合同法分則-課件

合同法分則合同法分則1買賣合同p481（一）所有權(quán)移轉(zhuǎn)【考查要點(diǎn)】交付主義為原則，兩項(xiàng)例外▲注意：交付主義的含義是什么？買賣合同p4812簡(jiǎn)易支付：占有改定：指示交付：

合同法分則-課件31.簡(jiǎn)易交付：標(biāo)的物在買賣雙方達(dá)成買賣合意之前已經(jīng)在買受人受理，買賣雙方在達(dá)成買賣合意時(shí)標(biāo)的物視為交付。比如：A借用B的照相，后A與B達(dá)成買賣合意，此時(shí)自A與B達(dá)成合意時(shí)視為照相機(jī)已經(jīng)交付于A。2.指示交付：指標(biāo)的物由雙方以外的第三人實(shí)際占有時(shí)，轉(zhuǎn)讓人將對(duì)第三人的返還請(qǐng)求權(quán)讓與受讓人，以代標(biāo)的物的實(shí)際交付。3.占有改定：在動(dòng)產(chǎn)交易中，出讓標(biāo)的物時(shí)，出讓人基于生產(chǎn)、生活的需要仍需繼續(xù)占有動(dòng)產(chǎn)，此時(shí)雙方可以通過協(xié)議，使受讓人取得動(dòng)產(chǎn)之間接占有，以取得現(xiàn)實(shí)交付而取得所有權(quán)。比如：甲將電視轉(zhuǎn)讓給乙，通常情形下，甲應(yīng)將電視現(xiàn)實(shí)地交付給乙，由乙取得直接占有，但是因甲還需使用此電視機(jī)，便可與甲訂立借用或者租用合同繼續(xù)使用。合同法分則-課件4（二）風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)〖基礎(chǔ)知識(shí)〗何為風(fēng)險(xiǎn)：由于非可歸責(zé)于任何人的原因?qū)е聵?biāo)的物毀損滅失

——沒有人負(fù)責(zé)的損失，不可抗力等原因引起的▲要點(diǎn)小結(jié)：①損失——不可歸責(zé)②誰承擔(dān)——法律的分配③結(jié)果——必須接受的不公正④出賣人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)——標(biāo)的物毀損滅失，出賣人不能獲得價(jià)金⑤買受人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)——標(biāo)的物毀損滅失，買受人必須支付價(jià)金⑥就標(biāo)的物的滅失而言，何為風(fēng)險(xiǎn)，何為責(zé)任——有人有過錯(cuò)的并負(fù)責(zé)的是責(zé)任，不可抗力引起的是風(fēng)險(xiǎn)合同法分則-課件5

合同法分則-課件6第144條【在途物的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)】出賣人出賣交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)脑谕緲?biāo)的物，除當(dāng)事人另有約定的以外，毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自合同成立時(shí)起由買受人承擔(dān)。

第146條【買受人未依約收取的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)】出賣人按照約定或者依照本法第141條第二款第二項(xiàng)的規(guī)定將標(biāo)的物置于交付地點(diǎn)，買受人違反約定沒有收取的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自違反約定之日起由買受人承擔(dān)。第148條【質(zhì)量不符時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)】因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣人承擔(dān)。第144條【在途物的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)】出賣人出賣交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)脑?（三）孳息歸屬【考查要點(diǎn)1】買賣合同：交付主義（沒有例外）第一百六十三條【標(biāo)的物孳息的所有權(quán)】標(biāo)的物在交付之前產(chǎn)生的孳息，歸出賣人所有，交付之后產(chǎn)生的孳息，歸買受人所有?？偨Y(jié)：基本規(guī)則——一交三轉(zhuǎn)四例外所有權(quán)的移轉(zhuǎn)——例外包括：所有權(quán)保留

、不動(dòng)產(chǎn)交付風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的移轉(zhuǎn)——例外包括：孳息的移轉(zhuǎn)——沒有例外（三）孳息歸屬8（四）分期付款買賣（第167條）〖基礎(chǔ)知識(shí)〗分期付款的買受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部?jī)r(jià)款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部?jī)r(jià)款或者解除合同。出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標(biāo)的物的使用費(fèi)（四）分期付款買賣（第167條）9例題：曾某購買某汽車銷售公司的轎車一輛，總價(jià)款20萬元，約定分10次付清，每次兩萬元，每月的第一天支付。曾某按期支付六次共計(jì)12萬元后，因該款汽車大幅降價(jià)，曾某遂停止付款。下列哪些表述是正確的？（多選）

A．汽車銷售公司有權(quán)要求曾某一次性付清余下的八萬元價(jià)款B．汽車銷售公司有權(quán)通知曾某解除合同C．汽車銷售公司有權(quán)收回汽車，并且收取曾某汽車使用費(fèi)

D．汽車銷售公司有權(quán)收回汽車，但不退還曾某已經(jīng)支付的12萬元價(jià)款例題：曾某購買某汽車銷售公司的轎車一輛，總價(jià)款20萬元，約定10（五）瑕疵擔(dān)保責(zé)任〖基礎(chǔ)知識(shí)〗瑕疵擔(dān)保之類型第150條出賣人就交付的標(biāo)的物，負(fù)有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)，但法律另有規(guī)定的除外。第155條出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依照本法第一百一十一條的規(guī)定要求承擔(dān)違約責(zé)任。檢驗(yàn)期間：有約定從約定，無約定及時(shí)檢驗(yàn)（五）瑕疵擔(dān)保責(zé)任11【考查要點(diǎn)】瑕疵通知義務(wù)①檢驗(yàn)期間②通知期間：1、檢驗(yàn)期間

2、無檢驗(yàn)期間的，合理期間或者自標(biāo)的物收到之日起兩年

——但是質(zhì)保期（無論長(zhǎng)短）優(yōu)先于該兩年③例外情形：出賣人是惡意時(shí)不受通知時(shí)間限制【考查要點(diǎn)】瑕疵通知義務(wù)12第一百五十七條【標(biāo)的物檢驗(yàn)】買受人收到標(biāo)的物時(shí)應(yīng)當(dāng)在約定的檢驗(yàn)期間內(nèi)檢驗(yàn)。沒有約定檢驗(yàn)期間的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)檢驗(yàn)。第一百五十八條【標(biāo)的物檢驗(yàn)】當(dāng)事人約定檢驗(yàn)期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在檢驗(yàn)期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。當(dāng)事人沒有約定檢驗(yàn)期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣人。買受人在合理期間內(nèi)未通知或者自標(biāo)的物收到之日起兩年內(nèi)未通知出賣人的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定，但對(duì)標(biāo)的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期，不適用該兩年的規(guī)定。出賣人知道或者應(yīng)當(dāng)知道提供的標(biāo)的物不符合約定的，買受人不受前兩款規(guī)定的通知時(shí)間的限制合同法分則-課件13（六）出賣人多交付標(biāo)的物的處理【考查要點(diǎn)】買受人有選擇權(quán)（1）、接收——付款——由不當(dāng)?shù)美D(zhuǎn)化為合同（2）、拒收——及時(shí)通知出賣人——不當(dāng)?shù)美姆颠€（六）出賣人多交付標(biāo)的物的處理14租賃合同

1.無效的租賃合同【考查要點(diǎn)1】無效的法定事由違法建筑出租的，合同無效——違法建筑包括：①無規(guī)劃許可證或者未按照規(guī)劃許可證之規(guī)定建設(shè)的房屋；②未經(jīng)批準(zhǔn)的臨時(shí)建筑或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑；③租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效【考查要點(diǎn)2】無效租賃合同之補(bǔ)正：一審法庭辯論終結(jié)之前，取得規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延期租賃合同15【考查要點(diǎn)3】關(guān)于租賃合同登記備案的效力認(rèn)定①并非法定有效要件。當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。②約定為生效要件的，視為“約定要式”——當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。【考查要點(diǎn)3】關(guān)于租賃合同登記備案的效力認(rèn)定16【考查要點(diǎn)4】房屋租賃合同無效的后果①房屋占有使用費(fèi)——不當(dāng)?shù)美诤贤瑹o效造成的損失——締約過失第五條（合同法58條）房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理?！究疾橐c(diǎn)4】房屋租賃合同無效的后果17【考查要點(diǎn)5】一房數(shù)租①租賃合同效力如何——均有效②何人承租③其他人如何救濟(jì)——主張違約責(zé)任租賃合同司法解釋第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；

（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理?！究疾橐c(diǎn)5】一房數(shù)租182.租賃合同之效力【考查要點(diǎn)1】出租人的義務(wù)①適租義務(wù)——不適租者，承租方有解除權(quán)租賃合同司法解釋第八條因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；（二）租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。2.租賃合同之效力19②維修義務(wù)③權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。物權(quán)法第190條訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)②維修義務(wù)20【考查要點(diǎn)2】承租人的義務(wù)①交付租金——如違反，出租人解除權(quán)與次承租人的代償請(qǐng)求權(quán)租賃合同司法解釋第十七條因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償?！究疾橐c(diǎn)2】承租人的義務(wù)21②按照約定的方法使用租賃物——如違反，出租人解除權(quán)并得請(qǐng)求賠償損失（219條）③妥善保管義務(wù)——如違反，產(chǎn)生損害賠償

，但無解除權(quán)④不得擅自改善和增設(shè)他物。——如違反，出租人得要求恢復(fù)原狀和損害賠償

租賃合同司法解釋第七條承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第219條的規(guī)定處理。⑤返還租賃物②按照約定的方法使用租賃物——如違反，出租人解除權(quán)并得請(qǐng)求賠223．租賃期限（合同法第215條）

【考查要點(diǎn)1】租賃期限六個(gè)月以上當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

【考查要點(diǎn)2】租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

【考查要點(diǎn)3】不定期租賃合同當(dāng)事人都有權(quán)隨時(shí)解除合同3．租賃期限（合同法第215條）【考查要點(diǎn)1】租賃期限六個(gè)23

合同法分則-課件24

合同法分則-課件25例題：甲將自己的一套房屋租給乙住，乙又擅自將房屋租給丙住。丙是個(gè)飛鏢愛好者，因練飛鏢將房屋的墻面損壞。下列哪些選項(xiàng)是正確的？（多選）

A．甲有權(quán)在六個(gè)月之內(nèi)要求解除與乙的租賃合同B．甲有權(quán)要求乙賠償墻面損壞造成的損失C．甲有權(quán)要求丙支付租金D．甲有權(quán)在一年之內(nèi)宣告乙丙之間的合同無效E.甲有權(quán)要求丙賠償墻面損壞造成的損失F.甲有權(quán)解除合同，丙應(yīng)當(dāng)騰房返還于甲G.如丙逾期騰房，則應(yīng)向甲支付逾期騰房占有使用費(fèi)例題：甲將自己的一套房屋租給乙住，乙又擅自將房屋租給丙住。丙26

合同法分則-課件276．租房人的優(yōu)先購買權(quán)（合同法第230條）第二百三十條【優(yōu)先購買權(quán)】出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！究疾橐c(diǎn)1】適用范圍——僅僅限于房屋租賃【考查要點(diǎn)2】通知期間第22條出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。第23條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。合同法分則-課件28【考查要點(diǎn)3】?jī)?yōu)先購買權(quán)之例外租賃合同司法解釋第二十四條具有下列情形之一承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人(按份)行使優(yōu)先購買權(quán)的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的?！究疾橐c(diǎn)3】?jī)?yōu)先購買權(quán)之例外29【考查要點(diǎn)4】侵害優(yōu)先購買權(quán)之救濟(jì)租賃合同司法解釋第21條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持?！`約責(zé)任的承擔(dān)，不能宣告他人合同無效【考查要點(diǎn)4】侵害優(yōu)先購買權(quán)之救濟(jì)308.繼續(xù)租賃權(quán)【考查要點(diǎn)】三類人合同法第234條承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。租賃合同司法解釋第十九條承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。8.繼續(xù)租賃權(quán)31▲歸納：租賃合同之解除權(quán)1.出租人法定解除權(quán)（1）承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物（合同法219條）（2）承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建（司法解釋第7條）（3）責(zé)任轉(zhuǎn)租（合同法224條，司法解釋第14條）（4）未付或延付租金（合同法227條）（5）不定期租賃之隨時(shí)解除權(quán)（合同法232條）▲歸納：租賃合同之解除權(quán)322.承租人法定解除權(quán)（1）出租人拒不交付租賃房屋（合同法216條）（2）租賃房屋因意外全部或者部分毀損（合同法231條）（3）不定期租賃之隨時(shí)解除權(quán)（4）租賃房屋危及承租人安全或健康時(shí)的隨時(shí)解除權(quán)（合同法233條）（5）因法律原因?qū)е伦赓U房屋無法使用（司法解釋第8條）（6）一房數(shù)租時(shí)，未能取得租賃房屋的承租人享有解除權(quán)（司法解釋第6條）2.承租人法定解除權(quán)33合同法分則-課件34合同法分則合同法分則35買賣合同p481（一）所有權(quán)移轉(zhuǎn)【考查要點(diǎn)】交付主義為原則，兩項(xiàng)例外▲注意：交付主義的含義是什么？買賣合同p48136簡(jiǎn)易支付：占有改定：指示交付：

合同法分則-課件371.簡(jiǎn)易交付：標(biāo)的物在買賣雙方達(dá)成買賣合意之前已經(jīng)在買受人受理，買賣雙方在達(dá)成買賣合意時(shí)標(biāo)的物視為交付。比如：A借用B的照相，后A與B達(dá)成買賣合意，此時(shí)自A與B達(dá)成合意時(shí)視為照相機(jī)已經(jīng)交付于A。2.指示交付：指標(biāo)的物由雙方以外的第三人實(shí)際占有時(shí)，轉(zhuǎn)讓人將對(duì)第三人的返還請(qǐng)求權(quán)讓與受讓人，以代標(biāo)的物的實(shí)際交付。3.占有改定：在動(dòng)產(chǎn)交易中，出讓標(biāo)的物時(shí)，出讓人基于生產(chǎn)、生活的需要仍需繼續(xù)占有動(dòng)產(chǎn)，此時(shí)雙方可以通過協(xié)議，使受讓人取得動(dòng)產(chǎn)之間接占有，以取得現(xiàn)實(shí)交付而取得所有權(quán)。比如：甲將電視轉(zhuǎn)讓給乙，通常情形下，甲應(yīng)將電視現(xiàn)實(shí)地交付給乙，由乙取得直接占有，但是因甲還需使用此電視機(jī)，便可與甲訂立借用或者租用合同繼續(xù)使用。合同法分則-課件38（二）風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)〖基礎(chǔ)知識(shí)〗何為風(fēng)險(xiǎn)：由于非可歸責(zé)于任何人的原因?qū)е聵?biāo)的物毀損滅失

——沒有人負(fù)責(zé)的損失，不可抗力等原因引起的▲要點(diǎn)小結(jié)：①損失——不可歸責(zé)②誰承擔(dān)——法律的分配③結(jié)果——必須接受的不公正④出賣人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)——標(biāo)的物毀損滅失，出賣人不能獲得價(jià)金⑤買受人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)——標(biāo)的物毀損滅失，買受人必須支付價(jià)金⑥就標(biāo)的物的滅失而言，何為風(fēng)險(xiǎn)，何為責(zé)任——有人有過錯(cuò)的并負(fù)責(zé)的是責(zé)任，不可抗力引起的是風(fēng)險(xiǎn)合同法分則-課件39

合同法分則-課件40第144條【在途物的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)】出賣人出賣交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)脑谕緲?biāo)的物，除當(dāng)事人另有約定的以外，毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自合同成立時(shí)起由買受人承擔(dān)。

第146條【買受人未依約收取的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)】出賣人按照約定或者依照本法第141條第二款第二項(xiàng)的規(guī)定將標(biāo)的物置于交付地點(diǎn)，買受人違反約定沒有收取的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自違反約定之日起由買受人承擔(dān)。第148條【質(zhì)量不符時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)】因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣人承擔(dān)。第144條【在途物的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)】出賣人出賣交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)脑?1（三）孳息歸屬【考查要點(diǎn)1】買賣合同：交付主義（沒有例外）第一百六十三條【標(biāo)的物孳息的所有權(quán)】標(biāo)的物在交付之前產(chǎn)生的孳息，歸出賣人所有，交付之后產(chǎn)生的孳息，歸買受人所有?？偨Y(jié)：基本規(guī)則——一交三轉(zhuǎn)四例外所有權(quán)的移轉(zhuǎn)——例外包括：所有權(quán)保留

、不動(dòng)產(chǎn)交付風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的移轉(zhuǎn)——例外包括：孳息的移轉(zhuǎn)——沒有例外（三）孳息歸屬42（四）分期付款買賣（第167條）〖基礎(chǔ)知識(shí)〗分期付款的買受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部?jī)r(jià)款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部?jī)r(jià)款或者解除合同。出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標(biāo)的物的使用費(fèi)（四）分期付款買賣（第167條）43例題：曾某購買某汽車銷售公司的轎車一輛，總價(jià)款20萬元，約定分10次付清，每次兩萬元，每月的第一天支付。曾某按期支付六次共計(jì)12萬元后，因該款汽車大幅降價(jià)，曾某遂停止付款。下列哪些表述是正確的？（多選）

A．汽車銷售公司有權(quán)要求曾某一次性付清余下的八萬元價(jià)款B．汽車銷售公司有權(quán)通知曾某解除合同C．汽車銷售公司有權(quán)收回汽車，并且收取曾某汽車使用費(fèi)

D．汽車銷售公司有權(quán)收回汽車，但不退還曾某已經(jīng)支付的12萬元價(jià)款例題：曾某購買某汽車銷售公司的轎車一輛，總價(jià)款20萬元，約定44（五）瑕疵擔(dān)保責(zé)任〖基礎(chǔ)知識(shí)〗瑕疵擔(dān)保之類型第150條出賣人就交付的標(biāo)的物，負(fù)有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)，但法律另有規(guī)定的除外。第155條出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依照本法第一百一十一條的規(guī)定要求承擔(dān)違約責(zé)任。檢驗(yàn)期間：有約定從約定，無約定及時(shí)檢驗(yàn)（五）瑕疵擔(dān)保責(zé)任45【考查要點(diǎn)】瑕疵通知義務(wù)①檢驗(yàn)期間②通知期間：1、檢驗(yàn)期間

2、無檢驗(yàn)期間的，合理期間或者自標(biāo)的物收到之日起兩年

——但是質(zhì)保期（無論長(zhǎng)短）優(yōu)先于該兩年③例外情形：出賣人是惡意時(shí)不受通知時(shí)間限制【考查要點(diǎn)】瑕疵通知義務(wù)46第一百五十七條【標(biāo)的物檢驗(yàn)】買受人收到標(biāo)的物時(shí)應(yīng)當(dāng)在約定的檢驗(yàn)期間內(nèi)檢驗(yàn)。沒有約定檢驗(yàn)期間的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)檢驗(yàn)。第一百五十八條【標(biāo)的物檢驗(yàn)】當(dāng)事人約定檢驗(yàn)期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在檢驗(yàn)期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。當(dāng)事人沒有約定檢驗(yàn)期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣人。買受人在合理期間內(nèi)未通知或者自標(biāo)的物收到之日起兩年內(nèi)未通知出賣人的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定，但對(duì)標(biāo)的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期，不適用該兩年的規(guī)定。出賣人知道或者應(yīng)當(dāng)知道提供的標(biāo)的物不符合約定的，買受人不受前兩款規(guī)定的通知時(shí)間的限制合同法分則-課件47（六）出賣人多交付標(biāo)的物的處理【考查要點(diǎn)】買受人有選擇權(quán)（1）、接收——付款——由不當(dāng)?shù)美D(zhuǎn)化為合同（2）、拒收——及時(shí)通知出賣人——不當(dāng)?shù)美姆颠€（六）出賣人多交付標(biāo)的物的處理48租賃合同

1.無效的租賃合同【考查要點(diǎn)1】無效的法定事由違法建筑出租的，合同無效——違法建筑包括：①無規(guī)劃許可證或者未按照規(guī)劃許可證之規(guī)定建設(shè)的房屋；②未經(jīng)批準(zhǔn)的臨時(shí)建筑或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑；③租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效【考查要點(diǎn)2】無效租賃合同之補(bǔ)正：一審法庭辯論終結(jié)之前，取得規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延期租賃合同49【考查要點(diǎn)3】關(guān)于租賃合同登記備案的效力認(rèn)定①并非法定有效要件。當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。②約定為生效要件的，視為“約定要式”——當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外?！究疾橐c(diǎn)3】關(guān)于租賃合同登記備案的效力認(rèn)定50【考查要點(diǎn)4】房屋租賃合同無效的后果①房屋占有使用費(fèi)——不當(dāng)?shù)美诤贤瑹o效造成的損失——締約過失第五條（合同法58條）房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理?！究疾橐c(diǎn)4】房屋租賃合同無效的后果51【考查要點(diǎn)5】一房數(shù)租①租賃合同效力如何——均有效②何人承租③其他人如何救濟(jì)——主張違約責(zé)任租賃合同司法解釋第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；

（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理?！究疾橐c(diǎn)5】一房數(shù)租522.租賃合同之效力【考查要點(diǎn)1】出租人的義務(wù)①適租義務(wù)——不適租者，承租方有解除權(quán)租賃合同司法解釋第八條因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；（二）租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。2.租賃合同之效力53②維修義務(wù)③權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。物權(quán)法第190條訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)②維修義務(wù)54【考查要點(diǎn)2】承租人的義務(wù)①交付租金——如違反，出租人解除權(quán)與次承租人的代償請(qǐng)求權(quán)租賃合同司法解釋第十七條因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。【考查要點(diǎn)2】承租人的義務(wù)55②按照約定的方法使用租賃物——如違反，出租人解除權(quán)并得請(qǐng)求賠償損失（219條）③妥善保管義務(wù)——如違反，產(chǎn)生損害賠償

，但無解除權(quán)④不得擅自改善和增設(shè)他物。——如違反，出租人得要求恢復(fù)原狀和損害賠償

租賃合同司法解釋第七條承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第219條的規(guī)定處理。⑤返還租賃物②按照約定的方法使用租賃物——如違反，出租人解除權(quán)并得請(qǐng)求賠563．租賃期限（合同法第215條）

【考查要點(diǎn)1】租賃期限六個(gè)月以上當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

【考查要點(diǎn)2】租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

【考查要點(diǎn)3】不定期租賃合同當(dāng)事人都有權(quán)隨時(shí)解除合同3．租賃期限（合同法第215條）【考查要點(diǎn)1】租賃期限六個(gè)57

合同法分則-課件58

合同法分則-課件59例題：甲將自己的一套房屋租給乙住，乙又擅自將房屋租給丙住。丙是個(gè)飛鏢愛好者，因練飛鏢將房屋的墻面損壞。下列哪些選項(xiàng)是正確的？（多選）

A．甲有權(quán)在六個(gè)月之內(nèi)要求解除與乙的租賃合同B．甲有權(quán)要求乙賠償墻面損壞造成的損失C．甲有權(quán)要求丙支付租金D．甲有權(quán)在一年之內(nèi)宣告乙丙之間的合同無效E.甲有權(quán)要求丙賠償墻面損壞造成的損失F.甲有權(quán)解除合同，丙應(yīng)當(dāng)騰房返還于甲G.如丙逾期騰房，則應(yīng)向甲支付逾期騰房占有使用費(fèi)例題：甲將自己的一套房屋租給乙住，乙又擅自將房屋租給丙住。丙60

合同法分則-課件616．租房人的優(yōu)先購買權(quán)（合同法第230條）第二百三十條【優(yōu)先購買權(quán)】出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！究疾橐c(diǎn)1】適用范圍——僅僅限于房屋租賃【考查要點(diǎn)2】通知期間第22條出租人與抵押權(quán)人協(xié)