資源稅與土地增值稅課件

第七章資源稅法和土地增值稅法第七章資源稅法和土地增值稅法1第一節(jié)

資源稅納稅義務人、稅目與稅率第一節(jié)資源稅納稅義務人、稅目與稅率2現(xiàn)行資源稅的基本規(guī)范2011年9月30日國務院公布的《資源稅暫行條例》2011年10月28日財政部、國家稅務總局公布的《資源稅暫行條例實施細則》現(xiàn)行資源稅的基本規(guī)范3資源稅是對在我國境內從事應稅礦產品開采和生產鹽的單位和個人課征的一種稅。資源稅按照“普遍征收、級差調節(jié)”的原則，就資源賦稅情況、開采條件、資源等級、地理位置等客觀條件的差異規(guī)定了幅度稅率，為每一個課稅礦區(qū)規(guī)定了適用稅率。資源稅是對在我國境內從事應稅礦產品開采和生產鹽的單位和個人課4一、納稅義務人

資源稅的納稅義務人是指在中華人民共和國領域及管轄海域從事應稅礦產品開采和生產鹽的單位和個人：

(1)資源稅規(guī)定僅對在“中國領域及管轄海域”從事應稅礦產品開采或生產應稅產品和鹽的單位和個人征收。所以資源稅適用“進口不征，出口不退”的規(guī)則;

(2)資源稅納稅義務人不僅包括符合規(guī)定的中國企業(yè)和個人，還包括外商投資企業(yè)和外國企業(yè);一、納稅義務人資源稅的納稅義務人是指在中華人民共和國領域5(3)收購未稅礦產品的單位為資源稅的扣繳義務人?！咎崾尽抠Y源稅是單一環(huán)節(jié)征收的，只有在開采后出廠銷售或移送自用環(huán)節(jié)繳納，其他批發(fā)、零售環(huán)節(jié)無需繳納資源稅(3)收購未稅礦產品的單位為資源稅的扣繳義務人。6【例題·多選題】下列各項中，屬于資源稅納稅人的有()。

A.開采原煤的國有企業(yè)

B.進口鐵礦石的私營企業(yè)

C.開采石灰石的個體經(jīng)營者

D.開采天然原油的外商投資企業(yè)

【答案】ACD

【解析】進口應稅產品是不征收資源稅的。【例題·多選題】下列各項中，屬于資源稅納稅人的有()。7二、稅目、稅率二、稅目、稅率8資源稅與土地增值稅課件9【例題·多選題】下列各項中，應征收資源稅的有()。

A.進口的天然氣

B.專門開采的天然氣

C.煤礦生產的天然氣

D.與原油同時開采的天然氣【例題·多選題】下列各項中，應征收資源稅的有()。10

【答案】BD

【解析】選項A，資源稅規(guī)定僅對在“中國領域及管轄海域”從事應稅礦產品開采或生產應稅產品和鹽的單位和個人征收，所以進口的天然氣不繳納資源稅;選項C，專門開采或者與原油同時開采的天然氣繳納資源稅，煤礦生產的天然氣不繳納資源稅。資源稅與土地增值稅課件11(二)稅率資源稅采取從價定率(天然氣和原油)或者從量定額的辦法計征。資源稅稅率實施“級差調節(jié)”的原則。資源條件好的，稅率、稅額高一些；資源條件差的，稅率、稅額低一些對于納稅人開采或者生產不同稅目應稅產品的，應當分別核算;不能準確提供不同稅目應稅產品的課稅數(shù)量的，從高適用稅額。(二)稅率12三、扣繳義務人1.獨立礦山、聯(lián)合企業(yè)收購未稅礦產品，按照本單位應稅產品稅額標準，依據(jù)收購的數(shù)量代扣代繳資源稅。2.其他收購單位收購的未稅礦產品，按稅務機關核定的應稅產品稅額標準，依據(jù)收購的數(shù)量代扣代繳資源稅。三、扣繳義務人13第二節(jié)

資源稅計稅依據(jù)與應納稅額的計算第二節(jié)資源稅計稅依據(jù)與應納稅額的計算14一、計稅依據(jù)

(一)從價征收納稅人開采或者生產應稅產品銷售的，以銷售額為計稅依據(jù)。上述銷售額為納稅人銷售應稅產品向購買方收取的全部價款和價外費用，但不包括收取的增值稅銷項稅額。一、計稅依據(jù)15(二)從量征收納稅人開采或者生產應稅產品銷售的，以銷售數(shù)量為計稅依據(jù)。

1.銷售數(shù)量包括納稅人開采或者生產應稅產品的實際銷售數(shù)量和視同銷售的自用數(shù)量。

2.納稅人不能準確提供應稅產品銷售數(shù)量的，以應稅產品的產量或者主管稅務機關確定的折算比換算成的數(shù)量為計征資源稅的銷售數(shù)量。(二)從量征收163.納稅人在資源稅納稅申報時，應當將其應稅和減免稅項目分別計算和報送。4.對于連續(xù)加工前無法正確計算原煤移送使用量的煤炭，可按加工產品的綜合回收率，將加工產品實際銷量和自用量折算成原煤數(shù)量，以此作為計稅依據(jù)。3.納稅人在資源稅納稅申報時，應當將其應稅和減免稅項目分別17(三)特殊情況課稅數(shù)量的確定(三)特殊情況課稅數(shù)量的確定18二、應納稅額的計算

資源稅的應納稅額，按照從價定率或者從量定額的辦法，分別以應稅產品的銷售額乘以納稅人具體適用的比例稅率或者以應稅產品的銷售數(shù)量乘以納稅人具體適用的定額稅率計算。

【提示】資源稅應納稅額的計算關鍵是要確定從價計征的銷售額和從量計征的課稅數(shù)量，只有準確的掌握了其計稅依據(jù)的相關規(guī)定，應納稅額才可能計算正確。二、應納稅額的計算資源稅的應納稅額，按照從價定率或19【例題·單選題】2013年10月，某鹽場以自產液體鹽60萬噸和外購已稅液體鹽80萬噸加工固體鹽20萬噸，生產的固體鹽本月全部銷售。該鹽場當月應納資源稅()萬元。(液體鹽資源稅稅額為3元/噸;固體鹽資源稅稅額為25元/噸)

A.80

B.260

C.500

D.920

【例題·單選題】2013年10月，某鹽場以自產液體鹽60萬噸20【答案】B

【解析】納稅人以自產液體鹽加工固體鹽的，按固體鹽稅額征稅，以加工的固體鹽數(shù)量為課稅數(shù)量。納稅人以外購的液體鹽加工固體鹽的，其加工固體鹽所耗用液體鹽的已納稅額準予抵扣。應納資源稅=25×20-80×3=260(萬元)【答案】B21第三節(jié)

資源稅稅收優(yōu)惠和征收管理第三節(jié)資源稅稅收優(yōu)惠和征收管理22

一、資源稅稅收優(yōu)惠

1.開采原油過程中用于加熱、修井的原油，免稅。

2.納稅人開采或者生產應稅產品過程中，因意外事故或者自然災害等原因遭受重大損失的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府酌情決定減稅或者免稅。

3.自2007年2月1日起，北方海鹽資源稅暫減按每噸15元征收;南方海鹽、湖鹽、井礦鹽資源稅暫減按每噸10元征收;液體鹽資源稅暫減按每噸2元征收。

4.從2007年1月1日起，對地面抽采煤層氣暫不征收資源稅。一、資源稅稅收優(yōu)惠23

5.自2010年6月1日起，納稅人在新疆開采的原油、天然氣，自用于連續(xù)生產原油、天然氣的，不繳納資源稅;自用于其他方面的，視同銷售，依照本規(guī)定計算繳納資源稅。有下列情形之一的，免征或者減征資源稅：

(1)油田范圍內運輸稠油過程中用于加熱的原油、天然氣，免征資源稅。

(2)稠油、高凝油和高含硫天然氣資源稅減征40%。

(3)三次采油資源稅減征30%。三次采油，是指二次采油后繼續(xù)以聚合物驅、三元復合驅、泡沫驅、二氧化碳驅、微生物驅等方式進行采油。5.自2010年6月1日起，納稅人在新疆開采的原油、天然氣24二、征收管理

(一)納稅義務發(fā)生時間

1.納稅人銷售應稅產品，其納稅義務發(fā)生時間：

(1)納稅人采取分期收款結算方式的，其納稅義務發(fā)生時間，為銷售合同規(guī)定的收款日期的當天。

(2)納稅人采取預收款結算方式的，其納稅義務發(fā)生時間，為發(fā)出應稅產品的當天。

(3)納稅人采取其他結算方式的，其納稅義務發(fā)生時間，為收訖銷售款或者取得索取銷售款憑據(jù)的當天。二、征收管理(一)納稅義務發(fā)生時間252.納稅人自產自用應稅產品的納稅義務發(fā)生時間，為移送使用應稅產品的當天。3.扣繳義務人代扣代繳稅款的納稅義務發(fā)生時間，為支付首筆貨款或首次開具支付貨款憑據(jù)的當天。資源稅的納稅義務發(fā)生時間與增值稅、消費稅的基本是一致的，不同之處就是資源稅進口不征，所以資源稅沒有進口環(huán)節(jié)納稅義務發(fā)生時間的規(guī)定。2.納稅人自產自用應稅產品的納稅義務發(fā)生時間，為移送使用應稅26(二)納稅期限

1.資源稅的納稅期限為l日、3日、5日、10日、l5日或者1個月，納稅人的納稅期限由主管稅務機關根據(jù)實際情況具體核定。不能按固定期限計算納稅的，可以按次計算納稅。

2.納稅人以1個月為一期納稅的，自期滿之日起10日內申報納稅;以l1日、3日、5日、10日或者15日為一期納稅的，自期滿之日起5日內預繳稅款，于次月1日起10日內申報納稅并結清上月稅款。(二)納稅期限27(三)納稅地點

1.凡是繳納資源稅的納稅人，都應當向應稅產品的開采或者生產所在地主管稅務機關繳納稅款。

2.如果納稅人在本省、自治區(qū)、直轄市范圍內開采或者生產應稅產品，其納稅地點需要調整的，由所在地省、自治區(qū)、直轄市稅務機關決定。

3.如果納稅人應納的資源稅屬于跨省開采，其下屬生產單位與核算單位不在同一省、自治區(qū)、直轄市的，對其開采或者生產的應稅產品，一律在開采地或者生產地納稅。實行從量計征的應稅產品，其應納稅款一律由獨立核算的單位按照每個開采或者生產地的銷售量及適用稅率計算劃撥;實行從價計征的應稅產品，其應納稅款一律由獨立核算的單位按照每個開采地或者生產地的銷售量、單位銷售價格及適用稅率計算劃撥。

4.扣繳義務人代扣代繳的資源稅，也應當向收購地主管稅務機關繳納。(三)納稅地點1.凡是繳納資源稅的納稅人，都應當向應稅產28【例題·單選題】根據(jù)資源稅有關規(guī)定，下列說法符合資源稅納稅地點規(guī)定的是()。

A.納稅人應當向單位所在地主管稅務機關納稅

B.納稅地點需要調整的，均由省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定

C.扣繳義務人應當向收購地主管稅務機關繳納代扣代繳的資源稅

D.跨省開采資源稅應稅產品，下屬生產單位與核算單位不在同一省的，都應在核算地納稅【例題·單選題】根據(jù)資源稅有關規(guī)定，下列說法符合資源稅納稅地29【答案】C

【解析】選項A，應當向應稅產品的開采地或者生產所在地主管稅務機關繳納;選項B，納稅人在本省、自治區(qū)、直轄市范圍內開采或者生產應稅產品，其納稅地點需要調整的，由省、自治區(qū)、直轄市稅務機關決定;選項D，納稅人跨開采資源稅應稅產品，其下屬生產單位與核算單位不在同一省、自治區(qū)、直轄市的，對其開采或者生產的應稅產品，一律在開采地或者生產地納稅。資源稅與土地增值稅課件30

土地增值稅土地增值稅31土地增值稅的基本規(guī)范，1993年12月13日國務院頒布的《土地增值稅暫行條例》土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、取得增值收入的單位和個人征收的一種稅土地增值稅的基本規(guī)范，1993年12月13日國務院頒布的《土32第四節(jié)

納稅義務人和征稅范圍第四節(jié)納稅義務人和征稅范圍33一、納稅義務人土地增值稅的納稅義務人為轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關和社會團體及其他組織。個人包括個體經(jīng)營者。一、納稅義務人34二、征稅范圍

(一)征稅范圍基本規(guī)定土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅，不包括國有土地使用權出讓所取得的收入。國有土地使用權出讓？國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為，屬于土地買賣的一級市場。二、征稅范圍(一)征稅范圍基本規(guī)定35國有土地使用權的轉讓？土地使用者通過出讓等形式取得土地使用權后，將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與，屬于土地買賣的二級市場。土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為是否發(fā)生轉讓行為主要以房地產權屬（土地使用權和房產產權）的變更為標準國有土地使用權的轉讓？36土地增值稅的基本范圍包括：(1)轉讓國有土地使用權;(2)地上的建筑物及其附著物連同國有土地一并轉讓;(3)存量房地產的買賣。存量房？已經(jīng)建成并投入使用的房地產

【提示】地上的建筑物，是指建于地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。也就是說轉讓地下建筑物也屬于土地增值稅的征稅范圍。附著物，是指附著于地上的不能移動或者一經(jīng)移動即遭損壞的物品。土地增值稅的基本范圍包括：(1)轉讓國有土地使用權;37(二)征稅范圍具體情況的判定1.房地產繼承、贈與繼承：房屋權屬變更，但土地使用權的原所有人并沒有因為權屬變更而取得任何收入不屬于土地增值稅的征稅范圍贈與：無償交給其他人的民事法律行為限兩種情況直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人公益性捐贈(二)征稅范圍具體情況的判定1.房地產繼承、贈與382.房地產出租出租人雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房產產權、土地使用權的轉讓，因此不屬于土地增值稅的征稅范疇3.房地產抵押抵押期間不征收土地增值稅，抵押期滿權屬轉讓的，征收土地增值稅2.房地產出租394.房地產的交換既發(fā)生房產產權、土地使用權的轉移，又取得了實物形態(tài)的收入，屬于征稅范圍但個人之間，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅5.以房地產進行投資、聯(lián)營投資、聯(lián)營，暫免再轉讓，征收4.房地產的交換406.合作建房建成后按比例分房自用的，暫免建成后轉讓，征收7.企業(yè)兼并并轉讓暫免6.合作建房418.房地產的代建房行為不征稅9.重新評估不屬于征稅范疇分析：不屬于征稅范疇和暫免的區(qū)別8.房地產的代建房行為42【例題·單選題】下列各項中，應繳納土地增值稅的是()。

A.房屋所有人將房屋產權贈與直系親屬

B.土地管理部門出讓國有土地使用權

C.房地產企業(yè)將自己開發(fā)的房地產無償贈送給關聯(lián)企業(yè)

D.某企業(yè)將一棟樓房的產權通過國家機關贈與一所希望小學作為教學樓【例題·單選題】下列各項中，應繳納土地增值稅的是(43【答案】C【解析】不征稅的房屋贈與行為僅指以下兩種情況：(1)房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的行為;(2)房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為?！敬鸢浮緾44第五節(jié)

土地增值稅稅率、應稅收入與扣除項目第五節(jié)土地增值稅稅率、應稅收入與扣除項目45一、稅率土地增值稅采用四級超率累進稅率。級數(shù)增值額與扣除項目金額的比例稅率速算扣除系數(shù)1不超過50%的部分30%0250%—100%的部分40%53100%—200%的部分50%154200%以上的部分60%35一、稅率土地增值稅采用四級超率累進稅率。級數(shù)增值額與扣除46增值額＝300萬元扣除項目金額＝100萬元比率＝300%應納稅額的兩種計算方法（1）定義法（2）速算扣除法增值額＝300萬元47二、應稅收入納稅人轉讓房地產取得的應稅收入，應包括轉讓房地產的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。1?貨幣收入：現(xiàn)金、銀行存款、支票等各種信用票據(jù)和國庫券、股票等有價證券2?實物：建材、不動產等3?其他收入：無形資產等二、應稅收入納稅人轉讓房地產取得的應稅收入，應包括轉讓房48三、扣除項目的確定（一）取得土地使用權所支付的金額指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。（二）房地產開發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。三、扣除項目的確定（一）取得土地使用權所支付的金額49（三）房地產開發(fā)費用有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按第（1）、（2）項規(guī)定計算的金額之和的5％以內計算扣除。（三）房地產開發(fā)費用50凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按第（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10％以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。資源稅與土地增值稅課件51【例題·單選題】企業(yè)開發(fā)房地產取得土地使用權所支付的金額1000萬元;房地產開發(fā)成本6000萬元;向金融機構借入資金利息支出400萬元，不能提供金融機構的貸款證明;已知該企業(yè)所在地政府規(guī)定的房地產開發(fā)費用的計算扣除比例為8%;該企業(yè)允許扣除的房地產開發(fā)費用為()萬元。

A.400

B.350

C.560

D.750【例題·單選題】企業(yè)開發(fā)房地產取得土地使用權所支付的金額1052

【答案】C

【解析】該企業(yè)允許扣除的房地產開發(fā)費用=(1000+6000)×8%=560(萬元)。資源稅與土地增值稅課件53（四）與轉讓房地產有關的稅金轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅，以及教育費附加其中，印花稅計入管理費用，無須單獨再扣除（四）與轉讓房地產有關的稅金54（五）其他扣除項目從事房地產開發(fā)的納稅人，可按（一）、（二）項規(guī)定計算的金額加計20%的扣除（五）其他扣除項目55（六）舊房及建筑物的評估價格轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款或出讓金、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用和轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。

（六）舊房及建筑物的評估價格56【例題·單選題】某化工公司銷售一幢已經(jīng)使用過的辦公樓，取得收入500萬元，辦公樓原價480萬元，已提折舊300萬元。經(jīng)房地產評估機構評估，該樓重置成本價為800萬元，成新度折扣率為五成，銷售時繳納相關稅費30萬元。該公司銷售該辦公樓的增值額為()萬元。

A.70

B.30

C.51

D.60【例題·單選題】某化工公司銷售一幢已經(jīng)使用過的辦公樓，取得收57【答案】A

【解析】納稅人轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款或出讓金、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用和轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。題目中給出了銷售時繳納的相關稅費30萬元，這里不需要單獨計算營業(yè)稅、城建稅及教育費附加和印花稅了?？煽鄢椖?800×50%+30=430(萬元)，增值額=500—430=70(萬元)【答案】A58第六節(jié)

土地增值稅應納稅額的計算第六節(jié)土地增值稅應納稅額的計算59土地增值稅的計算步驟要計算土地增值稅，首先需要明確計算土地增值稅的基本步驟。一般有以下幾個步驟：

1.確定轉讓房地產所取得的收入;

2.確定可以扣除項目的金額;

3.計算增值額和增值率;

4.汁算應納土地增值稅稅額。土地增值稅的計算步驟要計算土地增值稅，首先需要明確計算土60一、增值額的確定增值額通過轉讓收入減除扣除項目計算。納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：(1)隱瞞、虛報房地產成交價格;(2)提供扣除項目金額不實的;(3)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。一、增值額的確定增值額通過轉讓收入減除扣除項目計算。61二、應納稅額的計算首先確定增值額與扣除項目合計的比例，看其結果介于稅率中哪一個層次，然后運用公式“土地增值稅稅額＝增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除數(shù)”進行計算。

二、應納稅額的計算首先確定增值額與扣除項目合計的比例，看其結62舉例如下：某房地產公司開發(fā)100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價14.8萬元，登記、過戶手續(xù)費0.2萬元，開發(fā)成本包括土地征用及拆迂補償費、前期工程費、建筑安裝工程費等合計50萬元，貸款支付利息0.5萬元（能提供銀行證明）。

每棟售價180萬元，營業(yè)稅率5％，城建稅稅率5％，教育費附加征收率3％。問該公司應繳納多少土地增值稅？

舉例如下：某房地產公司開發(fā)100棟花園別墅，其中80棟出售，63計算過程如下：轉讓收入：180×80＝14400（萬元）取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本合計：（14.8＋0.2＋50）×80＝5200（萬元）

房地產開發(fā)費用扣除：0.5×80＋5200×5％＝300（萬元）

轉讓稅金支出：14400×5％×（1＋5％＋3％）＝777.6（萬元）

加計扣除金額：5200×20％＝1040（萬元）

計算過程如下：轉讓收入：180×80＝14400（萬元）64扣除項目合計：5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6（萬元）

增值額＝14400－7317.6＝7082.4（萬元）增值額與扣除項目金額比率＝7082.4／7317.6×100％＝96.79％應納增值稅稅額＝7082.4×40％－7317.6×5％＝2467.08（萬元）扣除項目合計：5200＋300＋777.6＋1040＝73165【例題·單選題】某市一房地產開發(fā)企業(yè)2013年10月轉讓一幢新建辦公樓取得收入8000萬元，已知該單位為取得土地使用權而支付的地價款和有關費用為1000萬元，投入的房地產建造成本3000萬元，其利息支出不能取得金融機構合法證明，其轉讓辦公樓相關的稅金已經(jīng)全部付清，已知該企業(yè)所在地政府規(guī)定的房地產開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。該企業(yè)轉讓行為應繳納土地增值稅()萬元(不考慮地方教育附加)。

A.600

B.681

C.708

D.710【例題·單選題】某市一房地產開發(fā)企業(yè)2013年10月轉讓一幢66【答案】C

【解析】收入總額=8000(萬元)扣除項目金額=1000+3000+(10004-3000)×10%4-8000×5%×(1+7%4+3%)4+(1000+3000)×20%=5640(萬元)增值額=8000-5640=2360(萬元)增值率一增值額÷扣除項目金額×100%=2360÷5640×100%=41.84%，適用稅率30%。應繳納的土地增值稅一2360×30%=708(萬元)【答案】C67【例題·單選題】2014年1月某市工業(yè)企業(yè)轉讓5年前購入的辦公樓。取得轉讓收入1800萬元，該辦公樓不能取得評估價格，但是該工業(yè)企業(yè)保留了購房的發(fā)票，發(fā)票上所載購房金額為1000萬元。該工業(yè)企業(yè)轉讓辦公樓應繳納的土地增值稅為()萬元。(不考慮印花稅和地方教育附加)

A.73.50

B.201.30

C.151.80

D.240【例題·單選題】2014年1月某市工業(yè)企業(yè)轉讓5年前購入的辦68【答案】C

【解析】扣除項目=1000×(1+5×5%)+(1800-1000)×5%×(1+7%4-3%)=1294(萬元)增值額=1800-1294=506(萬元)增值率=506÷1294×100%=39.10%應納土地增值稅=506×30%=151.80(萬元)【答案】C69三、房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算(一)土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

(二)土地增值稅清算的條件三、房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算(一)土地增值稅的清算單位70資源稅與土地增值稅課件71【提示1】清算時間：對應進行土地增值稅清算項目，納稅人應當在滿足條件之目起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù);對于稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，納稅人須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續(xù)?！咎崾?】稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。【提示1】清算時間：對應進行土地增值稅清算項目，納稅人應當在72(三)非直接銷售和自用房地產收入的確定土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。(三)非直接銷售和自用房地產收入的確定73

(四)土地增值稅的扣除項目

1.扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

2.房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，由地方稅務機關核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。(四)土地增值稅的扣除項目1.扣除取得土地使用權所支付743.房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設施，按以下原則處理：

(1)建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除;

(2)建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除;

(3)建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。3.房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用754.房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。5.屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。6.房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。7.房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。4.房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產76拆遷補償費的扣除相關規(guī)定：

1.房地產企業(yè)用建造的該項目的房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費，房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

2.開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置房屋屬于自行開發(fā)建造，計入本項目的拆遷補償費;異地安置房屋屬于購入的，以實際支付購房支出計入拆遷補償費。

3.貨幣安置拆遷的，房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑證計入拆遷補償費。拆遷補償費的扣除相關規(guī)定：77(五)土地增值稅的核定征收房地產開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的;

2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;(五)土地增值稅的核定征收78

3.雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;

4.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;

5.申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。3.雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證79(六)清算后再轉讓房地產的處理在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

(七)土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的，不加收滯納金。(六)清算后再轉讓房地產的處理80【例題·多選題】關于土地增值稅清算的陳述，下列說法正確的有()。

A.土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為清算單位

B.取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，應該進行清算

C.應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起30日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)

D.納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的，不加收滯納金【例題·多選題】關于土地增值稅清算的陳述，下列說法正確的有(81【答案】AD

【解析】取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，由稅務機關進行判斷是否進行清算，選項B不符合規(guī)定;應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)，選項C不符合規(guī)定?！敬鸢浮緼D82第七節(jié)

土地增值稅稅收優(yōu)惠和征收管理

第七節(jié)土地增值稅稅收優(yōu)惠和征收管理

83

1?納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

【提示1】納稅人建造普通住宅出售，增值額超過20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。

【提示2】普通標準住宅的規(guī)定為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。1?納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額842.因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。3.因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅。2.因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。85二、征收管理

(一)納稅地點土地增值稅的納稅地點為被轉讓房地產所在地的主管稅務機關。房地產所在地，是指房地產的坐落地。納稅人轉讓的房地產坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應按照房地產所在地分別申報納稅。二、征收管理(一)納稅地點86在實際工作中，納稅地點的確定有兩種情況：如果納稅人屬于法人的，當轉讓的房地產坐落地與其機構所在地或經(jīng)營所在地不一致時，則應在房地產坐落地所管轄的稅務機關申報納稅。如果納稅人屬于自然人的，當轉讓的房地產坐落地與其居住所在地不一致時，則應在辦理過戶手續(xù)所在地稅務機關申報納稅。在實際工作中，納稅地點的確定有兩種情況：87(二)納稅申報土地增值稅的納稅人應在自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內向稅務機關辦理納稅申報。(二)納稅申報88第七章資源稅法和土地增值稅法第七章資源稅法和土地增值稅法89第一節(jié)

資源稅納稅義務人、稅目與稅率第一節(jié)資源稅納稅義務人、稅目與稅率90現(xiàn)行資源稅的基本規(guī)范2011年9月30日國務院公布的《資源稅暫行條例》2011年10月28日財政部、國家稅務總局公布的《資源稅暫行條例實施細則》現(xiàn)行資源稅的基本規(guī)范91資源稅是對在我國境內從事應稅礦產品開采和生產鹽的單位和個人課征的一種稅。資源稅按照“普遍征收、級差調節(jié)”的原則，就資源賦稅情況、開采條件、資源等級、地理位置等客觀條件的差異規(guī)定了幅度稅率，為每一個課稅礦區(qū)規(guī)定了適用稅率。資源稅是對在我國境內從事應稅礦產品開采和生產鹽的單位和個人課92一、納稅義務人

資源稅的納稅義務人是指在中華人民共和國領域及管轄海域從事應稅礦產品開采和生產鹽的單位和個人：

(1)資源稅規(guī)定僅對在“中國領域及管轄海域”從事應稅礦產品開采或生產應稅產品和鹽的單位和個人征收。所以資源稅適用“進口不征，出口不退”的規(guī)則;

(2)資源稅納稅義務人不僅包括符合規(guī)定的中國企業(yè)和個人，還包括外商投資企業(yè)和外國企業(yè);一、納稅義務人資源稅的納稅義務人是指在中華人民共和國領域93(3)收購未稅礦產品的單位為資源稅的扣繳義務人?！咎崾尽抠Y源稅是單一環(huán)節(jié)征收的，只有在開采后出廠銷售或移送自用環(huán)節(jié)繳納，其他批發(fā)、零售環(huán)節(jié)無需繳納資源稅(3)收購未稅礦產品的單位為資源稅的扣繳義務人。94【例題·多選題】下列各項中，屬于資源稅納稅人的有()。

A.開采原煤的國有企業(yè)

B.進口鐵礦石的私營企業(yè)

C.開采石灰石的個體經(jīng)營者

D.開采天然原油的外商投資企業(yè)

【答案】ACD

【解析】進口應稅產品是不征收資源稅的?！纠}·多選題】下列各項中，屬于資源稅納稅人的有()。95二、稅目、稅率二、稅目、稅率96資源稅與土地增值稅課件97【例題·多選題】下列各項中，應征收資源稅的有()。

A.進口的天然氣

B.專門開采的天然氣

C.煤礦生產的天然氣

D.與原油同時開采的天然氣【例題·多選題】下列各項中，應征收資源稅的有()。98

【答案】BD

【解析】選項A，資源稅規(guī)定僅對在“中國領域及管轄海域”從事應稅礦產品開采或生產應稅產品和鹽的單位和個人征收，所以進口的天然氣不繳納資源稅;選項C，專門開采或者與原油同時開采的天然氣繳納資源稅，煤礦生產的天然氣不繳納資源稅。資源稅與土地增值稅課件99(二)稅率資源稅采取從價定率(天然氣和原油)或者從量定額的辦法計征。資源稅稅率實施“級差調節(jié)”的原則。資源條件好的，稅率、稅額高一些；資源條件差的，稅率、稅額低一些對于納稅人開采或者生產不同稅目應稅產品的，應當分別核算;不能準確提供不同稅目應稅產品的課稅數(shù)量的，從高適用稅額。(二)稅率100三、扣繳義務人1.獨立礦山、聯(lián)合企業(yè)收購未稅礦產品，按照本單位應稅產品稅額標準，依據(jù)收購的數(shù)量代扣代繳資源稅。2.其他收購單位收購的未稅礦產品，按稅務機關核定的應稅產品稅額標準，依據(jù)收購的數(shù)量代扣代繳資源稅。三、扣繳義務人101第二節(jié)

資源稅計稅依據(jù)與應納稅額的計算第二節(jié)資源稅計稅依據(jù)與應納稅額的計算102一、計稅依據(jù)

(一)從價征收納稅人開采或者生產應稅產品銷售的，以銷售額為計稅依據(jù)。上述銷售額為納稅人銷售應稅產品向購買方收取的全部價款和價外費用，但不包括收取的增值稅銷項稅額。一、計稅依據(jù)103(二)從量征收納稅人開采或者生產應稅產品銷售的，以銷售數(shù)量為計稅依據(jù)。

1.銷售數(shù)量包括納稅人開采或者生產應稅產品的實際銷售數(shù)量和視同銷售的自用數(shù)量。

2.納稅人不能準確提供應稅產品銷售數(shù)量的，以應稅產品的產量或者主管稅務機關確定的折算比換算成的數(shù)量為計征資源稅的銷售數(shù)量。(二)從量征收1043.納稅人在資源稅納稅申報時，應當將其應稅和減免稅項目分別計算和報送。4.對于連續(xù)加工前無法正確計算原煤移送使用量的煤炭，可按加工產品的綜合回收率，將加工產品實際銷量和自用量折算成原煤數(shù)量，以此作為計稅依據(jù)。3.納稅人在資源稅納稅申報時，應當將其應稅和減免稅項目分別105(三)特殊情況課稅數(shù)量的確定(三)特殊情況課稅數(shù)量的確定106二、應納稅額的計算

資源稅的應納稅額，按照從價定率或者從量定額的辦法，分別以應稅產品的銷售額乘以納稅人具體適用的比例稅率或者以應稅產品的銷售數(shù)量乘以納稅人具體適用的定額稅率計算。

【提示】資源稅應納稅額的計算關鍵是要確定從價計征的銷售額和從量計征的課稅數(shù)量，只有準確的掌握了其計稅依據(jù)的相關規(guī)定，應納稅額才可能計算正確。二、應納稅額的計算資源稅的應納稅額，按照從價定率或107【例題·單選題】2013年10月，某鹽場以自產液體鹽60萬噸和外購已稅液體鹽80萬噸加工固體鹽20萬噸，生產的固體鹽本月全部銷售。該鹽場當月應納資源稅()萬元。(液體鹽資源稅稅額為3元/噸;固體鹽資源稅稅額為25元/噸)

A.80

B.260

C.500

D.920

【例題·單選題】2013年10月，某鹽場以自產液體鹽60萬噸108【答案】B

【解析】納稅人以自產液體鹽加工固體鹽的，按固體鹽稅額征稅，以加工的固體鹽數(shù)量為課稅數(shù)量。納稅人以外購的液體鹽加工固體鹽的，其加工固體鹽所耗用液體鹽的已納稅額準予抵扣。應納資源稅=25×20-80×3=260(萬元)【答案】B109第三節(jié)

資源稅稅收優(yōu)惠和征收管理第三節(jié)資源稅稅收優(yōu)惠和征收管理110

一、資源稅稅收優(yōu)惠

1.開采原油過程中用于加熱、修井的原油，免稅。

2.納稅人開采或者生產應稅產品過程中，因意外事故或者自然災害等原因遭受重大損失的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府酌情決定減稅或者免稅。

3.自2007年2月1日起，北方海鹽資源稅暫減按每噸15元征收;南方海鹽、湖鹽、井礦鹽資源稅暫減按每噸10元征收;液體鹽資源稅暫減按每噸2元征收。

4.從2007年1月1日起，對地面抽采煤層氣暫不征收資源稅。一、資源稅稅收優(yōu)惠111

5.自2010年6月1日起，納稅人在新疆開采的原油、天然氣，自用于連續(xù)生產原油、天然氣的，不繳納資源稅;自用于其他方面的，視同銷售，依照本規(guī)定計算繳納資源稅。有下列情形之一的，免征或者減征資源稅：

(1)油田范圍內運輸稠油過程中用于加熱的原油、天然氣，免征資源稅。

(2)稠油、高凝油和高含硫天然氣資源稅減征40%。

(3)三次采油資源稅減征30%。三次采油，是指二次采油后繼續(xù)以聚合物驅、三元復合驅、泡沫驅、二氧化碳驅、微生物驅等方式進行采油。5.自2010年6月1日起，納稅人在新疆開采的原油、天然氣112二、征收管理

(一)納稅義務發(fā)生時間

1.納稅人銷售應稅產品，其納稅義務發(fā)生時間：

(1)納稅人采取分期收款結算方式的，其納稅義務發(fā)生時間，為銷售合同規(guī)定的收款日期的當天。

(2)納稅人采取預收款結算方式的，其納稅義務發(fā)生時間，為發(fā)出應稅產品的當天。

(3)納稅人采取其他結算方式的，其納稅義務發(fā)生時間，為收訖銷售款或者取得索取銷售款憑據(jù)的當天。二、征收管理(一)納稅義務發(fā)生時間1132.納稅人自產自用應稅產品的納稅義務發(fā)生時間，為移送使用應稅產品的當天。3.扣繳義務人代扣代繳稅款的納稅義務發(fā)生時間，為支付首筆貨款或首次開具支付貨款憑據(jù)的當天。資源稅的納稅義務發(fā)生時間與增值稅、消費稅的基本是一致的，不同之處就是資源稅進口不征，所以資源稅沒有進口環(huán)節(jié)納稅義務發(fā)生時間的規(guī)定。2.納稅人自產自用應稅產品的納稅義務發(fā)生時間，為移送使用應稅114(二)納稅期限

1.資源稅的納稅期限為l日、3日、5日、10日、l5日或者1個月，納稅人的納稅期限由主管稅務機關根據(jù)實際情況具體核定。不能按固定期限計算納稅的，可以按次計算納稅。

2.納稅人以1個月為一期納稅的，自期滿之日起10日內申報納稅;以l1日、3日、5日、10日或者15日為一期納稅的，自期滿之日起5日內預繳稅款，于次月1日起10日內申報納稅并結清上月稅款。(二)納稅期限115(三)納稅地點

1.凡是繳納資源稅的納稅人，都應當向應稅產品的開采或者生產所在地主管稅務機關繳納稅款。

2.如果納稅人在本省、自治區(qū)、直轄市范圍內開采或者生產應稅產品，其納稅地點需要調整的，由所在地省、自治區(qū)、直轄市稅務機關決定。

3.如果納稅人應納的資源稅屬于跨省開采，其下屬生產單位與核算單位不在同一省、自治區(qū)、直轄市的，對其開采或者生產的應稅產品，一律在開采地或者生產地納稅。實行從量計征的應稅產品，其應納稅款一律由獨立核算的單位按照每個開采或者生產地的銷售量及適用稅率計算劃撥;實行從價計征的應稅產品，其應納稅款一律由獨立核算的單位按照每個開采地或者生產地的銷售量、單位銷售價格及適用稅率計算劃撥。

4.扣繳義務人代扣代繳的資源稅，也應當向收購地主管稅務機關繳納。(三)納稅地點1.凡是繳納資源稅的納稅人，都應當向應稅產116【例題·單選題】根據(jù)資源稅有關規(guī)定，下列說法符合資源稅納稅地點規(guī)定的是()。

A.納稅人應當向單位所在地主管稅務機關納稅

B.納稅地點需要調整的，均由省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定

C.扣繳義務人應當向收購地主管稅務機關繳納代扣代繳的資源稅

D.跨省開采資源稅應稅產品，下屬生產單位與核算單位不在同一省的，都應在核算地納稅【例題·單選題】根據(jù)資源稅有關規(guī)定，下列說法符合資源稅納稅地117【答案】C

【解析】選項A，應當向應稅產品的開采地或者生產所在地主管稅務機關繳納;選項B，納稅人在本省、自治區(qū)、直轄市范圍內開采或者生產應稅產品，其納稅地點需要調整的，由省、自治區(qū)、直轄市稅務機關決定;選項D，納稅人跨開采資源稅應稅產品，其下屬生產單位與核算單位不在同一省、自治區(qū)、直轄市的，對其開采或者生產的應稅產品，一律在開采地或者生產地納稅。資源稅與土地增值稅課件118

土地增值稅土地增值稅119土地增值稅的基本規(guī)范，1993年12月13日國務院頒布的《土地增值稅暫行條例》土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、取得增值收入的單位和個人征收的一種稅土地增值稅的基本規(guī)范，1993年12月13日國務院頒布的《土120第四節(jié)

納稅義務人和征稅范圍第四節(jié)納稅義務人和征稅范圍121一、納稅義務人土地增值稅的納稅義務人為轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關和社會團體及其他組織。個人包括個體經(jīng)營者。一、納稅義務人122二、征稅范圍

(一)征稅范圍基本規(guī)定土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅，不包括國有土地使用權出讓所取得的收入。國有土地使用權出讓？國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為，屬于土地買賣的一級市場。二、征稅范圍(一)征稅范圍基本規(guī)定123國有土地使用權的轉讓？土地使用者通過出讓等形式取得土地使用權后，將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與，屬于土地買賣的二級市場。土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為是否發(fā)生轉讓行為主要以房地產權屬（土地使用權和房產產權）的變更為標準國有土地使用權的轉讓？124土地增值稅的基本范圍包括：(1)轉讓國有土地使用權;(2)地上的建筑物及其附著物連同國有土地一并轉讓;(3)存量房地產的買賣。存量房？已經(jīng)建成并投入使用的房地產

【提示】地上的建筑物，是指建于地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。也就是說轉讓地下建筑物也屬于土地增值稅的征稅范圍。附著物，是指附著于地上的不能移動或者一經(jīng)移動即遭損壞的物品。土地增值稅的基本范圍包括：(1)轉讓國有土地使用權;125(二)征稅范圍具體情況的判定1.房地產繼承、贈與繼承：房屋權屬變更，但土地使用權的原所有人并沒有因為權屬變更而取得任何收入不屬于土地增值稅的征稅范圍贈與：無償交給其他人的民事法律行為限兩種情況直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人公益性捐贈(二)征稅范圍具體情況的判定1.房地產繼承、贈與1262.房地產出租出租人雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房產產權、土地使用權的轉讓，因此不屬于土地增值稅的征稅范疇3.房地產抵押抵押期間不征收土地增值稅，抵押期滿權屬轉讓的，征收土地增值稅2.房地產出租1274.房地產的交換既發(fā)生房產產權、土地使用權的轉移，又取得了實物形態(tài)的收入，屬于征稅范圍但個人之間，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅5.以房地產進行投資、聯(lián)營投資、聯(lián)營，暫免再轉讓，征收4.房地產的交換1286.合作建房建成后按比例分房自用的，暫免建成后轉讓，征收7.企業(yè)兼并并轉讓暫免6.合作建房1298.房地產的代建房行為不征稅9.重新評估不屬于征稅范疇分析：不屬于征稅范疇和暫免的區(qū)別8.房地產的代建房行為130【例題·單選題】下列各項中，應繳納土地增值稅的是()。

A.房屋所有人將房屋產權贈與直系親屬

B.土地管理部門出讓國有土地使用權

C.房地產企業(yè)將自己開發(fā)的房地產無償贈送給關聯(lián)企業(yè)

D.某企業(yè)將一棟樓房的產權通過國家機關贈與一所希望小學作為教學樓【例題·單選題】下列各項中，應繳納土地增值稅的是(131【答案】C【解析】不征稅的房屋贈與行為僅指以下兩種情況：(1)房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的行為;(2)房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。【答案】C132第五節(jié)

土地增值稅稅率、應稅收入與扣除項目第五節(jié)土地增值稅稅率、應稅收入與扣除項目133一、稅率土地增值稅采用四級超率累進稅率。級數(shù)增值額與扣除項目金額的比例稅率速算扣除系數(shù)1不超過50%的部分30%0250%—100%的部分40%53100%—200%的部分50%154200%以上的部分60%35一、稅率土地增值稅采用四級超率累進稅率。級數(shù)增值額與扣除134增值額＝300萬元扣除項目金額＝100萬元比率＝300%應納稅額的兩種計算方法（1）定義法（2）速算扣除法增值額＝300萬元135二、應稅收入納稅人轉讓房地產取得的應稅收入，應包括轉讓房地產的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。1?貨幣收入：現(xiàn)金、銀行存款、支票等各種信用票據(jù)和國庫券、股票等有價證券2?實物：建材、不動產等3?其他收入：無形資產等二、應稅收入納稅人轉讓房地產取得的應稅收入，應包括轉讓房136三、扣除項目的確定（一）取得土地使用權所支付的金額指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。（二）房地產開發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。三、扣除項目的確定（一）取得土地使用權所支付的金額137（三）房地產開發(fā)費用有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按第（1）、（2）項規(guī)定計算的金額之和的5％以內計算扣除。（三）房地產開發(fā)費用138凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按第（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10％以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。資源稅與土地增值稅課件139【例題·單選題】企業(yè)開發(fā)房地產取得土地使用權所支付的金額1000萬元;房地產開發(fā)成本6000萬元;向金融機構借入資金利息支出400萬元，不能提供金融機構的貸款證明;已知該企業(yè)所在地政府規(guī)定的房地產開發(fā)費用的計算扣除比例為8%;該企業(yè)允許扣除的房地產開發(fā)費用為()萬元。

A.400

B.350

C.560

D.750【例題·單選題】企業(yè)開發(fā)房地產取得土地使用權所支付的金額10140

【答案】C

【解析】該企業(yè)允許扣除的房地產開發(fā)費用=(1000+6000)×8%=560(萬元)。資源稅與土地增值稅課件141（四）與轉讓房地產有關的稅金轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅，以及教育費附加其中，印花稅計入管理費用，無須單獨再扣除（四）與轉讓房地產有關的稅金142（五）其他扣除項目從事房地產開發(fā)的納稅人，可按（一）、（二）項規(guī)定計算的金額加計20%的扣除（五）其他扣除項目143（六）舊房及建筑物的評估價格轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款或出讓金、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用和轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。

（六）舊房及建筑物的評估價格144【例題·單選題】某化工公司銷售一幢已經(jīng)使用過的辦公樓，取得收入500萬元，辦公樓原價480萬元，已提折舊300萬元。經(jīng)房地產評估機構評估，該樓重置成本價為800萬元，成新度折扣率為五成，銷售時繳納相關稅費30萬元。該公司銷售該辦公樓的增值額為()萬元。

A.70

B.30

C.51

D.60【例題·單選題】某化工公司銷售一幢已經(jīng)使用過的辦公樓，取得收145【答案】A

【解析】納稅人轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款或出讓金、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用和轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。題目中給出了銷售時繳納的相關稅費30萬元，這里不需要單獨計算營業(yè)稅、城建稅及教育費附加和印花稅了?？煽鄢椖?800×50%+30=430(萬元)，增值額=500—430=70(萬元)【答案】A146第六節(jié)

土地增值稅應納稅額的計算第六節(jié)土地增值稅應納稅額的計算147土地增值稅的計算步驟要計算土地增值稅，首先需要明確計算土地增值稅的基本步驟。一般有以下幾個步驟：

1.確定轉讓房地產所取得的收入;

2.確定可以扣除項目的金額;

3.計算增值額和增值率;

4.汁算應納土地增值稅稅額。土地增值稅的計算步驟要計算土地增值稅，首先需要明確計算土148一、增值額的確定增值額通過轉讓收入減除扣除項目計算。納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：(1)隱瞞、虛報房地產成交價格;(2)提供扣除項目金額不實的;(3)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。一、增值額的確定增值額通過轉讓收入減除扣除項目計算。149二、應納稅額的計算首先確定增值額與扣除項目合計的比例，看其結果介于稅率中哪一個層次，然后運用公式“土地增值稅稅額＝增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除數(shù)”進行計算。

二、應納稅額的計算首先確定增值額與扣除項目合計的比例，看其結150舉例如下：某房地產公司開發(fā)100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價14.8萬元，登記、過戶手續(xù)費0.2萬元，開發(fā)成本包括土地征用及拆迂補償費、前期工程費、建筑安裝工程費等合計50萬元，貸款支付利息0.5萬元（能提供銀行證明）。

每棟售價180萬元，營業(yè)稅率5％，城建稅稅率5％，教育費附加征收率3％。問該公司應繳納多少土地增值稅？

舉例如下：某房地產公司開發(fā)100棟花園別墅，其中80棟出售，151計算過程如下：轉讓收入：180×80＝14400（萬元）取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本合計：（14.8＋0.2＋50）×80＝5200（萬元）

房地產開發(fā)費用扣除：0.5×80＋5200×5％＝300（萬元）

轉讓稅金支出：14400×5％×（1＋5％＋3％）＝777.6（萬元）

加計扣除金額：5200×20％＝1040（萬元）

計算過程如下：轉讓收入：180×80＝14400（萬元）152扣除項目合計：5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6（萬元）

增值額＝14400－7317.6＝7082.4（萬元）增值額與扣除項目金額比率＝7082.4／7317.6×100％＝96.79％應納增值稅稅額＝7082.4×40％－7317.6×5％＝2467.08（萬元）扣除項目合計：5200＋300＋777.6＋1040＝731153【例題·單選題】某市一房地產開發(fā)企業(yè)2013年10月轉讓一幢新建辦公樓取得收入8000萬元，已知該單位為取得土地使用權而支付的地價款和有關費用為1000萬元，投入的房地產建造成本3000萬元，其利息支出不能取得金融機構合法證明，其轉讓辦公樓相關的稅金已經(jīng)全部付清，已知該企業(yè)所在地政府規(guī)定的房地產開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。該企業(yè)轉讓行為應繳納土地增值稅()萬元(不考慮地方教育附加)。

A.600

B.681

C.708

D.710【例題·單選題】某市一房地產開發(fā)企業(yè)2013年10月轉讓一幢154【答案】C

【解析】收入總額=8000(萬元)扣除項目金額=1000+3000+(10004-3000)×10%4-8000×5%×(1+7%4+3%)4+(1000+3000)×20%=5640(萬元)增值額=8000-5640=2360(萬元)增值率一增值額÷扣除項目金額×100%=2360÷5640×100%=41.84%，適用稅率30%。應繳納的土地增值稅一2360×30%=708(萬元)【答案】C155【例題·單選題】2014年1月某市工業(yè)企業(yè)轉讓5年前購入的辦公樓。取得轉讓收入1800萬元，該辦公樓不能取得評估價格，但是該工業(yè)企業(yè)保留了購房的發(fā)票，發(fā)票上所載購房金額為1000萬元。該工業(yè)企業(yè)轉讓辦公樓應繳納的土地增值稅為()萬元。(不考慮印花稅和地方教育附加)

A.73.50

B.201.30

C.151.80

D.240【例題·單選題】2014年1月某市工業(yè)企業(yè)轉讓5年前購入的辦156【答案】C

【解析】扣除項目=1000×(1+5×5%)+(1800-1000)×5%×(1+7%4-3%)=1294(萬元)增值額=1800-1294=506(萬元)增值率=506÷1294×100%=39.10%應納土地增值稅=506×30%=151.80(萬元)【答案】C157三、房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算(一)土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

(二)土地增值稅清算的條件三、房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算(一)土地增值稅的清算單位158資源稅與土地增值稅課件159【提示1】清算時間：對應進行土地增值稅清算項目，納稅人應當在滿足條件之目起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù);對于稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，納稅人須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續(xù)?！咎崾?】稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信?！咎崾?】清算時間：對應進行土地增值稅清算項目，納稅人應當在160(三)非直接銷售和自用房地產收入的確定土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。(三)非直接銷售和自用房地產收入的確定161

(四)土地增值稅的扣除項目

1.扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

2.房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費