11月江蘇海安房地產(chǎn)市場月報(bào)

11月江蘇海安房地產(chǎn)市場月報(bào)2011年11月海安房地產(chǎn)市場月報(bào)報(bào)告結(jié)構(gòu)第一部分宏觀政策解讀第二部分全國市場掃描第三部分海安市場分析第四部分競爭個案研究第五部分本月市場總結(jié)1宏觀政策解讀政策要聞》溫家寶首提“下調(diào)”房價樓市迎來沉重一擊溫家寶總理11月6日在俄羅斯圣彼得堡表示，中國下調(diào)房價是國家堅(jiān)定的政策，調(diào)節(jié)后的房價將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。他說：“房地產(chǎn)調(diào)控，我們已經(jīng)說起來進(jìn)行兩年了，一些重大的措施都已經(jīng)出臺了，特別是我們今年要確保一千萬套保障性安居工程的房屋建設(shè)，這勢必會緩解房價的壓力，緩解居民的需求，房價總的形勢還處于僵持階段，但是這一個月來也開始松動。溫家寶說：“在這里我特別要強(qiáng)調(diào)，對于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不能有絲毫動搖，我們的目標(biāo)是要使房價回歸到合理的價格?！睂＜冶硎荆@給出了一個非常明確的信號：當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不會松綁，不下調(diào)房價誓不罷休。政策要聞》李克強(qiáng)：堅(jiān)持實(shí)施遏制房價過快上漲的政策措施中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強(qiáng)近日在河北省廊坊市召開保障房建設(shè)現(xiàn)場座談會并講話。他指出，要繼續(xù)扎實(shí)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，把好質(zhì)量安全關(guān)、公平分配關(guān)，更好地發(fā)揮保障房建設(shè)惠民生、穩(wěn)房價、擴(kuò)內(nèi)需、促發(fā)展的多重作用。李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控已取得一定成效，但仍處于關(guān)鍵時期，要堅(jiān)持實(shí)施遏制房價過快上漲的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。繼續(xù)完善住房供應(yīng)體系，在積極推進(jìn)公租房等保障性住房建設(shè)、加大棚戶區(qū)改造力度的同時，增加中低價位、中小戶型普通商品住房供給。充分發(fā)揮市場的力量，滿足群眾多層次、多樣化的住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和人民群眾住有所居。

政策要聞》近十個城市樓市限購令年底到期最近一段時間，房地產(chǎn)調(diào)控成效逐步顯現(xiàn)，部分城市房價開始出現(xiàn)明顯松動，房價下行拐點(diǎn)基本明確。作為此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策中效果最顯著的一劑猛藥，部分城市的限購政策將在今年年底到期。業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，目前房地產(chǎn)調(diào)控并不具備放松的條件，明年多數(shù)城市仍會繼續(xù)執(zhí)行限購政策。近十個城市的限購政策將于今年年底到期，限購令即將到期的城市，當(dāng)?shù)卣两裆形磳γ髂晗拶徥欠窭^續(xù)執(zhí)行明確表態(tài)。青島市相關(guān)部門負(fù)責(zé)人曾表示，限購政策到期后是否延展，需視國家宏觀政策而定。石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人也稱，石家莊“限購令”截止時間暫時定為今年12月31日，并不是說12月31日一到，該政策就完全取消，到時要根據(jù)國家政策與市場變化情況綜合考慮，確定“限購令”是否需要延期。政策要聞》10月CPI同比上漲5.5%創(chuàng)5個月新低2011年10月份居民消費(fèi)價格變動情況2011年10月份，全國居民消費(fèi)價格總水平同比上漲5.5%。其中，城市上漲5.4%，農(nóng)村上漲5.9%；食品價格上漲11.9%，非食品價格上漲2.7%；消費(fèi)品價格上漲6.6%，服務(wù)項(xiàng)目上漲2.8%。全國居民消費(fèi)價格總水平環(huán)比上漲0.1%。其中，城市上漲0.1%，農(nóng)村與上月持平；食品價格下降0.2%，非食品價格上漲0.2%；消費(fèi)品價格上漲0.1%，服務(wù)項(xiàng)目價格上漲0.2%。

據(jù)《財(cái)經(jīng)國家周刊》報(bào)道，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至10月底，上海土地成交金額930.43億元，比去年同期減少四分之一；南京和長沙土地出讓金同比降幅分別為40%和55%；西安賣地收入僅28.70億元，同比降71%。北京前10個月土地成交金額雖然同比僅降7%。賣地終究是一種存量透支行為，隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的完成，“后土地財(cái)政”時代的到來，地方政府土地財(cái)政轉(zhuǎn)型已不僅僅是一個需要討論的問題，而是如何落實(shí)的問題。土地財(cái)政下滑勢必會影響到明年地方的財(cái)政預(yù)算。為保證財(cái)政收支平衡，政府有一個辦法可用，那就是“收縮投資”。政策要聞》地方政府賣地收入同比大降土地財(cái)政面臨轉(zhuǎn)型大考政策要聞》央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率12月5日起，央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。調(diào)整后，大型金融機(jī)構(gòu)的存準(zhǔn)率將降至21%。這是自2008年12月以來，央行首次下調(diào)存準(zhǔn)率。針對此番動作的影響，有觀點(diǎn)認(rèn)為存準(zhǔn)率下調(diào)暗示貨幣政策已轉(zhuǎn)向；另有專家表示，“降準(zhǔn)”只是微調(diào)，不代表貨幣政策整體松動。CPI出現(xiàn)明顯回落，經(jīng)濟(jì)軟著陸成功，貨幣政策將從結(jié)構(gòu)性微調(diào)到總量轉(zhuǎn)向轉(zhuǎn)變，信貸壓力將有望放松。本月溫家寶總理首提下調(diào)房價，國務(wù)院也多次強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控不會放松，未來宏觀政策短期內(nèi)難有轉(zhuǎn)變。目前多城市房價出現(xiàn)松動，輿論普遍唱衰，三四線城市市場明顯受到波及，觀望氛圍加劇，不少地區(qū)價格有松動的趨勢。奇正觀點(diǎn)2全國市場掃描各地樓市》上海供應(yīng)方面：新增供應(yīng)面積90萬平，環(huán)比大幅上揚(yáng)49.1%去化方面：總計(jì)成交面積49.1萬平，環(huán)比增長7.4%

價格方面：成交均價為21069元/平，環(huán)比下探1.1%價跌量升，存量持續(xù)上揚(yáng)各地樓市》北京供應(yīng)方面：商品房可售增加57.67萬平方米去化情況：成交面積95.23，環(huán)比上漲11.65%價格：成交均價為22927元/平方米，環(huán)比0.08%價格有所松動，成交有所回升各地樓市》蘇州歲末沖刺樓盤較多，降價預(yù)期也有望漸趨明朗去化方面：蘇州11月住宅成交6099套，環(huán)比上漲5.11%供應(yīng)方面：可售增加51.11萬平方米價格：11277元/平米，環(huán)比下降0.69%各地樓市》南通2011年至今南通住宅成交量成交量明顯下降，年底多數(shù)開發(fā)商資金緊缺，降價預(yù)期明顯全國樓市結(jié)論隨著年關(guān)的逼近，資金鏈條的收緊，開發(fā)商越來越感到“錢荒”的壓力，雖然無力回天，但并不愿意錯過這“放手一搏”的機(jī)會。而對于目前各城市普遍出現(xiàn)的降價潮，南通業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，國家對樓市的調(diào)控政策短期內(nèi)不會放松，而低迷的銷售量與積壓的存量房將是對開發(fā)商資金鏈的一大考驗(yàn)。面臨著種種壓力，開發(fā)商不得不加大促銷力度，進(jìn)一步降價打折或?qū)⒊蔀槲磥硪欢螘r間的主旋律，甚至有人作出這樣的定斷，隨著降價范圍的擴(kuò)大，終將形成示范效應(yīng)。

3海安市場分析土地成交情況海安本月非工業(yè)用地成交一覽表編號成交時間土地位置土地面積（㎡）成交價（萬元）樓面價（元/㎡）容積率土地用途111月22日開發(fā)區(qū)長江路南側(cè)文萃路西側(cè)126941770348.5≤4.0綜合211月22日海安縣火車站站前廣場B區(qū)二期2101

313774.9≤2.0商業(yè)311月22日海安鎮(zhèn)海南村7、8、9組5661.2625552≤0.2商業(yè)本月新招掛土地三宗，土地面積18355.2㎡，其中開發(fā)區(qū)成交綜合用地一宗，樓面價348.5元/㎡2011年至今海安住宅成交量11月住宅成交共計(jì)216套，成交環(huán)比下降18.4%，連續(xù)兩月下滑；（1）本月只有金石藍(lán)郡開盤，其余均為存量成交，市場供給量較小；（2）隨著調(diào)控的深入，一二線城市房價出現(xiàn)松動，降價的預(yù)期成為市場的共識，觀望氛圍加??；（3）從最近新開個案市場表現(xiàn)來看，主流三房產(chǎn)品存量明顯放大，賣壓已漸漸褪去，隨未來新增樓盤的入市，海安購房者將有更多的選擇空間，購房更趨于理性。住宅成交狀況價格、版塊成交分析10月、11月各版塊成交對比2011年海安城區(qū)商品房成交價格走勢本月僅城西金石藍(lán)郡一盤開盤，使得城西板塊成交最高，城南本月成交有大幅度下滑，多為之前開盤存量的消化，成交量較為緩慢；城中與上月成交基本持平；城東的成交也有一定幅度下滑，但與其他板塊相比，成交相對穩(wěn)定。本月全縣商品房成交價格5047元/平米，環(huán)比下降0.9%。新開樓盤價格都低于之前預(yù)期，低價入市，價格優(yōu)惠幅度較大。未來土地供應(yīng)分期推出70萬方的供應(yīng)量523產(chǎn)業(yè)園江海清水園七星首府水岸名城奧體新城萬豪國際華府天地金水灣公館競爭項(xiàng)目朗地尚城海洲陽光城2011年四季度三季度四季度一季度二季度2012年年底將推出5棟多層120套左右約1.4萬方/6.6萬方10月推兩棟高層/1.2萬方年底推四棟高層5.6萬方/18萬方2011暫無推售計(jì)劃/16萬方12月28日開盤推203套房源約2.4萬方/160萬方10月加推11年無推售計(jì)劃/26萬方10月加推11年無推售計(jì)劃/26萬方最后3棟高層到12年推售4萬方/4萬方11年無推售計(jì)劃/3.8萬方金石藍(lán)郡年底推兩棟高層約3萬方/13萬方11月5日推三棟約3.2萬方/23.8萬方東大街12月推約6.2萬方/7萬方東南片區(qū)市場供應(yīng)總量四季度約18.6萬方由于市場遇冷，多數(shù)樓盤延遲了推售計(jì)劃，海安住宅市場年底放量在18.6萬方，供應(yīng)量相對較低，其中城東市場年底供應(yīng)量為7萬方。明年上半年則會集中放量，屆時競爭將異常慘烈未來供應(yīng)分析個案動態(tài)項(xiàng)目名稱區(qū)域銷售套數(shù)銷售均價（元/㎡）金石藍(lán)郡海安鎮(zhèn)645948江海清水園海安鎮(zhèn)375883523文化產(chǎn)業(yè)園二期城東鎮(zhèn)204364萬豪國際海安鎮(zhèn)26102金水灣公館海安鎮(zhèn)56925華府天地海安鎮(zhèn)36558水岸名城海安鎮(zhèn)24676注：以上銷售均價以當(dāng)月房源價格為依據(jù)。數(shù)據(jù)來源：海安房產(chǎn)信息網(wǎng)備案數(shù)據(jù)項(xiàng)目最近開盤時間價格優(yōu)惠月度動態(tài)江海清水園10月28日5580----7270元/平米，閣樓3800元/平米表均價6400元/平米，實(shí)際均價5800元/平米10個工作日內(nèi)一次性96折，按揭96.5折，開盤前已預(yù)約客戶另優(yōu)惠總價5000元；11-20個工作日一次性97折，按揭97.5折，開盤前已預(yù)約客戶另優(yōu)惠總價4000元；21-30個工作日一次性98折，按揭98.5折，開盤前已預(yù)約客戶另優(yōu)惠總價3000元；開盤期間辦理手續(xù)送1000元購物卡。江海清水園452套8#9#面積主力面積90~150平米，目前備案銷售115套。金石藍(lán)郡11月5日表價5600元/平米起，表均價在6000元/平米以上，實(shí)際成交均價5900元/平米左右，離之前報(bào)價降價幅度達(dá)到了15%認(rèn)購每套優(yōu)惠20000元，蓋二次章優(yōu)惠4000元，預(yù)付5萬送2000元，預(yù)存10萬送4000元，開盤當(dāng)天一次性優(yōu)惠80元/平米開盤當(dāng)天認(rèn)購94套，去化率遠(yuǎn)低于預(yù)期東大街海天國際預(yù)計(jì)12月起價是6800元/平米，表均價7200元/平米，折后起價6300元，均價6900元/平米左右辦卡繳納20萬定金享受3萬優(yōu)惠，10萬抵1萬，開盤當(dāng)日簽約按揭付款享受200元/平米，一次性付款250元/平米首推6棟5、6、7、8、9#，400套房源。預(yù)售許可證已經(jīng)拿到，但受限于拆遷安置戶問題，遲遲不能開盤。華府天地9月15日均價6700元/平米目前折扣只有按揭99.5折，一次性99折10月加推3#西單元47套房源只賣出十幾套，日均來訪2-3組，遠(yuǎn)低之前水平萬豪國際10月1日表均價6700元/平米，實(shí)際均價6380元/平米目前的優(yōu)惠是免契稅1%，在規(guī)定時間內(nèi)簽約總價優(yōu)惠5000元10月加推276套，認(rèn)購僅半成。個案動態(tài)項(xiàng)目開盤時間價格優(yōu)惠月度動態(tài)金水灣預(yù)計(jì)元旦均價7100元/平米一次性99.5折目前發(fā)了一波短信提醒7#8#號樓預(yù)約登記信息進(jìn)行蓄水，推售可能在元旦。奧體新城12月28日暫定暫定本月預(yù)約收納部分存款定金，一期推3棟203套房源怡景灣12月8600元/平米一次性10萬，按揭6萬一期共計(jì)80套現(xiàn)房聯(lián)排別墅，面積段320~330㎡，目前暫未開盤。七星首府年底暫定暫定目前在王府設(shè)立臨時接待處，一期推4棟29、30層高層蘇中尚城明年上半年暫定暫定目前項(xiàng)目工程進(jìn)度較慢，預(yù)計(jì)明年上半年才能開出。個案動態(tài)隨著十月的結(jié)束，本月又進(jìn)入房地產(chǎn)傳統(tǒng)的淡季，個案場來訪繼續(xù)走低。本月金石藍(lán)郡為首次開盤，以低價入市。開盤優(yōu)惠幅度較大，認(rèn)購每套優(yōu)惠20000元，蓋二次章優(yōu)惠4000元，預(yù)付5萬送2000元，預(yù)存10萬送4000元，開盤當(dāng)天一次性優(yōu)惠80元/平米四重優(yōu)惠。開發(fā)商不僅請來了海安知名的電臺主持人助陣，還通過業(yè)務(wù)員假扮客戶對客戶進(jìn)行疏導(dǎo)，一系列的組合拳卻是換來了開盤當(dāng)天僅認(rèn)購94套的成績。從新開個案表現(xiàn)來看，宏觀調(diào)控的威力已經(jīng)在海安顯現(xiàn)，多數(shù)購房者采取了觀望的態(tài)度，傳統(tǒng)的營銷方式漸漸失去效力，置業(yè)者購房趨于理性。市場的轉(zhuǎn)冷使得不少開發(fā)商放慢了推盤節(jié)奏，不少樓盤將開盤計(jì)劃推遲到明年上半年，使得年底的放量預(yù)期減低，而明年上半年將會有一波大的放量，在宏觀政策預(yù)期繼續(xù)從緊的情況下，市場競爭將變得異常激烈，價格大戰(zhàn)在所難免。住宅市場分析商業(yè)個案義烏商貿(mào)城項(xiàng)目總投資30億元，總占地面積958畝，總建筑面積約120萬㎡，將分三期開發(fā)，其中一期建筑面積30萬㎡，是集“產(chǎn)品交易、國際展覽、電子商務(wù)、商務(wù)配套、生活配套”等多功能于一體的小商品超級市場。其涵蓋服裝鞋帽、副食品、日用百貨、輕紡布藝、文體辦公、皮革箱包、玩具禮品、五金電器等18大業(yè)態(tài)、10余萬種小商品品類。項(xiàng)目與義烏中國小商品城、海寧皮革城、柯橋中國輕紡城等大型專業(yè)市場強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，建立品牌聯(lián)盟。并攜手世界最大的網(wǎng)上商品交易平臺阿里巴巴、淘寶網(wǎng)及鏡像世界，為商家提供網(wǎng)絡(luò)店鋪，共享全球5.5億客戶資源，給國內(nèi)外生產(chǎn)廠家、商家、采購商提供了一個溝通的橋梁與平臺。代表項(xiàng)目價格情況（元/M2）近期動態(tài)情況海州新城朝長江路路方向賣一層約15000元/㎡朝西30－50㎡，單價13000－14000元/㎡，上層為住宅商鋪的層高5.3米，上層為平臺，層高4.3米，朝北商鋪的面積在165㎡左右，業(yè)態(tài)不固定以自營為主。安達(dá)步行街免租一年一年后皮草租金1.5-2元一平方.兒童城2-2.5一平方.數(shù)碼1.5-2元一平方項(xiàng)目目前有兒童城、皮草城、數(shù)碼城等招商計(jì)劃，暫不對外銷售。10月1日兒童城、皮草城開業(yè)。本月無新招店鋪。中洋現(xiàn)代城一層2元一平方.2層1.2一層去化50%，二層去化20%中大街一層1.8-2.2元一平方.2層一元；半年免租計(jì)劃目前去化55%水岸明城一二連賣7800元/平米，一層單賣8800元/平米面積區(qū)間35-220㎡，共推18套，銷售約3套文峰大世界3萬-3.5萬一期去化100%；二期待開盤；暫不對外出售，目前項(xiàng)目已經(jīng)封頂，項(xiàng)目有望成為海安商業(yè)的新標(biāo)桿。商業(yè)個案動態(tài)目前海安商業(yè)過剩，投資回報(bào)率低，故銷售狀況不好4競爭個案研究開發(fā)商南通鴻慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤位置江蘇省海安縣迎賓路201-5號物業(yè)類別住宅建筑類別多層產(chǎn)品規(guī)劃總占地1500畝總規(guī)劃戶數(shù)600戶房型面積88~135㎡主力面積88㎡，99㎡、106㎡、109㎡項(xiàng)目特色西班牙風(fēng)格、中南歐陸風(fēng)格裝修情況毛坯所屬商圈海安城東沿海競爭個案》523產(chǎn)業(yè)園月份1月2月3月4月5月6月住宅11年------7月8月9月10月11月12月--591520價格8月30日開盤，均價4500元/㎡,西班牙風(fēng)格為框架結(jié)構(gòu)均價約4600元/㎡，中南海風(fēng)格磚混結(jié)構(gòu)約4400元/㎡排號5萬抵5.5萬，一次性付款98折，按揭99折。實(shí)際總均價4415元/㎡年底推5棟多層約120戶，價格未定，目前只為預(yù)約登記。本月備案銷售20套數(shù)據(jù)來源海安房地產(chǎn)信息網(wǎng)媒體表現(xiàn)媒體組合：以大牌、戶外、短信、網(wǎng)絡(luò)為主要媒體表現(xiàn)推廣主題：“