房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

PAGE機(jī)密★啟用前大連理工大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院2021年秋《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》期末考試復(fù)習(xí)題注意事項(xiàng)：本復(fù)習(xí)題滿分共：200分。一、多項(xiàng)選擇題（本大題共10小題，每小題4分，共40分）1、房地產(chǎn)市場定性預(yù)測方法包括(ACD)。A．集體判斷法B．簡單平均數(shù)法C．專家會議法D．專家征詢法2、提高貸款利率對房地產(chǎn)市場的影響主要有(AC)。A．導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值下降B．導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值上升C．抑制房地產(chǎn)市場需求D．增加房地產(chǎn)市場需求3、下列屬于房地產(chǎn)投資個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的有（BCD）。A．通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)B．收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)C．時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)D．持有期風(fēng)險(xiǎn)4、投資者可以控制的風(fēng)險(xiǎn)有(BC)。A.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)B.比較風(fēng)險(xiǎn)C.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)D.利率風(fēng)險(xiǎn)5、按是否包工包料劃分，工程項(xiàng)目施工合同分為(ABC)。A．包工包料合同B．包工部分包料合同C．包工不包料合同D．總包合同6、舊區(qū)改造與新區(qū)開發(fā)相比，有(ADE)特點(diǎn)。A.土地費(fèi)用高B.受周圍環(huán)境制約少C.拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)低D.規(guī)劃條件苛刻E.所處區(qū)位優(yōu)越7、房地產(chǎn)直接投資的形式包括（CD）。A．投資房地產(chǎn)投資信托基金B(yǎng)．投資房地產(chǎn)企業(yè)債券C．房地產(chǎn)開發(fā)投資D．房地產(chǎn)置業(yè)投資8、國務(wù)院出臺的《關(guān)于投資體制改革的決定》規(guī)定：對于企業(yè)不使用政府性資金建設(shè)的項(xiàng)目，區(qū)別不同情況實(shí)行(BC)。A．審批制B．核準(zhǔn)制C．備案制D．合同制9、下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)可以采用行政劃撥方式取得的有(BCD)。A.商品住宅用地B.公益事業(yè)用地C.國家機(jī)關(guān)用地D.經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地10、下列屬于購買者導(dǎo)向定價(jià)法的有（CD）。A．領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法B．成本加成定價(jià)法C．認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法D．價(jià)值定價(jià)法二、判斷題（本大題共15小題，每小題2分，共30分）1、在我國，只有土地使用權(quán)可以合法地在市場上進(jìn)行交易。（對）2、按地域范圍對房地產(chǎn)市場進(jìn)行劃分，是房地產(chǎn)市場劃分的主要方式。（對）3、除專用條款另有約定外，中標(biāo)通知書在合同文件中具有最優(yōu)先的解釋權(quán)。（錯(cuò)）4、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的根本目的是為了獲得政府的審批。（錯(cuò)）5、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全程策劃就是促銷策劃。（錯(cuò)）6、居住建筑密度=居住建筑面積/居住建筑用地面積。（錯(cuò)）7、某一具體位置所處的社會、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境，決定了該位置附近的市場需求和消費(fèi)特征。（對）8、認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法屬于競爭導(dǎo)向定價(jià)。（錯(cuò)）9、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。（對）10、生地，指不具備開發(fā)建設(shè)條件的城市國有土地。（錯(cuò)）11、土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。（對）12、問卷設(shè)計(jì)中問句設(shè)計(jì)應(yīng)避免含意不清的字眼。（對）13、狹義的房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)交易的專門場所。（對）14、消費(fèi)者預(yù)期未來住宅價(jià)格上漲，則會增加對當(dāng)前住宅的需求。（對）15、資金籌措計(jì)劃主要是根據(jù)總投資計(jì)劃就項(xiàng)目投資的資金來源進(jìn)行分析。（對）三、名詞解釋（本大題共6小題，每小題5分，共30分）1、土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率,將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。3、不確定性分析不確定性分析是通過對擬建項(xiàng)目的主要不確定性因素進(jìn)行分析，計(jì)算基本變量的增減變化引起的項(xiàng)目財(cái)務(wù)或經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的變化，找出最敏感的因素及其臨界點(diǎn)。4、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資指房地產(chǎn)投資者為確保開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行而進(jìn)行的融通資金的活動，包括資金籌措與資金供應(yīng)。5、房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析，即通過房地產(chǎn)市場信息的收集、分析和加工處理，尋找其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測市場未來的發(fā)展趨勢，用以幫助房地產(chǎn)市場的參與者掌握市場動態(tài)、把握市場機(jī)會或調(diào)整其市場行為。6、促銷組合促銷組合是指企業(yè)根據(jù)促銷的需要，對廣告、銷售促進(jìn)、公關(guān)宣傳與人員推銷等各種促銷方式進(jìn)行的適當(dāng)選擇和綜合編配。四、簡答題（本大題共6小題，每小題10分，共60分）1、房地產(chǎn)開發(fā)為什么要遵循一定的程序？答：（1）由于房地產(chǎn)開發(fā)所具有的投資大、風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，開發(fā)企業(yè)不能盲目、倉促地開發(fā)項(xiàng)目，必須按照一定的科學(xué)程序，先作充分的論證，再決定開發(fā)建設(shè)什么類型的項(xiàng)目以及建多大規(guī)模的項(xiàng)目，從而減少投資風(fēng)險(xiǎn)；（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品的形成有其內(nèi)在的規(guī)律性，從設(shè)計(jì)、施工到房屋銷售服務(wù)，從土地開發(fā)到房屋開發(fā)等，房地產(chǎn)開發(fā)工作必須遵循房地產(chǎn)產(chǎn)品的內(nèi)在形成規(guī)律進(jìn)行；（3）為了使房地產(chǎn)開發(fā)符合城市規(guī)劃，促進(jìn)城市社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，保證房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量，保護(hù)廣大消費(fèi)者的利益，城市政府制定了嚴(yán)格的項(xiàng)目報(bào)建審批制度，以便對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行引導(dǎo)、監(jiān)督和管理。2、什么是土地增值稅？國家征收土地增值稅的目的是什么？答：土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。國家征收土地增值稅，旨在通過開征土地增值稅，對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過高增值收益進(jìn)行合理調(diào)配，維護(hù)國家權(quán)益，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正當(dāng)經(jīng)營行為予以保護(hù)，同時(shí)從根本上抑制炒買炒賣房地產(chǎn)的現(xiàn)象，使投機(jī)者不能再獲取暴利。3、簡述投資決策分析的主要內(nèi)容。答：投資決策分析主要包括市場分析和項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析兩部分工作。市場分析主要分析市場的供求關(guān)系、競爭環(huán)境、目標(biāo)市場及其所支付的價(jià)格水平，初步評價(jià)擬投資項(xiàng)目的市場可行性。財(cái)務(wù)分析則是根據(jù)市場分析的結(jié)果，就某一細(xì)化的投資方案，進(jìn)行投資估算、收入估算、資金籌措，在此基礎(chǔ)上編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的贏利能力、清償能力及資金平衡能力，評價(jià)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。4、簡述可行性研究的含義與目的。答：可行性研究是關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目是否可行的研究。具體來說，可行性研究是指在投資決策之前，決定項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上是否可行所必須進(jìn)行的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證的一種方法。投資決策前之所以要做好可行性研究工作，其根本目的有兩個(gè)：一是實(shí)現(xiàn)投資決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤。二是為了選擇最佳投資方案，提高投資效益。5、簡述房地產(chǎn)市場需求的特點(diǎn)。答：房地產(chǎn)市場需求的特點(diǎn)包括：=1\*GB3①需求具有廣泛性；=2\*GB3②需求具有多樣化；=3\*GB3③需求具有雙重性（房地產(chǎn)尤其是住宅既可以作為消費(fèi)者，也可以作為投資品，因此可分為房地產(chǎn)消費(fèi)需求與投資需求兩大類）；=4\*GB3④需求具有可替代性；=5\*GB3⑤需要借助金融機(jī)構(gòu)來進(jìn)行融資。6、簡述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目敏感性分析的步驟。答：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目敏感性分析主要包括以下幾個(gè)步驟：（1）確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)效果評價(jià)指標(biāo)；（2）選擇不確定性因素，并確定不確定性因素可能的變化范圍；（3）計(jì)算不確定性因素變動時(shí)，評價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動值，建立起一一對應(yīng)的數(shù)量關(guān)系，并用敏感性分析圖或敏感性分析表的形式表示出來；（4）通過計(jì)算敏感度系數(shù)，找出較為敏感的變動因素。五、計(jì)算題（本大題共3小題，共40分）1.某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款2000萬元，期限為3年，年利率為8%。若該筆貸款的還款方式為期間按季度付息，到期后一次償還本金，則開發(fā)商每次為該筆貸款支付的利息總額是多少？如果計(jì)算先期支付利息的時(shí)間價(jià)值，則貸款到期后開發(fā)商實(shí)際支付的利息又是多少？（20分）解：（1）第一問實(shí)際上是按單利計(jì)息按季度付息，一年有4個(gè)季度，一年計(jì)4次息，3年計(jì)12次息，年利率8%為名義利率，實(shí)際季利率為8%/4=2%按單利計(jì)息的公式計(jì)算（2）第二問是按復(fù)利計(jì)息，按復(fù)利計(jì)息的公式計(jì)算 2.已知某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。如果投資者的目標(biāo)收益率為10%，求該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，并從財(cái)務(wù)角度判斷該項(xiàng)目是否可行。單位為萬元。（10分）年份012345現(xiàn)金流入300300300300500現(xiàn)金流