福緹島商住小區(qū)項(xiàng)目區(qū)域綜合分析

福緹島商住小區(qū)項(xiàng)目區(qū)域綜合分析執(zhí)行說(shuō)明

調(diào)查內(nèi)容：項(xiàng)目周邊區(qū)域環(huán)境；

調(diào)查方法：實(shí)地考察及二手資料收集；

調(diào)查時(shí)間：2011年8月15日至2011年9月10日，共計(jì)20天；（僅限于工作日）

日期執(zhí)行時(shí)間完成內(nèi)容2011年8月15-8月19日Am.11:00—Pm.17：30項(xiàng)目周邊半徑1公里范圍內(nèi)道路及交通情況調(diào)查2011年8月22日-8月26日Am.11:00—Pm.17：30項(xiàng)目周邊半徑3公里范圍內(nèi)生活配套設(shè)施情況、建筑形態(tài)調(diào)查2011年8月29日-9月9日Am.11:00—Pm.17：30項(xiàng)目周邊半徑3公里范圍內(nèi)的樓盤情況及人口居住情況目錄CONTENTSPart-A：項(xiàng)目需求分析Part-B：項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境綜合分析Part-C：項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境解讀項(xiàng)目與城市之間的關(guān)系解讀1、城市基本現(xiàn)狀2、城市區(qū)域結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃3、城市交通道路情況4、項(xiàng)目在城市中的地塊特性分析Part-D：報(bào)告總結(jié)項(xiàng)目與周邊區(qū)域之間的關(guān)系解讀周邊道路及交通情況周邊人口居住情況周邊商業(yè)分布及概況周邊建筑功能及分布情況周邊配套設(shè)施項(xiàng)目在周邊區(qū)域中的地塊特性分析Part-A項(xiàng)目需求分析DoWhat?昆明目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1、隨城市人口的增加，城市范圍擴(kuò)大，城市商業(yè)由原來(lái)單一的商業(yè)中心變化為了一個(gè)核心商業(yè)中心加多個(gè)商業(yè)副中心的商業(yè)布局。2、受國(guó)家調(diào)控政策的影響，商業(yè)用地或綜合用地性質(zhì)的地塊數(shù)量逐漸增加，房地產(chǎn)開發(fā)方向也開始由保證收益型的住宅產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)榇竺娣e的商業(yè)產(chǎn)品。而昆明市場(chǎng)上商業(yè)資源比較稀缺，因此，造成了商業(yè)資源無(wú)法與商業(yè)地產(chǎn)體量相匹配。市場(chǎng)對(duì)商業(yè)資源競(jìng)爭(zhēng)、搶奪激烈。3、高漲的CPI指數(shù)及堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)使得居民消費(fèi)能力逐漸下降，在這樣的情況下，品牌的拓展意愿也持續(xù)下降，并且在拓展方面也更為謹(jǐn)慎。因此，面對(duì)這樣的市場(chǎng)情況，要使得項(xiàng)目在未來(lái)可以持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，我們更需要：Part-B項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境綜合分析Howtodo?結(jié)論——項(xiàng)目與城市之間的關(guān)系

高密度的城市人口及持續(xù)增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)，間接地給項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)也是正因?yàn)檫@樣的發(fā)展，使得“大城東進(jìn)”成為了昆明城市發(fā)展的必然趨勢(shì)。項(xiàng)目位于昆明市中心城區(qū)，處于昆明主城、呈貢新城及空港經(jīng)濟(jì)區(qū)三城之間，借勢(shì)三城“東風(fēng)”，項(xiàng)目未來(lái)有機(jī)會(huì)成為三城之間的重要聯(lián)系通道，肩負(fù)區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)及人口轉(zhuǎn)移的重要責(zé)任。城市道路的改造，地鐵的興建及機(jī)場(chǎng)的搬遷加速了項(xiàng)目周邊交通道路的完善，但是項(xiàng)目遠(yuǎn)離機(jī)場(chǎng)，地鐵機(jī)場(chǎng)線、機(jī)場(chǎng)高速路距離本項(xiàng)目尚有一段距離。關(guān)系的界定項(xiàng)目地理位置偏離城市的核心商圈及居住區(qū)，遠(yuǎn)離城市核心的主要交通道路，但是東城的擴(kuò)建及機(jī)場(chǎng)的搬遷，將為項(xiàng)目的發(fā)展帶來(lái)機(jī)會(huì)。隨著城市關(guān)系的變化，項(xiàng)目有機(jī)會(huì)打造成為定向消費(fèi)型商業(yè)中心。9項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆诔鞘锌焖俚缆芳拔磥?lái)規(guī)劃的城市主道的交接處，亦是未來(lái)昆明主城區(qū)人流進(jìn)入項(xiàng)目所在片區(qū)的第一站，這樣的地理位置，對(duì)項(xiàng)目而言形成了很好的展示，并且成為了該區(qū)域內(nèi)的“門戶”型的項(xiàng)目。目前項(xiàng)目所在區(qū)域區(qū)不具備成熟的居住人口，大量的廢棄建筑，建筑功能單一，嚴(yán)重缺乏商務(wù)寫字樓。目前項(xiàng)目所處區(qū)域的商業(yè)以自發(fā)臨街商鋪和商業(yè)步行街為主，品種、品類均沒有統(tǒng)一的規(guī)劃管理，嚴(yán)重缺乏優(yōu)質(zhì)的集中式商業(yè)和大型品牌。關(guān)系的界定項(xiàng)目周邊不具備成熟的居住人口條件及商業(yè)氛圍，建筑形態(tài)單一，但是未來(lái)城市規(guī)劃的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目將承載較多的社區(qū)服務(wù)功能，有機(jī)會(huì)成為區(qū)域集中商業(yè)體。結(jié)論——項(xiàng)目與周邊區(qū)域之間的關(guān)系OurCompletion項(xiàng)目與城市的關(guān)系社區(qū)補(bǔ)充型商業(yè)城市新區(qū)特色型商業(yè)項(xiàng)目與周邊的關(guān)系一、項(xiàng)目與城市關(guān)系的解讀1、城市基本現(xiàn)狀2、城市區(qū)域結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃3、城市交通道路情況4、項(xiàng)目在城市中的地塊特性分析Part-C項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境解讀項(xiàng)目與城市的關(guān)系解讀項(xiàng)目與城市之間的關(guān)系城市區(qū)域結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目在城市中的地塊特性分析城市基本現(xiàn)狀城市交通道路城市基本現(xiàn)狀昆明市簡(jiǎn)介昆明市北接四川、曲靖，南達(dá)玉溪、紅河，東至曲靖，西至楚雄和玉溪。東西最大橫距140千米；南北最大縱距220千米；全市面積21473平方公里；昆明市嵩明縣富明縣晉寧縣尋甸縣石林縣祿勸縣安寧市呈貢縣宜良縣東川四川曲靖紅河玉溪楚雄曲靖玉溪市域內(nèi)城鎮(zhèn)空間將形成：“一核五軸”的規(guī)劃布局140千米220千米北南西東昆明市城市規(guī)模城市面積城市用地面積主城：330平方公里呈貢：85平方公里空港經(jīng)濟(jì)區(qū)：15平方公里2020年—430平方公里山地面積約占85%平原面積約占13%建設(shè)用地面積約為9200平方公里土地總面積：21011平方公里2020年：800萬(wàn)人(其中中心城人口數(shù)達(dá)430萬(wàn)人）2009年：625萬(wàn)人2011年：726.3萬(wàn)人城市人口昆明——是國(guó)家級(jí)的歷史文化名城，我國(guó)重要的旅游商貿(mào)城市，也是西部地區(qū)重要的中心城市之一。根據(jù)昆明市政府的規(guī)劃的目標(biāo)，未來(lái)的昆明將被打造成為中國(guó)面向東南亞、南亞開放的門戶城市。昆明市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況2005年-2010年昆明市生產(chǎn)總值（GDP）億元2005年—2010年來(lái)昆明市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)持續(xù)走高的良好態(tài)勢(shì)。2010年昆明市生產(chǎn)總值較2009年，增長(zhǎng)了14.0%。昆明市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況2005年-2010年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資值（億元）2005年-2010年社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）2005年—2010年來(lái)昆明市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資值及社會(huì)消費(fèi)品零售總額不斷上升，其中社會(huì)固定資產(chǎn)投資值較2009年增長(zhǎng)了35.0%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額較2009年增長(zhǎng)了22.6%。南市區(qū)目前約有樓盤約116個(gè)西市區(qū)目前約有樓盤約74個(gè)北市區(qū)目前約有樓盤約84個(gè)東市區(qū)目前約有樓盤約33個(gè)隨著城市的發(fā)展及人口的增加，目前的昆明市不斷的自市中心向各個(gè)方向進(jìn)行城市擴(kuò)建，南、北、西三個(gè)方向的建設(shè)現(xiàn)已基本達(dá)到極限，而只有東城，現(xiàn)階段尚有大量的開發(fā)空間，因此，“拓東”也成為了昆明市城市發(fā)展的必然。昆明市樓盤分布概況市中心目前約有樓盤約78個(gè)城市區(qū)域結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃昆明市總體規(guī)劃編制層次昆明市域：面積21011平方公里城市規(guī)劃區(qū)：面積4060平方公里中心城區(qū)：面積1722平方公里昆明市中心城區(qū)由昆明主城、呈貢新城及空港經(jīng)濟(jì)區(qū)組成。從昆明市總體規(guī)劃編制層次分析本項(xiàng)目位于昆明市城東，隸屬于中心城區(qū)，正好位于三城之間。昆明主城呈貢新城空港經(jīng)濟(jì)區(qū)本案昆明市公共服務(wù)設(shè)施級(jí)配體系馬金鋪產(chǎn)業(yè)基地服務(wù)中心呈貢國(guó)家體育訓(xùn)練基地及體育中心呈貢教育基地和人力開發(fā)中心呈貢國(guó)際花卉研發(fā)中心呈貢新區(qū)國(guó)際物流基地滇池旅游接待中心市級(jí)公共服務(wù)主中心北市區(qū)級(jí)服務(wù)中心世博園旅游接待中心空港經(jīng)濟(jì)區(qū)物流基地金馬現(xiàn)代貨運(yùn)站呈貢市級(jí)公共服務(wù)副中心西部區(qū)級(jí)服務(wù)中心市級(jí)公共服務(wù)副中心、昆明國(guó)際會(huì)展中心新亞洲體育中心主城區(qū)一環(huán)以內(nèi)的區(qū)域形成市級(jí)主中心在呈貢新區(qū)吳家營(yíng)形成一個(gè)市級(jí)副中心在主城南部巫家壩機(jī)場(chǎng)搬遷后的用地形成一個(gè)市級(jí)副中心兩制主城西、北兩個(gè)方向布局兩個(gè)區(qū)級(jí)服務(wù)中心兩區(qū)在中心城區(qū)布局若干基礎(chǔ)性居住區(qū)級(jí)和居住小區(qū)級(jí)公共服務(wù)單元，其中包括空港經(jīng)濟(jì)區(qū)物流基地多點(diǎn)一主昆明市工業(yè)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃空港經(jīng)濟(jì)區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)加工制造產(chǎn)業(yè)區(qū)生態(tài)旅游區(qū)臨空產(chǎn)業(yè)集配區(qū)空港經(jīng)濟(jì)區(qū)：物流及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)楊林工業(yè)園：農(nóng)產(chǎn)品加工、包裝印刷、新材料等項(xiàng)目所在片區(qū)2011年招商引資項(xiàng)目新機(jī)場(chǎng)生活區(qū)建設(shè)項(xiàng)目（3項(xiàng)）新機(jī)場(chǎng)生活配套區(qū)中學(xué)、小學(xué)、幼兒園項(xiàng)目新機(jī)場(chǎng)生活配套區(qū)300床醫(yī)院建設(shè)項(xiàng)目新機(jī)場(chǎng)生產(chǎn)生活配套區(qū)公共租賃房一期項(xiàng)目城市交通道路情況昆明市城市道路網(wǎng)二環(huán)普吉路汕昆高速公路昆明繞城高速公路渝昆高速公路東三環(huán)本案一環(huán)本項(xiàng)目緊鄰城市快速道路東三環(huán)，位于二環(huán)路與東三環(huán)之間。在未來(lái)的發(fā)展中，項(xiàng)目擁有便利的交通及物流條件，但是遠(yuǎn)離城市核心的主要交通干道。昆明市輕軌道路網(wǎng)圖例紫紅色——1號(hào)線橙色——2號(hào)線紅色——3號(hào)線藍(lán)色——4號(hào)線綠色——5號(hào)線紫色——機(jī)場(chǎng)線1號(hào)線3號(hào)線4號(hào)線5號(hào)線2號(hào)線機(jī)場(chǎng)線3號(hào)線機(jī)場(chǎng)線1號(hào)線5號(hào)線2號(hào)線4號(hào)線未來(lái)，輕軌3號(hào)線將途經(jīng)項(xiàng)目周邊，其中太平村站及虹橋村站距離項(xiàng)目地約3000米，雖然沒有直接的作用，但也能間接地將人流導(dǎo)入項(xiàng)目所在區(qū)域。石咀站小漁村站馬街站岷山站沙溝尾站西苑立交站梁家河站市體育館站西昌路站省博物館站百貨大樓站白塔路站環(huán)城東路站文化宮站大樹營(yíng)站金馬寺站太平村站虹橋村站東部客運(yùn)站地鐵3號(hào)線站點(diǎn)走向項(xiàng)目周邊主要交通道路與項(xiàng)目周邊主要交通道路相連接道路新機(jī)場(chǎng)高速地鐵圖例項(xiàng)目位置情況圖示貴昆高速公路昆明東連接線昆石高速公路渝昆高速公路東三環(huán)寺瓦路白龍路世博路嵩明縣G320國(guó)道瑞麗石林東部汽車客運(yùn)站虹橋路3號(hào)線機(jī)場(chǎng)線兩面寺立交巫家壩機(jī)場(chǎng)新機(jī)場(chǎng)高速昆明長(zhǎng)水國(guó)際機(jī)場(chǎng)本案新機(jī)場(chǎng)高速起始站點(diǎn)——兩面寺立交橋與本項(xiàng)目的直線距離約4.2公里，遠(yuǎn)離本項(xiàng)目，新機(jī)場(chǎng)高速與本項(xiàng)目沒有直接的關(guān)聯(lián)。在項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，新機(jī)場(chǎng)高速對(duì)本項(xiàng)目的直接帶動(dòng)作用不強(qiáng)。項(xiàng)目在城市中的地塊特性分析項(xiàng)目在城市中的地塊特性分析空港經(jīng)濟(jì)區(qū)主城區(qū)呈貢新城本案項(xiàng)目位于昆明市東部片區(qū)，緊鄰空港經(jīng)濟(jì)區(qū)。在昆明市“第十一個(gè)五年規(guī)劃”期間，昆明東城的發(fā)展被列入了城市建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目，其中又以呈貢新城及空港經(jīng)濟(jì)區(qū)為代表。云南省“第十二五”規(guī)劃中也將物流相關(guān)的產(chǎn)業(yè)及配套提至了重點(diǎn)建設(shè)任務(wù)行列中。昆明市乃云南省省會(huì)城市，第六次人口普查昆明市現(xiàn)有人口726.3萬(wàn)人。2005年至2010年以來(lái)，昆明市的經(jīng)濟(jì)也一直呈現(xiàn)出持續(xù)升高的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但漲幅區(qū)間大于10%，有潛在的通貨膨脹危機(jī)，在項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展中，需要謹(jǐn)慎。隨著城市人口的增加及城市的發(fā)展，昆明市西、南、北及中心城市及趨于飽和狀態(tài)，因此，東城的興建改造成為了必然。項(xiàng)目位于昆明市的中心城區(qū)，立于三城之間，毗鄰空港經(jīng)濟(jì)區(qū)物流基地，遠(yuǎn)離城市的核心商圈及居住區(qū)，可以借勢(shì)三城，推動(dòng)區(qū)域內(nèi)的發(fā)展。項(xiàng)目在城市中的地塊特性分析現(xiàn)狀機(jī)會(huì)密集的人口及持續(xù)增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，為項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。項(xiàng)目緊鄰空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，在未來(lái)的城市規(guī)劃發(fā)展中，政府將在該區(qū)域大力發(fā)展物流及相關(guān)的配套產(chǎn)業(yè)，除此之外新機(jī)場(chǎng)生活區(qū)建設(shè)項(xiàng)目也被擬進(jìn)了2011年的重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，這樣的規(guī)劃，為項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展也起到了推波助瀾的作用。昆明地鐵的建設(shè)及老城區(qū)交通的改造升級(jí)，使得項(xiàng)目所在區(qū)域的交通道路也將得到改善（如寺瓦路），直接聯(lián)系老城區(qū)大樹營(yíng)立交橋，使項(xiàng)目所在區(qū)域的交通與老城區(qū)的交通相互貫通，提升了人流到達(dá)的便利性。項(xiàng)目與城市之間關(guān)系總結(jié)得出項(xiàng)目與城市之間的關(guān)系是：集中補(bǔ)充城市特色定向型消費(fèi)商業(yè)中心二、項(xiàng)目與周邊關(guān)系的解讀周邊道路及交通情況周邊人口居住情況周邊商業(yè)分布及概況周邊建筑功能及分布情況周邊配套設(shè)施項(xiàng)目在周邊區(qū)域中的地塊特性分析Part-C項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境解讀項(xiàng)目與周邊區(qū)域之間的關(guān)系周邊人口居住情況周邊道路及交通情況周邊配套設(shè)施項(xiàng)目在周邊區(qū)域的地塊特性周邊建筑形態(tài)及功能劃分周邊商業(yè)分布項(xiàng)目與周邊區(qū)域的關(guān)系解讀2003年，東城有了戰(zhàn)略目標(biāo)，有了發(fā)展定位；5年出形象，10年成規(guī)模，20年建成，建設(shè)拉開大幕；2004年，東城完成土地利用總體規(guī)劃編制工作；2006年，昆明鐵路集裝箱中心投入試運(yùn)行，3個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)度假區(qū)參與東城開發(fā)建設(shè)；2010年，萬(wàn)科進(jìn)軍白沙河；2011年，連接昆明主城東西向的地鐵3號(hào)線開工建設(shè)，車行天下（國(guó)際汽車城）落戶東城；2011年下半年，巫家壩機(jī)場(chǎng)搬遷。項(xiàng)目所在片區(qū)發(fā)展情況周邊道路及交通情況小結(jié)

東三環(huán)寺瓦路白龍路世博路昆明長(zhǎng)水國(guó)際機(jī)場(chǎng)本案項(xiàng)目周邊半徑1公里范圍內(nèi)共計(jì)有10路公交車途經(jīng)項(xiàng)目地，設(shè)有6個(gè)公交車站點(diǎn)。公交車站點(diǎn)呈環(huán)形圍繞項(xiàng)目，交通方便快捷，自項(xiàng)目地北邊及西邊而來(lái)的公交車數(shù)量居多。項(xiàng)目周邊城市快速道路1條——東三環(huán)，城市主干道2條——寺瓦路及白龍路，城市次干道1條——金瓦路。金色交響小區(qū)茶旺山市委黨校金色交響家園東三環(huán)長(zhǎng)埂地村寺瓦路口現(xiàn)狀寺瓦路西段直接與昆明主城區(qū)大樹營(yíng)立交橋相連接，在未來(lái)寺瓦路將會(huì)拓寬，成為項(xiàng)目所在片區(qū)的城市主要通道。機(jī)場(chǎng)的搬遷，新機(jī)場(chǎng)高速及地鐵機(jī)場(chǎng)線的建設(shè)，推動(dòng)了政府對(duì)項(xiàng)目所在片區(qū)的改造，隨著城市主干道的建設(shè)，項(xiàng)目周邊的道路及交通情況也會(huì)愈來(lái)愈完善。提升了項(xiàng)目所在片區(qū)與老城區(qū)之間人流、車流的互動(dòng)性、便利性。寺瓦路白龍路金瓦路東三環(huán)本案大樹營(yíng)立交小結(jié)機(jī)會(huì)未來(lái)周邊半徑1公里范圍內(nèi)道路情況城市快速道路：東三環(huán)，雙向八車道，緊鄰項(xiàng)目東側(cè)；城市主干道：寺瓦路，雙向四車道，緊鄰項(xiàng)目南側(cè)；

白龍路，雙向四車道，位于項(xiàng)目北側(cè)；城市次干道：金瓦路，雙向兩車道，緊鄰項(xiàng)目北側(cè)。北南寺瓦路白龍路金瓦路本案東三環(huán)周邊半徑1公里范圍內(nèi)道路情況北南寺瓦路白龍路金瓦路本案東三環(huán)東三環(huán)位于項(xiàng)目東側(cè)，屬城市快速通道，雙向八車道，北接白龍路，南接虹橋立交。路況良好，交通秩序良好。周邊半徑1公里范圍內(nèi)道路情況北南寺瓦路西段白龍路金瓦路本案東三環(huán)寺瓦路東段寺瓦路位于項(xiàng)目南側(cè)，寺瓦路東段，路況較差；寺瓦路西段，柏油路面，雙向四車道，路況良好，交通秩序良好。周邊半徑1公里范圍內(nèi)道路情況北南寺瓦路西段白龍路金瓦路本案東三環(huán)寺瓦路東段金瓦路位于項(xiàng)目北側(cè)，東接?xùn)|三環(huán)，西接寺瓦路，路況良好，但道路狹窄，雙向兩車道，行駛車輛非常少。周邊半徑1公里范圍內(nèi)道路情況北南寺瓦路西段白龍路金瓦路本案東三環(huán)寺瓦路東段白龍路位于項(xiàng)目北側(cè)，緊接?xùn)|三環(huán)及世博路，雙向四車道，路況良好，但高峰時(shí)期，交通堵塞較為嚴(yán)重。周邊半徑1公里范圍內(nèi)交通情況北部公交樞紐站世博園西南林業(yè)大學(xué)長(zhǎng)地埂東三環(huán)新螺螄灣公交樞紐站新螺螄灣國(guó)際商場(chǎng)城二期（商城大道）涼亭東三環(huán)虹橋立交南虹橋立交北金色交響小區(qū)905、906路起點(diǎn)織布營(yíng)東部公交樞紐站虹橋立交東公交北市區(qū)車場(chǎng)904、194路起點(diǎn)本案904路——公交北市區(qū)車場(chǎng)→新螺螄灣公交樞紐站，共11個(gè)站點(diǎn)；194路——公交北市區(qū)車場(chǎng)→東部公交樞紐站，共8個(gè)站點(diǎn)；905路——北部公交樞紐站→新螺螄灣公交樞紐站，共10個(gè)站點(diǎn)；906路——北部公交樞紐站→東部公交樞紐站，共8個(gè)站點(diǎn)。昆明站春城路和平新村白塔路（銀河證券）白龍路（理工大學(xué)新迎區(qū)）新迎路口（白龍路）新迎北路新興路穿金路口（白云路）小壩（云南婦女兒童醫(yī)院）二環(huán)北路昆十一中五三三醫(yī)院（昆纖公司）園博路（百安居建材超市）西南林業(yè)大學(xué)東部公交樞紐站虹橋立交東虹橋立交北金色交響家園（東三環(huán)）東三環(huán)長(zhǎng)地埂60路起點(diǎn)佳園小區(qū)曇小路北段曇小路中段曇華寺曇小路南段132路起點(diǎn)市政府東三環(huán)寺瓦路口郭家凹金沙路口石虎關(guān)立交橋王大橋昆明監(jiān)獄本案132路——寺瓦路口→市政府，共18個(gè)站點(diǎn)；60路——東部公交樞紐站→昆明站，共20個(gè)站點(diǎn)；周邊半徑1公里范圍內(nèi)交通情況金色交響小區(qū)158路起點(diǎn)市委黨校茶旺山郭家凹金沙路口昆明監(jiān)獄王大橋新迎路口（人民東路）新迎路新迎北路口新迎北路新興路穿金路口云南化工機(jī)械廠席子營(yíng)環(huán)城北路（天和大酒店）小菜園立交橋油管橋火車北站（環(huán)城北路）食品廠三農(nóng)場(chǎng)青龍村南方學(xué)校東部黃土坡寺瓦路口白沙河29路起點(diǎn)本案158路——金色交響小區(qū)→小菜園立交橋，共19個(gè)站點(diǎn)；29路——火車北站→三農(nóng)場(chǎng)，共19個(gè)站點(diǎn)；周邊半徑1公里范圍內(nèi)交通情況77路起點(diǎn)東部公交樞紐站虹橋立交東虹橋立交北金色交響家園（東三環(huán)）東三環(huán)（長(zhǎng)地埂村）東三環(huán)（西南林業(yè)大學(xué)）白龍寺（白龍路）佳園小區(qū)石閘立交橋新迎路口白龍路昆明理工大學(xué)（新迎校區(qū)）席子營(yíng)環(huán)城北路（天和大酒店）大鼓樓鼓樓路圓通北路一二一大街云南師范大學(xué)昆師路口潘家灣篆塘新聞路口彌勒寺白藥廠西壩西華園大觀樓昆五中東陸橋22路起點(diǎn)金色交響小區(qū)茶旺山郭家凹金沙路口食品廠王大橋昆明監(jiān)獄新迎路口東華小區(qū)延安醫(yī)院交三橋正義路威遠(yuǎn)街本案22路——東部公交樞紐站→大觀樓，共30個(gè)站點(diǎn)；77路——金色交響小區(qū)→正義路，共14個(gè)站點(diǎn)；周邊半徑1公里范圍內(nèi)交通情況周邊1公里范圍公交站點(diǎn)與本項(xiàng)目的關(guān)系站點(diǎn)名稱公交路線與本項(xiàng)目的距離（米）金色交響小區(qū)77路、158路246市委黨校29路406金色交響家園22路、60路、132路、194路、904路、905路、906路530茶旺山29路、77路、132路、158路355東三環(huán)長(zhǎng)埂地村22路、60路、194路、904路、905路、906路573寺瓦路口77路、132路50項(xiàng)目邊半徑1公里范圍內(nèi)共有10路（54及K2路公交車現(xiàn)階段可以抵達(dá)寺瓦路口，但皆屬臨時(shí)性，因此未做紀(jì)錄）公交車經(jīng)過(guò)，其中距離本項(xiàng)目較近的站點(diǎn)有金色交響小區(qū)、市委黨校、金色交響家園、茶旺山、東三環(huán)長(zhǎng)埂地村及寺瓦路口，共計(jì)6個(gè)站點(diǎn)。周邊人口居住情況

本案西北東北東南西南項(xiàng)目周邊半徑3公里范圍內(nèi)，居住小區(qū)主要集中在項(xiàng)目的西北方向及西南方向，且居住密度大，大部分小區(qū)居住環(huán)境良好，有統(tǒng)一的物業(yè)管理。小部分小區(qū)因年限較長(zhǎng)，居住環(huán)境略顯臟亂。項(xiàng)目東北及東南方向，居住小區(qū)稀缺，以村子及回遷房為主，居住人口主要為周邊的村民。項(xiàng)目周邊3公里范圍內(nèi)現(xiàn)有居住人口共計(jì)118072.8人，不具備成熟的居住條件及人口。小結(jié)

現(xiàn)狀未來(lái)3-5年，項(xiàng)目周邊半徑3公里范圍新增大型城市綜合體南亞未來(lái)城及居住小區(qū)紫光園，初步計(jì)算居住人口將新增11311.2人。目前項(xiàng)目所在片區(qū)內(nèi)嚴(yán)重缺乏高品質(zhì)的居住小區(qū)，本項(xiàng)目可利用此市場(chǎng)稀缺點(diǎn)，提升項(xiàng)目所在片區(qū)的居住品質(zhì)，打造出一個(gè)適宜人居且環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)。南亞未來(lái)城紫光園未來(lái)機(jī)會(huì)周邊半徑3公里范圍人口居住情況

本案西北東北東南西南以項(xiàng)目地為中心，調(diào)查周邊三公里半徑范圍內(nèi)的東、南、西、北四個(gè)方向的人口居住情況。北南

本案北南西北東北東南西南東方玫瑰園云嶺鄰里博園世家世博劉家營(yíng)小區(qū)人與自然酈島嘉園晨曦街洋房曇小苑本案金豐園寧?kù)o小區(qū)云嶺鄰里東區(qū)迪興雅苑世紀(jì)龍?jiān)肥啦┥鷳B(tài)城百麗園云山合作小區(qū)世界花苑佳園小區(qū)昆明理工大學(xué)白龍?jiān)方鹕@項(xiàng)目半徑3公里范圍內(nèi)西北方向小區(qū)分布情況序號(hào)小區(qū)名稱距本項(xiàng)目距離（米）1東方玫瑰園29002云嶺鄰里26003博園世家27004世博生態(tài)城24005世博劉家營(yíng)小區(qū)27006酈島嘉園26007晨曦街洋房25008金豐園28009人與自然260010云山合作小區(qū)300011寧?kù)o小區(qū)250012昆明理工大學(xué)白龍?jiān)?20013曇小苑190014金色俊園270015世紀(jì)龍?jiān)?00016世界花苑260017佳園小區(qū)280018百麗園210019迪興雅苑740項(xiàng)目半徑3公里范圍內(nèi)西北方向人口居住情況序號(hào)小區(qū)名稱總戶數(shù)（戶）人口基數(shù)（人/戶）總?cè)藬?shù)（人）1東方玫瑰園11823.64255.22云嶺鄰里683.6244.83博園世家1363.6489.64世博生態(tài)城20003.672005世博劉家營(yíng)小區(qū)3223.61159.26酈島嘉園20003.672007晨曦街洋房1253.64508金豐園553.61989人與自然5863.62109.610云山合作小區(qū)

10003.6

360011寧?kù)o小區(qū)

——3.6

——12昆明理工大學(xué)白龍?jiān)?/p>

3203.6115213曇小苑

2903.6104414金色俊園27003.6972015世紀(jì)龍?jiān)?803.6244816世界花苑1703.661217佳園小區(qū)20003.6

720018百麗園

——3.6

——19迪興雅苑

——3.6

——合計(jì)——

136343.6

49082.4備注：因部分小區(qū)年限較長(zhǎng)，且位置偏僻，所以相關(guān)資料有所缺失。

本案北南西北東北東南西南項(xiàng)目半徑3公里范圍內(nèi)西南方向小區(qū)分布情況本案云南建工三村金沙小區(qū)金緣山莊曇華寺住宅小區(qū)金馬社區(qū)東驤神駿萬(wàn)泰小區(qū)金宅小區(qū)金苑住宅水木山居?xùn)|康花園馬軍場(chǎng)小區(qū)星光雅園序號(hào)小區(qū)名稱距本項(xiàng)目距離（米）1曇華寺住宅小區(qū)20002金苑住宅24003冶金小區(qū)23004金沙小區(qū)12005金緣山莊12006星光雅園25007云南地震局金馬生活區(qū)20008金宅小區(qū)23009肉聯(lián)小區(qū)240010金馬社區(qū)280011水木山居260012云南建工三村200013東康花園290014東驤神駿萬(wàn)泰小區(qū)280015馬軍場(chǎng)小區(qū)3000冶金小區(qū)肉聯(lián)小區(qū)項(xiàng)目半徑3公里范圍內(nèi)西南方向人口居住情況序號(hào)小區(qū)名稱總戶數(shù)（戶）人口基數(shù)（人/戶）總?cè)藬?shù)（人）1曇華寺住宅小區(qū)4363.61569.6

2金苑住宅229

3.6824.43冶金小區(qū)983.6352.84金沙小區(qū)37563.6

13521.65金緣山莊1803.6648

6星光雅園27003.697207云南地震局金馬生活區(qū)2103.67568金宅小區(qū)5003.618009肉聯(lián)小區(qū)1263.6453.610金馬社區(qū)96

3.6345.611水木山居4853.6174612云南建工三村

——3.6

——13東康花園3603.6129614東驤神駿萬(wàn)泰小區(qū)50003.61800015馬軍場(chǎng)小區(qū)

2883.61036.8合計(jì)——144643.652070.4

本案北南西北東北東南西南項(xiàng)目半徑3公里范圍內(nèi)東北、東南方向小區(qū)分布情況本案金色交響家園福虹家園序號(hào)小區(qū)名稱距本項(xiàng)目距離（米）1福虹家園274米2金色交噢家園536米序號(hào)區(qū)位小區(qū)名稱總戶數(shù)（戶）人口基數(shù)（人/戶）總?cè)藬?shù)（人）1東北福虹家園700

3.62520

2東南金色交響家園

40003.614400

合計(jì)————4700

3.616920

項(xiàng)目半徑3公里范圍內(nèi)東北、東南方向人口居住情況序號(hào)區(qū)位小區(qū)數(shù)量（個(gè)）戶數(shù)（戶）人口總數(shù)（人）1西北191363449082.42西南121446452070.43東北170025204東南1400014400合計(jì)——3332798118072.8項(xiàng)目半徑3公里范圍內(nèi)小區(qū)規(guī)模及人口居住情況未來(lái)3-5年內(nèi)新增小居規(guī)模及人口居住情況南亞未來(lái)城本案紫光園序號(hào)小區(qū)名稱總戶數(shù)（戶）人口基數(shù)（人/戶）總?cè)藬?shù)（人）1南亞未來(lái)城2194

3.67898.42紫光園

9483.63412.8

合計(jì)——3142

3.611311.2

1400米2800米周邊商業(yè)分布及概況項(xiàng)目周邊半徑3公里范圍內(nèi)，商業(yè)以臨街商鋪、小區(qū)內(nèi)部的步行街及專業(yè)市場(chǎng)為主，目前沒有大型的統(tǒng)一規(guī)劃管理的集中式商業(yè)。項(xiàng)目周邊商業(yè)主要集中分布在項(xiàng)目的西北方向及西南方向，以服務(wù)于周邊小區(qū)的居民為主。經(jīng)營(yíng)品類以滿足周邊居民日常生活類服務(wù)性產(chǎn)品為主，如制衣店、洗衣店、副食品及雜貨店。小結(jié)

現(xiàn)狀未來(lái)3-5年，隨著機(jī)場(chǎng)的搬遷及建設(shè)，項(xiàng)目周邊將出逐漸出現(xiàn)新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目（例如車行天下的項(xiàng)目、萬(wàn)科白沙河項(xiàng)目及南亞未來(lái)城的建設(shè)），提升該片區(qū)的商業(yè)氛圍，整合多層次消費(fèi)人群。未來(lái)機(jī)會(huì)目前項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)沒有大型的，具有統(tǒng)一規(guī)劃管理的集中式商業(yè)項(xiàng)目，而本項(xiàng)目雖然體量較小，但是只要站在時(shí)間的前端，將會(huì)成為該片區(qū)內(nèi)的首個(gè)集中式商業(yè)項(xiàng)目，這樣的機(jī)會(huì)有利于整合周邊的消費(fèi)人群。周邊商業(yè)分布情況寺瓦路寺瓦路金沙小區(qū)金色交響家園人與自然酈島嘉園白龍路云南農(nóng)產(chǎn)品電子信息中心寺瓦路東三環(huán)本案世博路項(xiàng)目周邊半徑3公里范圍內(nèi)商業(yè)以臨街商鋪、小區(qū)內(nèi)部步行街及專業(yè)市場(chǎng)為主。臨街商鋪：白龍路、世博路、東三環(huán)、寺瓦路、酈島佳園。小區(qū)內(nèi)部步行街：人與自然、金色交響家園、金沙小區(qū)。專業(yè)市場(chǎng)：云南農(nóng)產(chǎn)品電子信息中心。金色交響家園小區(qū)商業(yè)概況街道名稱業(yè)種數(shù)量百分比金色交響家園小區(qū)服務(wù)4229.17%雜貨2618.06%餐飲住宿2315.97%個(gè)人護(hù)理與保健1711.81%家居用品149.72%服裝128.33%休閑娛樂(lè)74.86%日化用品53.47%電子電器21.39%配飾10.70%文教用品10.70%合計(jì)150100.00%寺瓦路寺瓦路金沙小區(qū)金色交響家園人與自然酈島嘉園白龍路云南農(nóng)產(chǎn)品電子信息中心寺瓦路東三環(huán)本案世博路金沙小區(qū)商業(yè)概況街道名稱業(yè)種數(shù)量百分比金沙小區(qū)服務(wù)3331.73%雜貨2221.15%餐飲住宿2120.19%服裝1211.54%個(gè)人護(hù)理及保健98.65%日化用品32.88%休閑娛樂(lè)21.92%家居用品10.97%配飾10.97%合計(jì)104100.00%寺瓦路寺瓦路金沙小區(qū)金色交響家園人與自然酈島嘉園白龍路云南農(nóng)產(chǎn)品電子信息中心寺瓦路東三環(huán)本案世博路街道名稱業(yè)種數(shù)量百分比世博路服務(wù)433.33%餐飲住宿433.33%雜貨216.67%個(gè)人護(hù)理及保健18.33%休閑娛樂(lè)18.33%合計(jì)12100.00%世博路商業(yè)概況寺瓦路寺瓦路金沙小區(qū)金色交響家園人與自然酈島嘉園白龍路云南農(nóng)產(chǎn)品電子信息中心寺瓦路東三環(huán)本案世博路街道名稱業(yè)種數(shù)量百分比園博路白龍路服裝1625.40%服務(wù)1523.81%餐飲住宿1015.87%交通用品914.28%個(gè)人護(hù)理及保健57.93%日化用品23.17%文教用品23.17%家居用品11.59%電子用品11.59%雜貨11.59%休閑娛樂(lè)11.59%合計(jì)63100.00%園博路及白龍路商業(yè)概況寺瓦路寺瓦路金沙小區(qū)金色交響家園人與自然酈島嘉園白龍路云南農(nóng)產(chǎn)品電子信息中心寺瓦路東三環(huán)本案世博路街道名稱業(yè)種數(shù)量百分比東三環(huán)化工原料1536.58%交通用品1331.71%服務(wù)512.20%餐飲住宿49.76%電子用品37.31%雜貨12.44%合計(jì)41100.00%東三環(huán)商業(yè)概況寺瓦路寺瓦路金沙小區(qū)金色交響家園人與自然酈島嘉園白龍路云南農(nóng)產(chǎn)品電子信息中心寺瓦路本案世博路東三環(huán)街道名稱業(yè)種數(shù)量百分比人與自然小區(qū)個(gè)人保健與護(hù)理730.43%服務(wù)626.09%雜貨521.74%休閑娛樂(lè)417.39%交通用品14.35%合計(jì)23100.00%人與自然小區(qū)商業(yè)概況寺瓦路寺瓦路金沙小區(qū)金色交響家園人與自然酈島嘉園白龍路云南農(nóng)產(chǎn)品電子信息中心寺瓦路東三環(huán)本案世博路街道名稱業(yè)種數(shù)量百分比寺瓦路雜貨1936.54%服務(wù)1528.85%餐飲住宿815.38%交通用品35.77%個(gè)人護(hù)理及保健35.77%休閑娛樂(lè)23.85%家居用品11.92%電子用品11.92%合計(jì)52100.00%寺瓦路商業(yè)概況寺瓦路寺瓦路金沙小區(qū)金色交響家園人與自然酈島嘉園白龍路云南農(nóng)產(chǎn)品電子信息中心寺瓦路東三環(huán)本案世博路街道名稱業(yè)種數(shù)量百分比云南農(nóng)產(chǎn)品信息交易中心餐飲住宿1648.49%雜貨1236.36%服務(wù)515.15%合計(jì)33100.00%云南農(nóng)產(chǎn)品信息交易中心商業(yè)概況寺瓦路寺瓦路金沙小區(qū)金色交響家園人與自然酈島嘉園白龍路云南農(nóng)產(chǎn)品電子信息中心寺瓦路東三環(huán)本案世博路品類數(shù)量占比服務(wù)16731.27%雜貨8816.48%餐飲住宿8616.10%服裝5710.67%個(gè)人護(hù)理與保健427.87%交通用品264.87%休閑娛樂(lè)173.18%家居用品163.00%化工原料152.81%電子電器71.31%日化用品71.31%文教用品40.75%配飾20.37%合計(jì)534100.00%項(xiàng)目周邊半徑3公里范圍內(nèi)商業(yè)概況備注：服務(wù)類產(chǎn)品包括制衣店、洗衣店等。有關(guān)于項(xiàng)目周邊半徑3公里范圍內(nèi)的商業(yè)情況，我司將會(huì)在后續(xù)報(bào)告《區(qū)域零售市場(chǎng)及稀缺產(chǎn)品綜合分析報(bào)告》里進(jìn)行詳細(xì)闡述。周邊建筑功能及分布情況小結(jié)

本案廢棄廠區(qū)+住宅住宅+商業(yè)住宅+商業(yè)項(xiàng)目半徑3公里范圍內(nèi)建筑以住宅、商業(yè)、市政建筑及廢棄的倉(cāng)庫(kù)、廠房為主，住宅及商業(yè)用房主要集中分布在項(xiàng)目的西北及西南片區(qū)，東北片區(qū)商業(yè)用房稀少，廢棄的倉(cāng)庫(kù)及廠房居多。商務(wù)用房（寫字樓）嚴(yán)重缺乏。本項(xiàng)目建筑功能規(guī)劃了商務(wù)辦公使用的寫字樓，從而本項(xiàng)目可以進(jìn)一步的對(duì)該片區(qū)的商務(wù)辦公功能起到提升及完善的作用。機(jī)會(huì)現(xiàn)狀項(xiàng)目西北片區(qū)：住宅+商業(yè)項(xiàng)目西南片區(qū)：住宅+商業(yè)項(xiàng)目東南部：住宅+商業(yè)項(xiàng)目東北片區(qū)：廢棄廠區(qū)+住宅建筑用途本案廢棄廠區(qū)+住宅住宅+商業(yè)住宅+商業(yè)

東北南西本案廢棄廠區(qū)+住宅住宅+商業(yè)住宅+商業(yè)建筑用途西北片區(qū)住宅以商品房小區(qū)和城中村（白龍寺村）為主，商業(yè)為臨街商鋪及小區(qū)內(nèi)部商業(yè)步行街。西南片區(qū)住宅以商品房小區(qū)和村子（郭家凹村）為主，商業(yè)集中分布在金沙小區(qū)內(nèi)。東北片區(qū)住宅以廉租房和村子為主東南片區(qū)住宅為以商品房小區(qū)及村子，商業(yè)為臨街商鋪。周邊半徑3公里范圍內(nèi)建筑功能情況周邊配套設(shè)施小結(jié)

現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊半徑3公里范圍生活配套設(shè)施齊全，但數(shù)量有限及配置比例不均衡，其中教育設(shè)施及醫(yī)療配套設(shè)施較為普遍，而社區(qū)服務(wù)及文體類的配套設(shè)施較為稀缺。本項(xiàng)目在未來(lái)的規(guī)劃中，可以考慮配備社區(qū)服務(wù)及文體類的設(shè)施，從而提升周邊居民的生活品質(zhì)及生活趣味性。機(jī)會(huì)周邊半徑3公里范圍內(nèi)生活配套設(shè)施周邊配套設(shè)施文化體育金融醫(yī)療社區(qū)服務(wù)行政管理市政公用教育序號(hào)名稱與本案距離（米）1西南林業(yè)大學(xué)17002昆明理工大白龍校區(qū)19003昆明市警察學(xué)校14004云南北美職業(yè)學(xué)院東區(qū)22005云南新興職業(yè)學(xué)院16006春城明星學(xué)院30007童心幼兒園21008云南省郵電技工學(xué)校21009楚天實(shí)驗(yàn)學(xué)校140010昆明市盤龍區(qū)青云小學(xué)240011金沙幼兒園100012向陽(yáng)花幼兒園170013涼亭幼兒園30001536427812本案1110913周邊配套設(shè)施——教育設(shè)施周邊配套設(shè)施——教育設(shè)施序號(hào)配套類型數(shù)量占比1大學(xué)430.77%2職業(yè)/技術(shù)學(xué)校323.08%3初中17.70%4小學(xué)17.70%5幼兒園430.77%合計(jì)/13100%序號(hào)名稱與本案距離（米）1金色交響羽網(wǎng)球館5072白沙河休閑公園游泳館19003白沙河休閑公園保齡球館2000132本案周邊配套設(shè)施——文化體育設(shè)施周邊配套設(shè)施——文化體育設(shè)施序號(hào)配套類型數(shù)量占比1網(wǎng)球館133.33%2游泳館133.33%3保齡球館133.33%合計(jì)/3100%序號(hào)名稱與本案距離（米）1工行金沙儲(chǔ)蓄所12002中行世博支行26003白龍寺郵政儲(chǔ)蓄26004工行大樹營(yíng)支行30005昆明官渡農(nóng)村合作銀行3000周邊配套設(shè)施——金融設(shè)施13245本案周邊配套設(shè)施——金融設(shè)施序號(hào)配套類型數(shù)量占比1工商銀行240%2中國(guó)銀行120%3郵政儲(chǔ)蓄120%4農(nóng)業(yè)銀行120%合計(jì)/5100%周邊配套設(shè)施——社區(qū)服務(wù)設(shè)施序號(hào)名稱與本案距離（米）1昆明市兒童福利院22002昆明市慈善總會(huì)220