世聯(lián)XXXX重慶某地產(chǎn)三峽油漆廠項目營銷溝通案

世聯(lián)地產(chǎn)保利三峽油漆廠項目營銷溝通案SANXIAYOUQICHANGPROJECTMARKETINGCOMMUNICATIONCASE對項目的N種假設(shè)…

花半里&本項目一成一敗魚與熊掌兼得不溫不火破局。如何魚與熊掌兼得車行距離3分鐘綠景香頌星河盛世基于項目的一些思考：同區(qū)域不同兩個項目可實現(xiàn)共贏，其成功的關(guān)鍵在于營銷立意點及項目差異化優(yōu)勢的建立啟示：其他項目的成功給予我們的啟示：九龍坡區(qū)沙坪壩區(qū)南岸區(qū)渝中區(qū)江北區(qū)本案本體認(rèn)識1：地段好——本項目位于石坪橋正街，屬楊家坪商圈輻射范圍，周邊配套相對豐富及成熟本體認(rèn)識2：交通便利——緊鄰交通要道石坪橋轉(zhuǎn)盤，近20條公交線路通達沙坪壩、解放碑、南坪、觀音橋等石橋鋪方向大渡口方向楊家坪方向大坪方向石坪橋轉(zhuǎn)盤石坪橋橫街公交車站地塊位于石坪橋轉(zhuǎn)盤附近，臨近石坪橋正街、石坪橋橫街兩條交通主干道，通達性較好。地塊周邊公交車站距離本案400米左右，擁有數(shù)輛公交線路通達全城。地塊周邊規(guī)劃有3條輕軌線，目前輕軌2號線已通車，軌道交通的建成將極大提高區(qū)域吸附能力。公路交通示意圖軌道交通示意圖公交車站本體認(rèn)識3：親近自然——沿南面小河堤岸，步行15-20分鐘內(nèi)直達彩云湖公園；用地平整，視野相對開闊本體認(rèn)識4：規(guī)模大——56萬方主流項目，以56-85平米1改2房、2改3房的剛需產(chǎn)品為主統(tǒng)計來源：項目資料中7月5日CAD圖紙中方案圖片來源：項目資料中6月29日CAD圖紙中方案本體印象：左（彩云湖）右（楊家坪）逢源，但均非核心，本項目物理屬性不具備絕對優(yōu)勢目標(biāo)梳理預(yù)計入市時間2013年1月，一期26萬方，推售近2894套（住宅2294套+公寓600套），去化80%（即2013年整年去化21萬方，2400套）圖片來源：項目資料中6月29日CAD圖紙中方案統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源：重慶市房地產(chǎn)信息網(wǎng)目標(biāo)初判定：從2012年半年主城區(qū)高層銷售面積排行榜看來，年去化21萬方，2400套，意味著本項目必須進入2013年主城區(qū)前十，九龍坡前三，甚至第一一期范圍26萬方目標(biāo)標(biāo)梳梳理理預(yù)計計入入市市時時間間2013年年1月月，，一一期期26萬萬方方，，推推售售近近2894套套（住住宅宅2294套套+公公寓寓600套套）），去去化化80%（即即2013年年整整年年去去化化21萬萬方方，，2400套套））十月月份份入入市市，，1月份份開開盤盤意味味著著：：首批批目目標(biāo)標(biāo)800－1000套三個個月月儲儲客客6000－8000組月儲儲客客2000－3000批目前前的的市市場場情情況況下下，，面面臨臨巨巨大大壓壓力力突破破。限制制與與機機遇遇統(tǒng)計計數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：世世聯(lián)聯(lián)集集團團及及重重慶慶地地區(qū)區(qū)市市場場部部整體體市市場場———2012年年上上半半年年新新增增供供應(yīng)應(yīng)相相對對平平緩緩，，市市場場進進入入““以以價價換換量量””的的主主動動調(diào)調(diào)整整期期，，促促使使需需求求升升溫溫，，重重慶慶樓樓市市出出現(xiàn)現(xiàn)6月月小小陽陽春春整體體趨趨勢勢———2012年年下下半半年年后后整整體體調(diào)調(diào)控控基基調(diào)調(diào)不不變變，，依依賴賴成成交交量量攀攀升升，，客客戶戶購購房房熱熱情情明明顯顯提提高高，，但但庫庫存存壓壓力力決決定定價價格格上上行行壓壓力力巨巨大大整體體市市場場小小結(jié)結(jié)：：1、、供供應(yīng)應(yīng)相相對對平平緩緩，，價價格格低低位位盤盤整整，，成成交交量量開開始始回回升升；；2、、調(diào)調(diào)控控基基調(diào)調(diào)不不變變，，價價格格上上行行有有限限，，未未來來競競爭爭越越來來越越激激烈烈；；世聯(lián)聯(lián)大大勢勢判判斷斷：：謹(jǐn)慎慎樂樂觀觀區(qū)域域市市場場———九九龍龍坡坡區(qū)區(qū)年年供供應(yīng)應(yīng)及及去去化化量量均均穩(wěn)穩(wěn)定定在在150萬萬方方，，本本項項目目26萬萬方方約約為為區(qū)區(qū)域域總總量量的的15%；；歷歷年年成成交交均均價價穩(wěn)穩(wěn)步步發(fā)發(fā)展展，，接接近近主主城城統(tǒng)計計數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：世世聯(lián)聯(lián)集集團團及及重重慶慶地地區(qū)區(qū)市市場場部部區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃———本本項項目目處處于于““城城市市西西進進，，提提質(zhì)質(zhì)更更新新楊楊家家坪坪主主城城區(qū)區(qū)””的的區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展方方向向中中的的中中央央居居住住區(qū)區(qū)核核心心區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃———本本項項目目處處于于““城城市市西西進進，，提提質(zhì)質(zhì)更更新新楊楊家家坪坪主主城城區(qū)區(qū)””的的區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展方方向向中中的的中中央央居居住住區(qū)區(qū)核核心心重慶總部城英利國際龍湖時代天街萬科錦程保利花半里華潤二十四城龍湖西城天街恒大綠洲春風(fēng)與湖中新城上城本項目駿逸新視界協(xié)信彩云1號藍光彩云府中央商務(wù)圈中心商業(yè)圈中央居住區(qū)重慶總部城英利國際龍湖時代天街萬科錦程保利花半里華潤二十四城龍湖西城天街恒大綠洲春風(fēng)與湖中新城上城本項目駿逸新視界協(xié)信彩云1號藍光彩云府中央商務(wù)圈中心商業(yè)圈中央居住區(qū)區(qū)域域市市場場小小結(jié)結(jié)：：1、、內(nèi)內(nèi)向向型型市市場場去去化化壓壓力力巨巨大大，，且且價價格格上上行行空空間間相相對對有有限限；；2、、九九龍龍坡坡泛泛楊楊家家坪坪整整體體升升級級，，本本項項目目受受惠惠但但非非利利好好獨獨享享；；市場場困困境境：：內(nèi)向向型型市市場場對對本本項項目目走走量量有有一一定定制制約約區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃———本本項項目目處處于于““城城市市西西進進，，提提質(zhì)質(zhì)更更新新楊楊家家坪坪主主城城區(qū)區(qū)””的的區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展方方向向中中的的中中央央居居住住區(qū)區(qū)核核心心區(qū)域域內(nèi)內(nèi)市市場場分分析析————競爭爭板板塊塊界界定定地塊塊周周邊邊在在售售項項目目檔檔次次參參差差不不齊齊，，涵涵蓋蓋名名企企打打造造的的城城市市綜綜合合整整體體，，小小型型開開發(fā)發(fā)商商打打造造的的中中小小型型項項目目等等；；銷售售產(chǎn)產(chǎn)品品均均以以高層層產(chǎn)品品為為主主，，戶戶型型主主要要為為二房房、、三三房房產(chǎn)品品，，同同質(zhì)質(zhì)化化較較為為嚴(yán)嚴(yán)重重。。統(tǒng)計計數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：世世聯(lián)聯(lián)重重慶慶地地區(qū)區(qū)市市場場部部區(qū)域域內(nèi)內(nèi)市市場場分分析析————競爭項項目產(chǎn)產(chǎn)品特特征地塊周周邊范范圍內(nèi)內(nèi)在售售項目目中除除名企企項目目外，，如華華潤二二十四四城、、保利利港灣灣國際際、保保利花花半里里等，，該類類項目目據(jù)楊楊家坪坪商圈圈更近近，景景觀資資源更更佳，，價格格相對對偏高高，其其余項項目價價格則則較為為集中中，集集中在在7000-8000元/平平方米米左右右，市市場競競爭較較為激激烈。。統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)來來源：：世聯(lián)聯(lián)重慶慶地區(qū)區(qū)市場場部區(qū)域內(nèi)內(nèi)市場場分析析———競爭項項目價價格特特征地塊周周邊范范圍內(nèi)內(nèi)在售售項目目總體體量達達到約約580萬萬方，，至今今僅供供應(yīng)近近200萬萬方，，未來供應(yīng)應(yīng)量仍然然較大，但就各各項目來來看，未來潛在在供應(yīng)量量集中在在個別項項目，如華潤潤二十四四城、保保利花半半里、中中交麗景景、春風(fēng)風(fēng)與湖等等。統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)來源：：世聯(lián)重重慶地區(qū)區(qū)市場部部區(qū)域內(nèi)市市場分析析——競爭項目目未來供供應(yīng)區(qū)域內(nèi)市市場分析析——標(biāo)桿項目目分析統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)來源：：世聯(lián)重重慶地區(qū)區(qū)市場部部基于重慶慶西城視視角下的的營銷占占位區(qū)域挑戰(zhàn)者區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者?限制小結(jié)結(jié)宏觀淡市無神神話微觀內(nèi)向型市市場競爭花半里機會任何機會會都來自自客戶。我們通過過對區(qū)域域內(nèi)近一一兩年有有購房意意向的50組客客戶進行行深度訪訪談，以以鎖定本本項目的的基本客客群——目標(biāo)客戶戶深度訪訪談（7月13-7月月18日日）石坪橋－－彩云湖湖片區(qū)客客戶A、本地地客戶50-55歲的的中年人人為子女女買房、、自住購購房及25-30歲的的年輕人人購買婚婚房為主主，需求求產(chǎn)品為為50-60平平米1改改2房或或小2房房為主，，認(rèn)可項項目地段段、交通通條件等等周邊超過過1萬戶戶居住客戶年齡分布購房目的置業(yè)關(guān)注注點石坪橋－－彩云湖湖片區(qū)客客戶B、周邊邊企業(yè)員員工50-55歲的的中年人人為子女女買房、、自住購購房為主主，需求求產(chǎn)品為為50-60平平米1改改2房或或小2房房為主，，客戶基基數(shù)相對對較大，，且區(qū)域域內(nèi)的地地緣客戶戶本項目周邊15家中小小企業(yè)，，超10000名員工工油漆廠員員工年齡齡分布周邊員工工戶型需需求周邊員工工對該區(qū)區(qū)域認(rèn)可可度石坪橋－－彩云湖湖片區(qū)客客戶小結(jié)結(jié)對石坪橋橋印象：：非常熟悉悉本區(qū)域域，周邊邊居住人人群多，，整體房房價不高高對本項目目地塊認(rèn)認(rèn)知：距離彩云云湖近，，且處于于石坪橋橋正街，，商業(yè)配配套也齊齊全對保利印印象：知道保利利，但不不了解，，評價集集中在實力雄厚厚的企業(yè)業(yè)，保利花半半里楊家坪商商圈客戶戶楊家坪商商圈客戶戶年齡分分布楊家坪商商圈客戶戶需求面面積楊家坪商商圈客戶戶購房目目的A、原住住居民45-55歲中中年人，，為子女女買房。。家庭年年收入15-20萬，，早期有有小門面面做生意意。有物物業(yè)，但但太吵。。家庭分分裂改善善，面積積在50-60㎡的1改2或或小2房房，看過過保利花花半里，，對石坪坪橋有認(rèn)認(rèn)知，認(rèn)認(rèn)可石坪坪橋便利利的交通通條件。。B、商圈圈白領(lǐng)大多25-30歲，工工作3-5年，，支付能能力有限限，需家家庭幫助助，購婚婚房。依依賴商圈圈生活，，綜合考考慮，愿愿意在距距離楊家家坪商圈圈范圍內(nèi)內(nèi)置業(yè)。。對石坪坪橋片區(qū)區(qū)認(rèn)可度度一般，，最認(rèn)可可本項目目交通條條件和距距離楊家家坪僅一一站的距距離。企事業(yè)單單位員工工以醫(yī)院、、設(shè)計院院等穩(wěn)定定企事業(yè)業(yè)單位，，25-30歲歲左右的的婚房置置業(yè)客戶戶為主，，需求面面積為50-70平米米1改2房或小小2房為為主，認(rèn)認(rèn)可本項項目交通通條件，，但覺得得周邊環(huán)環(huán)境一般般，抗性性比較大大。謝家灣-袁家崗崗片區(qū)客客戶謝袁片區(qū)區(qū)客戶置置業(yè)目的的謝袁片區(qū)區(qū)客戶需需求面積積謝袁片區(qū)區(qū)客戶置置業(yè)關(guān)注注點楊家坪商商圈、謝謝家灣-袁家崗崗片區(qū)客客戶小結(jié)結(jié)對石坪橋橋印象：：對石坪橋橋認(rèn)可度度不高，，集中反反映為“臟亂差”，但認(rèn)為為交通便便捷對本項目目地塊認(rèn)認(rèn)知：距楊家坪坪不遠(yuǎn)，，離彩云云湖近，，地段還可可以對保利印印象：通過花半半里等在在售項目目知道保利利，除了實實力，說說不清楚楚其他價價值石橋鋪-陳家坪坪片區(qū)客客戶IT生意人本項目機電生意意人石陳片區(qū)區(qū)客戶年年齡分布布石陳片區(qū)區(qū)客戶面面積需求求石陳片區(qū)區(qū)客戶置置業(yè)目的的A、石橋橋鋪IT生意人人從事IT行業(yè)，，留居重重慶的25-35歲左左右自住住購房客客戶為主主，需求求以60-75平米2改3房房或小3房為主主，關(guān)注注生活環(huán)環(huán)境等，，價格承承受能力力相對較較好B、陳家家坪機電電市場生生意人以機電市市場經(jīng)營營5年以以上，30-35歲左左右改善善型自住住購房客客戶為主主，需求求產(chǎn)品為為60-75平平米2改改3房，，關(guān)注生生活配套套等，價價格承受受能力較較好石橋鋪－陳家家坪片區(qū)客戶戶小結(jié)對石坪橋印象象：離彩云湖很近近，居住氛圍圍還可以，交交通方便，但但容易堵車對本項目地塊塊認(rèn)知：距楊家坪很近近，轉(zhuǎn)盤附近近的地段還是可以以的對保利印象：：不太知道保利利，關(guān)注開發(fā)發(fā)商實力，但最關(guān)注看看得見的實在在東西大渡口區(qū)客戶戶小結(jié)三緣客戶大多25-35歲左右，，工作在楊家家坪或大坪，，上班會經(jīng)過過該區(qū)域。因因為更喜歡楊楊家坪商圈，，且關(guān)注商圈圈配套，又不不想離大渡口口家人太遠(yuǎn)，，需求以1改改2房或小2房為主。對對小區(qū)商業(yè)配配套，品質(zhì)、、環(huán)境比較關(guān)關(guān)注。大渡口區(qū)購房房關(guān)注點對石坪橋印象象：石坪橋公交非非常方便，距距巴國城、石石橋鋪和楊家家坪都近，是是主城對本項目地塊塊認(rèn)知：石坪橋正街中中心，生活應(yīng)該非常常方便對保利印象：：知道保利可愛愛島、心語花花園項目，評評價集中在實力強，大開開發(fā)商外區(qū)域及區(qū)縣縣客戶A、主城區(qū)外外區(qū)域客戶以沙坪壩、解解放碑、南坪坪、江北等主主要商圈工作作的25-30歲白領(lǐng)客客戶購買婚房房為主，需求求產(chǎn)品為1改改2或小2房房，對交通要要求很高，首首選軌道周邊邊物業(yè)B、區(qū)縣進城城置業(yè)客戶區(qū)縣父母為重重慶工作子女女買房或改善善自住居多，，需求面積50-60平平米的1改2房或小2房房，對區(qū)域抗抗性較小，總總價和交通要要求較高。注：中新城上上城客戶主要要以主城為主主，占60%，其次是區(qū)縣客戶，占占21%；重慶周邊邊區(qū)縣中：以以重慶西部區(qū)縣縣和長江下水水為主，如合川、潼潼南、萬州、、豐都等。外區(qū)域及區(qū)縣縣客戶小結(jié)對石坪橋印象象：外區(qū)域客戶知知道較少，但但區(qū)縣客戶一一般都知道，，覺得交通方方便對本項目地塊塊認(rèn)知：距楊家坪很近近，轉(zhuǎn)盤附近近的地段可以，基基本算是主城城對保利印象：：聽過保利，但都不熟悉悉，買房子不不會可以追求求品牌，主要要是房子好所有訪談客戶戶總結(jié)前期：石坪橋橋、彩云湖、、石橋鋪和陳陳家坪為主后期：突破石石坪橋品質(zhì)剛剛需市場，拓拓展周邊區(qū)域域及區(qū)縣市場場客戶本項目客戶定定位機會小結(jié)西區(qū)客戶對生生活有更高需需求石坪橋原住客客戶近10000戶及其他版塊塊剛需客花半里熱銷奠奠定了西城的的保利品牌影影響力基于市場、競競爭、客戶研研究后的SWOT分析客戶量的突破破與花半里的內(nèi)內(nèi)部競爭核心問題出路。再造一個西城城聯(lián)合西城兩大大項目，用保利品牌打打通營銷，強強勢拉動客戶戶保利再造一個個西城城市生活花半里本項目價值維度商業(yè)休閑時尚品質(zhì)更城市更生活更商業(yè)更休閑更品質(zhì)更時尚西城人的幸福福始發(fā)站硬指標(biāo)產(chǎn)品附加值/春天里的概念念落地軟指標(biāo)營銷體系/最生活、最休休閑、最品質(zhì)質(zhì)春天里項目營營銷硬指標(biāo)打造到底什么能打打動目標(biāo)客戶戶：置業(yè)關(guān)注點排排序：性價比比>交通>配套>產(chǎn)品>環(huán)境>品牌目標(biāo)客戶價值值認(rèn)知：“低總價+交通+配套”是基礎(chǔ)剛需客戶較多多關(guān)注低總價價、子女教育育和交通地段段，占比64%。另外，戶型型空間也是客客戶非常關(guān)注注的。剛需客戶置業(yè)業(yè)關(guān)注點分析析“我就住在街街坊鄰居小區(qū)區(qū)，最近正在在看房子，主主要是給孩子子買的，兩房就夠了，，當(dāng)然越便宜宜越好撒。我們也知道道孩子不想跟跟我們住在一一起，所以還還是盡量選擇擇一個離我們們近一點的小區(qū)區(qū)，以后有了了小孩，也方方便互相照顧顧。但是交通方便便，孩子也也是想節(jié)節(jié)約生活活成本，，交通方方便不用用打的，，每個月月要節(jié)約約一筆錢錢的哦??！生活配套套多一些些，比如有有幼兒園園、超市市這些啊?。　薄址秽従泳有^(qū)張張阿姨（（45歲）“現(xiàn)在的的房子是是孩子自自己買的的，我自自己想在在附近買買一個小小點房子子，自己己一個人人住不要要好大，，40-50平米的一一房、兩兩房都可可以，價價格不要要太貴，，三、四四十萬吧吧，公積積金貸款款差不多多七八萬萬吧?！薄斑@里交通通還是很很方便的的，去哪里里都有車車，而且且坐一兩兩站就可可以坐地地鐵，地地鐵還是是蠻方便便的。也也不曉得得我們這這附近有有沒有的的地鐵””“要超市，我們小小區(qū)門口口的超市市太小，，根本就就沒有啥啥子?xùn)|西西。永輝輝太遠(yuǎn)嘍嘍，還要要過幾條條馬路，，不方便便撒”“我們小小區(qū)的大地幼兒兒園就還還可以啊啊，就是是收費太太貴，現(xiàn)在娃娃兒讀書書都讀不不起嘍。。我們覺覺得幼兒兒園嘛，，還可以以就成，，不要收收費太貴貴了，我我們都是是上班拿拿工資的的人，賺賺的都是是辛苦錢錢”——駿逸新視視界17棟住戶余余阿姨（（56歲）客戶痛點點：他們對性性價比、、交通等等十分在在意，但他們也也關(guān)注社區(qū)生活活氛圍、周邊環(huán)境境、配套設(shè)施施、物業(yè)服務(wù)務(wù)等等其他他方面。。剛需客戶戶對現(xiàn)有有居住環(huán)環(huán)境不滿滿意調(diào)查查“我就在金金冠機電電廠上班班，就住住在附近近，這邊邊的環(huán)境太嘈嘈雜了，人一一天都是是暈的。。想走遠(yuǎn)遠(yuǎn)一點，，又擔(dān)心心上班不不方便””——金冠機電電生意人人王王姐“我們這這里還不不錯，你你看整個園林林還是多多大的喔，，我們們經(jīng)常常就在在這些些地方方（樓樓下））打打打牌，，逗逗逗狗，，晚點點的時時候，，去門門口新新世紀(jì)紀(jì)買好好菜，，回家家就吃吃飯，，生活活還是是多愜愜意的的?！薄薄E逸·新視界界王王女女士“這里里超市市配套不不是很很好，新視視界外外面有有一個個超市市，但但是太太小了了，經(jīng)經(jīng)常都都很擠擠，還還有買買不到到菜的的情況況?！薄薄址秽忇従有⌒^(qū)尹尹女士士“是的的，拿拿著報報紙是是給狗狗狗拉拉便便便的。。我們們小區(qū)區(qū)養(yǎng)狗狗的人人越來來越多多嘍，，遛狗狗的時時候還還是都都會注注意一一哈子子，不不然大大家都都不文文明的的話，，小區(qū)區(qū)就很很臭嘍嘍。電電視上上演的的有些些地方方，有有專門的的狗廁廁所，你們們可以以考慮慮設(shè)計計一哈哈嘛””——駿逸新新視界界陳陳阿阿姨“外立面面？沒沒啥子子感覺覺。我又又不懂懂，覺覺得有有點顏顏色是是不是是會好好看一一點？？哈哈哈。但但是最最好不要像像我們們小區(qū)區(qū)樣貼貼瓷磚磚，不不安全全?！薄按皯糇钭詈靡O(shè)計計得人人性化化一點點，看看我們們小區(qū)區(qū)的窗窗戶很很不合合理，那么么大個個窗子子，只只開一一小扇扇，那個邊邊邊擦擦都擦擦不到到哦。請清清潔工工吧，，又不不安全全，出出點啥啥子事事情，，房子子就等等于給給他買買的。。”“我知知道的的物業(yè)業(yè)就是是龍湖湖做得得最好好，那那個保保安個個個都都180以上，，個個個都很很帥，，特精精神。。我們們小區(qū)區(qū)的保保安，，還算算可以以吧。。雖然然沒那那個帥帥，還還是挺挺負(fù)責(zé)責(zé)任的的。物物業(yè)就就一般般，就就知道道收錢錢，也也不搞搞點子子啥活活動。。”——駿逸新新視界界余余阿姨姨受訪的的剛需需客戶戶中，，對現(xiàn)現(xiàn)有居居住環(huán)環(huán)境不不滿意意主要要集中中在：：周邊環(huán)環(huán)境嘈嘈雜、、距離離上班班地點點太遠(yuǎn)遠(yuǎn)、房房子太太舊、、配套套設(shè)施施不完完善等。聽聽他他們的的聲音音“期待待超市市、便便利店店等商商業(yè)配配套的的完善善”街坊鄰鄰居小小區(qū)尹尹女士士：“我覺覺得我我們這這里超超市配配套不不是很很好，，新視視界外外面有有一個個超市市，但但是太太小了了，經(jīng)經(jīng)常都都很擠擠，還還有買買不到到菜的的情況況?！薄彬E逸新新視界界陳先先生：：“我們們小區(qū)區(qū)園林林綠化化挺好好的，，我們們幾個個老頭頭經(jīng)常常在這這里擺擺龍門門陣，，夏天天很涼涼快！！只只是缺缺少了了一些些可以以休憩憩的園園林空空間，，都是是一些些長條條椅子子，要要是有有一些些能夠夠用來來下棋棋、打打牌的的小圓圓桌，，就很很舒服服了。?！薄翱尚菪蓓牡膱@林林空間間”本項目目目標(biāo)標(biāo)客戶戶購房房的真正需需求是什么么？“放心心的物物業(yè)管管理服服務(wù)””楊家坪坪商圈圈譚女女士：：“還是是要看看小區(qū)區(qū)的物物業(yè)，，大家家都說說龍湖湖物管管很牛牛。上上次去去親戚戚家，，龍湖湖的一一個小小區(qū)，，當(dāng)時時親戚戚擰了了很多多東西西，人人家保保安看看見了了，直直接給給我們們提到到家里里去。。還挺挺親戚戚說，，有一一次一一個業(yè)業(yè)主早早上出出門的的時候候，忘忘記關(guān)關(guān)門，，結(jié)果果龍湖湖保安安給人人家照照看了了一天天?！薄薄叭诵孕曰牡囊?guī)劃劃設(shè)計計”駿逸新新視界界余阿阿姨：：“小區(qū)區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計計方面面，給給你們們提點點3點建議議：1.窗戶要要設(shè)計計成雙雙開門門的，，單開開門的的不方方便察察窗戶戶，夠夠出去去擦，，又擔(dān)擔(dān)心掉掉下去去；2.車庫要要和電電梯直直通，，不要要出了了車庫庫，還還有走走樓梯梯，然然后再再走電電梯，，很不不方便便；3.設(shè)計一一些寵寵物排排便便便的區(qū)區(qū)域，，每次次寵物物出來來，都都感覺覺很不不方便便。街坊鄰鄰居王王女士士：““新視界界有一一個大大地幼幼兒園園，老老師很很負(fù)責(zé)責(zé)，所所有的的家長長都反反映幼幼兒園園挺不不錯的的，要要是孩孩子沒沒有去去上課課，還還會第第一時時間給給你打打電話話。老老師也也常與與我們們交流流，培培養(yǎng)孩孩子需需要注注意的的地方方。只只不過過，價價格很很貴。?！薄翱沙谐惺艿牡慕逃涮滋住睗M足市市場期期望基基礎(chǔ)上上的項目附附加值值打造造規(guī)劃建建議——現(xiàn)階段段設(shè)計計產(chǎn)品品的優(yōu)優(yōu)化保利花花半里里66平米兩兩房兩兩廳雙雙衛(wèi)本項目目三梯梯八戶戶中的的64平米兩兩房兩兩廳雙雙衛(wèi)楊家坪坪陳小小姐：：“我自自己是是做設(shè)設(shè)計的的，對對產(chǎn)品品有一一定要要求的的?；ɑò肜锢镂乙惨踩タ纯催^，，地段段沒得得說，，但產(chǎn)產(chǎn)品一一般。。我其其實只只想買買個小小一點點的兩兩房，，套內(nèi)內(nèi)60左右吧吧?；ò肜锢锬莻€個66的我看看了，，兩個個衛(wèi)生生間本本來挺挺好的的，但但是居居然有有暗衛(wèi)衛(wèi)，而而且基基本都都在對對視嚴(yán)嚴(yán)重的的那條條腿上上?！被ò肜锢镤N售售代表表張小小姐：：我們的的一期期基本本售罄罄，只只剩幾套套66左右的的1改2房，總價價六、、七十十萬，，二期期八月月份再再售。。數(shù)據(jù)來源源：訪談?wù)?0組客戶客戶對房房間數(shù)需需求圖片來源源：項目目資料中中筑博設(shè)設(shè)計院文文本建議1：64平米兩房房雙衛(wèi)戶戶型取消消1衛(wèi)，直接接設(shè)計成成60平米左右右的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)兩房兩兩廳一衛(wèi)衛(wèi)戶型規(guī)劃建議議——產(chǎn)品面積積及戶型型配比建建議街坊鄰居居（小區(qū)區(qū)名）汪汪先生：：“那個叫叫花半里里的項目目我去看看過啊，，地段要要得，55平米的2房戶型可可以，就就是太貴貴了”駿逸新視視界張小小姐：“買房子子畢竟不不是買菜菜，還是是要看很很多的，，價格當(dāng)然然是越便便宜越好好啊，每每個人賺賺錢都不不容易啊啊?！比A美時代代城銷代代劉小姐姐：我們項目目的面積控制制得很好好啊，69平米可以以做到標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)3房，客戶戶非常認(rèn)認(rèn)可，畢竟總總價低嘛嘛?，F(xiàn)階段產(chǎn)產(chǎn)品面積積及戶型型配比數(shù)據(jù)來源源：訪談?wù)?0組客戶客戶對產(chǎn)產(chǎn)品面積積需求建議調(diào)整整的產(chǎn)品品面積及及戶型配配比客戶對總總價需求求建議2：1變2戶型套內(nèi)內(nèi)控制在在59平米以內(nèi)內(nèi)，2變3戶型套內(nèi)內(nèi)控制在在79平米以內(nèi)內(nèi)，以控控總價規(guī)劃建議議——近11.5萬方公建建配套深深化（公公寓）本項目公公寓戶型型圖片來源源：項目目資料中中筑博設(shè)設(shè)計院文文本中交麗景景項目經(jīng)經(jīng)理：“緯聯(lián)以以前在袁袁家崗的的一個公寓項目，套內(nèi)面積積也就30不到到吧，總總價也就就20、、30萬萬，非常常多的區(qū)區(qū)縣客戶戶去買。中交麗麗景現(xiàn)在在也經(jīng)常常有區(qū)縣縣客戶來來看，但但我們的的戶型都都是60、70以上的的，總價價至少40、50萬了了?！笔瘶蜾佁铺葡壬海骸拔矣X得得你們這這里48平米的的還可以以啊，總價不高高，父母母首付，，我自己己月供，，挺好的””建議3：單配套內(nèi)內(nèi)控制在在30平米以內(nèi)內(nèi)，增加加50平米左右右的一房房一廳設(shè)設(shè)計，以以豐富公公寓產(chǎn)品品規(guī)劃建議議——近11.5萬方公建建配套深深化（商商業(yè)）駿逸新視視界陳阿阿姨、余余阿姨：：“大型的超超市還是是需要的的，我們小小區(qū)門口口的新世紀(jì)百百貨其實實很小的，根本本沒什么么東西啊啊。永輝挺大大的，可可是遠(yuǎn)啊啊，還要坐坐車過去去，太麻麻煩了””某商業(yè)顧顧問公司司顧總：：“石坪橋橋那塊好好像就只只有個永永輝超市市吧，其其他基本本都是社社區(qū)配套套型的商商業(yè)，畢畢竟離楊家坪坪近嘛。。但是日日常的生生活購物物，還是是比較不不便的。而且石石坪橋一一直就是是居住為為主，再再加上現(xiàn)現(xiàn)在拆掉掉幾個廠廠蓋房子子，未來來的人口口將會越越來越多多，50多萬萬的規(guī)模模，2-3萬的的商業(yè)體體量社區(qū)區(qū)自身就就能消化化”客戶社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)需求求研究圖片來源源：項目資料料中06月29日CAD圖紙總圖圖方案數(shù)據(jù)來源源：訪談?wù)?0組客戶集中商業(yè)業(yè)底層商業(yè)業(yè)街鋪建議4：商業(yè)面積積增至3萬平米，，其中1萬平米左左右為集集中商業(yè)業(yè)做超市市，其余余設(shè)計為為街鋪規(guī)劃建議議——基于客戶戶研究的的建筑風(fēng)風(fēng)格建議議駿逸新視視界陳阿阿姨、余余阿姨：：“不要設(shè)設(shè)計這種種面磚的的，非常常不好，，而且老老化后特特別容易易掉下來來，很危危險的。。外觀也也不需要要用特別別好的石石材，我們都知知道羊毛毛出在羊羊身上，，做得越好好，賣得得越貴撒撒。外觀觀方面關(guān)關(guān)鍵是要要耐看、、實惠，，就可以以。”“窗子在在設(shè)計的的時候，，要特別別注意，，像我們們房子的的窗戶（（單扇開開窗）設(shè)設(shè)計不好好，有些些地方根根本就擦擦不到，，最好是兩兩邊都可可以開窗窗，中間間就容易易擦”數(shù)據(jù)來源源：訪談?wù)?0組客戶客戶對建建筑風(fēng)格格喜好客戶對用用材要求求建議5：本項目外外立面采采用ArtDeco風(fēng)格，以以高品質(zhì)質(zhì)形象，，跳出周周邊慣用用現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格的印印象園林景觀觀建議——人性化園園林空間間設(shè)計圖片來源源：項目目資料中中筑博設(shè)設(shè)計院文文本方案案一建議6：以幾何線線條設(shè)計計打造集集約空間間中的開開放式園園林，將將內(nèi)部園園林與外外部自然然有效關(guān)關(guān)聯(lián)園林景觀觀建議——人性化園園林空間間設(shè)計駿逸新視視界王先先生：“我們小小區(qū)園林林還是可可以的，，不過都只只是看看看，連個個坐的地地方都沒沒得，太不人人性化嘍嘍?，F(xiàn)在在養(yǎng)狗的的人多了了，有些人遛遛狗稍不不注意就就會弄得得到處很很臟、很很臭，很很不衛(wèi)生生?！睌?shù)據(jù)來源源：訪談?wù)?0組客戶建議7：園林打造造具備觀觀賞性的的同時，，增強實實用性、、先進性性，及凸凸顯人性性關(guān)懷的的小品設(shè)設(shè)計園林景觀觀建議——人車分流流+車庫電梯梯入戶駿逸新視視界陳阿阿姨、余余阿姨：：“吃完完飯一一般都都還是是喜歡歡會下下來走走走的的，不不過總總是來來往的的車太太多了了，不不太安安全，，特別別是小小孩子子。要是在在門口口就直直接讓讓車進進入地地下車車庫還還是蠻蠻好的的?！薄拔覀儌冃^(qū)區(qū)還有有一點點不太太好的的，就就是開開車進進了車車庫，，人還得得爬樓樓梯走走出來來，再再進到到樓底底下坐坐電梯梯回家家，這這樣實實在是是太不不方便便了。而且且通常常都很很黑，，還是是應(yīng)該該簡單單裝修修下的的”建議8：人車分分流設(shè)設(shè)計，，以節(jié)節(jié)約本本就不不多用用地面面布置置園林林景觀觀，同同時設(shè)設(shè)計車車庫電電梯入入戶園林景景觀建建議——架空層層結(jié)合合園林林設(shè)計計的泛泛會所所數(shù)據(jù)來來源：：訪談?wù)?0組客戶戶建議9：結(jié)合架架空層層打造造休閑閑廣場場、游游泳池池、兒兒童游游樂區(qū)區(qū)等以以休閑閑運動動為主主的泛泛會所所空間間建議10：結(jié)合親親情和和院物物管，，針對對小孩孩、老老人、、年輕輕人的的有效效分區(qū)區(qū)域管管理，，升級級保利利會服服務(wù)服務(wù)提提升——泛會所所的分分區(qū)域域管理理體系系服務(wù)提提升——引進知知名幼幼兒園園及4點半半學(xué)校校街坊鄰鄰居（（小區(qū)區(qū)名））彭先先生：：“現(xiàn)在在外面面車多多，自自己要要上班班，又又不能能每天天接送送小孩孩，所所以小區(qū)就就有個個幼兒兒園就就很方方便啊啊。附附近的的話，，好像像就駿逸新新視界界的大大地幼幼兒園園還不不錯。”駿逸新新視界界楊小小姐：：“教育育當(dāng)然然關(guān)注注啊，，特別別是幼幼兒園園，因因為幼兒園園自己己可以以選啊。小小學(xué)嘛嘛，基基本都都是就就近解解決，，在哪哪買房房基本本就在在哪上上學(xué)。。我們小小區(qū)的的大地地幼兒兒園就就很好好啊，，但是是也很很貴?！贝猴L(fēng)與與湖銷銷代關(guān)關(guān)小姐姐：剛需客客戶還還是很很關(guān)注注教育育的，，特別別是從從區(qū)縣縣來的的客戶戶，基基本都都會問問我們們這里屬屬于哪哪個學(xué)學(xué)區(qū)，，準(zhǔn)備備引進進什么么樣的的幼兒兒園等等。。數(shù)據(jù)來來源：：訪談?wù)?0組客戶戶客戶置置業(yè)關(guān)關(guān)注點點建議11：引進性性高價價比的的知名名幼兒兒園，，同時時在泛泛會所所中增增加4點半學(xué)學(xué)校之之類課課余輔輔導(dǎo)服服務(wù)服務(wù)提提升——WIFI社區(qū)+穿梭巴巴士駿逸新新視界界張阿阿姨、、余阿阿姨、、陳阿阿姨：：“保利？？不是是很了了解。就去去看過過花半半里，，好像像來重重慶好好久了了喲，，不過過真的的不怎怎么了了解。。像龍湖湖、、萬萬科科就就聽聽到到得得多多一一點點”“物業(yè)業(yè)還還是是很很重重要要的的，，龍龍湖湖的的就就很很不不錯錯，，保保安安個個頭頭都都在在180以上上，，特特別別精精神神。我我們們小小區(qū)區(qū)的的保保安安雖雖然然不不那那么么高高，，也也沒沒那那么么精精氣氣神神，，但但是是還還是是挺挺負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)任任的的。。你你們們進進來來都都登登記記了了吧吧，，這這也也是是為為了了業(yè)業(yè)主主著著想想””“物物業(yè)業(yè)以以前前還還搞搞一一搞搞活活動動啥啥子子，，現(xiàn)現(xiàn)在在都都不不好好嘍嘍。。我們們的的物物業(yè)業(yè)費費交交的的也也不不少少嘛嘛，，服服務(wù)務(wù)卻卻沒沒有有跟跟上上。反反映映過過好好多多次次嘍嘍，，都都是是推推來來推推去去，，沒沒有有人人去去落落實實，，去去解解決決撒撒””數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：訪訪談?wù)?0組客客戶戶客戶戶關(guān)關(guān)注注的的營營銷銷展展示示方方式式WIFI覆蓋蓋社社區(qū)區(qū)社區(qū)區(qū)穿穿梭梭巴巴士士建議議12：在現(xiàn)現(xiàn)有有保保利利物物業(yè)業(yè)基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，增增加加WIFI覆蓋蓋社社區(qū)區(qū)功功能能，，設(shè)設(shè)定定點點定定時時的的穿穿梭梭巴巴士士本項項目目硬硬指指標(biāo)標(biāo)落落地地關(guān)關(guān)鍵鍵高性性價價比比的的主主流流產(chǎn)產(chǎn)品品商業(yè)業(yè)、、教教育育等等豐豐富富生生活活配配套套人性性關(guān)關(guān)懷懷的的園園林林規(guī)規(guī)劃劃落落實實保利利會會服服務(wù)務(wù)體體系系的的升升級級1、建建議議取取消消1衛(wèi)，，直直接接設(shè)設(shè)計計成成60平米米左左右右的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)兩兩房房兩兩廳廳一一衛(wèi)衛(wèi)戶戶型型2、建建議議可可將將1變2面積積控控制制在在60平以以內(nèi)內(nèi)，，2變3面積積控控制制在在80平以以內(nèi)內(nèi)3、建建議議公公寓寓單單配配面面積積控控制制在在套套內(nèi)內(nèi)30平，，設(shè)設(shè)計計部部分分套套內(nèi)內(nèi)50平米米左左右右的的一一房房一一廳廳戶戶型型4、建建議議增增加加商商業(yè)業(yè)體體量量面面積積至至2.5-3萬平平米米左左右右；；5、引引進進8000-10000平米米左左右右大大型型超超市市、、24小時時便便利利店店等等生生活活配配套套設(shè)設(shè)施施6、商商業(yè)業(yè)中中可可考考慮慮引引進進早早教教機機構(gòu)構(gòu)、、培培訓(xùn)訓(xùn)班班等等以以升升級級教教育育配配套套7、建建議議外外立立面面為為ArtDeco風(fēng)格，但用材材以性價比為為主，設(shè)計關(guān)關(guān)注實用細(xì)節(jié)節(jié)；8、園林體現(xiàn)簡簡潔、流暢、、明快的現(xiàn)代代規(guī)劃風(fēng)格，，營造開放自自然氛圍；9、景觀設(shè)計為為中式自然風(fēng)風(fēng)格，同時關(guān)關(guān)注園林使用用時的人性化化設(shè)計；10、結(jié)合景觀、、園林在架空空層打造的泛泛會所空間。。11、泛會所內(nèi)按按小孩、老人人、年輕人等等分人群的人人性化設(shè)置考考慮；12、物業(yè)管理增增設(shè)WIFI覆蓋社區(qū)以及及穿梭巴士兩兩項重要服務(wù)務(wù)舉措；產(chǎn)品優(yōu)化生活完善服務(wù)升級展示策略：保保利的春天來來得比重慶早早一期范圍二期范圍第一視覺焦點點第二視覺焦點點第三視覺焦點點第四視覺焦點點軟指標(biāo)打造軟指標(biāo)：STEP1保利再造一座座西城STEP2保利春天里STEP3演繹春天里的的生活目的：在品牌的帶動動下，兩項目通盤考考慮關(guān)鍵動作：高調(diào)的品牌推推廣+高調(diào)的營銷活活動，使得保利再造一一座西城的市市場影響力快速速建立營銷活動：《十二生肖》首映+人居調(diào)研+保利暖冬溫泉節(jié)目的：在品牌之下，，與花半里形成明顯顯的差異化營營銷立意，從品品牌過度到項項目關(guān)鍵動作：售樓處開放+配合重要銷售售節(jié)點下的主流媒體推廣廣營銷活動：產(chǎn)品發(fā)布會+微媒體利用結(jié)結(jié)合現(xiàn)場的旺旺場活動目的：項目成功落地地之后，使得項目價值值延展得更豐豐富，提升客戶對本本項目核心價價值認(rèn)同度關(guān)鍵動作：配合項目推售售，結(jié)合組團有次次序有節(jié)奏的的展示春天里的的生活+一系列的客戶維系活活動營銷活動：業(yè)主答謝會、、抽獎+藝術(shù)邀請賽+健康體驗季+周末旺場活動+老帶新——大影響牽引大大客戶大影響2012/102012/122013/12013/62013/122013/9我和你相約保利，尋尋找春天成龍《十二生肖》首映式大事件群眾運動我和家人保利業(yè)主溫泉泉節(jié)我和孩子保利藝術(shù)邀請請賽我和孩子保利暑期嘉年年華我和家人保利健康體驗驗季保利再造一座座西城保利春天里演繹春天里的的生活產(chǎn)品發(fā)布會我和你相約保利，尋尋找春天人居大調(diào)研：：走街串巷，制制造聲勢，調(diào)調(diào)研全市人民民的居住感受受，同時尋找一千對已婚的幸福人人士，涵蓋了了新婚、銀婚婚、珍珠婚、、紅寶石婚、、金婚夫婦，，為他們慶祝祝，尋找婚姻姻里的春天。。1011121267912首映式成龍《十二生肖》成龍《十二生肖》首映式：成龍的最后一一部親身力作作，傳承愛國國的情懷。特特邀成龍等主主創(chuàng)人員于首首映當(dāng)天在保保利劇院與影影迷見面，同同時當(dāng)天在現(xiàn)現(xiàn)場展示由保保利帶回中國國的“豬、猴猴、虎、?！薄彼拇螳F首。。1011121269127保利產(chǎn)品發(fā)布布會：開啟春春天里生活目的的：：讓客客戶戶了了解解本本項項目目價價值值及及產(chǎn)產(chǎn)品品信信息息；；時間間：：12月月底底地點點：：售樓樓部部/酒酒店店宴宴會會廳廳內(nèi)容容：：1、、聯(lián)聯(lián)合合主主流流媒媒體體及及政政府府，，展展示示區(qū)區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃利利好好；；2、、項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品發(fā)發(fā)布布，，讓讓客客戶戶深深入入了了解解本本項項目目；；3、、品品牌牌超超市市進進駐駐簽簽約約，，展展示示項項目目高高端端配配套套；；4、、品品牌牌學(xué)學(xué)校校簽簽約約儀儀式式，，展展現(xiàn)現(xiàn)對對孩孩子子的的關(guān)關(guān)愛愛；；5、、穿穿梭梭巴巴士士開開通通儀儀式式，，展展示示項項目目交交通通便便利利；；6、、大大型型表表演演活活動動春天天里里面面市市產(chǎn)品品發(fā)發(fā)布布會會1011121269127我和和家家人人保利利業(yè)業(yè)主主溫溫泉泉節(jié)節(jié)感受受回回家家的的溫溫暖暖：：為項項目目業(yè)業(yè)主主及及返返鄉(xiāng)鄉(xiāng)的的客客戶戶（（憑憑機機票票或或火火車車票票））免免費費贈贈送送冬冬季季的的養(yǎng)養(yǎng)生生溫溫泉泉券券，，讓讓業(yè)業(yè)主主及及遠(yuǎn)遠(yuǎn)離離家家鄉(xiāng)鄉(xiāng)在在外外漂漂泊泊的的游游子子，，在在冬冬天天也也感感受受的的是是保保利利濃濃濃濃的的溫溫情情。。1011121269127我和和孩孩子子保利利藝藝術(shù)術(shù)邀邀請請賽賽感受受成成長長的的力力量量：：持續(xù)續(xù)的的舉舉辦辦多多種種少少兒兒藝藝術(shù)術(shù)比比賽賽，，帶帶領(lǐng)領(lǐng)全全西西區(qū)區(qū)的的人人民民的的孩孩子子一一起起成成長長，，讓讓孩孩子子們們學(xué)學(xué)有有所所長長，，學(xué)學(xué)有有所所長長。。1011121269127我和和孩孩子子保利利暑暑期期嘉嘉年年華華感受受成成長長的的快快樂樂：：在孩孩子子的的的的暑暑假假期期間間舉舉辦辦豐豐富富多多彩彩的的暑暑期期嘉嘉年年華華活活動動，，讓讓西西區(qū)區(qū)的的人人民民和和孩孩子子一一起起在在熱熱鬧鬧的的暑暑假假里里一一起起快快樂樂，，一一起起沸沸騰騰。。1011121269127感受秋秋天的的春天天里：：秋天了了，和和家人人一起起去彩彩云湖湖一日日游，，就當(dāng)當(dāng)做是是小時時候的的秋游游了。。我和家家人保利健健康體體驗季季1011121269127——大客戶戶達成成大目目標(biāo)大客戶戶1、以外打打內(nèi)，，攪動動保利利力量量2、幸?？偪倓訂T員，西西區(qū)人人民向向保利利3、城市大大掃蕩蕩，凡有茶茶樓處處，皆皆在談?wù)劚＠谝豢涂蛻羧θ樱?，九龍龍坡區(qū)區(qū)第二客客戶圈圈層，，沙坪坪壩、、渝中中半島島等第三客客戶圈圈層，，主城城其它它各區(qū)區(qū)及區(qū)區(qū)縣主城其其它各各區(qū)及及區(qū)縣縣本案高科創(chuàng)業(yè)園渝州交易城及建材市場石橋鋪電腦城陳家坪機電中心楊家坪商圈大坪電信產(chǎn)業(yè)區(qū)渝中半島沙坪壩商圈江北區(qū)南岸區(qū)二郎汽車交易中心知名醫(yī)院、學(xué)?？蛻舨卟呗?：城市市大掃掃蕩客戶策策略1：以外外打內(nèi)內(nèi)客戶策策略2：西城城總動動員客戶策策略細(xì)細(xì)分：：2012.1011122013.1234567客戶策策略1———以外打打內(nèi)主要從從兩個個層面面考慮慮1北城及及項目目周邊邊客戶戶時間：：2012年10月-1月形式：：人居居調(diào)研研+保利社社區(qū)巡巡展+項目周周邊社社區(qū)巡巡展第一客客戶圈圈層，，九龍龍坡區(qū)區(qū)第二客客戶圈圈層，，沙坪坪壩、、渝中中半島島等第三客客戶圈圈層，，主城城其它它各區(qū)區(qū)及區(qū)區(qū)縣主城其其它各各區(qū)及及區(qū)縣縣本案高科創(chuàng)業(yè)園渝州交易城及建材市場石橋鋪電腦城陳家坪機電中心楊家坪商圈大坪電信產(chǎn)業(yè)區(qū)渝中半島沙坪壩商圈江北區(qū)南岸區(qū)二郎汽車交易中心知名醫(yī)院、學(xué)校2保利及及世聯(lián)聯(lián)華南南區(qū)域域的重重慶籍籍10萬客戶戶時間：：2012年1月-2月形式：：CALL客+保利暖暖冬行行動““溫泉泉節(jié)””周邊超過1萬萬戶居住82012.1011122013.1234567客戶策略2——西城總動員第一客戶圈層層，九龍坡區(qū)區(qū)第二客戶圈層層，沙坪壩、、渝中半島等等第三客戶圈層層，主城其它它各區(qū)及區(qū)縣縣主城其它各區(qū)區(qū)及區(qū)縣本案高科創(chuàng)業(yè)園渝州交易城及建材市場石橋鋪電腦城陳家坪機電中心楊家坪商圈大坪電信產(chǎn)業(yè)區(qū)渝中半島沙坪壩商圈江北區(qū)南岸區(qū)二郎汽車交易中心知名醫(yī)院、學(xué)校項目周邊客戶戶+九龍坡其他板板塊客戶時間：2013年2月-8月形式：兒童藝藝術(shù)邀請賽+保利兒童夏令令營本項目周邊15家中小企業(yè)，超10000名員工8第一客戶圈層，九龍坡區(qū)第二客戶圈層，沙坪壩、渝中半島等第三客戶圈層，主城其它各區(qū)及區(qū)縣主城其它各區(qū)及區(qū)縣本案高科創(chuàng)業(yè)園渝州交易城及建材市場石橋鋪電腦城陳家坪機電中心楊家坪商圈大坪電信產(chǎn)業(yè)區(qū)渝中半島沙坪壩商圈江北區(qū)南岸區(qū)二郎汽車交易中心知名醫(yī)院、學(xué)校2013.23456789101112客戶策略3——城市大掃蕩主城外區(qū)客戶戶+區(qū)縣客戶時間：2013年2月-8月形式：健康體體驗季一期范圍1#2#3#4#5#6#7#8#二期范圍——2013年推售策略：：節(jié)點開盤或或加推1月2-5月6-9月10月11-12月首批開盤推出：992套銷售：800套二批開盤銷售售推出：434套銷售：350套三批加推銷售售推出：434套銷售：350套四批開盤銷售售推出：434套銷售：350套五批開盤銷售售推出：600套銷售：400套剩余尾貨銷售售：150套多頻次組組合推售推售套數(shù)：約約1000套開盤月銷售目目標(biāo)：800套客戶認(rèn)籌目標(biāo)標(biāo)：1500批有效客戶上門門目標(biāo)：8000批首批目標(biāo)任務(wù)務(wù)分解蓄客渠道分解解強推廣吸引客戶群眾運動抓客戶線上推廣平面面策略1、平面表現(xiàn)：：強調(diào)品牌及項項目品質(zhì)與調(diào)調(diào)性。2、文字提煉及及廣告語：直接、有效。。3、廣告內(nèi)容：：賣點訴求（企企業(yè)品牌、品品質(zhì)生活、項項目詳細(xì)價值值點）、銷售售訴求。4、目的的與效效果：：引起客客戶共共鳴、、提高高來電電、來來訪量量。蓄客渠渠道分分解【四類媒媒體】之要道道路名牌牌強勢勢封鎖鎖，品牌牌傳播播西城關(guān)關(guān)鍵要要道占占領(lǐng)，，強化化項目目形象象路名牌牌占領(lǐng)領(lǐng)片區(qū)區(qū):石坪橋橋、彩彩云湖湖陳家坪坪、石石橋鋪鋪楊家坪坪……………我和你你，相相約保保利，，尋找找春天天【四類媒媒體】之車體體廣告告，信信息精精準(zhǔn)傳傳播項目信信息強強勢告告知，，快速速傳遞遞目標(biāo)標(biāo)人群群保利許許西西城一一個未未來60萬方大大社區(qū)區(qū)即將將面市市主要公公交車車線路路:818/235/265/325/117/224…………我和你你，相相約保保利，，尋找找春天天【四類媒媒體】之軌道道廣告告，信信息精精準(zhǔn)傳傳播項目信信息強強勢告告知，，快速速傳遞遞目標(biāo)標(biāo)人群群軌道1號線、、2號線投放渠渠道：：地鐵到到站提提醒，，地鐵鐵窗花花我和你你，相相約保保利，，尋找找春天天【四類媒媒體】之網(wǎng)絡(luò)絡(luò)廣告告：搜搜房、、大渝渝、搜搜狐焦焦點…..網(wǎng)絡(luò)炒炒作系系列稿稿，提提升客客戶認(rèn)認(rèn)知蓄客渠渠道分分解【秋交會會】聯(lián)手保保利重重慶全全部在在售項項目舉舉辦保保利品品牌館館１、盛盛大包包裝。。獨特品品質(zhì)造造型吸吸引全全場，，以保保利集集團20周年年5盤同同慶慶主主題題為為主主視視覺覺包包裝裝；；2、品品牌牌專專題題。。通過過描描繪繪保保利利全全國國布布局局及及重重慶慶布布局局展展現(xiàn)現(xiàn)央央企企強強大大實實力力及及深深耕耕重重慶慶，，開開發(fā)發(fā)15個標(biāo)標(biāo)桿桿項項目目，，為為重重慶慶人人民民筑筑居居；；3、項項目目專專題題。。各在在售售項項目目設(shè)設(shè)立立接接待待處處，，油油漆漆廠廠項項目目設(shè)設(shè)立立一一個個專專題題介介紹紹處處；；4、辦辦理理保保利利會會。。對油油漆漆廠廠項項目目有有興興趣趣的的客客戶戶可可辦辦理理保保利利會會卡卡，，此此卡卡在在重重慶慶保保利利各各售售樓樓部部均均可可使使用用，，享享受受購購房房99折、、老老帶帶新新、、合合作作商商家家優(yōu)優(yōu)惠惠等等；；2022/12/810月中上旬蓄客渠道分解解售樓部正式亮亮相吸引周邊客戶戶上門2022/12/810月底售樓部需具備備的功能：１、保利品牌牌墻。描繪保利全國國布局及重慶慶布局展現(xiàn)央央企強大實力力及深耕重慶慶，開發(fā)15個標(biāo)桿項目，，為重慶人民民筑居；2、區(qū)域圖。體現(xiàn)本項目與與周邊區(qū)域的的交通關(guān)系及及周邊生活配配套，體現(xiàn)生生活、交通便便利性；3、項目模型。。體現(xiàn)項目規(guī)模模、周邊道路路、配套等，，方便銷售人人員講解本項項目；4、本區(qū)域規(guī)劃劃展板。體現(xiàn)未來本片片區(qū)規(guī)劃利好好5、本項目價值值點介紹展板板。介紹本項目價價值6、廣告牌。釋放項目銷售售信息蓄客渠道分解解2022/12/810月底-12月初通過巡展+人居品質(zhì)調(diào)調(diào)研，快速速積累客戶戶2022/12/8巡展需需完成成的工工作：：１、客客戶登登記。。登記客客戶電電話及及關(guān)注注產(chǎn)品品；2、保利利品牌牌及本本項目目講解解?？蛻羯钌钊肓肆私獗１＠菲放苾r價值及及本項項目價價值；；人居品品質(zhì)調(diào)調(diào)研需需完成成的工工作：：1、廣泛泛搜尋尋目標(biāo)標(biāo)客戶戶：通過300名小蜜蜜蜂周周末在在目標(biāo)標(biāo)客戶戶片區(qū)區(qū)大量量搜集集目標(biāo)標(biāo)客戶戶；2、通過過問卷卷講解解本項項目價價值：：問卷的的問題題就是是本項項目的的價值值點，，通過過客戶戶填寫寫問卷卷了解解本項項目人人性化化的細(xì)細(xì)節(jié)；；3、帶客客戶至至展場場咨詢詢4、所有有登記記客戶戶即可可參與與年底底大活活動門門票抽抽獎。?！疚鍌€據(jù)據(jù)點】進入石石坪橋橋/石橋鋪鋪/楊家坪坪/大渡口口/保利自自有項項目巡巡展蓄客渠渠道分分解10月底-12月初電話CALL客—小蜜蜂蜂CALL客班重慶世世聯(lián)大大量重重慶籍籍客戶戶資源源可供供項目目使用用小蜜蜂蜂主要要工作作是電電話陌陌拜小蜜蜂蜂人員員主要要為在在校大大學(xué)生生，需需要普普通話話標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，靈靈活性性高，，聲音音甜美美小蜜蜂蜂的優(yōu)優(yōu)勢為為成本本低，，功效效高，，并且且能夠夠有效效的傳傳播項項目售罄項項目電電話資資源世聯(lián)集集團電電話資資源蓄客渠渠道分分解12月月中旬旬十二生生肖首首映發(fā)發(fā)布會會暨保保利圓圓明園園獸首首巡展展影片描描述：：成龍歷歷經(jīng)千千辛萬萬苦尋尋找清清朝年年間遺遺失海海外的的圓明明園獸獸首，，并帶帶回國國內(nèi)保利集集團特特約劇劇組人人員在在重慶慶與觀觀眾見見面，，并將將保利利博物物館的的獸首首進行行展覽覽，體體現(xiàn)保保利負(fù)負(fù)責(zé)任任的央央企品品牌，，迅速速成為為全城城客戶戶熱議議的話話題蓄客渠渠道分分解高頻次次旺場場活動動，項