北京豪宅別墅市場定位報告附圖豐富

第二部分市場定位

一、基本市場戰(zhàn)略

1、區(qū)域價值及市場分析啟示

2、核心市場戰(zhàn)略

專為中國（身價5億以上）新銳富豪

全程（星級）定做的頂級別墅

基于國外、上海、香港、廣州、北京等可類比頂級別墅的全面深入市場調(diào)研分析，結(jié)合潛在客群、可類比項目客群研究及地塊價值分析，在淡化第一/二居所理念前提下，本案市場戰(zhàn)略為：

中國新銳富豪支持點：

1）據(jù)統(tǒng)計，全球1%富人收入占到社會全部收入的60%。2001年，中國7萬億元存款總量中，人數(shù)不足20%的富人占有80%的比例。

2）北京別墅市場的購買人群已經(jīng)發(fā)生變化，比例結(jié)構(gòu)已由過去的境外占70%，國內(nèi)占30%，發(fā)展為目前的國內(nèi)占80%左右，境外占20%左右。

3）2003年新一期的“中國百富榜”將挖掘出兩三千位身家億萬的內(nèi)地富豪資料。新榜中將會出現(xiàn)一大批30—40年齡段甚至更年輕的財富新銳，他們是生于上世紀60年代至70年代初期的新銳富豪。

4）《財富》“中國富豪排行榜”前50名之中，富豪們主要來自于江浙滬及珠江三角洲。舉例如：第二批發(fā)跡的溫州富豪正處于豪宅需求階段，他們需要用豪宅來體現(xiàn)身份與價值。豪宅已成為溫州富豪置業(yè)的首選。

5）海外基金買家甚至動用數(shù)億資金整棟地買入一些豪宅，多次置業(yè)以上的億萬富豪投資型客群增多，基本有過三五次置業(yè)經(jīng)歷的富紳和隱形商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者增多。

全程星級定做支持點：

1）頂級富豪居住環(huán)境喜好千差萬別，新銳富豪生活更是講究創(chuàng)新。越是高層次，在追求風(fēng)格、環(huán)境、檔次上越是有著自己的個性，有著與眾不同的生活情調(diào)。

2）調(diào)研中發(fā)現(xiàn)許多富紳根據(jù)個人十分個性的喜好，來選擇中國適合自己的頂級別墅，否則寧愿暫時不買。其中并無太多的城際限制。如專為提供飼養(yǎng)馬廄場所或養(yǎng)馬場而購買等。

3）作為數(shù)量十分有限的項目總占地，客戶個性十足的功能需求不可能設(shè)想周全，設(shè)計周全，在充分研究這一簇群的生活方式基礎(chǔ)上，營銷推廣將提供數(shù)十種創(chuàng)新別墅功能，將潛在客群吸引至現(xiàn)場后，可根據(jù)客群局部改造需要每期均拿出相當比例按需定做。

4）全程星級定做的內(nèi)容及理念——

全球高檔別墅俱樂部會員制連鎖消費；每棟按需提供24小時六星級酒店式服務(wù)；

每棟提供vip規(guī)劃設(shè)計師/精裝修設(shè)計包括家具全套設(shè)計；

每戶提供景觀規(guī)劃設(shè)計師/景觀物業(yè)管理服務(wù)公司；

廚房單體設(shè)計師；

建筑功能定做；私家庭院定做等。

二、市場定位理念

一棟一種生活方式

三、頂級別墅理念

1、頂級別墅理念

2、項目別墅理念

國外頂級別墅評判標準——項目周邊大環(huán)境、社區(qū)內(nèi)部環(huán)境、別墅自身庭院、內(nèi)部空間的室內(nèi)環(huán)境。

與國內(nèi)其他頂級別墅相比并綜合國際頂級別墅的開發(fā)理念，本案需具備以下系統(tǒng)理念，用以提升市場力，同時在銷售方面塑造其他項目無可比性的綜合氣質(zhì)。

四、目標客群定位

行業(yè)分布：涉及金融、地產(chǎn)、IT業(yè)、零售、制造業(yè)等。如食品集團公司總裁、汽車經(jīng)營商，第三產(chǎn)業(yè)為主

職業(yè)職位：國內(nèi)商界大企業(yè)低調(diào)領(lǐng)袖或大陸富豪為主、國外駐京機構(gòu)、國際投資基金、跨國公司首腦及外籍高級管理人員為輔；私營企業(yè)主（公司總裁、股東、董事、上市公司主席等）兼顧港澳臺在京投資企業(yè)的CEO、職業(yè)投資者及海歸僑商、海外基金買家等。

文化年齡：多數(shù)大專以上文化背景，多數(shù)擁有二次再造以上學(xué)歷年齡階段主要為35-50歲，往上少量浮動至60歲

收入水平：身價5億元以上至個人資產(chǎn)總值三十億左右購房目的：多半自住為主，兼顧投資

消費特性：注重同階層消費，講究個性功能享受

購房情況：三次及多次以上置業(yè)者居多；家族購房三成按揭為主，洗錢人士一次性付款。購房周期一般為三個月；用作投資置業(yè)決策人存在親屬朋友連帶關(guān)系區(qū)域分布：中國大陸南方城市富商為主，其他各省份較為散化

居住結(jié)構(gòu)：家族體系較為龐大，在京從商的外地人士基本為兩代之家；純粹外地購房者更多用作夫妻雙方度假及招待賓朋。

五、項目檔次定位

國際：一級自然環(huán)境區(qū)的頂級別墅，具備土地與景觀稀缺價值要求，具備現(xiàn)代貴族氣質(zhì)，但缺乏幾十年傳統(tǒng)血統(tǒng)的城堡莊園質(zhì)素。

國內(nèi)：頂級別墅市場導(dǎo)入期的中國別墅精神代言，擯棄第一代豪華別墅沿襲的國外淺層次建筑風(fēng)格、原裝理論和功能簡單的放大，以正統(tǒng)的現(xiàn)代氣質(zhì)融入國際化特征，講求別墅精神永無止境的創(chuàng)新精神并考慮珍貴的景觀建筑紀念意義

北京:順義扎堆別墅區(qū)的形象和產(chǎn)品代表，經(jīng)得起時代各階段的生活檢驗，前瞻性的規(guī)劃設(shè)計及特質(zhì)化理念，個性功能和環(huán)境的共融塑造持久性。

標準:獨樹一幟的產(chǎn)品創(chuàng)新理念、營銷推廣策略/規(guī)劃設(shè)計、景觀設(shè)計、建筑設(shè)計、裝修公司、物業(yè)管理公司等全程國際頂尖一流的組合服務(wù)標準，全球尖端科技運用，如國際最先進的安防技術(shù)使業(yè)主安全得到徹底保證。

檔次：中國極品自然功能墅

六、銷售計劃

銷售順序：一期規(guī)劃10套，以西北側(cè)臨街棟數(shù)為一期，中開中走,以確保推廣品質(zhì)的統(tǒng)一性；東北10棟為二期，朝南10棟為三期。

銷售周期：一年半銷售周期規(guī)劃，一期銷售周期半年。

銷售計劃：平均每月2套，一期共銷售10-12套左右。

七、價格定位

強調(diào)私家庭院預(yù)留個性功能空間的滿足，強調(diào)相對應(yīng)的套內(nèi)功能空間豐富創(chuàng)新——轉(zhuǎn)移客群成交成本投入視線；注重物業(yè)管理公司、家裝設(shè)計公司、規(guī)劃設(shè)計公司超強強聯(lián)手品牌運營服務(wù)——前期介入，后續(xù)成本滾動結(jié)算；

在整合綜合前期開發(fā)成本的基礎(chǔ)上，結(jié)合成本價12000元/平米，主要參評國際國內(nèi)北京可類比項目銷售面積/均價/總價及目標客群/潛在客群，更多以總價指數(shù)進行市場定價。

主要定價參數(shù)：總投資6-7億元，取最高為7億元；以上北京頂級別墅項目平均價約18000元，平均總價1500萬元左右；以上全國可類比別墅平均總價:2500萬元左右，以上全球范圍可類比頂級別墅總價3000萬元以上；建筑面積：2000平米左右（含地下）

以全程銷售期內(nèi)具有良好性價比優(yōu)勢作為市場競爭的重要手段，賣總價不賣單價

市場需求走勢

根據(jù)有關(guān)北京高端別墅市場的分析可以看出，第一代高端別墅市場的銷售趨緩，北京缺乏專為頂尖階層度造的更為純粹的頂級別墅區(qū)。分析原因在于市場需求促使頂級別墅面臨全面升級，市場期待滿足中國新銳富豪家居需求的個性產(chǎn)品。價格不是影響高端（身價5億）客戶購買的主要因素，真正高附加值的新一代高端產(chǎn)品能快速擊敗對手成為市場領(lǐng)先者。

總價原則

在價格制訂過程中，我們遵循的是“總價原則”，從總價的角度分析競爭項目及目標客群需求。

可類比項目主力戶型總價：（萬元）

從可類比項目總價分析可以看出，北京高端別墅的總價在400-2000萬元不等，在此范圍內(nèi)定價將面臨嚴峻的市場競爭。相反，2000-4000萬元的總價競爭環(huán)境比較寬松，且有上海等地的可類比項目作為參考。

競爭力比較

通過關(guān)于主力戶型、總價、單價的市場分析可以看出（見55頁圖表），主力戶型在1600-2000平米，單價在3000-3500美金/平米，總價在2000-4000萬元的產(chǎn)品價格定位，在北京高端別墅市場還沒有主力競爭對手，市場競爭環(huán)境相對寬松，對項目銷售進度有極為有利的作用。

性價比原則

在價格相對較高的情況下，我們提供的是北京甚至中國都不曾見到的高價值附加值的產(chǎn)品，客戶買到的不僅僅是居所，而是一種地位和生活方式。

價格與銷售售狀況參數(shù)數(shù)主力戶型1600-2000平米700-1000400-600容積率0.18-0.20.3左右0.4左右總建面4.2萬平米6萬平米8萬平米戶數(shù)30戶左右70戶左右150戶左右均價美金/平米3000-35002000-30001500-2000總價2000-4000萬元800-2000萬元左右400-850萬左右總銷售額11億左右12億11億月銷售2套3套5套銷售周期15個月18個月30個月月銷售額7300萬6600萬3600萬2．定價目標標建議均價3000-3500美金/平米（贈送前后私私家庭院/贈送全套世世界名牌家家電/贈送全套世界界頂級精裝裝修/贈送車位車車庫/贈送成樹/贈送地下室室/贈送閣樓或或夾層面積、挑空空面積、內(nèi)庭等））建議總價2000萬-4000萬左右。如如以1600平米（可售售面積1000平米左右））的戶型建議本項項目的總價價控制在2000萬。最低折折扣客控制制在98折。戶型指數(shù)：：建議本案案主力戶型型面積在1600-2000平米（包括括地下面積積和室內(nèi)贈贈送面積）3、入市時機機：豪宅忌諱同同時開售，，互相搶客客，樓價明明顯受壓；；2004年第一季度度低調(diào)入市市積累前期客戶戶，5月份正式開開始預(yù)售，，8月一期現(xiàn)房房正式開盤盤。第三部分項目地塊分分析一、項目地地塊分析占地326畝/21萬平米，地地處北京第第一高檔別別墅區(qū)內(nèi)，，周邊居住住環(huán)境，市市政配套設(shè)施相對對完善。該該地塊與頂頂級別墅所所應(yīng)擁有的的山水資源源有一定差差距，但土土地價格較低低為每平米米11萬元人民幣幣，具較強強區(qū)域市場場競爭力。。地形基本為為長方形，，地形地貌貌平坦，內(nèi)內(nèi)有高壓線線市政設(shè)施施。地塊北北側(cè)為順平平路，南側(cè)為為現(xiàn)狀濱河河路，東南南為潮白河河。距離潮潮白河200米左右。作作為高檔別墅區(qū)，內(nèi)內(nèi)因質(zhì)素地地形、水景景需特色營營造，西北毗鄰順順平路使地地塊具備投投資屬性，，私密居住住品質(zhì)成本本增加，改改觀現(xiàn)有平平坦地形是打打造頂級別別墅的先決決條件；地地塊自然條條件缺乏頂頂級別墅的的特殊優(yōu)勢勢，并且存在主主路噪聲污污染，需要要投入資金金進一步打打造。產(chǎn)品消費族族有一定影影響；而每每棟上千平平米/總價數(shù)千萬萬的統(tǒng)一戶戶型，有利利于形成純粹生活活方式，跨跨地域客群群散化特征征明顯，購購買傾向不不確定性增增加。別墅創(chuàng)新是是產(chǎn)品力的的靈魂，頂頂級別墅對對應(yīng)的頂級級富豪生活活方式的創(chuàng)創(chuàng)新更顯彌彌足珍貴，別別墅產(chǎn)品升升級階段，，針對地塊塊私家庭院院與建筑單單體的空間間及功能創(chuàng)創(chuàng)新是制勝關(guān)關(guān)鍵。誰能能把握機會會創(chuàng)新，誰誰就是主莊莊贏家。二、現(xiàn)有規(guī)規(guī)劃方案建建議S+3M設(shè)計公司規(guī)規(guī)劃設(shè)計初初步方案中中，從規(guī)劃劃上看，尚尚未能充分分體現(xiàn)“頂頂級豪宅”的特殊殊性和“量量身訂做””的尊貴感感，地塊內(nèi)內(nèi)環(huán)境資源源需進一步步挖掘和整整合；根據(jù)別墅發(fā)發(fā)展趨勢，，庭院應(yīng)作作為重點進進行個性化化設(shè)計，在在規(guī)劃上應(yīng)應(yīng)有體現(xiàn)，，“引水入戶戶”的做法法比較普遍遍，關(guān)鍵是是如何創(chuàng)新新；應(yīng)充分分考慮周邊邊環(huán)境對地地塊的影響，提提高地塊價價值的均衡衡性。通過過必要的手手段和投入入對地塊進進行進一步步改造，提升升地塊價值值。方案建建議如下：：技術(shù)指標A.占地面積：：210000平米B.頂級別墅建建筑面積：：1600平米C.頂級級別別墅墅一一層層占占地地面面積積700平平米米（（地地下下一一層層400平米米，，地地上上二二層層500平米米））假設(shè)設(shè)以以35棟為為開開發(fā)發(fā)目目標標A．．35棟建建筑筑一一層層占占地地總總面面積積=建建筑筑一一層層占占地地面面積積××35棟棟=700平平米米××35棟棟=24500平平米米B．．本項項目目剩剩余余面面積積=210000平平米米-24500平平米米=185500平平米米C．．分攤攤到到35棟棟后后每每戶戶私私家家綠綠地地=185500平平米米/35棟棟=5300平平米米D．每棟棟地地面面占占地地面面積積=每戶戶一一層層占占地地面面積積+私家家綠綠地地面面積積=700平米米+5300平平米米=6000平平米米=78米米××78米米E．每戶戶一一層層占占地地面面積積=700平米米=26.5米××26.5米F．每棟棟之之間間樓樓間間距距為為51.5米G．35棟開開發(fā)發(fā)量量每每棟棟建建筑筑面面積積1600平米米容容積積率率為為1200平米米××35棟=42000平米米/210000平米米=0.2分析析結(jié)結(jié)論論A.35棟開開發(fā)發(fā)量量每每棟棟綠綠地地面面積積5300平米米，，樓樓間間距距51.5米，，容容積積率率約約0.2，通通過過有有效效的的規(guī)規(guī)劃劃容積積率率可可控控制制在在0.19-0.18。B.此分分析析結(jié)結(jié)論論未未考考慮慮道道路路面面積積、、公公共共綠綠地地、、公公建建面面積積。。C.如以以建建筑筑面面積積每每棟棟1600平方方米米測測算算其其結(jié)結(jié)果果得得出出在在項項目目占占地地方方面面約約7畝畝其其占占地地面面積積、、私私家花花園園面面積積與與國國內(nèi)內(nèi)可可類類比比項項目目有有著著非非常常強強勁勁的的競競爭爭力力。。本案技術(shù)分析析論證結(jié)果第四部分產(chǎn)品定位一、產(chǎn)品定位位方向項目建成將成成為北京乃至至國內(nèi)無可比比性的創(chuàng)新型型頂級別墅項項目。產(chǎn)品創(chuàng)新性核核心定位根據(jù)頂級富豪豪的生活排序序：游艇/賽馬/古董/字畫/玩車/豪宅研究，結(jié)結(jié)合一期10套銷售策劃安安排，如5套結(jié)合潛在客客群定做單體體功能，另5套定做私家庭庭院，并遵循市市場核心理念念“一棟一種種生活方式””，在同質(zhì)化化頂級富豪階階層消費取向的前提下下，特提出““一棟一種產(chǎn)產(chǎn)品定位”之之以下系列性性創(chuàng)新產(chǎn)品定定位。創(chuàng)新獨棟定位位方案一：可移動的別墅墅創(chuàng)新獨棟定位位方案二：四合院密室創(chuàng)新獨棟定位位方案三：樹屋創(chuàng)新獨棟定位位方案四：迷宮創(chuàng)新獨棟定位位方案五：雙子座創(chuàng)新獨棟定位位方案六：禪院創(chuàng)新獨棟定位位方案七：橋洞別墅創(chuàng)新獨棟定位位方案八：谷地罕島創(chuàng)新獨棟定位位方案九：山水仙墅創(chuàng)新獨棟定位位方案十：空中花園墅二、總體規(guī)劃劃設(shè)計思路1、總體規(guī)劃思思路設(shè)計重點講究究社區(qū)無混居居概念，要保保證整個社區(qū)區(qū)的純粹性；；一二三期組組團規(guī)劃講求獨立性性；單元設(shè)計計力求私密性性?？傮w規(guī)劃思路路要點首先路路網(wǎng)形式不能能過多（如南南北路），路路網(wǎng)結(jié)構(gòu)表現(xiàn)現(xiàn)要清晰；預(yù)留景觀系統(tǒng)統(tǒng)，如公共景景觀、景觀道道路、組團景景觀；立體景觀功能能豐富，社區(qū)領(lǐng)域感強烈烈；建筑風(fēng)格不能能過于現(xiàn)代張張揚，建筑形形式以坡屋頂頂為主，減少少玻璃幕墻的的運用（以免增加光光污染），建建筑選材質(zhì)樸樸；日常起居功能能內(nèi)斂，突出出享受功能，，重在居住以以外的休閑度度假功能度假假型別墅更能顯示主主人個性；著著重外向景觀觀的塑造及親親和力。2、鄰里關(guān)系規(guī)規(guī)劃鄰里關(guān)系：戶戶戶獨立的完完整社區(qū)。無無明顯的組團團，戶戶相對對獨立。社區(qū)區(qū)整體品質(zhì)均衡、純純粹。戶與戶的獨立立體現(xiàn)每一戶戶的尊貴感、、獨立性，如如獨立門牌號號、獨立道路路指示系統(tǒng)、獨立步步行道路系統(tǒng)統(tǒng)、獨立服務(wù)務(wù)體系等。設(shè)設(shè)計必要的共享空間，盡盡量增加私屬空間。。強調(diào)軟性服務(wù)務(wù)系統(tǒng)的完整整，主要是安安全系統(tǒng)的完完善。鄰里布局：貴貴族村落式布布局，隱秘在在林中“看不不見”的別墅墅。強調(diào)私屬屬性、獨立性，戶戶相相對獨立，弱弱化組團概念念。主要以會會所為中心，，實現(xiàn)貴族村村落的鄰里關(guān)系。充充分營造起伏伏的地形，種種植豐富的植植被，將別墅墅隱蔽在植被被、地形之中。并利利用植被、圍圍攔、水源分分割戶與戶，，避免對視。。貴族村落：絕絕對私密空間間，絕對回歸歸田園生活，，絕對純粹貴貴族人群。3、單體排布北疏南密,西疏東密三、建筑規(guī)劃劃指標建議容積率率：根據(jù)可可類比項目分分析和容積率率與利潤率的的關(guān)系分析,0.18-0.2的容積率相對有有較強的競爭爭力，且能獲獲得較高的銷銷售利潤。總建筑面積：：總建筑面積積約56000平米左右。每每棟占地4000-5000平米。其中會所1000平米?？倵潝?shù)：共35棟別墅。綠化率率：60%以上。頂級級別墅綠化率率是另一個重重要指標，由由于包含在人人工水面的面積積，項目容積積率將在60%以上。另另外，在公共共綠地相對有限的前提提下，綠化率率反映了私家家庭院的大小小。預(yù)計70%的綠化率意味著每每戶3000平米的庭院院。水面面積積：5000-6000平米。通過對對競爭項目的的人造水面面面積分析5000-6000平米的水面面面積將具有市市場競爭力，，并提升項目目的整體品質(zhì)質(zhì)。建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)。。作為新興的的別墅建筑材材料，鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)因其施工工工期短、空間靈活、成成本等原因廣廣泛使用。根根據(jù)本項目在在工期、建筑筑形式等方面的具體體情況，適合合采用鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)。庭院面積：3000-4000平米，預(yù)估每每戶占地4000-5000平米，既滿足足項目技術(shù)指標要求，有有具備市場競競爭力的預(yù)計計庭院面積為為3000-4000平米。主力戶型面積積：1200-2000平米（包括地地下面積和室室內(nèi)贈送面積積），總價在在2000萬-4000萬/平米左右。地下面積：優(yōu)優(yōu)山美地平均均地下面積占占單戶總建面面37%左右。檀宮地地下建面占總建面35%，頂級別墅地地下占總建面面35%左右。樓間距：南北樓間間距約50米左右。建筑層數(shù)：建建筑主要以地地下一層、地地上兩層或兩兩層半（帶閣閣樓）的空間間層次為主，會所及及其他公建地地下以層，地地上兩層。戶型種類：一一戶一種戶型型，戶戶不同同。并可根據(jù)據(jù)客戶需求，，提供“訂制制”的可能。停車：每戶全部部室內(nèi)雙車位位車庫設(shè)計，，在私家庭院院內(nèi)預(yù)留訪客客車位。在小小區(qū)入口處設(shè)一一小型集中停停車位即可。。車位比例為為每戶2.5-3.5個車位。主要居室指標標：以5-8居（臥室5-8間）為主，另另工人房2-4間，其中：主臥2-3間（分別為男男主臥、女主主臥、老人主主臥），兒童童房1-2間，客房2-3間。主要禮儀交往往空間指標：：以5-7廳為主，主要要包括中廳1個、客廳1-2個、宴會餐廳1個、主人餐廳廳1個、家庭廳（（室）1-2個衛(wèi)生間：主臥、兒兒童房必須保保證獨立衛(wèi)生生間，力爭臥臥室內(nèi)均有獨獨立衛(wèi)生間。。一層設(shè)設(shè)2個公共共衛(wèi)生生間，，地下下一層層1-2個衛(wèi)生生間。。除此此之外外，傭傭人居居住區(qū)區(qū)域有有1個傭人人衛(wèi)生生間。。戶型平平面要要求：：各功功能分分區(qū)分分布合合理，，動靜靜、公公私、、凈污污分開開明顯顯,相相互不不干擾。。優(yōu)先先保證證主人人生活活的私私密性性和舒舒適性性。除除居住住概念念外，，細化化豪宅宅所包含的的休閑閑、禮禮儀功功能。。地下下一層層主要要布置置娛樂樂區(qū)域域，首首層布布置接接待、、禮儀儀、餐飲區(qū)區(qū)域，，二層層主要要布置置居住住區(qū)域域?？臻g層層次：：主要要以地地下一一層、、地上上兩層層或兩兩層半半（帶帶閣樓樓）的的空間間層次次為主主，各層盡盡量布布置起起居、、休閑閑、禮禮儀等等完整整的功功能主主題，，減少少垂直直交通通?？湛臻g的的合理性性與趣趣味性性應(yīng)盡盡可能能發(fā)揮揮建筑筑師的的創(chuàng)造造力。?？蓪④S層層、錯錯層、、挑空空等不不同的空空間表表現(xiàn)形形式相相互結(jié)結(jié)合，，形成成多變變的空空間層層次；；私家車車位：：全部部室內(nèi)內(nèi)雙車車位車車庫設(shè)設(shè)計，，在私私家庭庭院內(nèi)內(nèi)預(yù)留留訪客客車位位。車車位布布置在建建筑單單體北北側(cè)，，盡量量遠離離主臥臥、兒兒童房房，避避免噪噪聲干干擾。。四、總總體規(guī)規(guī)劃布布局地塊形形狀接接近長長方形形類似似于一一片樹樹葉形形狀，，葉脈脈結(jié)構(gòu)構(gòu)走勢勢暗合合本案案路網(wǎng)網(wǎng)與別墅連連接關(guān)關(guān)系，，規(guī)劃劃建議議如圖圖所示示意：：隔離林帶緩沖帶增加神秘感次級路別墅單體次入口潮白河地勢北高南低順平公路南豐住宅小區(qū)濱河路主入口及主路隔離離林林帶帶作作用用：：隔隔離離順順平平公公路路噪噪音音，，增增加加景景觀觀大大道道、、運運動動休休閑閑地地帶帶。。主入入口口及及主主路路：：主主入入口口位位于于地地塊塊西西側(cè)側(cè)，，適適合合道道路路現(xiàn)現(xiàn)狀狀，，使使別別墅墅區(qū)區(qū)產(chǎn)產(chǎn)生生縱縱深深感感。。緩沖帶：：增增加加縱縱深深感感，，私私密密性性，，讓讓人人從從外外部部或或進進入入小小區(qū)區(qū)后后的的景景觀觀有有與與頂頂級級別墅墅相相吻吻合合的的美美感感及及價價值值感感。。次級路：：直直接接連連接接到到頂頂級級別別墅墅的的唯唯一一道道路路體體現(xiàn)現(xiàn)豪豪宅宅價價值值。。別墅墅單單體體：：別別墅墅單單體體位位置置在在次次級級道道路路端端點點。。次入口：：開開在在主主路路東東側(cè)側(cè)連連接接順順平平公公路路。。濱河路：：濱濱河河路路對對項項目目整整體體形形象象有有影影響響五、、園園林林景景觀觀設(shè)設(shè)計計1、水水景景設(shè)設(shè)計計湖水水設(shè)設(shè)計計湖湖景景別別墅墅分分類類湖湖水水運運用用2、園園林林設(shè)設(shè)計計大景景觀觀概概念念建建議議示示意意圖圖潮白河第一層林帶第二層林帶第三層林帶第四層林帶北南第一一層層林林帶帶：：林林帶帶內(nèi)內(nèi)主主要要考考慮慮主主路路綠綠化化形形成成景景觀觀大大道道，，運運動動、、步步行行養(yǎng)養(yǎng)道道。。栽栽種高高株株冠冠大大蔭蔭濃濃樹樹木木。。第二二層層林林帶帶：：第第二二層層林林帶帶是是第第一一層層林林帶帶過過渡渡，，對對靠靠近近主主路路的的別別墅墅起起到到遮遮擋擋作作用，，同同時時在在兩兩層層林林帶帶之之間間可可設(shè)設(shè)計計公公共共活活動動空空間間增增加加公公共共景景區(qū)區(qū)。。第三三層層林林帶帶：：第第三三層層林林帶帶隔隔離離位位置置處處與與第第二二層層林林帶帶內(nèi)內(nèi)的的視視線線，，避避免免對對視視產(chǎn)產(chǎn)生生。。第四四層層林林帶帶：：第第四四層層林林帶帶與與第第三三層層林林帶帶作作用用基基本本相相同同，，不不同同之之處處其其林林帶帶整整體體高度度降降低低，，避避免免北北面面住住戶戶對對于于潮潮白白河河的的視視線線受受到到完完全全遮遮擋擋。。大景景觀觀概概念念林林帶帶分分層層次次設(shè)設(shè)計計所所要要注注意意的的是是分分層層不不是是絕絕對對意意義義上上的的層層次次劃劃分分，，是隨隨著著次次級級道道路路走走向向變變化化，，別別墅墅位位置置變變化化而而變變化化，，層層次次錯錯落落有有秩秩。。大景景觀觀豎豎向向示示意意圖圖主入口及第一林帶第一與第二林帶之間公共空間第二林帶與別墅關(guān)系第二林帶與別墅關(guān)系第二林帶與別墅關(guān)系3、鄰鄰里里交交往往場場所所頂級級別別墅墅的的鄰鄰里里交交往往一一般般在在私私家家庭庭院院、、VIP會所所內(nèi)內(nèi)進進行行，，不不需需要要鄰鄰里里公公園園廣廣場場等等設(shè)設(shè)施施。。建議議在在會會所所沿沿湖湖附附近近提提供供一一處處可可以以聚聚餐餐、、散散步步的的草草坪坪廣廣場場，，種種植植少少量量樹樹木木，，放放養(yǎng)養(yǎng)一一些些禽禽類類。。美國國別別墅墅社社區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的的休休閑閑活活動動場場景景六、、道道路路及及溪溪流流設(shè)設(shè)計計別墅單體林帶林帶水系別墅單體水系系規(guī)規(guī)劃劃別墅墅區(qū)區(qū)水水系系設(shè)設(shè)計計呈呈““S”型平平行行流流淌淌與與別別墅墅單單體體南南面面，，交交會會與與林林帶帶。。水水系系設(shè)設(shè)計計注注重重曲曲折折、、委婉婉、、盤盤疊疊、、疏疏密密、、急急緩緩、、大大小小的的變變化化。。如圖圖：：七、、配配套套設(shè)設(shè)施施/公建建設(shè)計計原原則則：：私私屬屬領(lǐng)領(lǐng)地地最最大大化化，，減減少少不不必必要要的的公公共共交交流流空空間間。。配配套套設(shè)設(shè)施施重重點點為會所。。配套功功能要內(nèi)內(nèi)外動靜靜分區(qū)。。會所與公公建：2000平米，地地下一層層，地上上二層。?？稍O(shè)置置在入口口。會所功能能：超五五星國際際俱樂部部水準。。功能簡簡化到極極至，提提供日常常服務(wù)功功能、餐飲宴會會、部分分商業(yè)、、VIP會員茶座座、家庭庭診所、、商務(wù)中中心、增加豪華華SPA熏香等國國際流行行功能，，并鋪設(shè)設(shè)信息點點，增加加室內(nèi)綠綠化，以以提升檔檔次和品品位。地下一層層為設(shè)備備用房及及管理用用房。幼兒園及及其他公公建：500平米。建議與周周邊諸多多的知名名俱樂部部聯(lián)合，，為業(yè)主主提供““泛會所所”的休休閑娛樂樂功能。。為住戶提提供周邊邊諸多俱俱樂部的的入會、、預(yù)約、、教練等等諸多服服務(wù)。如如郵寄、、理療、采購購等日常常消費，，建議物物業(yè)提供供一對一一的上門門服務(wù)和和代辦服服務(wù)。第五部分分營銷推廣廣概要一、案名名建議推薦案名名1）華夏庭庭墅———側(cè)重東東方風(fēng)格格的庭院院內(nèi)涵推薦案名名2）中國根根墅———側(cè)重中中國文化化的源遠遠流長推薦案名名3）炎黃逸逸號———側(cè)重生生活方式式差異化化無可比比性推薦案名名4）無為別別墅———側(cè)重頂頂級別墅墅的神秘秘感塑造造推薦案名名5）天地揚揚帆———側(cè)重目目標客群群事業(yè)巔巔峰的成成就感推薦案名名6）國色天天香———側(cè)重一一流別墅墅環(huán)境推薦案名名7）龍源別別墅———側(cè)重匯匯聚中國國龍的發(fā)發(fā)祥地推薦案名名8）濠園——側(cè)側(cè)重自然然風(fēng)水，，寓意豪豪門圣地地推薦案名名9）江山麗麗墅———側(cè)重雙雙關(guān)寓意意二、推廣廣策略推廣策略略：低低調(diào)媒媒體造勢勢，高調(diào)調(diào)口碑傳傳播推廣定位位：中中國頂頂級自然然功能墅墅推廣主線線：一一棟一一種生活活方式核心推廣廣語：專專為中國國新銳富富豪全程程定做的的頂級別別墅推廣理念念：全全程六六星級服服務(wù)推廣賣點點：針針對私私家功能能庭院，，私家居居室化整整為零，，一戶一一賣點每每戶以主人姓氏氏冠名推廣渠道道：以以北京京作為推推廣基地地，國內(nèi)內(nèi)輻射上上海、廣廣州、香香港，國國外側(cè)重東南亞亞、歐美美如美國國重點媒媒體推廣戰(zhàn)術(shù)術(shù)：新新聞事事件營銷銷活動如如：飛機機上開盤盤暨新聞聞發(fā)布會會申請吉吉尼斯世界紀錄錄活動促促銷活動動如亞洲洲財富論論壇、馬馬術(shù)賽、、高爾夫夫賽事游艇賽賽事、VIP酒會、汽汽車賽事事舉辦中中國名勝勝10日游等三、銷售售工具樓書：特殊殊紙制作作、價值值1000元/本、200個P左右、限限量100本的豪華華版精美樓書書；光盤：100張產(chǎn)品制制作的豪豪華版精精美光碟碟；會員卡：VIP俱樂部會會員卡、、儲蓄卡卡；效果圖選選定及制制作：相相對于其其他項目目，