個人貸款課件

第七章個人貸款1第七章個人貸款1個人貸款概述個人貸款的的信用評估個人信貸定價(jià)三種個人信貸類型2個人貸款概述2第一節(jié)個人貸款概述一、個人貸款的定義個人貸款就是貸款人（一般商業(yè)銀行）向消費(fèi)者個人或者居民家庭提供的，規(guī)定貸款利息，并約定按期還本付息的，用于購買自用住房、消費(fèi)或者小額投資經(jīng)營的貸款。

各家銀行所提供的個人貸款不盡相同，一般都會包括以下種類：個人住房貸款，個人汽車消費(fèi)貸款，個人耐用消費(fèi)品貸款，個人經(jīng)營性貸款，個人有價(jià)單證質(zhì)押貸款和個人小額信用貸款。因個人借款者的違約風(fēng)險(xiǎn)比工商企業(yè)大，所以消費(fèi)貸款的利率一般比工商企業(yè)貸款利率高在商業(yè)銀行貸款中的比重：20%-25%左右

3第一節(jié)個人貸款概述一、個人貸款的定義3二、個人貸款的產(chǎn)生及對商業(yè)銀行的意義

從商業(yè)銀行角度看，個人貸款是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)多元化、降低不良資產(chǎn)比率、提高競爭能力的有效手段。1.個人貸款可以改善銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)2.個人貸款是商業(yè)銀行一個新的利潤增長點(diǎn)3.個人貸款是提高商業(yè)銀行競爭力的重要途徑從個人角度看，實(shí)現(xiàn)個人收入效用最大化的路徑就是個人貸款。4二、個人貸款的產(chǎn)生及對商業(yè)銀行的意義從商業(yè)銀行角度三、個人貸款的種類根據(jù)貸款用途的不同，分為：1.個人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。借款人申請個人住房貸款時(shí)必須提供擔(dān)保。目前，個人住房貸款主要有委托貸款、自營貸款和組合貸款三種。（1）個人住房委托貸款全稱是個人住房擔(dān)保委托貸款，它是指住房資金管理中心運(yùn)用住房公積金委托商業(yè)性銀行發(fā)放的個人住房貸款。一方面是它的利率低；另一方面主要是為中低收入的公積金繳存職工提供這種貸款。（2）個人住房自營貸款是以銀行信貸資金為來源向購房者個人發(fā)放的貸款。也稱商業(yè)性個人住房貸款，各銀行的貸款名稱也不一樣。（3）個人住房組合貸款指以住房公積金存款和信貸資金為來源向同一借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款，是個人住房委托貸款和自營貸款的組合。此外，還有住房儲蓄貸款和按揭貸款等。

5三、個人貸款的種類根據(jù)貸款用途的不同，分為：52.個人汽車消費(fèi)貸款汽車消費(fèi)貸款是銀行對在其特約經(jīng)銷商處購買汽車的購車者發(fā)放的人民幣擔(dān)保貸款的一種新的貸款方式。汽車消費(fèi)貸款利率就是指銀行向消費(fèi)者也就是借款人發(fā)放的用于購買自用汽車（不以營利為目的的家用轎車或7座（含）以下商務(wù)車）的貸款數(shù)額與本金的比例。利率越高，那么消費(fèi)者還款的金額就越大。3.個人綜合消費(fèi)貸款個人綜合消費(fèi)貸款是銀行向借款人發(fā)放的用于指定消費(fèi)用途的人民幣擔(dān)保貸款?？捎糜诖箢~耐用消費(fèi)品、住房裝修、出國留學(xué)，但不能用于購置房屋或者投資金融市場、證券市場。62.個人汽車消費(fèi)貸款64.國家助學(xué)貸款國家助學(xué)貸款是由政府主導(dǎo)、財(cái)政貼息，銀行、教育行政部門與高校共同操作的專門幫助高校貧困家庭學(xué)生的銀行貸款。借款學(xué)生不需要辦理貸款擔(dān)保或抵押，但需要承諾按期還款，并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。借款學(xué)生通過學(xué)校向銀行申請貸款，用于彌補(bǔ)在校學(xué)習(xí)期間學(xué)費(fèi)、住宿費(fèi)和生活費(fèi)的不足，畢業(yè)后分期償還。

74.國家助學(xué)貸款75.個人經(jīng)營性貸款個人經(jīng)營貸款，是指銀行向借款人發(fā)放的用于借款人流動資金周轉(zhuǎn)、購置或更新經(jīng)營設(shè)備、支付租賃經(jīng)營場所租金、商用房裝修等合法生產(chǎn)經(jīng)營活動的貸款。此類貸款在一定程度上類似于中小企業(yè)貸款，其業(yè)務(wù)經(jīng)營管理的復(fù)雜程度更高。因此，各銀行一般只在經(jīng)濟(jì)環(huán)境好，市場潛力大，管理水平高，資產(chǎn)質(zhì)量好，且個人貸款不良率較低的分支機(jī)構(gòu)中挑選辦理個人經(jīng)營類貸款的經(jīng)營機(jī)構(gòu)。6.信用卡貸款信用卡貸款是指銀行根據(jù)信用卡持卡人的資信狀況給予一定的額度，持卡人可以利用信用卡進(jìn)行刷卡消費(fèi)。信用卡貸款償還方式分為一次性還本和分期償還兩種方式。85.個人經(jīng)營性貸款8四、個人貸款的特點(diǎn)1.高風(fēng)險(xiǎn)性（1）個人貸款的還款來源不穩(wěn)定，波動性較大。（2）信息不對稱風(fēng)險(xiǎn)比較嚴(yán)重。（3）貸款結(jié)構(gòu)內(nèi)含較高的利率風(fēng)險(xiǎn)和違約風(fēng)險(xiǎn)。2.高收益性個人貸款的高風(fēng)險(xiǎn)性決定了它也具有高收益性。個人貸款的收益主要來自于利息收入與其他相關(guān)手續(xù)費(fèi)。3.周期性個人貸款的周期性體現(xiàn)在較高的經(jīng)濟(jì)周期敏感性。4.利率不敏感性9四、個人貸款的特點(diǎn)1.高風(fēng)險(xiǎn)性9五、個人貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制1.控制個人貸款風(fēng)險(xiǎn)的主要手段為了控制個人貸款風(fēng)險(xiǎn)，銀行可以從貸款用途、貸款數(shù)額、還款來源、擔(dān)保品和借款人的品質(zhì)等方面加強(qiáng)管理。

(1)建立覆蓋全社會的個人信用系統(tǒng)

（2）做好貸前審批（個人信用評估）、貸后跟蹤,避免每一類消費(fèi)信貸的借款人過分集中

（3）強(qiáng)調(diào)不同貸款期限的合理搭配

（4）通過二級市場出售消費(fèi)信貸10五、個人貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制1.控制個人貸款風(fēng)險(xiǎn)的主要手段102.消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)分散的主要手段（1）避免每一類消費(fèi)信貸的借款人過分集中（2）強(qiáng)調(diào)不同貸款期限的合理搭配（3）通過二級市場出售消費(fèi)信貸

112.消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)分散的主要手段11六、我國個人信貸發(fā)展的特征1.產(chǎn)品體系初步形成，業(yè)務(wù)規(guī)模迅速擴(kuò)大12六、我國個人信貸發(fā)展的特征1.產(chǎn)品體系初步形成，業(yè)務(wù)規(guī)模迅速2.已形成相對獨(dú)立的商業(yè)銀行業(yè)務(wù)體系，但管理還不成熟商業(yè)銀行在機(jī)構(gòu)設(shè)置、網(wǎng)點(diǎn)配置、內(nèi)控體系等方面陸續(xù)建立了個人信貸的專業(yè)經(jīng)營管理體系3.市場環(huán)境總體還不成熟個人信用體系不健全、地區(qū)之間發(fā)展不平衡、消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)品種發(fā)展不平衡、金融機(jī)構(gòu)之間發(fā)展比平衡2010-2015年中國消費(fèi)信貸行業(yè)調(diào)查及市場前景預(yù)測報(bào)告

（2010年5月出版）132.已形成相對獨(dú)立的商業(yè)銀行業(yè)務(wù)體系，但管理還不成熟13附錄1：我國個人消費(fèi)信貸的種類目前，我國商業(yè)銀行個人消費(fèi)信貸處于起步階段，種類還不是很多，主要有：1、個人短期信用貸款。是貸款人為解決由本行辦理代發(fā)工資業(yè)務(wù)的借款人臨時(shí)性需要而發(fā)放的，期限在一年以內(nèi)、額度在2000元至2萬元且不超過借款人月均工資性收入6倍的、毋須提供擔(dān)保的人民幣信用貸款。該貸款一般不能展期。2、個人綜合消費(fèi)貸款。是貸款人向借款人發(fā)放的不限定具體消費(fèi)用途、以貸款人認(rèn)可的有效權(quán)利質(zhì)押擔(dān)保或能以合法有效房產(chǎn)作抵押擔(dān)保，借款金額在2000元至50萬元、期限在六個月至三年的人民幣貸款。3、個人旅游貸款。是貸款人向借款人發(fā)放的用于支付旅游費(fèi)用、以貸款人認(rèn)可的有效權(quán)利作質(zhì)押擔(dān)保或者有具有代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并存擔(dān)連帶責(zé)任的保證人提供保證，借款金額在2000元至5萬元、期限在六個月至二年、且提供不少于旅游項(xiàng)目實(shí)際報(bào)價(jià)30%首期付款的人民幣貸款。14附錄1：我國個人消費(fèi)信貸的種類目前，我國商業(yè)銀行個人消費(fèi)信貸4、國家助學(xué)貸款。又分為一般助學(xué)貸款和特困生貸款，是貸款人向全日制高等學(xué)校中經(jīng)濟(jì)困難的本、?？圃谛W(xué)生發(fā)放的用于支付學(xué)費(fèi)和生活費(fèi)并由教育部門設(shè)立“助學(xué)貸款專戶資金”給予貼息的人民幣專項(xiàng)貸款。5、個人汽車貸款。是貸款人向在特約經(jīng)銷商處購買汽車的借款人發(fā)放的用于購買汽車、以貸款人認(rèn)可的權(quán)利質(zhì)押或者具有代償能力的單位或個人作為還貸本息并存擔(dān)連帶責(zé)任的保證人提供保證，在貸款銀行存入首期車款，借款金額最高為車款的70％、期限最長不超過5年的專項(xiàng)人民幣貸款。6、個人住房貸款。是貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房或者城鎮(zhèn)居民修房、自建住房，以貸款人認(rèn)可的抵押、質(zhì)押或者保證，在銀行存入首期房款，借款金額最高為房款的70%、期限最高為30年的人民幣專項(xiàng)貸款。個人住房貸款又分為自營性個人住房貸款、委托性個人住房貸款和個人住房組合貸款三種。154、國家助學(xué)貸款。又分為一般助學(xué)貸款和特困生貸款，是貸款第二節(jié)個人貸款的信用評估

一、個人信用征信及其經(jīng)濟(jì)意義信用評估也被稱為征信，征信的基本功能是了解、調(diào)查、驗(yàn)證他人的信用，使信貸活動中的貸款人能夠比較充分地了解借款人的真實(shí)資信情況和如期償還能力。個人信用征信是確保個人貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與收益相匹配、健康發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

16第二節(jié)個人貸款的信用評估一、個人信用征信及其經(jīng)濟(jì)意義16二、個人財(cái)務(wù)分析的主要內(nèi)容和目標(biāo)1.個人財(cái)務(wù)分析內(nèi)容（1）未來的還款來源或抵押品，界定資產(chǎn)的所有權(quán)和確定資產(chǎn)的價(jià)值、穩(wěn)定性和流動性；通過納稅申報(bào)表上的信息來確定客戶的收入。(2)負(fù)債和費(fèi)用，確定財(cái)務(wù)報(bào)表內(nèi)容的準(zhǔn)確性和完整性，明確客戶的還款方式，并估計(jì)擔(dān)保貸款和限制性貸款的影響。(3)綜合分析，運(yùn)用財(cái)務(wù)報(bào)表所獲得的信息綜合評價(jià)客戶的流動資金狀況。17二、個人財(cái)務(wù)分析的主要內(nèi)容和目標(biāo)1.個人財(cái)務(wù)分析內(nèi)容172.個人財(cái)務(wù)分析的目標(biāo)（1）確定借款客戶各種資產(chǎn)的價(jià)值和可靠性（2）確定一個或幾個可能作為抵押品的流動性資產(chǎn)（3）明確客戶的財(cái)務(wù)狀況和戰(zhàn)略，估計(jì)負(fù)債中的流動部分及其償還方式，確定可能的還款來源（4）比較財(cái)務(wù)報(bào)表的各部分信息來確定客戶的總體負(fù)債情況和流動性，同時(shí)確定擔(dān)保人償還負(fù)債或滿足貸款服務(wù)要求的能力。182.個人財(cái)務(wù)分析的目標(biāo)18三、個人財(cái)務(wù)報(bào)表的分析方法

分析范圍包括：流動資產(chǎn)分析不動產(chǎn)分析應(yīng)收貸款分析人壽保險(xiǎn)分析退休基金分析私人財(cái)產(chǎn)其它財(cái)產(chǎn)個人收入分析個人負(fù)債分析其它信息（1）共有權(quán)（2）偶然負(fù)債和或有負(fù)債19三、個人財(cái)務(wù)報(bào)表的分析方法

分析范圍包括：流動資產(chǎn)分析個人收四、個人財(cái)務(wù)報(bào)表綜合分析

綜合分析就是將從借款人的財(cái)務(wù)報(bào)表中獲得的每項(xiàng)信息有機(jī)地組織起來，從而達(dá)到以下目的：（1）確定貸款的潛在的抵押品或還款來源；（2）更清楚地了解借款人資產(chǎn)的流動性；（3）確定流動負(fù)債(在未來12月內(nèi)要償還的負(fù)債)的金額；（4）計(jì)算出一個更準(zhǔn)確的所有者權(quán)益數(shù)據(jù)；（5）分析借款人的速動比率和所有者權(quán)益與資產(chǎn)比率。20四、個人財(cái)務(wù)報(bào)表綜合分析綜合分析就是將比率分析是分析借款人的現(xiàn)金流量狀況的一個有效工具，審查個人財(cái)務(wù)報(bào)表最有效的兩個比率是：1.速動比率2.調(diào)整后的所有者權(quán)益與資產(chǎn)比率21比率分析是分析借款人的現(xiàn)金流量狀況的一個五、個人信用評估方法1.Z計(jì)分模型Z值評分模型是一種以會計(jì)資料為基礎(chǔ)的多變量信用評分模型，由模型所計(jì)算出的Z值可以較為明確地反映借款人在一定時(shí)期內(nèi)的信用狀況，因此可以作為預(yù)測借款人財(cái)務(wù)好壞的早期預(yù)警系統(tǒng)。銀行在運(yùn)用該模型時(shí)，只需將貸款申請人的有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)填入，便可由計(jì)算機(jī)自動計(jì)算得出Z值。Z值越大，信用就越好；Z值越小，信用就越差。(p168)22五、個人信用評估方法1.Z計(jì)分模型222．“5C”判斷法一些銀行選擇的評估個人信用的參數(shù)是人們熟悉的5C：品德（character）、能力（capacity）、資本（capital）、擔(dān)保品（collateral）和條件（condition）。3．信貸記分法（1）杜蘭德9因素評分法（2）FICO信用分法232．“5C”判斷法23第三節(jié)個人貸款定價(jià)一、個人貸款定價(jià)的一般原則（1）成本收益原則（2）風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)原則（3）參考市場價(jià)格原則（4）組合定價(jià)原則（5）與宏觀經(jīng)濟(jì)政策一致原則24第三節(jié)個人貸款定價(jià)一、個人貸款定價(jià)的一般原則24二、影響個人貸款定價(jià)的因素1.資金成本2.信用風(fēng)險(xiǎn)3.利率政策4.盈利目標(biāo)5.市場競爭6.擔(dān)保7.規(guī)模8.選擇性因素25二、影響個人貸款定價(jià)的因素1.資金成本25三、個人貸款定價(jià)模型（173-176）1.成本加成模型客戶支付的貸款利率=資金成本+貸款費(fèi)用+風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償費(fèi)用+目標(biāo)利潤2．基準(zhǔn)利率加點(diǎn)定價(jià)模型3．客戶盈利分析模型26三、個人貸款定價(jià)模型（173-176）1.成本加成模型26四、個人貸款實(shí)際利息計(jì)算方法1．短期個人貸款實(shí)際利息計(jì)算方法

銀行可以運(yùn)用各種定價(jià)模式來決定消費(fèi)信貸的實(shí)際利率。目前，較為流行的利率計(jì)算方法主要包括:年百分率法、單一利率法、貼現(xiàn)率法、追加貸款率法、78s條款法、補(bǔ)償存款余額法、浮動利率法等。

（P176-183）27四、個人貸款實(shí)際利息計(jì)算方法1．短期個人貸款實(shí)際利息計(jì)算方法(1)年百分率法是在借款人每月等額還款的條件下，根據(jù)借款人在整個貸款期內(nèi)實(shí)際所能使用的信貸資金額，按年內(nèi)平均貸款使用額計(jì)算的年利率，相當(dāng)于貸款全部支付時(shí)的內(nèi)部報(bào)酬率。（P176）28(1)年百分率法是在借款人每月等額還款的條件下，根據(jù)借款人在（2）單一利率法每季應(yīng)付利息（I）=本金×利率×?xí)r間根據(jù)這種計(jì)算方法，借款人每次等額還本，同時(shí)支付一部分利息，應(yīng)付款項(xiàng)隨著借款余額依次遞減，利息也每次遞減。（P177）29（2）單一利率法每季應(yīng)付利息（I）=本金×利率×?xí)r間（P17(3)貼現(xiàn)率法這種方法適用于銀行提供的貸款一開始就要求客戶預(yù)先支付利息的情況。在這種情況下，客戶實(shí)際使用的貸款是減去預(yù)先支付的利息后的余額。到期是按照名義貸款額償還本金。（P178）30(3)貼現(xiàn)率法這種方法適用于銀行提供的貸款一開始就要求客戶預(yù)（4）追加貸款率法也稱加息平均法，它先按借款的余額、利率、期限計(jì)算出利息的金額，加上本金，然后再按償還的次數(shù)計(jì)算出平均每期應(yīng)支付的利率。（P178）31（4）追加貸款率法也稱加息平均法，它先按借款的余額、利率、期（5）78s條款法它常常被運(yùn)用來計(jì)算提前償還貸款的利率。如果借款人按月等額償還貸款的本息，在其提前歸還貸款的情況下，運(yùn)用78s條款法計(jì)算借款人應(yīng)支付的利息。（P178）32（5）78s條款法它常常被運(yùn)用來計(jì)算提前償還貸款的利率。如果（6）補(bǔ)償存款余額法為了降低消費(fèi)信貸的信用風(fēng)險(xiǎn)，許多銀行常要求借款人在其賬戶中保留一定百分比的貸款額（即補(bǔ)償貸款余額）作為發(fā)放貸款的附加條件，這樣借款人實(shí)際使用的貸款余額是減去這部分補(bǔ)償余額后的金額。由此，借款人實(shí)際承擔(dān)的貸款利息，要高于銀行對其報(bào)價(jià)的貸款利率。（P180）33（6）補(bǔ)償存款余額法為了降低消費(fèi)信貸的信用風(fēng)險(xiǎn)，許多銀行常要（7）浮動利率法銀行在發(fā)放浮動利率消費(fèi)信貸時(shí)，其契約價(jià)格通常在某一基準(zhǔn)利率(如優(yōu)惠貸款利率或國庫券利率)的基礎(chǔ)上，根據(jù)客戶的信用等級或風(fēng)險(xiǎn)程度“加點(diǎn)”，或乘上一個系數(shù)。在分期還款中，隨著基準(zhǔn)利率的變動，每到一個依據(jù)契約制定的利率調(diào)整期（如3個月、半年或1年），貸款利率相應(yīng)調(diào)整，在調(diào)整期內(nèi)利率不變。（P180）34（7）浮動利率法銀行在發(fā)放浮動利率消費(fèi)信貸時(shí)，其契約價(jià)格通常2．長期消費(fèi)信貸實(shí)際利息計(jì)算方法（1）固定利率抵押貸款(FRMs)的定價(jià)（P181）352．長期消費(fèi)信貸實(shí)際利息計(jì)算方法（1）固定利率抵押貸款(FR公式推導(dǎo)：設(shè)貸款總額為A，銀行月利率為β，總期數(shù)為m（個月），月還款額設(shè)為X則各個月所欠銀行貸款為：第一個月A(1+β)-X第二個月[A(1+β)-X](1+β)-X=A(1+β)^2-X[1+(1+β)]第三個月{[A(1+β)-X](1+β)-X}(1+β)-X=A(1+β)^3-X[1+(1+β)+(1+β)^2]…由此可得第n個月后所欠銀行貸款為：A(1+β)^n-X[1+(1+β)+(1+β)^2+…+(1+β)^(n-1)]=A(1+β)^n-X[(1+β)^n-1]/β由于還款總期數(shù)為m，也即第m月剛好還完銀行所有貸款，因此有：A(1+β)^m-X[(1+β)^m-1]/β=0由此求得：X=Aβ(1+β)^m/[(1+β)^m-1]36公式推導(dǎo)：設(shè)貸款總額為A，銀行月利率為β，總期數(shù)為（2）可調(diào)整利率抵押貸款(ARMs)的定價(jià)可調(diào)整利率抵押貸款在初期或調(diào)整期內(nèi)利率不變，與固定利率抵押貸款的利率計(jì)算相同，不同之處在于可調(diào)整利率抵押貸款在初期或調(diào)整期后，利率可能會發(fā)生變動。（P182）37（2）可調(diào)整利率抵押貸款(ARMs)的定價(jià)可調(diào)整利率抵押貸（3）有首付費(fèi)的貸款定價(jià)銀行發(fā)放住宅抵押貸款，常常在簽訂協(xié)議時(shí)要求借款人在開始就支付一筆額外的費(fèi)用，這稱之為首付。首付對于借款人來說減少了實(shí)際使用的貸款的數(shù)額，提高了住宅抵押貸款的實(shí)際利率。（P183）38（3）有首付費(fèi)的貸款定價(jià)銀行發(fā)放住宅抵押貸款，常常在簽訂協(xié)議第四節(jié)貸款類型個人住房抵押貸款汽車貸款信用卡貸款39第四節(jié)貸款類型個人住房抵押貸款39一、住房抵押貸款

（一）住房抵押貸款的種類及其發(fā)展個人房屋抵押貸款是指借款申請人用自己或他人的房產(chǎn)(包括住宅與公建)進(jìn)行抵押，辦理貸款手續(xù)，從事生產(chǎn)經(jīng)營活動或綜合消費(fèi)的業(yè)務(wù)。

1．住房抵押貸款的種類

從貸款利率來看，可以分為固定利率和浮動利率貸款兩大類；從貸款期限來看可以分為短期、中期和長期貸款三種；從資金金額來看，可以分為普通貸款和大額貸款兩類；從貸款用途來看，可以分為新購房貸款、維修貸款和建房貸款等。40一、住房抵押貸款（一）住房抵押貸款的種類及其發(fā)展402.產(chǎn)生的背景如果所有的購房者都要等到購房款齊備后再買房，少則要十多年，多則要數(shù)十年，而且在這漫長的等待時(shí)間里還要交付因租用房屋而承擔(dān)的費(fèi)用。

由于金融機(jī)構(gòu)的參與，銀行向購房者發(fā)放貸款，使購房者得以提前獲得住房。對房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，銀行向購房者發(fā)放貸款。使購房者提前買房，有利于房地產(chǎn)開發(fā)公司資金的周轉(zhuǎn)，以獲得更多的利潤。對銀行來說，如果直接向房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)放貸款，開發(fā)公司用貸款來建造的房屋并不能很快地全部銷售出去，這勢必影響開發(fā)公司的還貸能力。

412.產(chǎn)生的背景413.住房貸款的創(chuàng)新與發(fā)展多重抵押貸款可變利率抵押貸款累進(jìn)付款與分級償還抵押貸款反向年金抵押貸款最后巨額付款方式分享增值抵押貸款循環(huán)住房貸款“一攬子”交易抵押貸款423.住房貸款的創(chuàng)新與發(fā)展42(二)住房抵押貸款業(yè)務(wù)1.貸款的基本條件（1）有合法的身份；（2）有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；（3）有合法有效的購買、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件；（4）有所購（大修）住房全部價(jià)款20%以上的自籌資金，并保證用于支付所購（大修）住房的首付款；（5）有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人。43(二)住房抵押貸款業(yè)務(wù)1.貸款的基本條件432．貸款的金額及期限（1）商品住宅的抵押率最高可達(dá)70%;（2）寫字樓和商鋪的抵押率最高可達(dá)60%;（3）工業(yè)廠房的抵押率最高可達(dá)50%;（4）最長期限可達(dá)30年;抵押包括商鋪、辦公樓、住宅、別墅、廠房、倉庫等等

442．貸款的金額及期限442．還款方式貸款期限在一年以下（含一年）的，采用利隨本清的還款方式。貸款期限在一年以上的，采用按月還款方式償還貸款本息。452．還款方式貸款期限在一年以下（含一年）的，采用利隨本清的還其中,M每月還款額;L貸款本金R月利率n還款期數(shù)等額本息還款法還款:即借款人每月以相等的金額償還貸款本息，又稱為等額法。46其中,M每月還款額;等額等額本金還款法還款:即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金余額的逐月遞減而遞減，還款額逐月遞減，因此又稱為遞減法。

其中,M每月還款額L貸款本金R月利率n還款期數(shù)S累計(jì)已還本金47等額本金還款法還款:即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金

3．住房抵押貸款的業(yè)務(wù)流程住房貸款的業(yè)務(wù)流程如下所示：借款人提出申請→銀行受理→抵押物評估→簽訂貸款合同→銀行審批→辦理并完成住房抵押登記→發(fā)放貸款→客戶償還→注銷住房抵押登記。483．住房抵押貸款的業(yè)務(wù)流程48（三）住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析信用風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)提前還款風(fēng)險(xiǎn)49（三）住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析49（四）住房抵押貸款證券化市場住房抵押貸款證券化指的是把缺乏流動性但具有未來現(xiàn)金流的住房抵押貸款匯集在一起，通過結(jié)構(gòu)重組和信用增級，將其轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢栽诮鹑谑袌錾铣鍪酆土鲃拥淖C券來融通資金的過程。50（四）住房抵押貸款證券化市場住房抵押貸款證券化指的是把缺乏流附：房地產(chǎn)開發(fā)貸款房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的中長期項(xiàng)目貸款。房地產(chǎn)貸款的對象是注冊的有房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營權(quán)的國有、集體、外資和股份制企業(yè)。

51附：房地產(chǎn)開發(fā)貸款房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用貸款種類

按照開發(fā)內(nèi)容的不同，房地產(chǎn)開發(fā)貸款又有以下幾種類型：1.住房開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市場銷售住房的貸款。2.商業(yè)用房開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市場銷售，主要用于商業(yè)行為而非家庭居住用房的貸款。3.土地開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于土地開發(fā)的貸款。4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金周轉(zhuǎn)所需申請的貸款，不與具體項(xiàng)目相聯(lián)系，由于最終仍然用來支持房地產(chǎn)開發(fā)，因此這類貸款仍屬房地產(chǎn)開發(fā)貸款。52貸款種類按照開發(fā)內(nèi)容的不同，房地產(chǎn)開發(fā)貸款又有以下幾種類二、汽車貸款（一）個人汽車貸款的含義和分類

汽車貸款是指貸款人向申請購買汽車的借款人發(fā)放的貸款，也叫汽車按揭。

個人汽車貸款所購車輛按用途可以劃分為自用車和商用車。自用車是指借款人申請汽車貸款購買的、不以營利為目的的汽車；商用車是指借款人申請汽車貸款購買的、以營利為目的的汽車。個人汽車貸款所購車輛按注冊登記情況可以劃分為新車和二手車。二手車是指從辦理完機(jī)動車注冊登記手續(xù)到規(guī)定報(bào)廢年限一年之前進(jìn)行所有權(quán)變更并依法辦理過戶手續(xù)的汽車。

53二、汽車貸款（一）個人汽車貸款的含義和分類53（二）個人汽車貸款的發(fā)展歷程

最早出現(xiàn)于1993年。當(dāng)時(shí)受宏觀經(jīng)濟(jì)緊縮政策的影響，汽車市場銷售不暢，一些汽車經(jīng)銷商開始嘗試分期付款的售車業(yè)務(wù)。銀行業(yè)的汽車貸款業(yè)務(wù)萌芽于1996年，當(dāng)時(shí)中國建設(shè)銀行與一汽集團(tuán)建立了長期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。1998年9月頒布《汽車消費(fèi)貸款管理辦法（試點(diǎn)辦法）》，初期開辦僅限于四家國有商業(yè)銀行。2001年下半年起，國內(nèi)汽車市場迅速升溫，銀行也紛紛在汽車貸款市場展開激烈競爭，業(yè)務(wù)進(jìn)入快速增長階段。54（二）個人汽車貸款的發(fā)展歷程最早出現(xiàn)于1993年。當(dāng)時(shí)受宏從2003年開始，汽車貸款市場的熱度開始有所降溫。特別是8月國內(nèi)保險(xiǎn)公司退出履約保證保險(xiǎn)市場業(yè)務(wù)之后，銀行同業(yè)也逐步加強(qiáng)了貸款的規(guī)范管理，貸款發(fā)展趨于謹(jǐn)慎和理性。2004年8月，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會聯(lián)合頒布了《汽車貸款管理辦法》?！镀囐J款管理辦法》在貸款人、借款人范圍，車貸首付比例和年限等關(guān)鍵問題上，都與1998年的《汽車消費(fèi)貸款管理辦法（試點(diǎn)辦法）》有很大不同：首先，調(diào)整了貸款人主體范圍。其次，細(xì)化了借款人類型。最后，擴(kuò)大了貸款購車的品種。55從2003年開始，汽車貸款市場的熱度開始有所降溫。特別是8月（三）個人汽車貸款的原則個人汽車貸款實(shí)行“設(shè)定擔(dān)保，分類管理，特定用途”的原則。其中，“設(shè)定擔(dān)?！敝附杩钊松暾垈€人汽車貸款需提供所購汽車抵押或其他有效擔(dān)保；“分類管理”指按照貸款所購車輛種類和用途的不同，對個人汽車貸款設(shè)定不同的貸款條件；“特定用途”指個人汽車貸款專項(xiàng)用于借款人購買汽車，不允許挪作他用。56（三）個人汽車貸款的原則個人汽車貸款實(shí)行“設(shè)定擔(dān)保，分類管理（四）個人汽車貸款的運(yùn)行模式

汽車貸款供給方式主要分為“間客模式”和“直客模式”兩大類。“間客模式”是指銀行通過汽車經(jīng)銷商向客戶開展業(yè)務(wù)活動并形成借貸關(guān)系，汽車信貸業(yè)務(wù)的大部分環(huán)節(jié)是由經(jīng)銷商來完成的。簡單來說，“間客式”運(yùn)行模式就是“先買車，后貸款”。其貸款流程為：選車——準(zhǔn)備所需資料——與經(jīng)銷商簽訂購買合同——銀行在經(jīng)銷商或第三方的協(xié)助下做資信情況調(diào)查——銀行審批、放款——客戶提車。

57（四）個人汽車貸款的運(yùn)行模式汽車貸款供給方式主要分為“間客“直客模式”是指銀行直接面對客戶開展汽車信貸業(yè)務(wù)?！爸笨褪健边\(yùn)行模式的貸款流程為：到銀行網(wǎng)點(diǎn)填寫個人汽車貸款借款申請書——銀行對客戶進(jìn)行資信調(diào)查——銀行審批貸款——客戶與銀行簽訂借款合同——客戶到經(jīng)銷商處選定車輛并向銀行交納購車首付——銀行代理提車、上戶和辦理抵押登記手續(xù)——銀行放款——客戶提車。由于在這種模式下購車人首先要與貸款銀行做前期的接觸，由銀行直接對借款人的還款能力以及資信情況進(jìn)行評估和審核，所以把這種信貸方式稱為“直客式”模式。

58“直客模式”是指銀行直接面對客戶開展汽車信貸業(yè)務(wù)。58（二）汽車貸款業(yè)務(wù)1．汽車貸款基本條件借款人具有穩(wěn)定的職業(yè)和償還貸款本息的能力，信用良好；能夠提供可認(rèn)可資產(chǎn)作為抵、質(zhì)押，或有足夠代償能力的第三人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人。

2．汽車貸款結(jié)構(gòu)貸款金額最高一般不超過所購汽車售價(jià)的80%。

汽車貸款期限一般為一至三年，最長不超過五年。汽車貸款的償還方式分為兩種，即按月償還等額本金或等額本息。59（二）汽車貸款業(yè)務(wù)1．汽車貸款基本條件593．汽車貸款的業(yè)務(wù)流程“間接模式”下：客戶向經(jīng)銷商咨詢→客戶決定購買→經(jīng)銷商初審→與銀行交換意見→銀行準(zhǔn)予貸款→交首付款以相關(guān)費(fèi)用→簽訂購車合同書→經(jīng)銷商代理公證、保險(xiǎn)→客戶提車→借款人按期還本付息。“直接模式”下：客戶向銀行咨詢→如有貸款購車意向，遞交相關(guān)材料→銀行開具《貸款核準(zhǔn)通知書》→客戶到經(jīng)銷商處選購汽車→交首付款以相關(guān)費(fèi)用→簽訂購車合同書→銀行代理公證、保險(xiǎn)事宜→客戶提車→借款人按期還本付息。603．汽車貸款的業(yè)務(wù)流程60（三）汽車貸款風(fēng)險(xiǎn)管理1.汽車貸款風(fēng)險(xiǎn)：主要風(fēng)險(xiǎn)是信用風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)2．汽車貸款風(fēng)險(xiǎn)管理模式（１）保險(xiǎn)方式（２）擔(dān)保方式3.我國加強(qiáng)汽車貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的措施《汽車貸款管理辦法》61（三）汽車貸款風(fēng)險(xiǎn)管理1.汽車貸款風(fēng)險(xiǎn)：主要風(fēng)險(xiǎn)是信用風(fēng)險(xiǎn)、三、信用卡貸款

（一）信用卡的產(chǎn)生與發(fā)展信用卡指的是具有循環(huán)信貸、轉(zhuǎn)賬結(jié)算、存取現(xiàn)金等功能和“先消費(fèi)，后還款”、無須擔(dān)保人和保證金、可按最低還款額分期還款等特點(diǎn)的個人信用和支付工具。中國人民銀行頒布的《銀行卡業(yè)務(wù)管理辦法》，將銀行卡按是否向發(fā)卡銀行交存?zhèn)溆媒鸱譃橘J記卡、準(zhǔn)貸記卡兩類。貸記卡是指發(fā)卡銀行給予持卡人一定的信用額度，持卡人可在信用額度內(nèi)先消費(fèi)、后還款的信用卡。準(zhǔn)貸記卡是指持卡人須先按發(fā)卡銀行要求交存一定金額的備用金，當(dāng)備用金賬戶余額不足支付時(shí)，可在發(fā)卡銀行規(guī)定的信用額度內(nèi)透支的信用卡。我國稱為信用卡的信用卡與國際意義上的信用卡有一定差異。62三、信用卡貸款（一）信用卡的產(chǎn)生與發(fā)展62（二）信用卡的信貸結(jié)構(gòu)信用額度是指信用卡持卡人最高可使用的透支金額。銀行根據(jù)申請人的收入、資產(chǎn)、職業(yè)等信用資料，綜合評定申請人的信用額度。透支金額和利息須在規(guī)定的期限內(nèi)償還，否則銀行就要隨時(shí)間推移收取越來越高的利息。我國信用卡的還款方式有三種：（1）自動轉(zhuǎn)賬還款（2）半自動還款（3）主動還款63（二）信用卡的信貸結(jié)構(gòu)63（三）信用卡風(fēng)險(xiǎn)管理1.信用卡的特殊風(fēng)險(xiǎn)（1）信用風(fēng)險(xiǎn)（2）偽冒風(fēng)險(xiǎn)（3）作業(yè)風(fēng)險(xiǎn)（4）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)64（三）信用卡風(fēng)險(xiǎn)管理1.信用卡的特殊風(fēng)險(xiǎn)642.信用卡風(fēng)險(xiǎn)管理手段（1）針對信用卡業(yè)務(wù)流程進(jìn)行信用風(fēng)險(xiǎn)管理。（２）運(yùn)用智能卡降低偽冒風(fēng)險(xiǎn)（3）通過制度建設(shè)強(qiáng)化作業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理652.信用卡風(fēng)險(xiǎn)管理手段65本章復(fù)習(xí)思考題：1．個人貸款包括哪些種類？2．個人貸款為什么是高風(fēng)險(xiǎn)的銀行貸款業(yè)務(wù)？3．如果客戶提出以自己的股票資產(chǎn)作為貸款的抵押，銀行應(yīng)該如何對此進(jìn)行評估？4．在個人財(cái)務(wù)分析中銀行經(jīng)常采用的比率分析指標(biāo)包括哪幾個？合理的標(biāo)準(zhǔn)如何確定？5．個人貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的主要內(nèi)容是什么？6．如何建立客戶的信息檔案庫？P187:復(fù)習(xí)思考題第9題66本章復(fù)習(xí)思考題：1．個人貸款包括哪些種類？66第七章個人貸款67第七章個人貸款1個人貸款概述個人貸款的的信用評估個人信貸定價(jià)三種個人信貸類型68個人貸款概述2第一節(jié)個人貸款概述一、個人貸款的定義個人貸款就是貸款人（一般商業(yè)銀行）向消費(fèi)者個人或者居民家庭提供的，規(guī)定貸款利息，并約定按期還本付息的，用于購買自用住房、消費(fèi)或者小額投資經(jīng)營的貸款。

各家銀行所提供的個人貸款不盡相同，一般都會包括以下種類：個人住房貸款，個人汽車消費(fèi)貸款，個人耐用消費(fèi)品貸款，個人經(jīng)營性貸款，個人有價(jià)單證質(zhì)押貸款和個人小額信用貸款。因個人借款者的違約風(fēng)險(xiǎn)比工商企業(yè)大，所以消費(fèi)貸款的利率一般比工商企業(yè)貸款利率高在商業(yè)銀行貸款中的比重：20%-25%左右

69第一節(jié)個人貸款概述一、個人貸款的定義3二、個人貸款的產(chǎn)生及對商業(yè)銀行的意義

從商業(yè)銀行角度看，個人貸款是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)多元化、降低不良資產(chǎn)比率、提高競爭能力的有效手段。1.個人貸款可以改善銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)2.個人貸款是商業(yè)銀行一個新的利潤增長點(diǎn)3.個人貸款是提高商業(yè)銀行競爭力的重要途徑從個人角度看，實(shí)現(xiàn)個人收入效用最大化的路徑就是個人貸款。70二、個人貸款的產(chǎn)生及對商業(yè)銀行的意義從商業(yè)銀行角度三、個人貸款的種類根據(jù)貸款用途的不同，分為：1.個人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。借款人申請個人住房貸款時(shí)必須提供擔(dān)保。目前，個人住房貸款主要有委托貸款、自營貸款和組合貸款三種。（1）個人住房委托貸款全稱是個人住房擔(dān)保委托貸款，它是指住房資金管理中心運(yùn)用住房公積金委托商業(yè)性銀行發(fā)放的個人住房貸款。一方面是它的利率低；另一方面主要是為中低收入的公積金繳存職工提供這種貸款。（2）個人住房自營貸款是以銀行信貸資金為來源向購房者個人發(fā)放的貸款。也稱商業(yè)性個人住房貸款，各銀行的貸款名稱也不一樣。（3）個人住房組合貸款指以住房公積金存款和信貸資金為來源向同一借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款，是個人住房委托貸款和自營貸款的組合。此外，還有住房儲蓄貸款和按揭貸款等。

71三、個人貸款的種類根據(jù)貸款用途的不同，分為：52.個人汽車消費(fèi)貸款汽車消費(fèi)貸款是銀行對在其特約經(jīng)銷商處購買汽車的購車者發(fā)放的人民幣擔(dān)保貸款的一種新的貸款方式。汽車消費(fèi)貸款利率就是指銀行向消費(fèi)者也就是借款人發(fā)放的用于購買自用汽車（不以營利為目的的家用轎車或7座（含）以下商務(wù)車）的貸款數(shù)額與本金的比例。利率越高，那么消費(fèi)者還款的金額就越大。3.個人綜合消費(fèi)貸款個人綜合消費(fèi)貸款是銀行向借款人發(fā)放的用于指定消費(fèi)用途的人民幣擔(dān)保貸款?？捎糜诖箢~耐用消費(fèi)品、住房裝修、出國留學(xué)，但不能用于購置房屋或者投資金融市場、證券市場。722.個人汽車消費(fèi)貸款64.國家助學(xué)貸款國家助學(xué)貸款是由政府主導(dǎo)、財(cái)政貼息，銀行、教育行政部門與高校共同操作的專門幫助高校貧困家庭學(xué)生的銀行貸款。借款學(xué)生不需要辦理貸款擔(dān)?；虻盅?，但需要承諾按期還款，并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。借款學(xué)生通過學(xué)校向銀行申請貸款，用于彌補(bǔ)在校學(xué)習(xí)期間學(xué)費(fèi)、住宿費(fèi)和生活費(fèi)的不足，畢業(yè)后分期償還。

734.國家助學(xué)貸款75.個人經(jīng)營性貸款個人經(jīng)營貸款，是指銀行向借款人發(fā)放的用于借款人流動資金周轉(zhuǎn)、購置或更新經(jīng)營設(shè)備、支付租賃經(jīng)營場所租金、商用房裝修等合法生產(chǎn)經(jīng)營活動的貸款。此類貸款在一定程度上類似于中小企業(yè)貸款，其業(yè)務(wù)經(jīng)營管理的復(fù)雜程度更高。因此，各銀行一般只在經(jīng)濟(jì)環(huán)境好，市場潛力大，管理水平高，資產(chǎn)質(zhì)量好，且個人貸款不良率較低的分支機(jī)構(gòu)中挑選辦理個人經(jīng)營類貸款的經(jīng)營機(jī)構(gòu)。6.信用卡貸款信用卡貸款是指銀行根據(jù)信用卡持卡人的資信狀況給予一定的額度，持卡人可以利用信用卡進(jìn)行刷卡消費(fèi)。信用卡貸款償還方式分為一次性還本和分期償還兩種方式。745.個人經(jīng)營性貸款8四、個人貸款的特點(diǎn)1.高風(fēng)險(xiǎn)性（1）個人貸款的還款來源不穩(wěn)定，波動性較大。（2）信息不對稱風(fēng)險(xiǎn)比較嚴(yán)重。（3）貸款結(jié)構(gòu)內(nèi)含較高的利率風(fēng)險(xiǎn)和違約風(fēng)險(xiǎn)。2.高收益性個人貸款的高風(fēng)險(xiǎn)性決定了它也具有高收益性。個人貸款的收益主要來自于利息收入與其他相關(guān)手續(xù)費(fèi)。3.周期性個人貸款的周期性體現(xiàn)在較高的經(jīng)濟(jì)周期敏感性。4.利率不敏感性75四、個人貸款的特點(diǎn)1.高風(fēng)險(xiǎn)性9五、個人貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制1.控制個人貸款風(fēng)險(xiǎn)的主要手段為了控制個人貸款風(fēng)險(xiǎn)，銀行可以從貸款用途、貸款數(shù)額、還款來源、擔(dān)保品和借款人的品質(zhì)等方面加強(qiáng)管理。

(1)建立覆蓋全社會的個人信用系統(tǒng)

（2）做好貸前審批（個人信用評估）、貸后跟蹤,避免每一類消費(fèi)信貸的借款人過分集中

（3）強(qiáng)調(diào)不同貸款期限的合理搭配

（4）通過二級市場出售消費(fèi)信貸76五、個人貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制1.控制個人貸款風(fēng)險(xiǎn)的主要手段102.消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)分散的主要手段（1）避免每一類消費(fèi)信貸的借款人過分集中（2）強(qiáng)調(diào)不同貸款期限的合理搭配（3）通過二級市場出售消費(fèi)信貸

772.消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)分散的主要手段11六、我國個人信貸發(fā)展的特征1.產(chǎn)品體系初步形成，業(yè)務(wù)規(guī)模迅速擴(kuò)大78六、我國個人信貸發(fā)展的特征1.產(chǎn)品體系初步形成，業(yè)務(wù)規(guī)模迅速2.已形成相對獨(dú)立的商業(yè)銀行業(yè)務(wù)體系，但管理還不成熟商業(yè)銀行在機(jī)構(gòu)設(shè)置、網(wǎng)點(diǎn)配置、內(nèi)控體系等方面陸續(xù)建立了個人信貸的專業(yè)經(jīng)營管理體系3.市場環(huán)境總體還不成熟個人信用體系不健全、地區(qū)之間發(fā)展不平衡、消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)品種發(fā)展不平衡、金融機(jī)構(gòu)之間發(fā)展比平衡2010-2015年中國消費(fèi)信貸行業(yè)調(diào)查及市場前景預(yù)測報(bào)告

（2010年5月出版）792.已形成相對獨(dú)立的商業(yè)銀行業(yè)務(wù)體系，但管理還不成熟13附錄1：我國個人消費(fèi)信貸的種類目前，我國商業(yè)銀行個人消費(fèi)信貸處于起步階段，種類還不是很多，主要有：1、個人短期信用貸款。是貸款人為解決由本行辦理代發(fā)工資業(yè)務(wù)的借款人臨時(shí)性需要而發(fā)放的，期限在一年以內(nèi)、額度在2000元至2萬元且不超過借款人月均工資性收入6倍的、毋須提供擔(dān)保的人民幣信用貸款。該貸款一般不能展期。2、個人綜合消費(fèi)貸款。是貸款人向借款人發(fā)放的不限定具體消費(fèi)用途、以貸款人認(rèn)可的有效權(quán)利質(zhì)押擔(dān)?；蚰芤院戏ㄓ行Х慨a(chǎn)作抵押擔(dān)保，借款金額在2000元至50萬元、期限在六個月至三年的人民幣貸款。3、個人旅游貸款。是貸款人向借款人發(fā)放的用于支付旅游費(fèi)用、以貸款人認(rèn)可的有效權(quán)利作質(zhì)押擔(dān)?；蛘哂芯哂写鷥斈芰Φ膯挝换騻€人作為償還貸款本息并存擔(dān)連帶責(zé)任的保證人提供保證，借款金額在2000元至5萬元、期限在六個月至二年、且提供不少于旅游項(xiàng)目實(shí)際報(bào)價(jià)30%首期付款的人民幣貸款。80附錄1：我國個人消費(fèi)信貸的種類目前，我國商業(yè)銀行個人消費(fèi)信貸4、國家助學(xué)貸款。又分為一般助學(xué)貸款和特困生貸款，是貸款人向全日制高等學(xué)校中經(jīng)濟(jì)困難的本、?？圃谛W(xué)生發(fā)放的用于支付學(xué)費(fèi)和生活費(fèi)并由教育部門設(shè)立“助學(xué)貸款專戶資金”給予貼息的人民幣專項(xiàng)貸款。5、個人汽車貸款。是貸款人向在特約經(jīng)銷商處購買汽車的借款人發(fā)放的用于購買汽車、以貸款人認(rèn)可的權(quán)利質(zhì)押或者具有代償能力的單位或個人作為還貸本息并存擔(dān)連帶責(zé)任的保證人提供保證，在貸款銀行存入首期車款，借款金額最高為車款的70％、期限最長不超過5年的專項(xiàng)人民幣貸款。6、個人住房貸款。是貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房或者城鎮(zhèn)居民修房、自建住房，以貸款人認(rèn)可的抵押、質(zhì)押或者保證，在銀行存入首期房款，借款金額最高為房款的70%、期限最高為30年的人民幣專項(xiàng)貸款。個人住房貸款又分為自營性個人住房貸款、委托性個人住房貸款和個人住房組合貸款三種。814、國家助學(xué)貸款。又分為一般助學(xué)貸款和特困生貸款，是貸款第二節(jié)個人貸款的信用評估

一、個人信用征信及其經(jīng)濟(jì)意義信用評估也被稱為征信，征信的基本功能是了解、調(diào)查、驗(yàn)證他人的信用，使信貸活動中的貸款人能夠比較充分地了解借款人的真實(shí)資信情況和如期償還能力。個人信用征信是確保個人貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與收益相匹配、健康發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

82第二節(jié)個人貸款的信用評估一、個人信用征信及其經(jīng)濟(jì)意義16二、個人財(cái)務(wù)分析的主要內(nèi)容和目標(biāo)1.個人財(cái)務(wù)分析內(nèi)容（1）未來的還款來源或抵押品，界定資產(chǎn)的所有權(quán)和確定資產(chǎn)的價(jià)值、穩(wěn)定性和流動性；通過納稅申報(bào)表上的信息來確定客戶的收入。(2)負(fù)債和費(fèi)用，確定財(cái)務(wù)報(bào)表內(nèi)容的準(zhǔn)確性和完整性，明確客戶的還款方式，并估計(jì)擔(dān)保貸款和限制性貸款的影響。(3)綜合分析，運(yùn)用財(cái)務(wù)報(bào)表所獲得的信息綜合評價(jià)客戶的流動資金狀況。83二、個人財(cái)務(wù)分析的主要內(nèi)容和目標(biāo)1.個人財(cái)務(wù)分析內(nèi)容172.個人財(cái)務(wù)分析的目標(biāo)（1）確定借款客戶各種資產(chǎn)的價(jià)值和可靠性（2）確定一個或幾個可能作為抵押品的流動性資產(chǎn)（3）明確客戶的財(cái)務(wù)狀況和戰(zhàn)略，估計(jì)負(fù)債中的流動部分及其償還方式，確定可能的還款來源（4）比較財(cái)務(wù)報(bào)表的各部分信息來確定客戶的總體負(fù)債情況和流動性，同時(shí)確定擔(dān)保人償還負(fù)債或滿足貸款服務(wù)要求的能力。842.個人財(cái)務(wù)分析的目標(biāo)18三、個人財(cái)務(wù)報(bào)表的分析方法

分析范圍包括：流動資產(chǎn)分析不動產(chǎn)分析應(yīng)收貸款分析人壽保險(xiǎn)分析退休基金分析私人財(cái)產(chǎn)其它財(cái)產(chǎn)個人收入分析個人負(fù)債分析其它信息（1）共有權(quán)（2）偶然負(fù)債和或有負(fù)債85三、個人財(cái)務(wù)報(bào)表的分析方法

分析范圍包括：流動資產(chǎn)分析個人收四、個人財(cái)務(wù)報(bào)表綜合分析

綜合分析就是將從借款人的財(cái)務(wù)報(bào)表中獲得的每項(xiàng)信息有機(jī)地組織起來，從而達(dá)到以下目的：（1）確定貸款的潛在的抵押品或還款來源；（2）更清楚地了解借款人資產(chǎn)的流動性；（3）確定流動負(fù)債(在未來12月內(nèi)要償還的負(fù)債)的金額；（4）計(jì)算出一個更準(zhǔn)確的所有者權(quán)益數(shù)據(jù)；（5）分析借款人的速動比率和所有者權(quán)益與資產(chǎn)比率。86四、個人財(cái)務(wù)報(bào)表綜合分析綜合分析就是將比率分析是分析借款人的現(xiàn)金流量狀況的一個有效工具，審查個人財(cái)務(wù)報(bào)表最有效的兩個比率是：1.速動比率2.調(diào)整后的所有者權(quán)益與資產(chǎn)比率87比率分析是分析借款人的現(xiàn)金流量狀況的一個五、個人信用評估方法1.Z計(jì)分模型Z值評分模型是一種以會計(jì)資料為基礎(chǔ)的多變量信用評分模型，由模型所計(jì)算出的Z值可以較為明確地反映借款人在一定時(shí)期內(nèi)的信用狀況，因此可以作為預(yù)測借款人財(cái)務(wù)好壞的早期預(yù)警系統(tǒng)。銀行在運(yùn)用該模型時(shí)，只需將貸款申請人的有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)填入，便可由計(jì)算機(jī)自動計(jì)算得出Z值。Z值越大，信用就越好；Z值越小，信用就越差。(p168)88五、個人信用評估方法1.Z計(jì)分模型222．“5C”判斷法一些銀行選擇的評估個人信用的參數(shù)是人們熟悉的5C：品德（character）、能力（capacity）、資本（capital）、擔(dān)保品（collateral）和條件（condition）。3．信貸記分法（1）杜蘭德9因素評分法（2）FICO信用分法892．“5C”判斷法23第三節(jié)個人貸款定價(jià)一、個人貸款定價(jià)的一般原則（1）成本收益原則（2）風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)原則（3）參考市場價(jià)格原則（4）組合定價(jià)原則（5）與宏觀經(jīng)濟(jì)政策一致原則90第三節(jié)個人貸款定價(jià)一、個人貸款定價(jià)的一般原則24二、影響個人貸款定價(jià)的因素1.資金成本2.信用風(fēng)險(xiǎn)3.利率政策4.盈利目標(biāo)5.市場競爭6.擔(dān)保7.規(guī)模8.選擇性因素91二、影響個人貸款定價(jià)的因素1.資金成本25三、個人貸款定價(jià)模型（173-176）1.成本加成模型客戶支付的貸款利率=資金成本+貸款費(fèi)用+風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償費(fèi)用+目標(biāo)利潤2．基準(zhǔn)利率加點(diǎn)定價(jià)模型3．客戶盈利分析模型92三、個人貸款定價(jià)模型（173-176）1.成本加成模型26四、個人貸款實(shí)際利息計(jì)算方法1．短期個人貸款實(shí)際利息計(jì)算方法

銀行可以運(yùn)用各種定價(jià)模式來決定消費(fèi)信貸的實(shí)際利率。目前，較為流行的利率計(jì)算方法主要包括:年百分率法、單一利率法、貼現(xiàn)率法、追加貸款率法、78s條款法、補(bǔ)償存款余額法、浮動利率法等。

（P176-183）93四、個人貸款實(shí)際利息計(jì)算方法1．短期個人貸款實(shí)際利息計(jì)算方法(1)年百分率法是在借款人每月等額還款的條件下，根據(jù)借款人在整個貸款期內(nèi)實(shí)際所能使用的信貸資金額，按年內(nèi)平均貸款使用額計(jì)算的年利率，相當(dāng)于貸款全部支付時(shí)的內(nèi)部報(bào)酬率。（P176）94(1)年百分率法是在借款人每月等額還款的條件下，根據(jù)借款人在（2）單一利率法每季應(yīng)付利息（I）=本金×利率×?xí)r間根據(jù)這種計(jì)算方法，借款人每次等額還本，同時(shí)支付一部分利息，應(yīng)付款項(xiàng)隨著借款余額依次遞減，利息也每次遞減。（P177）95（2）單一利率法每季應(yīng)付利息（I）=本金×利率×?xí)r間（P17(3)貼現(xiàn)率法這種方法適用于銀行提供的貸款一開始就要求客戶預(yù)先支付利息的情況。在這種情況下，客戶實(shí)際使用的貸款是減去預(yù)先支付的利息后的余額。到期是按照名義貸款額償還本金。（P178）96(3)貼現(xiàn)率法這種方法適用于銀行提供的貸款一開始就要求客戶預(yù)（4）追加貸款率法也稱加息平均法，它先按借款的余額、利率、期限計(jì)算出利息的金額，加上本金，然后再按償還的次數(shù)計(jì)算出平均每期應(yīng)支付的利率。（P178）97（4）追加貸款率法也稱加息平均法，它先按借款的余額、利率、期（5）78s條款法它常常被運(yùn)用來計(jì)算提前償還貸款的利率。如果借款人按月等額償還貸款的本息，在其提前歸還貸款的情況下，運(yùn)用78s條款法計(jì)算借款人應(yīng)支付的利息。（P178）98（5）78s條款法它常常被運(yùn)用來計(jì)算提前償還貸款的利率。如果（6）補(bǔ)償存款余額法為了降低消費(fèi)信貸的信用風(fēng)險(xiǎn)，許多銀行常要求借款人在其賬戶中保留一定百分比的貸款額（即補(bǔ)償貸款余額）作為發(fā)放貸款的附加條件，這樣借款人實(shí)際使用的貸款余額是減去這部分補(bǔ)償余額后的金額。由此，借款人實(shí)際承擔(dān)的貸款利息，要高于銀行對其報(bào)價(jià)的貸款利率。（P180）99（6）補(bǔ)償存款余額法為了降低消費(fèi)信貸的信用風(fēng)險(xiǎn)，許多銀行常要（7）浮動利率法銀行在發(fā)放浮動利率消費(fèi)信貸時(shí)，其契約價(jià)格通常在某一基準(zhǔn)利率(如優(yōu)惠貸款利率或國庫券利率)的基礎(chǔ)上，根據(jù)客戶的信用等級或風(fēng)險(xiǎn)程度“加點(diǎn)”，或乘上一個系數(shù)。在分期還款中，隨著基準(zhǔn)利率的變動，每到一個依據(jù)契約制定的利率調(diào)整期（如3個月、半年或1年），貸款利率相應(yīng)調(diào)整，在調(diào)整期內(nèi)利率不變。（P180）100（7）浮動利率法銀行在發(fā)放浮動利率消費(fèi)信貸時(shí)，其契約價(jià)格通常2．長期消費(fèi)信貸實(shí)際利息計(jì)算方法（1）固定利率抵押貸款(FRMs)的定價(jià)（P181）1012．長期消費(fèi)信貸實(shí)際利息計(jì)算方法（1）固定利率抵押貸款(FR公式推導(dǎo)：設(shè)貸款總額為A，銀行月利率為β，總期數(shù)為m（個月），月還款額設(shè)為X則各個月所欠銀行貸款為：第一個月A(1+β)-X第二個月[A(1+β)-X](1+β)-X=A(1+β)^2-X[1+(1+β)]第三個月{[A(1+β)-X](1+β)-X}(1+β)-X=A(1+β)^3-X[1+(1+β)+(1+β)^2]…由此可得第n個月后所欠銀行貸款為：A(1+β)^n-X[1+(1+β)+(1+β)^2+…+(1+β)^(n-1)]=A(1+β)^n-X[(1+β)^n-1]/β由于還款總期數(shù)為m，也即第m月剛好還完銀行所有貸款，因此有：A(1+β)^m-X[(1+β)^m-1]/β=0由此求得：X=Aβ(1+β)^m/[(1+β)^m-1]102公式推導(dǎo)：設(shè)貸款總額為A，銀行月利率為β，總期數(shù)為（2）可調(diào)整利率抵押貸款(ARMs)的定價(jià)可調(diào)整利率抵押貸款在初期或調(diào)整期內(nèi)利率不變，與固定利率抵押貸款的利率計(jì)算相同，不同之處在于可調(diào)整利率抵押貸款在初期或調(diào)整期后，利率可能會發(fā)生變動。（P182）103（2）可調(diào)整利率抵押貸款(ARMs)的定價(jià)可調(diào)整利率抵押貸（3）有首付費(fèi)的貸款定價(jià)銀行發(fā)放住宅抵押貸款，常常在簽訂協(xié)議時(shí)要求借款人在開始就支付一筆額外的費(fèi)用，這稱之為首付。首付對于借款人來說減少了實(shí)際使用的貸款的數(shù)額，提高了住宅抵押貸款的實(shí)際利率。（P183）104（3）有首付費(fèi)的貸款定價(jià)銀行發(fā)放住宅抵押貸款，常常在簽訂協(xié)議第四節(jié)貸款類型個人住房抵押貸款汽車貸款信用卡貸款105第四節(jié)貸款類型個人住房抵押貸款39一、住房抵押貸款

（一）住房抵押貸款的種類及其發(fā)展個人房屋抵押貸款是指借款申請人用自己或他人的房產(chǎn)(包括住宅與公建)進(jìn)行抵押，辦理貸款手續(xù)，從事生產(chǎn)經(jīng)營活動或綜合消費(fèi)的業(yè)務(wù)。

1．住房抵押貸款的種類

從貸款利率來看，可以分為固定利率和浮動利率貸款兩大類；從貸款期限來看可以分為短期、中期和長期貸款三種；從資金金額來看，可以分為普通貸款和大額貸款兩類；從貸款用途來看，可以分為新購房貸款、維修貸款和建房貸款等。106一、住房抵押貸款（一）住房抵押貸款的種類及其發(fā)展402.產(chǎn)生的背景如果所有的購房者都要等到購房款齊備后再買房，少則要十多年，多則要數(shù)十年，而且在這漫長的等待時(shí)間里還要交付因租用房屋而承擔(dān)的費(fèi)用。

由于金融機(jī)構(gòu)的參與，銀行向購房者發(fā)放貸款，使購房者得以提前獲得住房。對房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，銀行向購房者發(fā)放貸款。使購房者提前買房，有利于房地產(chǎn)開發(fā)公司資金的周轉(zhuǎn)，以獲得更多的利潤。對銀行來說，如果直接向房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)放貸款，開發(fā)公司用貸款來建造的房屋并不能很快地全部銷售出去，這勢必影響開發(fā)公司的還貸能力。

1072.產(chǎn)生的背景413.住房貸款的創(chuàng)新與發(fā)展多重抵押貸款可變利率抵押貸款累進(jìn)付款與分級償還抵押貸款反向年金抵押貸款最后巨額付款方式分享增值抵押貸款循環(huán)住房貸款“一攬子”交易抵押貸款1083.住房貸款的創(chuàng)新與發(fā)展42(二)住房抵押貸款業(yè)務(wù)1.貸款的基本條件（1）有合法的身份；（2）有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；（3）有合法有效的購買、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件；（4）有所購（大修）住房全部價(jià)款20%以上的自籌資金，并保證用于支付所購（大修）住房的首付款；（5）有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人。109(二)住房抵押貸款業(yè)務(wù)1.貸款的基本條件432．貸款的金額及期限（1）商品住宅的抵押率最高可達(dá)70%;（2）寫字樓和商鋪的抵押率最高可達(dá)60%;（3）工業(yè)廠房的抵押率最高可達(dá)50%;（4）最長期限可達(dá)30年;抵押包括商鋪、辦公樓、住宅、別墅、廠房、倉庫等等

1102．貸款的金額及期限442．還款方式貸款期限在一年以下（含一年）的，采用利隨本清的還款方式。貸款期限在一年以上的，采用按月還款方式償還貸款本息。1112．還款方式貸款期限在一年以下（含一年）的，采用利隨本清的還其中,M每月還款額;L貸款本金R月利率n還款期數(shù)等額本息還款法還款:即借款人每月以相等的金額償還貸款本息，又稱為等額法。112其中,M每月還款額;等額等額本金還款法還款:即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金余額的逐月遞減而遞減，還款額逐月遞減，因此又稱為遞減法。

其中,M每月還款額L貸款本金R月利率n還款期數(shù)S累計(jì)已還本金113等額本金還款法還款:即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金

3．住房抵押貸款的業(yè)務(wù)流程住房貸款的業(yè)務(wù)流程如下所示：借款人提出申請→銀行受理→抵押物評估→簽訂貸款合同→銀行審批→辦理并完成住房抵押登記→發(fā)放貸款→客戶償還→注銷住房抵押登記。1143．住房抵押貸款的業(yè)務(wù)流程48（三）住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析信用風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)提前還款風(fēng)險(xiǎn)115（三）住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析49（四）住房抵押貸款證券化市場住房抵押貸款證券化指的是把缺乏流動性但具有未來現(xiàn)金流的住房抵押貸款匯集在一起，通過結(jié)構(gòu)重組和信用增級，將其轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢栽诮鹑谑袌錾铣鍪酆土鲃拥淖C券來融通資金的過程。116（四）住房抵押貸款證券化市場住房抵押貸款證券化指的是把缺乏流附：房地產(chǎn)開發(fā)貸款房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的中長期項(xiàng)目貸款。房地產(chǎn)貸款的對象是注冊的有房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營權(quán)的國有、集體、外資和股份制企業(yè)。

117附：房地產(chǎn)開發(fā)貸款房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用貸款種類

按照開發(fā)內(nèi)容的不同，房地產(chǎn)開發(fā)貸款又有以下幾種類型：1.住房開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市場銷售住房的貸款。2.商業(yè)用房開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市場銷售，主要用于商業(yè)行為而非家庭居住用房的貸款。3.土地開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于土地開發(fā)的貸款。4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金周轉(zhuǎn)所需申請的貸款，不與具體項(xiàng)目相聯(lián)系，由于最終仍然用來支持房地產(chǎn)開發(fā)，因此這類貸款仍屬房地產(chǎn)開發(fā)貸款。118貸款種類按照開發(fā)內(nèi)容的不同，房地產(chǎn)開發(fā)貸款又有以下幾種類二、汽車貸款（一）個人汽車貸款的含義和分類

汽車貸款是指貸款人向申請購買汽車的借款人發(fā)放的貸款，也叫汽車按揭。

個人汽車貸款所購車輛按用途可以劃分為自用車和商用車。自用車是指借款人申請汽車貸款購買的、不以營利為目的的汽車；商用車是指借款人申請汽車貸款購買的、以營利為目的的汽車。個人汽車貸款所購車輛按注冊登記情況可以劃分為新車和二手車。二手車是指從辦理完機(jī)動車注冊登記手續(xù)到規(guī)定報(bào)廢年限一年之前進(jìn)行所有權(quán)變更并依法辦理過戶手續(xù)的汽車。

119二、汽車貸款（一）個人汽車貸款的含義和分類53（二）個人汽車貸款的發(fā)展歷程

最早出現(xiàn)于1993年。當(dāng)時(shí)受宏觀經(jīng)濟(jì)緊縮政策的影響，汽車市場銷售不暢，一些汽車經(jīng)銷商開始嘗試分期付款的售車業(yè)務(wù)。銀行業(yè)的汽車貸款業(yè)務(wù)萌芽于1996年，當(dāng)時(shí)中國建設(shè)銀行與一汽集團(tuán)建立了長期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。1998年9月頒布《汽車消費(fèi)貸款管理辦法（試點(diǎn)辦法）》，初期開辦僅限于四家國有商業(yè)銀行。2001年下半年起，國內(nèi)汽車市場迅速升溫，銀行也紛紛在汽車貸款市場展開激烈競爭，