XX公司地產(chǎn)經(jīng)理人培訓(xùn)

合縱誠不動產(chǎn)服務(wù)管理有限公司交

謀人事以

為心

專

在中國改革開放的偉大進(jìn)程中，城市的硬件配套設(shè)施

得到了迅速的完善。然而，與此同時支撐硬件運(yùn)行的軟件——中國人的思想觀念也必須盡快的、不斷的獲得“升級”，這才是真正意義上的發(fā)展?！铢i宇

地產(chǎn)戰(zhàn)略第一章、土地戰(zhàn)略第二章、融資戰(zhàn)略第三章、開發(fā)戰(zhàn)略第四章、市場戰(zhàn)略第五章、品牌戰(zhàn)略第六章卷尾語第一章土地戰(zhàn)略一、圈地策略

1、“圈地運(yùn)動”：400年前的“羊吃人”；20年前的中國深圳（南油集團(tuán)、華僑城集團(tuán)、華強(qiáng)、中航等圈得了大量的土地）。反例：深圳的蘭光集團(tuán)如果在九十年代初多劃幾塊地，今天可就發(fā)了。實(shí)例：潘石屹與任志強(qiáng)錢與地的交換。2、圈地的得失：海南一些發(fā)展商圈地如今幾家歡樂幾家愁。3、“土地資源是有限”不是絕對的（市場供求關(guān)系、大片閑置土地、舊房改造）4、拿地的途徑和理由（A：政府行政劃撥；協(xié)議地價；招標(biāo)拍賣。B：城市景觀；地方形象；幫助城市建設(shè)；為老百姓安居工程等）

二、公關(guān)策略1、案例：大連萬達(dá)地產(chǎn)利用了足球公關(guān)策略從政府那里獲得了減免低價的土地，從消費(fèi)者那里得到了利潤。2、在政府“六個角色”上尋找機(jī)會1）大地主、大管家2）賭場上的大莊家3）初出茅廬的向?qū)?）清高的牧羊人5）辛勞的筑路工變臉的裁判3、欠地價的生存法反例；深圳的萬科“遵紀(jì)守法”沒有給自己帶來一塊“政府給的土地”；評論：一定程度的“不公平”是可以容忍的。三、投標(biāo)竟買策略1、土地招標(biāo)——難1）案例2）原因（土地供應(yīng)缺乏透明度、沒有形成政府的真正壟斷、招標(biāo)拍賣的供地比例太?。?、招標(biāo)拍賣的土地定價1）案例2）幾種定價方法（比照公告市場價格法；合理地價成本法：合理地價=地產(chǎn)售價-建造成本-銷售費(fèi)用-利息-營業(yè)稅和所得稅-利潤；比照招標(biāo)價法）第二章、融資戰(zhàn)略

企業(yè)沒有幾個錢，照樣蓋樓一大片。錢從哪里來？銀行貸款和股市圈錢。企業(yè)有了大把的錢，風(fēng)光了幾年就玩兒完。錢哪里去了？以前“圈”別人，今天卻被別人“圈”一、買殼上市的策略1）案例2）地產(chǎn)上市公司遇“劫”（1997年前的市場低迷、地產(chǎn)公司的投資策略失誤）。二、資金合作策略1)資金合作是無地有錢與無錢有地或資金土地都不足的公司可行的一個策略，大家優(yōu)勢互補(bǔ)，互通有無，實(shí)現(xiàn)利潤共享。2）案例：8000萬元的銀行按揭救活深圳國企大廈3）結(jié)論：A：資金合作的前提就是發(fā)展商的公關(guān)能力與談判技巧。

B：保證資金合作成功的就是期房的順利銷售，實(shí)現(xiàn)利潤的共享和項(xiàng)目的滾動開發(fā)。三、成本策略1）豪華路線的依據(jù)：地產(chǎn)永遠(yuǎn)為少數(shù)富人謀利益；“少數(shù)人”其實(shí)數(shù)量上并不少；追求生活的檔次與享受成為一種潮流。2）群眾路線的依據(jù)：群眾更需要住宅；市場分額大；群眾的經(jīng)濟(jì)條件限制?？刂瞥杀局\求發(fā)展：A：開發(fā)項(xiàng)目的投資成本主要包括綜合費(fèi)用（地價款、勘探設(shè)計(jì)費(fèi)、銷售推廣費(fèi)等）、工程建設(shè)費(fèi)用、貸款利息和稅費(fèi)。B：地產(chǎn)商控制項(xiàng)目投資成本的正確理解：準(zhǔn)確的作好產(chǎn)品定位；確保適當(dāng)?shù)匿N售速度；強(qiáng)化工程建設(shè)管理來最大限度的降低工程建設(shè)成本；調(diào)配資金縮短開發(fā)期限；加快資金回籠等辦法減低貸款利息。第三章：開發(fā)戰(zhàn)略

中國地產(chǎn)戲劇性十足。1996年前，幾乎所有的發(fā)展商都在充當(dāng)著悲劇角色；而在1996年之后，幾乎所有的發(fā)展商都換了一個面孔，一種被釋放的揚(yáng)眉吐氣中夾雜著不可一世的神氣活現(xiàn)的樣子沒有多少人再去懷疑會出現(xiàn)新的泡沫和新的危機(jī)。甚至一些外行的商人都躍躍欲試涉足地產(chǎn)，重現(xiàn)當(dāng)年的“扎堆兒”局面。更有一批功成名就的地產(chǎn)商，索性大步流星的朝規(guī)?；?，高檔化方向狂奔，往“?！崩镎Ｈ欢?，天有不測風(fēng)云。我們何不未雨綢繆，在制定開發(fā)戰(zhàn)略時少一點(diǎn)浪漫主義的幻想、沖動，多一些現(xiàn)實(shí)主義的客觀理性。一、聯(lián)合策略聯(lián)姻案例：萬科與天健聯(lián)姻開發(fā)的“景田城市花園”與“景田天健花園”實(shí)現(xiàn)了雙贏，具體體現(xiàn)在：對于萬科：利用了自己的品牌換取了土地進(jìn)而得到得到巨大經(jīng)濟(jì)利益；提高了企業(yè)競爭力；聯(lián)姻帶來了附加的效應(yīng)。對于天?。簩W(xué)習(xí)了萬科的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)；帶動了天健所管轄的地塊人氣；提升了公司的品牌。?片區(qū)聯(lián)動案例：1996年，深圳鈞濠地產(chǎn)殺進(jìn)布吉而開發(fā)的德?；▓@，帶動了在布吉地區(qū)開發(fā)多個項(xiàng)目順?biāo)浦邸?/p>

注：地產(chǎn)商開發(fā)的多項(xiàng)樓盤你中有我，我中有你抱成團(tuán)的做法，無形中成了某一片區(qū)眾多地產(chǎn)商的營銷合力，這種現(xiàn)象成為“片區(qū)聯(lián)動”。?聯(lián)合推推廣案案例廣州市市“臨臨江豪豪宅””的聯(lián)聯(lián)合行行動。。在同一一區(qū)域域里，，相鄰鄰的樓樓盤不不僅互互為對對方的的外在在環(huán)境境，而而且大大家的的共同同表現(xiàn)現(xiàn)構(gòu)成成了該該區(qū)域域的總總的特特征。。由廣廣州珠珠江口口海珠珠半島島花園園等九九大樓樓盤形形成的的“臨臨江豪豪宅””，為為國內(nèi)內(nèi)地產(chǎn)產(chǎn)商在在競爭爭中聯(lián)聯(lián)合，，在聯(lián)聯(lián)合中中求發(fā)發(fā)展樹樹立了了典范范。二、板快策策略行內(nèi)人通常常把板快概概念分為片片區(qū)板塊、、產(chǎn)品板塊塊和市場板板塊。一、片區(qū)板板塊；我們所說的的片區(qū)是指指按地產(chǎn)的的片狀發(fā)展展而形成一定的市場場小區(qū)域。。如西安的的城南區(qū)、、曲江區(qū)高新區(qū)等。。研究片區(qū)區(qū)板塊能夠夠從自身項(xiàng)項(xiàng)目上選擇其開發(fā)方方向、上市市時機(jī)、價價格策略、、銷售節(jié)奏和營銷手手段及可持持續(xù)發(fā)展問問題等。二、市場板板塊：主要是根據(jù)據(jù)市場細(xì)分分而游離出出來的跨片片區(qū)跨產(chǎn)品的板塊，，包括通常常所說的白白領(lǐng)市場與與藍(lán)領(lǐng)市場、做區(qū)域域市場還是是做外銷市市場等。三、產(chǎn)品板板塊：與片區(qū)板塊塊和市場板板塊有一定定的關(guān)聯(lián)性性，主要包括做高檔檔物業(yè)還是是做普通物物業(yè)，做寫寫字間、住宅還是商商埠，做投投資性物業(yè)業(yè)還是做置置業(yè)功能為主的物業(yè)業(yè)等。三、規(guī)?；呗园咐?000年年春節(jié)期間間，廣州碧碧桂園3000套住住宅一個月月內(nèi)被搶購一空，占占廣州市全全年銷量的的10%。。問其原由由，主要是是價格便宜，，而最根本本的原因在在于：規(guī)模模效應(yīng)，以以大取勝，，將項(xiàng)目作成成了生產(chǎn)住住宅的現(xiàn)代代化的流水水線，大大大的降低了了成本。?大盤的難處處：1）規(guī)規(guī)劃難以超超前：分期期開發(fā)，戰(zhàn)戰(zhàn)線太長。。2）客戶難難以定位：：一期賣給給了這些人人，二期誰誰買來單。。3）資金難難以籌措：：一期出現(xiàn)現(xiàn)了問題，，二期能否否繼續(xù)。4）節(jié)奏難難以控制：：分期開發(fā)發(fā)，每期多多大，沒有有標(biāo)準(zhǔn)答案案。做大了了，可能資資金有壓力力；做小了了，可能賺賺不到錢。。投資回報報周期的分分析只是一一種理想主主義，更多多的是泡沫沫的禍根。。5）價格難難以把握：：價格低賺賺不到錢，，高了又被被動。6）品牌難難以確定：：你方唱罷罷我登場，，沒有永遠(yuǎn)遠(yuǎn)的旗手。。?大規(guī)規(guī)模模項(xiàng)項(xiàng)目目的的運(yùn)運(yùn)作作策策略略1））““適適度度規(guī)規(guī)模?！薄钡牡膯枂栴}題解解決決，，不不是是經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)學(xué)家家做做的的事事情情。。根根據(jù)據(jù)吉吉合合田田的的調(diào)調(diào)查查：：一一個個10-15萬萬平平方方米米建建筑筑面面積積的的項(xiàng)項(xiàng)目目從從設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)策策劃劃到到銷銷售售基基本本完完成成需需要要5.78年年。。所所以以，，在在此此過過程程中中，，最最有有保保障障的的措措施施是是：：研研究究、、調(diào)調(diào)研研、、策策劃劃的的工工作作做做慢慢些些、、細(xì)細(xì)些些、、深深入入些些，，上上市市節(jié)節(jié)奏奏的的評評估估做做的的更更精精細(xì)細(xì)些些。。而而項(xiàng)項(xiàng)目目的的建建設(shè)設(shè)與與銷銷售售盡盡量量做做的的快快一一些些，，以以迅迅雷雷不不及及掩掩耳耳之之勢勢殺殺進(jìn)進(jìn)市市場場。。做做到到先先慢慢后后快快。。2））解解決決大大規(guī)規(guī)模模項(xiàng)項(xiàng)目目難難處處的的策策略略：：A確定科科學(xué)發(fā)發(fā)展模模式（一個10-15萬平平方米米建筑筑面積積的項(xiàng)項(xiàng)目，，可分分兩期期開發(fā)發(fā)，先先做好好三年年的市市場，，初試試牛刀刀，再再規(guī)劃劃第二二個三三年））；B定期研研究市市場（（半年年進(jìn)行行一次次三個個側(cè)面面的研研究：：市場場競爭爭狀況況、競競爭樓樓盤銷銷售狀狀況、、消費(fèi)費(fèi)者狀狀況））；C穩(wěn)定的的資金金量（（自有有資金金、銀銀行貸貸款、、帶資資保證證和銷銷售收收入的的四種種資金金渠道道）；；D及時發(fā)發(fā)現(xiàn)和和調(diào)整整價格格；E找準(zhǔn)客客戶及及賣點(diǎn)點(diǎn)（1-3個月月的內(nèi)內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購，，如具具備條條件，，可提提前三三個月月進(jìn)行行包裝裝、炒炒作））；F控制成成本。。第四章章、市市場戰(zhàn)戰(zhàn)略生意人人分兩兩種：：一種種是市市場引引導(dǎo)型型。這這種人人比較較實(shí)際際，市市場上上需要要什么么，他他就做做什么么；還還有一一種就就是引引導(dǎo)市市場型型，同同樣在在市場場賺錢錢，卻卻決不不跟著著市場場走，，而是是要讓讓市場場跟著著他們們走。。一、產(chǎn)產(chǎn)品策策略?產(chǎn)品策策略的的概念念：這里著著重指指的是是狹義義上的的概念念，即即：選選擇和和追求什什么樣樣的產(chǎn)產(chǎn)品樣樣式；；什么么樣的的產(chǎn)品品功能能；什么樣樣的產(chǎn)產(chǎn)品工工藝；；什么么樣的的建筑筑結(jié)構(gòu)構(gòu)；什什么樣的的規(guī)模模配套套；什什么樣樣的小小區(qū)環(huán)環(huán)境和和社區(qū)區(qū)服務(wù)等等。?案例：：抄襲者者的勝勝利在海內(nèi)內(nèi)外規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)人人員關(guān)關(guān)于住住宅樣樣式的的研討討會上上，歐歐陸風(fēng)風(fēng)格被大部部分人罵罵做是““抄襲””、“失失去民族族風(fēng)格””、“設(shè)設(shè)計(jì)垃圾圾”、“四不不象”、、“地產(chǎn)產(chǎn)商的浮浮夸風(fēng)””等諸如如此類。。然而事事實(shí)上，，歐陸風(fēng)一一邊被挨挨罵，一一邊勢頭頭強(qiáng)勁，，有增無無減，銷銷售不錯錯。?分析：相對發(fā)展展商來說說，住宅宅樣式的的問題并并不是一一個社會會問題，，也也不不是一個個藝術(shù)的的話題。。而是一一個產(chǎn)品品策略問問題，一一個市場場的問問題。無無論什么么樣式，，只要消消費(fèi)者認(rèn)認(rèn)可，只只要好賣賣，肯肯定就是是合適的的樣式，，也是應(yīng)應(yīng)該選擇擇的樣式式。從這這個意義義上上講講，“抄抄襲”也也罷，““四不象象”也罷罷，“浮浮夸”也也罷，不不管黑貓貓白白貓貓，抓到到耗子就就是好貓貓。只要要市場上上認(rèn)同接接受，就就是實(shí)營營銷效效的正確確道路。。結(jié)論：我們在研研究產(chǎn)品品戰(zhàn)略時，與其其說是研研究產(chǎn)品與市場場的關(guān)系系，到不如說要要研究產(chǎn)產(chǎn)品、時間、空空間的關(guān)關(guān)系。考慮空間間，就是是要考慮慮產(chǎn)品的的地域識識別性和和差別性性；考慮慮時間，，就是要要考慮產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)的流行行趨勢，，這樣才才更好的的和不斷斷變化的的市場進(jìn)進(jìn)行有機(jī)機(jī)的對接接。一句句話：市場是我們永永遠(yuǎn)的指南針。?討論：浐浐河綜合合開發(fā)區(qū)區(qū)“綠色色住宅””的產(chǎn)品品策略的的可行性性，未來來的前景景以及發(fā)發(fā)展的瓶瓶頸是什什么。?資料：2001年4月8日，西安安灞橋區(qū)區(qū)政府與與一家大大型合資資企業(yè)簽簽訂了浐浐

河綜綜合治理理工程協(xié)協(xié)議。綜綜合治理理后的浐浐河，將將建成數(shù)數(shù)千米長長的濱河河大道和和河堤護(hù)護(hù)坡，修修建4座橡膠壩壩，壩體體為翠綠綠色，與與河水渾渾然一體體，蓄水水后水面面寬約50－200米，風(fēng)景景十分優(yōu)優(yōu)美。沿沿河堤還還將建成成寬約50－80米的濱河河綠化帶帶，此外外，該地地區(qū)還將將建成一一個占地地面積約約400多畝的生生態(tài)主題題公園，，不久，，“落霞與孤孤鶩齊飛飛，秋水水共長天天一色”的盛景將將在城東東浐河板板塊重現(xiàn)現(xiàn)。二、外銷銷策略案例：廣東省東東莞樟木木頭鎮(zhèn)地地產(chǎn)外銷銷市場一一直在全全國遙遙遙領(lǐng)先，，即使在全全國地產(chǎn)產(chǎn)低潮時時期，也也在香港港銷售住住宅38棟，共共13800套，，占當(dāng)年年內(nèi)地在在港整個個商品房房銷售的的48.6%。。分析：1、交通通便捷（（冷氣中中巴，40分鐘鐘，收費(fèi)費(fèi)只30元）2、價格格便宜（（一套在在樟木頭頭鎮(zhèn)30萬元的的住宅在在香港600萬元）3、監(jiān)管管到位（（樓花款款的動用用必須由由發(fā)展商商、律師師樓和樟樟木頭總公公司三方方簽名方方可提取?。┙Y(jié)論：樓盤的外外銷也好好，內(nèi)銷銷也罷，，都是房房地產(chǎn)的的產(chǎn)品而而已，它們的銷銷售都還還是要以以市場為為杠桿，，遵循著著前面所所說的市場、時時間與空空間交叉叉組合的的大原則則。?外銷銷市場的的定位分分析：1、買單單人的消消費(fèi)行為為分析（（生活習(xí)習(xí)慣、衣衣食住行行、主要要階層、、感感興趣趣的區(qū)域域、對環(huán)環(huán)境交通通的要求求）2、、買單人人購房類類型的分分析（面面積、檔檔次等））3、買買單人購購房用途途的分析析（自住住還是投投資）討論：長長安國際際廣場是是否應(yīng)該該采取外外銷策略略？價格如何何定位，，為什么么？三、未來來市場策策略2001-2010年年中國的的住房政政策將在在以下方方面得到到加強(qiáng)突突破1、住宅宅業(yè)將繼繼續(xù)作為為新的經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長長點(diǎn)和消消費(fèi)熱點(diǎn)點(diǎn)而得到到重視。。2、住房房貨幣化化政策將將全面啟啟動，住住房的實(shí)實(shí)物分配配將成為為歷史，，個人購購房將成成為市場場主體。3、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)成套現(xiàn)現(xiàn)有公有有住房將將以成本本價格放放開向現(xiàn)現(xiàn)住戶出出售，個個人擁有有住房的比重將將有大幅幅度的提提高。4、實(shí)行更更加積極的的住房流通通政策，住住房市場將將全面開放放，逐步取取消對二級級市場的限制。。5、建立多層層次的住房體體系，通過政政府引導(dǎo)，不不同家庭以多多種渠道獲得得住房。6、以住房公公積金、住房房工資性貨幣幣補(bǔ)貼、住房房個人儲備為為政策框架，，建立和完善具有中中國特色的住住房社會保障障體系。7、實(shí)行社會會化、專業(yè)化化、市場化的的物業(yè)管理新新體制。8、住房生產(chǎn)產(chǎn)、流通、消消費(fèi)領(lǐng)域的稅稅費(fèi)政策將進(jìn)進(jìn)一步完善。。9、以提高住住宅產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)力水平和住住宅質(zhì)量為目目標(biāo)，以住房房商品化；社社會化為導(dǎo)向向，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)現(xiàn)代化，建建立住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)現(xiàn)代化的技技術(shù)政策框架架體系。?21世紀(jì)住住宅發(fā)展的十十大趨勢1、小區(qū)規(guī)劃劃將社區(qū)化：：未來共同的住住房消費(fèi)者因因收入層次的的不同而劃分分居住區(qū)域，，而且同等購購買力的消費(fèi)費(fèi)者也會因文文化和個性的的不同而選擇擇不同的小區(qū)區(qū)。2、住宅配置置智能化：智能住宅是社社會信息化和和經(jīng)濟(jì)國際化化的必然產(chǎn)物物。3、住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)現(xiàn)代化：將住宅建設(shè)納納入工業(yè)化、、集約化和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化的生產(chǎn)產(chǎn)體系。4、樓盤品牌牌延伸化；品牌樓盤自身身不僅具有無無形資產(chǎn)，能能夠給樓盤帶帶來附加值，，而且因?yàn)槠淦湫抛u(yù)體系會會給地產(chǎn)商帶帶來客觀的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益和社社會效益。5、可持續(xù)性性建筑：高效的使用能能源和其他資資源，改善城城市綠化改善空氣質(zhì)量量。6、老年人（（銀發(fā)族）住住宅：人口的老齡化化，他們偏重重于可分可合合的小套住宅宅和小面積復(fù)復(fù)式住宅。。據(jù)預(yù)測測，人性化的的銀發(fā)族住宅宅將是未來住住宅市場上的的新貴。7、休閑化住住宅：70年代末出出生的消費(fèi)群群將主導(dǎo)未來來10年的住住宅市場，受受西方文化的的影響，他們們傳統(tǒng)生活的的觀念將日益益淡薄。注重重生活休閑，，工作不再是是中心。8、可變式住住宅：“使房子去適適應(yīng)住戶，而而不是讓住戶戶去適應(yīng)房子子”。9、實(shí)用性住住宅：核心家庭的小小型化以及人人們房產(chǎn)世代代相傳的觀念念將改變，房房產(chǎn)將成為生生活工具隨時時買賣。第五章、品牌牌戰(zhàn)略2000年前前后，幾乎所所有的發(fā)展商商都把品牌置置于至高無上上的地步，因因?yàn)橹挥袠淞⒘⑵髽I(yè)品牌，，才能帶動物物業(yè)品牌，最最終取得較高高的市場分額額，實(shí)現(xiàn)更多多的利潤。但是不能因?yàn)闉槠放浦粮邿o無上，就揠苗苗助長。包裝裝和催生出來來的品牌可能能是短命的。。這需要我們們擺正品牌和和產(chǎn)品、品牌牌和服務(wù)、品品牌和市場分分額與利潤的的關(guān)系。對品牌的理解解金牌不等于品品牌，金牌是是政府機(jī)構(gòu)對對產(chǎn)品的評價價，而名牌是是消費(fèi)者對產(chǎn)產(chǎn)品的整體評評價。馳名商標(biāo)不等等于品牌，商商標(biāo)是法律概概念，而品牌牌是一個經(jīng)濟(jì)濟(jì)概念。廣告只是創(chuàng)品品牌的手段，，只能提高品品牌的知名度度，不能提高高品牌的美譽(yù)譽(yù)度。名牌必須具有有高質(zhì)量，但但高質(zhì)量還不不能等于品牌牌。在經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)的國家，，質(zhì)量好的產(chǎn)產(chǎn)品很多，然然而名牌卻很很少?？堪b出來的的名牌就象包包裝紙一樣，，很快就會被被消費(fèi)者捅破破，名牌不能能攙雜人情、、金錢和權(quán)利利因素。錢權(quán)權(quán)交易帶來的的品牌無生命命力。地產(chǎn)企業(yè)必須須以老實(shí)的態(tài)態(tài)度、扎實(shí)的的內(nèi)功‘提高高企業(yè)綜合素素質(zhì)，消費(fèi)者者不能用來欺欺騙。?品牌的誤區(qū)區(qū)認(rèn)為房地產(chǎn)行行業(yè)非常特殊殊，不好創(chuàng)立立品牌；誤把高檔次、、高價位的樓樓盤等同于品品牌；以為品牌是煤煤體炒熱的，，是政府機(jī)構(gòu)構(gòu)選出來的。。注意：?一個追求持續(xù)續(xù)發(fā)展的公司司，都希望自自己的品牌與與其產(chǎn)品質(zhì)量量相對稱，同同時希望品牌牌能對銷售發(fā)發(fā)生作用。但但是，有時候候品牌也會對對銷售產(chǎn)生負(fù)負(fù)作用。例如如：如果你的的產(chǎn)品有了問問題就會遭到到比普通產(chǎn)品品更多的投訴訴。案例分析資料：在1999年年上海地產(chǎn)企企業(yè)評比中，，地產(chǎn)廣告量量占前10位位的發(fā)展商，，卻沒有一個個排在前50強(qiáng)之列里。。分析：我們必須承認(rèn)認(rèn)一定程度上上的廣告宣傳傳對樓盤的銷銷售起著巨大大的作用，但但是對于發(fā)展展商來說，千千萬不要忘記記的是：不是是廣告費(fèi)、包包裝費(fèi)越高，，名牌就越高高，樓就賣的的好。樓盤的的成交量決不不是與廣告費(fèi)費(fèi)成正比的。。除非消費(fèi)者者都是傻子，，但是事實(shí)上上呢？現(xiàn)在的的消費(fèi)者買房房越來越理智智，撥開假象象，他們最重重要的就是看看到“利”。。否則，即使