房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)

第九講房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)學(xué)習(xí)目的與要求了解投資的概念、分類、特點(diǎn)、作用，基本原理和相關(guān)概念；理解房地產(chǎn)投資的形式、利弊、風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)控制；理解房地產(chǎn)泡沫與政府調(diào)控。12/9/20221房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)共34頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!9.1投資與房地產(chǎn)投資一、投資概述（一）投資的概念投資是指經(jīng)濟(jì)主體（個(gè)人或單位）以獲得未來(lái)資金增值或受益為目的，預(yù)先墊付一定量的資金或?qū)嵨铮?jīng)營(yíng)某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。在商品經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，投資是普遍存在的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。12/9/20222房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)共34頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!(二)投資的分類

投資活動(dòng)非常復(fù)雜，可以從不同的角度進(jìn)行分類。投資的幾種主要分類女口下：1．短期投資和長(zhǎng)期投資2．直接投資和間接投資3．金融投資和實(shí)物投資4．生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資12/9/20223房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)共34頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!(四)投資的作用

1．投資是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本推動(dòng)力

2．投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)

3．投資可以促進(jìn)人民生活水平提高

4．投資有利于國(guó)家的社會(huì)穩(wěn)定和國(guó)際交往12/9/20224房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)共34頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!1．按投資主體劃分根據(jù)房地產(chǎn)投資主體不同，房地產(chǎn)投資可分為政府投資、非盈利機(jī)構(gòu)投資、企業(yè)投資和個(gè)人投資。不同投資主體的投資目的有顯著差異，政府投資和非盈利機(jī)構(gòu)投資更注重房地產(chǎn)投資的社會(huì)效益和環(huán)境生態(tài)效益，如公共租賃住房投資、綠色住宅示范項(xiàng)目投資等。企業(yè)投資和個(gè)人投資則更注重經(jīng)濟(jì)效益，如寫(xiě)字樓投資、商品住房投資等。12/9/20225房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)共34頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!(三)房地產(chǎn)投資的特性受制于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性、異質(zhì)性和弱流動(dòng)性等特性，形成了房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性。1.區(qū)位選擇異常重要房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了房地產(chǎn)投資的收益和風(fēng)險(xiǎn)不僅受地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展?fàn)顩r的束縛，還受到其所處區(qū)位及周邊市場(chǎng)環(huán)境的影響。只有當(dāng)房地產(chǎn)所處的區(qū)位對(duì)開(kāi)發(fā)商、置業(yè)投資者和租戶都具有吸引力，即能使開(kāi)發(fā)商通過(guò)開(kāi)發(fā)投資獲取適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)利潤(rùn)、使置業(yè)投資者獲取合理穩(wěn)定的經(jīng)常性租金收益、使租戶方便地開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以賺取正常的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)并具有支付租金的能力時(shí)，這種投資才具備了基本的可行性。12/9/20226房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)共34頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!4．易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)的異質(zhì)性，導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的地位和價(jià)值不可能一致。這就為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值和投資價(jià)值的判斷帶來(lái)了許多困難，使投資者面臨著資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。由于經(jīng)濟(jì)周期和宏觀調(diào)控等還可能產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。5．變現(xiàn)性差變現(xiàn)性差是指房地產(chǎn)投資在短期內(nèi)無(wú)損變現(xiàn)的能力差，這與房地產(chǎn)資產(chǎn)的弱流動(dòng)性特征密切相關(guān)。雖然房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化水平在逐漸提高，但也不能從根本上改變房地產(chǎn)資產(chǎn)流動(dòng)性差的弱點(diǎn)。一方面，由于房地產(chǎn)的各種特征因素存在顯著差異，購(gòu)買者也會(huì)存在對(duì)種種特征因素的特定偏好，因此通常需要進(jìn)行多次搜尋才能實(shí)現(xiàn)物業(yè)與購(gòu)買者偏好的匹配；另一方面，對(duì)于同一物業(yè)而言，不同賣方和買方的心理承受價(jià)格都存在差異，因此只有經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的搜尋和議價(jià)，實(shí)現(xiàn)買賣雙方心理承受價(jià)格的匹配，才有可能達(dá)成交易。而房地產(chǎn)價(jià)值量大所導(dǎo)致的買賣雙方交易行為的謹(jǐn)慎，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易分散、信息不完備程度高等特點(diǎn)，又進(jìn)一步延長(zhǎng)了搜尋時(shí)間。12/9/20227房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)共34頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!8．存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、學(xué)校等公共設(shè)施方面的投資，能顯著提高附近房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和收益水平。例如城市快速軌道交通線的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)資產(chǎn)由于出租率和租金水平的上升而大幅升值，城市棚戶區(qū)改造、城中村改造等大型城市更新項(xiàng)目的實(shí)施，也會(huì)使周邊房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值大大提高。從過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)到政府大型公共設(shè)施建設(shè)并在附近預(yù)先投資的房地產(chǎn)投資者，都獲得了較大成功。

12/9/20228房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)共34頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!9.2房地產(chǎn)投資的形式與利弊房地產(chǎn)投資的形式，通?？煞譃橹苯油顿Y和間接投資兩類，不同的房地產(chǎn)投資形式各有利弊。一、房地產(chǎn)直接投資房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買的過(guò)程，參與有關(guān)管理工作，包括從取得土地使用權(quán)開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是指從事商品房和土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資，包括商品房建設(shè)投資和土地開(kāi)發(fā)投資。12/9/20229房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)共34頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!

(二)房地產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資，是指面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)，以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對(duì)象可以是市場(chǎng)上的增量房地產(chǎn)(開(kāi)發(fā)商新竣工的商品房)，也可以是市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn)(舊有房地產(chǎn))。房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè)：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要，即自用；二是作為投資將購(gòu)入的房地產(chǎn)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另外一個(gè)特點(diǎn)，是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)物業(yè)時(shí)，可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)置業(yè)投資的需求不斷增長(zhǎng)，許多房地產(chǎn)企業(yè)，正在從單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)模式發(fā)展為開(kāi)發(fā)投資和置業(yè)投資相結(jié)合的業(yè)務(wù)模式，以提升企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的穩(wěn)定性，降低單一開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)模式可能給企業(yè)帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。此外，金融和保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)投資者的發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)投資信托基金的出現(xiàn)，使得房地產(chǎn)置業(yè)投資活動(dòng)日益頻繁，交易金額也越來(lái)越大。12/9/202210房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)共34頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!9.2房地產(chǎn)投資的形式與利弊(二)投資房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，是購(gòu)買、開(kāi)發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的金融工具。REITs的出現(xiàn)，使投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)投資組合中，REITs將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個(gè)投資代理的作用。投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)越性：，收益相對(duì)穩(wěn)定，因?yàn)镽EITs的投資收益主要來(lái)源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入；第二，REITs投資的流動(dòng)性很好，投資者很容易將持有的REITs股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，因?yàn)镽EITs股份可在主要的證券交易所交易，這就使得買賣REITs的資產(chǎn)或股份比在市場(chǎng)上買賣房地產(chǎn)更容易。12/9/202211房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)共34頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁(yè)!9.2房地產(chǎn)投資的形式與利弊三、房地產(chǎn)投資的利弊(一)房地產(chǎn)投資之利1．適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資、能從公共設(shè)施的改善和投資中獲取利益2.相對(duì)較高的收益水平3.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持4．能抵消通貨膨脹的影響5．提高投資者的資信等級(jí),12/9/202212房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)共34頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁(yè)!9.3房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念1.風(fēng)險(xiǎn)的定義

——為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。風(fēng)險(xiǎn)涉及變動(dòng)和可能性，而變動(dòng)常常又可以用標(biāo)準(zhǔn)差來(lái)表示，用以描述分散的各種可能收益與收益期望值偏離的程度。一般來(lái)說(shuō)，標(biāo)準(zhǔn)差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越小。反之，標(biāo)準(zhǔn)差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險(xiǎn)就越大。圖1—1所示的A、B、C三項(xiàng)投資，C的風(fēng)險(xiǎn)最大，B次之，A最小。12/9/202213房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)共34頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁(yè)!9.3房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)二、房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱為不可分散風(fēng)險(xiǎn)或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，即個(gè)別投資風(fēng)險(xiǎn)中無(wú)法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和無(wú)法控制，主要有通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。12/9/202214房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)共34頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁(yè)!9.3房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)四、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響個(gè)影響是：令投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小，確定相應(yīng)的目標(biāo)投資收益水平。例如，按照風(fēng)險(xiǎn)大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為收益型、收益加增值型和機(jī)會(huì)型三種類型。能承受較低風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)收益水平的長(zhǎng)期投資者，通常選擇收益型房地產(chǎn)投資，以獲取穩(wěn)定的租金收益為目的，投資對(duì)象通常為進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益性物業(yè)。能承受中等風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)收益水平的投資者，通常選擇收益加增值型房地產(chǎn)投資，以同時(shí)獲得物業(yè)租金收益和物業(yè)增值收益，投資對(duì)象通常為尚未進(jìn)入穩(wěn)定期或剛剛竣工的收益性物業(yè)。能承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)、期望獲得較高收益的投資者，則選擇機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一般屬于機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資。12/9/202215房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)共34頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁(yè)!9.3房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)總之，房地產(chǎn)市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)變化的，房地產(chǎn)投資者通過(guò)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)狀況的調(diào)查研究得出的有關(guān)租售價(jià)格、成本費(fèi)用、開(kāi)發(fā)周期及市場(chǎng)吸納率、吸納周期、空置率等的估計(jì)，都會(huì)受各種風(fēng)險(xiǎn)因素的影響而有一定的變動(dòng)范圍。隨著時(shí)間推移，這些估計(jì)數(shù)據(jù)會(huì)與實(shí)際情況有所出入。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，分析者要避免僅從樂(lè)觀的一面挑選數(shù)據(jù)。對(duì)于易變或把握性低的數(shù)據(jù)，最好能就其在風(fēng)險(xiǎn)條件下對(duì)反映投資績(jī)效的主要指標(biāo)所帶來(lái)的影響進(jìn)行分析，以供決策參考。----組合投資12/9/202216房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)共34頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁(yè)!9.4房地產(chǎn)泡沫與政府干預(yù)2．房地產(chǎn)泡沫的成因房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟(jì)的載體，本身并不是虛擬資產(chǎn)，而是實(shí)物資產(chǎn)。但是，與虛擬經(jīng)濟(jì)膨脹的原因相同，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生同樣是由于出于投機(jī)目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產(chǎn)價(jià)值量大，這種投機(jī)需求的實(shí)現(xiàn)必須借助銀行等金融系統(tǒng)的支持。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)泡沫的成因，主要有三個(gè)方面。12/9/202217房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)共34頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁(yè)!9.4房地產(chǎn)泡沫與政府干預(yù)二、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要性地產(chǎn)市場(chǎng)的政府干預(yù)，是指當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行出現(xiàn)了劇烈的振蕩時(shí)，政府從促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定和持續(xù)健康發(fā)展的目標(biāo)出發(fā)，通過(guò)各種政策工具進(jìn)行市場(chǎng)干預(yù)，以達(dá)到短期內(nèi)使房地產(chǎn)市場(chǎng)回到穩(wěn)定運(yùn)行軌道內(nèi)的政府干預(yù)行為。1．房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈住房問(wèn)題和住房保障宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡

12/9/202218房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)共34頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁(yè)!(三)投資的特性投資是一種經(jīng)濟(jì)行為投資具有時(shí)間性投資目的是獲取收益投資具有風(fēng)險(xiǎn)性現(xiàn)在投入的價(jià)值是確定的，而未來(lái)可能獲得的收益是不確定的，這種收益的不確定性就是投資風(fēng)險(xiǎn)。12/9/202219房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)共34頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁(yè)!二、房地產(chǎn)投資概述(一)房地產(chǎn)投資的概念——指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)收益或資產(chǎn)增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的資金或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。(二)房地產(chǎn)投資的分類除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長(zhǎng)期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實(shí)物投資外，還可以按照如下標(biāo)準(zhǔn)分類。12/9/202220房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)共34頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁(yè)!2．按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型劃分可分為從事土地開(kāi)發(fā)活動(dòng)的土地開(kāi)發(fā)投資、從事各類房屋開(kāi)發(fā)活動(dòng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資。3.按物業(yè)類型劃分(1)居住物業(yè)投資(2)商業(yè)物業(yè)投資(3)工業(yè)物業(yè)投資(4)酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施投資(5)特殊物業(yè)投資指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn)，包括汽車加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。多屬長(zhǎng)期投資，投資者靠日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收益來(lái)回收投資、賺取投資收益。12/9/202221房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)共34頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁(yè)!

因此，投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)，不僅關(guān)心某宗房地產(chǎn)及其所處位置的地理特性，而且十分重視分析和預(yù)測(cè)區(qū)域未來(lái)環(huán)境的可能變化。對(duì)于大型房地產(chǎn)投資者，還需要考慮房地產(chǎn)投資的區(qū)域組合，以有效管理和控制投資風(fēng)險(xiǎn)。2．適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資土地不會(huì)毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以依法延長(zhǎng)；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此，房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長(zhǎng)期投資。3．需要適時(shí)的更新改造投資從持有房地產(chǎn)作為長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)，必須努力使所投資的房地產(chǎn)始終能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于有利的地位。這就要求投資者適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，以適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化。12/9/202222房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)共34頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁(yè)!6．易受政策影響房地產(chǎn)投資容易受到政府宏觀調(diào)控和市場(chǎng)干預(yù)政策的影響。政府土地供給、公共住房、房地產(chǎn)金融、稅收和市場(chǎng)規(guī)制等政策的調(diào)整，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)投資意愿、投資效果產(chǎn)生影響。7．依賴專業(yè)管理房地產(chǎn)投資離不開(kāi)專業(yè)化的投資管理活動(dòng)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中，需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)，工程管理、市場(chǎng)營(yíng)銷、項(xiàng)目融資等方面具有管理經(jīng)驗(yàn)和能力。房地產(chǎn)置業(yè)投資，也需要投資者考慮租戶、租約、維護(hù)維修、安全保障等問(wèn)題，即使置業(yè)投資者委托了專業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理公司，也要有能力審查批準(zhǔn)物業(yè)資產(chǎn)管理公司的管理計(jì)劃，一起制定有關(guān)的經(jīng)營(yíng)管理策略和指導(dǎo)原則。此外，房地產(chǎn)投資還需要房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、會(huì)計(jì)師、律師等提供專業(yè)服務(wù)，以確保置業(yè)投資總體收益的最大化。12/9/202223房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)共34頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁(yè)!(四)房地產(chǎn)投資的作用

房地產(chǎn)投資的作用，可以從全社會(huì)及投資者自身兩個(gè)角度來(lái)理解。從社會(huì)的角度看，房地產(chǎn)投資尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，對(duì)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，就業(yè)機(jī)會(huì)創(chuàng)造以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，均具有重要的帶動(dòng)作用，對(duì)增加政府財(cái)政和稅收收入、改善人民居住水平和社會(huì)福利、提高城市公共品質(zhì)量和城市空間使用效率等，均能做出重要貢獻(xiàn)。從投資者的角度看，由于房地產(chǎn)投資具有收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的特性，投資者可以通過(guò)房地產(chǎn)投資，獲得經(jīng)常性的租金收入和資本增值，降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)，抵御通貨膨脹的影響。因此，房地產(chǎn)投資通常被投資者視為進(jìn)行財(cái)富積累、實(shí)現(xiàn)財(cái)富價(jià)值最大化的重要途徑，是最理想的投資渠道之一。12/9/202224房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)共34頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁(yè)!

商品房建設(shè)投資是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(單位)開(kāi)發(fā)建設(shè)供出售、出租用的商品住房、廠房、倉(cāng)庫(kù)、飯店、度假村、辦公樓等房屋工程及其配套的服務(wù)設(shè)施所完成的投資(含拆遷、回遷還建用房)，通過(guò)出售、出租收回投資，獲取投資收益。

土地開(kāi)發(fā)投資是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(單位)通過(guò)政府授權(quán)或委托獲取土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地征收、地上物征收補(bǔ)償、人員安置補(bǔ)償、市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套工程建設(shè)等土地開(kāi)發(fā)工程所完成的投資。當(dāng)土地整理達(dá)到可供政府出讓的條件，并在政府通過(guò)招標(biāo)、拍賣或掛牌方式成功出讓土地后，以獲得的土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)收回投資、獲取投資收益。隨著我國(guó)土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的建立，以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)為主的土地開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)，已經(jīng)逐步發(fā)展為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的一種獨(dú)立形式。12/9/202225房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)共34頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁(yè)!9.2房地產(chǎn)投資的形式與利弊二、房地產(chǎn)間接投資房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益或證券市場(chǎng)的行為，間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)工作。

(一)投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券為了降低融資成本，越來(lái)越多的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)希望通過(guò)資本市場(chǎng)直接融資，以支持其開(kāi)發(fā)投資計(jì)劃。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)直接融資，有首次公開(kāi)發(fā)行(IPO)、配股、公開(kāi)增發(fā)或定向增發(fā)、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等形式。12/9/202226房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)共34頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁(yè)!9.2房地產(chǎn)投資的形式與利弊(三)購(gòu)買住房抵押支持證券住房抵押貸款證券化，是把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。購(gòu)買住房抵押支持證券的投資者，也就成為房地產(chǎn)間接投資者。主要做法是：銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)，出售給專門(mén)設(shè)立的特殊目的公司(SPC)，由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個(gè)集合內(nèi)貸款的期限、計(jì)息方式和還款條件大體一致，通過(guò)政府、銀行、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級(jí)較高的證券出售給投資者。購(gòu)買抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資的收益。住房抵押貸款證券化興起于20世紀(jì)70年代，現(xiàn)已成為美國(guó)、加拿大等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家住房金融市場(chǎng)上的重要籌資工具和手段，然而，受2008年美國(guó)次級(jí)住房抵押貸款危機(jī)的影響，加之美國(guó)財(cái)政部和聯(lián)邦住房金融管理局已于2011年3月開(kāi)始實(shí)施逐步關(guān)閉房地美和房利美(美國(guó)兩大住房抵押貸款證券化機(jī)構(gòu))的計(jì)劃，中國(guó)住房抵押貸款證券化的步伐會(huì)大大放緩。12/9/202227房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)共34頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁(yè)!9.2房地產(chǎn)投資的形式與利弊三、房地產(chǎn)投資的利弊(二)房地產(chǎn)投資之弊1．投資數(shù)額巨大2．投資回收期較長(zhǎng)3.變現(xiàn)性差4．存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn)5．需要專門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)12/9/202228房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)共34頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁(yè)!9.3房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念2.風(fēng)險(xiǎn)分析的目的風(fēng)險(xiǎn)分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下列問(wèn)題；(1)預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大?(2)相對(duì)于目標(biāo)收益、融資成本或機(jī)會(huì)投資收益來(lái)說(shuō)，產(chǎn)生損失或超過(guò)目標(biāo)收益的可能性有多大?(3)預(yù)期收益的變動(dòng)性和離散性如何?12/9/202229房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)共34頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁(yè)!9.