數(shù)進(jìn)行市場(chǎng)定價(jià)。

主要定價(jià)參數(shù)：總投資6-7億元，取最高為7億元；以上北京頂級(jí)別墅項(xiàng)目平均價(jià)約18000元，平均總價(jià)1500萬(wàn)元左右；以上全國(guó)可類(lèi)比別墅平均總價(jià):2500萬(wàn)元左右，以上全球范圍可類(lèi)比頂級(jí)別墅總價(jià)3000萬(wàn)元以上；建筑面積：2000平米左右（含地下）

以全程銷(xiāo)售期內(nèi)具有良好性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)作為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要手段，賣(mài)總價(jià)不賣(mài)單價(jià)

市場(chǎng)需求走勢(shì)

根據(jù)有關(guān)北京高端別墅市場(chǎng)的分析可以看出，第一代高端別墅市場(chǎng)的銷(xiāo)售趨緩，北京缺乏專(zhuān)為頂尖階層度造的更為純粹的頂級(jí)別墅區(qū)。分析原因在于市場(chǎng)需求促使頂級(jí)別墅面臨全面升級(jí)，市場(chǎng)期待滿足中國(guó)新銳富豪家居需求的個(gè)性產(chǎn)品。價(jià)格不是影響高端（身價(jià)5億）客戶購(gòu)買(mǎi)的主要因素，真正高附加值的新一代高端產(chǎn)品能快速擊敗對(duì)手成為市場(chǎng)領(lǐng)先者。

總價(jià)原則

在價(jià)格制訂過(guò)程中，我們遵循的是“總價(jià)原則”，從總價(jià)的角度分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及目標(biāo)客群需求。

可類(lèi)比項(xiàng)目主力戶型總價(jià)：（萬(wàn)元）

從可類(lèi)比項(xiàng)目總價(jià)分析可以看出，北京高端別墅的總價(jià)在400-2000萬(wàn)元不等，在此范圍內(nèi)定價(jià)將面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。相反，2000-4000萬(wàn)元的總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境比較寬松，且有上海等地的可類(lèi)比項(xiàng)目作為參考。

競(jìng)爭(zhēng)力比較

通過(guò)關(guān)于主力戶型、總價(jià)、單價(jià)的市場(chǎng)分析可以看出（見(jiàn)55頁(yè)圖表），主力戶型在1600-2000平米，單價(jià)在3000-3500美金/平米，總價(jià)在2000-4000萬(wàn)元的產(chǎn)品價(jià)格定位，在北京高端別墅市場(chǎng)還沒(méi)有主力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境相對(duì)寬松，對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度有極為有利的作用。

性?xún)r(jià)比原則

在價(jià)格相對(duì)較高的情況下，我們提供的是北京甚至中國(guó)都不曾見(jiàn)到的高價(jià)值附加值的產(chǎn)品，客戶買(mǎi)到的不僅僅是居所，而是一種地位和生活方式。

價(jià)格與銷(xiāo)售售狀況參數(shù)數(shù)主力戶型1600-2000平米700-1000400-600容積率0.18-0.20.3左右0.4左右總建面4.2萬(wàn)平米6萬(wàn)平米8萬(wàn)平米戶數(shù)30戶左右70戶左右150戶左右均價(jià)美金/平米3000-35002000-30001500-2000總價(jià)2000-4000萬(wàn)元800-2000萬(wàn)元左右400-850萬(wàn)左右總銷(xiāo)售額11億左右12億11億月銷(xiāo)售2套3套5套銷(xiāo)售周期15個(gè)月18個(gè)月30個(gè)月月銷(xiāo)售額7300萬(wàn)6600萬(wàn)3600萬(wàn)2．定價(jià)目標(biāo)標(biāo)建議均價(jià)3000-3500美金/平米（贈(zèng)送前后私私家庭院/贈(zèng)送全套世世界名牌家家電/贈(zèng)送全套世界界頂級(jí)精裝裝修/贈(zèng)送車(chē)位車(chē)車(chē)庫(kù)/贈(zèng)送成樹(shù)/贈(zèng)送地下室室/贈(zèng)送閣樓或或夾層面積、挑空空面積、內(nèi)庭等））建議總價(jià)2000萬(wàn)-4000萬(wàn)左右。如如以1600平米（可售售面積1000平米左右））的戶型建議本項(xiàng)項(xiàng)目的總價(jià)價(jià)控制在2000萬(wàn)。最低折折扣客控制制在98折。戶型指數(shù)：：建議本案案主力戶型型面積在1600-2000平米（包括括地下面積積和室內(nèi)贈(zèng)贈(zèng)送面積）3、入市時(shí)機(jī)機(jī)：豪宅忌諱同同時(shí)開(kāi)售，，互相搶客客，樓價(jià)明明顯受壓；；2004年第一季度度低調(diào)入市市積累前期客戶戶，5月份正式開(kāi)開(kāi)始預(yù)售，，8月一期現(xiàn)房房正式開(kāi)盤(pán)盤(pán)。第三部分項(xiàng)目地塊分分析一、項(xiàng)目地地塊分析占地326畝/21萬(wàn)平米，地地處北京第第一高檔別別墅區(qū)內(nèi)，，周邊居住住環(huán)境，市市政配套設(shè)施相對(duì)對(duì)完善。該該地塊與頂頂級(jí)別墅所所應(yīng)擁有的的山水資源源有一定差差距，但土土地價(jià)格較低低為每平米米11萬(wàn)元人民幣幣，具較強(qiáng)強(qiáng)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。。地形基本為為長(zhǎng)方形，，地形地貌貌平坦，內(nèi)內(nèi)有高壓線線市政設(shè)施施。地塊北北側(cè)為順平平路，南側(cè)為為現(xiàn)狀濱河河路，東南南為潮白河河。距離潮潮白河200米左右。作作為高檔別墅區(qū)，內(nèi)內(nèi)因質(zhì)素地地形、水景景需特色營(yíng)營(yíng)造，西北毗鄰順順平路使地地塊具備投投資屬性，，私密居住住品質(zhì)成本本增加，改改觀現(xiàn)有平平坦地形是打打造頂級(jí)別別墅的先決決條件；地地塊自然條條件缺乏頂頂級(jí)別墅的的特殊優(yōu)勢(shì)勢(shì)，并且存在主主路噪聲污污染，需要要投入資金金進(jìn)一步打打造。產(chǎn)品消費(fèi)族族有一定影影響；而每每棟上千平平米/總價(jià)數(shù)千萬(wàn)萬(wàn)的統(tǒng)一戶戶型，有利利于形成純粹生活活方式，跨跨地域客群群散化特征征明顯，購(gòu)購(gòu)買(mǎi)傾向不不確定性增增加。別墅創(chuàng)新是是產(chǎn)品力的的靈魂，頂頂級(jí)別墅對(duì)對(duì)應(yīng)的頂級(jí)級(jí)富豪生活活方式的創(chuàng)創(chuàng)新更顯彌彌足珍貴，別別墅產(chǎn)品升升級(jí)階段，，針對(duì)地塊塊私家庭院院與建筑單單體的空間間及功能創(chuàng)創(chuàng)新是制勝關(guān)關(guān)鍵。誰(shuí)能能把握機(jī)會(huì)會(huì)創(chuàng)新，誰(shuí)誰(shuí)就是主莊莊贏家。二、現(xiàn)有規(guī)規(guī)劃方案建建議S+3M設(shè)計(jì)公司規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)初初步方案中中，從規(guī)劃劃上看，尚尚未能充分分體現(xiàn)“頂頂級(jí)豪宅”的特殊殊性和“量量身訂做””的尊貴感感，地塊內(nèi)內(nèi)環(huán)境資源源需進(jìn)一步步挖掘和整整合；根據(jù)別墅發(fā)發(fā)展趨勢(shì)，，庭院應(yīng)作作為重點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行個(gè)性化化設(shè)計(jì)，在在規(guī)劃上應(yīng)應(yīng)有體現(xiàn)，，“引水入戶戶”的做法法比較普遍遍，關(guān)鍵是是如何創(chuàng)新新；應(yīng)充分分考慮周邊邊環(huán)境對(duì)地地塊的影響，提提高地塊價(jià)價(jià)值的均衡衡性。通過(guò)過(guò)必要的手手段和投入入對(duì)地塊進(jìn)進(jìn)行進(jìn)一步步改造，提升升地塊價(jià)值值。方案建建議如下：：技術(shù)指標(biāo)A.占地面積：：210000平米B.頂級(jí)別墅建建筑面積：：1600平米C.頂級(jí)級(jí)別別墅墅一一層層占占地地面面積積700平平米米（（地地下下一一層層400平米米，，地地上上二二層層500平米米））假設(shè)設(shè)以以35棟為為開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)目目標(biāo)標(biāo)A．．35棟建建筑筑一一層層占占地地總總面面積積=建建筑筑一一層層占占地地面面積積××35棟棟=700平平米米××35棟棟=24500平平米米B．．本項(xiàng)項(xiàng)目目剩剩余余面面積積=210000平平米米-24500平平米米=185500平平米米C．．分?jǐn)倲偟降?5棟棟后后每每戶戶私私家家綠綠地地=185500平平米米/35棟棟=5300平平米米D．每棟棟地地面面占占地地面面積積=每戶戶一一層層占占地地面面積積+私家家綠綠地地面面積積=700平米米+5300平平米米=6000平平米米=78米米××78米米E．每戶戶一一層層占占地地面面積積=700平米米=26.5米××26.5米F．每棟棟之之間間樓樓間間距距為為51.5米G．35棟開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)量量每每棟棟建建筑筑面面積積1600平米米容容積積率率為為1200平米米××35棟=42000平米米/210000平米米=0.2分析析結(jié)結(jié)論論A.35棟開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)量量每每棟棟綠綠地地面面積積5300平米米，，樓樓間間距距51.5米，，容容積積率率約約0.2，通通過(guò)過(guò)有有效效的的規(guī)規(guī)劃劃容積積率率可可控控制制在在0.19-0.18。B.此分分析析結(jié)結(jié)論論未未考考慮慮道道路路面面積積、、公公共共綠綠地地、、公公建建面面積積。。C.如以以建建筑筑面面積積每每棟棟1600平方方米米測(cè)測(cè)算算其其結(jié)結(jié)果果得得出出在在項(xiàng)項(xiàng)目目占占地地方方面面約約7畝畝其其占占地地面面積積、、私私家花花園園面面積積與與國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)可可類(lèi)類(lèi)比比項(xiàng)項(xiàng)目目有有著著非非常常強(qiáng)強(qiáng)勁勁的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力。。本案技術(shù)分析析論證結(jié)果第四部分產(chǎn)品定位一、產(chǎn)品定位位方向項(xiàng)目建成將成成為北京乃至至國(guó)內(nèi)無(wú)可比比性的創(chuàng)新型型頂級(jí)別墅項(xiàng)項(xiàng)目。產(chǎn)品創(chuàng)新性核核心定位根據(jù)頂級(jí)富豪豪的生活排序序：游艇/賽馬/古董/字畫(huà)/玩車(chē)/豪宅研究，結(jié)結(jié)合一期10套銷(xiāo)售策劃安安排，如5套結(jié)合潛在客客群定做單體體功能，另5套定做私家庭庭院，并遵循市市場(chǎng)核心理念念“一棟一種種生活方式””，在同質(zhì)化化頂級(jí)富豪階階層消費(fèi)取向的前提下下，特提出““一棟一種產(chǎn)產(chǎn)品定位”之之以下系列性性創(chuàng)新產(chǎn)品定定位。創(chuàng)新獨(dú)棟定位位方案一：可移動(dòng)的別墅墅創(chuàng)新獨(dú)棟定位位方案二：四合院密室創(chuàng)新獨(dú)棟定位位方案三：樹(shù)屋創(chuàng)新獨(dú)棟定位位方案四：迷宮創(chuàng)新獨(dú)棟定位位方案五：雙子座創(chuàng)新獨(dú)棟定位位方案六：禪院創(chuàng)新獨(dú)棟定位位方案七：橋洞別墅創(chuàng)新獨(dú)棟定位位方案八：谷地罕島創(chuàng)新獨(dú)棟定位位方案九：山水仙墅創(chuàng)新獨(dú)棟定位位方案十：空中花園墅二、總體規(guī)劃劃設(shè)計(jì)思路1、總體規(guī)劃思思路設(shè)計(jì)重點(diǎn)講究究社區(qū)無(wú)混居居概念，要保保證整個(gè)社區(qū)區(qū)的純粹性；；一二三期組組團(tuán)規(guī)劃講求獨(dú)立性性；單元設(shè)計(jì)計(jì)力求私密性性?？傮w規(guī)劃思路路要點(diǎn)首先路路網(wǎng)形式不能能過(guò)多（如南南北路），路路網(wǎng)結(jié)構(gòu)表現(xiàn)現(xiàn)要清晰；預(yù)留景觀系統(tǒng)統(tǒng)，如公共景景觀、景觀道道路、組團(tuán)景景觀；立體景觀功能能豐富，社區(qū)領(lǐng)域感強(qiáng)烈烈；建筑風(fēng)格不能能過(guò)于現(xiàn)代張張揚(yáng)，建筑形形式以坡屋頂頂為主，減少少玻璃幕墻的的運(yùn)用（以免增加光光污染），建建筑選材質(zhì)樸樸；日常起居功能能內(nèi)斂，突出出享受功能，，重在居住以以外的休閑度度假功能度假假型別墅更能顯示主主人個(gè)性；著著重外向景觀觀的塑造及親親和力。2、鄰里關(guān)系規(guī)規(guī)劃鄰里關(guān)系：戶戶戶獨(dú)立的完完整社區(qū)。無(wú)無(wú)明顯的組團(tuán)團(tuán)，戶戶相對(duì)對(duì)獨(dú)立。社區(qū)區(qū)整體品質(zhì)均衡、純純粹。戶與戶的獨(dú)立立體現(xiàn)每一戶戶的尊貴感、、獨(dú)立性，如如獨(dú)立門(mén)牌號(hào)號(hào)、獨(dú)立道路路指示系統(tǒng)、獨(dú)立步步行道路系統(tǒng)統(tǒng)、獨(dú)立服務(wù)務(wù)體系等。設(shè)設(shè)計(jì)必要的共享空間，盡盡量增加私屬空間。。強(qiáng)調(diào)軟性服務(wù)務(wù)系統(tǒng)的完整整，主要是安安全系統(tǒng)的完完善。鄰里布局：貴貴族村落式布布局，隱秘在在林中“看不不見(jiàn)”的別墅墅。強(qiáng)調(diào)私屬屬性、獨(dú)立性，戶戶相相對(duì)獨(dú)立，弱弱化組團(tuán)概念念。主要以會(huì)會(huì)所為中心，，實(shí)現(xiàn)貴族村村落的鄰里關(guān)系。充充分營(yíng)造起伏伏的地形，種種植豐富的植植被，將別墅墅隱蔽在植被被、地形之中。并利利用植被、圍圍攔、水源分分割戶與戶，，避免對(duì)視。。貴族村落：絕絕對(duì)私密空間間，絕對(duì)回歸歸田園生活，，絕對(duì)純粹貴貴族人群。3、單體排布北疏南密,西疏東密三、建筑規(guī)劃劃指標(biāo)建議容積率率：根據(jù)可可類(lèi)比項(xiàng)目分分析和容積率率與利潤(rùn)率的的關(guān)系分析,0.18-0.2的容積率相對(duì)有有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，且能獲獲得較高的銷(xiāo)銷(xiāo)售利潤(rùn)。總建筑面積：：總建筑面積積約56000平米左右。每每棟占地4000-5000平米。其中會(huì)所1000平米?？倵潝?shù)：共35棟別墅。綠化率率：60%以上。頂級(jí)級(jí)別墅綠化率率是另一個(gè)重重要指標(biāo)，由由于包含在人人工水面的面積積，項(xiàng)目容積積率將在60%以上。另另外，在公共共綠地相對(duì)有限的前提提下，綠化率率反映了私家家庭院的大小小。預(yù)計(jì)70%的綠化率意味著每每戶3000平米的庭院院。水面面積積：5000-6000平米。通過(guò)對(duì)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的的人造水面面面積分析5000-6000平米的水面面面積將具有市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，，并提升項(xiàng)目目的整體品質(zhì)質(zhì)。建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)。。作為新興的的別墅建筑材材料，鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)因其施工工工期短、空間靈活、成成本等原因廣廣泛使用。根根據(jù)本項(xiàng)目在在工期、建筑筑形式等方面的具體體情況，適合合采用鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)。庭院面積：3000-4000平米，預(yù)估每每戶占地4000-5000平米，既滿足足項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)要求，有有具備市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的預(yù)計(jì)計(jì)庭院面積為為3000-4000平米。主力戶型面積積：1200-2000平米（包括地地下面積和室室內(nèi)贈(zèng)送面積積），總價(jià)在在2000萬(wàn)-4000萬(wàn)/平米左右。地下面積：優(yōu)優(yōu)山美地平均均地下面積占占單戶總建面面37%左右。檀宮地地下建面占總建面35%，頂級(jí)別墅地地下占總建面面35%左右。樓間距：南北樓間間距約50米左右。建筑層數(shù)：建建筑主要以地地下一層、地地上兩層或兩兩層半（帶閣閣樓）的空間間層次為主，會(huì)所及及其他公建地地下以層，地地上兩層。戶型種類(lèi)：一一戶一種戶型型，戶戶不同同。并可根據(jù)據(jù)客戶需求，，提供“訂制制”的可能。停車(chē)：每戶全部部室內(nèi)雙車(chē)位位車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)，，在私家庭院院內(nèi)預(yù)留訪客客車(chē)位。在小小區(qū)入口處設(shè)一一小型集中停停車(chē)位即可。。車(chē)位比例為為每戶2.5-3.5個(gè)車(chē)位。主要居室指標(biāo)標(biāo)：以5-8居（臥室5-8間）為主，另另工人房2-4間，其中：主臥2-3間（分別為男男主臥、女主主臥、老人主主臥），兒童童房1-2間，客房2-3間。主要禮儀交往往空間指標(biāo)：：以5-7廳為主，主要要包括中廳1個(gè)、客廳1-2個(gè)、宴會(huì)餐廳1個(gè)、主人餐廳廳1個(gè)、家庭廳（（室）1-2個(gè)衛(wèi)生間：主臥、兒兒童房必須保保證獨(dú)立衛(wèi)生生間，力爭(zhēng)臥臥室內(nèi)均有獨(dú)獨(dú)立衛(wèi)生間。。一層設(shè)設(shè)2個(gè)公共共衛(wèi)生生間，，地下下一層層1-2個(gè)衛(wèi)生生間。。除此此之外外，傭傭人居居住區(qū)區(qū)域有有1個(gè)傭人人衛(wèi)生生間。。戶型平平面要要求：：各功功能分分區(qū)分分布合合理，，動(dòng)靜靜、公公私、、凈污污分開(kāi)開(kāi)明顯顯,相相互不不干擾。。優(yōu)先先保證證主人人生活活的私私密性性和舒舒適性性。除除居住住概念念外，，細(xì)化化豪宅宅所包含的的休閑閑、禮禮儀功功能。。地下下一層層主要要布置置娛樂(lè)樂(lè)區(qū)域域，首首層布布置接接待、、禮儀儀、餐飲區(qū)區(qū)域，，二層層主要要布置置居住住區(qū)域域。空間層層次：：主要要以地地下一一層、、地上上兩層層或兩兩層半半（帶帶閣樓樓）的的空間間層次次為主主，各層盡盡量布布置起起居、、休閑閑、禮禮儀等等完整整的功功能主主題，，減少少垂直直交通通?？湛臻g的的合理性性與趣趣味性性應(yīng)盡盡可能能發(fā)揮揮建筑筑師的的創(chuàng)造造力。?？蓪④S層層、錯(cuò)錯(cuò)層、、挑空空等不不同的空空間表表現(xiàn)形形式相相互結(jié)結(jié)合，，形成成多變變的空空間層層次；；私家車(chē)車(chē)位：：全部部室內(nèi)內(nèi)雙車(chē)車(chē)位車(chē)車(chē)庫(kù)設(shè)設(shè)計(jì)，，在私私家庭庭院內(nèi)內(nèi)預(yù)留留訪客客車(chē)位位。車(chē)車(chē)位布布置在建建筑單單體北北側(cè)，，盡量量遠(yuǎn)離離主臥臥、兒兒童房房，避避免噪噪聲干干擾。。四、總總體規(guī)規(guī)劃布布局地塊形形狀接接近長(zhǎng)長(zhǎng)方形形類(lèi)似似于一一片樹(shù)樹(shù)葉形形狀，，葉脈脈結(jié)構(gòu)構(gòu)走勢(shì)勢(shì)暗合合本案案路網(wǎng)網(wǎng)與別墅連連接關(guān)關(guān)系，，規(guī)劃劃建議議如圖圖所示示意：：隔離林帶緩沖帶增加神秘感次級(jí)路別墅單體次入口潮白河地勢(shì)北高南低順平公路南豐住宅小區(qū)濱河路主入口及主路隔離離林林帶帶作作用用：：隔隔離離順順平平公公路路噪噪音音，，增增加加景景觀觀大大道道、、運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)休休閑閑地地帶帶。。主入入口口及及主主路路：：主主入入口口位位于于地地塊塊西西側(cè)側(cè)，，適適合合道道路路現(xiàn)現(xiàn)狀狀，，使使別別墅墅區(qū)區(qū)產(chǎn)產(chǎn)生生縱縱深深感感。。緩沖帶：：增增加加縱縱深深感感，，私私密密性性，，讓讓人人從從外外部部或或進(jìn)進(jìn)入入小小區(qū)區(qū)后后的的景景觀觀有有與與頂頂級(jí)級(jí)別墅墅相相吻吻合合的的美美感感及及價(jià)價(jià)值值感感。。次級(jí)路：：直直接接連連接接到到頂頂級(jí)級(jí)別別墅墅的的唯唯一一道道路路體體現(xiàn)現(xiàn)豪豪宅宅價(jià)價(jià)值值。。別墅墅單單體體：：別別墅墅單單體體位位置置在在次次級(jí)級(jí)道道路路端端點(diǎn)點(diǎn)。。次入口：：開(kāi)開(kāi)在在主主路路東東側(cè)側(cè)連連接接順順平平公公路路。。濱河路：：濱濱河河路路對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體形形象象有有影影響響五、、園園林林景景觀觀設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)1、水水景景設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)湖水水設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)湖湖景景別別墅墅分分類(lèi)類(lèi)湖湖水水運(yùn)運(yùn)用用2、園園林林設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)大景景觀觀概概念念建建議議示示意意圖圖潮白河第一層林帶第二層林帶第三層林帶第四層林帶北南第一一層層林林帶帶：：林林帶帶內(nèi)內(nèi)主主要要考考慮慮主主路路綠綠化化形形成成景景觀觀大大道道，，運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)、、步步行行養(yǎng)養(yǎng)道道。。栽栽種高高株株冠冠大大蔭蔭濃濃樹(shù)樹(shù)木木。。第二二層層林林帶帶：：第第二二層層林林帶帶是是第第一一層層林林帶帶過(guò)過(guò)渡渡，，對(duì)對(duì)靠靠近近主主路路的的別別墅墅起起到到遮遮擋擋作作用，，同同時(shí)時(shí)在在兩兩層層林林帶帶之之間間可可設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)公公共共活活動(dòng)動(dòng)空空間間增增加加公公共共景景區(qū)區(qū)。。第三三層層林林帶帶：：第第三三層層林林帶帶隔隔離離位位置置處處與與第第二二層層林林帶帶內(nèi)內(nèi)的的視視線線，，避避免免對(duì)對(duì)視視產(chǎn)產(chǎn)生生。。第四四層層林林帶帶：：第第四四層層林林帶帶與與第第三三層層林林帶帶作作用用基基本本相相同同，，不不同同之之處處其其林林帶帶整整體體高度度降降低低，，避避免免北北面面住住戶戶對(duì)對(duì)于于潮潮白白河河的的視視線線受受到到完完全全遮遮擋擋。。大景景觀觀概概念念林林帶帶分分層層次次設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)所所要要注注意意的的是是分分層層不不是是絕絕對(duì)對(duì)意意義義上上的的層層次次劃劃分分，，是隨隨著著次次級(jí)級(jí)道道路路走走向向變變化化，，別別墅墅位位置置變變化化而而變變化化，，層層次次錯(cuò)錯(cuò)落落有有秩秩。。大景景觀觀豎豎向向示示意意圖圖主入口及第一林帶第一與第二林帶之間公共空間第二林帶與別墅關(guān)系第二林帶與別墅關(guān)系第二林帶與別墅關(guān)系3、鄰鄰里里交交往往場(chǎng)場(chǎng)所所頂級(jí)級(jí)別別墅墅的的鄰鄰里里交交往往一一般般在在私私家家庭庭院院、、VIP會(huì)所所內(nèi)內(nèi)進(jìn)進(jìn)行行，，不不需需要要鄰鄰里里公公園園廣廣場(chǎng)場(chǎng)等等設(shè)設(shè)施施。。建議議在在會(huì)會(huì)所所沿沿湖湖附附近近提提供供一一處處可可以以聚聚餐餐、、散散步步的的草草坪坪廣廣場(chǎng)場(chǎng)，，種種植植少少量量樹(shù)樹(shù)木木，，放放養(yǎng)養(yǎng)一一些些禽禽類(lèi)類(lèi)。。美國(guó)國(guó)別別墅墅社社區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的的休休閑閑活活動(dòng)動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)景景六、、道道路路及及溪溪流流設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)別墅單體林帶林帶水系別墅單體水系系規(guī)規(guī)劃劃別墅墅區(qū)區(qū)水水系系設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)呈呈““S”型平平行行流流淌淌與與別別墅墅單單體體南南面面，，交交會(huì)會(huì)與與林林帶帶。。水水系系設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)注注重重曲曲折折、、委婉婉、、盤(pán)盤(pán)疊疊、、疏疏密密、、急急緩緩、、大大小小的的變變化化。。如圖圖：：七、、配配套套設(shè)設(shè)施施/公建建設(shè)計(jì)計(jì)原原則則：：私私屬屬領(lǐng)領(lǐng)地地最最大大化化，，減減少少不不必必要要的的公公共共交交流流空空間間。。配配套套設(shè)設(shè)施施重重點(diǎn)點(diǎn)為會(huì)所。。配套功功能要內(nèi)內(nèi)外動(dòng)靜靜分區(qū)。。會(huì)所與公公建：2000平米，地地下一層層，地上上二層。。可設(shè)置置在入口口。會(huì)所功能能：超五五星國(guó)際際俱樂(lè)部部水準(zhǔn)。。功能簡(jiǎn)簡(jiǎn)化到極極至，提提供日常常服務(wù)功功能、餐飲宴會(huì)會(huì)、部分分商業(yè)、、VIP會(huì)員茶座座、家庭庭診所、、商務(wù)中中心、增加豪華華SPA熏香等國(guó)國(guó)際流行行功能，，并鋪設(shè)設(shè)信息點(diǎn)點(diǎn)，增加加室內(nèi)綠綠化，以以提升檔檔次和品品位。地下一層層為設(shè)備備用房及及管理用用房。幼兒園及及其他公公建：500平米。建議與周周邊諸多多的知名名俱樂(lè)部部聯(lián)合，，為業(yè)主主提供““泛會(huì)所所”的休休閑娛樂(lè)樂(lè)功能。。為住戶提提供周邊邊諸多俱俱樂(lè)部的的入會(huì)、、預(yù)約、、教練等等諸多服服務(wù)。如如郵寄、、理療、采購(gòu)購(gòu)等日常常消費(fèi)，，建議物物業(yè)提供供一對(duì)一一的上門(mén)門(mén)服務(wù)和和代辦服服務(wù)。第五部分分營(yíng)銷(xiāo)推廣廣概要一、案名名建議推薦案名名1）華夏庭庭墅———側(cè)重東東方風(fēng)格格的庭院院內(nèi)涵推薦案名名2）中國(guó)根根墅———側(cè)重中中國(guó)文化化的源遠(yuǎn)遠(yuǎn)流長(zhǎng)推薦案名名3）炎黃逸逸號(hào)———側(cè)重生生活方式式差異化化無(wú)可比比性推薦案名名4）無(wú)為別別墅———側(cè)重頂頂級(jí)別墅墅的神秘秘感塑造造推薦案名名5）天地?fù)P揚(yáng)帆———側(cè)重目目標(biāo)客群群事業(yè)巔巔峰的成成就感推薦案名名6）國(guó)色天天香———側(cè)重一一流別墅墅環(huán)境推薦案名名7）龍?jiān)磩e別墅———側(cè)重匯匯聚中國(guó)國(guó)龍的發(fā)發(fā)祥地推薦案名名8）濠園——側(cè)側(cè)重自然然風(fēng)水，，寓意豪豪門(mén)圣地地推薦案名名9）江山麗麗墅———側(cè)重雙雙關(guān)寓意意二、推廣廣策略推廣策略略：低低調(diào)媒媒體造勢(shì)勢(shì)，高調(diào)調(diào)口碑傳傳播推廣定位位：中中國(guó)頂頂級(jí)自然然功能墅墅推廣主線線：一一棟一一種生活活方式核心推廣廣語(yǔ)：專(zhuān)專(zhuān)為中國(guó)國(guó)新銳富富豪全程程定做的的頂級(jí)別別墅推廣理念念：全全程六六星級(jí)服服務(wù)推廣賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)：針針對(duì)私私家功能能庭院，，私家居居室化整整為零，，一戶一一賣(mài)點(diǎn)每每戶以主人姓氏氏冠名推廣渠道道：以以北京京作為推推廣基地地，國(guó)內(nèi)內(nèi)輻射上上海、廣廣州、香香港，國(guó)國(guó)外側(cè)重東南亞亞、歐美美如美國(guó)國(guó)重點(diǎn)媒媒體推廣戰(zhàn)術(shù)術(shù)：新新聞事事件營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)活動(dòng)如如：飛機(jī)機(jī)上開(kāi)盤(pán)盤(pán)暨新聞聞發(fā)布會(huì)會(huì)申請(qǐng)吉吉尼斯世界紀(jì)錄錄活動(dòng)促促銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)如亞洲洲財(cái)富論論壇、馬馬術(shù)賽、、高爾夫夫賽事游艇賽賽事、VIP酒會(huì)、汽汽車(chē)賽事事舉辦中中國(guó)名勝勝10日游等三、銷(xiāo)售售工具樓書(shū)：特殊殊紙制作作、價(jià)值值1000元/本、200個(gè)P左右、限限量100本的豪華華版精美樓書(shū)書(shū)；光盤(pán)：100張產(chǎn)品制制作的豪豪華版精精美光碟碟；會(huì)員卡：VIP俱樂(lè)部會(huì)會(huì)員卡、、儲(chǔ)蓄卡卡；效果圖選選定及制制作：相相對(duì)于其其他項(xiàng)目目，