“養(yǎng)老地產(chǎn)”還是“地產(chǎn)養(yǎng)老”-“地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”項(xiàng)

“養(yǎng)老地產(chǎn)”還是“地產(chǎn)養(yǎng)老”?——“地產(chǎn)開發(fā)+養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”的開發(fā)模式研究2011年第一章

國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會及開發(fā)條件研究第二章

養(yǎng)老地產(chǎn)案例研究第三章

養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式研究專題總綱成都重慶西安北京沈陽無錫天津湖州佛山海南鎮(zhèn)江南京青島第一章國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會及開發(fā)條件研究宏觀視角開發(fā)機(jī)會研究——養(yǎng)老地產(chǎn)宏觀發(fā)展維度中觀視角開發(fā)條件研究——養(yǎng)老地產(chǎn)城市進(jìn)入維度微觀視角開發(fā)條件研究——意向地塊微觀條件維度開發(fā)機(jī)會及條件小結(jié)我國“居家養(yǎng)老”方式逐步成為主流中國現(xiàn)已步入老齡化迅速發(fā)展階段，此階段對傳統(tǒng)養(yǎng)老模式構(gòu)成沖擊，老人自我養(yǎng)老意識加強(qiáng)，更多老人們傾向于高級老年公寓形式的居家養(yǎng)老方式。宏觀視角開發(fā)機(jī)會研究現(xiàn)狀趨勢到21世紀(jì)中期，我國老年人口(60歲以上)將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8%2010~2040年是中國人口老齡化速度最快的時期，這一階段老年人口平均每10年提高3.99%截止2009年，我國60歲以上的老年人已達(dá)到1.67億，占全國總?cè)丝诘?2.5%依據(jù)聯(lián)合國標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個國家或地區(qū)60歲以上老年人口占總?cè)丝诘?0%，或65歲以上老年人口占總?cè)丝诘?%，即視為進(jìn)入老齡化社會第一階段1990~2003199020102030204020501.360.972.304.71老年人人口(億人)年份中國老齡化進(jìn)程第二階段2003~2020第三階段2020~2050老齡化比率8.6~10.2%老齡化比率10.2~15.6%老齡化比率15.6~27.4%20202000第一階段：市場發(fā)展初期（1999年-2010年）——老年住宅市場發(fā)展緩慢老年人口的絕對值很大，市場對老年住宅有需求，但由于我國社會福利水平及總體經(jīng)濟(jì)水平還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到能夠支持老年人住房消費(fèi)的能力，老年人不能構(gòu)成老年住宅消費(fèi)的主體，同時，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老居住觀念還未轉(zhuǎn)變過來，因此市場有效需求不明朗，市場風(fēng)險稍大，老年住宅市場發(fā)展緩慢。第二階段：市場快速發(fā)展階段（2010年-2025年）——老年住宅井噴式增長一方面，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一個新的水平，人均GDP達(dá)到3000美元以上，社會保障體系的逐步完善，老年人已逐漸成為老年住宅的消費(fèi)主體，市場需求明朗；另一方面，目前年齡在35—45歲的一批中年人在這一階段也步入老年，他們是目前社會的主流，有著較高的收入及教育水平；同時，這一時期，老年人獨(dú)立居住的養(yǎng)老觀念已經(jīng)形成，因此，這一階段老年住宅的需求將會出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，老年住宅的增長將會保持在一個較高水準(zhǔn)，約在10%左右。第三階段：市場成熟發(fā)展階段（從2025年-2055年）——處于較高水平穩(wěn)定期老年住宅市場的發(fā)展已進(jìn)入一個穩(wěn)定發(fā)展期，發(fā)展初期的消費(fèi)需求釋放階段已經(jīng)過去，市場發(fā)展?jié)u趨理性，市場競爭也相對激烈，逐漸呈現(xiàn)出品牌化、規(guī)?；陌l(fā)展趨勢，因此，老年住宅市場的發(fā)展將穩(wěn)定在一個較高的合理水平。目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)的井噴式增長時期已經(jīng)初步形成

宏觀視角開發(fā)機(jī)會研究“421“家庭養(yǎng)老壓力加大，針對“獨(dú)子養(yǎng)老”面臨的困境，目前市場形成了“以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充”的養(yǎng)老服務(wù)體系”緩解”421“家庭養(yǎng)老壓力大力發(fā)展居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)養(yǎng)老使老年人既能生活在熟悉的生活環(huán)境里，又能發(fā)揮社區(qū)老年人互相幫助的優(yōu)勢，這對老年人、對家庭、對社會都是最好的選擇?！?21“家庭養(yǎng)老壓力加大一對夫妻，一個孩子，四個老人的新型家庭成為城鎮(zhèn)家庭結(jié)構(gòu)的主要模式，城市家庭結(jié)構(gòu)模式的變遷。爺爺奶奶姥爺姥姥爸爸媽媽子女<421家庭結(jié)構(gòu)>宏觀視角開發(fā)機(jī)會研究政策制度扶持促進(jìn)老齡產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展2000《關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會福利社會化的意見》制定出臺促進(jìn)老年社會福利事業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策；把養(yǎng)老服務(wù)尤其是“三無對象”和低保對象的養(yǎng)老服務(wù)提到工作議事日程。2007.12.21民政部關(guān)于開展“全國養(yǎng)老服務(wù)社會化示范單位”創(chuàng)建活動的通知民政部《關(guān)于開展養(yǎng)老服務(wù)社會化示范活動的通知》由點(diǎn)到面，逐步推開。省級民政部門要在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，樹立典型，命名一批養(yǎng)老服務(wù)社會化示范區(qū)（市）和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)示范單位；民政部將在適當(dāng)時機(jī)命名全國養(yǎng)老服務(wù)社會化示范區(qū)（市）和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)示范單位，以進(jìn)一步深化示范活動，推進(jìn)社會福利社會化。

2005.3民政部公布《關(guān)于支持社會力量興辦社會福利機(jī)構(gòu)的意見》一、支持社會辦福利機(jī)構(gòu)的重要意義

二、支持社會辦福利機(jī)構(gòu)的基本原則

三、制定優(yōu)惠政策，抓好政策落實(shí)，支持社會辦福利機(jī)構(gòu)的發(fā)展四、多渠道、多形式籌集資金，支持社會辦福利機(jī)構(gòu)的發(fā)展五、發(fā)揮職能作用，維護(hù)社會辦福利機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益

2005.12.152001建設(shè)部關(guān)于《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》規(guī)范為老年人服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和與老年人生活密切相關(guān)的無障礙設(shè)施建設(shè)

2006.3《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見》一、進(jìn)一步發(fā)展老年社會福利事業(yè)；二、大力發(fā)展社會養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)三、鼓勵發(fā)展居家老人服務(wù)業(yè)務(wù)四、支持發(fā)展老年護(hù)理、臨終關(guān)懷服務(wù)業(yè)務(wù)五、促進(jìn)老年用品市場開發(fā)六、加強(qiáng)教育培訓(xùn)，提高養(yǎng)老服務(wù)人員素質(zhì)

2006.9中國老齡委出臺《老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》一、繼續(xù)建立健全老齡政策法規(guī)體系

二、不斷健全和完善老年社會保障體系三、加快構(gòu)建養(yǎng)老服務(wù)體系四、努力豐富老年人精神文化生活

2008.1民政部轉(zhuǎn)發(fā)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知法律政策及建筑規(guī)范

金融信貸政策（貸款的規(guī)模、期限、利率方面的優(yōu)惠）

財政財策（專項(xiàng)撥款、補(bǔ)貼、減免收費(fèi)等）稅收政策（優(yōu)惠與減免等）

宏觀視角開發(fā)機(jī)會研究市場需求及供應(yīng)缺口利于發(fā)展養(yǎng)老項(xiàng)目中老年住宅基本位于遠(yuǎn)郊區(qū)，市場需求量較大，整體市場供應(yīng)項(xiàng)目較少，推出項(xiàng)目基本全部售罄，老年住宅市場存在較大機(jī)會。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，樓盤之間的競爭日益激烈，導(dǎo)致了市場的細(xì)分。部分房地產(chǎn)開發(fā)商在市場競爭中注意到了中國人口的老齡化趨勢，將老年人作為目標(biāo)客戶，主動將市場細(xì)分，針對老年人的特殊需求，開發(fā)建設(shè)了適宜老年人居家養(yǎng)老的住宅。老年住宅這市場上的特殊產(chǎn)品一經(jīng)開盤銷售便取得了較好的銷售成績。宏觀視角開發(fā)機(jī)會研究養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展具有極大動力，開發(fā)機(jī)會良好推動中國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展養(yǎng)老觀念轉(zhuǎn)變社會對養(yǎng)老住宅的關(guān)注“421”家庭養(yǎng)老壓力社會老齡化趨勢宏觀視角開發(fā)機(jī)會研究政策的優(yōu)惠市場的需求及供應(yīng)缺口養(yǎng)老地產(chǎn)城市進(jìn)入主要判斷參數(shù)指標(biāo)模型中觀視角開發(fā)條件研究人口狀況判斷城市是否進(jìn)入老齡社會的標(biāo)準(zhǔn)人均可支配收入判斷城市人口購買力是否具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)世界衛(wèi)生組織根據(jù)聯(lián)合國將“60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到7%”作為判斷一個地區(qū)是否進(jìn)入老齡社會的標(biāo)準(zhǔn)國際標(biāo)準(zhǔn)為人均可支配收入達(dá)到3000美元（約20000人民幣）以上具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的條件擬進(jìn)入城市是否適宜發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)？從社會經(jīng)濟(jì)指標(biāo)層面兩維度進(jìn)行判斷以核核心心城城市市為為代代表表，，對對全全國國七七大大城城市市群群進(jìn)進(jìn)行行分分析析研研究究中觀觀視視角角開開發(fā)發(fā)條條件件研研究究根據(jù)據(jù)各各區(qū)區(qū)域域的的人人口口老老齡齡化化程程度度和和經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀狀況況，，可可將將全全國國主主要要城城市市群群分分為為四四類類。。中觀觀視視角角開開發(fā)發(fā)條條件件研研究究注：：65歲人人口口占占常常住住人人口口比比例例數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)來來源源為為2010年第第六六次次全全國國人人口口普普查查結(jié)結(jié)果果；；人人均均可可支支配配收收入入為為各各城城市市2009年度度統(tǒng)統(tǒng)計計年年鑒鑒數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)。。成熟熟區(qū)區(qū)：：華東東、、華華北北、、西西北北城城市市群群考察察區(qū)區(qū)：：東北北、、華華中中、、西西南南城城市市群群潛力區(qū)：華南移民城城市群暫不考慮區(qū)區(qū)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水水品及老齡齡化程度均均不高的其其它城市群群根據(jù)各區(qū)域域的人口老老齡化程度度和經(jīng)濟(jì)狀狀況，可將將全國主要要城市群分分為四類。。中觀視角開開發(fā)條件研研究注：65歲人口占常常住人口比比例數(shù)據(jù)來來源為2010年第六次全全國人口普普查結(jié)果；；人均可支支配收入為為各城市2009年度統(tǒng)計年年鑒數(shù)據(jù)。。成熟區(qū)：老齡化程度度高，經(jīng)濟(jì)濟(jì)水品發(fā)達(dá)達(dá)。目前階階段可立即即進(jìn)入的成成熟區(qū)域。。以上海、北北京、西安安為代表的的華東地區(qū)區(qū)、華北地地區(qū)和西北北地區(qū)城市市群因?yàn)槠淅淆g齡化程度最最嚴(yán)重，具具有巨大的的潛在市場場，另外，，強(qiáng)大的消消費(fèi)力又提提供了有力力的消費(fèi)支支撐，為老老年住宅的的試點(diǎn)開發(fā)發(fā)和良性發(fā)發(fā)育提供了了有利條件件。根據(jù)各區(qū)域域的人口老老齡化程度度和經(jīng)濟(jì)狀狀況，可將將全國主要要城市群分分為四類。。中觀視角開開發(fā)條件研研究注：65歲人口占常常住人口比比例數(shù)據(jù)來來源為2010年第六次全全國人口普普查結(jié)果；；人均可支支配收入為為各城市2009年度統(tǒng)計年年鑒數(shù)據(jù)。。考察區(qū)：老齡化程度度嚴(yán)重，經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水水平有待提提高。具體體項(xiàng)目應(yīng)重重點(diǎn)考察當(dāng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r況和消費(fèi)能能力。以沈陽、武武漢、成都都為代表的的東北地區(qū)區(qū)、華中地地區(qū)和華南南地區(qū)城市市群老齡化程度度嚴(yán)重，具具有巨大的的潛力市場場，但經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r況和消費(fèi)力力相對較差差，該區(qū)域域具體項(xiàng)目目應(yīng)重點(diǎn)考考察當(dāng)?shù)氐牡慕?jīng)濟(jì)發(fā)展展?fàn)顩r和消消費(fèi)能力。。根據(jù)各區(qū)域域的人口老老齡化程度度和經(jīng)濟(jì)狀狀況，可將將全國主要要城市群分分為四類。。中觀視角開開發(fā)條件研研究注：65歲人口占常常住人口比比例數(shù)據(jù)來來源為2010年第六次全全國人口普普查結(jié)果；；人均可支支配收入為為各城市2009年度統(tǒng)計年年鑒數(shù)據(jù)。。潛力區(qū)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水水平高，老老齡化程度度有限，具具體項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)重點(diǎn)考察察當(dāng)?shù)貙︷B(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)的的需求狀況況。以廣州為代代表的華南南移民城市市群經(jīng)濟(jì)發(fā)展水水平較高，，消費(fèi)力強(qiáng)強(qiáng)，但人口口老齡化程程度相對較較輕，該區(qū)區(qū)域具體項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)點(diǎn)考察當(dāng)?shù)氐貙︷B(yǎng)老地地產(chǎn)的需求求狀況。根據(jù)各區(qū)域域的人口老老齡化程度度和經(jīng)濟(jì)狀狀況，可將將全國主要要城市群分分為四類。。中觀視角開開發(fā)條件研研究注：65歲人口占常常住人口比比例數(shù)據(jù)來來源為2010年第六次全全國人口普普查結(jié)果；；人均可支支配收入為為各城市2009年度統(tǒng)計年年鑒數(shù)據(jù)。。暫不考慮區(qū)區(qū)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水水品及老齡齡化程度均均不高老齡化程度度較輕，且且經(jīng)濟(jì)發(fā)展展水平較差差的城市。。微觀視角開開發(fā)條件研研究養(yǎng)老地產(chǎn)民政系統(tǒng)項(xiàng)項(xiàng)目（社會福利利用地）產(chǎn)權(quán)用地“養(yǎng)老”地地產(chǎn)項(xiàng)目：：前期通過一一般渠道取取得土地，，以養(yǎng)老概概念為主打打銷售住宅宅產(chǎn)品綜合型地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目：通過醫(yī)院／／養(yǎng)老等項(xiàng)項(xiàng)目捆綁，，以低成本本取得大規(guī)規(guī)模土地開開發(fā)開發(fā)商有土土地使用權(quán)權(quán)開發(fā)商無土土地使用權(quán)權(quán)通過醫(yī)院等等養(yǎng)老元素素獲取土地地通過一般地地產(chǎn)項(xiàng)目開開發(fā)渠道獲獲取土地以產(chǎn)權(quán)用地地地塊為研研究對象將產(chǎn)權(quán)類用用地作為研研究對象微觀視角開開發(fā)條件研研究養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)用地土土地微觀條條件交通條件：：較為便利，，便于子女女探望自然環(huán)境：：環(huán)境優(yōu)美，，最好有溫溫泉、森林、自然然水體等自自然資源地塊條件：：方正，可利利用空間大大，便于整整體規(guī)劃拿地方式：通過招、拍、掛形式土地性質(zhì)：：綜合用地優(yōu)惠條件：：土地出讓金金應(yīng)比周圍圍同等條件住住宅用地低低廉土地出讓政政策方面地塊微觀條條件方面微觀視角開開發(fā)條件研研究土地出讓政政策方面拿地方式現(xiàn)有項(xiàng)目大大部分都是是通過公開開市場上招招、拍、掛掛取得土地地土地性質(zhì)綜合用地，大部分采采用住宅+商業(yè)的模式，住住宅用地與與其它性質(zhì)質(zhì)用地（養(yǎng)養(yǎng)老配套用用地)建筑面積比比例大致為為8：2優(yōu)惠條件土地出讓金金應(yīng)比周圍圍同等條件件住宅用地地便宜大部分成功功項(xiàng)目拿地地價格都較較低微觀視角開開發(fā)條件研研究地塊微觀條條件方面交通條件：：較為便利，，便于子女女探望自然環(huán)境：：環(huán)境優(yōu)美，，最好有溫溫泉、森林、自然然水體等自自然資源地塊條件方正，可利利用空間大大，便于整整體規(guī)劃良好的交通通條件是項(xiàng)項(xiàng)目成功的的重要先決決條件綠化率高、、溫泉能有有效提升項(xiàng)項(xiàng)目檔次土地方正便便于規(guī)劃養(yǎng)老地產(chǎn)開開發(fā)機(jī)會及及開發(fā)條件件總結(jié)宏觀視角開開發(fā)機(jī)會———養(yǎng)老地產(chǎn)的的發(fā)展具有有極大動力力，開發(fā)機(jī)機(jī)會良好目前我國養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)市市場的井噴噴式增長時時期已經(jīng)初初步形成，，“居家家養(yǎng)老”成成為主流養(yǎng)養(yǎng)老方式。。政策制度扶扶持促進(jìn)老老齡產(chǎn)業(yè)快快速發(fā)展市場需求及及供應(yīng)缺口口利于發(fā)展展養(yǎng)老項(xiàng)目目中觀視角開開發(fā)條件——根據(jù)城市人人口老齡化化程度及人人均可支配配收入兩個個維度衡量量擬進(jìn)入城城市成熟區(qū)域：：華東、、華北、西西北城市群群（以北京京、上海、、西安等為為代表）考察區(qū)：東東北、華中中、西南城城市群（以以沈陽、成成都、武漢漢等為代表表）潛力區(qū)：華華南移民城城市群（以以廣州等為為代表）其它城市群群暫不考慮慮微觀視角開開發(fā)條件——地塊資質(zhì)良良好、捆綁綁優(yōu)惠條件件的產(chǎn)權(quán)用用地產(chǎn)權(quán)用地住宅占大比比例（市場場經(jīng)驗(yàn)值為為80%）低價較周邊邊土地低廉廉土地交通、、環(huán)境等資資源良好第二章養(yǎng)老地產(chǎn)案案例研究東方太陽城城北京太陽城城上海親和源源燕達(dá)國際健健康城我國老年住住宅模式分分類目前我國市市場中老年年住宅可分分為三種模模式:政府收益型型政府福利型型企業(yè)贏利型型主要是由政府相關(guān)部門聯(lián)合組織開發(fā)和經(jīng)營，以出租的形式收取一定的費(fèi)用的老年住宅形式如：匯晨老年公寓主要由政府組織開發(fā)和經(jīng)營管理的社會福利性老年機(jī)構(gòu)，即屬于傳統(tǒng)的養(yǎng)老院與福利院如：北京第一社會福利院由企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營的初級大型老年綜合社區(qū)，擁有基本的老年社區(qū)設(shè)計配套設(shè)施如：東方太陽城多數(shù)是在住住宅小區(qū)內(nèi)內(nèi)，專門規(guī)規(guī)劃出一兩兩棟樓，按按照適于老老年人居住住的要求來來設(shè)計和建建造，由社社會投資按按照市場化化運(yùn)作的商商品住宅如：上海親和和源老年年公寓、、北京東東方太陽陽城銀齡齡老年公公寓老年公寓寓老年社區(qū)區(qū)老年社區(qū)區(qū)類似于于一般的的住宅小小區(qū)，但但主要入入住的是是老年人人，并允允許老年年人帶親親人（如如子女））住在一一起如：北京東方方太陽城城、北京京太陽城城、燕達(dá)達(dá)國際健健康城本專題確確定將企企業(yè)盈利利型的老老年公寓寓和老年年社區(qū)作作為案例例研究對對象企業(yè)型養(yǎng)養(yǎng)老住宅宅按盈利利模式分分類如下下：“銷售+持有運(yùn)營營”的方式運(yùn)運(yùn)作，““銷售售+持有”，，住宅銷銷售與老老年公寓寓等養(yǎng)老老配套設(shè)設(shè)施持有有運(yùn)營相相結(jié)合方方式典型案例例：北京京太陽城城采取會員制管管理模式式，出售長長、短租租會員卡卡，變相相的“銷銷售+持有”模模式典型案例例：上海海親和源源老年社社區(qū)只租不售售，對自理、、半自理理、非自自理客戶戶區(qū)別對對待，收收取不同同租金典型案例例：燕達(dá)達(dá)國際健健康城以老年住住宅概念念，出售房屋屋產(chǎn)權(quán)為主，區(qū)區(qū)域級別別配套并并舉典型案例例：東方方太陽城城“全部出出售”模模式——養(yǎng)老概念念住宅＋＋超配套套設(shè)施“只租不不售”模模式——醫(yī)療健康康社區(qū)，，全部持持有運(yùn)營營“會員制制管理””模式——銷售會籍籍“銷售+持有”模模式——養(yǎng)老概念念住宅＋＋養(yǎng)老地地產(chǎn)我國老年年住宅模模式分類類全部出售售模式———北京京東方太太陽城區(qū)位坐落于有有“東方方萊茵河河”之美美譽(yù)的北北京市順順義區(qū)潮潮白河畔畔；定位“世界級級的高尚尚退休社社區(qū)”、、“全新新退休生生活的領(lǐng)領(lǐng)跑者””規(guī)模規(guī)劃面積積234萬萬平方米米，總建建筑面積積70萬萬平米，，共可入入住2萬余人；；物業(yè)類型型獨(dú)棟別墅墅、聯(lián)體體別墅、、點(diǎn)式公公寓、板板式公寓寓和連廊廊式公寓寓面積為78-716平方米不不等；開發(fā)商中國希格格瑪有限限公司，，成立于于1986年，隸屬屬中國科科學(xué)院所在區(qū)域域概況項(xiàng)目所在在順義區(qū)區(qū)植被覆覆蓋率、、綠化率率和空氣氣質(zhì)量等等環(huán)境條條件和基基礎(chǔ)條件件都非常常好，位位于北京京傳統(tǒng)認(rèn)認(rèn)知的中中央別墅墅區(qū)板塊塊開盤時間間一期2003年，二二期2004年年，三期期2007-2009年針對老年年人需求求的大規(guī)規(guī)模超級級配套服服務(wù)設(shè)施施設(shè)備總建筑面面積為70萬平平方米，，其中配配套公建建近5萬萬平方米米北京東方方太陽城城主體配套套建筑概概況：規(guī)劃面積積5萬平米的的配套建建筑群位位于社區(qū)區(qū)中央，，主要以以社區(qū)中中心、康康體中心心、度假假酒店、、商業(yè)中中心和酒酒店公寓寓等四大大功能區(qū)區(qū)為主，，集文化化、娛樂樂、商業(yè)業(yè)、醫(yī)療療、康體體、度假假休閑等等多種功功能于一一身。大型公共建筑群太陽城社社區(qū)醫(yī)院院：規(guī)模：太太陽城醫(yī)醫(yī)院面積積1.6萬平米；；專業(yè)醫(yī)師師和設(shè)備備：醫(yī)護(hù)護(hù)人員由由北京市市老年病病研究中中心選派派，設(shè)施施和醫(yī)療療水平高高于國家家二級醫(yī)醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（社區(qū)區(qū)擬引進(jìn)進(jìn)中日友友好醫(yī)院院）；定期體檢提提出保健計計劃：醫(yī)院院對每位業(yè)業(yè)主每年進(jìn)進(jìn)行一次免免費(fèi)體檢，，并存入個個人健康檔檔案，專業(yè)業(yè)醫(yī)師為業(yè)業(yè)主量身定定做保健方方案；全覆蓋的應(yīng)應(yīng)急呼叫系系統(tǒng)：緊急急呼叫系統(tǒng)統(tǒng)將醫(yī)院同同各家各戶戶及公共場場所每一角角落連接起起來；專業(yè)急救中中心：與北北京紅十字字會緊急救救援中心合合作，在太太陽城內(nèi)設(shè)設(shè)立急救站站。專業(yè)醫(yī)師問診專業(yè)的醫(yī)療器械北京東方太太陽城大型康體中中心：康體中心接接近8000平米，室內(nèi)內(nèi)、室外的的游泳池、、跑道、各各種健身器器材、網(wǎng)球球場、舞蹈蹈房、室內(nèi)內(nèi)跑道、溫溫泉，均針針對老年人人特別設(shè)計計。社區(qū)農(nóng)莊：：在社區(qū)內(nèi)開開辟可以耕耕作的農(nóng)莊莊，每塊地地管理費(fèi)低低廉，一年年中可以在在地塊中耕耕作。很多多老年人非非常喜歡這這種農(nóng)家樂樂的感覺.老年大學(xué):是北京市第第一家社區(qū)區(qū)內(nèi)申辦的的老年大學(xué)學(xué)，開設(shè)多多種課程，，如芭蕾、、陶藝、書書法、雕刻刻等，部分分課程由社社區(qū)中的老老年人擔(dān)當(dāng)當(dāng)教師。開敞空間：：通透大氣的的視覺走廊廊、開敞綠綠地與文化化廣場和多多個小型戶戶外活動場場地、湖濱濱健身步道道與兒童樂樂園。

看護(hù)健身中心農(nóng)莊苗圃老年大學(xué)健康步道全部出售，，構(gòu)建復(fù)合合的產(chǎn)品體體系滿足多多元化的客客群需求客戶群體來來源多樣北京東方太太陽城其中有退休教授、干部等，總體層次較高，小區(qū)定位的老年人都是生活可以自理的活躍的老年人很多四、五十歲的人在此買房，在退休前為自己買養(yǎng)老的住宅，而他們的父母多在六、七十歲左右，因此房子買來可以先給父母住，等自己退休后再搬過來住在市區(qū)都有住宅，很多人周末來這里陪父母，并有部分客群與父母住在同一小區(qū)，方便照料本項(xiàng)目離機(jī)場較近，機(jī)場的工作人員和飛行員會在此買房養(yǎng)老一族準(zhǔn)養(yǎng)老一族地緣性客戶養(yǎng)老族子女產(chǎn)品體系類類型多樣四層電梯公公寓共600套套，170㎡-250㎡㎡聯(lián)排共230套套，222㎡-260㎡㎡獨(dú)棟共118套套，268㎡-380㎡㎡四合院共7套，424㎡㎡-716㎡銷售情況良良好一期、二期期、三期分分批開盤后后均已售罄罄北京東方太太陽城開盤時間：：一期2003年，二期2004年，三期2007-2009年歷史價格：：2003年3300元/平米，2007年底9000元/平米，2008年下旬8700元/平米人性化、生生態(tài)化的組組團(tuán)規(guī)劃設(shè)設(shè)計，體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目養(yǎng)老老理念北京東方太太陽城整體規(guī)劃帶狀排布，，景觀資源源最大化：：傍水而建，，周邊為7000畝畝綠化隔離離帶。組團(tuán)團(tuán)呈帶狀平平鋪，保證證了每個組組團(tuán)與景觀觀最大的接接觸面組團(tuán)設(shè)計，，功能獨(dú)立立：由于項(xiàng)目各各期均體量量較大，周周期較長，，采用組團(tuán)團(tuán)式設(shè)計，，功能景觀觀內(nèi)部配套套，互不依依賴；老年社區(qū)特特色規(guī)劃組團(tuán)內(nèi)引入入大量景觀觀，追求極極致：在整體景觀觀之外，每每個組團(tuán)內(nèi)內(nèi)單獨(dú)布置置了大量水水系、綠化化景觀，滿滿足老年人人對居住環(huán)環(huán)境的需要要；多層級交流流空間：組團(tuán)式布局局，組團(tuán)內(nèi)內(nèi)部設(shè)置小小型公共交交流空間，，組團(tuán)外部部設(shè)置相對對較大的活活動場所；；規(guī)劃依據(jù)：：目標(biāo)：開退退休社區(qū)之之先河，立立晚年幸福之標(biāo)準(zhǔn)理念：摒棄棄原來的養(yǎng)養(yǎng)老方式，，老有所學(xué)、老有所所養(yǎng)、老有有所樂，老老有所所為為北京京東東方方太太陽陽城城針對對老老年年人人人人性性化化的的規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計無障障礙礙設(shè)設(shè)計計：：四層層公公寓寓均均設(shè)設(shè)電電梯梯并并設(shè)設(shè)無無障障礙礙坡坡道道地面面防防滑滑處處理理，，墻墻壁壁預(yù)預(yù)埋埋扶扶手手，，陽陽角角抹抹圓圓戶內(nèi)內(nèi)緊緊急急呼呼叫叫與與電電子子安安防防系系統(tǒng)統(tǒng)居室室充充分分考考慮慮朝朝向向、、采采光光和和通通風(fēng)風(fēng)衛(wèi)生生間間離離臥臥室室不不遠(yuǎn)遠(yuǎn)并并設(shè)設(shè)有有防防滑滑扶扶手手插座、、開關(guān)關(guān)都相相應(yīng)地地降低低高度度感應(yīng)門門鎖替替代旋旋轉(zhuǎn)式式鑰匙匙采用明明亮的的顏色色，增增強(qiáng)環(huán)環(huán)境的的可識識別性性戶型設(shè)設(shè)計各各有側(cè)側(cè)重：：老年人人渴望望交流流：有有些別別墅設(shè)設(shè)了雙雙客廳廳；中國傳傳統(tǒng)觀觀念子子女與與父母母同住?。捍蟠髴粜托投嗯P臥室老人需需要照照顧：：有些些戶型型設(shè)計計了保保姆間間。環(huán)境設(shè)設(shè)計方方便交交流：：大型會會所成成為老老年人人相互互交流流活動動的主主要空空間；；園林設(shè)設(shè)計強(qiáng)強(qiáng)調(diào)可可交互互性：：在園園林區(qū)區(qū)里都都開辟辟了小小型平平臺作作為隨隨機(jī)性性的交交流空空間；；

景觀步道加寬以便通行寬電梯入口，方便進(jìn)入會所針對老老年人人打造造多彩彩的精精神文文化生生活北京東東方太太陽城城精彩紛紛呈社社區(qū)文文化、、休閑閑、娛娛樂活活動：：舉辦過過3屆國際際風(fēng)箏箏節(jié)舉行了了3次新年年音樂樂會社區(qū)運(yùn)運(yùn)動會會、游游園會會、文文藝匯匯演、、各種種展覽覽、講講座、、培訓(xùn)訓(xùn)、交交流活活動數(shù)數(shù)不勝勝數(shù)社區(qū)組組織的的俱樂樂部：：乒乓球球俱樂樂部、、太極極拳俱俱樂部部、棋棋牌俱俱樂部部、釣釣魚俱俱樂部部；業(yè)主自自發(fā)的的俱樂樂部：：音樂沙沙龍、、民族族舞俱俱樂部部、太太極拳拳俱樂樂部、、乒乓乓球俱俱樂部部、健健身俱俱樂部部；每每個老老人都都能找找到自自己喜喜愛的的活動動.摒棄原來的養(yǎng)老方式：老有所學(xué)老有所養(yǎng)老有所樂老有所為案例小小結(jié)：：“超超級配配套+復(fù)合合的產(chǎn)產(chǎn)品形形式+優(yōu)美美的景景觀環(huán)環(huán)境””是東東方太太陽城城成功功的關(guān)關(guān)鍵因因素北京東東方太太陽城城成功關(guān)鍵優(yōu)美的景觀環(huán)境完善的養(yǎng)老配套復(fù)合的產(chǎn)品形式養(yǎng)老住住宅應(yīng)應(yīng)將環(huán)環(huán)境和和養(yǎng)老老配套套并重重以全項(xiàng)項(xiàng)目為為養(yǎng)老“銷售售+持持有””模式式———北京京太陽陽城區(qū)位：：位于京京城北北郊昌昌平區(qū)區(qū)小湯湯山鎮(zhèn)鎮(zhèn)，西西臨立立湯路路、北北畔溫溫榆河河、東東距首首都機(jī)機(jī)場17公公里、、南距距亞運(yùn)運(yùn)村15公公里。。規(guī)模：：占地面面積42萬萬m2（623畝）），，總建建筑面面積30萬萬m2，，容容積率率0.7，，綠化化率60％％?？偪偼顿Y資5億億多人人民幣幣。產(chǎn)品類類型：：獨(dú)棟別別墅、、聯(lián)體體別墅墅、花花園洋洋房、、四合合院住住宅社區(qū)特特色：：中國式式的園園林，，2萬萬平米米的人人工聯(lián)聯(lián)體雙雙湖，，L型型綠化化帶。。根據(jù)據(jù)老年年人的的特點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行行了無無障礙礙設(shè)計計，三三層以以上的的住宅宅全部部配有有電梯梯，24小小時溫溫泉水水入戶戶區(qū)域環(huán)環(huán)境：：周邊地地區(qū)現(xiàn)現(xiàn)已成成為北北京市市高新新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)和高高等文文化教教育的的重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展展區(qū)，，成為為北京京市現(xiàn)現(xiàn)代農(nóng)農(nóng)業(yè)科科技示示范園園區(qū)和和綠色色食品品的主主要供供應(yīng)基基地太陽城醫(yī)院購物中心出租老年公寓銷售別墅銷售住宅銷售住宅酒店度假村中醫(yī)院北京太太陽城城北京太太陽城城開發(fā)發(fā)物業(yè)業(yè)類型型概覽覽北京太太陽城城開發(fā)策策略及及銷售售情況況分析析一、二二期公公寓和和聯(lián)排排別墅墅已售售罄，，目前前正在在銷售售的是是三期期公寓寓（戶戶型面面積60-70平方米米為主主），，銷售售均價價在8100元/㎡左右右，精精裝修修，總總價約約為51萬/套左右右。銷售情情況北京太太陽城城銀齡齡公寓寓———完全租租住式式老年年公寓寓北京太太陽城城銀齡齡公寓寓位于于太陽陽城社社區(qū)內(nèi)內(nèi)，是是一處處具有有醫(yī)療療救護(hù)護(hù)、生生活照照料、、精神神贍養(yǎng)養(yǎng)三大大功能能的租租住式式老年年公寓寓。分分為公公寓A棟棟和和公公寓寓B棟棟，，總總建建筑筑面面積積為為28700平平方方米米;A棟棟擁擁有有各各類類戶戶型型房房間間175間間，，接接待待半半自自理理和和無無自自理理能能力力老老人人，，以以醫(yī)醫(yī)療療護(hù)護(hù)理理為為主主，，生生活活照照料料為為輔輔;B棟棟擁擁有有各各類類戶戶型型房房間間297間間，，接接待待健健康康老老人人，，以以生生活活照照料料為為主主，，醫(yī)醫(yī)療療護(hù)護(hù)理理為為輔輔。。北京京太太陽陽城城銀鈴鈴公公寓寓收收費(fèi)費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)采采取取會員員制制（目目前前只只針針對對健健康康老老人人包包括括會員員費(fèi)費(fèi)+房費(fèi)費(fèi)+服務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)），，會會費(fèi)費(fèi)從從2萬到到30萬不不等等，，會會費(fèi)費(fèi)在在老老人人退退宿宿時時返返還還，，會會費(fèi)費(fèi)越越高高每每月月房房租租也也就就越越低低。。主要要配配套套服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施分分析析主要要配配套套設(shè)設(shè)施施面面積積指指標(biāo)標(biāo)北京京太太陽陽城城醫(yī)療療護(hù)護(hù)理理服服務(wù)務(wù)：：北京京太太陽陽城城醫(yī)醫(yī)院院、、國國醫(yī)醫(yī)堂堂文化化娛娛樂樂設(shè)設(shè)施施：：文化化宮宮休閑閑度度假假設(shè)設(shè)施施：：假日日酒酒店店、、溫溫泉泉會會館館商業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施:購物物中中心心其他他設(shè)設(shè)施施：：家政政服服務(wù)務(wù)中中心心（（提提供供9款款33項(xiàng)項(xiàng)免免費(fèi)費(fèi)服服務(wù)務(wù)））銷售售客客群群分分析析北京京太太陽陽城城項(xiàng)項(xiàng)目目客客戶戶地地域域劃劃分分，，北北京京客客戶戶約約占占90％％，，外外地地客客戶戶約約占占10%；；客客戶戶層層次次以以離離退退休休的的老老干干部部為為主主；；自自住住養(yǎng)養(yǎng)老老是是主主要要購購買買目目的的北京京太太陽陽城城案例例小小結(jié)結(jié)：：北京京太太陽陽城城昌平平是是北北京京城城市市總總體體規(guī)規(guī)劃劃中中重重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)發(fā)展展的的衛(wèi)衛(wèi)星星城城，，小小湯湯山山為為示示范范鎮(zhèn)鎮(zhèn)開發(fā)發(fā)商商拿拿出出一一定定比比例例的的住住宅宅面面積積進(jìn)進(jìn)行行銷銷售售，，另另一一部部分分則則用用來來滿滿足足老老年年人人租租用用、、度度假假等等需需求求，，從從而而實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)可可持持續(xù)續(xù)運(yùn)運(yùn)營營由財財政政和和民民政政部部門門劃劃撥撥部部分分資資金金，，與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)和和銷銷售售企企業(yè)業(yè)以以及及物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)企企業(yè)業(yè)合合作作開開發(fā)發(fā)、、銷銷售售以養(yǎng)養(yǎng)老老為為重重要要功功能能的的商商業(yè)業(yè)住住宅宅區(qū)區(qū)，，并并提提供供全全套套專專門門的的老老年年物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)“銷銷售售+持有有運(yùn)運(yùn)營營””的的運(yùn)運(yùn)作作方方式式區(qū)位位處處于于城城市市發(fā)發(fā)展展方方向向多方方合合作作開開發(fā)發(fā)完善善的的養(yǎng)養(yǎng)老老配配套套本項(xiàng)項(xiàng)目目雖雖然然打打著著老老年年社社區(qū)區(qū)的的名名義義，，但但主主流流客客戶戶仍仍以以中中青青年年人人為為主主客群基基礎(chǔ)多多元化化“會員員制管管理””模式式———上海海親和和源區(qū)位：：親和和源會會員制制社區(qū)區(qū)位于于上海海市南南匯區(qū)區(qū)康橋橋鎮(zhèn)。。距浦浦東國國際機(jī)機(jī)場12公公里，，虹橋橋機(jī)場場22公里里，離離上海海市中中心人人民廣廣場12公公里，，人稱稱“小小上海?！钡牡闹芷制宙?zhèn)3公里里占地面面積：：84000平平方米米建筑面面積：：100000平方方米公寓數(shù)數(shù)量：：老年年公寓寓設(shè)838套，，可供供1600位左左右老老人入入住土地性性質(zhì)：：公共共建筑筑用地地土地價價格：：50萬元元/畝畝已于2010年年啟動動全國國復(fù)制制計劃劃具有養(yǎng)養(yǎng)老特特色的的功能能構(gòu)成成與服服務(wù)設(shè)設(shè)備設(shè)設(shè)施上海親親和源源服務(wù)內(nèi)內(nèi)容：：每周預(yù)預(yù)約上上門一一次家家政服服務(wù)每兩周周預(yù)約約上門門收集集清洗洗床單單被套套一次次；物業(yè)管管理費(fèi)費(fèi)；每人每每年一一次全全身醫(yī)醫(yī)療體體檢；；每人購購買一一份意意外保保險；；公寓內(nèi)內(nèi)所有有家具具家電電的保保養(yǎng)維維修和和更換換；社區(qū)內(nèi)內(nèi)各類類文體體設(shè)施施的使使用；；管家部部提供供的其其他類類免費(fèi)費(fèi)服務(wù)務(wù)等上海親親和源源具有養(yǎng)養(yǎng)老特特色的的建筑筑設(shè)計計上海親親和源源項(xiàng)目盈盈利模模式分分析———長、短短期租租賃并并舉由開盤盤時的的小產(chǎn)產(chǎn)權(quán)銷銷售向向會員員銷售售的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，，規(guī)避避土地地性質(zhì)質(zhì)帶給給消費(fèi)費(fèi)者的的心理理抗性性長期租租賃短期租租賃A卡：——銷售概概念的的長租租性質(zhì)質(zhì)需一次次性支支付一一筆89萬元入入會費(fèi)費(fèi)，可可以在在親和和源社社區(qū)自自由選選擇大大、中中、小小三種種戶型型中的的一套套房屋屋，還還可以以作為為遺產(chǎn)產(chǎn)留給給子女女。不記名名卡有有效期期與房房屋土土地的的使用用年限限相同同，可可轉(zhuǎn)讓讓。選選擇該該卡，，每年年必須須支付付2.98萬—6.98萬元不不等的的會費(fèi)費(fèi)（根根據(jù)房房型不不同））B卡：——租賃概概念的的短租租性質(zhì)質(zhì)該卡對對應(yīng)大大、中中、小小三種種戶型型，一一次性性支付付價格格從45萬-88萬元不不等，，另外外每年年需支支付2.98萬元的的會費(fèi)費(fèi)。不不能轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓有效期期至老老人生生命終終結(jié)，，但有有一個個15年的界界限，，如果果只住住了5年，剩剩余10年的費(fèi)費(fèi)用將將被退退還給給家屬屬，如如果居居住期期在15年以上上，超超過部部分免免費(fèi)項(xiàng)目一一期于于2007年開盤盤，二二期于于2010年1月開盤盤截止到到2011年5月，共共售出出450張卡項(xiàng)目取取地模模式分分析新建橋橋（親和和源前前身））上海市市南匯匯區(qū)康康橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府府南匯區(qū)區(qū)康橋橋鎮(zhèn)集集體資資產(chǎn)管管理有有限公公司土地出出讓工業(yè)用用地（（50萬/畝）合資公公司政府1875萬元入入股上海市市南匯匯區(qū)康康橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府府新建橋橋（親和和源前前身））出讓殼公司司+上?？悼禈蚬彩率聵I(yè)投投資有有限公公司立項(xiàng)開開發(fā)變更用用地性性質(zhì)工業(yè)用用地公共建建筑用用地融資抵押貸貸款用首批批建成成的房房產(chǎn)獲獲得7500萬元的的銀行行抵押押貸款款上海親親和源源案例小小結(jié)取地模模式親和源源項(xiàng)目目用地地是工工業(yè)用用地，，出讓讓年限限僅為為50年年，由由于項(xiàng)項(xiàng)目性性質(zhì)特特殊，，親和和源養(yǎng)養(yǎng)老公公寓所所處地地塊于于2006年辦辦理土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓，出出讓的的土地地性質(zhì)質(zhì)變更更為公公共建建筑用用地土地性質(zhì)質(zhì)的轉(zhuǎn)變變?nèi)Q于于當(dāng)?shù)卣拇蟠罅χС殖钟Ｊ绞阶馐鄄⑴e舉，其中中以租為為主，但但是租期期長，實(shí)實(shí)際為變變相出售售運(yùn)營模式式為會員員制加管管理費(fèi)，，會員費(fèi)費(fèi)的收入入將投入入到下一一次的老老年公寓寓開發(fā)，，管理費(fèi)費(fèi)作為日日常服務(wù)務(wù)運(yùn)營費(fèi)費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)計計亮點(diǎn)彩色標(biāo)識識風(fēng)雨連廊廊無障礙設(shè)設(shè)施寬敞過道道上海親和和源只租不售售模式———燕達(dá)達(dá)國際健健康城宏觀背景景：我國成熟的的、高水平平的醫(yī)院大大多集中在在大型城市市的市中心心，人流過過于集中，，醫(yī)療空間間狹小，環(huán)環(huán)境擁擠不不堪項(xiàng)目背景：：在燕郊設(shè)立立燕達(dá)國際際健康城是是因?yàn)榫〇|東的幾個縣縣市中，缺缺乏大型、、高水平的的醫(yī)院區(qū)位：位于北京衛(wèi)衛(wèi)星城東燕燕郊，潮白白河畔。地地理位置優(yōu)優(yōu)越，距天天安門30公里，距首首都國際機(jī)機(jī)場25公里規(guī)模：占地面積50萬平方米(不含附屬用用地)，總建筑面積積106萬平方米，，總投資約70億元人民幣幣項(xiàng)目運(yùn)營方方式以出租為主主（土地性性質(zhì)為醫(yī)療療用地）機(jī)場健康城燕達(dá)國際健健康城醫(yī)院部燕達(dá)金色年年華健康養(yǎng)養(yǎng)護(hù)中心醫(yī)學(xué)研究院院醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)學(xué)院會議中心兩大功能板板塊：“醫(yī)醫(yī)院＋養(yǎng)護(hù)護(hù)”養(yǎng)護(hù)板塊1、燕達(dá)金色色年華健康康養(yǎng)護(hù)中心心（12000床）醫(yī)院板塊1、定位國內(nèi)內(nèi)外高端客客戶群的燕燕達(dá)國際醫(yī)醫(yī)院（3000床，三甲標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)）2、醫(yī)學(xué)研究究院（3大研究主題題）3、醫(yī)護(hù)培訓(xùn)訓(xùn)學(xué)院（可可容納1500名學(xué)員）4、會議中心心（5星級標(biāo)準(zhǔn)））“醫(yī)療產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈+養(yǎng)老老養(yǎng)護(hù)”依托醫(yī)療產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，投投入巨資打打造大型醫(yī)醫(yī)療養(yǎng)護(hù)社社區(qū)燕達(dá)國際健健康城產(chǎn)學(xué)研體系醫(yī)學(xué)研究院醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)院養(yǎng)護(hù)中心會議中心學(xué)、研學(xué)、研產(chǎn)產(chǎn)“產(chǎn)學(xué)研””體系2007年2008-6-23

2010年9月1日開業(yè)運(yùn)營運(yùn)行時間2010年10月1日開業(yè)運(yùn)營規(guī)模及投資額總建筑面積約60萬平方米，共設(shè)置床位12000張集醫(yī)療、科研、教學(xué)于一體的大型綜合性醫(yī)院，在設(shè)置50個臨床醫(yī)技科室的規(guī)范下，為方便患者整合成了18個中心擁有一批國內(nèi)外著名醫(yī)學(xué)科學(xué)家，設(shè)有分子診斷與靶向治療、再生醫(yī)學(xué)、血液與腫瘤、老年病、現(xiàn)代中醫(yī)藥五個研究所

可容納1500名醫(yī)生、護(hù)士和護(hù)理員進(jìn)行培訓(xùn)燕達(dá)金色年華健康養(yǎng)護(hù)中心燕達(dá)醫(yī)學(xué)研究院燕達(dá)國際醫(yī)院燕達(dá)國際醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)院通過高端配配套產(chǎn)品的的打造，在在市場定位位高端燕達(dá)國際健健康城高端產(chǎn)品配配套9洞高爾夫多功能街區(qū)區(qū)配套設(shè)施施高等級醫(yī)院院養(yǎng)護(hù)中心……高規(guī)格接待待（會議、、醫(yī)療論壇壇等）第五屆世界界養(yǎng)生大會會前沿生物醫(yī)醫(yī)學(xué)高峰論論壇召開美國Samaritan醫(yī)療集團(tuán)和和林本頓社社區(qū)學(xué)院代代表團(tuán)及教教育部官員員來燕達(dá)集集團(tuán)參觀訪訪問……客戶定位：：吸引北京京、天津等等城市和國國際的高端端、海外人人士前來就就醫(yī)、養(yǎng)老老采用“入門門費(fèi)＋月費(fèi)費(fèi)”的收費(fèi)費(fèi)方式：入入門費(fèi)為目目前背景養(yǎng)養(yǎng)老社區(qū)的的最高水平平：30－100萬，月費(fèi)為為4200－13000元/月燕達(dá)國際健健康城醫(yī)院醫(yī)學(xué)研究院院醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)學(xué)院養(yǎng)護(hù)中心會議中心收益來源主要收益國家課題專專項(xiàng)資金課題成果獎獎勵國際資金投投資……學(xué)費(fèi)財政撥款……房屋租賃會員制度……場館租賃……國家課題專專項(xiàng)資金國際資金投投資……財政撥款……房屋租賃會員制度……場館租賃……學(xué)、研學(xué)、研產(chǎn)產(chǎn)本項(xiàng)目主要要收益點(diǎn)來來源于養(yǎng)護(hù)護(hù)中心的租租賃收入養(yǎng)護(hù)中心分分為家居式式養(yǎng)護(hù)樓（（洋房）以以及賓館式式養(yǎng)護(hù)樓（（板樓）養(yǎng)護(hù)中心收收費(fèi)依據(jù)不不同的護(hù)理理級別進(jìn)行行養(yǎng)護(hù)中心收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在在市場中處處于較高水水平燕達(dá)國際健健康城然而，由于于市場階段段和定位不不符的問題題經(jīng)營狀況況較差燕達(dá)國際健健康城面向全球中高端人群，來訪客較多，但目前入住率不高，長期住的只有幾十個人，以中國人為主，多為短期居住，長期居住較少入住率低的問題主要是：一是項(xiàng)目面向高端人群，收費(fèi)高，門檻高；二是中國人的思想觀念還沒有轉(zhuǎn)變過來，對這種形式接受度不高

——燕達(dá)國際健康城酒店銷售經(jīng)理、養(yǎng)護(hù)中心前臺2、環(huán)境打造較差，沒有社區(qū)意象1、客戶為有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力且有養(yǎng)老需求的中高端老年群體,客戶面較窄3、醫(yī)療用地，只租不售4、與中國傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念形成沖突案例小結(jié)：：此種模式需需投入大量量的資金，，且對醫(yī)療療資源要求求高，可能能面臨較大大的難度與與風(fēng)險燕達(dá)國際健健康城2：無法復(fù)制制燕達(dá)國際際健康城的的模式，一一是限于項(xiàng)項(xiàng)目資金量量的限制，，二是擁有有的醫(yī)療資資源的限制制資金投入量量大燕達(dá)國際健健康城投入近百億元元擁有強(qiáng)勢的的醫(yī)療資源1：要成功打打造老年社社區(qū)，醫(yī)療療配套是養(yǎng)養(yǎng)老社區(qū)的的首要條件件，環(huán)境打打造也將是是項(xiàng)目的重重大投入之之一第三章養(yǎng)老地產(chǎn)開開發(fā)運(yùn)營模模式研究盈利模式研研究———從哪里盈盈利（目標(biāo)標(biāo)客群）——怎樣盈盈利（盈利利載體）運(yùn)營模式研研究———核心價值值體系——養(yǎng)老地地產(chǎn)概念下下的軟、硬硬件服務(wù)體體系——國內(nèi)外外養(yǎng)老機(jī)構(gòu)構(gòu)的資源整整合開發(fā)運(yùn)營模模式小結(jié)盈利模式研研究——從從哪里盈利利（目標(biāo)客客群）目標(biāo)客群應(yīng)應(yīng)參考大規(guī)規(guī)模房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目客群群特征———多元化客群年齡多多元化強(qiáng)調(diào)全齡化化社區(qū)概念念，在立足足老年客戶戶的同時，，廣泛擴(kuò)大大其它年齡齡客戶群體體，避免排排他性客群來源多多元化本地客群兼兼顧周邊城城市客群置業(yè)需求多多元化在考慮以養(yǎng)養(yǎng)老自住需需求同時，，兼顧剛性性需求、改改善置業(yè)及及投資需求求客群檔次多多元化主流檔次客客群為主高知、高干干、高管、、海歸、社社會名流等等高端需求求為輔目前市場中中的養(yǎng)老項(xiàng)項(xiàng)目面對客客群較為多多元，如北京太陽陽城、東方方太陽城不不僅面向老老年群體，更兼兼顧中青年年群體溫都水城老老年公寓在在滿足老年年客戶自住需求的的同時，兼兼顧投資客客群客群范圍過過窄，且定定位過于高高端，導(dǎo)致致經(jīng)營狀況況不佳銷售部分客客群盈利模式研研究——從從哪里盈利利（目標(biāo)客客群）持有部分客客群年齡：全齡齡化社區(qū)概概念，立足足老年群體體，兼顧中中青年來源：本地地客戶為主主，兼顧周周邊城市客客群購買主要目目的：立足足養(yǎng)老自住住需求，兼兼顧剛性需需求、改善善置業(yè)及投投資需求客戶特征：：養(yǎng)老一族族：離退休休老人，以以自理性健健康老年人人為主養(yǎng)老一族子子女：希望望與父母就就近居住，，方便照顧顧父母；準(zhǔn)養(yǎng)老一族族：計劃將將來退休生生活而養(yǎng)老老置業(yè)的中中年客群；；地緣性客戶戶：周邊工工作人群自營部分養(yǎng)養(yǎng)老公寓：：面向較為為高端的養(yǎng)養(yǎng)老客群，，離退休老老干部，有有較高收入入來源，較高知知識水平；；中期、短短期使用整售部分養(yǎng)養(yǎng)老公寓：：面向國際際大型養(yǎng)老老機(jī)構(gòu)整體體出售配套公建：：面向客群群包括社區(qū)區(qū)養(yǎng)老人群群及住戶、、來此進(jìn)行行會議度假假娛樂客群群盈利模式研研究——怎怎樣盈利（（盈利載體體）建立綜合性性的項(xiàng)目盈盈利體系“住宅銷售售+養(yǎng)老地地產(chǎn)持有經(jīng)經(jīng)營+綜合合性商業(yè)租租售運(yùn)營””“銷售+持有”的盈利模式式劣勢最少，更適適合開發(fā)企業(yè)應(yīng)用用盈利模式研研究——怎怎樣盈利（（盈利載體體）以地產(chǎn)銷售售作為主要要盈利載體體住宅銷售為為主要利潤潤來源點(diǎn)持有物業(yè)20%銷售物業(yè)80%萬科集團(tuán)養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)銷銷售與持有有比例為8:2出售為主，，主要利潤潤點(diǎn)來自住住宅產(chǎn)品銷銷售目前，市場場上養(yǎng)老地地產(chǎn)項(xiàng)目大大都是通過過住宅產(chǎn)品品銷售來獲獲取利潤，，其它收益益僅占利潤潤的較少部部分單純的持有有出租模式式，風(fēng)險極極大，運(yùn)營狀況不不佳會籍出售模模式，變相相的房屋銷銷售，回籠資金以“養(yǎng)老地地產(chǎn)”作為為項(xiàng)目背書書打造養(yǎng)老示示范區(qū)——以養(yǎng)老老設(shè)施、組組團(tuán)作為體體現(xiàn)項(xiàng)目開開發(fā)理念的的示范區(qū)例：上海綠綠地21城城·孝賢坊坊，以尊老老社區(qū)（孝孝賢坊）作作為項(xiàng)目養(yǎng)養(yǎng)老理念的的示范區(qū)盈利模式研研究——怎怎樣盈利（（盈利載體體）度假社區(qū)尊老社區(qū)（（孝賢坊））國際社區(qū)商務(wù)社區(qū)孝賢坊：孝賢坊老年社區(qū)規(guī)規(guī)劃為獨(dú)立主題組組團(tuán)；產(chǎn)品整體戶型面積偏偏小，控制總價，，降低客戶購購買門檻精裝產(chǎn)品，，標(biāo)準(zhǔn)為450-500元/平方米整售與“會會員制”銷銷售并舉———作為持有型型物業(yè)盈利利載體將養(yǎng)老公寓寓整售國際際專業(yè)養(yǎng)老老機(jī)構(gòu)，以以最大限度度快速回籠籠資金以會員制形形式銷售，，獲得經(jīng)營營性養(yǎng)老設(shè)設(shè)施（如：：老年公寓寓）利潤盈利模式研研究——怎怎樣盈利（（盈利載體體）以綜合性商商業(yè)租售作作為項(xiàng)目配配套設(shè)施及及持續(xù)盈利利載體老年住宅需需要一系列列配套的醫(yī)醫(yī)療、酒店店、購物中中心、康體體娛樂等配配套設(shè)施，，后續(xù)配套套經(jīng)營與物物業(yè)服務(wù)方方面的需求求顯著盈利模式研研究——怎怎樣盈利（（盈利載體體）大型公共建筑群東方太陽城城5萬平米的公公建集群北京太陽城城的養(yǎng)老社社區(qū)配套體體系社區(qū)中心康體中心度假酒店商業(yè)中心酒店公寓運(yùn)營模式研研究——核核心價值體體系一以貫之的的“養(yǎng)老””理念為背背書，打造造項(xiàng)目的復(fù)復(fù)合價值體體系老年社區(qū)開開發(fā)成功必必須與休閑閑旅游、教教育、產(chǎn)業(yè)業(yè)等多種主主題共同打打造，才能能使項(xiàng)目充充滿活力，，造就不可可復(fù)制的符符合核心價價值競爭力力老年社區(qū)價值體系主題鮮明----使“養(yǎng)老”成為社區(qū)開發(fā)的核心支撐力；1主題宣傳----讓消費(fèi)者接受主題，使得主題成為項(xiàng)目標(biāo)簽；2主題先行----體現(xiàn)“養(yǎng)老”主題的硬件設(shè)施建設(shè)先行，感受主題；3主題復(fù)合----老年社區(qū)主題宣傳與多主題建設(shè)結(jié)合，復(fù)合型舒適社區(qū)。4老年社區(qū)開開發(fā)融入到到整個大盤盤主題中，否則單純的的老年社區(qū)區(qū)會使消費(fèi)費(fèi)者心理抗抗性大，因因此必須走走復(fù)合主題題開發(fā)路線線；根據(jù)老年人人生活、養(yǎng)養(yǎng)生、娛樂樂、休閑需需求，完善善各種功能能配套，消除區(qū)域陌陌生感；具有震撼力力的鮮明主主題捍衛(wèi)項(xiàng)項(xiàng)目的號召召力，形成成項(xiàng)目與周周邊項(xiàng)目鮮鮮明差異；；體現(xiàn)新一代代的養(yǎng)老社社區(qū)開發(fā)價價值理念運(yùn)營模式研研究——核核心價值體體系持續(xù)就業(yè)自主自理安全有障礙現(xiàn)代養(yǎng)老理念積極樂觀延長社會責(zé)任職能延續(xù)獨(dú)立行為能力延緩身體機(jī)能衰退自主健康老有所為老有所樂老有所盼現(xiàn)代養(yǎng)老設(shè)區(qū)建設(shè)理念不僅老有所居，老有所養(yǎng)，還要老有所為，老有所樂。根據(jù)老年人人需求打造造的功能服服務(wù)體系和和設(shè)施模型型運(yùn)營模式研研究——養(yǎng)養(yǎng)老概念下下的軟硬件件服務(wù)體系系需求設(shè)施功能居住功能醫(yī)療護(hù)理功功能生活休閑功功能文化溝通功功能志愿者服務(wù)務(wù)計劃，滿滿足自我價價值的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，帶來年年輕感覺完整的、可可應(yīng)對緊急急情況醫(yī)療療服務(wù)系統(tǒng)統(tǒng)多元化、現(xiàn)現(xiàn)代的住宅宅，關(guān)注人人性化的細(xì)細(xì)節(jié)精神與價值值訴求豐富的、滿滿足不同需需求的運(yùn)動動娛樂配套套方便學(xué)習(xí)交交流的、跟跟上時代節(jié)節(jié)奏的環(huán)境境和設(shè)施方便和安全全健康和獨(dú)立立運(yùn)動和娛樂樂學(xué)習(xí)和交流流年輕和自我我價值合理安排節(jié)節(jié)奏，使配配套設(shè)施開開發(fā)與住宅宅開發(fā)銷售售的節(jié)點(diǎn)相相配合配套設(shè)施的的合理投入入及產(chǎn)品形形式和開發(fā)發(fā)規(guī)?？刂浦坪侠砜刂浦?，可使項(xiàng)項(xiàng)目價值穩(wěn)穩(wěn)定提升并并維持項(xiàng)目目的持續(xù)性性經(jīng)營。時間價值中低密度住宅宅開發(fā)中低密度住宅開發(fā)中高密度住宅、公寓開發(fā)中高密度住宅持續(xù)開發(fā)便利店、體檢、保健等基本生活配套設(shè)施投入部分醫(yī)療保健設(shè)施投入，如針對老年病的專科醫(yī)院、康復(fù)保健療養(yǎng)院高級產(chǎn)業(yè)鏈條配套、高端養(yǎng)老、休閑設(shè)施投入：老年大學(xué)、國際學(xué)校、幼兒園等大量宜老娛樂休閑設(shè)施投入：會所、俱樂部、室內(nèi)外活動場所及設(shè)備運(yùn)營模式研研究——硬硬件服務(wù)體體系物業(yè)管理模模式的創(chuàng)新新針對老年人人需求提供供不同等級級的菜單式式物業(yè)服務(wù)務(wù)，并面向向高端客群群提供更為為細(xì)致的個個人訂制化化服務(wù)，提提升老年社社區(qū)附加值值運(yùn)營模式研研究——軟軟性服務(wù)體體系生活保障服服務(wù)社區(qū)有大型型老年購物物中心內(nèi)設(shè)設(shè)副食品專專柜\老年年用品專柜柜及電視\電話購物物專柜對老人實(shí)行行免費(fèi)導(dǎo)購購\物品搬搬運(yùn)服務(wù)對通過電視視\電話\網(wǎng)絡(luò)預(yù)約約購物的老老年人,實(shí)實(shí)行免費(fèi)送送貨上門免費(fèi)為老年年社區(qū)內(nèi)的的居民推薦薦小時工、、保姆等服服務(wù)人員社區(qū)實(shí)行封封閉型管理理，實(shí)行免免費(fèi)乘坐電電瓶車往來來于社區(qū)內(nèi)內(nèi)部免費(fèi)乘坐社社區(qū)與市區(qū)區(qū)之間的往往返巴士娛樂文化服服務(wù)在社區(qū)內(nèi)的的老年大學(xué)學(xué)設(shè)立圖書書館，老年年免費(fèi)閱閱讀，免費(fèi)費(fèi)參加社區(qū)區(qū)組織的講講座為老年人公公益性的活活動提供陪陪同社區(qū)免費(fèi)組組織適合各各年齡段的的老年人參參與各種文文體娛樂活活動及比賽賽在社區(qū)的娛娛樂交流場場所，定期期為老年提提供免費(fèi)服服務(wù)組織老人外外出旅游醫(yī)療療養(yǎng)養(yǎng)生生服服務(wù)務(wù)社區(qū)區(qū)醫(yī)醫(yī)院院對對老老年年人人每每年年進(jìn)進(jìn)行行一一次次免免費(fèi)費(fèi)體體檢檢，，建建立立健健康康檔檔案案社區(qū)區(qū)醫(yī)醫(yī)院院提提供供送送醫(yī)醫(yī)、、送送藥藥上上門門，，免免收收出出診診費(fèi)費(fèi)免費(fèi)費(fèi)使使用用緊緊急急呼呼叫叫系系統(tǒng)統(tǒng)，，社社區(qū)區(qū)醫(yī)醫(yī)院院與與急急救救中中心心建建立立急急救救站站，，對對老老年年人人