房地產(chǎn)投資項目財務分析

第一節(jié)房地產(chǎn)投資項目財務分析概述一、房地產(chǎn)項目財務分析的含義是指投資分析人員在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測，項目策劃，投資、成本與費用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財務報表，計算財務評價指標，對房地產(chǎn)項目的盈利能力、清償能力和資金平衡情況所進行的分析，據(jù)此評價和判斷投資項目在財務上的可行性。

第一節(jié)房地產(chǎn)投資項目財務分析概述一、房地產(chǎn)項目財務分析的含義由此財務分析的基本程序是：1、收集、整理和計算有關(guān)基礎(chǔ)財務數(shù)據(jù)資料。2、編制基本財務報表。3、財務分析指標的計算與評價。4、進行不確定性分析。5、由上述確定性分析和不確定性分析的結(jié)果，作出投資項目財務上可行與否的最終結(jié)論。第一節(jié)房地產(chǎn)投資項目財務分析概述二、財務分析的作用

1、衡量項目的盈利能力這種衡量主要是靠計算財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值、投資利潤率及資本金利潤率等指標來進行的。2、衡量項目的清償能力這種衡量主要是通過計算投資回收期、借款償還期以及資產(chǎn)負債率和償債保障比率等指標來進行的。3、衡量項目的資金平衡能力資金平衡主要是指投資項目的各期盈余資金不應出現(xiàn)負值，它是投資開發(fā)經(jīng)營的必要條件。這種衡量是通過資金來源與運用表進行的。第二節(jié)財務分析基本報表

一、現(xiàn)金流量表1、現(xiàn)金流量表的含義現(xiàn)金流量表是指反映項目在計算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量的計算表格?，F(xiàn)金流入、流出不包括非現(xiàn)金收支，如折舊費、應收款和應付款等。第二節(jié)財務分析基本報表

一、現(xiàn)金流量表2、現(xiàn)金流量表的種類（1）全部投資現(xiàn)金流量表全部投資現(xiàn)金流量表是不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎(chǔ)（即假定全部投資均為自有資金），用以計算全部投資所得稅前及所得稅后財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標的計算表格。其目的是考察項目全部投資的盈利能力，為各個方案進行比較建立共同基礎(chǔ)。序號項目合計123…N1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4凈轉(zhuǎn)售收入1.5其他收入1.6回收固定資產(chǎn)余值1.7回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營資金2.3運營費用2.4修理費用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量計算指標：1、財務內(nèi)部收益率（%）；2、財務凈現(xiàn)值（ic=%）；3、投資回收期（年）；4、基準收益率（%）全部投資現(xiàn)金流量表第二節(jié)財務分析基本報表

一、現(xiàn)金流量表2、現(xiàn)金流量表的種類（2）資本金現(xiàn)金流量表資本金是項目投資者自己擁有的資金。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力。序號項目合計123…N1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4凈轉(zhuǎn)售收入1.5其他收入1.6回收固定資產(chǎn)余值1.7回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出2.1

資本金2.2經(jīng)營資金2.3運營費用2.4修理費用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8和2.9

借款本金償還、借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量計算指標：1、資本金財務內(nèi)部收益率（%）；2、財務凈現(xiàn)值（ic=%）自有資本金現(xiàn)金流量表第二節(jié)財務分析基本報表

一、現(xiàn)金流量表2、現(xiàn)金流量表的種類（3）針對兩表的有關(guān)說明①凈現(xiàn)金流量（項目的未來收益）是項目當年現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和。根據(jù)需要，可以計算稅前凈現(xiàn)金流量，也可以計算稅后現(xiàn)金流量。第二節(jié)財務分析基本報表

②全部投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量表的區(qū)別：A、由于全部投資現(xiàn)金流量假定擬投資項目所需的全部投資均為投資者的自有資金，因此全部投資中不含建設(shè)期利息，同時也不考慮全部投資的本金和利息的償還問題。而在資本金現(xiàn)金流量表中，由于假定了全部投資中除資本金以外的投資都是通過債務資金來解決的，所以現(xiàn)金流出項目增加了“借款本金償還”和“借款利息支付”。在資本金現(xiàn)金流量表中，房地產(chǎn)開發(fā)項目的銀行借款是現(xiàn)金流入，但又同時將借款用于項目投資，則同時點、等額的流入和流出，兩者相互抵消，因而只有自有資金（即資本金）。第二節(jié)財務分析基本報表

②全部投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量表的區(qū)別：B、在現(xiàn)金流出欄目中，資本金現(xiàn)金流量表可能發(fā)生“預售收入再投入”項目（如果項目有預售收入再投入），而全部投資現(xiàn)金流量表中卻可能沒有這一項。C、資本金現(xiàn)金流量表中，土地增值稅與所得稅的計算基數(shù)中含財務費用。而全部投資現(xiàn)金流量表中，雖然全部投資中不含財務費用，但在表中所列的其他項目中仍保留有財務費用的影響。當利息增大時，應納稅所得額減少，故土地增值稅和所得稅減少，從而增大了全部投資稅后內(nèi)部收益率。第二節(jié)財務分析基本報表

③計算期房地產(chǎn)開發(fā)出售型項目一般只有建設(shè)期，所謂的經(jīng)營期也是很短的銷售期間。而置業(yè)投資項目不存在建設(shè)期，一般只有經(jīng)營期。由于預售和預租情況的存在，這類開發(fā)項目的建設(shè)期和經(jīng)營期無法截然分開，一般統(tǒng)稱為“開發(fā)經(jīng)營期”。開發(fā)出售型的項目是指從建設(shè)開始時起到全部售出時為止所經(jīng)歷的是時間；開發(fā)出租型的項目是指從建設(shè)開始時起到項目轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟壽命結(jié)束所經(jīng)歷的時間。第二節(jié)財務分析基本報表

④房地產(chǎn)投資項目往往有開發(fā)后出售項目、開發(fā)后出租項目和置業(yè)投資項目的區(qū)分。

開發(fā)出售型項目的現(xiàn)金流量表中沒有“回收經(jīng)營資金”項目，運營費用和修理費用也很少發(fā)生，所以不填，也不存在固定資產(chǎn)余值的回收。以出租和自營為主的房地產(chǎn)投資項目，也會有一些項目與出售項目不同，在持有期末可能會發(fā)生“凈轉(zhuǎn)售收入”。第二節(jié)財務分析基本報表

（4）投資者各方現(xiàn)金流量表

該表以投資者各方的出資額作為計算基礎(chǔ)，用以計算投資者各方財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值等評價指標，反映投資者各方投入資本的盈利能力。當一個房地產(chǎn)項目有幾個投資者進行投資時，就應編制投資者各方現(xiàn)金流量表。投資者各方現(xiàn)金流量表序號項目合計123…N1現(xiàn)金流入11.2（1）（2）（3）（4）應得利潤資產(chǎn)清理分配回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入其他收入2現(xiàn)金流出2.12.2開發(fā)建設(shè)投資出資額經(jīng)營資金出資額3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量第二節(jié)財務分析基本報表

二、資金來源與運用表

1、資金來源與運用表的含義資金來源與運用表是反映房地產(chǎn)投資項目在計算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況以及項目的資金籌措方案和貸款償還計劃的財務報表，它為項目資產(chǎn)負債表的編制及資金平衡分析提供了重要的財務信息。其表格形式見下頁。序號項目合計123…N1資金來源1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4資本金1.5長期借款1.6短期借款1.7回收固定資產(chǎn)余值1.8回收經(jīng)營資金1.9凈轉(zhuǎn)售收入2資金運用2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營資金2.3運營費用2.4修理費用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8應付利潤2.9和2.10借款本金償還和利息支付3盈余資金=（1）-（2）4累計盈余資金資金來源與應用表第二節(jié)財務分析基本報表

二、資金來源與運用表

2、資金平衡分析該表給出的盈余資金表示當年資金來源（現(xiàn)金流入）多于資金運用（現(xiàn)金流出）的數(shù)額。當盈余資金為負值時，表示該年的資金短缺數(shù)。作為資金的平衡，并不要求每年的盈余資金不出現(xiàn)負值，而要求從投資開始至各年累計的盈余資金大于零或等于零。作為項目投資實施的必要條件，每期的盈余資金應不小于零。因而，房地產(chǎn)投資項目資金平衡分析關(guān)注的重點是資金來源與運用表的累計盈余欄目。出售項目資金來源與運用表序號項目合計123…

N1資金來源1．11．21．31．4銷售收入資本金長期借款短期借款2資金運用2．12．22．32．42．52．62．7開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應付利潤借款本金償還借款利息支付3盈余資金（1）-（2）4累計盈余資金序號項目合計123…N1資金來源1.1銷售收入（或自營收入）1.2資本金1.3折舊費1.4攤銷費1.5和1.6長期借款和短期借款1.7回收固定資產(chǎn)余值1.8回收經(jīng)營資金1.9凈轉(zhuǎn)售收入2資金運用2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營資金2.3運營費用2.4修理費用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6所得稅2.7應付利潤2.8和2.9借款本金償還和利息支付3盈余資金=（1）-（2）4累計盈余資金出租和自營項目的資金來源與應用表第二節(jié)財務分析基本報表

三、利潤表（或稱損益表）

1、損益表的含義損益表是反映房地產(chǎn)投資項目計算期內(nèi)各年的利潤總額、所得稅及各年稅后利潤的分配等情況的財務報表。通過該表提供的投資項目經(jīng)濟效益靜態(tài)分析的信息資料，可以計算投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等指標。序號項目合計123…N1經(jīng)營收入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入2經(jīng)營成本2.1商品房經(jīng)營成本2.2出租房經(jīng)營成本3運營費用4修理費用5經(jīng)營稅金及附加6土地增值稅7利潤總額8所得稅9稅后利潤9.1盈余公積金9.2應付利潤9.3未分配利潤計算指標：1、投資利潤率（%）；2、投資利稅率（%）；3、資本金利潤率（%）；4、資本金凈利潤率（%）利潤表第二節(jié)財務分析基本報表

三、利潤表（或稱損益表）

2、損益表的數(shù)據(jù)來源與填列（1）關(guān)于利潤總額損益表中的利潤總額一般應為：利潤總額=經(jīng)營收入－經(jīng)營成本－運營費用－修理費用－經(jīng)營稅金與附加－土地增值稅第二節(jié)財務分析基本報表

三、利潤表（或稱損益表）

2、損益表的數(shù)據(jù)來源與填列（1）關(guān)于利潤總額①以出售為主的房地產(chǎn)項目的利潤總額利潤總額=銷售收入－總成本費用－經(jīng)營稅金與附加－土地增值稅

序號項目合計123…N1銷售收入2總成本費用3經(jīng)營稅金及附加4土地增值稅5利潤總額6所得稅7稅后利潤7.17.27.3盈余公積金應付利潤未分配利潤計算指標：1、投資利潤率（%）2、投資利稅率（%）3、資本金利潤率（%）4、資本金凈利潤率（%）出售型房地產(chǎn)項目的損益表第二節(jié)財務分析基本報表

三、利潤表（或稱損益表）

2、損益表的數(shù)據(jù)來源與填列（1）關(guān)于利潤總額②以出租為主的房地產(chǎn)項目利潤總額利潤總額=出租收入－經(jīng)營成本－運營費用－經(jīng)營稅金與附加序號項目合計123…N1出租收入2經(jīng)營成本3運營費用（經(jīng)營費用）4經(jīng)營稅金及附加5利潤總額6所得稅7稅后利潤7.17.27.3盈余公積金應付利潤未分配利潤出租型房地產(chǎn)項目的損益表第二節(jié)財務分析基本報表

三、利潤表（或稱損益表）

2、損益表的數(shù)據(jù)來源與填列（2）關(guān)于稅后利潤稅后利潤=利潤總額－所得稅其中，所得稅=應納稅所得額×所得稅稅率一般情況下，應納稅所得額（或應納稅收入）就是前面計算出來的利潤總額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅稅率一般為25%。第二節(jié)財務分析基本報表

（3）關(guān)于利潤分配房地產(chǎn)企業(yè)交納所得稅后的利潤為稅后利潤，稅后利潤等于可供分配利潤，一般按照下列順序分配：①彌補企業(yè)以前年度虧損。②提取盈余公積金。③向投資者分配利潤，即表中的應付利潤?？紤]了這三項因素后（大部分情況下只有后兩項因素），余額即為表中的未分配利潤，未分配利潤主要是用于歸還借款。當借款還清后，一般應將這部分利潤補分給投資者。第二節(jié)財務分析基本報表

四、資產(chǎn)負債表1、資產(chǎn)負債表的含義資產(chǎn)負債表是反映房地產(chǎn)投資項目在計算期內(nèi)各年末資產(chǎn)、負債與所有者權(quán)益變化及對應關(guān)系的報表。該表主要用于考察項目資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu)，進行項目清償能力分析。各期資產(chǎn)應等于負債和所有者權(quán)益之和。2、資產(chǎn)負債表的內(nèi)容從表中可以看出，資產(chǎn)負債表由三大部分組成：資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益。序號項目合計123…N1資產(chǎn)1.1流動資產(chǎn)總額1.1.1應收賬款1.1.2存貨1.1.3現(xiàn)金1.1.4累計盈余資金1.2在建工程1.3固定資產(chǎn)凈值1.4無形及遞延資產(chǎn)凈值2負債及所有者權(quán)益2.1流動負債總額2.1.1應付賬款2.1.2短期借款2.2長期負債總額2.2.1經(jīng)營資金借款2.2.2固定資產(chǎn)投資借款2.2.3開發(fā)產(chǎn)品投資借款2.3所有者權(quán)益2.3.1資本金2.3.2資本公積金2.3.3盈余公積金2.3.4累計未分配利潤資產(chǎn)負債表第二節(jié)財務分析基本報表

四、資產(chǎn)負債表2、資產(chǎn)負債表的內(nèi)容從表中可以看出，資產(chǎn)負債表由三大部分組成：資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益。關(guān)于開發(fā)企業(yè)資本金的有關(guān)規(guī)定：建設(shè)部于2000年3月發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為4個等級。各個等級的注冊資本金為：一級5000萬元；二級2000萬元；三級800萬元；四級100萬元。第二節(jié)財務分析基本報表

四、資產(chǎn)負債表清償能力分析是項目投資風險、項目經(jīng)營安全性分析以及項目籌資方案分析的重要內(nèi)容。運用資產(chǎn)負債表可以計算兩類指標：①長期償債能力指標，如資產(chǎn)負債率。②短期償債能力指標，如流動比率、速動比率等第二節(jié)財務分析基本報表

五、各報表間的相互關(guān)系“利潤表”與“現(xiàn)金流量表”都是為進行項目盈利能力分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報表，不同的是，通過“利潤表”計算的是盈利能力的靜態(tài)指標；通過“現(xiàn)金流量表”計算的是盈利能力的動態(tài)指標?！敖杩钸€本付息表”、“資金來源與運用表”和“資產(chǎn)負債表”都是為進行項目清償能力分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報表。根據(jù)“借款還本付息表”或“資金來源與運用表”可以計算借款償還期指標，根據(jù)“資產(chǎn)負債表”可以計算資產(chǎn)負債率、流動比率和速動比率等指標。另外，通過“資金來源與運用表”可以進行項目的資金平衡能力的分析。第二節(jié)財務分析基本報表

五、各報表間的相互關(guān)系各類報表的填寫順序：借款還本付息表（在此之前需計算“財務費用或建設(shè)期利息”）土地增值稅計算表（在此之前需填好“銷售收入及經(jīng)營資金與附加”計算表、“總投資或總成本費用”計算表）投資計劃與資金籌措表利潤表現(xiàn)金流量表資金來源與運用表資產(chǎn)負債表。第三節(jié)傳統(tǒng)的財務分析指標

一、基本指標1、收益乘數(shù)

收益乘數(shù)表示物業(yè)的市場價值（價格）與總收入或凈收入之間的比率關(guān)系。該指標可用于將那些明顯不能接受的項目加以剔除。收益乘數(shù)按計算基數(shù)的不同，分為總收益乘數(shù)和凈收益乘數(shù)?？偸找娉藬?shù)=市場價格÷總收入；凈收益乘數(shù)=市場價格÷凈經(jīng)營收益?？偸找娉藬?shù)更常用一些。第三節(jié)傳統(tǒng)的財務分析指標

一、基本指標1、收益乘數(shù)收益乘數(shù)的應用：收益乘數(shù)的數(shù)值越小，表示物業(yè)的投資價值越高，可獲得投資報酬率也越高。將目標物業(yè)的收益乘數(shù)與市場上流行的收益乘數(shù)進行比較，若低于參照收益乘數(shù)，則物業(yè)的報出價格較有優(yōu)勢。一般商鋪的收益乘數(shù)在10左右，而住宅的收益乘數(shù)稍高。第三節(jié)傳統(tǒng)的財務分析指標

一、基本指標2、財務比率財務比率一般用于所投資物業(yè)相互間的比較。較為常用的財務比率有營業(yè)比率、損益平衡比率和償債保障比率。第三節(jié)傳統(tǒng)的財務分析指標

一、基本指標2、財務比率（1）營業(yè)比率：它是項目的經(jīng)營支出占實際總收入的百分比。營業(yè)比率=經(jīng)營支出÷實際總收入×100%一般說來，營業(yè)比率越高代表營運的效率越差，反之則效率越高。主要是考察與物業(yè)本身生財能力有關(guān)的指標。第三節(jié)傳統(tǒng)的財務分析指標

2、財務比率（2）損益平衡比率

是項目的經(jīng)營支出與還本付息額之和占潛在總收入的百分比（也可以看成是物業(yè)的盈虧平衡比率）。這個比率越小，則潛在總收入越大，則項目現(xiàn)金流量出現(xiàn)負數(shù)之前的項目總收入水平可以越低。所以，損益平衡比率越低越好。損益平衡比率=（經(jīng)營支出＋還本付息額）÷潛在總收入×100%第三節(jié)傳統(tǒng)的財務分析指標

2、財務比率（3）償債保障比率（見教材P220例6-1）也稱償債能力比率、還本付息比率。表示項目凈經(jīng)營收益與年債息總額（年還本付息額）之間的關(guān)系。這是項目凈經(jīng)營收入在降到不足以清償所欠的債務本息之前的下降程度。償債保障比率=凈經(jīng)營收益÷年債息額（年還本付息額）該倍數(shù)越大，則周轉(zhuǎn)不靈的可能性越小，因而所面臨的財務風險越小，它表明了貸款的安全程度，所以該指標越大越好。第三節(jié)傳統(tǒng)的財務分析指標

3、盈利能力指標所有盈利能力分析方法的一個共同特點是將投資與收益有機地聯(lián)系起來。（1）全面資本化率表示預期凈經(jīng)營收益占市場價格的百分比。全面資本化率=凈經(jīng)營收益÷市場價格×100%全面資本化率是凈收益乘數(shù)的倒數(shù)。因為沒有反映融資狀況對投資項目的影響，全面資本化率這個指標的適用性受到一定的限制。第三節(jié)傳統(tǒng)的財務分析指標

2、財務比率（2）股本化率（也稱權(quán)益資本化率、權(quán)益報酬率、資本金利潤率）表示稅前現(xiàn)金流量占初始股本投資的百分比。股本化率=稅前現(xiàn)金流量÷初始股本投資×100%其中稅前現(xiàn)金流量=凈經(jīng)營收益－年還本付息額股本化率反映股本（自有資金）投資所獲稅前現(xiàn)金流量大小。考慮了不同融資條件對物業(yè)的影響，但是它未能考慮所得稅對投資項目的影響。第三節(jié)傳統(tǒng)的財務分析指標

3、盈利能力指標（3）現(xiàn)金回報率（也叫資本金凈利潤率）：是指稅后現(xiàn)金流量與股本投資之比?，F(xiàn)金回報率=稅后現(xiàn)金流量÷初始股本投資×100%實質(zhì)上是稅后的資本金報酬率。作為考慮了所得稅后的指標，它仍有缺點。它沒有考慮物業(yè)價值的變動和稅后現(xiàn)金流量隨時間的變化對投資績效的影響。4、回收期指標（見教材P223例6-2）回收期是計算各投資項目的預期現(xiàn)金收益等于初始投資時的年數(shù)。收回初始投資所需時間越短的項目越好?；厥掌谂c收益率之間也存在著倒數(shù)關(guān)系?；厥掌谟卸喾N計算方法：

回收期=市場價格÷凈經(jīng)營收益（全面資本化率的倒數(shù)）回收期=初始股本投資÷稅前現(xiàn)金流量（股本化率的倒數(shù)）回收期=初始股本投資÷稅后現(xiàn)金流量（現(xiàn)金回報率的倒數(shù)）

若每年預期現(xiàn)金流量相同，回收期=初始股本投資÷預期年現(xiàn)金流量。若每年預期現(xiàn)金流量不同，則回收期是將每年預期現(xiàn)金流量求和直到等于初始投資額為止的時間。第三節(jié)傳統(tǒng)的財務分析指標

見教材P223-225例6-3。計算總收益乘數(shù)、凈收益乘數(shù)、營業(yè)比率、損益平衡比率、償債保障比率、全面資本化率、股本化率、現(xiàn)金回報率、投資回收期等指標。第三節(jié)傳統(tǒng)的財務分析指標

二、投資分析的合理化趨勢1、傳統(tǒng)財務分析方法的不足（1）忽略了整個持有期內(nèi)所有的預期的現(xiàn)金流量，而僅僅集中在經(jīng)營期的第1年，最多也是前面幾年的經(jīng)營情況。（2）未考慮投資期末處理（即銷售）物業(yè)所帶來的現(xiàn)金流量。對于有些物業(yè)投資來說，期末轉(zhuǎn)讓或銷售物業(yè)的收益或許在整個物業(yè)投資收益中占有更大的比重。（3）忽略了凈現(xiàn)金流量的時間問題。第三節(jié)傳統(tǒng)的財務分析指標

二、投資分析的合理化趨勢2、發(fā)展趨勢

投資分析的合理化的趨勢就是，項目的投資收益要作數(shù)量（指期望凈現(xiàn)金流量的大小，其他投資機會的收益水平）、質(zhì)量（指期望現(xiàn)金流量的確定性（如置信程度）、投資者的風險態(tài)度）和時間（獲取期望現(xiàn)金流量的時點）三方面的修正。一般情況下，投資者會綜合考慮各種經(jīng)驗分析值以及項目的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率等指標之后，再做決策。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標

國外關(guān)于房地產(chǎn)投資分析的趨勢和經(jīng)驗：1、強調(diào)運用權(quán)益投資收益率2、強調(diào)現(xiàn)金流量（多采用稅后現(xiàn)金流量以及減免所得稅的數(shù)額來分析）3、投資者多采用折現(xiàn)分析方法一、現(xiàn)代財務分析指標的分類1、根據(jù)是否考慮資金的時間價值，分為靜態(tài)分析指標和動態(tài)分析指標兩大類。2、根據(jù)分析目標，分為盈利能力指標、清償能力指標、資金平衡能力指標。3、根據(jù)指標性質(zhì)劃分，分為時間性指標、價值性指標和比率性指標三大類。財務分析指標時間性指標投資回收期借款償還期價值性指標——財務凈現(xiàn)值比率性指標財務內(nèi)部收益率投資利潤率投資利稅率資本金利潤率資本金凈利潤率財務比率資產(chǎn)負債率流動比率速動比率二、各財務分析指標與報表的關(guān)系分析內(nèi)容基本報表靜態(tài)指標動態(tài)指標盈利能力分析現(xiàn)金流量表（全部投資）靜態(tài)投資回收期財務內(nèi)部收益率財務凈現(xiàn)值動態(tài)投資回收期現(xiàn)金流量表（自有資金）靜態(tài)投資回收期財務內(nèi)部收益率財務凈現(xiàn)值動態(tài)投資回收期利潤表投資利潤率投資利稅率資本金利潤率資本金凈利潤率清償能力分析借款還本付息表資金來源與運用表資產(chǎn)負債表借款償還期還本付息比率資產(chǎn)負債率流動比率速動比率資金平衡能力分析資金來源與運用表其他價值指標、實物指標或比率指標第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標

三、各財務分析指標的計算1、靜態(tài)指標的計算靜態(tài)指標是指不考慮資金時間價值因素計算的指標。（1）投資利潤率

投資利潤率，是指房地產(chǎn)投資項目的年利潤總額（或預計回收期內(nèi)的年平均利潤總額）與項目總投資額的比率，主要用來評價開發(fā)投資項目獲利水平。其計算公式為：投資利潤率=年利潤總額÷總投資額×100%其中，總投資額=開發(fā)建設(shè)投資＋經(jīng)營資金；年利潤總額為房地產(chǎn)開發(fā)商品的凈銷售收入與成本之差除以年數(shù)。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標

（1）投資利潤率實際工作中可以將投資利潤率分為稅前投資利潤率和稅后投資利潤率兩種。計算出來的投資利潤率要與規(guī)定的行業(yè)標準投資利潤率或行業(yè)的平均投資利潤率進行比較，如果預期的投資利潤率（或收益率）高于或等于基準投資利潤率（或收益率），說明該項目投資經(jīng)濟效益高于或相當于本行業(yè)的平均水平，可考慮接受；反之，一般不予接受。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標

（2）投資利稅率投資利稅率是項目利稅額與總投資額的比值。其計算公式為：投資利稅率=利稅額÷總投資額×100%式中，利稅額為利潤總額與銷售稅金及附加之和。計算出的投資利稅率同樣也要與規(guī)定的行業(yè)標準投資利稅率或行業(yè)平均投資利稅率進行比較，若前者大于后者，則認為項目是可以考慮接受的。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標

（3）資本金利潤率

資本金利潤率是項目的利潤總額（或年平均利潤總額）與項目資本金（即自有資金或權(quán)益投資）之比。其計算公式為：資本金利潤率=利潤總額÷資本金×100%。計算出的資本金利潤率要與行業(yè)的平均資本金利潤率或投資者的目標資本金利潤率進行比較，若前者大于或等于后者，則認為項目是可以考慮接受的。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標

（4）資本金凈利潤率資本金凈利潤率是項目所得稅后利潤與項目資本金之比。其計算公式為：資本金凈利潤率=稅后利潤÷資本金×100%。資本金凈利潤率是投資者最關(guān)心的一個指標，因為它反映投資者自己出資所帶來的凈利潤。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標

（5）靜態(tài)投資回收期

靜態(tài)投資回收期是指以房地產(chǎn)投資項目的凈收益來抵償全部投資所需的時間。靜態(tài)投資回收期的計算具體有兩種方法：①當項目投入經(jīng)營后，每年的收益額大致持平、比較均勻時，投資回收期=項目總投資÷項目年平均收益額

例如，某投資者投資100萬元購買一小型公寓項目進行出租，估計投入運營后各年的凈租金收入穩(wěn)定在10萬元。求該項目的靜態(tài)投資回收期。則根據(jù)公式得：投資回收期=100/10=10（年）第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標

（5）靜態(tài)投資回收期投資回收期=項目總投資÷項目年平均收益額

采用以上公式計算需要具備3個條件：（1）全部投資額均發(fā)生在第1年年初；（2）投資當年即有凈收益；（3）每年的凈收益相等。一般情況下，以上3點難以同時滿足。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標

（5）靜態(tài)投資回收期（見教材P232例6-4）②當項目投入經(jīng)營后，每年收益額不太均衡、相差較大時，投資回收期=（累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)－1）＋（上期累計現(xiàn)金流量的絕對值÷本期凈現(xiàn)金流量）

其中凈現(xiàn)金流量和累計凈現(xiàn)金流量可直接利用財務現(xiàn)金流量表（全部投資）中的計算求得。當累計凈現(xiàn)金流量等于零或出現(xiàn)正值的年份，即為項目靜態(tài)投資回收期的最終年份。該指標比較適用于對出租和自營的房地產(chǎn)項目投資回收的粗略評價。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標

（6）借款償還期借款償還期分為國內(nèi)借款償還期和國外借款償還期。①國內(nèi)借款償還期

國內(nèi)借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)項目具體財務條件下，在房地產(chǎn)項目計算期內(nèi)，使用可用作還款的利潤（如預售收入還款）、攤銷及其他還款資金，償還房地產(chǎn)項目借款本息所需要的時間。借款償還期可由“借款還本付息估算表”、“總成本費用表”、“損益表”、“資金來源與運用表”計算。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標

（6）借款償還期其詳細計算公式為：借款償還期=借款償還后開始出現(xiàn)盈余的期數(shù)－開始借款的期數(shù)＋（當期償還借款額÷當期可用于還款的資金額）或=償還借款本金的資金額大于年初借款本息累計的期數(shù)－開始借款的期數(shù)＋（當期償還借款額÷當期可用于還款的資金額）實際操作中，項目借款償還期往往已由借款合同確定。計算出借款償還期后，還要與貸款機構(gòu)的要求期限進行對比，等于或小于貸款機構(gòu)提出的要求期限，即可認為項目是有清償能力的。否則，項目是不可行的。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標

（7）財務比率這里財務比率與本章第3節(jié)中介紹的的財務比率不同，具體是指資產(chǎn)負債率、流動比率和速動比率。①資產(chǎn)負債率計算公式：資產(chǎn)負債率=負債總額÷資產(chǎn)總額×100%資產(chǎn)負債率反映了項目對債權(quán)人資金償還的保障程度。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標①資產(chǎn)負債率資產(chǎn)負債率沒有統(tǒng)一的合理范圍，主要取決于項目或企業(yè)的盈利水平、銀行貸款利率、各行業(yè)特點等。一般企業(yè)在40%—60%，而一些資金密集型行業(yè)的企業(yè)如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率一般在70%—80%。在分析時要結(jié)合資金利潤率等指標，如自有資金利潤率上升，且大于銀行貸款利率時，說明負債經(jīng)營、一定程度地提高資產(chǎn)負債率是有利的。反之，則不利。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標②流動比率計算公式：流動比率=流動資產(chǎn)÷流動負債×100%該指標主要反映流動資產(chǎn)變現(xiàn)為現(xiàn)金以償還流動負債的能力，流動比率越高，說明項目償還債務能力越強。傳統(tǒng)觀念認為流動比率為2左右比較合理，但是現(xiàn)在有些行業(yè)（如汽車、化工、家電以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等）的流動比率都下降至1.2左右。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標③速動比率計算公式：速動比率=速動資產(chǎn)÷流動負債×100%，其中速動資產(chǎn)=流動資產(chǎn)－存貨由于一般存貨的變現(xiàn)能力較差，因此扣除了存貨后計算的速動比率更能準確反映項目的短期償債能力。一般認為速動比率為1左右較安全，但是現(xiàn)在有些行業(yè)（如汽車、化工、家電、制藥、家電等）流動比率一般只有90%左右，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這一比率可能在65%左右。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標

（8）還本付息比率

還本付息比率是物業(yè)投資所獲得的年凈經(jīng)營收益與年還本付息額（或年債息總額）之比。某物業(yè)投資的還本付息比率越高，表明該投資的還貸能力越強。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標

2、動態(tài)指標的計算動態(tài)指標是指考慮了資金時間價值的影響而計算的盈利指標。常用的動態(tài)分析指標主要有凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和動態(tài)投資回收期。（1）財務凈現(xiàn)值①凈現(xiàn)值的含義現(xiàn)值是指未來預期收益的現(xiàn)在價值。凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準收益率ic（合適的貼現(xiàn)率），將房地產(chǎn)投資項目在計算期內(nèi)的各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到投資期初的現(xiàn)值之和。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標一般首先確定每年的凈現(xiàn)金流量，等于當年現(xiàn)金流入減去現(xiàn)金流出。然后按照基準收益率對每年的凈現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)，再把現(xiàn)值求和，即得到項目財務凈現(xiàn)值（FNPV）式中：NPV：凈現(xiàn)值；CIt：第年的現(xiàn)金流入量；COt：第年的現(xiàn)金流出量；ic：行業(yè)或部門基準收益率或設(shè)定的目標收益率；t：項目計算期。凈現(xiàn)值可以通過財務現(xiàn)金流量表計算求得。②關(guān)于凈現(xiàn)值含義的理解A、關(guān)于凈現(xiàn)金流量的使用在各項目之間進行比較的時候需要統(tǒng)一可比基礎(chǔ)。B、關(guān)于基準貼現(xiàn)率ic

基準貼現(xiàn)率就是項目凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時所采用的利率。它反映了資金的時間價值。在我國，它一般由行業(yè)或部門制定基準收益率作為基準貼現(xiàn)率；如果沒有規(guī)定的基準貼現(xiàn)率，可以根據(jù)銀行中長期貸款的實際利率確定；也可以根據(jù)投資者要求的目標收益率或最低回報率來確定。項目分析評價人員在確定財務基準收益率時，一般綜合考慮以下因素：當前整個國家的經(jīng)濟發(fā)展狀況；銀行貸款利率；其他行業(yè)的投資收益率水平；投資者對項目收益增長能力的預期；項目風險的大??；項目的壽命期長短等。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指標

2、動態(tài)指標的計算（1）財務凈現(xiàn)值（例題）③關(guān)于計算期對開發(fā)項目而言，是指建設(shè)開始到全部售出的時間，有時也叫開發(fā)期；對開發(fā)后出租項目或置業(yè)后出租的項目而言，是指從建設(shè)或購買開始，不斷地獲取收益直到項目轉(zhuǎn)售或項目的經(jīng)濟壽命結(jié)束的時間，有時也叫持有期或經(jīng)營期。從計算凈現(xiàn)值的角度出發(fā)，這段時間應該是指項目在經(jīng)濟上的可用時間而非耐用年限。2、動態(tài)指標的計算（1）財務凈現(xiàn)值（例題）凈現(xiàn)值指標的作用凈現(xiàn)值指標是用來判別投資項目可行與否。凈現(xiàn)值評價標準的臨界值是零。當NPV＞0時，表明投資項目的預期收益率不僅可以達到基準收益率或貼現(xiàn)率所預定的投資收益水平，而且尚有盈余（即大于貼現(xiàn)率）；當NPV＝0時，表明投資項目收益率恰好等于基準收益率或貼現(xiàn)率所預定的投資收益水平；當NPV＜0時，表明投資項目收益率達不到基準收益率或貼現(xiàn)率所預定的投資收益水平（即小于貼現(xiàn)率）或最低可接受的回報率，甚至可能出現(xiàn)虧損。此時項目不可行，應拒絕。因此，只有NPV≥0時，投資項目在財務上才是可取的，值得進一步考慮。第四節(jié)現(xiàn)代的財務分析指