世聯(lián)地產(chǎn)-XX項(xiàng)目咨詢方案完整版

XXXX大廈項(xiàng)目

發(fā)展戰(zhàn)略與定位報(bào)告謹(jǐn)呈：深圳市南山開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司2004年2月XX項(xiàng)目

發(fā)展戰(zhàn)略與定位報(bào)告世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司我們解決問(wèn)題的技術(shù)思路分析思路結(jié)果構(gòu)成實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問(wèn)題市場(chǎng)研究地塊分析區(qū)域背景客戶目標(biāo)解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目界定寫字樓案例基礎(chǔ)資料研究當(dāng)前研究?jī)?nèi)容：開(kāi)發(fā)商目標(biāo)及約束條件分析思路結(jié)果構(gòu)成實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問(wèn)題市場(chǎng)研究地塊分析區(qū)域背景客戶目標(biāo)解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目界定寫字樓案例基礎(chǔ)資料研究我們的研究必須以開(kāi)發(fā)商目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向同時(shí)我們提供的成果也是在一定約束條件下的“解”開(kāi)發(fā)商需要世聯(lián)解決的問(wèn)題當(dāng)前研究?jī)?nèi)容：項(xiàng)目界定分析思路結(jié)果構(gòu)成實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問(wèn)題市場(chǎng)研究客戶目標(biāo)解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)寫字樓案例基礎(chǔ)資料研究地塊分析區(qū)域背景項(xiàng)目界定第一部分：項(xiàng)目界定一、項(xiàng)目分析二、區(qū)域背景一、項(xiàng)目分析項(xiàng)目規(guī)劃限制指標(biāo)項(xiàng)目所在區(qū)域項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目交通項(xiàng)目四至項(xiàng)目分析總結(jié)項(xiàng)目規(guī)劃限制指標(biāo)項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)位：本項(xiàng)目目XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX項(xiàng)目周周邊環(huán)環(huán)境：：XX注：本本圖僅僅為示示意之之用XX注釋XX注釋：：XX注釋XX項(xiàng)目交交通項(xiàng)目四四至XXXX小路路XXXXXXXXXX本項(xiàng)目目北項(xiàng)目地地塊現(xiàn)現(xiàn)狀：：XX項(xiàng)目分分析小小結(jié)二、項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)區(qū)域背背景區(qū)域與與城市市的關(guān)關(guān)聯(lián)區(qū)域?qū)?duì)外聯(lián)聯(lián)系區(qū)域發(fā)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀項(xiàng)目與與城市市的關(guān)關(guān)聯(lián)XX位置與XX的關(guān)系系未來(lái)發(fā)發(fā)展展展望區(qū)域?qū)?duì)外聯(lián)聯(lián)系XX發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀通過(guò)項(xiàng)項(xiàng)目分分析，，結(jié)合合項(xiàng)目目區(qū)域域背景景，我我們將將項(xiàng)目目界定定位為為：XX項(xiàng)目界界定確確定本本項(xiàng)目目的研研究范范圍1、城市市宏觀觀環(huán)境境（宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)與與城市市規(guī)劃劃）2、市場(chǎng)場(chǎng)分析析3、產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈我們帶帶著對(duì)對(duì)以下下問(wèn)題題的思思考，，逐一一展開(kāi)開(kāi)研究究工作作當(dāng)前研研究?jī)?nèi)內(nèi)容分析思思路結(jié)果構(gòu)構(gòu)成實(shí)現(xiàn)目目標(biāo)面面臨的的問(wèn)題題市場(chǎng)研研究地塊分分析區(qū)域背背景客戶目目標(biāo)解決方方案產(chǎn)業(yè)鏈鏈研究究項(xiàng)目發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略項(xiàng)目定定位功能比比例宏觀環(huán)環(huán)境客戶定定位形象定定位產(chǎn)品定定位物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議區(qū)域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目界界定寫字樓樓案例例基礎(chǔ)資資料研研究第二部部分：：基礎(chǔ)礎(chǔ)資料料研究究一、XX房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀狀二、XX宏觀環(huán)環(huán)境與與規(guī)劃劃發(fā)展展三、XX產(chǎn)業(yè)鏈鏈研究究一、XX房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀狀辦公市市場(chǎng)商住市市場(chǎng)市場(chǎng)總總體特特點(diǎn)：：區(qū)域域化分分布XXXXXX注釋：：XXXXX辦公市市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀：：XX資料來(lái)來(lái)源：：市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研研、企企業(yè)訪訪談客戶（（企業(yè)業(yè)）類類型小小結(jié)：：1、國(guó)家家行政政企、、事業(yè)業(yè)單位位、大大中型型企業(yè)業(yè)；2、工業(yè)業(yè)區(qū)企企業(yè)；；3、中海海殼牌牌、中中海殼殼牌項(xiàng)項(xiàng)目承承建商商及相相關(guān)建建設(shè)單單位；；4、當(dāng)?shù)氐赝顿Y資、貿(mào)貿(mào)易、、物流流、貨貨貸、、事務(wù)務(wù)所等等中小小型公公司；；5、外地地公司司辦事事處；；辦公市市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀：：資料來(lái)來(lái)源：：市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研研、企企業(yè)訪訪談辦公市市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀：：資料來(lái)來(lái)源：：市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研研、企企業(yè)訪訪談小結(jié)：：?，F(xiàn)現(xiàn)有少少量企企業(yè)進(jìn)進(jìn)駐中中心區(qū)區(qū)北部部，但但這些些企業(yè)業(yè)對(duì)本本項(xiàng)目目難以以構(gòu)成成支撐撐。XX辦公企企業(yè)瀏瀏覽（1/2）XX辦公企企業(yè)瀏瀏覽（2/2）XX企業(yè)辦辦公地地點(diǎn)2：假日酒酒店、安安惠大廈廈寫字樓樓XX辦公市場(chǎng)場(chǎng)總結(jié)二、XX宏觀環(huán)境境XX宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀況XX規(guī)劃發(fā)展展XX宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀況研研究結(jié)論論XX宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)：GDP指標(biāo)XX宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)：人均均GDPXX整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)：：產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展XX宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)對(duì)其房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的帶帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～25002500～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型按照一般般規(guī)律，，XX房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)進(jìn)入快快速發(fā)展展階段。。但目前前的XX房地產(chǎn)市市場(chǎng)更接接近于啟啟動(dòng)階段段。原因分析析：第三三產(chǎn)業(yè)比比例過(guò)低低，素質(zhì)質(zhì)較差2003年XX宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)速速度80％人均GDP3259美元XX規(guī)劃發(fā)展展研究總總結(jié)三、XX產(chǎn)業(yè)鏈研研究XX產(chǎn)業(yè)發(fā)展展周期企業(yè)辦公公、居住住的發(fā)展展對(duì)本項(xiàng)目目的借鑒鑒意義案例研究究案例研究究對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的借借鑒？思考：從XX招商項(xiàng)目目看，各各項(xiàng)目建建設(shè)階段段是否產(chǎn)產(chǎn)生大量量商務(wù)辦辦公、居居住需求求？本項(xiàng)目能能夠抓住住的辦公需求分析析（1/2）本項(xiàng)目能能夠抓住住的辦公需求析(2/2)本項(xiàng)目能能夠抓住住的商住需求分析析（1/2）本項(xiàng)目能能夠抓住住的商住需求分析析（1/2）當(dāng)前研究究?jī)?nèi)容分析思路路結(jié)果構(gòu)成成實(shí)現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)面臨的的問(wèn)題市場(chǎng)研究究地塊分析析區(qū)域背景景客戶目標(biāo)標(biāo)解決方案案產(chǎn)業(yè)鏈研研究項(xiàng)目發(fā)展展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位位功能比例例宏觀環(huán)境境客戶定位位形象定位位產(chǎn)品定位位物業(yè)發(fā)展展建議區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目界定定寫字樓案案例基礎(chǔ)資料料研究解決方案案項(xiàng)目SWOT分析功能比例例客戶定位位形象定位位功能、產(chǎn)產(chǎn)品定位位物業(yè)發(fā)展展建議區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)寫字樓案案例項(xiàng)目定位位項(xiàng)目發(fā)展展戰(zhàn)略價(jià)格定位位經(jīng)濟(jì)測(cè)算算減小劣勢(shì)勢(shì)，避免免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)勢(shì)，轉(zhuǎn)化化威脅利用機(jī)會(huì)會(huì)，克服服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)勢(shì)，搶占占機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)（S）：劣勢(shì)（W）：機(jī)會(huì)（O）：威脅（T）：項(xiàng)目SWOT分析及相應(yīng)戰(zhàn)略略根據(jù)SWOT分析，得得出本項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展戰(zhàn)略1、適應(yīng)應(yīng)多種客客戶需求求，降低低市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)2、可組合合小空間間，降低低置業(yè)門門檻3、形象公公建化，，低成本本運(yùn)作項(xiàng)目定位位1、項(xiàng)目目客戶定定位2、項(xiàng)目目形象定定位3、項(xiàng)目目功能、、產(chǎn)品定定位4、項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格定位位項(xiàng)目定位位1、項(xiàng)目目客戶定定位2、項(xiàng)目目形象定定位3、項(xiàng)目目功能、、產(chǎn)品定定位4、項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定位位客戶定位位參考規(guī)規(guī)律任何企業(yè)業(yè)，都是是從創(chuàng)業(yè)業(yè)初期開(kāi)開(kāi)始，逐逐步擴(kuò)大大規(guī)模，，逐漸經(jīng)經(jīng)歷一個(gè)個(gè)草創(chuàng)時(shí)時(shí)期、成成長(zhǎng)時(shí)期期、快速速成長(zhǎng)時(shí)時(shí)期、成成熟時(shí)期期的成長(zhǎng)長(zhǎng)歷程。。而企業(yè)辦辦公環(huán)境境的轉(zhuǎn)換換，也幾幾乎貫穿穿于這個(gè)個(gè)過(guò)程。。因此說(shuō)說(shuō)，處于于不同創(chuàng)創(chuàng)業(yè)階段段的企業(yè)業(yè)，辦公公場(chǎng)所的的選擇也也由此而而不同。。世聯(lián)客戶戶分析模模型客戶定義義企業(yè)成長(zhǎng)長(zhǎng)歷程草創(chuàng)型成長(zhǎng)型快速成長(zhǎng)長(zhǎng)型成熟型規(guī)模小形象要求求不高中低可臨街商鋪鋪民宅規(guī)模小在乎形象象中低可/分開(kāi)民宅辦公樓有一定規(guī)規(guī)模，在乎形象象中高分開(kāi)商業(yè)寫字字樓規(guī)模較大大在乎形象象高分開(kāi)商業(yè)寫字字樓規(guī)模形象需求求檔次需求求商住一起起目前辦公公地點(diǎn)特點(diǎn)客戶群分分析客戶群置業(yè)傾向區(qū)位配套價(jià)格面積使用成本提升形象片區(qū)前景投資價(jià)值草創(chuàng)型★★★★★★★★小★★★★★★★★成長(zhǎng)型★★★★★★★★★中★★★★★★★★★★快速成長(zhǎng)型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★成熟型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★★★其他客戶戶分析客戶群客戶描述置業(yè)傾向區(qū)位配套價(jià)格面積使用成本提升形象片區(qū)前景投資價(jià)值投資客有一定資金關(guān)注XX發(fā)展前景★★★★★★★★★★★★★★目標(biāo)客戶戶(1/2)客戶群置業(yè)傾向區(qū)位配套價(jià)格面積使用成本提升形象片區(qū)前景投資價(jià)值草創(chuàng)型★★★★★★★★小★★★★★★★★成長(zhǎng)型★★★★★★★★★中★★★★★★★★★★快速成長(zhǎng)型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★成熟型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★★★投資客★★★★★★★★★★★★★★★★★★其他XX產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)動(dòng)的第三三產(chǎn)業(yè)如如物流、、貿(mào)易、、事務(wù)所所等外地企業(yè)業(yè)辦事處處XX大中型企企業(yè)偶得客戶戶游離客戶戶重要客戶戶核心客戶戶草創(chuàng)型企企業(yè)成長(zhǎng)型企企業(yè)投資客項(xiàng)目客戶戶定位項(xiàng)目定位位1、項(xiàng)目目客戶定定位2、項(xiàng)目目形象定定位3、項(xiàng)目目功能、、產(chǎn)品定定位4、項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定位位寫字樓案案例借鑒鑒草創(chuàng)型、、成長(zhǎng)型型企業(yè)對(duì)對(duì)寫字樓樓關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域發(fā)展展前景好好物業(yè)形象象好，外外觀公建建化價(jià)格實(shí)惠惠；小面面積，總總價(jià)低；；24小時(shí)辦公公；（部部分要求求有居住住功能））配套設(shè)施施滿足基基本需求求；（商商務(wù)中心心、餐廳廳、便利利店等））交通便捷捷投資客關(guān)關(guān)注點(diǎn)價(jià)格實(shí)惠惠，總價(jià)價(jià)低區(qū)域發(fā)展展前景好好寫字樓案案例研究究總結(jié)XX開(kāi)發(fā)區(qū)中心區(qū)核核心位置置發(fā)展中區(qū)區(qū)域XX產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)動(dòng)區(qū)域首個(gè)個(gè)寫字樓樓項(xiàng)目項(xiàng)目形象象高檔項(xiàng)目成本本中低檔檔項(xiàng)目所在在區(qū)位項(xiàng)目發(fā)展展背景項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)目標(biāo)客戶關(guān)注注因素項(xiàng)目定位位因素分分析高檔地標(biāo)積極進(jìn)取取朝氣領(lǐng)先的時(shí)時(shí)代，創(chuàng)創(chuàng)新高檔小空間，，可自由由組合分析因素素本項(xiàng)目條條件衍生聯(lián)想想涵義關(guān)鍵字：：項(xiàng)目形象象定位建議案名名：——項(xiàng)目定位位1、項(xiàng)目目客戶定定位2、項(xiàng)目目形象定定位3、項(xiàng)目目功能、、產(chǎn)品定定位4、項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定位位功能辦公、居居住及配配套設(shè)施施；寫字樓及及公寓比比例的確確定原則則以市場(chǎng)為為基礎(chǔ)，，兼顧多多種需求求，吸引引最大范范圍的客客戶，降降低項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)；；從市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀看，，寫字樓樓與公寓寓的功能能復(fù)合能能吸引多多層面的的客戶（（辦公、、辦公＋＋居住、、居住、、投資））；配套設(shè)施施比例的的確定原原則既要滿足足住戶的的工作與與生活需需求，又又要能持持續(xù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)；更重要的的是，積積聚人氣氣，提升升本項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域的成成熟度；；功能定位位原則根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)論，，本項(xiàng)目目物業(yè)應(yīng)應(yīng)具備辦辦公、居居住功能能。從客客戶戶目目標(biāo)標(biāo)出出發(fā)發(fā)，，酒酒店店式式公公寓寓是是否否可可行行？？1、本本區(qū)區(qū)域域現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)條條件件的的支支撐撐？？結(jié)論論：：本本區(qū)區(qū)域域的的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)條條件件適適合合開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)寫寫字字樓樓，，而而對(duì)對(duì)公公寓寓的的支支撐撐則則明明顯顯較較弱弱。。資料料來(lái)來(lái)源源：：世世聯(lián)聯(lián)模模型型2、目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶需需求求市市場(chǎng)場(chǎng)的的支支撐撐？？資料料來(lái)來(lái)源源：：客客戶戶訪訪談?wù)?、公公寓寓供供給給市市場(chǎng)場(chǎng)的的重重點(diǎn)點(diǎn)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)資料料來(lái)來(lái)源源：：市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研XX本項(xiàng)項(xiàng)目目項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位本項(xiàng)項(xiàng)目目總總體體功功能能比比例例建議議配配套套設(shè)設(shè)施施設(shè)施施：：餐飲飲、、娛娛樂(lè)樂(lè)、、會(huì)會(huì)議議、、商商務(wù)務(wù)中中心心、、銀銀行行、、證證券券營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)廳廳、、便便利利店店等等規(guī)模模：：1～2層，，約約5000平米米1、平平面面布布置置2、建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)3、建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格4、其其它它物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展建建議議1、平平面面布布置置N2、建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)之之戶戶型型（（1/3）+=標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)單單元元戶戶型型面面積積：：50～60平米米，，可可多多套套靈靈活活組組合合平面面組組合合：：公公寓寓辦辦公公豎向向組組合合：：平平面面復(fù)復(fù)式式2、建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)之之戶戶型型(2/3)也可可利利用用層層高高贈(zèng)贈(zèng)送送面面積積，，達(dá)達(dá)到到平平面面復(fù)復(fù)式式的的效效果果2、建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)之之戶戶型型(3/3)設(shè)獨(dú)獨(dú)立立衛(wèi)衛(wèi)生生間間，，適適應(yīng)應(yīng)商商住住需需求求，，同同時(shí)時(shí)提提高高辦辦公公空空間間的的品品質(zhì)質(zhì)。。(滿足足辦辦公公、、商商住住的的復(fù)復(fù)合合功功能能要要求求)二、、三三層層之之間間設(shè)設(shè)夾夾層層，，營(yíng)營(yíng)造造空空中中花花園園等等休休憩憩空空間間。。2、建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)之之環(huán)環(huán)境境樓層層內(nèi)內(nèi)設(shè)設(shè)共共享享空空間間如如休休憩憩露露臺(tái)臺(tái)、、小小型型茶茶水水間間，，緩緩解解工工作作壓壓力力2、建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)之之空空間間布布置置入口口及及大大堂堂現(xiàn)現(xiàn)代代氣氣派派，，體體現(xiàn)現(xiàn)物物業(yè)業(yè)形形象象2、建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)之大大堂引入生生態(tài)設(shè)設(shè)計(jì)，，強(qiáng)調(diào)調(diào)自然然通風(fēng)風(fēng)、采采光、