資產評估學第二章課件

資產評估學資產評估學資產評估的基本方法第二章資產評估的基本方法第二章第二章

資產評估的基本方法12/9/20223南京財經大學會計學院成本法市場法收益法第二章

資產評估的基本方法12/7/20223南京財經大學會第二章

資產評估的基本方法本章基本要求掌握資產評估三種基本方法的基本原理、內容和各項參數指標的確定方法，熟悉資產評估方法選擇的基本依據，了解各種評估方法間的關系。能夠運用三種基本方法對常見的資產進行評估。12/9/2022南京財經大學會計學院4第二章

資產評估的基本方法本章基本要求12/7/2022南京第二章

資產評估的基本方法本章重點和難點對資產評估中的市場法、收益法和成本法的理解，特別是三種基本評估方法中各項參數指標的基本含義和取得方法是掌握資產評估方法的關鍵。12/9/2022南京財經大學會計學院5第二章

資產評估的基本方法本章重點和難點12/7/2022南第二章

資產評估的基本方法方法途徑與時間的關系12/9/2022南京財經大學會計學院6成本法評估基準日收益法市場法第二章

資產評估的基本方法方法途徑與時間的關系12/7/20第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法基本思路以被評估資產的重置價值，扣除從資產的形成并開始投入使用至評估基準日這段時間內的損耗得到資產的評估價值。它是從成本取得和成本構成的角度對被評估資產的價值進行的分析和判斷。12/9/2022南京財經大學會計學院7第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法基本思路12/7/第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法基本前提被評估資產處于繼續(xù)使用狀態(tài)應當具備可利用的歷史成本資料被評估資產必須是可以再生的或可以復制的被評估資產具有貶值特性

12/9/2022南京財經大學會計學院8第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法基本前提12/7/第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法12/9/2022南京財經大學會計學院99資產評估值＝被評估資產重置成本—資產實體性貶值資產功能性貶值資產經濟性貶值基本方法重置成本第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法12/7/2022第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置成本的概念與分類重置成本一般可分為復原重置成本和更新重置成本。復原重置成本是指運用與原來相同的材料、建筑或制造標準、設計、格式及技術等，以現時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產所發(fā)生的費用。更新重置成本是指采用新型材料、現代建筑或制造標準、新型設計、規(guī)格和技術等，以現行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產所需要的費用。12/9/2022南京財經大學會計學院10第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置成本第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本例2-1復原重置成本：有一臺3年前做的桌子，假如原來使用10個人工，消耗了0.5立方米的木材、1公斤釘子、0.5公斤的漆。如果從歷史成本來講，用的是三年前的消耗和價格；而現在用復原重置成本，則原來的消耗不變，價格按現在的價格算。（原消耗、現價格）更新重置成本：由于技術進步采用了新的機械，現在做這個桌子用8人工，0.4立方米的木材，1公斤釘子、0.3公斤的漆，還用現在的價格，即消耗用新消耗，價格也用現在的價格。從而計算出更新重置成本。（新消耗、現價格）12/9/2022南京財經大學會計學院11第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本例2-1第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本復原重置成本與更新重置成本的比較更新重置成本和復原重置成本的相同方面在于采用的都是資產的現時價格標準，資產的功能也是相同的，不同之處在于所用材料、技術、設計、標準等方面的差異。隨著科學技術的進步，勞動生產率的提高，新工藝、新設計總會被社會所普遍接受，新型設計、工藝制造的資產無論從其使用性能，還是成本耗用方面都會優(yōu)于舊的資產，因此，復原重置成本往往會高于更新重置成本。12/9/2022南京財經大學會計學院12第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本復原重置第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本注意在理論上，如果能同時得到復原重置成本和更新重置資本，就選擇更新重置成本計算。如果找不到更新重置成本，也可用復原重置成本計算成本。12/9/2022南京財經大學會計學院13第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本注意12第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置成本的估算方法重置核算法物價指數法功能價值法統(tǒng)計分析法12/9/2022南京財經大學會計學院14第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置成本第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置核算法基本原理利用成本核算的基本原理，將重新取得資產所需的費用項目逐項進行計算并累加來估算重置成本的一種方法12/9/2022南京財經大學會計學院15第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置核算第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置核算法計算公式12/9/2022南京財經大學會計學院16

重置成本＝直接成本＋間接成本建造成本構成：

材料成本人工成本制造費用資金成本合理利潤取得成本構成：

購買價格安裝調試費運雜費人工費間接成本構成：

取得和建造資產的管理費用、設計制圖等費用第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置核算第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置核算法例2-2待估資產為一機器設備，評估師擬運用成本法評估。評估人員收集的成本資料有：該機器設備的現行市場價格每臺180000元，運雜費5000元，安裝成本為20000元，安裝成本中含原材料6000元、人工成本13000元、其他費用1000元，安裝期限較短。評估人員分析認為，被評估資產為外購需安裝機器設備，其重置成本應包括買價（含增值稅）、運雜費、安裝成本、其他費用，由于安裝期限較短可不考慮資金成本。12/9/2022南京財經大學會計學院17第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置核算第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置核算法解重置成本=購買價格+運費+安裝成本=180000+5000+20000=205000（元）12/9/2022南京財經大學會計學院18第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置核算第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置成本的估算方法重置核算法物價指數法功能價值法統(tǒng)計分析法12/9/2022南京財經大學會計學院19第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置成本第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本物價指數法基本原理在資產歷史成本的基礎上，通過價格變動指數，將其調整為評估基準日時的重置成本。計算公式資產重置成本＝資產賬面原值×物價指數變動系數12/9/2022南京財經大學會計學院201、定基指數2、環(huán)比指數第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本物價指數第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本物價指數法例2-3某機床于2002年購置安裝，賬面原值為16萬元。2004年進行一次改造，改造費用為4萬元；2006年又進行一次改造，改造費用為2萬元。若定基價格指數2002年為1.05，2004年為1.28，2006年為1.35，2007年為1.60。要求：計算該機床2007年的重置成本12/9/2022南京財經大學會計學院21第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本物價指數第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本物價指數法解12/9/2022南京財經大學會計學院22時間投資費用（萬元）物價指數物價指數變動系數重置成本（萬元）2002161.051.60/1.05=1.5216*1.52=24.32200441.281.60/1.28=1.254*1.25=5200621.361.60/1.36=1.192*1.19=2.3820071.60合計31.70第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本物價指數第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本物價指數法例2-4

某待評估資產購建于1997年9月，賬面原值為100000元，現評估其2001年9月2日的價值。當時該資產的價格指數為120％，評傳基準日該類資產的定基價指數150％，1997-2001同類資產環(huán)比價格變動指數分別為5%，-9.8%，10%，20%，則確定被估資產價值。12/9/2022南京財經大學會計學院23第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本物價指數第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本物價指數法解定基指數法：重置成本=100000×（150％／120％）×100％

=125000（元）環(huán)比指數法：重置成本=100000×（1+5%）×（1-9.8%）×（1+10%）×（1+20%）

=100000×125％

=125000（元）12/9/2022南京財經大學會計學院24第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本物價指數第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置核算法與物價指數法例2-5評估機械設備一臺，三年前購置。據了解該設備尚無替代產品，設備帳面原值10萬元，其中買價8萬，運輸費0.4萬，安裝費用（包括材料）1萬，調試費用0.6萬。經調查該設備現行價格9.5萬，安裝費、運輸費、調試費分別比三年前上漲４０％，３０％，２０％。根據以上資料，試計算該機械設備重置成本。12/9/2022南京財經大學會計學院25第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置核算第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置核算法與物價指數法解重置成本=購買價格+安裝費+運輸費+調試費

=9.5+1*（1+40%）+0.4*（1+30%）+0.6*（1+20%）

=9.5+1.4+0.52+0.72

=12.14（萬元）12/9/2022南京財經大學會計學院26第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置核算第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置核算法與物價指數法例2-6被評估資產為一臺2年前購置的機器設備。據調查，該機器設備目前還沒有換代產品。經查驗資料，該設備賬面原值為10.2萬元，其中，購買價為8萬元，運雜費1.6萬元，安裝費中直接成本0.4萬元，安裝費用中間接成本為0.2萬元。根據對同類型設備的調查，現在購買價格比2年前上漲20%，運雜費上漲80%，安裝費中直接成本上漲40%，間接成本占直接成本百分率不變。該設備的重置成本是多少？12/9/2022南京財經大學會計學院27第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置核算第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置核算法與物價指數法解（1）計算直接成本購買價=8×（1+20%）=9.6（萬元）運雜費=1.6×（1+80%）=2.88（萬元）安裝費中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（萬元）直接成本＝購買價＋運雜費＋安裝費中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（萬元）（2）計算間接成本間接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%間接成本＝13.04×2%＝0.26（萬元）（3）計算重置成本重置成本=直接成本+間接成本=13.04+0.26=13.30（萬元）12/9/2022南京財經大學會計學院28第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置核算第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本物價指數法和重置核算法的比較與重置核算法相比，物價指數法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產技術進步和勞動生產率的變化因素，因而可以估算復原重置成本和更新重置成本。一項技術進步較快的資產，采用物價指數法估算的重置成本往往會偏高。12/9/2022南京財經大學會計學院29第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本物價指數第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置成本的估算方法重置核算法物價指數法功能價值法統(tǒng)計分析法12/9/2022南京財經大學會計學院30第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置成本第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本功能價值法基本原理選擇與被評估資產具有相同或相似功能的資產作參照物，根據資產功能與成本之間的內在關系，由參照物成本推算被估資產重置成本的方法。12/9/2022南京財經大學會計學院31參照物的功能價值被估資產的功能被估資產的功能價值第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本功能價值第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本功能價值法計算公式生產能力比例法規(guī)模效益指數法12/9/2022南京財經大學會計學院32被估資產重置成本參照資產重置成本被估資產的生產能力參照資產的生產能力＝×參照資產重置成本被估資產的生產能力參照資產的生產能力＝x×被估資產重置成本第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本功能價值第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本功能價值法例2-7

某儀器制造廠生產線的重置成本為35萬元，年產量為8000臺?，F知待評估資產年產量為6000臺。假定該儀器生產線的生產能力和價格呈線性關系，則待評估資產的重置成本是多少？假定該儀器生產線的規(guī)模效益指數為0.7，則待評估資產的重置成本是多少？12/9/2022南京財經大學會計學院33第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本功能價值第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本功能價值法解生成能力比例法：待評估資產重置成本=350000×6000／8000=262500

（萬元）規(guī)模效益指數法：

待評估資產重置成本

=350000×（6000／8000）0.7=286161.32（萬元）12/9/2022南京財經大學會計學院34第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本功能價值第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置成本的估算方法重置核算法物價指數法功能價值法統(tǒng)計分析法12/9/2022南京財經大學會計學院35第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本重置成本第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本統(tǒng)計分析法基本原理12/9/2022南京財經大學會計學院36抽樣調查樣本的重置成本被估資產的重置成本第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本統(tǒng)計分析第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本統(tǒng)計分析法計算公式12/9/2022南京財經大學會計學院37∑某類資產的歷史成本被評估資產的重置成本＝抽樣資產的重置成本抽樣資產的歷史成本×第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本統(tǒng)計分析第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本統(tǒng)計分析法例2－8被評估資產為某類通用設備。經評估人員調查了解，該批通用設備為同年購入，并同時投入生產，使用狀況基本相同，該類通用設備的賬面歷史成本之和為1200萬元。評估人員從中抽樣選取了5臺具有代表性的通用設備，其賬面歷史成本為50萬元，經估算其重置成本之和為80萬元。該類通用設備的重置成本為多少？12/9/2022南京財經大學會計學院38第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本統(tǒng)計分析第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本統(tǒng)計分析法解

該類通用設備的重置成本=1200×80/50=1920（萬元）12/9/2022南京財經大學會計學院39第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-重置成本統(tǒng)計分析第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法12/9/2022南京財經大學會計學院4040資產評估值＝被評估資產重置成本—資產實體性貶值資產功能性貶值資產經濟性貶值基本方法實體性貶值第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法12/7/2022第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實體性貶值實體性貶值的定義資產由于使用和自然力作用形成的貶值影響因素使用時間使用率資產本身的質量維修保養(yǎng)程度12/9/2022南京財經大學會計學院41第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實體性貶值實體性第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實體性貶值實體性貶值的計算方法觀察法使用年限法修復費用法12/9/2022南京財經大學會計學院42第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實體性貶值實體性第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實體性貶值觀察法原理通過觀察確定資產的新舊程度從而確定實體性貶值觀察要素光潔度腐蝕程度形體物理變化程度12/9/2022南京財經大學會計學院43第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實體性貶值觀察法第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實體性貶值機器設備機器的長度、厚度、水平度、垂直度、強度硬度、軟度等是否發(fā)生變化，有無裂痕等。房屋建筑物墻體表面的剝落程度、裂縫的長度和寬度、裂縫的性質、建筑物是否發(fā)生垂直或水平方向位移等12/9/2022南京財經大學會計學院44第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實體性貶值12/第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實體性貶值觀察法計算公式資產實體性貶值＝重置成本×資產實體性貶值率資產實體性貶值率＝1－實體性成新率12/9/2022南京財經大學會計學院45第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實體性貶值觀察法第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實體性貶值觀察法例2－9某企業(yè)有一大型設備，該設備由三個部分組成，經分析確定，三部分占總成本的比重分別是20%、30%和50%，評估人員與有關專家對該設備進行觀察，分別對各部分進行了技術鑒定和磨損估計，確定三部分的實體損耗率分別是20%、30%和25%,則該設備總的實體性貶值率和實體性成新率分別是多少？12/9/2022南京財經大學會計學院46第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實體性貶值觀察法第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實體性貶值觀察法解實體性貶值率：20%*20%+30%*30%+50%*25%=25.5%實體性成新率：1-25.5%=74.5%12/9/2022南京財經大學會計學院47第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實體性貶值觀察法第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實體性貶值實體性貶值的計算方法觀察法使用年限法修復費用法12/9/2022南京財經大學會計學院48第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實體性貶值實體性第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實體性貶值使用年限法原理利用被評估資產的實際已使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實體性貶值程度，進而估算資產的實體性貶值。12/9/2022南京財經大學會計學院49第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實體性貶值使用年第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實體性貶值使用年限法計算公式實際已使用年限＝名義已使用年限×資產利用率資產利用率＝總使用年限＝實際已使用年限＋尚可使用年限12/9/2022南京財經大學會計學院50資產的實體性貶值＝重置成本－預計殘值總使用年限×實際已使用年限實際利用時間法定利用時間×100％第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實體性貶值使用年第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實體性貶值使用年限法例2－10被評估資產為企業(yè)中的一臺設備，評估人員收集到的有關資料有：該設備1997年1月購進，2002年1月評估；該設備的重置成本為500000元，其殘值為2000元，尚可使用5年；根據該設備技術指標，正常使用情況下，每天應工作8小時，該設備實際每天工作5小時。該設備的實體性貶值為多少？12/9/2022南京財經大學會計學院51第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實體性貶值使用年第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實體性貶值使用年限法解該設備的實體性貶值為：資產利用率=5/8=62.5%實際已使用年限=5×62.5%=3.125（年）總使用年限=3.125+5=8.125（年）資產的實體性貶值=（500000—2000）×3.125/8.125=191538.46（元）12/9/2022南京財經大學會計學院52第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實體性貶值使用年第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實體性貶值使用年限法思考能否以會計中固定資產折舊額直接作為實體性貶值額？為什么？12/9/2022南京財經大學會計學院53第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實體性貶值使用年第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實體性貶值實體性貶值的計算方法觀察法使用年限法修復費用法12/9/2022南京財經大學會計學院54第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實體性貶值實體性第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實體性貶值修復費用法原理這種方法是利用恢復資產功能所支出的費用金額來直接估算資產實體性貶值的一種方法。如果資產可以通過修復恢復到其全新狀態(tài)，可以認為資產的實體性貶值等于其修復費用。12/9/2022南京財經大學會計學院55第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-實體性貶值修復費第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法12/9/2022南京財經大學會計學院5656資產評估值＝被評估資產重置成本—資產實體性貶值資產功能性貶值資產經濟性貶值基本方法功能性貶值第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法12/7/2022第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-功能性貶值定義資產的功能性貶值是指由于技術進步引起的資產功能相對落后而造成的資產價值損耗。表現形式超額投資成本(功能性貶值1)：投入角度超額運營成本(功能性貶值2)：產出角度12/9/2022南京財經大學會計學院57第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-功能性貶值定義1第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-功能性貶值超額投資成本由于新技術、新材料、新工藝不斷出現，使得相同功能的設備的建造成本比過去降低，原有設備中就有一部分超額投資得不到補償。它主要反映為更新重置成本低于復原重置成本。超額投資成本＝復原重置成本－更新重置成本注意：如使用復原重置成本則應考慮是否存在超額投資成本引起的功能性貶值；如使用的是更新重置成本，這種貶值因素則已經考慮在內了，無需考慮。12/9/2022南京財經大學會計學院58第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-功能性貶值超額投第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-功能性貶值超額運營成本由于技術進步出現了新的、性能更優(yōu)的設備，致使原有設備的功能落后于新設備，新設備在運營費用上低于原有設備。影響因素：生產效率是否提高維護保養(yǎng)費用是否降低材料消耗是否降低能源消耗是否降低操作工人數量是否降低12/9/2022南京財經大學會計學院59第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-功能性貶值超額運超額運營成本的計算超額運營成本＝∑各年凈超額運營成本×折現系數12/9/2022南京財經大學會計學院60第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-功能性貶值超額運營成本的計算12/7/2022南京財經大學會計學院60第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-功能性貶值功能性貶值的計算∑年超額運營成本凈額×各年折現系數=∑年超額運營成本×(1－所得稅率)×各年折現系數=年超額運營成本×(1－所得稅率)×年金現值系數

被評估資產年超額運營成本=（舊技術單位生產成本－新技術單位生產成本）×年產量12/9/2022南京財經大學會計學院61第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-功能性貶值功能性功能性貶值例2－11某被評估對象是一生產控制裝置，其正常運行需6名操作人員。目前同類新式控制裝置所需的操作人員定額為3名。假定被評估控制裝置與參照物在運營成本的其他項目支出方面大致相同，操作人員平均年工資福利費約為6000元，被評估控制裝置尚可使用3年，所得稅率為25%，適用的折現率為l0%。根據上述數據資料，估算被評估控制裝置的功能性貶值。12/9/2022南京財經大學會計學院62第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-功能性貶值功能性貶值12/7/2022南京財經大學會計學院62第二章：第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-功能性貶值功能性貶值解（1）計算被評估生產控制裝置的年超額運營成本：(6-3)×6000=18000(元)（2）估算被評估生產控制裝置的年超額運營成本凈額：18000×(1-25%)=13500(元)（3）將被評估生產控制裝置在剩余使用年限內的每年超額運營成本凈額折現累加，估算其功能性貶值額:13500×(P/A，10%，3)=13500×2.4869=33573（元）12/9/2022南京財經大學會計學院63第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-功能性貶值功能性第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法12/9/2022南京財經大學會計學院6464資產評估值＝被評估資產重置成本—資產實體性貶值資產功能性貶值資產經濟性貶值基本方法經濟性貶值第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法12/7/2022第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-經濟性貶值定義經濟性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產閑置、收益下降等而造成的資產價值的損失。產生的原因競爭加劇，社會總需求減少，導致開工不足競爭加劇，社會總需求減少，導致產品價格降低材料供應不暢，導致開工不足產業(yè)政策的變動，縮短使用壽命12/9/2022南京財經大學會計學院65第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-經濟性貶值定義1第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-經濟性貶值計算方法直接法間接法12/9/2022南京財經大學會計學院66第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-經濟性貶值計算方第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-經濟性貶值直接法

經濟性貶值＝∑被評估資產年收益損失凈額×各年折現系＝∑被評估資產年收益損失×(1－所得稅率)×各年折現系數＝被評估資產年收益損失×(1－所得稅率)×年金折現系數12/9/2022南京財經大學會計學院67第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-經濟性貶值直接法第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-經濟性貶值間接法12/9/2022南京財經大學會計學院68經濟性貶值率＝[1－（實際產量額定產量）]xX100%經濟性貶值＝（重置成本－實體性貶值－功能性貶值）X經濟性貶值率第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-經濟性貶值間接法第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-經濟性貶值經濟性貶值例2－12某電視機生產廠家，其電視機生產線年生產能力為10萬臺，由于市場競爭加劇，該廠電視機產品銷售量銳減，企業(yè)不得不將電視機生產量減至年產7萬臺(銷售價格及其他條件未變)。這種局面在今后很長一段時間內難以改變。請估算該電視機生產線的經濟性貶值率。評估師根據經驗判斷，電視機行業(yè)的生產規(guī)模效益指數為0.6。12/9/2022南京財經大學會計學院69第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-經濟性貶值經濟性第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-經濟性貶值例2－12（續(xù)）如果該電視機生產企業(yè)不降低生產量，就必須降價銷售電視機。假定原電視機銷售價格為2000元/臺，經測算每年完成10萬臺的銷售量，售價需降至1900元/臺，即每臺損失毛利100元。經估算，該生產線還可以繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的平均投資報酬率為10%，試估算該生產線的經濟性貶值。12/9/2022南京財經大學會計學院70第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-經濟性貶值12/第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-經濟性貶值解（1）經濟性貶值率=[1-（70000/100000）0.6]×100%=19%（2）經濟性貶值=(100×10)×（1-25%）×（P/A，10，3）=1000×0.75×2.4869=1865.175(萬元)12/9/2022南京財經大學會計學院71第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法-經濟性貶值12/第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法例2－13某生產線額定生產能力為1000個/月,已使用三年，目前狀態(tài)良好，觀察估計其實體性貶值為15%，在生產技術方面，此生產線為目前國內先進水平。但是由于市場競爭激烈，目前只能運行在750個/月的水平上。假設已知其更新重置成本為1000000元，這類設備的生產規(guī)模效益指數X=0.7。估算此生產線運行于750個/月的經濟性貶值和繼續(xù)使用條件下的公平市場價值。12/9/2022南京財經大學會計學院72第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法例2－1312/7第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法解計算過程如下：（1）更新重置成本=1000000元（2）實體性貶值=1000000×15%=150000(元)（3）功能性貶值=0（4）經濟性貶值率=[1-（750/1000）0.7]×100%=18.2%（5）經濟性貶值=(1000000-150000)×18.2%=154700(元)資產評估價值=1000000-150000-154700=695300(元)12/9/2022南京財經大學會計學院73第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法解12/7/202第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法練習2－1評估對象為某企業(yè)2006年購進的一條生產線，賬面原值為150萬元，2009年進行評估。經調查分析確定，該生產線的價格每年比上一年增長10%，專業(yè)人員勘查估算后認為，該資產還能使用6年。又知目前市場上已出現功能更先進的類似資產，并被普遍運用，新設備與評估對象相比，可節(jié)省人員3人，每人的月工資水平650元。此外，由于市場競爭加劇，該生產線開工不足，由此造成的收益損失額每年為2萬元，該企業(yè)適用稅率為25%，假定折現率為10%。根據上述材料，采用成本法對該資產進行評估。12/9/2022南京財經大學會計學院74第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法練習2－112/7第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法答案重置成本：150*（1+10%）3=199.65（萬元）實體貶值率：3/（3+6）*100%=33.33%實體貶值：199.65*33.33%=66.5433（萬元）功能性貶值：650*3*12*（1-25%）*（P/A，10%，6）=76436（元）經濟性貶值：20000*（1-25%）*（P/A，10%，6）=65330（元）評估價值：1996500-665433-76436-65330=1189301（元）12/9/2022南京財經大學會計學院75第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法答案12/7/20第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法練習2－2某項被評估資產賬面原值為270萬元，凈值為108萬元，按財務制度規(guī)定該資產的折舊年限為30年，已計提折舊年限為20年。經調查分析，按現在的市場材料價格和工資費用水平，新建造相同構造的資產的全部費用支出是480萬元。經查詢原始資料和企業(yè)記錄，該資產截至評估基準日的法定利用時間為57600小時，實際累計利用時間為50400小時。經專業(yè)人員勘查估算，該資產還能使用8年。又知該資產由于設計不合理，造成耗電量大、維修費用高，與現在同類標準資產比較，每年多支出營運成本3萬元（稅率25%，折現率10%）采用成本法對該資產進行評估12/9/2022南京財經大學會計學院76第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法練習2－212/7第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法成本法的優(yōu)點對無形損耗或貶值不大的資產，操作簡便對沒有收益的單項資產或在市場上難以找到參照物的資產，非常適合成本法的缺點對于整體資產，費時貶值較抽象，難以量化商譽等無形資產不太適用12/9/2022南京財經大學會計學院77第二章：資產評估的基本方法

第一節(jié)：成本法成本法的優(yōu)點12/第二章

資產評估的基本方法方法途徑與時間的關系12/9/2022南京財經大學會計學院78成本法評估基準日收益法市場法第二章

資產評估的基本方法方法途徑與時間的關系12/7/20第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法理論基礎均衡價值論基本原則替代原則基本思路有一被評估資產，要進行評估，首先在市場上找到近期出售的同類資產作為參照物；然后分析被評估資產和該參照物的差異，并把差異量化；最后用這些差異去修正市場上參照的價格，從而估算出被估資產的價格。12/9/2022南京財經大學會計學院79第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法理論基礎12/7/第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法運用的前提市場前提：充分發(fā)育活躍的資產市場可比前提：參照物及其與被估資產可比較的指標、參數等資料均能搜集到12/9/2022南京財經大學會計學院80第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法運用的前提12/7第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法基本程序及有關參數一、尋找參照物成交價必須真實至少三個交易案例與被估資產相類似（可替代，即功能相同）成交價是正常交易的結果盡可能選擇近期成交的交易案例12/9/2022南京財經大學會計學院81第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法基本程序及有關參數第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法基本程序及有關參數二、在評估對象與參照物之間選擇比較因素資產的功能資產有效功能越好，價值越高。資產的實體特征和質量資產的實體特征主要是指資產的外觀、結構、役齡和規(guī)格型號等。資產的質量主要是指資產本身的建造或制造工藝水平。市場條件主要考慮參照物成交時與評估時的市場條件及供求關系的變化情況。交易條件交易條件主要包括交易批量、交易動機、交易時間等。12/9/2022南京財經大學會計學院82第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法基本程序及有關參數第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法基本程序及有關參數三、指標對比、量化差異四、在各參照物成交價格的基礎上調整已經量化的對比指標差異五、綜合分析確定評估結果12/9/2022南京財經大學會計學院83第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法基本程序及有關參數第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法計算公式12/9/2022南京財經大學會計學院84第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法計算公式12/7/第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法例：評估港寧園小區(qū)某房產2005年的抵押價值，選擇的參照物A小區(qū)在2002年成交單價每平米6000元，2002年至2005年量化數值500元，裝修水平港寧園優(yōu)于A小區(qū)，量化數值200元。B小區(qū)2002年成交價格7000元每平米，2002年至2005年量化的數值1000元，B小區(qū)裝修水平優(yōu)于港寧園，量化數值500元。C小區(qū)在2003年成交單價為8000元每平米，2003年至2005年量化的數值300元。C小區(qū)的裝修水平優(yōu)于港寧園，量化數值900元。評估步驟：評估值計算：(1)算術平均(2)加權平均12/9/2022南京財經大學會計學院85第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法例：評估港寧園小區(qū)第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法市場法中的具體評估方法直接比較法現行市價法市價折扣法功能價值法價格指數法成新率調整法市場售價類比法（重要）成本市價法市盈率倍數法間接比較法12/9/2022南京財經大學會計學院86第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法市場法中的具體評估第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法直接比較法直接比較法是指利用參照物交易價格及參照物的某一或若干基本特征直接與評估對象的同一或若干基本特征直接進行比較判斷評估對象價值的一類方法。計算公式評估對象價值=參照物成交價格×修正系數評估對象價值=參照物成交價格+基本特征差額12/9/2022南京財經大學會計學院87第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法直接比較法12/7第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法例：除生產能力不同外，其他都一樣。參照物的生產能力是100萬件，被評估物的生產能力是80萬件。而對照物的市場價格是10萬元。由上面的公式可算出評估對象價值。12/9/2022南京財經大學會計學院88第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法例：除生產能力不同第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法1、現行市價法當評估對象本身具有現行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現行市場價格時，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準日的現行市場價格作為評估對象的評估價值。例如：批量生產的設備、汽車等可按同品牌、同型號、同規(guī)格、同廠家、同批量的設備、汽車等的現行市場價格作為評估價格?？缮鲜辛魍ǖ墓善焙蛡砂雌湓谠u估基準日的收盤價作為評估值。12/9/2022南京財經大學會計學院89第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法1、現行市價法12第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法2、市價折扣法市場折扣法是以參照物成交價格為基礎，考慮評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑評估人員的經驗或有關部門的規(guī)定，給予一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。資產評估值=參照物成交價格×（1-價格折扣率)12/9/2022南京財經大學會計學院90第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法2、市價折扣法12第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法例：某企業(yè)因嚴重的資不抵債而進行破產清算，其中有一套機器設備需拍賣。評估人員從市場上搜集到正常交易情況下的一個交易案例，該交易資產與待估設備型號、性能、新舊程度基本相同，成交時間為2002年6月，成交價格為365.2萬元。評估基準日為2002年8月。12/9/2022南京財經大學會計學院91第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法例：某企業(yè)因嚴重的2022/12/992分析：待估資產與參照資產的差異僅僅在市場交易條件這一指標上，可通過調整交易條件來估算該套待估設備的市場價值。經評估人員分析，待估資產快速脫手的價格將低于正常售價的30%，則待估資產的評估值為：資產評估值=365.2×(1—30％)=255.64（萬元）第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法2022/12/792分析：待估資產與參照資產的差異僅僅在市第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法3、功能價值類比法功能價值法是以參照物成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調整來估算評估對象價值的方法。根據資產的功能與其價值之間的關系可分為線性關系和指數關系兩種情況生產能力比例法：規(guī)模經濟效益指數法12/9/2022南京財經大學會計學院93第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法3、功能價值類比法第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法例：某待估資產為一機器設備，年生產能力為150噸。評估基準日為2003年2月1日。評估人員收集的信息：（1）從市場上收集到一個該類設備近期交易的案例，該設備的年生產能力為210噸，市場成交價格為160萬元。（2）將待估設備與收集的參照設備進行對比并尋找差異。（3）發(fā)現兩者除生產能力指標存在差異外，從參照設備成交到評估基準日之間，該類設備的市場價格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。12/9/2022南京財經大學會計學院94第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法例：某待估資產為一第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法分析：由于待估資產的市場交易案例易于選取，可采用市場法進行評估。待估資產與參照資產的差異主要體現在生產能力這一指標上，即可通過調整功能差異來估算該資產的價值。評估值=160×150/210=114.29(萬元)12/9/2022南京財經大學會計學院95第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法分析：由于待估資產第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法例：被評估資產年生產能力為90噸，參照資產的年生產能力為120噸，評估基準日參照資產的市場價格為10萬元，該類資產的功能價值指數為0.7，由此確定被評估資產價值接近于8.18萬元。資產評估價值=10×(90÷120)0.7=8.18萬元12/9/2022南京財經大學會計學院96第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法例：被評估資產年生第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法4、價格指數法價格指數調整法是以參照物價格為基礎，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產價值的影響，利用價格指數調整估算評估對象價值的方法。定基指數和環(huán)比變動指數12/9/2022南京財經大學會計學院97第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法4、價格指數法122022/12/998例：某待估資產為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時間為1989年，位置在某市鬧市區(qū)，評估基準日為2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾發(fā)生過房屋交易活動，交易價格為58000元。經調查和分析，評估人員認為該居住用房所處位置、面積、建造時間、交易的市場條件等方面與待估資產基本相同。第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法2022/12/798例：某待估資產為兩室一廳居住用房，面積第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法分析：由于可以找到待估資產的市場交易案例，應采用市場法進行評估。待估資產與參照資產的差異僅僅在交易時間這一指標上，所以只對時間差異進行調整即可推算出被估資產的市場價值。經調查，2003年居住用房價格與2001年相比上升了9.3%，則：資產評估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)12/9/2022南京財經大學會計學院99第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法分析：由于可以找到第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法5、成新率價格調整法成新率價格調整法是參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調整估算出評估對象的價值。資產評估價值=參照物成交價格×（評估對象成新率÷參照物成新率）12/9/2022南京財經大學會計學院100第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法5、成新率價格調整第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法比較常見的直接比較法1、價值比率法指利用參照物的市場交易價格，與其某一經濟參數或經濟指標相比較形成的價值比率作為乘數或倍數,乘以評估對象的同一經濟參數或經濟指標，從而得到評估對象的價值。資產評估價值=評估對象(企業(yè))相關財務指標×參照物(企業(yè))價值比率

12/9/2022南京財經大學會計學院101第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法比較常見的直接比較第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法（1）成本市價法成本市價法是以評估對象的現行合理成本為基礎，利用參照物的成本市價比率來估算被評估對象的價值的方法。資產評估價值=評估對象現行合理成本×(參照物成交價格÷參照物現行合理成本)12/9/2022南京財經大學會計學院102第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法（1）成本市價法1第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法（2）市盈率倍數法

企業(yè)評估價值=被評估企業(yè)相同口徑收益額×參照物（企業(yè)）市盈率例：某被評估企業(yè)的年凈利潤為1000萬元，評估基準日資產市場上同類企業(yè)平均市盈率為20倍，則：該企業(yè)的評估價值=1000×20=20000（萬元）12/9/2022南京財經大學會計學院103第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法（2）市盈率倍數法第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法2、類比調整法類比法是市場法中最基本的評估方法。該方法并不要求參照物與評估對象必須一樣或基本一樣。只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似。主要差異調整因素：時間地區(qū)功能12/9/2022南京財經大學會計學院104第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法2、類比調整法122022/12/9105市場售價類比法資產評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+……+交易情況差異值資產評估值=參照物售價×功能差異修正系數×……時間差異修正系數第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法2022/12/7105市場售價類比法第二章：資產評估的基本第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法例：被評估對象概況：待估地塊在城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長方形。評估要求：評估該地塊2007年10月3日的市場價值。12/9/2022南京財經大學會計學院106第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法例：被評估對象概況第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法評估過程1）選擇評估方法：該種類型的土地有較多的交易實例，故采用市場法進行評估。2）收集有關的評估資料12/9/2022南京財經大學會計學院107第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法評估過程12/7/第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法12/9/2022南京財經大學會計學院108第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法12/7/2022第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法交易情況修正：經分析，參照物A、D為正常買賣，無須進行交易情況修正；參照物C較正常買賣價格偏低2%；參照物C較正常買賣價格偏低3%。交易日期修正：每月平均上漲1%區(qū)域因素修正個別因素修正12/9/2022南京財經大學會計學院109第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法交易情況修正：經分第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法市場法的優(yōu)缺點優(yōu)點原理簡單，容易被理解和掌握充分考慮市場變化因素結果易被交易雙方接受缺點公開、活躍的市場難以找到不適合專有性資產及大部分無形資產差異較難量化12/9/2022南京財經大學會計學院110第二章：資產評估的基本方法

第二節(jié)：市場法市場法的優(yōu)缺點12第二章

資產評估的基本方法方法途徑與時間的關系12/9/2022南京財經大學會計學院111成本法評估基準日收益法市場法第二章

資產評估的基本方法方法途徑與時間的關系12/7/20第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法理論基礎效用價值論定義收益法是指通過估測被評估資產未來預期收益的現值來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。基本思路收益法的思路實際上是一種以本求利的逆向思維，因為就本利關系來說，即已知利率，用本金×利率=利息，從而求利息。而收益法與之相反，由利息、利率反推本金，也就是說多少資產量在這樣的利率下能夠帶來多少收益。

12/9/2022南京財經大學會計學院112第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法理論基礎12/7/第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法例：已知本金10000元，年利率10%，由本金×利率=收益，即年收益為1000元；而收益法是反過來考慮，已知某一項資產年收益1000元，年利率是10%，由收益÷利率=本金，計算出多大的資產量在10%的年利率下能賺1000元收益。由1000元的年收益，10%的年利率可以算出資產價值相當于10000元。12/9/2022南京財經大學會計學院113第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法例：已知本金100第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法收益法的基本前提被評估的資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以衡量。它涉及到收益率的測算，因為從經濟學的角度，收益率的大小是和風險成正比的，也就是說風險越大收益越高。收益率的構成包括兩個方面：一是無風險收益率。無風險收益率可以用國債利率來代替，因為國債雖然不能說沒有一點風險，但國債的風險很低，可以拿同期國債利率來近似的代替無風險利率；二是風險收益率。風險是可以測量的，風險收益率+無風險收益率=收益率被評估資產預期獲利年限可以預測12/9/2022南京財經大學會計學院114第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法收益法的基本前提1第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法基本程序搜集驗證與評估對象未來預期收益有關的數據資料，包括經營前景、財務狀況、市場形勢、以及經營風險等分析測算被評估對象未來預期收益確定折現率或資本化率用折現率或資本化率評估對象未來預期收益折算成現值分析確定評估結果12/9/2022南京財經大學會計學院115第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法基本程序12/7/第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法基本參數收益額必須是歸資產所有者所有的收益資產未來的預期的收益資產客觀收益12/9/2022南京財經大學會計學院116第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法基本參數12/7/第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法例：有一座寫字樓，用于出租，那么出租的收益也就是租金，在評估中用租金作為收益，租金是用什么指標的來算？可以用實際收了多少租金，比如說每天每平米3元，3/天×面積=實際收益；但也不一定用實際的每天每平米收3元，而是根據同檔次的寫字樓，在所處的地理位置一般情況下寫字樓的租金而定。假如同檔次的寫字樓一般每天每平米是5元，而你收的是3元。由于是公允的，則不能用實際收的3元而是客觀的

5元來計算。12/9/2022南京財經大學會計學院117第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法例：有一座寫字樓，第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法折現率它是一個期望的投資報酬率折現率構成無風險報酬率風險報酬率

折現率和資本化率在本質上是一樣的12/9/2022南京財經大學會計學院118第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法折現率12/7/2第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法收益期限根據持續(xù)使用的能力在未來多長時間資產能夠給所有者帶來未來預期收益，可以是1年、2年、5年有限期，也可以是永續(xù)無限期，由評估人員測定。以法律、法規(guī)的規(guī)定時間為基礎進行估測以合同規(guī)定的時間為基礎估測根據產品壽命周期進行估測12/9/2022南京財經大學會計學院119第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法收益期限12/7/第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法收益法的公式基本系數折現系數

1/(1+r)n年金折現系數

[1－1/(1+r)n]/r12/9/2022南京財經大學會計學院120第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法收益法的公式12/第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法通用公式評估值＝Ri/(1+r)i12/9/2022南京財經大學會計學院121預期收益額折現率收益年期第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法12/7/2022第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法未來各年收益額不相等評估值＝Ri/(1+r)i12/9/2022南京財經大學會計學院122第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法未來各年收益額不相第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法未來各年收益額相等且有限期

12/9/2022南京財經大學會計學院123評估值＝A×[1－1/(1+r)n]/r第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法未來各年收益額相等第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法未來各年收益額相等且無限期

12/9/2022南京財經大學會計學院124評估值＝A/r第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法未來各年收益額相等第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法未來收益額在若干年后保持不變-無限期12/9/2022南京財經大學會計學院125評估值＝Ri/(1+r)i+A/r(1+r)t第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法未來收益額在若干年第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法未來收益額在若干年后保持不變-有限期12/9/2022南京財經大學會計學院126評估值＝Ri/(1+r)i+(A/r)[1-1/(1+r)n-t](1+r)-t

第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法未來收益額在若干年第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法已知未來若干年后資產價格-收益不等額12/9/2022南京財經大學會計學院127評估值＝Ri/(1+r)i+Pn/(1+r)n

第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法已知未來若干年后資第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法已知未來若干年后資產價格-收益等額12/9/2022南京財經大學會計學院128評估值＝（A/r)×[1－1/(1+r)n]+Pn/(1+r)n

第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法已知未來若干年后資第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法收益期為無限，收益以等差級數變化P=A/r+B/r2（等差遞增）P=A/r-B/r2（等差遞減）收益期為無限，收益以等比級數變化P=A/（r-s）（等比遞增）P=A/（r+s）（等比遞減）12/9/2022南京財經大學會計學院129第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法收益期為無限，收益第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法例1：有一宗房地產，年純收益為300元/平方米，為目前類似房地產的平均水平。其所在地區(qū)正在進行道路擴建，預計三年后可使售價達到3500元/平方米，假定資本化率為10%，則該宗房地產的單價為多少？

12/9/2022南京財經大學會計學院130解：房地產單價=300×2.4869+3500×0.7513=3375.62元第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法例1：有一宗房地產第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法例2：某資產未來第一年純收益為20萬元，假設該資產的使用期限為無限期，預計未來每年純收益按1%的比率遞減，資本化率為期不遠7%，則資產的評估值最接近于多少萬元？A．190；B．250；C．286；D．33312/9/2022南京財經大學會計學院131第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法例2：某資產未來第第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法例3：某收益性資產預計未來5年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第6年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現率和資本化率均為10%。確定該收益性資產在持續(xù)經營下和50年收益的評估值。12/9/2022南京財經大學會計學院132第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法例3：某收益性資產第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法12/9/2022南京財經大學會計學院133（1）永續(xù)經營條件下的評估過程：首先，確定未來收益額的現值現值總額=

=12×0.9091+15×0.8265+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209=49.2442計算中的折現系數，可從復利現值表中查得。其次，將第6年以后的收益進行資本化化處理，即：14/（10%）=140（萬元）最后，確定該企業(yè)評估值企業(yè)評估價值=49.2442+140×0.6209=136.17（萬元）

第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法12/7/2022第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法12/9/2022南京財經大學會計學院134（2）50年的收益評價過程：評估價值=

=49.2442+140×0.6209×(1-0.0137)=49.2442+85.7351=134.98（萬元）第二章：資產評估的基本方法

第三節(jié)：收益法12/7/2022第二章：資產評估的基本方法

第四節(jié)：評估方法的選擇評估方法之間的區(qū)別每種評估方法都是從某一角度反映資產的價值市場法是通過與市場參照物比較獲得評估對象的價值收益法是根據評估對象預期收益折現獲得其評估價值成本法是從資產的再取得途徑評估價值。資產評估方法的選擇評估方法的選擇要與評估目的、評估時的市場條件、被評估對象在評估過程中所處的狀態(tài)，以及由此決定的價值類型相適應；評估方法的選擇受評估對象的類型、理化狀態(tài)等因素的制約；評估方法的選擇受各種評估方法運用所需的數據資料及主要經濟技術參數能否搜集的制約12/9/2022南京財經大學會計學院135第二章：資產評估的基本方法

第四節(jié)：評估方法的選擇評估