房地產場調研-翰林風華

翰林風華項目市調2006年4月1雙流規(guī)劃一、成都南部新城的建設為雙流房地產業(yè)創(chuàng)造了全新的發(fā)展機遇

在成都城市新一輪規(guī)劃中，雙流北部片區(qū)200余平方公里被規(guī)劃為東升、華陽兩個分區(qū)，將建設成為成都未來的南部新城。未來10年，東升分區(qū)規(guī)劃面積達到52.3平方公里，城市人口45萬，居住用地1132.9公頃。為了充分發(fā)揮空港優(yōu)勢，將把東升分區(qū)打造成現代化的空港園林生態(tài)城市；華陽分區(qū)規(guī)劃面積達到46.4平方公里，城市人口突破50萬，居住用地1267公頃。充分利用成都市行政中心南移、新會展中心及成都市地鐵一號線等帶來的人流、物流、信息流，將華陽分區(qū)打造成現代化的成都城市分中心。作為“城南板塊”的雙流，其交通規(guī)劃也是相當便捷的。地鐵一號線將沿天府大道直通華陽，止于華龍路。在雙流東升鎮(zhèn)，雙楠大道全面開工，長2900米，寬140米，雙向8車道。其建成后將連通雙流與武侯大道，直通成都僅需10分鐘2二、突出的科教優(yōu)勢為房地產業(yè)發(fā)展提供了優(yōu)良的人文環(huán)境

雙流科教事業(yè)發(fā)達，文化氛圍濃厚。境內有四川大學、西南民族大學、信息工程學院等高等院校7所，中小學230所，國家級示范中學3所，省級重點中學2所。目前，雙流已形成大學、中學、小學，普教、職教、成教完備的教育體系。優(yōu)質的教育增強了雙流的吸引力，僅棠湖中學就已吸引全國13個省、市、自治區(qū)的學生前來就讀，為此購房者絡繹不絕。雙流縣還擁有博士后流動站4個，擁有中國科學院光電研究所等各類科研單位35個?？蒲性核木奂?，優(yōu)質教育的普及，對周邊形成強有力的吸納作用，使雙流成為居家置業(yè)投資的首選。3三、雙流未來發(fā)展藍圖將為房地產業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展提供新的商機

成都城市的迅速擴張，城市發(fā)展沿南北軸向延伸，雙流正處于南向發(fā)展的軸心，是成都城市擴張的核心區(qū)域。隨著全國第五大國際機場——雙流國際機場第二跑道的建設，雙流國際機場將成為歐亞大陸橋重要的航空樞紐。在成都市的新一輪規(guī)劃中，雙流縣全部進入了成都市3681平方公里的規(guī)劃，雙流迎來了千載難逢的大好發(fā)展時期。為此，雙流鎮(zhèn)府創(chuàng)造性地提出了“35223”發(fā)展思路，傾力打造西部一流、全國知名的西航港經濟開發(fā)區(qū)，全國一流、世界知名的航空物流園區(qū)，突出建設東升現代空港園林城市、華陽成都城市分中心，加快建設東山快速通道生態(tài)觀光走廊、雙黃路文化旅游走廊、鷺山大道國際社區(qū)三條走廊，給房地產市場創(chuàng)造了無限的發(fā)展空間。4市場調研一、調研目的1、為本項目的產品確定提供依據2、為本案推廣策略提供依據；3、為本案銷售策略提供依據；二、調研方式1、走訪式調查：走訪各已有樓盤的銷售現場、周邊經營商家來了解各項目的詳細情況。2、問卷式調查：主要通過對項目周邊住戶、行人、學生家長及各項目的準客戶進行“攔截式”調查。5三、調研內容（一）項目區(qū)域內報建及開發(fā)情況：本項目區(qū)域內2006年度房地產開發(fā)放量不是很大，目前項目區(qū)域內有“富豪時代”、“緯度18”、“錦繡華都二期”、“水云花都二期”等，同比樓盤中的緯度18基本屬于尾盤銷售。目前僅有“水云華都”和“富豪時代”屬于本年度的盤量，“水云花都”大概有1100多戶可構成威脅，但隨著外雙楠大道的開通，本項目將更具競爭力。“富豪時代”二期開放時間雖然在2006年度，但按照目前市場銷售調查數據顯示，其銷售進度已經接近尾盤，所余戶型大部分抗性較大，相對而言，本案在戶型結構和促銷條件上更具優(yōu)勢一些。（二）項目推廣的戶外媒介情況——戶外媒介地段：成都至雙流快速公路靠近雙流地段，本項目側旁路段，雙中初中部～高中部路段，雙流客運站，南昌路、川藏路路段以及2～3塊單立柱廣告牌和成都——雙流的部分客運車體。以上所列為雙流的主要廣告部位，其中南昌路段已經被其它企業(yè)買斷3年使用權，本案可以不于考慮租用。6老川藏路段7南昌路段（）8老川藏路雙流入口樓頂雙楠大道旁高立柱9雙流初中部～高中部路段10雙中初中部——高中部路段11白依下街12地塊周邊13（四）客戶的購買需求情況

[本次問卷樣本抽樣數量為100份]家庭成員構成，是否有子女正在接受中、小學教育？家庭成員：A：2人以下B：2—3人C：3—5人D：5人以上子女教育？A：小學B：初中C：高中D：其它樣本統計合計：A：2人以下B：2—3人C：3—5人D：5人以上16個30個28個13個A：小學B：初中C：高中D：其它32個37個5個5個樣本分析：通過樣本合計統計我們可以得出結論：家庭成員構成中以三人左右比重居多，而且無論小升初還是初升高的家庭子女比重都相對較高，可以對本案的戶型面積、戶型結構和訴求方向提供借鑒。

每年對教育的經濟投入水平：A：10000以下B：10000—20000C：20000—30000D：30000—40000E：40000—50000F：50000以上樣本統計合計：A：B：C：D：E：F：23個29個8個5個2個1個樣本分析：通過分析我們可以得出結論：一般家庭中教育支出大多在20000元左右徘徊，可以說家庭教育支出在家庭所有支出中都占的比重較大。14如果要購買，你比較喜歡的樓層是？

樓，喜歡的戶型是？A：221B：321C：322D：421E：422F：躍層戶型結構是：□平層□錯層□躍層喜歡的躍層面積是：

平米左右，A：100—110B：110—120C：120—130D：130—140E：140以上并且應該具備有：A：大面積露臺B：屋頂花園C：陽光房D：空中花園樣本統計合計：A：221B：321C：322D：421E：422F：躍層12個11個45個2個3個2個□平層□錯層□躍層37個36個7個A：100—110B：110—120C：120—130D：130—140E：140以上10個16個27個34個3個A：大面積露臺B：屋頂花園C：陽光房D：空中花園9個12個9個42個樣本分析：相對來說，喜歡322型戶型的人群比較多一些，最佳面積在120平米左右徘徊，空中花園更是購買者的最愛。15適宜的總價范圍在：A：15萬—20萬B：20萬—25萬C：25萬—30萬D：30萬以上樣本統計合計：A：15萬—20萬B：20萬—25萬25個17個C：25萬—30萬D：30萬以上11個37個樣本分析：雙流的整體消費水平相對成都較低，特別是市區(qū)及周邊地區(qū)的主力消費仍然為雙流本地人，接受的價格偏低。

希望的周遍配套：A：醫(yī)院B：農貿市場C：學校D：銀行E：體育館F：其他樣本統計合計：A：醫(yī)院B：農貿市場C：學校51個60個62個D：銀行E：體育館56個51個F：其他：超市、干洗店、商場、餐館樣本分析：選擇學校的為最大比例，充分證明了現代教育在買房因素占到的相當比例，也正是我們項目的優(yōu)勢所在。16如果現在有個機會，讓你既能買房又能使你的子女享受到國家級重點中學的優(yōu)先教育政策，你是否愿意購買住房：A：愿意B：考慮一下C：等等再說D：不打算樣本統計合計：A：愿意B：考慮一下30個28個C：等等再說D：不打算23個10個近期是否有買房意向：A：有B：沒有C：等兩年再考樣本統計合計：A：有B：沒有C：等兩年再考慮35個17個40個樣本分析：本樣本顯示，絕對沒有購買意向的樣本只有17個，給本案提供了絕對的市場容量支撐。

17四、總結報告根據本次市場調查的目的，我們認真分析了項目周邊樓盤情況，并做了一對一的咨詢式問卷調查，通過調查數據對比、調查員總結討論，結論如下：客戶群除去別墅型樓盤，雙流的房地產客戶大部分還是本地人。包括成都在內只有20%左右的客戶是外地人。這就需要我們在推廣區(qū)域上有所分配。由于本案促銷條件的特殊性和外雙楠交通的便利性，我們認為在廣告推廣分配上相比提升雙流以外的分配額。如外雙楠區(qū)域和紅牌樓區(qū)域適當分配路牌廣告。在報媒廣告上適當提升傳播范圍比較廣的“華西都市報”的所占份額?！熬又芸眰髅揭惨m當關注?？蛻羧禾攸c：家庭成員構成為3～5人左右；年收入在5萬元以上；教育支出在2萬元左右；教育制約購買的比重占大；雙流當地的客戶群比重還是占80%以上；18戶型面積與結構通過調查，客戶對面積120平米左右，結構為3—2—2的非異型房普遍認同。因此，我們在項目面市后的銷售策略上要適當調控該型房量，以做到優(yōu)劣搭配、齊頭并進的情勢。對于該型房在價格上同樣需要調控出售，以獲得最大利潤。內外環(huán)境與配套通過調查發(fā)先，雙流購房群體對項目外部的環(huán)境普遍不怎么重視，相對來說，大部分人比較看重一個小區(qū)的內部景觀環(huán)境。最看重的是社區(qū)配套的成熟性。因此，本案在商業(yè)上適當規(guī)劃一些生活購物配套將會促進本案的銷售認可。另外，大力宣傳本案區(qū)域在未來發(fā)展中的完善配套，也是本案促進銷售的途徑之一。19戶外廣告推廣根據本案的基本客戶群分布，我們可以選定以下幾個推廣路段：雙流川藏路段；項目側路段；雙中初中部—高中部路段；雙流客運站；雙楠和紅牌樓路段；推廣訴求側重點：與雙中合作入學——便利性；名校經濟——投資性；未來規(guī)劃——升值性；戶性結構——合理性；與名師為鄰——文化性；20戶外媒介價格雙流戶外媒介需要向規(guī)劃局申報使用，需經政府審核通過。一般一類地段價格為2000元/個（如南昌路和川藏路），二類地段為1000元/個。制作費用為1000元左右（包含安裝費和年度維護費用）戶外媒介聯系人金威廣告：博裕廣告：85802188新世紀廣告：8583988321項目的競爭樓盤詳細情況：A．富豪時代開發(fā)商：成都雙流富豪實業(yè)有限責任公司項目位置：成都雙流迎春路三段距新雙中距離：項目位于雙中旁邊，其中商業(yè)街部分就在雙中對面，住宅部分則隔了一定的距離經濟指標：總建筑面積近135027平米，總用地面積76220平米（住宅118747平米、商業(yè)12865平米）總戶數982戶，車位542個建筑形態(tài)：多層建筑特點：融合川西民居和現代簡約的風格，建筑里面簡約現代相融合建筑類型：框架戶型情況：28種戶型，包括平層、錯層、躍層，面積區(qū)間57-25022項目配套：13000平米沿街商業(yè)，餐飲、休閑、娛樂周邊配套：學校、交通便捷（據市區(qū)10公里，機場不到2公里）項目定位：周邊教育仍然是他們的一大賣點主力客戶群：雙流本地市民為主要客戶群，其中又有極大部分為雙中的學生廣告推廣：因為項目已接近尾聲，廣告力度不大，項目周邊街道的立柱廣告較多售樓部情況：售樓部位于項目外的拐角處，空間寬敞，設施齊全。大型沙盤位于進門處大廳中央，背后為接待臺，旁邊為分隔出來的客戶休息處兼洽談處，擺放多組沙發(fā)，內部為辦公室，配備有銷控表。銷售人員配備7-8人。給人感覺豪華舒適。銷售價格：均價2500元/平米銷售進度：基本已銷售完畢，每種戶型剩余1-2套，3-4樓和面積100-130的戶型最為暢銷施工進度：準現房交房日期：4月底交房23B．緯度18開發(fā)商：成都交大房產雙流置業(yè)有限責任公司項目位置：東升鎮(zhèn)迎春路距新雙中距離：與雙中和雙小一墻之隔銷售電話：85770111/85770555物業(yè)管理：交大智能物管

經濟指標：綠化率45.00%、容積率1.550、占地面積27551.77平方米、建筑面積42687.1平方米、住宅276戶、商鋪25戶、車位194個建筑形態(tài)：多層、花園洋房戶型面積：住宅戶型面積112-193平米，商鋪面積50-350平米建筑類型：框架周邊配套：城東菜市、雙中、雙小、雙流縣第一人民醫(yī)院、堂湖公園、永祚寺主力客戶群：雙流本地置業(yè)者占多數，雙流中學、堂湖中學的教師、學生購房較多售樓部情況：售樓部外配有休息區(qū)一處，有少量植物搭配，空間較寬敞，配備有接待臺，沙盤，銷控表，戶型展示區(qū)銷售價格：均價2500元/平米銷售進度：只剩面積120-130平米的10套，且都為頂樓，銷售優(yōu)惠政策：一次性付款優(yōu)惠4%、按揭優(yōu)惠總房款2%、8人以上組團再享受2%團購優(yōu)惠交房日期：5月21日交房24C．錦繡華都二期開發(fā)商：成都華興住宅房地產開發(fā)有限公司項目位置：東升鎮(zhèn)三強北路二段88號距老雙中距離：距老雙中位置較近，新雙中較遠經濟指標：占地面積240余畝、建筑面積28萬余平米，其中二期占總數的2/3綠化率40.00％、容積率1.400、1800多戶，一期景秀苑400余戶、二期藍泊灣286戶，車位花園洋房1：1、多層為1：1.8建筑形態(tài)：多層,花園洋房建筑特點：坡頂歐式建筑戶型：80-190平米，花園洋房為退臺式設計