資產(chǎn)評估總論課件

資產(chǎn)評估

任課老師：楊永淼

文理大樓:807財管系電話（辦）：8241585手機/p>

郵箱：ymyane@資產(chǎn)評估1課程學(xué)習(xí)說明1、按時上課,請假制度2、課堂紀律3、考核：期末考試占80%,平時（出勤、提問、討論、作業(yè)）成績20%4、參考書目：（1）資產(chǎn)評估中國資產(chǎn)評估協(xié)會編（2）資產(chǎn)評估姜楠主編東北財經(jīng)大學(xué)出版社5、期刊和網(wǎng)站課程學(xué)習(xí)說明1、按時上課,請假制度2課程體系

一、基本理論與方法（1-3章）

第1章總論第2章資產(chǎn)評估的基本方法第3章資產(chǎn)評估的基本程序

二、資產(chǎn)評估實務(wù)（4-10章）

第4章機器設(shè)備評估第5章房地產(chǎn)評估第6章無形資產(chǎn)評估第7章長期投資評估第8章流動資產(chǎn)評估第9章企業(yè)價值評估第10章資產(chǎn)評估報告課程體系一、基本理論與方法（1-3章）3第一章總論總論這一章在全書是個引子，是對全書的一個描述，提出了該課程的一些最基本的概念。通過這一章的學(xué)習(xí)，能對資產(chǎn)評估有一個大致的了解。第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點第二節(jié)價值類型和評估目的第三節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則第四節(jié)資產(chǎn)評估與會計和審計的關(guān)系第一章總論總論這一章在全書是個引子，是對全書的一個描述，提4第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點一、資產(chǎn)評估的概念（一）資產(chǎn)的概念1、資產(chǎn)是一個具有多角度、多層面的概念。經(jīng)濟學(xué)中的資產(chǎn)是泛指特定經(jīng)濟主體擁有和控制的，能夠給特定經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。會計學(xué)中的資產(chǎn)是指過去的交易或事項形成并由企業(yè)擁有或控制的資源，該資源預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益。會計學(xué)中的資產(chǎn)主要指的是企業(yè)中的資產(chǎn)，這是資產(chǎn)評估對象中的重要組成部分，但資產(chǎn)評估對象或資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)并不完全局限于企業(yè)中的資產(chǎn)。法學(xué)中的資產(chǎn)主要是強調(diào)財產(chǎn)主體的財產(chǎn)權(quán)利，即對財產(chǎn)享有的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)等一組權(quán)利。這組權(quán)益的核心是所有權(quán)和收益權(quán)，即依所有權(quán)而產(chǎn)生的收益或利益剩余索取權(quán)。第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點一、資產(chǎn)評估的概念5

資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)或作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)，其內(nèi)涵更接近于經(jīng)濟學(xué)中的資產(chǎn)，即特定權(quán)利主體擁有或控制的并能給特定權(quán)利主體帶來未來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。而外延則包括了具有內(nèi)在經(jīng)濟價值，以及市場交換價值的所有實物和無形的權(quán)利。在對一項資產(chǎn)進行評估時首先看資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否歸你擁有或控制；其次是否能帶來經(jīng)濟利益，不能帶來預(yù)期利益，沒有必要的交換價值，不能作為評估意義上的資產(chǎn)；第三能否用貨幣計量，不能用貨幣計量只能作為特定主體的財產(chǎn)或財富而不能作為資產(chǎn)。資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)或作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)，其內(nèi)62、資產(chǎn)的分類（1）按存在形態(tài)（有形的和無形的）（2）按是否具有綜合獲利能力（單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)）（3）按資產(chǎn)能否獨立分類（可確指的和不可確指的）（4）按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營過程的關(guān)系分類（經(jīng)營性資產(chǎn)與非經(jīng)營性資產(chǎn)）第一章資產(chǎn)評估總論課件7二、價格與價值經(jīng)濟學(xué)意義上解釋(價值是凝結(jié)在商品中的價值,由社會必要勞動時間決定;價格是價值的貨幣表現(xiàn).)評估意義上的解釋這里的價格是一個歷史數(shù)據(jù)或事實，是特定的交易行為中特定買方和賣方對商品或服務(wù)實際支付或收到的貨幣數(shù)額。這里的價值不是一個歷史數(shù)據(jù)和事實，它是專業(yè)人士根據(jù)特定的價值定義在特定的時間內(nèi)對商品、服務(wù)價值的估計。資產(chǎn)評估的目標是判斷評估對象的價值而不是評估對象的實際成交價格二、價格與價值8三、資產(chǎn)評估的概念資產(chǎn)評估產(chǎn)生于20世紀80年代末，以1989年國家國有資產(chǎn)管理局下發(fā)的“國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動必須進行資產(chǎn)評估的若干規(guī)定”為標志。資產(chǎn)評估活動可以說是市場的活動。市場越是發(fā)達，評估的前景越廣闊。從概念上講，資產(chǎn)評估是兩個詞的組合，是對特定主體擁有的資產(chǎn)作出的評價估量活動。一個相對完整的評估概念應(yīng)包括以下要素：三、資產(chǎn)評估的概念91、簡單地講就是兩個詞的組合。2、相對完整的資產(chǎn)評估的概念（八大要素）（1）評估主體：從事資產(chǎn)評估的機構(gòu)和專業(yè)評估人員。（2）評估客體：評估的對象，即對什么東西進行評估。資產(chǎn)評估的對象當(dāng)然是資產(chǎn)。（3）評估依據(jù)：資產(chǎn)評估工作所遵循的法律、法規(guī)、經(jīng)濟行為文件、重大合同協(xié)議以及取費標準和其他參考依據(jù)。1、簡單地講就是兩個詞的組合。10（4）評估目的：為什么要進行評估，發(fā)生什么經(jīng)濟行為，其目的是什么，評估目的直接影響評估的價值類型，評估方法的選擇以及評估結(jié)果。不要認為資產(chǎn)的價值量是唯一的。（5）評估原則。即資產(chǎn)評估的行為規(guī)范，是調(diào)節(jié)評估當(dāng)事人各方關(guān)系處理評估業(yè)務(wù)的行為準則。（4）評估目的：為什么要進行評估，發(fā)生什么經(jīng)濟行為，其目的是11（6）評估程序。即資產(chǎn)評估工作從開始準備到最后結(jié)束的工作順序。（7）評估價值類型。即對評估價值的質(zhì)的規(guī)定。評估首先是量的規(guī)定，即值多少錢，還應(yīng)有一個質(zhì)的規(guī)定也就是價值類型的選擇。價值類型不同，評估方法不同，評估價值不同。（8）評估方法：資產(chǎn)評估所運用的特定技術(shù)，是分析和判斷資產(chǎn)評估價值的手段和途徑。資產(chǎn)評估是是專業(yè)機構(gòu)和人員,按照國家法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準則,根據(jù)特定目的,遵循評估原則,依照相關(guān)程序,選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型,運用科學(xué)方法,對資產(chǎn)價值進行評定和估算并發(fā)表專業(yè)意見的的行為和過程?！痹摱x認為，資產(chǎn)評估本質(zhì)上是對被評估資產(chǎn)在某一時點的價值進行的評定和估算。這種觀點是目前我國資產(chǎn)評估理論界的主要觀點。

【注意】資產(chǎn)評估的要素是一個有機組成的整體，它們之間相互依托，相輔相成，缺一不可，而且它們也是保證資產(chǎn)評估價值的合理性和科學(xué)性的重要條件。（6）評估程序。即資產(chǎn)評估工作從開始準備到最后結(jié)束的工作順序12二、資產(chǎn)評估的種類和特點（一）資產(chǎn)評估的種類由于資產(chǎn)種類的多樣化和資產(chǎn)業(yè)務(wù)的多樣性,資產(chǎn)評估也相應(yīng)具有多種類型，通常，按照不同分類標準，可將資產(chǎn)評估分為下列幾種形式：

1、按資產(chǎn)評估工作的內(nèi)容不同，資產(chǎn)評估可具體分為一般評估、評估復(fù)核和評估咨詢。

一般評估是指正常情況下的資產(chǎn)評估，通常以資產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動、產(chǎn)權(quán)交易以及資產(chǎn)保險、納稅或其他經(jīng)濟行為為前提。評估復(fù)核是指評估機構(gòu)對其他評估機構(gòu)出具的評估報告進行的評判分析和再評估。評估咨詢是一個較為寬泛的術(shù)語。它可以是是評估人員對特定資產(chǎn)的價值提出咨詢意見,也可以主要不是對評估標的物價值的估計和判斷,它更側(cè)重于評估標的物的利用價值、利用方式、利用效果的分析和研究,以及與此相關(guān)的市場分析、可行性研究等。二、資產(chǎn)評估的種類和特點（一）資產(chǎn)評估的種類132、按資產(chǎn)評估與評估準則的關(guān)系不同，資產(chǎn)評估可具體分為完全評估和限制評估。

完全評估嚴格遵守資產(chǎn)評估準則的規(guī)定進行的資產(chǎn)評估。限制評估沒有完全按照資產(chǎn)評估準則的規(guī)定進行的資產(chǎn)評估，需要做更為詳盡的說明和披露。一般是指根據(jù)背離條款,或在允許的前提下未完全按照評估準則或規(guī)定進行的資產(chǎn)評估,評估結(jié)果受到某些特殊因素的影響。(當(dāng)然,這種條件出具的報告也受到一定條件的限制.)（也就是說是從資產(chǎn)評估面臨的條件、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)過程中遵循資產(chǎn)評估準則的程度及其對評估報告披露的要求的角度的分類）2、按資產(chǎn)評估與評估準則的關(guān)系不同，資產(chǎn)評估可具體分為完全評143、從資產(chǎn)評估對象的構(gòu)成和獲利能力的角度分單項資產(chǎn)評估是指評估對象為單項可確指資產(chǎn)的評估。通常機器設(shè)備評估、土地使用權(quán)評估、房屋建筑物評估、商標權(quán)評估、專利權(quán)評估等均為單項資產(chǎn)評估。由于單項資產(chǎn)評估的對象為某一類資產(chǎn)，不考慮其他資產(chǎn)的影響，通常由具有某一方面的專業(yè)評估人員參加即可完成資產(chǎn)評估任務(wù)。整體資產(chǎn)評估是指以若干單項資產(chǎn)組成的資產(chǎn)綜合體所具有的整體生產(chǎn)能力或獲利能力為評估對象的資產(chǎn)評估。如企業(yè)價值評估。3、從資產(chǎn)評估對象的構(gòu)成和獲利能力的角度分15(二)資產(chǎn)評估的特點1.現(xiàn)實性（1）資產(chǎn)評估直接以現(xiàn)實存在的資產(chǎn)作為估價的依據(jù),不與過去業(yè)務(wù)及其記錄進行銜接達成一致,不受連續(xù)會計程序的滯后影響.例如:一臺設(shè)備已使用5年,年折舊率為5%,據(jù)財務(wù)會計連續(xù)性程序,該機器的成新率為75%,而資產(chǎn)評估不同會計表現(xiàn)的已計提多少折舊為評估現(xiàn)狀的依據(jù),而是以資產(chǎn)的實際狀況為依據(jù).例據(jù)檢測這臺機器設(shè)備的現(xiàn)狀還可使用10年,成新率為10/(10+5)=67%同時,資產(chǎn)評估只需說明當(dāng)前資產(chǎn)的狀況,而不需要說明為什么形成這個狀況,以及如何由過去的那種狀況變?yōu)楫?dāng)前的狀況.（2）以現(xiàn)實為基礎(chǔ)反映未來即資產(chǎn)評估涉及對未來的預(yù)測,但它只是通過現(xiàn)實在未來的邏輯延伸來捕捉現(xiàn)實資產(chǎn)的價值.(二)資產(chǎn)評估的特點16例如:對某待售企業(yè)進行評估,預(yù)測其未來思路（1）從企業(yè)的現(xiàn)實出發(fā),考慮其有無籌資能力、有無市場及產(chǎn)品開發(fā)潛力，預(yù)測未來收益。（2）也考慮企業(yè)的現(xiàn)實，但較多地考慮轉(zhuǎn)讓后新業(yè)主的籌資開發(fā)能力經(jīng)營管理能力預(yù)測該企業(yè)的收益。（不符合評估的現(xiàn)實要求）（3）現(xiàn)實性強調(diào)客觀存在例如，呆滯的債權(quán)，現(xiàn)實中無資產(chǎn)對應(yīng)的待攤費用，評估時應(yīng)從資產(chǎn)目錄中取消。而有些帳外資產(chǎn)需評估時加以反映。例如:對某待售企業(yè)進行評估,預(yù)測其未來思路172.市場性(是資產(chǎn)評估的一個基本特性)一是資產(chǎn)評估活動的產(chǎn)生本身源于市場，適應(yīng)市場的需要。二是評估的結(jié)果、評估的過程都是一個市場化的過程，都要模擬市場交易條件。評估的結(jié)果應(yīng)接受市場的檢驗。3.公正性資產(chǎn)評估的公正性主要體現(xiàn)在資產(chǎn)評估是由交易雙方以外的獨立的第三者，站在客觀公正的立場上對被評估資產(chǎn)所做的價值判斷，評估結(jié)果具有公正性。4.專業(yè)性(是資產(chǎn)評估的基礎(chǔ))資產(chǎn)評估是一種專業(yè)人員的活動,從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的機構(gòu)應(yīng)由一定數(shù)量和不同類型的專家及專業(yè)人士組成.5.咨詢性資產(chǎn)評估結(jié)論是評估人員在評估時點根據(jù)所能搜集到的數(shù)據(jù)資料,模擬市場對資產(chǎn)價值所作出的主觀推論和判斷。不論評估人員的評估依據(jù)有多么充分，評估結(jié)論仍然是評估人員的一種主觀判斷，而不是客觀事實。評估值不具有法律強制力，買賣雙方并不一定按評估值進行交易，只是提供交易雙方交易的一個咨詢性的意見。最后成交價還取決于談判技巧，雙方力量對比、供求關(guān)系、有沒有內(nèi)部關(guān)聯(lián)等。2.市場性(是資產(chǎn)評估的一個基本特性)18三、資產(chǎn)評估的功能和作用（一）資產(chǎn)評估的功能評價和估值(內(nèi)在的、固有的功能)（二）資產(chǎn)評估的基本作用1、咨詢的作用2、管理的作用（特定時期的特定作用）3、鑒證的作用（鑒別和舉證，資產(chǎn)評估從事的是價值鑒證，而不是權(quán)屬鑒證）三、資產(chǎn)評估的功能和作用（一）資產(chǎn)評估的功能19第二節(jié)價值類型和評估目的一、資產(chǎn)評估的價值類型對評估價值的質(zhì)的規(guī)定。不同的價值類型從不同的角度反映資產(chǎn)評估價值的屬性和特征。不同屬性的價值類型所代表的資產(chǎn)評估價值不僅在性質(zhì)上是不同的,在數(shù)量上往往也存在著較大差異。（一）資產(chǎn)評估價值類型的分類：第二節(jié)價值類型和評估目的一、資產(chǎn)評估的價值類型20

一是以資產(chǎn)評估的估價標準形式表述的價值類型,具體包括:重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價(或變現(xiàn)價值)和清算價格四種。（把評估與會計的資產(chǎn)計價聯(lián)系在一起）二是從資產(chǎn)評估假設(shè)的角度來表述資產(chǎn)評估的價值類型,具體包括:繼續(xù)使用價值、公開市場價值和清算價值等三種。（在什么假設(shè)下的評估價值）三是從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)來劃分資產(chǎn)評估的價值類型,具體包括:抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉(zhuǎn)讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補償價值等。（即資產(chǎn)評估的特定目的或具體目的劃分）四是以資產(chǎn)評估時所依據(jù)的市場條件,以及被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)來劃分資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型,具體包括市場價值和市場價值以外的價值。（國際評估準則的劃分標準）一是以資產(chǎn)評估的估價標準形式表述的價值類型,具體包括:重置21關(guān)于資產(chǎn)評估中的市場價值與市場價值以外的價值1.市場價值與市場價值以外的價值的劃分標準（1）資產(chǎn)評估時的市場條件：公開市場條件還是非公開市場條件。（2）資產(chǎn)評估時的資產(chǎn)的使用狀態(tài)：正常使用（最佳使用）還是非正常使用。（3）資產(chǎn)評估時的所用的信息和參數(shù)來源：公開市場信息還是非公開市場信息。關(guān)于資產(chǎn)評估中的市場價值與市場價值以外的價值1.市場價值22（二）市場價值價值類型和非市場價值1.《國際評估準則》(InternationalValuationStandards)中,市場價值定義如下:"自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后,所達成的公平交易中某項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進行交易的價值的估計數(shù)額,當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自精明、謹慎行事,不受任何強迫壓制。2.我國的一般解釋：資產(chǎn)評估中的市場價值是指資產(chǎn)在評估基準日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實現(xiàn)的交換價值的估計值。市場價值以外的價值也稱非市場價值、其他價值,凡不符合市場價值定義條件的資產(chǎn)價值類型都屬于市場價值以外的價值。市場價值以外的價值不是一種具體的資產(chǎn)評估價值存在形式,它是一系列不符合資產(chǎn)市場價值定義條件的價值形式的總稱或組合,例如,在用價值、投資價值、持續(xù)經(jīng)營價值、保險價值等等。（二）市場價值價值類型和非市場價值23另外：市場價值有區(qū)域性；市場價值是整體市場認同

市場價值對于整體市場上潛在的買者和賣者來說是相對公平合理的。【例：單選題】（2008年考題）資產(chǎn)評估中的市場價值，其合理性是相對于（）而言的。

A.市場整體B.市場中每一個市場主體C.某一市場主體D.某一類市場主體

『正確答案』A另外：市場價值有區(qū)域性；市場價值是整體市場認同24市場價值以外的價值（又叫非市場價值、其他價值）（1）定義：凡不符合市場價值定義條件的資產(chǎn)價值類型都屬于市場價值以外的價值。

（2）市場價值以外的價值是局部的市場認同；只對于特定的資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人來說是公平合理的；

（3）評估實務(wù)中使用頻率高的市場價值以外的價值類型①在用價值：企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)，按照其正在使用的方式和程度，對其所屬企業(yè)貢獻價值的估計數(shù)，而不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或變現(xiàn)的情形市場價值以外的價值（又叫非市場價值、其他價值）25②投資價值：資產(chǎn)對于具有明確的投資目標（用途確定）的特定投資者或某類投資者具有的價值；注意投資價值與投資性資產(chǎn)價值區(qū)別；投資性資產(chǎn)價值指特定主體以投資獲利為目的而持有的資產(chǎn)在公開市場上按其最佳用途實現(xiàn)的市場價值。③清算價值④殘余價值：機器設(shè)備、房屋建筑物或其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價值的估計數(shù)②投資價值：資產(chǎn)對于具有明確的投資目標（用途確定）的特定投資26明確資產(chǎn)評估中的市場價值與市場價值以外價值的意義和作用

1.有利于評估人員對其評估結(jié)果性質(zhì)的認識,便于評估人員在撰寫評估報告時更清楚明了地說明其評估結(jié)果的確切涵義。2.便于評估人員劃定其評估結(jié)果的適用范圍和使用范圍。3.避免因價值概念不清而造成對評估報告的使用不當(dāng)。明確資產(chǎn)評估中的市場價值與市場價值以外價值的意義和作用27市場價值在資產(chǎn)評估中的作用①市場價值是資產(chǎn)公允價值的坐標。資產(chǎn)評估中的公允價值與市場價值是兩個不同層次的概念。資產(chǎn)評估中的公允價值是一個一般層次的概念,它包括了正常市場條件和非正常市場條件兩種情況下的合理評估結(jié)果；而資產(chǎn)評估中市場價值只是正常市場條件下資產(chǎn)處在最佳使用狀態(tài)下的合理評估結(jié)果。相對于公允價值而言，市場價值更為具體，條件更為明確，在實踐中評估人員更易把握。

市場價值在其評估所依據(jù)的市場范圍內(nèi)，對任何交易當(dāng)事人都是相對合理和公允的。而市場價值以外的價值的相對合理公平性是受到某些條件嚴格限制的。（如：筆記本正常3000元，但當(dāng)在外一無所有必須變賣它時，可能1000就賣掉，1000元就是非市場的公允價值）市場價值在資產(chǎn)評估中的作用28區(qū)分：評估意義上的公允價值與會計意義上的公允價值會計計量屬性及價值定義包括公允價值、現(xiàn)值、可變現(xiàn)價值、重置成本。在符合會計準則計量屬性規(guī)定的條件下，會計準則的公允價值等同于資產(chǎn)評估中的市場價值，而會計準則設(shè)計的現(xiàn)值、可變現(xiàn)價值、重置成本等可以理解為資產(chǎn)評估中的市場價值或者市場價值以外的價值類型。

可見，評估意義上的公允價值（包含市場價值和非市場價值）比會計上的公允價值（僅指市場價值）更為寬泛。區(qū)分：評估意義上的公允價值與會計意義上的公允價值會計計量屬性29二、資產(chǎn)評估目的

（一）資產(chǎn)評估的一般目的（1）資產(chǎn)評估一般目的或者資產(chǎn)評估的基本目標是由資產(chǎn)評估的性質(zhì)及其基本功能決定的。（2）資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評估時點的公允價值。（3）資產(chǎn)評估中的公允價值的一個顯著特點：與相關(guān)當(dāng)事人的地位、資產(chǎn)的狀況及資產(chǎn)所面臨的市場條件相吻合，并且沒有損害個當(dāng)事人的合法權(quán)益，亦沒有損害他人的利益。二、資產(chǎn)評估目的30（二）資產(chǎn)評估的特定目的（1）含義：資產(chǎn)評估的特定目的指的是資產(chǎn)業(yè)務(wù)（指的是引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟行為，即被評估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟行為）對評估結(jié)果用途的具體要求。同樣的資產(chǎn)，因為評估目的不同，其評估值也不相同。資產(chǎn)評估中的公允價值的相對性對于某一資產(chǎn)而言，公允價值不是一個確定不變的值，而是一個相對的值。不同的評估特定目的、不同的市場條件等因素使得同一資產(chǎn)有不同的合理價值，但是該價值相對于他們各自面對的條件都是合理和公允的。

（二）資產(chǎn)評估的特定目的（1）含義：資產(chǎn)評估的特定目的指的是31

資產(chǎn)評估的特定目的實質(zhì)上是判斷特定條件下或者具體條件下資產(chǎn)的公允價值。

（2）我國資產(chǎn)評估實踐表明，資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要有：①資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。②企業(yè)出售。③企業(yè)兼并。④企業(yè)聯(lián)營。⑤股份經(jīng)營。⑥中外合資、合作。⑦企業(yè)清算。⑧擔(dān)保。⑨企業(yè)租賃。⑩債務(wù)重組。引起資產(chǎn)評估的其他合法經(jīng)濟行為

一般目的包含特定目的，而特定目的則是一般目的的具體化。資產(chǎn)評估的特定目的實質(zhì)上是判斷特定條件下或者具體條件下資產(chǎn)32

(三)資產(chǎn)評估特定目的在資產(chǎn)評估中的地位作用1.資產(chǎn)評估特定目的對評估結(jié)果的性質(zhì)、價值類型等有重要的影響2．資產(chǎn)評估特定目的是界定評估對象的基礎(chǔ)。

3．資產(chǎn)評估特定目的對于資產(chǎn)評估的價值類型選擇具有約束作用。評估目的決定和影響評估的價值類型，評估的價值類型影響評估方法的選擇，評估方法不同評估價值不同。

(三)資產(chǎn)評估特定目的在資產(chǎn)評估中的地位作用33第三節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則

一、資產(chǎn)評估假設(shè)由于認識客體的無限變化和認識主體有限能力的矛盾，人們不得不依據(jù)己掌握的數(shù)據(jù)資料對某一事物的某些特征或全部事實做出合乎邏輯的推斷。這種依據(jù)有限事實，通過一系列推理，對于所研究的事物做出合乎邏輯的假定說明就叫假設(shè)。

（一）交易假設(shè)

交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進行的一個最基本的前提假設(shè),交易假設(shè)是假定所有待評資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中,評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。

第三節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則一、資產(chǎn)評估假設(shè)34（二）公開市場假設(shè)

公開市場假設(shè)是對資產(chǎn)擬進人的市場的條件，以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。

（三）持續(xù)使用假設(shè)

持續(xù)使用假設(shè)也是對資產(chǎn)擬進入的市場條件，以及在這樣的市場條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或說明。

（四）清算假設(shè)

清算假設(shè)是對資產(chǎn)擬進人的市場條件的一種假定說明或限。

（二）公開市場假設(shè)35二、資產(chǎn)評估的原則

（一）資產(chǎn)評估工作原則

1、獨立性原則（評估機構(gòu)本身獨立和執(zhí)業(yè)過程獨立）2、客觀公正原則（評估要實際材料為基礎(chǔ)，以求實的態(tài)度評估而不是以自己的好惡和情感行事）3、科學(xué)性原則（按科學(xué)的評估標準以科學(xué)的態(tài)度制訂評估方案）（二）資產(chǎn)評估的經(jīng)濟技術(shù)原則（技術(shù)規(guī)范和業(yè)務(wù)準則）

1．預(yù)期收益原則。

2．供求原則。

3．貢獻原則。（預(yù)期收益原則的具體化）

4．替代原則。（評估數(shù)據(jù)、評估方法的合理替代）5、評估時點原則（評估基準日或估價日期。評估值是評估基準日的資產(chǎn)價值）二、資產(chǎn)評估的原則

（一）資產(chǎn)評估工作原則36第四節(jié)資產(chǎn)評估與會計和審計的關(guān)系（了解）一、資產(chǎn)評估與會計和審計的聯(lián)系

（一）資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系

1.特定條件下資產(chǎn)會計計價和財務(wù)報告利用資產(chǎn)評估結(jié)論；2.資產(chǎn)評估需要參考會計數(shù)據(jù)資料；（二）資產(chǎn)評估與審計的聯(lián)系

1.資產(chǎn)評估中資產(chǎn)清查階段，就其工作方法而言，包括對委托方申報的評估對象進行核實和界定，有相當(dāng)部分工作采用了審計的方法，具有“事實判斷”的性質(zhì)。

2.根據(jù)我國現(xiàn)行資產(chǎn)評估法規(guī)要求，流動資產(chǎn)及企業(yè)負債也被納入企業(yè)價值評估范圍之內(nèi)，而流動和負債的評估有相當(dāng)部分可借鑒審計的方法進行。3.在企業(yè)價值評估中，經(jīng)審計后的財務(wù)報表及相關(guān)數(shù)據(jù)可以作為企業(yè)評估的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。4.審計審核會計資產(chǎn)計價要大量運用資產(chǎn)評估技術(shù)和方法。第四節(jié)資產(chǎn)評估與會計和審計的關(guān)系（了解）一、資產(chǎn)評估與會計37二、資產(chǎn)評估與會計和審計的區(qū)別

（一）資產(chǎn)評估與會計的區(qū)別

1.基本職能不同會計是一項以記賬、算賬和報賬為基本手段，連續(xù)地、系統(tǒng)地反映監(jiān)督企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、財務(wù)收支及其成果的一種社會活動。反映和監(jiān)督是會計的基本職能；資產(chǎn)評估是一種價值判斷活動，評估和咨詢是資產(chǎn)評估的基本職能。

2.資產(chǎn)確認和計價不同

認和計價有相當(dāng)部分仍然可以可靠計量的歷史成本為依據(jù)的。資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)確認和評價主要是以資產(chǎn)效用和市場價值為依據(jù)。

3.運用的方法不同會計中的資產(chǎn)計價方法主要采有核算方法。資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)價值評估除了可以利用核算方法外，還廣泛應(yīng)用預(yù)期收益折現(xiàn)、市場售價類比等多種技術(shù)方法。

4.基本目標不同會計工作的基本目標是為企業(yè)管理、會計核算和會計信息披露服務(wù)。資產(chǎn)評估的基本目標是為資產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)變動服務(wù)。二、資產(chǎn)評估與會計和審計的區(qū)別（一）資產(chǎn)評估與會計的區(qū)別38（二）資產(chǎn)評估與審計的區(qū)別

1.特征不同

審計是在現(xiàn)代企業(yè)兩權(quán)分離背景下產(chǎn)生的旨在企業(yè)財務(wù)報表所反映的企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的真實性和公允性做出事實判斷，具有明顯的公證性特征。資產(chǎn)評估是市場經(jīng)濟充公發(fā)展，適應(yīng)資產(chǎn)交易，產(chǎn)權(quán)變動的需要，旨在為委托人與相關(guān)當(dāng)事人的被評估資產(chǎn)做出價值判斷，具有明顯的咨詢性特征。2專業(yè)知識基礎(chǔ)不同

審計工作是會計學(xué)、稅法及其他經(jīng)濟法規(guī)等知識為專業(yè)知識基礎(chǔ)，而資產(chǎn)評估的專業(yè)知識基礎(chǔ)，除了由經(jīng)濟學(xué)、法律、會計學(xué)等知識組成外，工程外技術(shù)方面的知識，也是其重要的組成部分。3.工作標準不同審計主要是對會計報告的審計，審計對業(yè)務(wù)的處理標準與會計是同一的，而與資產(chǎn)評估卻是大相徑庭，例如市場價值與歷史成本等。（二）資產(chǎn)評估與審計的區(qū)別1.特征不同39資產(chǎn)評估

任課老師：楊永淼

文理大樓:807財管系電話（辦）：8241585手機/p>

郵箱：ymyane@資產(chǎn)評估40課程學(xué)習(xí)說明1、按時上課,請假制度2、課堂紀律3、考核：期末考試占80%,平時（出勤、提問、討論、作業(yè)）成績20%4、參考書目：（1）資產(chǎn)評估中國資產(chǎn)評估協(xié)會編（2）資產(chǎn)評估姜楠主編東北財經(jīng)大學(xué)出版社5、期刊和網(wǎng)站課程學(xué)習(xí)說明1、按時上課,請假制度41課程體系

一、基本理論與方法（1-3章）

第1章總論第2章資產(chǎn)評估的基本方法第3章資產(chǎn)評估的基本程序

二、資產(chǎn)評估實務(wù)（4-10章）

第4章機器設(shè)備評估第5章房地產(chǎn)評估第6章無形資產(chǎn)評估第7章長期投資評估第8章流動資產(chǎn)評估第9章企業(yè)價值評估第10章資產(chǎn)評估報告課程體系一、基本理論與方法（1-3章）42第一章總論總論這一章在全書是個引子，是對全書的一個描述，提出了該課程的一些最基本的概念。通過這一章的學(xué)習(xí)，能對資產(chǎn)評估有一個大致的了解。第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點第二節(jié)價值類型和評估目的第三節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則第四節(jié)資產(chǎn)評估與會計和審計的關(guān)系第一章總論總論這一章在全書是個引子，是對全書的一個描述，提43第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點一、資產(chǎn)評估的概念（一）資產(chǎn)的概念1、資產(chǎn)是一個具有多角度、多層面的概念。經(jīng)濟學(xué)中的資產(chǎn)是泛指特定經(jīng)濟主體擁有和控制的，能夠給特定經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。會計學(xué)中的資產(chǎn)是指過去的交易或事項形成并由企業(yè)擁有或控制的資源，該資源預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益。會計學(xué)中的資產(chǎn)主要指的是企業(yè)中的資產(chǎn)，這是資產(chǎn)評估對象中的重要組成部分，但資產(chǎn)評估對象或資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)并不完全局限于企業(yè)中的資產(chǎn)。法學(xué)中的資產(chǎn)主要是強調(diào)財產(chǎn)主體的財產(chǎn)權(quán)利，即對財產(chǎn)享有的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)等一組權(quán)利。這組權(quán)益的核心是所有權(quán)和收益權(quán)，即依所有權(quán)而產(chǎn)生的收益或利益剩余索取權(quán)。第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點一、資產(chǎn)評估的概念44

資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)或作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)，其內(nèi)涵更接近于經(jīng)濟學(xué)中的資產(chǎn)，即特定權(quán)利主體擁有或控制的并能給特定權(quán)利主體帶來未來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。而外延則包括了具有內(nèi)在經(jīng)濟價值，以及市場交換價值的所有實物和無形的權(quán)利。在對一項資產(chǎn)進行評估時首先看資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否歸你擁有或控制；其次是否能帶來經(jīng)濟利益，不能帶來預(yù)期利益，沒有必要的交換價值，不能作為評估意義上的資產(chǎn)；第三能否用貨幣計量，不能用貨幣計量只能作為特定主體的財產(chǎn)或財富而不能作為資產(chǎn)。資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)或作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)，其內(nèi)452、資產(chǎn)的分類（1）按存在形態(tài)（有形的和無形的）（2）按是否具有綜合獲利能力（單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)）（3）按資產(chǎn)能否獨立分類（可確指的和不可確指的）（4）按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營過程的關(guān)系分類（經(jīng)營性資產(chǎn)與非經(jīng)營性資產(chǎn)）第一章資產(chǎn)評估總論課件46二、價格與價值經(jīng)濟學(xué)意義上解釋(價值是凝結(jié)在商品中的價值,由社會必要勞動時間決定;價格是價值的貨幣表現(xiàn).)評估意義上的解釋這里的價格是一個歷史數(shù)據(jù)或事實，是特定的交易行為中特定買方和賣方對商品或服務(wù)實際支付或收到的貨幣數(shù)額。這里的價值不是一個歷史數(shù)據(jù)和事實，它是專業(yè)人士根據(jù)特定的價值定義在特定的時間內(nèi)對商品、服務(wù)價值的估計。資產(chǎn)評估的目標是判斷評估對象的價值而不是評估對象的實際成交價格二、價格與價值47三、資產(chǎn)評估的概念資產(chǎn)評估產(chǎn)生于20世紀80年代末，以1989年國家國有資產(chǎn)管理局下發(fā)的“國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動必須進行資產(chǎn)評估的若干規(guī)定”為標志。資產(chǎn)評估活動可以說是市場的活動。市場越是發(fā)達，評估的前景越廣闊。從概念上講，資產(chǎn)評估是兩個詞的組合，是對特定主體擁有的資產(chǎn)作出的評價估量活動。一個相對完整的評估概念應(yīng)包括以下要素：三、資產(chǎn)評估的概念481、簡單地講就是兩個詞的組合。2、相對完整的資產(chǎn)評估的概念（八大要素）（1）評估主體：從事資產(chǎn)評估的機構(gòu)和專業(yè)評估人員。（2）評估客體：評估的對象，即對什么東西進行評估。資產(chǎn)評估的對象當(dāng)然是資產(chǎn)。（3）評估依據(jù)：資產(chǎn)評估工作所遵循的法律、法規(guī)、經(jīng)濟行為文件、重大合同協(xié)議以及取費標準和其他參考依據(jù)。1、簡單地講就是兩個詞的組合。49（4）評估目的：為什么要進行評估，發(fā)生什么經(jīng)濟行為，其目的是什么，評估目的直接影響評估的價值類型，評估方法的選擇以及評估結(jié)果。不要認為資產(chǎn)的價值量是唯一的。（5）評估原則。即資產(chǎn)評估的行為規(guī)范，是調(diào)節(jié)評估當(dāng)事人各方關(guān)系處理評估業(yè)務(wù)的行為準則。（4）評估目的：為什么要進行評估，發(fā)生什么經(jīng)濟行為，其目的是50（6）評估程序。即資產(chǎn)評估工作從開始準備到最后結(jié)束的工作順序。（7）評估價值類型。即對評估價值的質(zhì)的規(guī)定。評估首先是量的規(guī)定，即值多少錢，還應(yīng)有一個質(zhì)的規(guī)定也就是價值類型的選擇。價值類型不同，評估方法不同，評估價值不同。（8）評估方法：資產(chǎn)評估所運用的特定技術(shù)，是分析和判斷資產(chǎn)評估價值的手段和途徑。資產(chǎn)評估是是專業(yè)機構(gòu)和人員,按照國家法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準則,根據(jù)特定目的,遵循評估原則,依照相關(guān)程序,選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型,運用科學(xué)方法,對資產(chǎn)價值進行評定和估算并發(fā)表專業(yè)意見的的行為和過程。”該定義認為，資產(chǎn)評估本質(zhì)上是對被評估資產(chǎn)在某一時點的價值進行的評定和估算。這種觀點是目前我國資產(chǎn)評估理論界的主要觀點。

【注意】資產(chǎn)評估的要素是一個有機組成的整體，它們之間相互依托，相輔相成，缺一不可，而且它們也是保證資產(chǎn)評估價值的合理性和科學(xué)性的重要條件。（6）評估程序。即資產(chǎn)評估工作從開始準備到最后結(jié)束的工作順序51二、資產(chǎn)評估的種類和特點（一）資產(chǎn)評估的種類由于資產(chǎn)種類的多樣化和資產(chǎn)業(yè)務(wù)的多樣性,資產(chǎn)評估也相應(yīng)具有多種類型，通常，按照不同分類標準，可將資產(chǎn)評估分為下列幾種形式：

1、按資產(chǎn)評估工作的內(nèi)容不同，資產(chǎn)評估可具體分為一般評估、評估復(fù)核和評估咨詢。

一般評估是指正常情況下的資產(chǎn)評估，通常以資產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動、產(chǎn)權(quán)交易以及資產(chǎn)保險、納稅或其他經(jīng)濟行為為前提。評估復(fù)核是指評估機構(gòu)對其他評估機構(gòu)出具的評估報告進行的評判分析和再評估。評估咨詢是一個較為寬泛的術(shù)語。它可以是是評估人員對特定資產(chǎn)的價值提出咨詢意見,也可以主要不是對評估標的物價值的估計和判斷,它更側(cè)重于評估標的物的利用價值、利用方式、利用效果的分析和研究,以及與此相關(guān)的市場分析、可行性研究等。二、資產(chǎn)評估的種類和特點（一）資產(chǎn)評估的種類522、按資產(chǎn)評估與評估準則的關(guān)系不同，資產(chǎn)評估可具體分為完全評估和限制評估。

完全評估嚴格遵守資產(chǎn)評估準則的規(guī)定進行的資產(chǎn)評估。限制評估沒有完全按照資產(chǎn)評估準則的規(guī)定進行的資產(chǎn)評估，需要做更為詳盡的說明和披露。一般是指根據(jù)背離條款,或在允許的前提下未完全按照評估準則或規(guī)定進行的資產(chǎn)評估,評估結(jié)果受到某些特殊因素的影響。(當(dāng)然,這種條件出具的報告也受到一定條件的限制.)（也就是說是從資產(chǎn)評估面臨的條件、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)過程中遵循資產(chǎn)評估準則的程度及其對評估報告披露的要求的角度的分類）2、按資產(chǎn)評估與評估準則的關(guān)系不同，資產(chǎn)評估可具體分為完全評533、從資產(chǎn)評估對象的構(gòu)成和獲利能力的角度分單項資產(chǎn)評估是指評估對象為單項可確指資產(chǎn)的評估。通常機器設(shè)備評估、土地使用權(quán)評估、房屋建筑物評估、商標權(quán)評估、專利權(quán)評估等均為單項資產(chǎn)評估。由于單項資產(chǎn)評估的對象為某一類資產(chǎn)，不考慮其他資產(chǎn)的影響，通常由具有某一方面的專業(yè)評估人員參加即可完成資產(chǎn)評估任務(wù)。整體資產(chǎn)評估是指以若干單項資產(chǎn)組成的資產(chǎn)綜合體所具有的整體生產(chǎn)能力或獲利能力為評估對象的資產(chǎn)評估。如企業(yè)價值評估。3、從資產(chǎn)評估對象的構(gòu)成和獲利能力的角度分54(二)資產(chǎn)評估的特點1.現(xiàn)實性（1）資產(chǎn)評估直接以現(xiàn)實存在的資產(chǎn)作為估價的依據(jù),不與過去業(yè)務(wù)及其記錄進行銜接達成一致,不受連續(xù)會計程序的滯后影響.例如:一臺設(shè)備已使用5年,年折舊率為5%,據(jù)財務(wù)會計連續(xù)性程序,該機器的成新率為75%,而資產(chǎn)評估不同會計表現(xiàn)的已計提多少折舊為評估現(xiàn)狀的依據(jù),而是以資產(chǎn)的實際狀況為依據(jù).例據(jù)檢測這臺機器設(shè)備的現(xiàn)狀還可使用10年,成新率為10/(10+5)=67%同時,資產(chǎn)評估只需說明當(dāng)前資產(chǎn)的狀況,而不需要說明為什么形成這個狀況,以及如何由過去的那種狀況變?yōu)楫?dāng)前的狀況.（2）以現(xiàn)實為基礎(chǔ)反映未來即資產(chǎn)評估涉及對未來的預(yù)測,但它只是通過現(xiàn)實在未來的邏輯延伸來捕捉現(xiàn)實資產(chǎn)的價值.(二)資產(chǎn)評估的特點55例如:對某待售企業(yè)進行評估,預(yù)測其未來思路（1）從企業(yè)的現(xiàn)實出發(fā),考慮其有無籌資能力、有無市場及產(chǎn)品開發(fā)潛力，預(yù)測未來收益。（2）也考慮企業(yè)的現(xiàn)實，但較多地考慮轉(zhuǎn)讓后新業(yè)主的籌資開發(fā)能力經(jīng)營管理能力預(yù)測該企業(yè)的收益。（不符合評估的現(xiàn)實要求）（3）現(xiàn)實性強調(diào)客觀存在例如，呆滯的債權(quán)，現(xiàn)實中無資產(chǎn)對應(yīng)的待攤費用，評估時應(yīng)從資產(chǎn)目錄中取消。而有些帳外資產(chǎn)需評估時加以反映。例如:對某待售企業(yè)進行評估,預(yù)測其未來思路562.市場性(是資產(chǎn)評估的一個基本特性)一是資產(chǎn)評估活動的產(chǎn)生本身源于市場，適應(yīng)市場的需要。二是評估的結(jié)果、評估的過程都是一個市場化的過程，都要模擬市場交易條件。評估的結(jié)果應(yīng)接受市場的檢驗。3.公正性資產(chǎn)評估的公正性主要體現(xiàn)在資產(chǎn)評估是由交易雙方以外的獨立的第三者，站在客觀公正的立場上對被評估資產(chǎn)所做的價值判斷，評估結(jié)果具有公正性。4.專業(yè)性(是資產(chǎn)評估的基礎(chǔ))資產(chǎn)評估是一種專業(yè)人員的活動,從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的機構(gòu)應(yīng)由一定數(shù)量和不同類型的專家及專業(yè)人士組成.5.咨詢性資產(chǎn)評估結(jié)論是評估人員在評估時點根據(jù)所能搜集到的數(shù)據(jù)資料,模擬市場對資產(chǎn)價值所作出的主觀推論和判斷。不論評估人員的評估依據(jù)有多么充分，評估結(jié)論仍然是評估人員的一種主觀判斷，而不是客觀事實。評估值不具有法律強制力，買賣雙方并不一定按評估值進行交易，只是提供交易雙方交易的一個咨詢性的意見。最后成交價還取決于談判技巧，雙方力量對比、供求關(guān)系、有沒有內(nèi)部關(guān)聯(lián)等。2.市場性(是資產(chǎn)評估的一個基本特性)57三、資產(chǎn)評估的功能和作用（一）資產(chǎn)評估的功能評價和估值(內(nèi)在的、固有的功能)（二）資產(chǎn)評估的基本作用1、咨詢的作用2、管理的作用（特定時期的特定作用）3、鑒證的作用（鑒別和舉證，資產(chǎn)評估從事的是價值鑒證，而不是權(quán)屬鑒證）三、資產(chǎn)評估的功能和作用（一）資產(chǎn)評估的功能58第二節(jié)價值類型和評估目的一、資產(chǎn)評估的價值類型對評估價值的質(zhì)的規(guī)定。不同的價值類型從不同的角度反映資產(chǎn)評估價值的屬性和特征。不同屬性的價值類型所代表的資產(chǎn)評估價值不僅在性質(zhì)上是不同的,在數(shù)量上往往也存在著較大差異。（一）資產(chǎn)評估價值類型的分類：第二節(jié)價值類型和評估目的一、資產(chǎn)評估的價值類型59

一是以資產(chǎn)評估的估價標準形式表述的價值類型,具體包括:重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價(或變現(xiàn)價值)和清算價格四種。（把評估與會計的資產(chǎn)計價聯(lián)系在一起）二是從資產(chǎn)評估假設(shè)的角度來表述資產(chǎn)評估的價值類型,具體包括:繼續(xù)使用價值、公開市場價值和清算價值等三種。（在什么假設(shè)下的評估價值）三是從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)來劃分資產(chǎn)評估的價值類型,具體包括:抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉(zhuǎn)讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補償價值等。（即資產(chǎn)評估的特定目的或具體目的劃分）四是以資產(chǎn)評估時所依據(jù)的市場條件,以及被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)來劃分資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型,具體包括市場價值和市場價值以外的價值。（國際評估準則的劃分標準）一是以資產(chǎn)評估的估價標準形式表述的價值類型,具體包括:重置60關(guān)于資產(chǎn)評估中的市場價值與市場價值以外的價值1.市場價值與市場價值以外的價值的劃分標準（1）資產(chǎn)評估時的市場條件：公開市場條件還是非公開市場條件。（2）資產(chǎn)評估時的資產(chǎn)的使用狀態(tài)：正常使用（最佳使用）還是非正常使用。（3）資產(chǎn)評估時的所用的信息和參數(shù)來源：公開市場信息還是非公開市場信息。關(guān)于資產(chǎn)評估中的市場價值與市場價值以外的價值1.市場價值61（二）市場價值價值類型和非市場價值1.《國際評估準則》(InternationalValuationStandards)中,市場價值定義如下:"自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后,所達成的公平交易中某項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進行交易的價值的估計數(shù)額,當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自精明、謹慎行事,不受任何強迫壓制。2.我國的一般解釋：資產(chǎn)評估中的市場價值是指資產(chǎn)在評估基準日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實現(xiàn)的交換價值的估計值。市場價值以外的價值也稱非市場價值、其他價值,凡不符合市場價值定義條件的資產(chǎn)價值類型都屬于市場價值以外的價值。市場價值以外的價值不是一種具體的資產(chǎn)評估價值存在形式,它是一系列不符合資產(chǎn)市場價值定義條件的價值形式的總稱或組合,例如,在用價值、投資價值、持續(xù)經(jīng)營價值、保險價值等等。（二）市場價值價值類型和非市場價值62另外：市場價值有區(qū)域性；市場價值是整體市場認同

市場價值對于整體市場上潛在的買者和賣者來說是相對公平合理的?！纠簡芜x題】（2008年考題）資產(chǎn)評估中的市場價值，其合理性是相對于（）而言的。

A.市場整體B.市場中每一個市場主體C.某一市場主體D.某一類市場主體

『正確答案』A另外：市場價值有區(qū)域性；市場價值是整體市場認同63市場價值以外的價值（又叫非市場價值、其他價值）（1）定義：凡不符合市場價值定義條件的資產(chǎn)價值類型都屬于市場價值以外的價值。

（2）市場價值以外的價值是局部的市場認同；只對于特定的資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人來說是公平合理的；

（3）評估實務(wù)中使用頻率高的市場價值以外的價值類型①在用價值：企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)，按照其正在使用的方式和程度，對其所屬企業(yè)貢獻價值的估計數(shù)，而不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或變現(xiàn)的情形市場價值以外的價值（又叫非市場價值、其他價值）64②投資價值：資產(chǎn)對于具有明確的投資目標（用途確定）的特定投資者或某類投資者具有的價值；注意投資價值與投資性資產(chǎn)價值區(qū)別；投資性資產(chǎn)價值指特定主體以投資獲利為目的而持有的資產(chǎn)在公開市場上按其最佳用途實現(xiàn)的市場價值。③清算價值④殘余價值：機器設(shè)備、房屋建筑物或其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價值的估計數(shù)②投資價值：資產(chǎn)對于具有明確的投資目標（用途確定）的特定投資65明確資產(chǎn)評估中的市場價值與市場價值以外價值的意義和作用

1.有利于評估人員對其評估結(jié)果性質(zhì)的認識,便于評估人員在撰寫評估報告時更清楚明了地說明其評估結(jié)果的確切涵義。2.便于評估人員劃定其評估結(jié)果的適用范圍和使用范圍。3.避免因價值概念不清而造成對評估報告的使用不當(dāng)。明確資產(chǎn)評估中的市場價值與市場價值以外價值的意義和作用66市場價值在資產(chǎn)評估中的作用①市場價值是資產(chǎn)公允價值的坐標。資產(chǎn)評估中的公允價值與市場價值是兩個不同層次的概念。資產(chǎn)評估中的公允價值是一個一般層次的概念,它包括了正常市場條件和非正常市場條件兩種情況下的合理評估結(jié)果；而資產(chǎn)評估中市場價值只是正常市場條件下資產(chǎn)處在最佳使用狀態(tài)下的合理評估結(jié)果。相對于公允價值而言，市場價值更為具體，條件更為明確，在實踐中評估人員更易把握。

市場價值在其評估所依據(jù)的市場范圍內(nèi)，對任何交易當(dāng)事人都是相對合理和公允的。而市場價值以外的價值的相對合理公平性是受到某些條件嚴格限制的。（如：筆記本正常3000元，但當(dāng)在外一無所有必須變賣它時，可能1000就賣掉，1000元就是非市場的公允價值）市場價值在資產(chǎn)評估中的作用67區(qū)分：評估意義上的公允價值與會計意義上的公允價值會計計量屬性及價值定義包括公允價值、現(xiàn)值、可變現(xiàn)價值、重置成本。在符合會計準則計量屬性規(guī)定的條件下，會計準則的公允價值等同于資產(chǎn)評估中的市場價值，而會計準則設(shè)計的現(xiàn)值、可變現(xiàn)價值、重置成本等可以理解為資產(chǎn)評估中的市場價值或者市場價值以外的價值類型。

可見，評估意義上的公允價值（包含市場價值和非市場價值）比會計上的公允價值（僅指市場價值）更為寬泛。區(qū)分：評估意義上的公允價值與會計意義上的公允價值會計計量屬性68二、資產(chǎn)評估目的

（一）資產(chǎn)評估的一般目的（1）資產(chǎn)評估一般目的或者資產(chǎn)評估的基本目標是由資產(chǎn)評估的性質(zhì)及其基本功能決定的。（2）資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評估時點的公允價值。（3）資產(chǎn)評估中的公允價值的一個顯著特點：與相關(guān)當(dāng)事人的地位、資產(chǎn)的狀況及資產(chǎn)所面臨的市場條件相吻合，并且沒有損害個當(dāng)事人的合法權(quán)益，亦沒有損害他人的利益。二、資產(chǎn)評估目的69（二）資產(chǎn)評估的特定目的（1）含義：資產(chǎn)評估的特定目的指的是資產(chǎn)業(yè)務(wù)（指的是引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟行為，即被評估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟行為）對評估結(jié)果用途的具體要求。同樣的資產(chǎn)，因為評估目的不同，其評估值也不相同。資產(chǎn)評估中的公允價值的相對性對于某一資產(chǎn)而言，公允價值不是一個確定不變的值，而是一個相對的值。不同的評估特定目的、不同的市場條件等因素使得同一資產(chǎn)有不同的合理價值，但是該價值相對于他們各自面對的條件都是合理和公允的。

（二）資產(chǎn)評估的特定目的（1）含義：資產(chǎn)評估的特定目的指的是70

資產(chǎn)評估的特定目的實質(zhì)上是判斷特定條件下或者具體條件下資產(chǎn)的公允價值。

（2）我國資產(chǎn)評估實踐表明，資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要有：①資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。②企業(yè)出售。③企業(yè)兼并。④企業(yè)聯(lián)營。⑤股份經(jīng)營。⑥中外合資、合作。⑦企業(yè)清算。⑧擔(dān)保。⑨企業(yè)租賃。⑩債務(wù)重組。引起資產(chǎn)評估的其他合法經(jīng)濟行為

一般目的包含特定目的，而特定目的則是一般目的的具體化。資產(chǎn)評估的特定目的實質(zhì)上是判斷特定條件下或者具體條件下資產(chǎn)71

(三)資產(chǎn)評估特定目