別墅定價原則

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)“石湖華城·湖郡”定價原則一、組團概述別墅組團位于整個項目東地塊，共由4幢獨院別墅及18幢聯(lián)體別墅組成，共計房源106戶，總建筑面積為34256.8平方米（其中地上標(biāo)準(zhǔn)層面積約25005平方米，地下室面積約9252平方米）。該組團三面臨路，東面緊鄰溪江路與小石湖相望，南面為溪江會所，西面是小區(qū)內(nèi)的市政道路——小石湖路，北面即為高層組團。別墅組團內(nèi)共有3個中心景觀帶，分別位于主入口119幢南面，聯(lián)體別墅與獨院別墅交界處110幢南面以及獨院別墅中心105幢南面。二、周邊市場競爭個案價格反映項目名稱產(chǎn)品對外報價（元/平米）地下室公開時間石湖庭園聯(lián)體1000-11000贈送基本內(nèi)定水岸清華聯(lián)體100005000元/平米2007年11月底現(xiàn)代園墅聯(lián)體、獨棟11000（聯(lián)）、12000（獨）贈送2007年12月8日周邊競爭個案如石湖庭園、水岸清華等已經(jīng)于11月底前開始內(nèi)部客戶預(yù)定，但據(jù)了解兩個個案的預(yù)定情況并不理想，水岸清華此次推出約100套聯(lián)體別墅，之前積累的意向內(nèi)部客戶為120多組，11月底通知內(nèi)部客戶來交納10萬定金直接簽署購房合同草稿，就目前內(nèi)部預(yù)約情況看，僅有不足40組客戶交納了定金，而在通知外部客戶近期將開盤的信息時，外部客戶的反映并不高，因此遲遲沒能公開推出市場?，F(xiàn)代園墅預(yù)計在12月8日正式公開，此次推出的量體比較多150套左右，面積范圍同本案類似，且地下室贈送，開盤方式同樣是內(nèi)部客戶優(yōu)先認(rèn)購。因此在景觀區(qū)位相類似、客源重疊的情況下，價格接受度還需經(jīng)受市場的考證。根據(jù)集團公司指示，針對目前市場的銷售形式及對第一批房源價格的預(yù)判為：聯(lián)體別墅整體均價13000元/平方米（不含地下室）標(biāo)準(zhǔn)層均價11000元/平方米地下室均價5300元/平方米均總價/套三、平面價差原則：第一批房源位于別墅組團最北面，緊鄰高層組團，私密性相對較差，組團內(nèi)并無集中景觀綠化，最東面雖臨小石湖風(fēng)景較好，但同時緊靠溪江路，會受一定噪音影響，因此房源從景觀方面講具有一定均好性。以蘇州消費者的購房習(xí)慣及蘇州本地氣候的因素為依據(jù)，結(jié)合項目客戶的整體反映，東面房源優(yōu)于西面房源，基于以上因素確定平面價差設(shè)定在400元/平米左右。四、分樓幢價差原則：121-125幢為4聯(lián)體，115-118幢為6聯(lián)體，因此定價上4聯(lián)體優(yōu)于6聯(lián)體，價差為300元/平米左右；117-118幢及123-125幢緊鄰高層組團，因此與南面一排房源價差定為300元/平米左右。五、花園面積價差原則：花園面積大小是購買別墅的客戶比較在意的關(guān)注點。C、D戶型的花園面積要遠遠大于A、B戶型，建議價差定為500元/平米左右。六、定價說明以上定價原則是為了達到使房源均衡去化的目的，并在現(xiàn)場業(yè)務(wù)員通過對價格方面的說辭可以更好的對客戶意向加以引導(dǎo)，以免客戶將房源意向緊緊鎖定在C、D的邊套戶型。從而達到強銷期70％的銷售率，另外30％可以在后期慢慢去化。結(jié)論：通過第一批房源的預(yù)約情況可以試探出客戶對于價格的接受度，從而為后續(xù)房源的價格做鋪墊，適時進行調(diào)整。