財產稅會計課件

財產稅類財產稅類1一、財產稅及其特點

財產稅是對財產所有人、占用人或使用人所擁有或支配的應稅財產，就其數量或價值依法征收的一種稅。

財產稅有著悠久的歷史，雖然在現(xiàn)代各國稅收中并不占主導地位，但由于它能起到其他稅種難以達到的獨特的調節(jié)作用，因而被大多數國家的政府所采用，特別是被許多國家的地方政府所掌握，并成為地方財政收入的重要來源。一、財產稅及其特點

財產稅是對財產所有人、2財產稅同其他稅種比較起來具有以下特點財產稅同其他稅種比較起來具有以下特點3

1．稅源的廣泛性

征收財產稅的早期，應稅財產的形式很有限，基本上以土地和主要勞動工具為主。隨著社會經濟，特別是商品貨幣經濟的發(fā)展，財產的種類和形式不斷增多。

一般來說，財產可分為不動產和動產。

不動產通常指土地、房屋等。

動產又可分為有形動產和無形動產。

有形動產一般包括有形收益財產和有形消費財產，前者如營業(yè)設備、商品存貨等，后者如汽車等各種耐用消費品。有形動產還包括一些具有貯藏價值的財產，如古玩、珍寶、金銀等。

無形動產主要是指具有價值并可以據此取得收益的各種無形資產，如專有技術、專利權、股票、債券、銀行存款、應收款項等。

1．稅源的廣泛性

征收財產稅的早期，應稅財42．征收的區(qū)域性

與商品稅和所得稅相比，財產稅的課稅對象比較固定。一般來說，不會因對不動產征稅而引起財產的區(qū)域間流動，因而適合作為地方稅，而不宜全國統(tǒng)一。

即使是全國統(tǒng)一的財產稅制度，一般也由地方政府掌握，并列作其固定的收入來源。地方政府也有較大的管理權限，如可以根據本地區(qū)的實際情況確定是否開征或停征，以及開征范圍、稅率高低和征收管理的方法等。因此，財產稅具有較強的地域性特點。2．征收的區(qū)域性

與商品稅和所得稅相比，財5

3．管理的復雜性

財產稅一般從價計征，征稅時必須對其應稅財產進行估價，不僅工作量繁重，而且計稅基數也很難準確確定。

特別是對于現(xiàn)金、有價證券、銀行存款等無形動產和一部分貴重財產，極易隱匿虛報，從而造成逃稅、漏稅，這就增加了財產稅征收管理的復雜性。3．管理的復雜性

財產稅一般從價計征，征稅6二、財產稅的分類

財產種類的增加，拓寬了財產稅的征稅范圍。盡管各國財產稅的征稅范圍各不相同，并對某些財產是否應征稅存在著不同的意見，但以現(xiàn)實情況看，財產形式的多樣化造成了財產稅稅源的廣泛性。

財產種類和形式的多樣化使財產稅具有多種形式，一般來說，可對財產稅作以下分類：二、財產稅的分類

財產種類的增加，拓寬了71．一般財產稅和特別財產稅

按照課稅財產的不同范圍，財產稅可分為一般財產稅和特別財產稅。

一般財產稅，也稱綜合財產稅，是對納稅人擁有或支配的多種財產綜合課征的稅收。

特別財產稅，又稱個別財產稅，是對納稅人擁有或支配的某些特定財產（如土地、房屋等），分別課征的稅收。1．一般財產稅和特別財產稅

按照課稅財產的82．靜態(tài)財產稅和動態(tài)財產稅

按照應稅財產的不同運動形態(tài)，財產稅可分為靜態(tài)財產稅和動態(tài)財產稅

動態(tài)財產稅是以財產所有權的變動和轉移為前提課征的，其特點是在財產交易時一次性征收。

如：房產稅在持有時征稅，也可以在交易時。

2．靜態(tài)財產稅和動態(tài)財產稅

按照應稅財產9

房產稅

房產稅10第一節(jié)房地產稅概論第一節(jié)房地產稅概論11房產稅是以房產為課稅對象，按照房產的評估值向房產所有人或承典人征收的一種稅。

現(xiàn)行房產稅開征于1986年9月，雖然在1994年稅制改革時準備進行適當修改，如擴大征收范圍、修改計稅依據、調整稅率等，但因各種原因未能正式制定統(tǒng)一的法規(guī)予以公布執(zhí)行。

因此，現(xiàn)行的國內房產稅仍然沿用1986年制定頒布的《房產稅暫行條例》。房產稅是以房產為課稅對象，按照房產的評估值向房產所有12

房產稅對于調節(jié)房產所有人和承典人的收入水平，積累建設資金，搞好城鎮(zhèn)房屋的開發(fā)建設，控制非生產性基本建設和促使合理使用分配房產，提高房產的使用效益以及增加地方財政收入，都具有重要作用。

房產稅對于調節(jié)房產所有人和承典人的收入水平，積累建設13一、我國房地產稅制的歷史沿革

回顧我國建國以來房地產稅制的歷史沿革。大致經歷了以下四個階段。

（1）房地產稅制初創(chuàng)階段（1949-1970年）：1950年新中國稅制建立，地產稅、房產稅、契稅和遺產稅也隨之而建立。同年6月，中央政府決定遺產稅暫不開征，而房產稅和地產稅合并為房地產稅。可見，此階段我國房地產稅制體系僅由房地產稅和契稅兩個稅種組成。

（2）房地產稅收萎縮階段（1971-1983年）：1973年，把對國有企業(yè)課征的城市房地產稅并入工商統(tǒng)一稅中征收。同時，隨著我國城市土地的全部國有化、國有企事業(yè)單位職工的住房所有權的國有化，房地產稅收的課稅范圍日漸萎縮。

（3）房地產稅制恢復與建設階段（1984-1990年）：1984年起，在國家經濟體制的改革的大環(huán)境下，隨著城鎮(zhèn)土地使用制度和住房制度的改革，房地產商品化日趨完善。1984年將地產稅劃出，并更名為土地使用稅；1986年恢復課征房產稅；1987年開征耕地占用稅；1988年開征城鎮(zhèn)土地使用稅。

（4）房地產稅制的改革與完善階段（1991至今）：1994年我國稅制改革，對房產稅的計稅依據和課稅范圍進行了修改，同時增加土地增值稅；并提出計劃開征遺產稅，但至今未實行。此后，國務院及有關部委不斷有新修改的稅收條例頒布實施，使我國房地產稅收制度日漸完善。2006年國務院九部委發(fā)布的“國六條”規(guī)定：從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

一、我國房地產稅制的歷史沿革

回顧我國建國以來房地產142．我國現(xiàn)行房地產稅收體系。我國現(xiàn)行房地產稅制的基本框架，是在1994年全面的結構性稅制改革后形成的，涉及的稅種主要有13種，其中直接以房地產為課稅對象的5種，即房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。

我國現(xiàn)行房地產稅制中的主要稅種可分別歸入所得稅、商品稅、財產及其他稅三大稅類。所得稅中的房地產稅包括企業(yè)所得稅中的房地產收入、個人所得稅中的房地產收入、土地增值稅；商品稅性質的房地產稅指營業(yè)稅中的房地產稅；財產稅及其他稅類中的房地產稅包括了典型的房地產稅種（如房產稅、契稅與印花稅）資源稅或行為稅性質的土地稅（如耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅）。

2．我國現(xiàn)行房地產稅收體系。我國現(xiàn)行房地產稅15涉及房地產的稅收包括1、營業(yè)稅按營業(yè)收入5%繳納；2、城建稅按繳納的營業(yè)稅7%繳納；3、教育費附加按繳納的營業(yè)稅3%繳納；4、地方教育費附加按繳納的營業(yè)稅2%繳納；5、印花稅：建筑工程合同按承包金額的萬分之三貼花；帳本按5元/本繳納（每年啟用時）；年度按“實收資本”與“資本公積”之和的萬分之五繳納（第一年按全額繳納，以后按年度增加部分繳納）；6、土地增值稅按取得收入減除規(guī)定扣除項目金額后的增值額，繳納土地增值稅。7、城鎮(zhèn)土地使用稅按實際占用的土地面積繳納（各地規(guī)定不一，上海60元/平方米）；8、房產稅按自有房產原值的70%*1.2%繳納（涉及房地產的稅收包括1、營業(yè)稅按營業(yè)收入5%繳納；16交易中間1、轉出方視同銷售：（1）營業(yè)稅：銷售金額*5%（如外購固定資產再轉出，按（銷售金額-購入金額）*5%（2）城市維護建設稅：營業(yè)稅額*7%（市區(qū)7%，郊區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)5%，農村1%）（3）教育費附加：營業(yè)稅額*3%（4）地方教育費附加：營業(yè)稅額*1%左右（5）土地增值稅：土地增值額*適用稅率（6）企業(yè)所得稅：相關收益要與企業(yè)其他收益合并，交納企業(yè)所得稅2、轉入方：（1）契稅：購入金額*當地契稅稅率（2）房產稅：房產原值*（1-30%左右）*1.2%/年；出租按12%租金。（3）土地使用稅：轉入土地使用面積*當地適用稅率以上（2）、（3）項由于房屋權屬轉移而形成，日后都要交，并非僅因固定資產單次轉移而單次應交稅額交易中間1、轉出方視同銷售：17二、我國現(xiàn)行房地產稅制存在的主要問題

一般而言，稅收制度應遵循效率原則、公平原則和財政原則等三個基本原則。但就目前我國現(xiàn)行的房地產稅收制度，在調節(jié)土地資源優(yōu)化配置方面未起到相應的作用，且稅收流失問題嚴重，導致征收成本較高；在調節(jié)個人財富收入方面也收效甚微，且稅收負擔不合理；同時也未成為地方財政收入的主要來源，逐年增長的比例均低于GDP的增長比例，表現(xiàn)出不協(xié)調的關系。我國現(xiàn)行房地產稅收體系中存在的主要問題如下。

1．租稅費界定不清，相互錯位，難以發(fā)揮土地稅種的調控作用

（1）以稅代租。如城鎮(zhèn)土地使用稅就帶有明顯的地租性質。根據《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，征收土地使用稅是為了調節(jié)土地級差收益而開征，且納稅人是土地使用者，從而可看出土地使用稅明顯具有地租現(xiàn)象。

（2）以費代稅。如土地閑置費，《中華人民共和國城市房地產管理法》規(guī)定：超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。而以費的形式出現(xiàn)，降低了其嚴肅性和規(guī)范性。

（3）稅費并存。目前，稅務機關按規(guī)定向土地使用者征收城鎮(zhèn)土地使用稅，而土地管理部門又對土地使用者按土地價值的一定比例征收土地出讓金這無疑是重復收費，稅費并存的情況，增加了企業(yè)的負擔。二、我國現(xiàn)行房地產稅制存在的主要問題

18二、我國現(xiàn)行房地產稅制存在的主要問題2．地方稅制改革滯后，致使部分稅種政策過時，稅種政策設計不合理不能適應市場經濟的客觀要求。按房產原值扣除一定比例后的余值征收的規(guī)定弊端日益突出，近幾年房價漲幅不斷提高，必然導致稅負輕重不一，新房稅負偏重，舊房稅負偏輕，起不到稅收杠桿應有的調控作用；此外按租金征收房產稅也超出其調節(jié)范圍，且與按租金征收的營業(yè)稅有雙重征稅之嫌。

3．規(guī)范的房地產稅制太少。目前，我國獨立的房地產稅種只有幾個。而其中城鎮(zhèn)土地使用稅具有準土地租金性質，是一種不規(guī)范的土地稅種，其征收的目的是調整土地級差收益，然而稅率較低，2006年底修改后稅率為原來的3倍；耕地占用稅也是一種不規(guī)范的土地稅種，其征收目的是禁止耕地的濫占，可是稅率太低，又是一次性課稅，根本達不到目的；土地增值稅則由于其計算過于復雜，難以操作，征稅成本高，在許多地區(qū)并沒有實際開征。

二、我國現(xiàn)行房地產稅制存在的主要問題2．地方稅制改19第二節(jié)房產稅制要素介紹第二節(jié)房產稅制要素介紹20一、房產稅的納稅人

凡在我國境內擁有房屋產權的單位和個人為房產稅的納稅義務人。

房產產權屬于全民所有的，由經營管理者繳納；

產權出典的，由承典人繳納；

產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或使用人繳納。一、房產稅的納稅人

凡在我國境內擁有房屋產21財產稅會計課件22二、房產稅的征稅范圍

房產稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。

所謂城市，是指經國務院批準設立的市，包括市區(qū)、郊區(qū)和市轄縣的縣城，不包括農村；

所謂縣城，是指未設立建制鎮(zhèn)的縣人民政府所在地；

所謂建制鎮(zhèn)，是指經省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準設立的建制鎮(zhèn)，但不包括所轄的行政村；

所謂工礦區(qū)，是指工商業(yè)比較發(fā)達，人口比較集中，符合國務院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標準，但尚未設立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。二、房產稅的征稅范圍

房產稅的征稅范圍是23房產稅的征稅對象是房產。所謂房產，是指有屋面和圍護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產稅。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窯菜窯、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐，均不屬于房產的范圍。房產稅的征稅對象是房產。24現(xiàn)行房產稅的征收范圍尚未擴展到農村。但由于近年來農村工業(yè)和副業(yè)有較大發(fā)展并具有一定實力，有些地區(qū)甚至與城鎮(zhèn)相差無幾，故納稅人是有負擔能力的。如果不對這些房屋產權所有者征收房產稅進行調節(jié)，是不利于企業(yè)之間平等競爭的。

因此，有人提出應盡早對農村地區(qū)開征房產稅?，F(xiàn)行房產稅的征收范圍尚未擴展到農村。但由于近年來農村25三、房產稅的計稅依據

房產稅的計稅依據采用按房產原值減按一定比例扣除后的余值和按房產租金收入兩種辦法確定，即從價計征與從租計征。

從價計征，是依照房產原值一次減除10％-30％后的余值計算繳納；所謂房產原值，是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在帳簿固定資產科目中記載的房屋造價（或原價）。

從租計征，是按照房產的租金收入計算繳納。三、房產稅的計稅依據

房產稅的計稅依據采用26房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備以及一般不單獨計算價值的配套設施，如通信、照明、衛(wèi)生、煤氣及中央空調等設備；蒸氣、供水、排水等管道以及電信、電纜導線；過道、曬臺、電梯、升降機等。納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款，開發(fā)土地發(fā)生的成本費用。房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備以及一般不單獨計算27四、房產稅的稅率現(xiàn)行房產稅采用比例稅率：依照房產的計稅余值計算繳納的，稅率為1.2%依照房產的租金收入計算繳納的，稅率為12%自2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產稅。四、房產稅的稅率28財產稅會計課件29需要注意的兩個問題?。÷?lián)營投資的房產以房產聯(lián)營投資的，房產稅計稅依據應根據不同的情況來看：——以房產聯(lián)營投資，共同承擔風險，按房產余值為計稅依據計征房產稅（視同自營房產處理）——以房產聯(lián)營投資，不承擔經營風險，只收取固定收入的，實際是以聯(lián)營名義取得房產租金，因此應由出租房按租金收入計征房產稅（視同出租房產處理）融資租賃的房產——其實際上市一種變相的分期付款購買固定資產的形式?！凑辗慨a原值計征房產稅。——對融資租賃房屋租賃期內房產稅的納稅人，由當地稅務機關根據實際情況確定。需要注意的兩個問題！！30五、房產稅的減免規(guī)定

現(xiàn)行房產稅規(guī)定的免稅房產包括：國家機關、人民團體、軍隊自用的房產，由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位自用的房產，宗教、寺廟、公園、名勝古跡自用的房產，個人所有非營業(yè)用的房產，以及經財政部批準免稅的其他房產。

此外，納稅人納稅有困難的，可由省、自治區(qū)和直轄市人民政府決定給予定期減征或免征房產稅的照顧。五、房產稅的減免規(guī)定

現(xiàn)行房產稅規(guī)定的免稅房產包括31六、房產稅的計征管理六、房產稅的計征管理32

1．房產稅的計算

房產稅應納稅額的計算公式根據計征辦法不同分別如下：

采用從價計征辦法的，應納稅額計算公式為：

應納稅額=房產原值X（1一扣除比例）X1．2％

采用從租計征辦法的，應納稅額計算公式為：

應納稅額=房產租金X12％

如果將房產稅的計稅依據改為一律按照房產的評估價值并采用統(tǒng)一的幅度稅率，那么，房產稅的應納稅額的計算公式應為：

應納稅額=房產的評估價值X適用的幅度稅率1．房產稅的計算

房產稅應納稅額的計算公式332．房產稅的征收

房產稅采用按年計征、分期繳納的征收管理辦法。2．房產稅的征收

房產稅采用按年計征、分34新建和購建房屋，應于建成或購進后30天內向稅務機關辦理申報登記；

納稅人住址遷移、產權轉移、添建改建、變更房產原值的，應于變更后的15天內向稅務機關辦理申報登記。

納稅人申報登記的內容，經稅務機關核定后，作為征稅依據。新建和購建房屋，應于建成或購進后30天內向稅務機關辦理35房產稅納稅義務發(fā)生的時間納稅人將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起，繳納房產稅。納稅人自行新建房屋用于生產經營，從建成之次月起，繳納房產稅。納稅人委托施工企業(yè)建設的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起，繳納房產稅。納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產稅。納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起，繳納房產稅。納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起，繳納房產稅。房地產開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產稅。房產稅納稅義務發(fā)生的時間36

1．某商業(yè)企業(yè)擁有營業(yè)大樓一棟，原始價值為200萬元，假定房產原值一次扣除比例為30％，則該棟營業(yè)大樓全年應納多少房產稅？1．某商業(yè)企業(yè)擁有營業(yè)大樓一棟，原始價值為200萬元371．解：全年應納房產稅稅額=

200X（1—30％）X1．2％＝1．68（萬元）1．解：全年應納房產稅稅額=

200X（1—30％382，天元公司以公司10棟庫房對外出租，2009年獲得租金收入4500萬元。應納稅多少？營業(yè)稅=4500*5%=2252項附加=225*10%=22.5房產稅=4500*12%=540合計：787.5萬2，天元公司以公司10棟庫房對外出租，2009年獲得租金收入39房產稅會計處理P529房產稅會計處理P52940上海房產稅試點改革根據國務院第136次常務會議有關精神，上海市政府決定，自2011年1月28日起，開展對部分個人住房征收房產稅試點?！渡虾Ｊ虚_展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》征收對象征收對象是指本暫行辦法施行之日起本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新購的住房（以下統(tǒng)稱“應稅住房”）。除上述征收對象以外的其他個人住房，按國家制定的有關個人住房房產稅規(guī)定執(zhí)行。上海房產稅試點改革41納稅人納稅人為應稅住房產權所有人。產權所有人為未成年人的，由其法定監(jiān)護人代為納稅。計稅依據計稅依據為參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值，評估值按規(guī)定周期進行重估。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據。房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。適用稅率適用稅率暫定為0.6%。應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。上述本市上年度新建商品住房平均銷售價格，由市統(tǒng)計局每年公布。納稅人42稅收減免本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積（指住房建筑面積，下同）人均不超過60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購的住房暫免征收房產稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按本暫行辦法規(guī)定計算征收房產稅。合并計算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其它住房面積的總和。本市居民家庭中有無住房的成年子女共同居住的，經核定可計入該居民家庭計算免稅住房面積；對有其他特殊情形的居民家庭，免稅住房面積計算辦法另行制定。本市居民家庭在新購一套住房后的一年內出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按本暫行辦法規(guī)定計算征收的房產稅，可予退還。稅收減免43稅收減免本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產稅。符合國家和本市有關規(guī)定引進的高層次人才、重點產業(yè)緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產稅。持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產稅；持有本市居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按本暫行辦法規(guī)定計算征收房產稅，待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房產稅，可予退還。其他需要減稅或免稅的住房，由市政府決定。稅收減免44重慶房產稅試點改革為調節(jié)收入分配，引導個人合理住房消費，根據國務院第136次常務會議有關精神，重慶市人民政府決定在2011/1/28,部分區(qū)域開展對部分個人住房征收房產稅改革試點?！吨貞c市關于開展對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》征收對象試點采取分步實施的方式。首批納入征收對象的住房為：個人擁有的獨棟商品住宅。個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含2倍）以上的住房。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房。重慶房產稅試點改革征收對象45納稅人納稅人為應稅住房產權所有人。產權人為未成年人的，由其法定監(jiān)護人納稅。產權出典的，由承典人納稅。產權所有人、監(jiān)護人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由代管人或使用人納稅。應稅住房產權共有的，共有人應主動約定納稅人，未約定的，由稅務機關指定納稅人。計稅依據應稅住房的計稅價值為房產交易價。條件成熟時，以房產評估值作為計稅依據。獨棟商品住宅和高檔住房一經納入應稅范圍，如無新的規(guī)定，無論是否出現(xiàn)產權變動均屬納稅對象，其計稅交易價和適用的稅率均不再變動。屬于本辦法規(guī)定的應稅住房用于出租的，按本辦法的規(guī)定征收房產稅，不再按租金收入征收房產稅。納稅人計稅依據46稅率獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%。應納稅額的計算應納稅額=應稅建筑面積×建筑面積交易單價×稅率應稅建筑面積是指納稅人應稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積。稅率應納稅額的計算應稅建筑面積是指納稅人應稅住房的建筑面積扣47免稅面積的計算扣除免稅面積以家庭為單位，一個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積。納稅人在本辦法施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。納稅人家庭擁有多套新購應稅住房的，按時間順序對先購的應稅住房計算扣除免稅面積。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人的應稅住房均不扣除免稅面積。稅收減免與緩繳稅款對農民在宅基地上建造的自有住房，暫免征收房產稅。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人擁有的普通應稅住房，如納稅人在重慶市具備有戶籍、有企業(yè)、有工作任一條件的，從當年起免征稅，如已繳納稅款的，退還當年已繳稅款。因自然災害等不可抗力因素，納稅人納稅確有困難的，可向地方稅務機關申請減免稅和緩繳稅款。免稅面積的計算稅收減免與緩繳稅款48對比

上海重慶確定均價上海市上一年度新建商品住宅成交均價上兩個年度主城新建商品住房建筑面積成交均價的算術平均存量房征收與否一律不征重慶存量獨棟商品住宅要征收新購普通房上海本市家庭：新購的第二套及以上住房(包括新房和二手房)非本市家庭：新購住房(不論是否第一套)重慶放過了新購普通房免稅面積人均60平米（含）100平方米和180平方米適用稅率上海分兩檔：0.4%和0.6%重慶分三檔：0.5%、1%和1.2%稅款打折應納稅額=新購住房應稅面積×新購住房單價×相應稅率×70%應納稅額=應稅建筑面積×建筑面積交易單價×對應稅率。對比上海重慶確定均價上海市上一年度新建商品住宅成交均價上兩49第三節(jié)

房地產稅制改革和政策調整

房地產成為最大的投資品，不僅徹底拉大貧富差距。而且?guī)碓S多社會問題。有人甚至說是今天的中國社會新的階級差別的基礎。第三節(jié)

房地產稅制改革和政策調整房地產成為最大的投50改革后的房地產稅制涉及到房地產交易、房地產持有和房地產利用三個環(huán)節(jié)的課稅。屬于房地產交易環(huán)節(jié)的稅種有房地產轉讓價值稅、土地增值稅、契稅、房地產遺產稅和贈與稅；屬于房地產持有環(huán)節(jié)的稅種有不動產稅（或物業(yè)稅）、地價稅、空地稅；屬于房地產利用環(huán)節(jié)的稅種有荒地稅、房地產租金稅。

改革后的房地產稅制涉及到房地產交易、房地產持51房地產持有稅收政策探討物業(yè)稅改革問題房地產持有稅收政策探討物業(yè)稅改革問題52物業(yè)稅制度稅種設置：房產土地合一，統(tǒng)一征收物業(yè)稅。征稅范圍：由現(xiàn)行僅對城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內征稅，擴大到農村。取消居民個人自用居住房免稅的規(guī)定。允許政府機關、團體、部隊、行政機構等公共部門辦公使用的不動產，學校、圖書館、博物館、醫(yī)院、公園等社會公益事業(yè)使用不動產免稅。物業(yè)稅制度稅種設置：房產土地合一，統(tǒng)一征收物業(yè)稅。53計稅依據：按不動產評估部門評估價格比例征稅。不動產評估價格應由權威評估部門，采用科學、合理的計算方法，按市場價格的一定比例計算確定。每若干年評估一次。稅率結構：物業(yè)稅的稅率設計原則上應使在不動產保有環(huán)節(jié)征收的物業(yè)稅總額與原有流轉環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)取消的稅費總額保持大致相近水平。計稅依據：按不動產評估部門評估價格比例征稅。不動產評估價格應54物業(yè)稅推出實施難度較大對于物業(yè)稅問題，財政部副部長樓繼偉也坦言短時間內還很難推出，因為其中涉及到納稅人的承受能力、社會的反應以及財政的負擔,包括資產評估、過渡措施安排、現(xiàn)有稅費清理等一大堆復雜問題，物業(yè)稅最難征收的一個稅種。物業(yè)稅推出實施難度較大對于物業(yè)稅問題，財政部副部長樓55（1）物業(yè)稅改革指導思想房地產稅負結構不合理：開發(fā)銷售環(huán)節(jié)稅重費多，持有轉讓環(huán)節(jié)稅輕費少為增加財政收入尋找稅源：在大規(guī)模開發(fā)后轉向持有轉讓環(huán)節(jié)征稅。國家新稅制的改革，2003-5年選擇部分城市進行空轉試點。重慶與北京、深圳、寧夏、遼寧和江蘇一起被國家稅務總局和財政部批準為首批物業(yè)稅試點地區(qū)，進行房地產模擬評稅:“空轉”試點.08年10月，全國物業(yè)稅模擬試點又增加了4個省、市，使全國試點地區(qū)由原來的6個擴大到10個省市區(qū)。雖然沒有實際征稅，但一切步驟和真實收稅流程相同。目的是為物業(yè)稅改革測算分析工作提供堅實的數據資料。具體說來，就是要統(tǒng)計物業(yè)數量，做測算、評估，制作報表，為將來的稅收提前做好統(tǒng)計工作。關鍵點在于評估出房產的價值，作為征稅的依據，并隨著市場價值的變動不斷修正估值。（1）物業(yè)稅改革指導思想房地產稅負結構不合理：開發(fā)銷562010年，試點成果：房地產評稅技術在交易環(huán)節(jié)的推廣應用。進而為保有環(huán)節(jié)征稅提供技術支持。目前，包括房產稅在內的一些房地產相關稅種，在計算應納稅額時，采用的是房地產的原值，稅額不能充分體現(xiàn)房價的波動。而按照評估值征稅，房價上漲，則房產稅稅額增加；房價下降，房產稅稅額相應減少。這一思路已經得到官方的認可。2010年，試點成果：房地產評稅技術在交易環(huán)節(jié)的推廣應用。進57目前國際上通用的比較科學的房地產評估方法主要有成本法、時差法和收益法三種，不同的方法針對不同的房地產類型，如成本法主要針對工業(yè)企業(yè)、時差法主要針對流轉環(huán)節(jié)、收益法主要針對商業(yè)企業(yè)。

目前國際上通用的比較科學的房地產評估方法主要有58（2）物業(yè)稅改革模式（2）物業(yè)稅改革模式59模式一：將國有土地使用權的批租出讓制改為年租制的前提下，將房地產開發(fā)階段一次性繳納的土地出讓金，分攤到保有階段每年繳納的物業(yè)稅中。并將現(xiàn)行的房地產開發(fā)、銷售、持有環(huán)節(jié)的房產稅、土地使用稅、城市房地產稅合并為物業(yè)稅；將印花稅和契稅合并為契稅；取消土地增值稅以及其他不合理收費。模式一：將國有土地使用權的批租出讓制改為年租制的前提下，將房60模式二：在不涉及土地供給是實行批租出讓制還是年租制的前提下,將現(xiàn)行的房地產開發(fā)、銷售、持有環(huán)節(jié)的房產稅、土地使用稅、城市房地產稅合并為物業(yè)稅；將印花稅和契稅合并為契稅；取消土地增值稅以及其他不合理的收費。模式二：在不涉及土地供給是實行批租出讓制還是年租制的61車船（使用）稅P531車船（使用）稅P53162車船稅歷史沿革

我國對車船征稅的歷史很悠久。明清時，曾對內河商船征收船鈔。解放前，不少城市對車船征收牌照稅。新中國成立后，中央人民政府政務院于1951年頒布了《車船使用牌照稅暫行條例》，對車船征收車船使用牌照稅。1986年9月國務院在實施工商稅制改革時，又發(fā)布了《中華人民共和國車船使用稅暫行條例》。根據有關規(guī)定，該條例不適用于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)及外籍個人。因此，對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)及外籍個人仍征收車船使用牌照稅。以上兩個稅種自開征以來，在組織地方財政收入，調節(jié)和促進經濟發(fā)展方面發(fā)揮了積極作用。但內外兩個稅種，不符合簡化稅制的要求，也與WTO有關國民待遇等規(guī)則不相符合；而且這兩個稅種的征免稅規(guī)定不夠合理，稅源控管手段不足，稅額標準與我國社會經濟發(fā)展水平和當前物價水平相比已明顯偏低。因此，根據我國目前車船擁有、使用和管理現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，本著簡化稅制、公平稅負、拓寬稅基，方便稅收征管的原則，國務院將《車船使用牌照稅暫行條例》和《中華人民共和國車船使用稅暫行條例》進行了合并修訂，于2006年12月29日，國務院發(fā)布了《中華人民共和國車船稅暫行條例》，規(guī)定自2007年1月1日起在全國統(tǒng)一征新發(fā)布了《中華人民共和國車船稅暫行條例》，對各類企業(yè)、行政事業(yè)單位和個人統(tǒng)一征收車船稅。車船稅歷史沿革我國對車船征稅的歷史很悠久。63車船使用稅是對在中華人民共和國境內擁有車船的單位和個人，按照車船的種類、噸位和規(guī)定的稅額計算征收的一種稅。

車船使用稅是對在中華人民共和國境內擁有車船的單位和個64征收車船使用稅，可以促使納稅人提高車船使用效用，督促納稅人合理利用車船；可以通過稅收手段開辟財源，集中財力，緩解發(fā)展交通運輸事業(yè)資金短缺的矛盾；并可以借此加強對車船的管理。征收車船使用稅，可以促使納稅人提高車船使用效用，督促65一、車船使用稅的納稅義務人

凡在中華人民共和國境內擁有并且使用車船的單位和個人，為車船使用稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），都應當依照稅法規(guī)定繳納車船使用稅。

車船使用稅的納稅人原則上是車船的使用人，因為在一般情況下，擁有車船的單位和個人與使用車船的單位和個人是一致的。納稅人既是車船的使用人，又是車船的擁有人。但如果存在租賃關系，車船的擁有人與使用人不一致時，則應由租賃雙方協(xié)商確定納稅人；租賃雙方未商定的，由使用人為車船使用稅的納稅人，負責繳納應納的車船使用稅。一、車船使用稅的納稅義務人

凡在中華人民共66

二、車船使用稅的征收對象二、車船使用稅的征收對象671·征稅對象

車船使用稅的征稅對象，為應稅車輛和應稅船舶。

應稅車輛包括機動車輛和非機動車輛。機動車輛，是指依靠燃油、電力等能源作為動力運行的車輛，如汽車、拖拉機、無軌電車等；非機動車輛，是指依靠人力、畜力運行的車輛，如三輪車、自行車、畜力駕駛車等。

應稅船舶包括機動船舶和非機動船舶。機動船舶，是指依靠燃料等能源作為動力運行的船舶，如客輪、貨船、氣墊船等；非機動船舶，是指依靠人力或其他力量運行的船舶，如木船、帆船、舢板等。1·征稅對象

車船使用稅的征稅對象，為應稅車682，稅率P5332，稅率P533693,車船稅計算P534-5353,車船稅計算P534-53570另外，對進出我國國境或者關境的有關船舶，其應納稅征管事宜，按照《船舶噸稅暫行條例》有關規(guī)定執(zhí)行，由海關負責征收管理，不屬車船使用稅的征收范圍。船舶噸稅P535另外，對進出我國國境或者關境的有關船舶，其應納稅征管71船舶噸稅稅率表

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

｜｜｜一般噸稅元／噸｜優(yōu)惠噸稅元／噸｜

｜船舶種類｜凈噸位｜－－－－－－｜－－－－－－－－－｜

｜｜｜90天｜30天｜90天｜30天｜

｜－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

｜｜｜500噸及以下｜3．15｜1．50｜2．25｜1．20｜

｜｜

｜機｜輪船｜501—1500噸｜4．65｜2．25｜3．30｜1．65｜

｜｜

｜動｜汽船｜1501—3000噸｜7．05｜3．45｜4．95｜2．55｜

｜｜

｜船｜拖船｜3001—10000噸｜8．10｜3．90｜5．85｜3．00｜

｜｜

｜｜｜10001噸以上｜9．30｜4．65｜6．60｜3．30｜

｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜

｜｜｜30噸及以下｜1．50｜0．60｜1．05｜0．45｜

｜非｜各種人力

｜

｜機｜駕駛船及｜31－150噸｜1．65｜0．90｜1．35｜0．60｜

｜｜

｜動｜駁船、帆船

｜｜151噸以上｜2．10｜1．05｜1．50｜0．90｜

｜船

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

船舶噸稅稅率表

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－722．車船稅的征收管理

車船使用稅按年征收，分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。2．車船稅的征收管理

車船使用稅按年征收，731．某市客運中心擁有相同座位的大客車100輛，經核定每輛車船使用稅的年稅額為300元。計算應納車船稅稅額？1．某市客運中心擁有相同座位的大客車100輛，經核定741．解：

應納車船使用稅稅額=30OX100＝30000（元）1．解：

應納車船使用稅稅額=30OX752：某企業(yè)2009年擁有和使用車輛情況如下：（1）擁有機動載貨汽車10輛，每輛凈噸位10噸。其中，5輛帶有掛車（每輛凈噸位為5.8噸）；1輛年初已向交通航運管理機關上報全年停運；1輛出租給A公司使用，租賃協(xié)議中未商定由誰繳納車船使用稅。（2）擁有拖拉機10輛用于從事運輸經營業(yè)務，所掛拖車的凈噸位均為4.3噸。其中4輛專門用于農業(yè)生產。（3）擁有一客貨兩用汽車，為顧客送貨，乘客座位8人，載貨凈噸位4噸。（該地規(guī)定車船使用稅稅額如下：機動載貨汽車每噸稅額40元，乘人汽車10座以下每輛200元。）要求：計算該企業(yè)應繳納的車船使用稅。2：某企業(yè)2009年擁有和使用車輛情況如下：76財產稅會計課件77契稅土地、房屋權屬轉移時向其承受者征收的一種稅收。契稅中所涉及的契約，包括土地、房屋權屬轉移，如房屋買賣、贈送、交換等。除了買賣、贈送、交換外，房屋所有權轉移的方式還有很多種其中，有兩種常見的房屋權屬轉移，按規(guī)定要繳納契稅：因特殊貢獻獲獎，獎品為土地或房屋權屬；或預購期房、預付款項集資建房，只要擁有房屋所有權，就等同于房屋買賣。契稅屬于財產轉移稅，由財產承受人繳納。契稅是一種重要的地方稅種，實行3%-5%的幅度比例稅率。概念介紹契稅土地、房屋權屬轉移時向其承受者征收的一種稅收。契稅中78契稅歷史沿革中國契稅起源于東晉時期的“估稅”，至今已有1600多年的歷史；北宋開寶二年(公元969年)，開始征收印契錢(性質上是稅，只是名稱為錢)；中華民國成立后，于1914年頒布契稅條例。規(guī)定稅率為：買契9%，典契6%。另外，還有一些免稅規(guī)定；中華民國成立后，于1914年頒布契稅條例。規(guī)定稅率為：買契9%，典契6%。另外，還有一些免稅規(guī)定；1927年國民政府公布驗契暫行條例及章程，將契稅劃歸地方收入；1934年國民政府第二次全國財政會議上，通過了《契稅辦法四項》，要求各省整理契稅，規(guī)定買契6%，典契3%為稅率高限，附加稅以不超過正稅的一半為原則。至此，契稅稅率在全國統(tǒng)一起來；1940年，國民政府公布《契稅暫行條例》，將稅率改為買契5%，典契3%；1942年修改《契稅暫行條例》，將稅目擴大為買賣、典當、贈與和交換，后又增加了分割和占有兩個稅目。契稅歷史沿革中國契稅起源于東晉時期的“估稅”，至今已有179契稅納稅義務人契稅的納稅義務人是境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人境內是指中華人民共和國實際稅收行政管轄范圍內土地、房屋權屬是指土地使用權和房屋所有權單位是指企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關、軍事單位和社會團體以及其他組織個人是指個體經營者及其他個人，包括中國公民和外籍人員契稅納稅義務人契稅的納稅義務人是境內轉移土地、房屋權屬，80契稅國有土地使用權的出讓：由承受方交。指土地使用者向國家交付土地使用權出讓費用，國家將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者的行為土地使用權的轉讓：除了考慮土地增值稅，另由承受方交契稅。指土地使用者以出售、贈與、交換或者其他方式將土地使用權轉移給其他單位和個人的行為。土地使用權的轉讓不包括農村集體土地承包經營權的轉移。房屋買賣：即以貨幣為媒介，出賣者向購買者過渡房產所有權的交易行為。以下幾種特殊情況，視同買賣房屋：

1.以房產抵債或實物交換房屋，應由產權承受人，按房屋現(xiàn)值繳納契稅2.以房產作投資或股權轉讓，以自有房產作股投入本人獨資經營的企業(yè)，免納契稅；3.買房拆料或翻建新房，應照章納稅。契稅國有土地使用權的出讓：由承受方交。指土地使用者向國家81稅率契稅契稅稅率為3%-5%，個人購買普通商品住房按成交價格的1.5%征收契稅，購買商辦樓、單位購買普通商品住房按成交價格的3%征收契稅；關于第一次購屋免契稅的新規(guī)定：《市財政局轉發(fā)財政部等關于首次購買普通住房有關契稅政策的通知》，明確對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。稅率契稅契稅稅率為3%-5%，個人購買普通商品住房按成交82普通住房標準凡同時滿足以下條件的可以享受優(yōu)惠政策的普通住房（一）

五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；

（二）

單套建筑面積在140平方米以下；

（三）

實際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內環(huán)線以內的低于330萬元／套，內環(huán)線與外環(huán)線之間的低于200萬元／套，外環(huán)線以外的低于160萬元／套

（四）

普通住宅且單套建筑面積90平方米以下，契稅稅率為1%。契稅普通住房標準凡同時滿足以下條件的可以享受優(yōu)惠政策的普通住房（83計稅價格各類土地、房屋權屬轉移，方式各不相同，契稅定價方法，也各有差異。契稅的計稅依據，歸結起來有4種。按成交價格計算。成交價格經雙方敲定，形成合同，稅務機關以此為據，直接計稅。這種定價方式，主要適用于國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣。根據市場價格計算。土地、房屋價格，絕不是一成不變的，比如北京成為2008年奧運會主辦城市后，奧運村地價立即飆升。該地段土地使用權贈送、房屋贈送時，定價依據只能是市場價格，不是土地或房屋原值。依據土地、房屋交換差價定稅。隨著二手房市場興起，房屋交換走入百姓生活。倘若A房價格30萬元，B房價格40萬元，A、B兩房交換，契稅的計算，自然是兩房差額，即10萬元，同理，土地使用權交換，也要依據差額。等額交換時，差額為零，意味著，交換雙方均免繳契稅。按照土地收益定價。這種情形不常遇到。假設2000年，國家以劃撥方式，把甲單位土地使用權給了乙單位，3年后，經許可，乙單位把該土地轉讓，那么，乙就要補交契稅，納稅依據就是土地收益，即乙單位出讓土地使用的所得。契稅計稅價格各類土地、房屋權屬轉移，方式各不相同，契稅定價方法，84跟公家有關第一次購買不可抗力開荒的地用于農林牧漁一般優(yōu)惠P539契稅跟公家有關一般優(yōu)惠P539契稅85特殊規(guī)定P539契稅企業(yè)公司制改造企業(yè)股權重組企業(yè)合并企業(yè)分立企業(yè)出售….特殊規(guī)定P539契稅企業(yè)公司制改造86契稅其他規(guī)定契稅的納稅義務發(fā)生時間：納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天；納稅期限：納稅人應當自納稅義務發(fā)生之日起10日內，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，并在契稅征收機關核定的期限內繳納稅款；納稅地點：契稅在土地、房屋所在地的征收機關繳納。契稅其他規(guī)定契稅的納稅義務發(fā)生時間：納稅人簽訂土地、房屋87契稅的會計處理P542契稅的會計處理P54288財產稅類財產稅類89一、財產稅及其特點

財產稅是對財產所有人、占用人或使用人所擁有或支配的應稅財產，就其數量或價值依法征收的一種稅。

財產稅有著悠久的歷史，雖然在現(xiàn)代各國稅收中并不占主導地位，但由于它能起到其他稅種難以達到的獨特的調節(jié)作用，因而被大多數國家的政府所采用，特別是被許多國家的地方政府所掌握，并成為地方財政收入的重要來源。一、財產稅及其特點

財產稅是對財產所有人、90財產稅同其他稅種比較起來具有以下特點財產稅同其他稅種比較起來具有以下特點91

1．稅源的廣泛性

征收財產稅的早期，應稅財產的形式很有限，基本上以土地和主要勞動工具為主。隨著社會經濟，特別是商品貨幣經濟的發(fā)展，財產的種類和形式不斷增多。

一般來說，財產可分為不動產和動產。

不動產通常指土地、房屋等。

動產又可分為有形動產和無形動產。

有形動產一般包括有形收益財產和有形消費財產，前者如營業(yè)設備、商品存貨等，后者如汽車等各種耐用消費品。有形動產還包括一些具有貯藏價值的財產，如古玩、珍寶、金銀等。

無形動產主要是指具有價值并可以據此取得收益的各種無形資產，如專有技術、專利權、股票、債券、銀行存款、應收款項等。

1．稅源的廣泛性

征收財產稅的早期，應稅財922．征收的區(qū)域性

與商品稅和所得稅相比，財產稅的課稅對象比較固定。一般來說，不會因對不動產征稅而引起財產的區(qū)域間流動，因而適合作為地方稅，而不宜全國統(tǒng)一。

即使是全國統(tǒng)一的財產稅制度，一般也由地方政府掌握，并列作其固定的收入來源。地方政府也有較大的管理權限，如可以根據本地區(qū)的實際情況確定是否開征或停征，以及開征范圍、稅率高低和征收管理的方法等。因此，財產稅具有較強的地域性特點。2．征收的區(qū)域性

與商品稅和所得稅相比，財93

3．管理的復雜性

財產稅一般從價計征，征稅時必須對其應稅財產進行估價，不僅工作量繁重，而且計稅基數也很難準確確定。

特別是對于現(xiàn)金、有價證券、銀行存款等無形動產和一部分貴重財產，極易隱匿虛報，從而造成逃稅、漏稅，這就增加了財產稅征收管理的復雜性。3．管理的復雜性

財產稅一般從價計征，征稅94二、財產稅的分類

財產種類的增加，拓寬了財產稅的征稅范圍。盡管各國財產稅的征稅范圍各不相同，并對某些財產是否應征稅存在著不同的意見，但以現(xiàn)實情況看，財產形式的多樣化造成了財產稅稅源的廣泛性。

財產種類和形式的多樣化使財產稅具有多種形式，一般來說，可對財產稅作以下分類：二、財產稅的分類

財產種類的增加，拓寬了951．一般財產稅和特別財產稅

按照課稅財產的不同范圍，財產稅可分為一般財產稅和特別財產稅。

一般財產稅，也稱綜合財產稅，是對納稅人擁有或支配的多種財產綜合課征的稅收。

特別財產稅，又稱個別財產稅，是對納稅人擁有或支配的某些特定財產（如土地、房屋等），分別課征的稅收。1．一般財產稅和特別財產稅

按照課稅財產的962．靜態(tài)財產稅和動態(tài)財產稅

按照應稅財產的不同運動形態(tài)，財產稅可分為靜態(tài)財產稅和動態(tài)財產稅

動態(tài)財產稅是以財產所有權的變動和轉移為前提課征的，其特點是在財產交易時一次性征收。

如：房產稅在持有時征稅，也可以在交易時。

2．靜態(tài)財產稅和動態(tài)財產稅

按照應稅財產97

房產稅

房產稅98第一節(jié)房地產稅概論第一節(jié)房地產稅概論99房產稅是以房產為課稅對象，按照房產的評估值向房產所有人或承典人征收的一種稅。

現(xiàn)行房產稅開征于1986年9月，雖然在1994年稅制改革時準備進行適當修改，如擴大征收范圍、修改計稅依據、調整稅率等，但因各種原因未能正式制定統(tǒng)一的法規(guī)予以公布執(zhí)行。

因此，現(xiàn)行的國內房產稅仍然沿用1986年制定頒布的《房產稅暫行條例》。房產稅是以房產為課稅對象，按照房產的評估值向房產所有100

房產稅對于調節(jié)房產所有人和承典人的收入水平，積累建設資金，搞好城鎮(zhèn)房屋的開發(fā)建設，控制非生產性基本建設和促使合理使用分配房產，提高房產的使用效益以及增加地方財政收入，都具有重要作用。

房產稅對于調節(jié)房產所有人和承典人的收入水平，積累建設101一、我國房地產稅制的歷史沿革

回顧我國建國以來房地產稅制的歷史沿革。大致經歷了以下四個階段。

（1）房地產稅制初創(chuàng)階段（1949-1970年）：1950年新中國稅制建立，地產稅、房產稅、契稅和遺產稅也隨之而建立。同年6月，中央政府決定遺產稅暫不開征，而房產稅和地產稅合并為房地產稅?？梢姡穗A段我國房地產稅制體系僅由房地產稅和契稅兩個稅種組成。

（2）房地產稅收萎縮階段（1971-1983年）：1973年，把對國有企業(yè)課征的城市房地產稅并入工商統(tǒng)一稅中征收。同時，隨著我國城市土地的全部國有化、國有企事業(yè)單位職工的住房所有權的國有化，房地產稅收的課稅范圍日漸萎縮。

（3）房地產稅制恢復與建設階段（1984-1990年）：1984年起，在國家經濟體制的改革的大環(huán)境下，隨著城鎮(zhèn)土地使用制度和住房制度的改革，房地產商品化日趨完善。1984年將地產稅劃出，并更名為土地使用稅；1986年恢復課征房產稅；1987年開征耕地占用稅；1988年開征城鎮(zhèn)土地使用稅。

（4）房地產稅制的改革與完善階段（1991至今）：1994年我國稅制改革，對房產稅的計稅依據和課稅范圍進行了修改，同時增加土地增值稅；并提出計劃開征遺產稅，但至今未實行。此后，國務院及有關部委不斷有新修改的稅收條例頒布實施，使我國房地產稅收制度日漸完善。2006年國務院九部委發(fā)布的“國六條”規(guī)定：從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

一、我國房地產稅制的歷史沿革

回顧我國建國以來房地產1022．我國現(xiàn)行房地產稅收體系。我國現(xiàn)行房地產稅制的基本框架，是在1994年全面的結構性稅制改革后形成的，涉及的稅種主要有13種，其中直接以房地產為課稅對象的5種，即房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。

我國現(xiàn)行房地產稅制中的主要稅種可分別歸入所得稅、商品稅、財產及其他稅三大稅類。所得稅中的房地產稅包括企業(yè)所得稅中的房地產收入、個人所得稅中的房地產收入、土地增值稅；商品稅性質的房地產稅指營業(yè)稅中的房地產稅；財產稅及其他稅類中的房地產稅包括了典型的房地產稅種（如房產稅、契稅與印花稅）資源稅或行為稅性質的土地稅（如耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅）。

2．我國現(xiàn)行房地產稅收體系。我國現(xiàn)行房地產稅103涉及房地產的稅收包括1、營業(yè)稅按營業(yè)收入5%繳納；2、城建稅按繳納的營業(yè)稅7%繳納；3、教育費附加按繳納的營業(yè)稅3%繳納；4、地方教育費附加按繳納的營業(yè)稅2%繳納；5、印花稅：建筑工程合同按承包金額的萬分之三貼花；帳本按5元/本繳納（每年啟用時）；年度按“實收資本”與“資本公積”之和的萬分之五繳納（第一年按全額繳納，以后按年度增加部分繳納）；6、土地增值稅按取得收入減除規(guī)定扣除項目金額后的增值額，繳納土地增值稅。7、城鎮(zhèn)土地使用稅按實際占用的土地面積繳納（各地規(guī)定不一，上海60元/平方米）；8、房產稅按自有房產原值的70%*1.2%繳納（涉及房地產的稅收包括1、營業(yè)稅按營業(yè)收入5%繳納；104交易中間1、轉出方視同銷售：（1）營業(yè)稅：銷售金額*5%（如外購固定資產再轉出，按（銷售金額-購入金額）*5%（2）城市維護建設稅：營業(yè)稅額*7%（市區(qū)7%，郊區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)5%，農村1%）（3）教育費附加：營業(yè)稅額*3%（4）地方教育費附加：營業(yè)稅額*1%左右（5）土地增值稅：土地增值額*適用稅率（6）企業(yè)所得稅：相關收益要與企業(yè)其他收益合并，交納企業(yè)所得稅2、轉入方：（1）契稅：購入金額*當地契稅稅率（2）房產稅：房產原值*（1-30%左右）*1.2%/年；出租按12%租金。（3）土地使用稅：轉入土地使用面積*當地適用稅率以上（2）、（3）項由于房屋權屬轉移而形成，日后都要交，并非僅因固定資產單次轉移而單次應交稅額交易中間1、轉出方視同銷售：105二、我國現(xiàn)行房地產稅制存在的主要問題

一般而言，稅收制度應遵循效率原則、公平原則和財政原則等三個基本原則。但就目前我國現(xiàn)行的房地產稅收制度，在調節(jié)土地資源優(yōu)化配置方面未起到相應的作用，且稅收流失問題嚴重，導致征收成本較高；在調節(jié)個人財富收入方面也收效甚微，且稅收負擔不合理；同時也未成為地方財政收入的主要來源，逐年增長的比例均低于GDP的增長比例，表現(xiàn)出不協(xié)調的關系。我國現(xiàn)行房地產稅收體系中存在的主要問題如下。

1．租稅費界定不清，相互錯位，難以發(fā)揮土地稅種的調控作用

（1）以稅代租。如城鎮(zhèn)土地使用稅就帶有明顯的地租性質。根據《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，征收土地使用稅是為了調節(jié)土地級差收益而開征，且納稅人是土地使用者，從而可看出土地使用稅明顯具有地租現(xiàn)象。

（2）以費代稅。如土地閑置費，《中華人民共和國城市房地產管理法》規(guī)定：超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。而以費的形式出現(xiàn)，降低了其嚴肅性和規(guī)范性。

（3）稅費并存。目前，稅務機關按規(guī)定向土地使用者征收城鎮(zhèn)土地使用稅，而土地管理部門又對土地使用者按土地價值的一定比例征收土地出讓金這無疑是重復收費，稅費并存的情況，增加了企業(yè)的負擔。二、我國現(xiàn)行房地產稅制存在的主要問題

106二、我國現(xiàn)行房地產稅制存在的主要問題2．地方稅制改革滯后，致使部分稅種政策過時，稅種政策設計不合理不能適應市場經濟的客觀要求。按房產原值扣除一定比例后的余值征收的規(guī)定弊端日益突出，近幾年房價漲幅不斷提高，必然導致稅負輕重不一，新房稅負偏重，舊房稅負偏輕，起不到稅收杠桿應有的調控作用；此外按租金征收房產稅也超出其調節(jié)范圍，且與按租金征收的營業(yè)稅有雙重征稅之嫌。

3．規(guī)范的房地產稅制太少。目前，我國獨立的房地產稅種只有幾個。而其中城鎮(zhèn)土地使用稅具有準土地租金性質，是一種不規(guī)范的土地稅種，其征收的目的是調整土地級差收益，然而稅率較低，2006年底修改后稅率為原來的3倍；耕地占用稅也是一種不規(guī)范的土地稅種，其征收目的是禁止耕地的濫占，可是稅率太低，又是一次性課稅，根本達不到目的；土地增值稅則由于其計算過于復雜，難以操作，征稅成本高，在許多地區(qū)并沒有實際開征。

二、我國現(xiàn)行房地產稅制存在的主要問題2．地方稅制改107第二節(jié)房產稅制要素介紹第二節(jié)房產稅制要素介紹108一、房產稅的納稅人

凡在我國境內擁有房屋產權的單位和個人為房產稅的納稅義務人。

房產產權屬于全民所有的，由經營管理者繳納；

產權出典的，由承典人繳納；

產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或使用人繳納。一、房產稅的納稅人

凡在我國境內擁有房屋產109財產稅會計課件110二、房產稅的征稅范圍

房產稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。

所謂城市，是指經國務院批準設立的市，包括市區(qū)、郊區(qū)和市轄縣的縣城，不包括農村；

所謂縣城，是指未設立建制鎮(zhèn)的縣人民政府所在地；

所謂建制鎮(zhèn)，是指經省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準設立的建制鎮(zhèn)，但不包括所轄的行政村；

所謂工礦區(qū)，是指工商業(yè)比較發(fā)達，人口比較集中，符合國務院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標準，但尚未設立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。二、房產稅的征稅范圍

房產稅的征稅范圍是111房產稅的征稅對象是房產。所謂房產，是指有屋面和圍護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產稅。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窯菜窯、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐，均不屬于房產的范圍。房產稅的征稅對象是房產。112現(xiàn)行房產稅的征收范圍尚未擴展到農村。但由于近年來農村工業(yè)和副業(yè)有較大發(fā)展并具有一定實力，有些地區(qū)甚至與城鎮(zhèn)相差無幾，故納稅人是有負擔能力的。如果不對這些房屋產權所有者征收房產稅進行調節(jié)，是不利于企業(yè)之間平等競爭的。

因此，有人提出應盡早對農村地區(qū)開征房產稅?，F(xiàn)行房產稅的征收范圍尚未擴展到農村。但由于近年來農村113三、房產稅的計稅依據

房產稅的計稅依據采用按房產原值減按一定比例扣除后的余值和按房產租金收入兩種辦法確定，即從價計征與從租計征。

從價計征，是依照房產原值一次減除10％-30％后的余值計算繳納；所謂房產原值，是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在帳簿固定資產科目中記載的房屋造價（或原價）。

從租計征，是按照房產的租金收入計算繳納。三、房產稅的計稅依據

房產稅的計稅依據采用114房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備以及一般不單獨計算價值的配套設施，如通信、照明、衛(wèi)生、煤氣及中央空調等設備；蒸氣、供水、排水等管道以及電信、電纜導線；過道、曬臺、電梯、升降機等。納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款，開發(fā)土地發(fā)生的成本費用。房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備以及一般不單獨計算115四、房產稅的稅率現(xiàn)行房產稅采用比例稅率：依照房產的計稅余值計算繳納的，稅率為1.2%依照房產的租金收入計算繳納的，稅率為12%自2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產稅。四、房產稅的稅率116財產稅會計課件117需要注意的兩個問題??！聯(lián)營投資的房產以房產聯(lián)營投資的，房產稅計稅依據應根據不同的情況來看：——以房產聯(lián)營投資，共同承擔風險，按房產余值為計稅依據計征房產稅（視同自營房產處理）——以房產聯(lián)營投資，不承擔經營風險，只收取固定收入的，實際是以聯(lián)營名義取得房產租金，因此應由出租房按租金收入計征房產稅（視同出租房產處理）融資租賃的房產——其實際上市一種變相的分期付款購買固定資產的形式?！凑辗慨a原值計征房產稅?！獙θ谫Y租賃房屋租賃期內房產稅的納稅人，由當地稅務機關根據實際情況確定。需要注意的兩個問題??！118五、房產稅的減免規(guī)定

現(xiàn)行房產稅規(guī)定的免稅房產包括：國家機關、人民團體、軍隊自用的房產，由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位自用的房產，宗教、寺廟、公園、名勝古跡自用的房產，個人所有非營業(yè)用的房產，以及經財政部批準免稅的其他房產。

此外，納稅人納稅有困難的，可由省、自治區(qū)和直轄市人民政府決定給予定期減征或免征房產稅的照顧。五、房產稅的減免規(guī)定

現(xiàn)行房產稅規(guī)定的免稅房產包括119六、房產稅的計征管理六、房產稅的計征管理120

1．房產稅的計算

房產稅應納稅額的計算公式根據計征辦法不同分別如下：

采用從價計征辦法的，應納稅額計算公式為：

應納稅額=房產原值X（1一扣除比例）X1．2％

采用從租計征辦法的，應納稅額計算公式為：

應納稅額=房產租金X12％

如果將房產稅的計稅依據改為一律按照房產的評估價值并采用統(tǒng)一的幅度稅率，那么，房產稅的應納稅額的計算公式應為：

應納稅額=房產的評估價值X適用的幅度稅率1．房產稅的計算

房產稅應納稅額的計算公式1212．房產稅的征收

房產稅采用按年計征、分期繳納的征收管理辦法。2．房產稅的征收

房產稅采用按年計征、分122新建和購建房屋，應于建成或購進后30天內向稅務機關辦理申報登記；

納稅人住址遷移、產權轉移、添建改建、變更房產原值的，應于變更后的15天內向稅務機關辦理申報登記。

納稅人申報登記的內容，經稅務機關核定后，作為征稅依據。新建和購建房屋，應于建成或購進后30天內向稅務機關辦理123房產稅納稅義務發(fā)生的時間納稅人將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起，繳納房產稅。納稅人自行新建房屋用于生產經營，從建成之次月起，繳納房產稅。納稅人委托施工企業(yè)建設的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起，繳納房產稅。納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產稅。納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起，繳納房產稅。納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起，繳納房產稅。房地產開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產稅。房產稅納稅義務發(fā)生的時間124

1．某商業(yè)企業(yè)擁有營業(yè)大樓一棟，原始價值為200萬元，假定房產原值一次扣除比例為30％，則該棟營業(yè)大樓全年應納多少房產稅？1．某商業(yè)企業(yè)擁有營業(yè)大樓一棟，原始價值為200萬元1251．解：全年應納房產稅稅額=

200X（1—30％）X1．2％＝1．68（萬元）1．解：全年應納房產稅稅額=

200X（1—30％1262，天元公司以公司10棟庫房對外出租，2009年獲得租金收入4500萬元。應納稅多少？營業(yè)稅=4500*5%=2252項附加=225*10%=22.5房產稅=4500*12%=540合計：787.5萬2，天元公司以公司10棟庫房對外出租，2009年獲得租金收入127房產稅會計處理P529房產稅會計處理P529128上海房產稅試點改革根據國務院第136次常務會議有關精神，上海市政府決定，自2011年1月28日起，開展對部分個人住房征收房產稅試點?！渡虾Ｊ虚_展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》征收對象征收對象是指本暫行辦法施行之日起本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新購的住房（以下統(tǒng)稱“應稅住房”）。除上述征收對象以外的其他個人住房，按國家制定的有關個人住房房產稅規(guī)定執(zhí)行。上海房產稅試點改革129納稅人納稅人為應稅住房產權所有人。產權所有人為未成年人的，由其法定監(jiān)護人代為納稅。計稅依據計稅依據為參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值，評估值按規(guī)定周期進行重估。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據。房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。適用稅率適用稅率暫定為0.6%。應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。上述本市上年度新建商品住房平均銷售價格，由市統(tǒng)計局每年公布。納稅人130稅收減免本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積（指住房建筑面積，下同）人均不超過60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購的住房暫免征收房產稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按本暫行辦法規(guī)定計算征收房產稅。合并計算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其它住房面積的總和。本市居民家庭中有無住房的成年子女共同居住的，經核定可計入該居民家庭計算免稅住房面積；對有其他特殊情形的居民家庭，免稅住房面積計算辦法另行制定。本市居民家庭在新購一套住房后的一年內出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按本暫行辦法規(guī)定計算征收的房產稅，可予退還。稅收減免131稅收減免本市居民家庭中的子女成年后，因