房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃

內部文件不得外傳戰(zhàn)略規(guī)劃文件編號：2011第1號（提綱）房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第1頁!目錄一、規(guī)劃制定原則二、戰(zhàn)略與目標三、環(huán)境分析四、開發(fā)業(yè)務五、經營業(yè)務六、人力資源七、激勵機制八、企業(yè)文化二零壹壹.***地產戰(zhàn)略規(guī)劃房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第2頁!第1部分規(guī)劃制定原則房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第3頁!1.1戰(zhàn)略與組織要素一致性和有效性房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第4頁!第2部分戰(zhàn)略與目標房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第5頁!2.2發(fā)展要求經營策略：利用三年時間，狠抓主業(yè)，堅實核心競爭力，從策略決策上的成功轉向競爭力的成功；建立成功的項目管理模式；開拓境外融資渠道；發(fā)展指標：到2014年，各項經營指標位居鄭州市房地產企業(yè)的前列；成控管理：建立從項目規(guī)劃到項目整體結束的全過程先進成控管理體系；人力資源：人員專業(yè)化、管理市場化；公司體制：公司股份化，形成良好的公司體制結構；企業(yè)形象：成為市場廣泛稱譽的房地產企業(yè)，在業(yè)主和客戶中具有良好的口碑；企業(yè)文化：感恩、包容、務實、責任、創(chuàng)新房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第6頁!2.4戰(zhàn)略總目標公司追求長期可持續(xù)成長，力爭在未來3－5年成為鄭州房地產市場中最具成長性、競爭性的房地產開發(fā)、服務商之一；力爭在未來10年內成為全國性最具客戶誠信度和市場競爭力的房地產開發(fā)、服務商之一。

房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第7頁!第3部分環(huán)境分析房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第8頁!3.1

中國經濟形勢“十二五”期間中國宏觀經濟將具備長期動力和短期動力相互交織、“多空”力量相互對沖的特征。依據中國人民大學宏觀經濟分析與預測模型——CMAFM模型，對中國宏觀經濟主要指標預測如下：在“基數效應”和“轉型沖擊”的作用下，我國經濟增速將出現適度回落，預計全年GDP增長8%左右。綜合考慮到食品、大宗商品價格、相對寬松的流動性、電價改革、“劉易斯拐點效應”、保障房建設和基礎設施投資等因素，再加上翹尾因素，全年CPI達到5.7%。在通脹高企和居民收入不可能出現跳躍性增長的態(tài)勢下，居民消費（社會消費品零售總額）全年增長率預計為17.1%。在“貿易平衡戰(zhàn)略”、結構性調整與新規(guī)劃效應、保障房工程的相互作用下，投資繼續(xù)維持高位，全社會固定資產投資全年增長率預計為24.6%。

房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第9頁!3.2.1中國房地產分析中國房地產業(yè)一直保持了較高的增長速度，其開發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調是一致的。盡管央行在第三季度貨幣政策執(zhí)行報告中提醒中國各商業(yè)銀行嚴格審查住房貸款、警惕房地產泡沫的出現。但有數據表明，中國當前房地產開發(fā)資金來源中，國內貸款比重在下降，包括業(yè)主定金和預收款及房地產開發(fā)單位自籌資金在內的民間資本比重上升，已達到七成比例。住宅供求結構失衡、差距懸殊的高房價與低收入、經濟適用房不經濟、地價漲幅高于房價、熱點向二線城市轉移等。

“十二五”房地產規(guī)劃關鍵詞：保障性住房、房產稅、民生

保障性住房：“十二五”期間全國住房建設總量比較大，估計每年商品房建設大概在600萬套左右，保障性安居工程500萬套左右。上述文件要求，力爭到2012年末基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題，力爭到“十二五”期末，人均住房建筑面積13平方米以下低收入住房困難家庭基本得到保障。

房產稅：對于此前業(yè)界廣為關心的開征物業(yè)稅(或稱房產稅)問題，房地產“十二五”規(guī)劃中明確表態(tài)：“贊同開征房產持有環(huán)節(jié)稅?！?/p>

民生：“十二五”期間房地產業(yè)應從“保增長”轉向“保民生”，在控制、防范和釋放風險的前提下，進入一個平穩(wěn)健康的發(fā)展期。穩(wěn)定合理房價形成機制既包括一級市場，也包括二級市場乃至住房租賃市場。房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第10頁!3.3鄭州房地產分析一、過去五年鄭州房地產業(yè)發(fā)展概況：房地產開發(fā)完成投資逐年增加。2006-2009年，我市房地產開發(fā)年度完成投資分別為229.9億元、298.8億元、429.9億元、513.8億元，其中，住宅投資分別為177.2億元、住宅投資225.3億元、338.1億元、394.2億元。房地產開發(fā)完成投資逐年增加。2006-2009年，我市房地產開發(fā)年度完成投資分別為229.9億元、298.8億元、429.9億元、513.8億元，其中，住宅投資分別為177.2億元、住宅投資225.3億元、338.1億元、394.2億元。房地產市場交易活躍，權屬登記數量持續(xù)放大?！笆晃濉逼陂g，全市商品房合同備案面積完成3878.66萬平方米；二手房完成交易753.54萬平方米；完成各類房屋登記確權面積6632.82萬平方米，累計核發(fā)房屋所有權證341351本；累計完成非住宅管理面積498.7萬平方米，住宅管理46615戶。房地產金融市場的活躍極大地拉動了房地產市場交易的活躍。“十一五”期間，預購商品房抵押登記完成210404宗，抵押登記面積1926.12萬平方米，抵押登記金額551.71億元。

房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第11頁!房價穩(wěn)中有升開發(fā)逐步向郊區(qū)擴散，更多低價位項目入市；競爭加劇，相同區(qū)域的新項目多數低價入市；經濟適用房和危改房素；總成本領先提供差異化產品和服務公司和產品品牌戰(zhàn)略及推廣3.4對策建議（鄭州房地產）預測分析對策鄭東新區(qū)、城中村改造，將成新熱點前述區(qū)域是我司今后開發(fā)的空白；鄭東新區(qū)影響不大，但城中村改造對我司項目有一定影響加強對前述區(qū)域的分析和調研；突出我司開發(fā)區(qū)域的優(yōu)點；對市場加以適當引導；土地開發(fā)等政策繼續(xù)出現重大變化02年的重要法規(guī)：《河南省城市房地產開發(fā)經營管理條例》《河南省城市房地產交易管理辦法》等；開發(fā)商在土地上處于劣勢；適度進行土地儲備；重新對開發(fā)流程設計，提高反應能力；價格政策熱點區(qū)域單體優(yōu)先，戶型優(yōu)先購房者越來越看重自己購買的住宅產品的基本品質，如戶型的面積、使用率、朝向、空間合理性等，而社區(qū)的整體概念與配套等內容相對退居次要的位置。興基地產的戶型設計中要充分重視單體優(yōu)先和戶型優(yōu)先的趨勢住宅品質房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第12頁!3.6SWOT分析房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第13頁!第4部分提要4.1、戰(zhàn)略目標4.2、開發(fā)策略4.3、***4.4、***4.5、***4.6、***4.7、新儲備項目房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第14頁!4.2開發(fā)策略品牌策略進一步鞏固自身的品牌，通過品牌拓展，突破地域屬性，實現跨地區(qū)發(fā)展。營銷策略準確的市場定位，根據自身的資源優(yōu)勢，有條件和能力進入新選定的目標市場。揚長避短，發(fā)揮優(yōu)勢，在競爭中取勝。產品策略通過一流的規(guī)劃設計，完善的配套服務和物業(yè)管理，對企業(yè)的品牌形象進行良好構建，營造名牌企業(yè)和名牌產品。成本領先源自設計領先；設計在于人性化，生態(tài)協調，貼近自然。投資策略合理利用自有資金，適時適量地投入預計盈利豐厚且回報快的項目?？鐓^(qū)域開發(fā)，采用“直接投資”和“輸出品牌和技術”的策略。

房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第15頁!4.4******項目總建筑面積為50萬平方米，分為二期：一期：高檔小高層住宅，建筑面積25萬平方米，其中可銷售面積為24萬平方米，配套公建1萬平方米，計劃于2013年6月份竣工交付。

二期：高檔小高層住宅，建筑面積25萬平方米，其中可銷售面積為24萬平方米，配套公建1萬平方米，計劃于2013年10月份竣工交付。房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第16頁!4.6******項目總建筑面積為230萬平方米：一期擬建1000畝別墅，建筑面積約為33萬平方米，可售面積為32萬平方米，計劃于2014年底開工，工期為20個月；二期以小高層為主占地面積為1000畝，建筑面積為200萬平方米，可售面積為195萬平方米，計劃于2016年開工，工期為42個月；三期擬建大型游樂園占地面積為1000畝，計劃于2019年開工，工期為12個月；房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第17頁!第5部分經營業(yè)務房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第18頁!5.2經營策略逐步培育并完善經營板塊，規(guī)避開發(fā)主業(yè)的波動所帶來的經營風險，形成了多盈利收益環(huán)節(jié)，增加公司的經營收益形成上下游關聯的業(yè)務結構，業(yè)務之間存在上下游互補優(yōu)勢增加投資性物業(yè)，加大租金等持續(xù)穩(wěn)定收入的比重，為企業(yè)長遠發(fā)展奠定基礎房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第19頁!5.4

住宅物業(yè)管理服務依托興基房地產公司，不斷發(fā)展，實現集約化、專業(yè)化、規(guī)范化、智能化和資源共享的經營管理格局。樹立企業(yè)形象，建立良好的市場口碑，打造公司優(yōu)秀品牌，豐富中遠房地產“客戶專家”內涵，增強市場競爭力。到2012年，公司擬開發(fā)出具有一定經營潛力的重點項目1~2個。到2013年，管理面積超過五十萬平方米，達到中等以上規(guī)模，資產增值率保持100%以上。進入鄭州市物業(yè)行業(yè)前列。力爭取得物業(yè)企業(yè)二級資質。三年內形成一支具有行業(yè)競爭力的精干的專業(yè)隊伍。***物業(yè)公司——房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第20頁!6.1人才理念百年***、以人為本***人的智慧=***的智慧***人的優(yōu)勢=***競爭優(yōu)勢***人的競爭力=***的競爭力***人是***的建造者、擁有者、受益者***要和優(yōu)秀***人結為利益共同體，想優(yōu)秀員工之所想，提高員工滿意度、忠誠度…...房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第21頁!第7部分激勵機制房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第22頁!第8部分企業(yè)文化房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第23頁!8.2企業(yè)精神感恩包容務實責任創(chuàng)新房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第24頁!

1.2戰(zhàn)略規(guī)劃制定原則公司發(fā)展戰(zhàn)略以公司董事會下達目標和《管理綱要》為導向和依據。規(guī)劃目標包括興基房地產總體目標和各責任單位分目標，目標通過層層分解落實到各單位，以目標管理的方式保證興基房地產總體規(guī)劃目標的實現。制定戰(zhàn)略規(guī)劃必須考慮公司各組織要素之間的匹配和協調一致。制定戰(zhàn)略規(guī)劃采用公司《年度發(fā)展計劃》與《財務預算》編制的方式，同樣在程序上采用“兩上兩下”的管理辦法。

目標導向原則層層分解原則

要素匹配原則

“兩上兩下”原則房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第25頁!2.1公司愿景公司通過對客戶的深入分析理解，致力于客戶需求，提供高品質產品和服務，讓客戶滿意，贏得客戶認同，使客戶的生活更加簡便、高效和豐富多彩，成為全國最具客戶誠信度和市場競爭力的專業(yè)房地產開發(fā)商，成為行業(yè)領先者。成為股份制集團公司

實現跨區(qū)域開發(fā)、行業(yè)綜合性發(fā)展；

貢獻40%的利潤

為員工創(chuàng)造機會和發(fā)展空間，提升員工價值，提高興基人的生活工作質量。公司定位體制改革開發(fā)板塊經營板塊公司員工房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第26頁!2.3公司使命高質量的住宅產品、高品質的住宅服務；致力于客戶需求，提供高品質產品和服務，讓客戶滿意，贏得客戶認同，使人們的生活更加簡便、高效和豐富多彩，取得經濟效益和社會效益，為股東創(chuàng)造良好的投資收益，為社會發(fā)展做出貢獻。房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第27頁!

2012年目標

2013年目標2.5.1房地產開發(fā)目標2014年目標2015-2020年目標***苑項目：以豪華五星級酒店和住宅為主，建筑面積38萬平方米，項目結束后預計盈利3億元人民幣；***項目：主要是小高層住宅，總建筑面積為50萬平方米，項目結束后預計盈利8億元人民幣；***項目高層住宅總建筑面積為35萬平方米，項目結束后預計盈利15億元人民幣；***項目：總建筑面積為230萬平方米，一期擬建1000畝別墅，建筑面積約為33萬平方米；二期以小高層為主占地面積為1000畝，建筑面積為200萬平方米；三期擬建大型游樂園占地面積為1000畝，項目結束后預計盈利120億元人民幣。房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第28頁!第3部分提要3.1、中國經濟形勢3.2、中國房地產分析3.3、鄭州房地產分析3.4、對策建議3.5、競爭對手分析3.6、SWOT分析房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第29頁!1、中國經濟增長率分析1990年至2010年2、居民消費價格月同比上漲率分析2006年1月至2011年4月房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第30頁!供求結構失衡總量不足，結構失衡；2003年之后房地產最大的變化是集團采購趨近于零，而個人購房成趨勢；購房者也由少數富裕階層向普羅大眾過渡，對住房的需求出現變化。將繼續(xù)保持增長，但局部會有調整；平均價在一定時間內將漸趨下降，但不會出現大幅調整；長期來看，房價和性價比必定上升。3.3.2中國房地產市場分析建議形勢分析預測房地產與金融將日益緊密結合，將決定于資本意志入世之后，隨著國外金融機構進入，作為投資工具之一的房地產受到影響；土地的規(guī)范化管理，將導致部分地段成本加大出現有金融背景或得到金融支持的大型房地產超級企業(yè)出現房地產企業(yè)的并購房地產繼續(xù)繁榮 城鎮(zhèn)化在30-60%時，房地產將進入高峰，中國目前是46.6%。房地產熱點將成為普遍性仍然是國民經濟發(fā)展的火車頭熱點向二線城市的轉移，需要我們盡早開展跨區(qū)域發(fā)展研究和準備。房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第31頁!二、“十二五”房地產業(yè)發(fā)展目標

“十二五”期末，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達到31平方米；住房成套率達到100%；人均住宅間數達到1.0間?！笆濉逼谀?，房地產業(yè)增加值年均增長率達到15%左右，房地產業(yè)增加值占國內生產總值的比重達到6—7%，拉動GDP增長1.5—1.8個百分點?！笆濉逼陂g，年均建設住宅1100萬平方米，年均投資330（按3000元/平方米計算）億元。“十二五”期末，存量公有住房出售達到可售公房的90%，鄭州地區(qū)住房公積金覆蓋面達到95%，住房公積金使用率達到80%?！笆濉逼谀?，租賃市場管理面達到80%，完成非住宅租賃管理800萬平方米，完成私有房屋租賃管理80000戶?！笆濉逼谀?，城市專業(yè)化物業(yè)管理的房屋達到70%。通過專業(yè)化公司進駐、后勤式管理、社區(qū)介入和業(yè)主自治等不同模式，實現全市城市住宅區(qū)物業(yè)管理覆蓋率100%?！笆濉逼谀嘤慌弦?guī)模的企業(yè)和企業(yè)集團，鼓勵和支持房地產企業(yè)股票上市。力爭年開發(fā)量在20萬平方米以上，銷售收入在5億元以上的企業(yè)（集團）超過30家。力爭2家房地產企業(yè)股票上市，總體上市達到6家以上。建成3-5個符合住宅產業(yè)化發(fā)展方向的示范小區(qū)。符合廉租住房申請條件的家庭實現應保盡保，廉租住房實物配租比例達到50%以上。大力發(fā)展節(jié)能、省地、綠色、環(huán)保建筑，促進低碳技術、綠色技術在建筑領域的推廣運用。

房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第32頁!競爭對手一鄭州知名房地產開發(fā)公司——建業(yè)住宅集團、正商地產聯盟、正弘置業(yè)、美景置業(yè)等；競爭對手二房地產國內主板上市公司——萬達、恒大、利海中國、升龍集團、華潤置地等3.5

鄭州區(qū)域競爭對手分類與特點特點:發(fā)展穩(wěn)健，具備較強的實力和規(guī)模有強大的資源。特點:已實現跨區(qū)域發(fā)展，品牌知名度高，產品策劃、物業(yè)管理能力強。房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第33頁!第4部分開發(fā)業(yè)務房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第34頁!4.1戰(zhàn)略目標開發(fā)業(yè)務年收入每年遞增銷售收入增長率大于26.5%區(qū)域子公司的建立，擁有并行開發(fā)6個以上大型項目（30-50萬平方米）的能力房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第35頁!4.3******項目共分二期：一期：豪華五星級賓館，占地面積40畝，建筑面積6萬平方米，目前已完成立項，規(guī)劃意見書，取得用地規(guī)劃許可證，正在進行方案設計，計劃于2012年9月份竣工交付。二期：高檔小高層住宅，目前已完成立項，規(guī)劃意見書，取得用地規(guī)劃許可證，建筑規(guī)模約32萬平方米，正在進行方案設計，計劃于2012年10月份竣工交付。房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第36頁!4.5******項目總建筑面積為35萬平方米：高層住宅，建筑面積35萬平方米，其中可銷售面積為32萬平方米，配套公建3萬平方米，計劃于2013年開工，2014年12月份竣工交付。房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第37頁!4.7新儲備項目政策：《土地儲備管理辦法》增加了土地儲備的難度，潛在的新增供應量下降和價格上升的趨勢考慮因素：資金占用情況及資產負債率是否過高；項目定位與土地區(qū)位、價格是否匹配；土地價格大幅波動帶來的影響項目儲備途徑：拍賣競標股權交易合作開發(fā)項目（土地）儲備：每年新增2個項目儲備，資金投入預算5億以上。房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第38頁!5.1戰(zhàn)略目標經營板塊年收入：2012年達到3億2013年達到8億2014年達到15億2015年達到26億2016年達到35億2017年達到42億2018年達到56億2019年達到68億2020年達到76億房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第39頁!5.3住宅樓和酒店經營***高檔住宅——根據市場客戶需求，住宅（除公建）全部銷售，并通過高品質的物業(yè)服務，讓業(yè)主滿意，贏得業(yè)主認同，從而逐漸樹立興基品牌形象；***——根據市場客戶需求，住宅（除公建）全部銷售，并通過高品質的物業(yè)服務，讓業(yè)主滿意，贏得業(yè)主認同，從而逐漸樹立興基品牌形象；***星級酒店——力爭引入戰(zhàn)略投資伙伴，根據市場狀況，暫時提出租售的原則，即建成后出售。房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第40頁!第6部分人力資源房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第41頁!6.2人才管理理念選人理念：選人是***人才工作中環(huán)節(jié)，選人要建立標準、程序、渠道、評估、錄用、保證選對人；用人理念：公平競爭，機會均等、人人有機會；知人善任、用其所長、容其所短、有盡其才、人盡其用；優(yōu)勝劣汰、獎懲分明、能進能出、能者上、庸者下；育人理念：培養(yǎng)***人正確的人生觀和價值觀，培養(yǎng)興基人的愛心、責任心、進取心、事業(yè)心；培養(yǎng)興基人分析問題、解決問題人的能力；培養(yǎng)***人成為令人尊重、令人歡迎、對社會有貢獻的人；留人理念：以發(fā)展留人、以待遇留人、以情感留人、以制度留人、以品牌留人、以空間舞臺留人；房地產中期戰(zhàn)略規(guī)劃共45頁，您現在瀏覽的是第42頁!7.1激勵機制發(fā)展激勵機制：在行業(yè)內保持富有競爭力的薪酬水平，與公司在當地市場地位相一致，也就是說“公司贏、員工贏”；環(huán)境激勵機制：“以人為本”是發(fā)展的策略，本著“能者上，庸者下”的原則向社會引進和選拔優(yōu)秀人才；創(chuàng)造良好的人際關系環(huán)境，首先要求上級主管人員要對下屬尊重、關心和信任；其次是要保持工作團體內人際關系融