商品住宅項(xiàng)目營銷策劃方案圖表豐富

橙子的營養(yǎng)價(jià)值：維生素C、蘋果酸、琥珀酸、糖類、果膠等。維生素C：增強(qiáng)人體免疫力，幫助細(xì)胞新陳代謝。果酸和琥珀酸：利于食物消化吸收，開胃健脾，增進(jìn)食欲。糖類:供給人體所需熱能。果膠：可降低膽固醇。Orange橙子可以開胃解渴，幫助消化，具有很高的美容價(jià)值。橙子對于我們來說是一味不可或缺的佳品。Shenyang ConceptAdvertisingCo.,Ltd.長春萬科·柏翠園2012年市場提報(bào)序2011年世界經(jīng)濟(jì)再次步入寒冬，歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)、人民幣對美元不斷升值、通貨膨脹日益嚴(yán)重、國內(nèi)CPI漲幅居高不下，這一系列現(xiàn)象都預(yù)示著2012年世界經(jīng)濟(jì)和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)都將面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

2011年國家相繼出臺了“國八條”、“限購令”、“房產(chǎn)稅”等遏制房價(jià)過快上漲的措施，在這些政策的作用下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場逐漸步入低谷，一線城市的房價(jià)出現(xiàn)比較明顯的下降趨勢，二、三線城市商品房成交量也明顯下滑。如今，2011年即將結(jié)束，整體市場運(yùn)行情況如何？政策成效是否進(jìn)一步體現(xiàn)？2012年市場走勢又會怎樣？對此，理念市場部在調(diào)控基調(diào)與后續(xù)政策、2011年整年長春房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)與市場趨勢四個(gè)層面上將對此進(jìn)行闡述和分析。

競品市場分析人群描述目錄宏觀調(diào)控政策長春的城市發(fā)展?fàn)顩r宏觀調(diào)控政策2011年政策回顧進(jìn)入2011年樓市調(diào)控政策再掀風(fēng)暴，“限購令”首當(dāng)其沖；“國八條”繼續(xù)升級；“加息”“取消利率優(yōu)惠”“準(zhǔn)備金上調(diào)”步步緊逼；“房產(chǎn)稅”敲山震虎；調(diào)控政策的基調(diào)與梳理

（一）總體基調(diào)

雖然“國八條”出臺后的諸多跡象表明政策已取得一定短期成效，但長遠(yuǎn)來看政策的根本目標(biāo)是為了逐漸平衡住房市場供需結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

因此，為了給長期調(diào)控爭取更多寶貴時(shí)間，“限貸”“限購”等短期政策暫時(shí)不會輕易松綁。此外，保障房建設(shè)、土地供應(yīng)、市場監(jiān)管等長期政策也正在朝著預(yù)定的方向完善與穩(wěn)固。（二）政策梳理

2011年新出政策主要是各部委及地方政府對“國八條”政策的積極跟進(jìn)，對各項(xiàng)細(xì)則的深入落實(shí)。通過梳理發(fā)現(xiàn)，政策內(nèi)容主要體現(xiàn)在通過各種形式鼓勵支持保障房建設(shè)；各地嚴(yán)格按照“國八條”要求出臺年度供應(yīng)計(jì)劃以落實(shí)土地供應(yīng)；在一、二手房的銷售環(huán)節(jié)加強(qiáng)市場監(jiān)管等幾方面。另外，面對持續(xù)加大的通脹壓力，央行年內(nèi)連續(xù)六次提高存款準(zhǔn)備金率以收緊金融信貸。2012，末日真的來臨了嗎？2010嚴(yán)厲打擊全方位打壓2011末日？20122012年是否是中國房地產(chǎn)市場一個(gè)末日之年？2012年中國房地產(chǎn)市場是否會涅槃重生？下面，我們根據(jù)2011年房地產(chǎn)宏觀資訊，對2012年房地產(chǎn)市場進(jìn)行預(yù)判。李克強(qiáng)：堅(jiān)持持遏制房價(jià)過過快上漲2011年11月25日國務(wù)院副總理理李克強(qiáng)25日在河北廊坊坊表示,當(dāng)前房地產(chǎn)市市場調(diào)控已取取得一定成效效,但仍處于關(guān)鍵鍵時(shí)期,要堅(jiān)持實(shí)施遏遏制房價(jià)過快快上漲的政策策措施,進(jìn)一步鞏固成成果。一、房價(jià)過高高會抑制城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化進(jìn)程：李克強(qiáng)指出,保障房建設(shè)是是重大民生工工程,也是重大發(fā)展展工程,是宏觀調(diào)控重重要手段。中國內(nèi)需最大大的潛力在城城鎮(zhèn)化,而房價(jià)過高則則會抑制城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化進(jìn)程。建建設(shè)保障性住住房,有利于遏制房房價(jià)過快上漲漲,助推城鎮(zhèn)化,這會釋放巨大大的消費(fèi)和投投資潛力,推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展展。特別是在當(dāng)前世世界經(jīng)濟(jì)又趨趨低迷、中國國外部環(huán)境復(fù)復(fù)雜嚴(yán)峻的情情況下,推進(jìn)保障房建建設(shè),對于擴(kuò)大內(nèi)需需、保持經(jīng)濟(jì)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)發(fā)展具有重要要作用。二、增加中低低價(jià)位住房供供給他指出,今年全國1000萬套保障房開開工建設(shè)目標(biāo)標(biāo)實(shí)現(xiàn)后,要扎實(shí)抓好在在建項(xiàng)目建設(shè)設(shè),一絲不茍確保保工程質(zhì)量,陽光操作實(shí)現(xiàn)現(xiàn)公平分配。。要完善住房供供應(yīng)體系,在積極推進(jìn)公公租房等保障障性住房建設(shè)設(shè)、加大棚戶戶區(qū)改造力度度的同時(shí),增加中低價(jià)位位、中小戶型型普通商品住住房供給。主要內(nèi)容：理念對上述內(nèi)內(nèi)容的理解：：一、保障房的的建設(shè)將進(jìn)一一步遏制房價(jià)價(jià)過快上漲。。保障房作為國國家對低收入入群體的一種種福利，它即即擔(dān)當(dāng)著維持持民生根本的的重要任務(wù)同同時(shí)又是國家家對房價(jià)過快快上漲的一種種宏觀調(diào)控手手段，大量保障房的的建設(shè)，將進(jìn)進(jìn)一步滿足低低收入群體的的住房需求，，需求得到進(jìn)進(jìn)一步滿足，，商品住宅供供給量就會明明顯下降，所以房價(jià)上漲漲趨勢被遏制制是大勢所趨趨的。二、國家對房房地產(chǎn)市場的的調(diào)控是在整整體市場穩(wěn)定定的前提下進(jìn)進(jìn)行的。李克強(qiáng)總理指指出：“要完完善住房供應(yīng)應(yīng)體系，加大大棚戶區(qū)改造造力度的同時(shí)時(shí),增加中低價(jià)位位、中小戶型型普通商品住住房供給?！薄迸飸魠^(qū)改造力力度加大必然然會造成住房房需求的進(jìn)一一步膨脹，商商品住宅供給給的增加也會會同時(shí)進(jìn)一步步滿足不斷膨膨脹的住房需需求，但是，，商品住宅作為為一種商品，，當(dāng)供給和需需求同時(shí)增加加的時(shí)候，其其價(jià)格也必然然會上漲。所所以國家并不不像看到房地地產(chǎn)市場因調(diào)調(diào)控而一蹶不不振，它更希希望房地產(chǎn)市市場能夠持續(xù)續(xù)發(fā)展，所以以，我們認(rèn)為為調(diào)控的總體體基調(diào)是軟硬硬兼施。在這樣的背景景下，資金鏈緊張的的小型房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)經(jīng)紛紛將降價(jià)價(jià)作為備用策策略。但大型型的房地產(chǎn)商商并不愿意這這么輕易就陷陷入殘酷的“價(jià)格戰(zhàn)”。價(jià)格跳水只只能換得“一城一地”的現(xiàn)金收益，，當(dāng)價(jià)格泡沫沫擠破之后，，企業(yè)還需要要繼續(xù)保持競競爭優(yōu)勢。下面，我們關(guān)關(guān)注下國內(nèi)知知名房企最近近的動向。綜上，高層頻頻就推推進(jìn)房地產(chǎn)市市場調(diào)控進(jìn)行行表態(tài)，表明明中央繼續(xù)推推進(jìn)調(diào)控的決決心很大。而隨著調(diào)控的的穩(wěn)步推進(jìn)，，房價(jià)下行壓壓力將進(jìn)一步步加大。由于政府對房房地產(chǎn)市場的的調(diào)控才剛剛剛見到成效，，如果不繼續(xù)續(xù)保持，房地地產(chǎn)泡沫、房房地產(chǎn)價(jià)格都都不會有所改改善，而且一一旦放松，此此前積累的房房地產(chǎn)購買力力再次釋放會會重新推升價(jià)價(jià)格。萬科—萬科已經(jīng)進(jìn)入入“冬天模式式”保持充足的現(xiàn)現(xiàn)金將比利潤潤率更為重要要，在發(fā)展策策略上，萬科科也將采取““過冬術(shù)”。。第一，是現(xiàn)金金為王，郁亮亮表示，在冬冬天環(huán)境下現(xiàn)現(xiàn)金流比利潤潤率更重要；；第二，房地產(chǎn)產(chǎn)銷售應(yīng)該更更積極一些，，盡量減少存存貨壓力；第三，應(yīng)該采采取更謹(jǐn)慎的的拿地策略，，不能買錯、、不能囤地；；第四，在管理理上要開源節(jié)節(jié)流，減少不不必要的開支支，更加精打打細(xì)算。據(jù)報(bào)道：萬科位于南京京的金色領(lǐng)域域于上周四晚晚6點(diǎn)15分以9900元/平方米超低價(jià)價(jià)開盤，共200套房源，在不不到3個(gè)小時(shí)內(nèi)全部部售罄。萬科深圳清林林徑也于近期期推出特價(jià)活活動，由原來來的1.4萬元/平方米降到1.2萬元/平方米；萬科科深圳金域緹緹香將于11月推出均價(jià)萬萬元左右精裝裝修房源，比比此前開盤價(jià)價(jià)低1000元/平方米。萬科上海清林林徑預(yù)計(jì)新一一批房源售價(jià)價(jià)會在13000-14000元/平方米，比上上一期16000-17000元/平方米低15%；萬科北京金金隅萬科城于于11月底推出均價(jià)價(jià)14000元/平方米的三期期的房源，比比上期房源低低3000元/平方米。華潤置地—2011年10月公司合同銷銷售總額達(dá)人人民幣273億，按年增58%，已完成全年年300億人民幣銷售售目標(biāo)的91%。由于二線城市市的實(shí)際需求求保持強(qiáng)勁，，公司計(jì)劃2012年推出幾項(xiàng)適適合二線城市市的新工程，，因此公司將將土地儲備分分散于30個(gè)城市，提高高了項(xiàng)目開發(fā)發(fā)及銷售計(jì)劃劃的靈活性。。金地集集團(tuán)—金地為為保銷銷售目目標(biāo)全全線降降價(jià)沖沖刺400億數(shù)據(jù)顯顯示，，今年年前10月金地地累計(jì)計(jì)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)簽約約面積積165.1萬平方方米，，簽約約金額額224億元。。截止止至10月底，，金地地約完完成全全年400億目標(biāo)標(biāo)的56%。從目前前來看看，金金地要要在11、12月內(nèi)完完成近近200億的銷銷售，，難度度頗大大。金地預(yù)預(yù)計(jì)四四季度度的新新增貨貨源約約為120萬平方方米，，貨值值為200多億。。每月月新推推或加加推盤盤項(xiàng)目目數(shù)量量也約約達(dá)20個(gè)。據(jù)報(bào)道道：包括外外灘8號在廣州金地公園上城豪裝山林洋房正式開盤，項(xiàng)目售價(jià)5418元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于廣州增城7736元/平方米的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，逆勢開盤熱銷八成，在冷淡的樓市下實(shí)屬少見。北京金地仰山亦傳出新推特價(jià)房僅16000多元/平方米，部分花園洋房單套優(yōu)惠幅度高達(dá)59萬元。2012年房地地產(chǎn)公公司將將面臨臨大挑挑戰(zhàn)。2012年品牌牌房企企動向向預(yù)判判——基于以以上觀觀點(diǎn)和和2011年全國國房地地產(chǎn)的的市場場情況況理念對對2012年房地地產(chǎn)市市場發(fā)發(fā)展趨趨勢判判斷如如下：：（一））政策策走勢勢：舊舊有調(diào)調(diào)控政政策不不會松松綁，，新的的更嚴(yán)嚴(yán)厲政政策無無需出出臺目前購購房需需求銳銳減，，成交量量大幅幅萎縮縮，僅僅僅是是在嚴(yán)嚴(yán)厲的的限購購政策策影響響下樓樓市表表現(xiàn)出出來的的一種種假象象。其其實(shí)，，觀望望等待待的剛剛性購購房需需求求和改改善型型購房房需求求依然然旺盛盛；由于投投資渠渠道匱匱乏，，投資資類需需求依依舊在在窺視視房地地產(chǎn)市市場，，伺機(jī)機(jī)入場場。在在供不不應(yīng)求求的矛矛盾無無法得得到根根本扭扭轉(zhuǎn)的的情況況下，，放松松調(diào)控控政策策依依舊面面臨著著樓市市報(bào)復(fù)復(fù)性反反彈的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，因因此短短期內(nèi)內(nèi)全面面放松松當(dāng)前前調(diào)控控政策策的可可能性性極小小。（二））一級級市場場：政政府供供地壓壓力尚尚存，，2012年土地地供應(yīng)應(yīng)放量量在即即對于地地方政政府土土地儲儲備部部門來來講，，迫于于供地地計(jì)劃劃要求求及地地方財(cái)財(cái)政壓壓力，，2011年下半半年土土地供供應(yīng)放放量在在即。。隨著著政府府逐漸漸加快快供地地步伐伐，對對全國國布局局的、、有持持續(xù)發(fā)發(fā)展要要求的的大型型開發(fā)發(fā)商來來說，，2012年也有有土地地儲備備的動動力。。但是在在整體體市場場形式式的影影響下下，并并不建建議在在2012年頻繁拿地地，儲備現(xiàn)現(xiàn)金，保證證資金流動動才是度過過難關(guān)的王王道。（三）二級級市場：2012年整年將以以消化剩余余庫存為主主，成交價(jià)價(jià)格或小幅幅回落。二、三線城城市將逐步步進(jìn)入剩余余庫存消化化階段，成成交價(jià)格或或?qū)⒊霈F(xiàn)小小幅下滑——隨著限購政政策的持續(xù)續(xù)，供需雙雙方將持續(xù)續(xù)觀望，從從而引來供供應(yīng)的實(shí)質(zhì)質(zhì)縮水與需需求進(jìn)一步步膨脹。綜上，政府換屆在在即，整體體政策導(dǎo)向向?qū)⒉粫杏刑笞儎觿?，特別是是關(guān)乎民生生的住房問問題，所以以2012年國家對房房地產(chǎn)市場場的調(diào)控將將持續(xù)下去去。預(yù)計(jì)2012全國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)宏觀政策將將以遏制市市場反彈為為主！長春的城市市發(fā)展?fàn)顩r況2010年長春市的的GDP構(gòu)成中，89%來源于固定定資產(chǎn)投資資，本市經(jīng)經(jīng)濟(jì)仍然屬屬于投資拉拉動型經(jīng)濟(jì)濟(jì)。房地產(chǎn)投資資額持續(xù)增增長，住宅宅開發(fā)投資資的增長加加大了住房房市場的有有效供給，，對滿足市市場不斷增增長的住房房需求起到到了積極作作用。房地產(chǎn)投資資占固定資資產(chǎn)投資比比重呈平滑滑曲線下滑滑，在總GDP中的份額有有所降低。。注：數(shù)據(jù)來來源統(tǒng)計(jì)公公報(bào)，10年固定資產(chǎn)產(chǎn)投資額、、房地產(chǎn)開開發(fā)投資額額為估算數(shù)數(shù)值GDP、固定資產(chǎn)產(chǎn)投資、房房地產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)投資對長春房地產(chǎn)市場有何影響？逐年升高的的固定資產(chǎn)產(chǎn)投資額有有利于房地地產(chǎn)市場的的發(fā)展，例如：輕軌軌、地鐵的的建設(shè)將使使得成沿線線項(xiàng)目的價(jià)價(jià)格有較大大的提升空空間，拉近近城郊距離離，帶動城城郊區(qū)域房房地產(chǎn)市場場發(fā)展，加加速房地產(chǎn)產(chǎn)市場城市市外擴(kuò)的速速度。受固定資產(chǎn)投資的帶動，城市整體外延發(fā)展長春擬于2010年--2016年建地鐵1、2號線，全長長39公里長春市已編編制《城市快速軌軌道交通線線網(wǎng)規(guī)劃》，城市快速速軌道交通通遠(yuǎn)景線網(wǎng)網(wǎng)是由7條線組成的的放射式線線網(wǎng)。按照照規(guī)劃，長長春市擬在在2010年至2016年修建長春春地鐵1、2號線，線路路全長39公里。長春市地鐵鐵建設(shè)工程程在解決城城市交通壓壓力的同時(shí)時(shí)將為區(qū)域域經(jīng)濟(jì)帶來來新的契機(jī)機(jī)，對房地產(chǎn)市市場的發(fā)展展也起到間間接促進(jìn)作作用。高新區(qū)板塊塊和凈月板板塊因2年前市行政政中心的搬搬入，帶動動了整個(gè)片片區(qū)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展，而而各個(gè)大品品牌開發(fā)商商也開始入入駐該片區(qū)區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)市場。。長春政府對對凈月版塊塊向東南擴(kuò)擴(kuò)張及南部部新城的形形成，也在在增加城市市房地產(chǎn)市市場發(fā)展的的機(jī)會，同同時(shí)，凈月月板塊的別別墅項(xiàng)目也也為帶來潛潛在的競爭爭壓力。長春市板塊塊劃分綠園板塊鐵北板塊南關(guān)板塊中心板塊本案

二道板塊朝陽板塊經(jīng)開區(qū)板塊

高新區(qū)板塊凈月板塊鐵北板塊南關(guān)板塊綠園板塊南部新城數(shù)據(jù)來源：長春市統(tǒng)計(jì)公報(bào)671.1767.404年-06年房地產(chǎn)市市場發(fā)展良良好，07年商品住宅宅新開工量量達(dá)到峰值值，08年在政府調(diào)調(diào)整過熱的的投資、樓樓市以及經(jīng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆爆發(fā)的背景景下，新開開工量開始始下滑，09年對市場預(yù)預(yù)期的失誤誤也導(dǎo)致了了新開工量量的不足2010年商品住宅宅新開工量量有小幅度度的下滑，，但仍處于于較高水平平，市場處處于理性開開發(fā)階段。。商品住宅新新開工量、、竣工量數(shù)據(jù)來源：：長春市統(tǒng)統(tǒng)計(jì)公報(bào)220.35347.16與實(shí)際供應(yīng)應(yīng)對比開工量略有有下滑，但但加快獲預(yù)預(yù)證速度，，開發(fā)商有有意加快供供應(yīng)平均漲幅15.6%2004-2010年房地產(chǎn)供供銷圖2004-2010年住宅成交交均價(jià)圖2010年2009年2004年2006年2005年2007年2008年2000年2011年2012年，長春的的房地產(chǎn)又又路在何方方呢？早期萌芽期期逐漸成長期期蓬勃發(fā)展期期蓄勢騰飛期期單位：萬平平單位：元/平2000-2004年：萌芽階階段——以本土開發(fā)發(fā)商為主少少量外來開開發(fā)商為輔輔的，多數(shù)數(shù)項(xiàng)目為集集資建房階階段。2004-2007年：發(fā)展初初級——中海、萬科科等國內(nèi)知知名開發(fā)商商開始入主主市場，房房地產(chǎn)市場場開始發(fā)力力。2008-2011年：發(fā)展中中級——房地產(chǎn)市場場進(jìn)入快速速發(fā)展階段段，市場較較為健康快快速的發(fā)展展。2012年-？：飛機(jī)起起飛之前的的滑翔階段段，上升態(tài)態(tài)勢是勢在在必行的。。主要壓力力來自政策策壓力。1、長春城市市進(jìn)入地鐵鐵經(jīng)濟(jì)時(shí)代代長春市地鐵鐵建設(shè)工程程在解決城城市交通壓壓力的同時(shí)時(shí)將為區(qū)域域經(jīng)濟(jì)帶來來新的契機(jī)機(jī)，對房地地產(chǎn)市場的的發(fā)展也起起到間接促促進(jìn)作用，，而南部新城與與高新區(qū)也也因?yàn)樾姓行牡木壘壒?，必然然得利于地地鐵。2、長春城市市氣質(zhì)愈加加明顯長春的市政政公園在近近兩年內(nèi)可可以說是越越建越多，，長春市本本身就綠化化做的較有有成果，再再加之現(xiàn)在在市政公園園的繼續(xù)增增加，可以說未來來長春正向向著花園城城市進(jìn)軍，，人們也越越來越追求求原生態(tài)的的生活氛圍圍。城市發(fā)展速速度增快，，各項(xiàng)配套套設(shè)施增強(qiáng)強(qiáng)，即保持持了長春這這座城市的的特有氣質(zhì)質(zhì)，也在健健康的發(fā)展展這座城市市的整體城城市競爭力力長春的城市發(fā)展?fàn)顩r小結(jié)1、城市版塊塊格局的擴(kuò)擴(kuò)張凈月西城版版塊、汽車車產(chǎn)業(yè)版塊塊，南部新新城版塊是是繼高新版版塊發(fā)展之之后的三大大版塊的飛飛速擴(kuò)張，，加之全國國各大品牌牌開發(fā)商的的進(jìn)入，長長春未來的的房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展將進(jìn)入入的高速發(fā)發(fā)展階段，，同時(shí)也進(jìn)進(jìn)入了白熱熱化的競爭爭階段2、城市房房地產(chǎn)市場場發(fā)展進(jìn)入入快速軌道道運(yùn)營期在房地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)入快速發(fā)發(fā)展的利好好方面是各各個(gè)方面的的配套將逐逐步完善，，但是同時(shí)時(shí)我們也要要清晰的認(rèn)認(rèn)識到，在在快速發(fā)展展的起步階階段，也就就是創(chuàng)業(yè)階階段是相當(dāng)當(dāng)困難，也也伴隨著風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的。往往各個(gè)城城市土地收收入都占政政府財(cái)政收收入50%以上的比例例，在房地地產(chǎn)大勢向向好的支撐撐下，長春春整個(gè)城市市版圖在擴(kuò)擴(kuò)張，也昭昭示著未來來房地產(chǎn)的的發(fā)展以及及擴(kuò)張之后后帶來的競競爭壓力長春的城市發(fā)展?fàn)顩r小結(jié)長春，一個(gè)個(gè)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)飛速發(fā)展展的城市……競品市場分分析首先，我們們先來關(guān)注注下本案的的庫存情況況和2012年預(yù)推盤計(jì)計(jì)劃。12年8月份推出頂越（300-600㎡）產(chǎn)品38套B9(240產(chǎn)品)52套，B11(170產(chǎn)品)44套，合計(jì)96套，面：1952612年8月份推出南南湖中街商商業(yè)產(chǎn)品28套。面：519212年10月份推出B13（240產(chǎn)品）22套。面：5192萬科柏翠園園推售情況況，僅供參參考。2012年預(yù)推盤計(jì)計(jì)劃2011年庫存情情況剩余庫存存情況：：170產(chǎn)品剩余余約104套240產(chǎn)品剩余余約113套380產(chǎn)品剩余余約19套分析：通過以上上推盤計(jì)計(jì)劃，我我們可以以看到2012年整體重重在消化化2011年的庫存存產(chǎn)品，，其中170-240㎡產(chǎn)品占比比較大，，同時(shí)也也承擔(dān)著著回款主主力任務(wù)務(wù)。在當(dāng)當(dāng)前嚴(yán)峻峻的政策策調(diào)控下下，如何何吸引客客戶關(guān)注注？如何何穩(wěn)固項(xiàng)項(xiàng)目NO.1的形象？？將是我我們目前前所要考考慮的問問題。下面，我我們來主主要關(guān)注注一下我我們主要要競爭對對手有哪哪些?；谝陨蟽纱笾攸c(diǎn)因素，圈定重點(diǎn)項(xiàng)目樓盤：紫御華府中信凈月山和黃御翠園和黃御翠豪庭天安第一城萬科惠斯勒小鎮(zhèn)萬科藍(lán)山中信凈月山御翠園萬科惠斯勒萬科藍(lán)山中信凈月山天安第一城萬科柏翠園御翠豪庭1、與萬科科柏翠園園產(chǎn)生高高度競爭爭關(guān)系樓樓盤2、市場中中品牌力力、產(chǎn)品品力等與與萬科柏柏翠園可可直接競競爭者（（由于本本案面積積段和總總價(jià)款同同別墅產(chǎn)產(chǎn)品類似似，所以以部分高高端別墅墅項(xiàng)目也也是我們們要重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)注的的）競品選取取標(biāo)準(zhǔn)——經(jīng)過理念念市場部部對本案案競品的的監(jiān)控，，我們對對以上競競品的各各項(xiàng)動態(tài)態(tài)情況進(jìn)進(jìn)行總結(jié)結(jié)，得出出以下數(shù)數(shù)據(jù)。（（此數(shù)據(jù)據(jù)僅供參參考）項(xiàng)目總戶數(shù)（戶）產(chǎn)品設(shè)計(jì)(產(chǎn)品線、面積段㎡)2011年供給量2011年銷量均價(jià)（元/平）剩余庫存量2012年加推新品量中海紫御華府約3000戶高層、小高層、多層100-150約480套預(yù)估約80套9500約400套預(yù)計(jì)2011年11月底上市200-320約432套約309套12000約132套約324套和黃御翠豪庭二期約900戶高層、小高層、多層140-160約764套約535套9500約230套無新品別墅198-220——24000—約33套天安第一城未定高層、小高層103-114約52套約30套8500約22套約84套141-188約94套約56套9500約38套約120套和黃御翠園487(一、二期)別墅320-530約75套約60套22000約15套（預(yù)計(jì)2012年底三期上市）中信凈月山約276戶別墅270約110套約72套500-600萬約38套約55套360-400約74套約48套700-1200萬約26套約37套萬科惠斯勒小鎮(zhèn)（別墅）254（一、二期）別墅255約50套約30套340-420萬約20她二期未上市別墅體量約170套，上市時(shí)間未定。260-280約34套約34套500-600萬—萬科藍(lán)山3400（一、二期）高層、小高層90約555套約500套7500約55套約600套120-160約713套約650套9500約63套約800套（160㎡的約200套）213約120套約100套10000約20套約96套競品動態(tài)態(tài)信息匯匯總所以我們們將以上上競品分分為三類類：主要競品品：紫御御華府次要競品品：中中信凈月月山、和和黃御翠翠園、和和黃御翠翠豪庭、、天安第第一城珺珺庭干擾級競競品：萬萬科惠斯斯勒小鎮(zhèn)鎮(zhèn)、萬科科藍(lán)山通過以上上的分類類匯總，，我們明明晰了各各個(gè)競品品的動態(tài)態(tài)情況，，但是由由于本案案同大多多競品具具有一定定的差異異性，所所以在主主次競品品鎖定的的過程中中我們要要明確以以下兩點(diǎn)點(diǎn)：一、在定定位主次次競品的的過程中中，要考考慮項(xiàng)目目綜合實(shí)實(shí)力情況況。同本案相相比，有有些項(xiàng)目目雖然在在產(chǎn)品線線上同本本案相似似，但是是在品牌力、、產(chǎn)品品品質(zhì)、園園林規(guī)劃劃和物業(yè)業(yè)管理等方面卻卻與本案案相差很很大，所所以這些些項(xiàng)目并并不是本本案的主主要競品品。二、要結(jié)結(jié)合本案案2012年推售戶戶型面積積段和單單價(jià)總價(jià)價(jià)相比較較，從而而來準(zhǔn)確確定位主主次競品品。預(yù)計(jì)2012年本案推推盤的產(chǎn)產(chǎn)品，面面積段為為270-600㎡，均價(jià)在在2.2萬左右。。其中270㎡㎡戶型為主主力面積積。主次競品品分類：：只有通過過對主次次競品的的分析和和了解，，我們才才能找到到本案的的突破口口。中海紫御御華府——基本信息息占地面積積：140000平方米建筑面積積：500000平方米開發(fā)商：：長春海海悅房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司物業(yè)業(yè)類別：：高層、、小高層層、多層層地址：位于東南南湖大路路一側(cè)開盤時(shí)間間：2011年中海紫御御華府，，中海地地產(chǎn)2011年度力作作，中海海第五代代高端精精品“紫紫御系””問鼎長長春之作作。國之之華宅，，輝煌鼎鼎立，坐坐落臨河河街東側(cè)側(cè)，東南南湖大路路北側(cè)，，緊鄰伊伊通河。。項(xiàng)目共分分為四期期，一期期推出的的產(chǎn)品共共9棟，位于于東南湖湖大路一一側(cè)，面面積分別別為180㎡㎡、230㎡㎡和280㎡㎡，平層華華宅為主主。2011年推盤2011年推盤2011年推盤未推產(chǎn)品品未推產(chǎn)品品2011年銷售情情況項(xiàng)目名稱物業(yè)類型戶型面積2011年推盤量2011年銷量價(jià)格（元/㎡）剩余庫存量紫御華府高層小高層多層100-150㎡約480套預(yù)估約80套9500約400套200-320㎡約432套約309套12000約132套稀缺平層層大宅，，占據(jù)新新興優(yōu)勢勢地段，，是本案案的主要要競品。。該項(xiàng)目于于2011年6月份開始始積累客客戶，2011年9月份正式式開盤，，開盤推推出“御御府”200-320㎡戶型，同同本案主主力面積積段270㎡㎡想互重合合，對本本案2011年下旬銷銷售產(chǎn)生生了一定定分流。。該項(xiàng)目““御府””產(chǎn)品上上市至今今已經(jīng)去去化約70%，預(yù)計(jì)會會在11月底，12月初的時(shí)時(shí)候會加加推“鉑鉑宮”產(chǎn)產(chǎn)品，約約480套，“鉑宮””產(chǎn)品面面積段在在100-150㎡之間，主主要面對對一些中中高端的的首改和和再改人人群，對對園區(qū)整整體圈層層會有一一定的影影響，所所以這也也是本案案穩(wěn)固城城市豪宅宅之首地地位的絕絕好機(jī)會會。2012年產(chǎn)品供供應(yīng)項(xiàng)目名稱物業(yè)類型戶型面積（㎡）2012年新品供應(yīng)量2011年剩余庫存量新品上市時(shí)間（預(yù)估）紫御華府高層小高層多層100-150㎡—約400套—200-320㎡約324套（不會完全推出）約132套2012年中下旬分析：2012年主要任任務(wù)就是是消化““鉑宮””和“御御府”的的剩余產(chǎn)產(chǎn)品，不不會大體體量加推推新品，，可能會會少部分分加推““御府””產(chǎn)品。。該項(xiàng)目預(yù)預(yù)計(jì)2012年庫存總總量會達(dá)達(dá)到532套，根據(jù)據(jù)目前的的政策環(huán)環(huán)境，2012年房地產(chǎn)產(chǎn)市場會會繼續(xù)低低迷下去去，所以以去化庫庫存將是是該項(xiàng)目目明年的的主要任任務(wù)。截止至2011年12月，“御府府”未推推出產(chǎn)品品剩余約約324套，預(yù)計(jì)計(jì)明年不不會全部部推出，，所以，，該項(xiàng)目目明年對對本案的的影響將將主要集集中在本本案170㎡㎡的剩余庫庫存產(chǎn)品品上。和黃御翠翠豪庭——基本信息息占地面積積：205700平方米建筑面積積：360000平方米開發(fā)商：：和記黃黃埔地產(chǎn)產(chǎn)有限公公司物業(yè)類別別：高層層、小高高層、多多層、別別墅地址：位于亞泰泰大街與與繁榮路路交匯處處開盤時(shí)間間：2009年御翠豪庭庭項(xiàng)目預(yù)預(yù)計(jì)分兩兩期開發(fā)發(fā)，園區(qū)區(qū)主入口口處以北北為一期期，以南南為二期期。一期產(chǎn)品品共有十十五座小小高層及及四座雙雙拼別墅墅，包括括地下連連花園及及頂層復(fù)復(fù)式單位位。小高高層產(chǎn)品品13層，一期期產(chǎn)品的的戶型面面積最小小為90㎡，以2室2廳、3室2廳為主，，全部為為毛坯房房。二期期產(chǎn)品正正式命名名為御翠翠豪庭尚尚府，御御翠豪庭庭尚府將將構(gòu)建8座小高層層及14棟聯(lián)排別別墅，共共約900房源，提提供多種種戶型選選擇。二期尚府府2011年推出約約764套未推別墅墅2011年銷售情情況項(xiàng)目名稱物業(yè)類型戶型面積2011年推盤量2011年銷量價(jià)格（元/㎡）剩余庫存量御翠豪庭（二期）高層、小高層、、多層140-160㎡約764套約535套9500約230套別墅198-220㎡——24000—該項(xiàng)目是是本案上上市之前前的長春春首席豪豪宅，擁擁有稀缺缺的城市市別墅產(chǎn)產(chǎn)品和聲聲明遠(yuǎn)播播的“和記黃埔埔品”牌開發(fā)商商，是該該項(xiàng)目主主要優(yōu)勢勢點(diǎn)。該項(xiàng)目于于2009年5月份開開開盤，至至今已經(jīng)經(jīng)接近尾尾盤，2011年是該項(xiàng)項(xiàng)目2期“尚府府”的的主要去去化年，，2011年推出約約764套140-160㎡高層和小小高層產(chǎn)產(chǎn)品，截截止到2011年11月已經(jīng)去去化約70%。“和記黃黃埔”的的最大股股東是香香港的長長江實(shí)業(yè)業(yè)，在長長春，該該項(xiàng)目被被譽(yù)為““李嘉誠誠蓋的房房子”在在項(xiàng)目開開盤初期期就定位位高端，，備受關(guān)關(guān)注。2012年產(chǎn)品供供應(yīng)項(xiàng)目名稱物業(yè)類型戶型面積（㎡）2012年新品供應(yīng)量2011年剩余庫存量新品上市時(shí)間（預(yù)估）御翠豪庭（二期）高層小高層多層140-160㎡—約230套—別墅198-220㎡約33套聯(lián)排別墅—2012年中上旬分析：2012年主要任任務(wù)就是是去化2011年的剩余余產(chǎn)品，，除剩余余的少量量別墅產(chǎn)產(chǎn)品外已已經(jīng)全部部推出。。其別墅墅產(chǎn)品將將會對本本案270-380㎡的客戶產(chǎn)產(chǎn)生一定定分流。。該項(xiàng)目預(yù)預(yù)計(jì)2012年庫存總總量約為為230套，主要要會對本本案170㎡㎡客戶產(chǎn)生生少量分分流。預(yù)計(jì)2012年中上旬旬，該項(xiàng)項(xiàng)目會推推出約33套聯(lián)排別別墅產(chǎn)品品，稀缺的的城市別別墅將會會對本案案大面積積產(chǎn)品產(chǎn)產(chǎn)生一定定影響，，好在體體量不大大，對本本案2012年整體推推盤節(jié)奏奏不會有有太大影影響。天安第一一城·珺庭——基本信息息占地面積積：124000平方米（（四期））建筑面積積：210000平方米（（四期））開發(fā)商：：長春天天安房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司物業(yè)業(yè)類別：：高層、、小高層層、多層層地址：項(xiàng)項(xiàng)目座落落在高新新區(qū)硅谷谷大街開盤時(shí)間間：2011年（四期期）天安第一一城珺庭庭為天安安第一城城四期產(chǎn)產(chǎn)品，天天安第一一城?珺庭共分分三個(gè)組組團(tuán)開發(fā)發(fā)。今年上市市銷售的的一組團(tuán)團(tuán)占地48191.75平方米，，總建筑筑面積111920.12平方米，，共包含含8棟現(xiàn)代簡簡約風(fēng)格格住宅樓樓：2棟3層別墅、、1棟7層多層、、1棟8層、1棟8和9層、1棟8和16層及2棟11層的小高高層構(gòu)成成。外立面采采用高檔檔面磚和和涂料相相結(jié)合的的裝飾，，使建筑筑從外觀觀上來來看華麗麗卻不張張揚(yáng)，簡簡約而不不簡單。。2011年推盤2011年推盤2012年預(yù)推盤2011年銷售情況項(xiàng)目名稱物業(yè)類型戶型面積2011年推盤量2011年銷量價(jià)格（元/㎡）剩余庫存量珺庭高層小高層多層103-114㎡約52套約30套8500約22套141-188㎡約94套約56套9500約38套長春本地老牌牌高端項(xiàng)目，，60%客群主要來自自于老業(yè)主，，該項(xiàng)目141㎡-188㎡可能會對本案案170㎡客戶產(chǎn)生少量量分流。該項(xiàng)目于2011年11月開盤，項(xiàng)目目前三期已經(jīng)經(jīng)在2年前開發(fā)完畢畢，中間斷檔檔了兩年再次次推出新四期期產(chǎn)品，該項(xiàng)項(xiàng)目是長春老老牌高端項(xiàng)目目，具有一定定的客戶資源源。所以在2011年11月份選擇開盤盤，少量推出出新品，也是是對市場的一一種試探。該項(xiàng)目從產(chǎn)品品面積段和單單價(jià)上來看，，對本案的影影響比較微弱弱，客群階層層重合程度不不高，但是其其188平米產(chǎn)品對本本案170㎡產(chǎn)品還是會產(chǎn)產(chǎn)生微弱影響響的。2012年產(chǎn)品供應(yīng)項(xiàng)目名稱物業(yè)類型戶型面積（㎡）2012年新品供應(yīng)量2011年剩余庫存量新品上市時(shí)間（預(yù)估）珺庭高層小高層多層103-114約84套約22套2012年上旬141-188約120套約38套分析：預(yù)計(jì)該該項(xiàng)目，會在在2012年上旬少量加加推新品，并并在年底加推推四期二組團(tuán)團(tuán)產(chǎn)品。從該項(xiàng)目2011年剩余庫存量量來看，2012年主要的銷售售產(chǎn)品應(yīng)該是是四期一組團(tuán)團(tuán)產(chǎn)品，預(yù)計(jì)計(jì)年底的時(shí)候候有可能會推推出四期二組組團(tuán)產(chǎn)品。該項(xiàng)目對本案案2012年的推盤節(jié)奏奏影響較小，，由于距離本本案較近，所所以會有一部部分地緣性分分流。和黃御翠園——基本信息占地面積：920000平方米建筑面積：420000平方米開發(fā)商：和記記黃埔地產(chǎn)有有限公司物業(yè)類別：獨(dú)獨(dú)棟別墅地址：位于長春旅游勝地地-長河村凈月潭潭旅游開發(fā)區(qū)區(qū)開盤時(shí)間：2009年御翠園產(chǎn)品全全部獨(dú)棟別墅墅，分別為建建筑面積511.65平方米1、2兩層設(shè)計(jì)的A1戶型、建筑面面積469.50平方米1、2兩層設(shè)計(jì)的A2戶型、建筑面面積387.36平方米1、2、3層設(shè)計(jì)的B1戶型、建筑面面積347.57平方米1、2、3層設(shè)計(jì)的B2戶型、建筑面面積314.29平方米1、2、3層設(shè)計(jì)的B3戶型、建筑面面積274.86平方米1、2、3層設(shè)計(jì)的B4戶型、建筑面面積240.25平方米1、2、3層設(shè)計(jì)的C1戶型、建筑面面積207.75平方米1、2、3層設(shè)計(jì)的C2戶型，共有8種戶型。御翠園二期2010年4月推出獨(dú)棟別別墅279套，面積區(qū)間間320-530㎡，2010年8月15日又加推二期期別墅新品。。剩余產(chǎn)品分布二期已售產(chǎn)品分布2011年銷售情況項(xiàng)目名稱物業(yè)類型戶型面積2011年推盤量2011年銷量價(jià)格（元/㎡）剩余庫存量御翠園獨(dú)棟別墅320-530㎡約75套約60套22000約15套絕版獨(dú)棟別墅墅，占據(jù)凈月月潭旅游區(qū)，，對本案380㎡產(chǎn)品影響較大大。該項(xiàng)是長春目目前非常稀有有的純獨(dú)棟別別墅社區(qū)，獨(dú)獨(dú)門獨(dú)院，坐坐落有致，并并且依山傍水水風(fēng)水極佳，，由于產(chǎn)品線線的差異以及及個(gè)人喜好的的不同，所以以該項(xiàng)目會對對本案380㎡產(chǎn)品產(chǎn)生一定定的客戶分流流。該項(xiàng)目2011年推出僅剩的的約75套獨(dú)棟別墅產(chǎn)產(chǎn)品，目前已已經(jīng)基本接近近售罄，剩余余約15套房源。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目三三期會在2012年底上市，目目前正在規(guī)劃劃中。中信凈月山——基本信息占地面積：175921平方米建筑面積：88000平方米開發(fā)商：長春春中信宏泰置置業(yè)開發(fā)有限限公司物業(yè)類別：別別墅地址：位于長長春旅游勝地地-長河村凈月開開盤時(shí)間：2011年凈月山全部為為雙拼產(chǎn)品：：整個(gè)項(xiàng)目共共138棟，276套別墅（小雙雙拼198套，中雙拼40套，大雙拼38套）。整體面積區(qū)間間為270-410㎡，其中小雙拼拼有A1戶型269-278平，A2戶型269-278平，A3戶型284-288平，A4戶型309-312平；中雙拼B1戶型365平，B2戶型364-368平，C1戶型399，C2戶型406-412平，C3戶型399-400平；2011年銷售情況項(xiàng)目名稱物業(yè)類型戶型面積2011年推盤量2011年銷量價(jià)格（元/㎡）剩余庫存量凈月山別墅270㎡約110套約72套500-600萬約38套360-400㎡約74套約48套700-1200萬約26套建筑風(fēng)格新穎穎，園區(qū)別墅墅氛圍濃厚，，是長春度假假型別墅的典典范。產(chǎn)品面面積段和總價(jià)價(jià)款同本案基基本重合，但但是由于產(chǎn)品品線上的差異異所以不是本本案主要競品品，但它是除除主要競品外外對本案影響響最大的一個(gè)個(gè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目于2011年開盤，目前前已經(jīng)推出約約184套別墅產(chǎn)品，，很多本案的的意向客戶最最終在度假別別墅和城心豪豪宅之間選擇擇了該項(xiàng)目。。由于產(chǎn)品面面積段基本一一致，并且總總價(jià)款相差不不大，所以該該項(xiàng)目對本案案270平米和380平米的客群分分流是比較嚴(yán)嚴(yán)重的。2012年產(chǎn)品供應(yīng)項(xiàng)目名稱物業(yè)類型戶型面積（㎡）2012年新品供應(yīng)量2011年剩余庫存量新品上市時(shí)間（預(yù)估）凈月山別墅270㎡約55套約38套2012年中下旬360-400㎡約37套約26套分析：2012年中下旬預(yù)計(jì)計(jì)會加推凈月月山剩余產(chǎn)品品，會對本案案2012年全線產(chǎn)品的的推售產(chǎn)生影影響。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2012年庫存量加新新品量會達(dá)到到156套，根據(jù)目前前的政策環(huán)境境，2012年政策對長春春別墅市場影影響要稍小于于城市豪宅項(xiàng)項(xiàng)目，由于別別墅產(chǎn)品其堅(jiān)堅(jiān)挺的保值力力和稀缺屬性性，所以2012年該項(xiàng)目會分分流本案全線線產(chǎn)品的客群群。通過對以上競競品的詳細(xì)解解讀，下面我我們對這些競競品進(jìn)行綜合合分析。高層產(chǎn)品線銷銷量比重較大大，中心豪宅宅優(yōu)勢明顯。。城市豪宅中的的主要競品紫紫御華府，2011年銷售約389套，御翠豪庭庭2011年銷售約535套，該類產(chǎn)品品供給充足和和它們先天的的區(qū)位優(yōu)勢是是該類產(chǎn)品銷銷量旺盛的主主要原因。別墅產(chǎn)品線競競品銷量較少少，對中心豪豪宅項(xiàng)目影響響較小。中心凈月山和和御翠園都是是典型的度假假型別墅項(xiàng)目目，它們身居居城區(qū)邊緣，，并不是購房房人群第一居居所的首選，，所以整體銷銷量無法同高高層產(chǎn)品線相相比較，但是是它們先天的的“稀缺”屬屬性是這種產(chǎn)產(chǎn)品未來溢價(jià)價(jià)的主要動力力。從供給量量和銷量上來來看它們對中中心豪宅項(xiàng)目目影響較小。。2011年柏翠園競品品銷量分析高層產(chǎn)品線競品別墅產(chǎn)品線競品通過對2012年柏翠園各競競品供給情況況的監(jiān)控我們們發(fā)現(xiàn)：2012年各競品供給給多為2011年剩余庫存。。2012年各競品新品品供給體量較較少，全年主主要以消化剩剩余庫存為主主。小面積段產(chǎn)品品供給量增加加，大面積段段產(chǎn)品供給縮縮水這主要是由3個(gè)原因造成的的：1、開發(fā)商由于于貨幣政策導(dǎo)導(dǎo)向國家對房房地產(chǎn)的嚴(yán)厲厲調(diào)控，并不不看好2012年鞍山房地產(chǎn)產(chǎn)市場，普遍遍都持保守態(tài)態(tài)度，力求穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)展減小小資金壓力。。2、2012年各競品供應(yīng)應(yīng)大多為2011年剩余庫存產(chǎn)產(chǎn)品，新品供供應(yīng)量極少，，所以整年新新品供應(yīng)量下下滑。3、御翠園2012年基本無新品品供給，預(yù)計(jì)計(jì)三期產(chǎn)品可可能會在2012年底上市。2012年柏翠園競品品新品供應(yīng)分分析2012年萬科柏翠園園競品面積段段分析170㎡270㎡380㎡300-600㎡頂越產(chǎn)品柏翠園面積段從2012年柏翠園主要要競品面積段段匯總圖來看看，與本案170-380㎡面積段相重合合的項(xiàng)目主要要有紫御華府府和中信凈月月山，這說明明2012年這兩個(gè)項(xiàng)目目將會對本案案的推售節(jié)奏奏產(chǎn)生影響。。2012年本案將推出出部分頂越產(chǎn)產(chǎn)品，面積段段在300-600㎡之間，如圖所所示唯有別墅墅項(xiàng)目競品會會對本案該面面積段產(chǎn)品產(chǎn)產(chǎn)生影響。最后我們來看看一下競品2012年預(yù)期新品加加推時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)1月初2月初3月初4月初5月初6月初7月初8月初9月初10月初11月初12月初競品項(xiàng)目上市市節(jié)點(diǎn)：12年8月份推推出頂越（（300-600㎡）產(chǎn)品38套B9(240產(chǎn)品)52套，B11(170產(chǎn)品)44套，合計(jì)96套，面面：1952612年8月份推推出南南湖中中街商商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品28套。面面：519212年10月份推推出B13（240產(chǎn)品））22套。面面：5192萬科柏柏翠園園新品品上市市時(shí)間間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)上旬中旬下旬預(yù)計(jì)紫紫御華華府會會在12年中下下旬推推出御御府（（200-320㎡）剩余余產(chǎn)品品。約約324套。預(yù)計(jì)御御翠豪豪庭會會在12年中旬旬推出出剩余余別墅墅產(chǎn)品品。約約33套。預(yù)計(jì)凈凈月山山會在在12年中下下旬推推出剩剩余別別墅產(chǎn)產(chǎn)品。。約92套。預(yù)計(jì)天天安第第一城城會在在12年上旬旬推出出4期1組團(tuán)剩剩余商商品。。約204套。2012年市場場競爭爭壓力力分析析競品項(xiàng)目競品產(chǎn)品線單價(jià)（元/平）總價(jià)款（萬元）供應(yīng)量（套）競品上市時(shí)間競爭分析競爭壓力指數(shù)（滿分10分）中海紫御華府（毛坯）210平高層12000252233剩余約132套預(yù)計(jì)會在2012年上半年推售，預(yù)計(jì)在2012年中下旬會推出新品從產(chǎn)品線上看同為高層產(chǎn)品。從面積段商看基本同本案相重合。從總價(jià)款上來看其3種面積段對本案170㎡戶型影響較大。7分240平高層2881388分320平高層384819分御翠園（毛坯）320-530平獨(dú)棟22000704-1166152期僅剩余15套獨(dú)棟預(yù)計(jì)會區(qū)劃到明年上半年由于總價(jià)款同本案380㎡相近，所以在長春沒有別墅的客群更容易被分流，由于該3期預(yù)計(jì)2012年底推出所以該項(xiàng)目只會對本案380㎡戶型產(chǎn)生影響。7分中信凈月山（毛坯）270平小雙排-55093預(yù)計(jì)剩余的64套凈月山會在2012年上半年消化，下半年推出剩余別墅產(chǎn)品。約92套?？們r(jià)款同本案240㎡和380㎡相近，同樣由于產(chǎn)品線上得差異所以在長春沒有別墅的客群更容易被分流，由于該項(xiàng)目庫存充足，但是本案380㎡庫存剩余不多，所以該項(xiàng)目對本案240㎡產(chǎn)品產(chǎn)生影響最大。9分360-400平大雙拼800-1200638分御翠豪庭（毛坯）198-220聯(lián)排24000475-52833僅剩的33套別墅預(yù)計(jì)會在2012年中旬推出該項(xiàng)目聯(lián)排產(chǎn)品，為城市別墅項(xiàng)目，同以上兩個(gè)別墅項(xiàng)目不同的是它根本案一樣同樣占據(jù)著區(qū)位優(yōu)勢并且該項(xiàng)目從面積段和總價(jià)款來看會對本案170和240平米客群產(chǎn)生嚴(yán)重分流，好在題量不大，并且園區(qū)整體品質(zhì)同本案有著很大差距。8分萬科柏翠園（精裝修）170平高層22000374158本案預(yù)計(jì)明年上半年主要以消化庫存為主，下半年會推出新品，主力面積是170㎡和240㎡。預(yù)計(jì)本案2012年的市場競爭相對2011年要激烈的多。-240平高層528187380平高層83619目前本本案在在售產(chǎn)產(chǎn)品主主要分分170㎡、240㎡、、380㎡三個(gè)個(gè)面積積段，，其均均價(jià)已已達(dá)到到2.2萬元/平，所所以下下面我我們通通過對對競品品的面面積段段、總總價(jià)款款、上上市時(shí)時(shí)間三三個(gè)方方面來來評定定競品品2012年對本本案的的競爭爭壓力力指數(shù)數(shù)。從供應(yīng)應(yīng)量來來看：：市場競競爭量量大，，競品品主要要為中中海紫紫御華華府、、御翠翠豪庭庭，但但本案案2012年該產(chǎn)產(chǎn)品線線新品品供應(yīng)應(yīng)量相相對240㎡產(chǎn)品品線較較少；；從總價(jià)價(jià)款來來看：：中海紫紫御華華府320㎡的戶戶型總總價(jià)同同本案案170㎡戶型型總價(jià)價(jià)相近近，所所以它它具有有一定定的價(jià)價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢，，對本本案170㎡客戶戶的分分流是是相對對比較較嚴(yán)重重的。。但是是本案案的價(jià)價(jià)格水水平更更能夠夠凸顯顯出長長春柏柏翠園園首席席豪宅宅的身身份。。從上市市時(shí)間間上來來看：：通過對對中海海紫御御華府府、御御翠豪豪庭兩兩個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目2012年推盤盤節(jié)奏奏的預(yù)預(yù)測，，本案案建議議，2011年剩余余的170平米產(chǎn)產(chǎn)品在在中上上旬推推售，，新品品建議議在下下旬推推售。。170平米戶型市場競爭壓力分析從供應(yīng)應(yīng)量來來看：：該產(chǎn)品品線是是本案案2012年主要要供應(yīng)應(yīng)產(chǎn)品品，2011年剩余余產(chǎn)品品和預(yù)預(yù)推新新品題題量都都比較較大，，競品品中除除中海海紫御御華府府外均均為別別墅項(xiàng)項(xiàng)目；；所以以該項(xiàng)項(xiàng)目如如果要要想和和別墅墅產(chǎn)品品搶客客戶，，就必必須把把目光光放到到不再再需要要別墅墅生活活的客客群中中去。。理念念市場場部建建議，，該部部分產(chǎn)產(chǎn)品可可以單單獨(dú)包包裝，，并拓拓展區(qū)區(qū)域外外高端端客戶戶，在在推廣廣上加加深客客戶對對城市市中心心豪宅宅的認(rèn)認(rèn)知度度。從總價(jià)價(jià)上看看：對我們們影響響最大大的是是中信信凈月月山270㎡的的雙雙拼拼別別墅墅和和御御翠翠豪豪庭庭220㎡的的聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅，，這這兩兩個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目一一個(gè)個(gè)處處于于城城郊郊是是典典型型的的度度假假型型別別墅墅，，一一個(gè)個(gè)處處于于城城市市腹腹地地是是典典型型的的城城市市別別墅墅，，所所以以本本案案2012年將將面面對對這這兩兩個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的激激烈烈競競爭爭。。從上上市市時(shí)時(shí)間間上上看看：：預(yù)計(jì)計(jì)凈凈月月山山2012年上上半半年年270㎡戶戶型型會會繼繼續(xù)續(xù)銷銷售售2011年剩剩余余庫庫存存的的38套和和部部分分新新品品，，目目前前270㎡產(chǎn)產(chǎn)品品共共剩剩余余約約92套，，所所以以2012年下下半半年年供供給給會會相相對對較較少少，，理理念念市市場場部部建建議議，，本本案案240㎡產(chǎn)產(chǎn)品品應(yīng)應(yīng)在在2012年下下半半年年推推出出。。240平米戶型市場競爭壓力分析從供供給給上上看看：：因其其屬屬于于較較為為極極端端的的豪豪宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品，，客客戶戶購購買買更更趨趨感感性性，，因因此此市市場場競競爭爭關(guān)關(guān)系系不不明明顯顯，，競競品品大大多多產(chǎn)產(chǎn)品品供供給給相相對對較較少少。。從價(jià)價(jià)格格上上看看：：這部部分分戶戶型型的的主主要要競競爭爭對對手手是是中中信信凈凈月月山山的的大大雙雙拼拼別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品和和御御翠翠園園剩剩余余的的少少量量獨(dú)獨(dú)棟棟別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品。。從上上市市時(shí)時(shí)間間上上看看：：由于于本本案案380平產(chǎn)產(chǎn)品品，，戶戶型型特特點(diǎn)點(diǎn)非非常常明明顯顯，，是是長長春春目目前前唯唯一一的的平平層層城城市市豪豪宅宅，，同同別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品差差異異非非常常明明顯顯，，所所以以競競品品新新品品上上市市時(shí)時(shí)間間，，對對本本案案這這部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品影影響響并并不不是是很很大大。。380平米戶型市場競爭壓力分析綜上上所所述述———精裝裝修修、、城城心心優(yōu)優(yōu)勢勢，，萬萬科科品品牌牌力力和和純純粹粹的的高高端端圈圈層層，，將將是是本本案案在在2012年逆逆市市而而上上的的有有利利武武器器。。人群群描描述述首先先我我們們來來了了解解下下本本案案競競品品的的客客戶戶的的基基本本情情況況：：職業(yè)年齡置業(yè)目的客戶來源區(qū)域中海紫御華府私營業(yè)主占80%40歲左右改善居住環(huán)境，用作第一居所。90%客群來自長春本地項(xiàng)目周邊區(qū)域政府機(jī)關(guān)占20%10%來自外五縣御翠豪庭私營業(yè)主占50%40歲-50歲改善居住環(huán)境，作為第一居所的較多。60%客群來自長春本地項(xiàng)目周邊區(qū)域政府機(jī)關(guān)占50%40%客群來自外五縣御翠園私營業(yè)主（地產(chǎn)商、做鋼材生意的較多）占80%40歲-50歲改善居住環(huán)境，用作第一居所養(yǎng)老的較多，剩余多用于度假休閑。70%客群來自長春本地項(xiàng)目周邊區(qū)域大學(xué)教授、醫(yī)生、公務(wù)員等占20%30%客群來自外五縣天安第一城學(xué)校校長、質(zhì)監(jiān)局公務(wù)員等40歲左右改善居住環(huán)境，用作第一居所。60%為老業(yè)主，40%為長春本地客戶20%來自外五縣中信凈月山生意人居多占總客戶的60%40歲左右改善居住環(huán)境，投資。90%來自長春本地10%來自外五縣二、、競競品品客客戶戶來來源源區(qū)區(qū)域域還還有有很很大大部部分分來來自自外外五五縣縣。。一、、部部分分競競品品是是別別墅墅項(xiàng)項(xiàng)目目通過過對對競競品品客客戶戶基基本本情情況況的的了了解解，，我我們們發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，，在在競競品品中中有有部部分分別別墅墅項(xiàng)項(xiàng)目目，，那那么么本本案案作作為為城城心心高高層層豪豪宅宅所所面面對對的的人人群群又又同同別別墅墅人人群群有有什什么么區(qū)區(qū)別別呢呢？？別墅墅客客群群同同城城心心豪豪宅宅客客群群的的區(qū)區(qū)別別：：他們們愿愿意意為為優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)空空氣氣付付出出更更高高代代價(jià)價(jià)他們們有有強(qiáng)強(qiáng)烈烈的的回回歸歸自自然然親親和和自自然然的的意意愿愿。。他們們在在釋釋放放成成功功的的同同時(shí)時(shí)，，喜喜歡歡樹樹立立自自我我，，標(biāo)標(biāo)榜榜個(gè)個(gè)性性，，追追求求獨(dú)獨(dú)特特文文化化品品位位，，注注重重高高質(zhì)質(zhì)量量休休閑閑健健康康的的生生活活方方式式。。別墅墅客客群群同同城城心心豪豪宅宅客客群群的的共共性性：：他們們都都是是社社會會金金字字塔塔最最頂頂層層的的成成功功者者。。他們們擁擁有有多多處處房房產(chǎn)產(chǎn)，，追追求求體體驗(yàn)驗(yàn)不不同同的的居居住住感感受受。。他們們都都有有自自己己成成功功的的事事業(yè)業(yè)，，并并且且都都具具有有很很強(qiáng)強(qiáng)的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)實(shí)力力。。他們們不不喜喜歡歡太太被被注注目目，，一一般般場場合合不不愛愛露露面面，，行行蹤蹤甚甚至至有有點(diǎn)點(diǎn)“詭秘秘”。他們們都都希希望望居居住住的的地地方方擁擁有有與與自自己己身身份份相相符符的的特特定定圈圈層層，，不不喜喜歡歡魚魚龍龍混混雜雜的的居居住住環(huán)環(huán)境境。。通過過以以上上分分析析，，我我們們發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，，別別墅墅和和城城心心豪豪宅宅客客群群在在很很大大一一部部分分上上是是重重合合的的，，但但是是不不同同客客群群不不同同的的生生活活態(tài)態(tài)度度和和追追求求也也同同樣樣決決定定著著他他們們的的選選擇擇。。啟示示———所以以，，本案案的的客客群群很很大大一一部部分分往往往往又又是是別別墅墅的的擁擁有有者者，，然然而而別別墅墅的的擁擁有有者者卻卻不不一一定定擁擁有有城城心心豪豪宅宅。。通過過對對競競品品客客戶戶基基本本情情況況的的了了解解，，我我們們還還發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，，本本案案客客群群中中除除了了部部分分同同別別墅墅有有交交集集的的客客群群中中，，還還有有一一部部分分區(qū)區(qū)域域外外的的客客群群，，下下面面我我們們首首先先來來了了解解下下“長春春外外五五縣縣”。長春春外外五五縣縣包包括括：：雙雙陽陽、、德德惠惠、、榆榆樹樹、、農(nóng)農(nóng)安安、、九九臺臺。。長春春農(nóng)安安縣縣：：松遼遼平平原原腹腹地地，，東東臨臨德德惠惠市市，，南接接長長春春市市。。優(yōu)勢勢—資源源：：礦產(chǎn)產(chǎn)資資源源：：天天然然氣氣、、油油母母頁頁巖巖、、陶陶土土。。榆樹樹市市：：地處處吉吉林林省省中中北北部部，，位位于于長長春春、、吉吉林林、、哈哈爾爾濱濱三三市市圍圍成成的的““品品””字字形形經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)區(qū)域域中中心心優(yōu)勢勢—農(nóng)業(yè)業(yè)、、釀釀酒酒業(yè)業(yè)：：榆樹樹農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)資資源源富富足足，，松松遼遼平平原原第第一一倉倉””的的美美譽(yù)譽(yù)。。由由