地產(chǎn)廣州時(shí)尚天河招商計(jì)劃建議

時(shí)尚天河招商計(jì)劃建議2009年12月X日地產(chǎn)廣州時(shí)尚天河招商計(jì)劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!前言——為更好地完成時(shí)尚天河招商項(xiàng)目，更有效率的完成現(xiàn)時(shí)發(fā)展商目標(biāo)，完成既定的招商工作，提出現(xiàn)階段時(shí)尚天河招商項(xiàng)目的不足之處，取長補(bǔ)短，完善時(shí)尚天河整體招商策略。地產(chǎn)廣州時(shí)尚天河招商計(jì)劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!目錄一、時(shí)尚天河現(xiàn)狀分析二、商業(yè)布局調(diào)整建議三、核心客戶調(diào)整建議四、營銷推廣建議地產(chǎn)廣州時(shí)尚天河招商計(jì)劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!—區(qū)位、地理位置、整體規(guī)劃商業(yè)布局“一心四帶”中央商務(wù)區(qū)域區(qū)位天河北CBD國際貿(mào)易區(qū)（北臨）體育西商務(wù)街區(qū)（東接）體育東商務(wù)街區(qū)（西承）珠江新城金融貿(mào)易區(qū)（南拓）時(shí)尚天河地下廣場，作為政府重點(diǎn)打造大型地下配套型商場項(xiàng)目，其項(xiàng)目區(qū)位處于天河體育中心負(fù)層，周邊屬商務(wù)中心區(qū)，大型購物MALL臨立，地理位置相當(dāng)優(yōu)越。整體規(guī)劃超過20萬平方米，商鋪達(dá)5000間左右，其規(guī)劃為“主題體驗(yàn)式地下景觀購物中心”地產(chǎn)廣州時(shí)尚天河招商計(jì)劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!—主力商家、次主力商家、零散商家客戶商業(yè)業(yè)態(tài)項(xiàng)目首期招商面積大10萬平方米，商鋪2000間，致力打造集休閑、娛樂、飲食、游覽、觀光于一體的體驗(yàn)式時(shí)尚主題大型地下商業(yè)廣場。在主力商戶與次主力商戶匹配比當(dāng)中，次主力商家占一定的體量，其主題特色偏向于潮流類。

現(xiàn)狀時(shí)尚天河招商商家中，除原有既定的國際品牌連鎖主力商家外，其次主力商家將向三大特色商家招商，其中包括：年輕人喜愛的國內(nèi)外品牌店、個(gè)性自創(chuàng)品牌店，以及各類年輕人熱淘的裝飾品小件（精品）等。以潮流為特色次主力店地產(chǎn)廣州時(shí)尚天河招商計(jì)劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!—營銷手法、媒體傳播宣傳渠道目前，項(xiàng)目主要宣傳手段為電臺廣告及單張，宣傳手段過于單一，客戶切入力并不強(qiáng)。而在單張?jiān)O(shè)計(jì)方面，過于展示過往的自我特色，忽略了本土潛在客戶對項(xiàng)目的發(fā)展趨勢的想象及信心。而在報(bào)章方面，項(xiàng)目自身亮點(diǎn)未能特現(xiàn)，炒作性行為報(bào)道少，整體顯現(xiàn)出自身對項(xiàng)目的未來難以預(yù)測及遐想。地產(chǎn)廣州時(shí)尚天河招商計(jì)劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!商業(yè)布局調(diào)整建議PRAT.2地產(chǎn)廣州時(shí)尚天河招商計(jì)劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!功能購物餐飲休閑、娛樂藝術(shù)沙龍展覽、展示小型俱樂部等對應(yīng)業(yè)態(tài)、業(yè)種建議服裝、珠寶鐘表、運(yùn)動產(chǎn)品、異國特色精品等西餐廳、中餐廳影院、游戲機(jī)中心畫廊、音樂沙龍、潮流藝術(shù)品展示品牌、藝術(shù)品展覽展示廳各類俱樂部聚會場所、酒吧等從單純的業(yè)態(tài)來說，會與周邊的商業(yè)甚至市級購物中心有相同的地方，但不同的是對于商家品牌和業(yè)種的選擇，這里集中的都是其他商業(yè)中沒有的品牌，而且在檔次上比較一致。這就是有差異的地方。利用發(fā)展商或中原固有資源客戶進(jìn)行優(yōu)化招商，做到雖特色類同但產(chǎn)品會有差異，營造出商場所在區(qū)域內(nèi)特色負(fù)一層負(fù)二層業(yè)態(tài)功能建議地產(chǎn)廣州時(shí)尚天河招商計(jì)劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!負(fù)一層調(diào)整建議：特色：時(shí)尚潮流異國風(fēng)情悠閑社區(qū)特色餐飲互動娛樂精品潮流異國品牌連鎖運(yùn)動名店活動廣場地產(chǎn)廣州時(shí)尚天河招商計(jì)劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!業(yè)態(tài)面積(建筑面積）比例（%）品牌專賣約40000㎡20餐飲約50000㎡25娛樂、休閑約60000㎡30特色商品約40000㎡20文化展覽約10000㎡5娛樂、休閑：餐飲：購物：文化展覽=30%：25%：40%：5%業(yè)態(tài)比例建議地產(chǎn)廣州時(shí)尚天河招商計(jì)劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!發(fā)展商目標(biāo)10年5月負(fù)一層10萬平方米商業(yè)廣場正式營業(yè)便宜租出不可能有價(jià)值的租值，有難度實(shí)力品牌商家進(jìn)駐特色小商戶加盟附加值商家要怎樣招商才能讓10萬平方米商業(yè)廣場如期試業(yè)商家進(jìn)駐率實(shí)現(xiàn)目標(biāo)“時(shí)間短”“存量客不足”地產(chǎn)廣州時(shí)尚天河招商計(jì)劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!混合先主后次主力商家先行招商次主力商家輔助次主力商家引進(jìn)主力商家殿后所有商家同時(shí)進(jìn)行招商，統(tǒng)一進(jìn)場營運(yùn)招商策略特征：條件：特征：條件：核心客戶選擇次序主力店輻射次主力店劣勢：招商時(shí)間充裕，項(xiàng)目前景明朗招商時(shí)間長，客戶篩選過程復(fù)雜以次主力店帶動主力店租賃有實(shí)力固有商家誘導(dǎo)先次后主傳統(tǒng)型招商策略反傳統(tǒng)招商策略招商速度快，商場知名度傳播率高優(yōu)勢：不建議使用該方式地產(chǎn)廣州時(shí)尚天河招商計(jì)劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!營銷推廣建議PRAT.4地產(chǎn)廣州時(shí)尚天河招商計(jì)劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!

如何展現(xiàn)形象與品質(zhì)，突顯競爭優(yōu)勢？地產(chǎn)廣州時(shí)尚天河招商計(jì)劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!中原建議：項(xiàng)目名稱設(shè)計(jì)應(yīng)更為新穎、獨(dú)特。項(xiàng)目取“時(shí)尚”為前綴，體現(xiàn)集團(tuán)名稱，后跟具體的項(xiàng)目名稱，體現(xiàn)項(xiàng)目特色。包裝建議2：項(xiàng)目名稱存在問題：“時(shí)尚”作為集團(tuán)名稱在項(xiàng)目名稱中應(yīng)該得以體現(xiàn)。但“天河”這一地名已被周邊早期開發(fā)的物業(yè)廣泛運(yùn)用，提及“天河”只會讓人想起天河城、天河電腦城、正佳廣場等成熟物業(yè)。因此，沿用此項(xiàng)目名稱，不能突出本項(xiàng)目的獨(dú)特性，起不到令人印象深刻的效果?！r(shí)尚·Fashion地產(chǎn)廣州時(shí)尚天河招商計(jì)劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!適用范圍建議：1、項(xiàng)目南面天河路路段

2、圍繞項(xiàng)目整體路段雙面導(dǎo)旗特點(diǎn)：1、高度適中，約為1.8m，方便行人觀看；2、間隔3－5m,宣傳密度大；3、圍繞工地設(shè)立，有效表現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)模；4、招商中心門前導(dǎo)旗能起到引導(dǎo)客戶的作用。1.68m°0.58m地產(chǎn)廣州時(shí)尚天河招商計(jì)劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!包裝建議4：項(xiàng)目墻身包裝存在問題：現(xiàn)有的項(xiàng)目墻身包裝僅限于天河路地下隧道入口沿線的一小部分，忽略了項(xiàng)目所處天河路橫向圍墻廣告展示面優(yōu)勢。且由于施工的緣故令墻身廣告顯得較為殘舊，大大降低了項(xiàng)目包裝檔次。中原建議：圍繞項(xiàng)目整體制作嶄新的墻身廣告，擴(kuò)大推廣面，提升宣傳檔次。圍墻墻身廣告地產(chǎn)廣州時(shí)尚天河招商計(jì)劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!存在問題：目前的主要宣傳途徑僅限于網(wǎng)絡(luò)報(bào)道及DM發(fā)放，宣傳力度不強(qiáng)，針對性不強(qiáng)，導(dǎo)致招商效果不到位。策略一：中原建議：要在短期之內(nèi)快速擴(kuò)大影響力，提高招商效果，可通過各大報(bào)章作宣傳炒作，擴(kuò)大知名度。大型報(bào)章軟文炒作刊登招商信息地產(chǎn)廣州時(shí)尚天河招商計(jì)劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!潮流時(shí)裝發(fā)布會地產(chǎn)廣州時(shí)尚天河招商計(jì)劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!中原客戶資源整合、拓寬宣傳渠道深圳中原研究部項(xiàng)目部物業(yè)部利用中原公司內(nèi)部各部門的資源與渠道，進(jìn)行廣泛的宣傳與客戶儲備中原公司資源整合策略四：香港中原滙瀚按揭中心地產(chǎn)廣州時(shí)尚天河招商計(jì)劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!時(shí)尚天河商場項(xiàng)目現(xiàn)狀分析PRAT.1地產(chǎn)廣州時(shí)尚天河招商計(jì)劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!—分析地理位置優(yōu)越，但商業(yè)缺少亮點(diǎn)雖然時(shí)尚天河處于天河商務(wù)區(qū)中心地帶，其整體規(guī)劃布局以時(shí)尚潮流為特色，但招商形式過于追求現(xiàn)時(shí)的潮流型商業(yè)地產(chǎn)，缺乏自我的亮點(diǎn)。同時(shí)，時(shí)尚天河從整體上商業(yè)布局上看，還缺少原來應(yīng)有的自我本土區(qū)域特色，如運(yùn)動、社交等規(guī)劃布局，忽略周邊商務(wù)區(qū)所帶來的消費(fèi)商機(jī)。我們是否要從新認(rèn)定我們的整體布局，突出我們所處于的地理位置優(yōu)越。天河商圈商廈臨立，我們是否可以考慮到“取長補(bǔ)短”的規(guī)劃布置，能完完全全地適應(yīng)該區(qū)域的發(fā)展并突出自我的優(yōu)勢。地產(chǎn)廣州時(shí)尚天河招商計(jì)劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!（S)業(yè)態(tài)商家分析(W)商業(yè)區(qū)間功能多，但缺少創(chuàng)新力；缺少天河原有的區(qū)域能力商家；現(xiàn)場整體缺少互動性，業(yè)態(tài)與業(yè)態(tài)之間缺少聯(lián)系；商業(yè)優(yōu)勢不明顯，招商類型較與其他地下商業(yè)廣場類同；現(xiàn)場商家展示不足，及過于虛泛；國際連鎖品牌及外國潮流風(fēng)自營店，欠缺自我的經(jīng)營特色；業(yè)態(tài)選取客戶定位商業(yè)優(yōu)勢我們的思考？需然我們以“專業(yè)優(yōu)勢，一直被模仿，但從未被超越”為招商口號，但我們是否意識廣州商業(yè)廣場，早在2000年就已經(jīng)踏上了“潮流”，或者已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了。我們是否要從新認(rèn)定我們的價(jià)值所在？如何能讓“時(shí)尚天河”經(jīng)營理念精髓滲透到核心商戶當(dāng)中地產(chǎn)廣州時(shí)尚天河招商計(jì)劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!地產(chǎn)廣州時(shí)尚天河招商計(jì)劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!20萬平米的商業(yè)做成什么思路一：傳統(tǒng)型商廈購物廣場思路二：輻射本區(qū)域的商業(yè)中心其他思路（集各種元素的娛樂聚會悠閑型地下商場）通常思路推崇思路地產(chǎn)廣州時(shí)尚天河招商計(jì)劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!一個(gè)能為精英人士帶來頂級體驗(yàn)的場所；一個(gè)真正能讓廣州時(shí)尚起來的符號；一個(gè)讓廣州各路名流交往聚會的圈子；一個(gè)能讓廣州精英人士沉淀氣質(zhì)的場所；一個(gè)氣息高貴，但并不缺少趣味性的場所。地產(chǎn)廣州時(shí)尚天河招商計(jì)劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!負(fù)二層調(diào)整建議：特色：白領(lǐng)生活悠閑會館國際潮流藝術(shù)品展示及銷售電影娛樂社區(qū)社交會館特色商品散戶地產(chǎn)廣州時(shí)尚天河招商計(jì)劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!核心客戶調(diào)整建議PRAT.3地產(chǎn)廣州時(shí)尚天河招商計(jì)劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!主力型商家（品牌連鎖店）次主力店（特色小商戶）附加值商家決策類率高、快租金承受能力強(qiáng)具有主題型羊群特征選擇性靈活客戶群體龐大能快速實(shí)現(xiàn)招商目標(biāo)前期租金承受能力較低決策時(shí)間長客戶資源體系單一要求高對前景有瞻望性實(shí)現(xiàn)目標(biāo)相對較長且不穩(wěn)定商家特征分析：地產(chǎn)廣州時(shí)尚天河招商計(jì)劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!核心可以調(diào)整建議：先次主力店招商，利用次主力店招商的利好勢頭，誘引主力店進(jìn)駐，加快主力店與次主力店的進(jìn)駐速度，從而達(dá)到目標(biāo)從項(xiàng)目首期整體營業(yè)面積分析，項(xiàng)目首期約10萬平方米，面積約4層天河城，招商面積相當(dāng)之大，難度相當(dāng)之高。而在客戶選營方面，主力客戶選擇的要求亦相當(dāng)之高及嚴(yán)格，考慮到統(tǒng)一營業(yè)時(shí)間及商場整體營運(yùn)現(xiàn)時(shí)距離整體營業(yè)還有5個(gè)月，在時(shí)間方面相當(dāng)進(jìn)逼，但由于主力店整體的招商上存在相當(dāng)?shù)膯栴}，另整個(gè)商場的速度未能得到有效的提高。反傳統(tǒng)的招商策略”以小誘大“用短時(shí)間積累大量次主力，利用次主力客戶引爆主力商家地產(chǎn)廣州時(shí)尚天河招商計(jì)劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!包裝建議推廣建議21營銷推廣建議地產(chǎn)廣州時(shí)尚天河招商計(jì)劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!存在問題：項(xiàng)目LOGO色彩鮮艷，符合潮流商城定位，但設(shè)計(jì)未能顯示潮流特性，與數(shù)個(gè)較成熟的商業(yè)項(xiàng)目LOGO有較大的趨同性，特色不明顯。中原建議：為配合商城主題，LOGO設(shè)計(jì)應(yīng)更為新穎，保留鮮艷色彩的同時(shí)，可走出“對稱圖案”的限制，創(chuàng)造出獨(dú)特、奪目的設(shè)計(jì)。1：項(xiàng)目LOGO包裝建議參考LOGO方案色系雷同、效果雷同易形成混淆地產(chǎn)廣州時(shí)尚天河招商計(jì)劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!包裝建議3：項(xiàng)目招商中心存在問題：由于目前天河路路段正在進(jìn)行BRT沿線的施工，因此項(xiàng)目招商中心入口處的環(huán)境較差；且由于道路旁綠化的遮擋，使招商中心略顯隱蔽。中原建議：可在道路旁設(shè)置導(dǎo)旗，或在招商中心周邊樹立較高的廣告牌，制造遠(yuǎn)觀效果，令招商中心更為突出。地產(chǎn)廣州時(shí)尚天河招商計(jì)劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!單面導(dǎo)旗(58cm*300cm)特點(diǎn)：1、較高的高度，有利開車途徑及遠(yuǎn)處客戶觀看；2、間隔約為1m，有效突出圍繞的建筑物；3、外觀大氣，提升項(xiàng)目檔次。適用范圍建議：項(xiàng)目招商中心入口兩側(cè)

地產(chǎn)廣州時(shí)尚天河招商計(jì)劃建議共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!大型報(bào)章軟文炒作公關(guān)營銷推廣活動增強(qiáng)各類廣告投放中原資源整合2134推廣建議地產(chǎn)廣州時(shí)尚天河招商計(jì)