2020資產(chǎn)評估師考試教材講義

第01講市場法目錄第一節(jié)市場法第二節(jié)收益法第三節(jié)成本法第四節(jié)資產(chǎn)評估方法的選擇本章考情分析學習目標：對資產(chǎn)評估基本方法內(nèi)含、使用前提、具體方法的掌握，及對基本方法和具體方法的應用能力題型分值：?本章考查客觀題和主觀題?分值一般在20分左右掌握：市場法及其應用前提市場法的可比因素常用的市場法具體方法及應用收益法及其應用前提收益額、折現(xiàn)率和收益期限及其確定收益法具體情形的公式及應用成本法及其應用前提重置成本、實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值及其確定熟悉：市場法評估的基本步驟收益法評估的基本步驟成本法評估的基本步驟恰當選擇資產(chǎn)評估方法的要求和內(nèi)容了解：市場法、收益法和成本法的適用范圍市場法、收益法和成本法的局限資產(chǎn)評估方法概覽按照分析原理和技術(shù)路線不同成本法市場法收益法對去評話皇度日未來資產(chǎn)評估方法體系

直援法建戳律*瞞率寥?因著重置成本實慵性防勘1曲倍數(shù)法伽%布場?價擊法.麝亟價蜀整法價格海號定基琢比比法?黑價法直援法建戳律*瞞率寥?因著重置成本實慵性防勘1曲倍數(shù)法伽%布場?價擊法.麝亟價蜀整法價格海號定基琢比比法?黑價法運V成本厘豪建造成本超支郭KSIW法觀晨航It分折法價格據(jù)豪1^1凈收笛不疊重置現(xiàn)本-三蝕值第一節(jié)市場法內(nèi)容概要廣市場法摑念市場法的應用前提市iS<法市iS<法市場法的基本步驟破可比因素市場法常用的具體評估方法＜市場法的適用范圍與局限一、市場法概念市場法利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估算資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。理論依據(jù)：是根據(jù)替代原理，采用比較或類比的思路及方法估測資產(chǎn)價值的評估技術(shù)方法。禎評估資產(chǎn)二、市場法應用前提活躍市場禎評估資產(chǎn)要有一個活躍的公開市場可比對象公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動資產(chǎn)及其交易的可比性01功能上02市場條件03成交時間影響價值因素?各有側(cè)重?影響較大的?不是一成不變01功能上>>有可比性，包括用途、性能上的相同或相似>>功能越強，價值越大>>有時需考慮價值類型，針對特定主體來作評判。如特殊功能的機器設(shè)備02市場條件>>市場供求關(guān)系”競爭狀況>>交易條件等03成交時間>>參照物成交時間與評估基準日間隔時間不宜過長>>時間對資產(chǎn)價值的影響可以調(diào)整［例1］完全相同批量生產(chǎn)的設(shè)備、汽車等可按同品牌、同型號、同規(guī)格、同廠家、同批量的設(shè)備、汽車等的現(xiàn)行市價作為評估價值。［例2］交易條件某一快速變現(xiàn)資產(chǎn)，評估基準日與其完全相同的資產(chǎn)的正常變現(xiàn)價為50萬元，確定的快速變現(xiàn)的折扣率為25%，計算被評估資產(chǎn)的價值。［例3］功能條件被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為130萬噸，參照物資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為160萬噸，評估時點參照物市價為50萬，規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.6，計算評估資產(chǎn)的價值。［例4］時間條件與被評估資產(chǎn)相似的參照物在6個月前的交易價格為30萬，6個月以來該資類資產(chǎn)價格上漲了7%，計算被評估資產(chǎn)的評估值。［例5］成新率A設(shè)備生產(chǎn)時間為2004年，評估基準日為2010年12月，尚可使用年限14年。參照物與待估設(shè)備型號相同，同一家廠商生產(chǎn)，交易時間為2010年12月，交易價格為150萬元，參照物的生產(chǎn)時間為2006年12月，已使用年限為4年，尚可使用年限為15年，計算被評估設(shè)備的評估值。

知識點內(nèi)容總結(jié)廣市場一活躍*公■開|J「功熊一用途十性能―可比Y市場條件一*供求+競爭+玄品條件L與評估基準日近eL成交時曰?L時間因素可調(diào)整資產(chǎn)+交易三、市場法基本步驟及可比因素市場法的基本步驟市場法的可比因素（一）市場法的基本步驟臻臺殳析確定評估結(jié)果臻臺殳析確定評估結(jié)果選擇參照物■關(guān)鍵是可比性，包括功能、市場條件及成交時間等■相同或相似的參照物越多，越能夠充分和全面反映資產(chǎn)的市場價值。案例數(shù)目保持合理，具有可比性■基本數(shù)量要求：一般3個以上■成交價真實■成交價是正常交易的結(jié)果■兩者有可替代性通過科學的方法，驗證所獲得資料的準確性在被評估資產(chǎn)與參照物之間選擇比較因素■有可比性的交易實例作為與被評估資產(chǎn)對比分析、評估量化的比較參照物■不同類別資產(chǎn)價值形成特點和影響價值的因素各有側(cè)重影響房地產(chǎn)價值的是地理位置、環(huán)境狀況等因素；技術(shù)水平則在機器設(shè)備評估中起主導作用；（1收入狀況、盈利水平、企業(yè)規(guī)模等因素在企業(yè)價值評估中相對更突出。［選擇影響較大的因素作為對比指標］指標對比和量化差異交易價格的直實性■正常交易情形_■劈照物與禎評估資產(chǎn)司營代性的差異等分析確定已經(jīng)量化的對比指標之間的差異參照物的成交價格作為估價值基礎(chǔ)。分析比較對比參數(shù)體系中各差異因素。多形式的量化途徑形成對價值的調(diào)整結(jié)果",初步評估結(jié)果將已經(jīng)量化的參照物與被評估資產(chǎn)之間的對比指標差異對參照物的價格進行調(diào)整，得到被評估資產(chǎn)的初步評估結(jié)果。田選擇多個參照物②形成備個初I步食芝誨_如綜合分折漏m喪評m取決于"參鬼物的把握和對被評5資產(chǎn)的認識如果可比性都很好，評估過程中沒有明顯的遺漏或疏忽?？梢圆捎盟阈g(shù)平均法或加權(quán)平均法等方法將初步結(jié)果轉(zhuǎn)換成最終評估結(jié)果。（二）市場法的可比因素運用市場法評估單項資產(chǎn)資產(chǎn)的功能、資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量、市場條件、交易條件、具體可比因素。（1）資產(chǎn)的功能社會需要前提下，資產(chǎn)的功能越好，其價值越高，反之亦然。（2）資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量■實體特征：外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號等■質(zhì)量：本身的建造或制造工藝水平以及使用狀態(tài)（3）市場條件■考慮：參照物成交時與評估時的市場條件及供求關(guān)系的變化情形。供不應求價高，反之則低■包含：宏觀的經(jīng)濟政策、金融政策、行業(yè)經(jīng)濟狀況、產(chǎn)品競爭情況等。（4）交易條件■交易批量■交易動機■交易時間等（5）具體可比因素■房地產(chǎn)：區(qū)位因素、個別因素■機器設(shè)備：技術(shù)含量、制造廠家、資產(chǎn)規(guī)格型號、生產(chǎn)能力和生產(chǎn)效率等運用市場法評估企業(yè)價值（1）行業(yè)標準■同一行業(yè)具有一定可比性?！隹蓞⒖紘窠?jīng)濟行業(yè)分類、證監(jiān)會的上市公司行業(yè)分類、國際