住房金融的相關(guān)法律問題分析課件

住房金融法律問題本章重點：住房金融的概念個人住房貸款的條件住房公積金的繳存與用途房地產(chǎn)證券化的概念與功能住房金融法律問題本章重點：1第一節(jié)住房金融概述一、住房金融的概念住房金融是指為住房的生產(chǎn)和消費而進行的資金籌集、融通和結(jié)算等金融服務(wù)活動的總稱。住房金融分為住房生產(chǎn)金融和住房消費融資。住房金融與房地產(chǎn)金融的關(guān)系。第一節(jié)住房金融概述一、住房金融的概念2二、住房金融的形成和發(fā)展住房金融業(yè)務(wù)在資本主義社會之前就已存在。住房金融業(yè)在資本主義社會得到了巨大發(fā)展。住房金融對于住房供給和住房需求兩個方面具有放大效應(yīng)。二、住房金融的形成和發(fā)展住房金融業(yè)務(wù)在資本主義社會之前就已存3三、住房金融制度的

主要內(nèi)容（一）住房金融機構(gòu)的基本類型一般性銀行普通儲蓄銀行專業(yè)住房儲蓄銀行住房契約機構(gòu)住房抵押銀行三、住房金融制度的

4（二）發(fā)達的住房金融市場住房金融市場的主要融資方式：1、直接取得途徑2、契約制度3、存款取得途徑4、抵押銀行制度（二）發(fā)達的住房金融市場住房金融市場的主要融資方式：5（三）政府在住房金融制度

發(fā)展中的地位和作用1、住房政策2、住房課稅政策和各種優(yōu)惠政策3、住房金融法規(guī)制度的建設(shè)4、政府直接參與住房金融業(yè)務(wù)（三）政府在住房金融制度

發(fā)展中的地位和作用16第二節(jié)住房信貸一、個人住房信貸（一）個人住房信貸的概念貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款（二）借款人的條件《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定了6個條件第二節(jié)住房信貸一、個人住房信貸7

（三）貸款程序申請——審查——發(fā)放（四）個人住房貸款中的擔保與保險擔保的三種形式：抵押、質(zhì)押、保證房屋保險（五）貸款期限和利率（六）借款合同的變更和終止（三）貸款程序8二、經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款（一）經(jīng)濟適用住房的概念已列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或集資建房單位建造，以微利向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。（二）借款人條件（三）貸款期限和利率（四）貸款程序（五）貸款擔保和保險（六）貸款管理二、經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款（一）經(jīng)濟適用住房的概念9

第三節(jié)住房公積金一、住房公積金的概念單位及其職工繳納的長期住房儲備金。二、住房公積金的繳存新設(shè)立的單位：設(shè)立之日起30日內(nèi)新錄用的職工：錄用之日起30日內(nèi)三、住房公積金的用途第三節(jié)住房公積金一、住房公積金的概念10

四、住房公積金貸款的條件上海的例子五、職工個人申請住房公積金貸款的手續(xù)六、公積金繳存人的權(quán)利1、支取住房公積金2、申請住房公積金貸款3、查詢個人公積金的繳存與使用情況七、單位對繳存職工住房公積金的義務(wù)四、住房公積金貸款的條件11

12住房金融的相關(guān)法律問題分析課件13第四節(jié)房地產(chǎn)證券化一、房地產(chǎn)證券化的概念和特征房地產(chǎn)投資—————〉有價證券房地產(chǎn)的所有權(quán)———〉證券的債權(quán)房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化：狹義的房地產(chǎn)證券化第四節(jié)房地產(chǎn)證券化一、房地產(chǎn)證券化的概念和特征14二、房地產(chǎn)證券化的功能1、資產(chǎn)的及時變現(xiàn)2、風險的分散化3、融資的靈活化：例子二、房地產(chǎn)證券化的功能1、資產(chǎn)的及時變現(xiàn)15三、我國推行房地產(chǎn)證券化

的必要性和可能性（一）必要性四個方面（二）可能性1、土地有償使用和住宅商品化為證券化創(chuàng)造了前提條件；2、資本市場的發(fā)展為房地產(chǎn)證券化的推行創(chuàng)造了條件；3、房地產(chǎn)證券有一定的需求群體三、我國推行房地產(chǎn)證券化

的必要性和可能性（一）16住房金融的相關(guān)法律問題分析課件17第十一章房地產(chǎn)稅收法律制度本章主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)稅收概述二、幾種具體的房地產(chǎn)稅三、對幾種具體的房地產(chǎn)稅的評析第十一章房地產(chǎn)稅收法律制度本章主18第一節(jié)房地產(chǎn)稅收概述一、房地產(chǎn)稅收的概念廣義的房地產(chǎn)稅狹義的房地產(chǎn)稅二、房地產(chǎn)稅收應(yīng)注意的問題（一）稅收中性與稅收調(diào)節(jié)相結(jié)合；（二）稅收效益（三）合理兼顧國家、集體、個人三方面利益第一節(jié)房地產(chǎn)稅收概述一、房地產(chǎn)稅收的概念19三、稅收征收管理制度（一）稅務(wù)管理1、稅務(wù)登記2、賬簿、憑證管理3、納稅申報（二）稅款征收（三）稅務(wù)檢查三、稅收征收管理制度（一）稅務(wù)管理20第二節(jié)幾種具體的房地產(chǎn)稅一、土地增值稅（一）納稅人（二）征稅范圍（三）計稅依據(jù)（四）稅率（五）稅額計算（六）免稅規(guī)定第二節(jié)幾種具體的房地產(chǎn)稅一、土地增值稅21二、城鎮(zhèn)土地使用稅（一）納稅人（二）征稅范圍（三）計稅依據(jù)（四）稅額（五）稅額計算（六）加收與減免二、城鎮(zhèn)土地使用稅（一）納稅人22三、耕地占用稅（一）納稅人（二）征稅范圍（三）計稅依據(jù)（四）稅額（五）稅額計算（六）加收與減免三、耕地占用稅（一）納稅人23四、固定資產(chǎn)投資方向

調(diào)節(jié)稅（一）納稅人（二）征稅范圍（三）計稅依據(jù)（四）稅率（五）稅額計算四、固定資產(chǎn)投資方向

24五、房產(chǎn)稅（一）納稅人（二）征稅范圍（三）計稅依據(jù)（四）稅率（五）稅額計算（六）減免五、房產(chǎn)稅（一）納稅人25六、契稅（一）納稅人（二）征稅范圍（三）計稅依據(jù)（四）稅率（五）稅額計算（六）減免六、契稅（一）納稅人26第三節(jié)對幾種具體房地產(chǎn)稅

的評析一、對土地增值稅的評析二、對城鎮(zhèn)土地使用稅的評析三、對耕地占用稅的評析四、對固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅的評析五、對房產(chǎn)稅的評析六、對契稅的評析第三節(jié)對幾種具體房地產(chǎn)稅

的評析一、對土27住房金融的相關(guān)法律問題分析課件28第十二章涉外房地產(chǎn)法律制度本章內(nèi)容提示：第十二章涉外房地產(chǎn)法律制度本章內(nèi)容提示：29第一節(jié)涉外房地產(chǎn)關(guān)系法律

調(diào)整的特殊性一、涉外房地產(chǎn)的概念具有涉外因素的房地產(chǎn)關(guān)系二、涉外房地產(chǎn)關(guān)系的法律適用準據(jù)法不動產(chǎn)民事關(guān)系適用不動產(chǎn)所在地法律第一節(jié)涉外房地產(chǎn)關(guān)系法律

30三、處理涉外房地產(chǎn)關(guān)系

應(yīng)當遵循的原則（一）維護國家主權(quán)原則（二）平等互利原則（三）統(tǒng)一管理原則四、涉外房地產(chǎn)立法的政策取向五種不同的觀點允許外商投資與我國房地產(chǎn)業(yè)，但也要分清情況，進行必要的限制三、處理涉外房地產(chǎn)關(guān)系

應(yīng)當遵循的原則（31第二節(jié)涉外地產(chǎn)制度一、外商投資企業(yè)用地（一）外商投資企業(yè)用地的概念中外合資、中外合作和外商獨資企業(yè)《關(guān)于加強外商投資企業(yè)用地管理工作的通知》《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二節(jié)涉外地產(chǎn)制度一、外商投資企業(yè)用32（二）外商投資企業(yè)用地

取得方式1、通過出讓方式取得土地使用權(quán)2、土地使用權(quán)作價入股方式3、租賃廠房和場地的方式4、通過企業(yè)拍賣和租賃經(jīng)營方式取得土地使用權(quán)（二）外商投資企業(yè)用地

取得方式1、33二、外商投資開發(fā)經(jīng)營

成片土地（一）成片開發(fā)的概念在取得國有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對土地進行綜合性的開發(fā)建設(shè)，平整場地，建設(shè)供排水、供電、供熱、道路交通、通訊等公用設(shè)施，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件，然后轉(zhuǎn)然土地使用權(quán)或者進行建筑物的轉(zhuǎn)讓或者出租的經(jīng)營活動。二、外商投資開發(fā)經(jīng)營

成片土地（一）成34（二）審批程序1、項目建議書的編制和審批2、設(shè)立開發(fā)企業(yè)的審批3、土地使用權(quán)的取得4、成片開發(fā)規(guī)劃的批準（二）審批程序1、項目建議書的編制和35（三）對外商投資企業(yè)土地

成片開發(fā)的必要限制1、只能出讓土地使用權(quán)2、國有土地使用權(quán)只是一種地上使用權(quán)3、開發(fā)企業(yè)沒有行政管理權(quán)4、必須遵守我國的法律法規(guī)（三）對外商投資企業(yè)土地

成片開發(fā)的必要限制1、36三、外商投資企業(yè)的地產(chǎn)（一）土地使用權(quán)的取得1、土地使用權(quán)使中方合營者投資的一部分2、土地使用權(quán)未作為中國合營者投資的一部分，又分兩種情況：（1）向國家取得；（2）向其他土地使用者取得。三、外商投資企業(yè)的地產(chǎn)（一）土地使用權(quán)的取得37

（二）外商投資企業(yè)使用土地的限制1、只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)2、用地期限與經(jīng)營期限相同；3、不得擅自改變土地用途4、必須嚴格遵守所在地的建設(shè)規(guī)劃（三）土地使用費或稱“場地使用費”（二）外商投資企業(yè)使用土地的限制38第三節(jié)涉外房產(chǎn)制度一、涉外商品房產(chǎn)的買賣二、涉外房產(chǎn)的租賃三、外商投資企業(yè)的房產(chǎn)四、外國人私有房產(chǎn)五、華僑房產(chǎn)第三節(jié)涉外房產(chǎn)制度一、涉外商品房產(chǎn)的買賣39住房金融的相關(guān)法律問題分析課件40住房金融的相關(guān)法律問題分析課件41住房金融的相關(guān)法律問題分析課件42住房金融法律問題本章重點：住房金融的概念個人住房貸款的條件住房公積金的繳存與用途房地產(chǎn)證券化的概念與功能住房金融法律問題本章重點：43第一節(jié)住房金融概述一、住房金融的概念住房金融是指為住房的生產(chǎn)和消費而進行的資金籌集、融通和結(jié)算等金融服務(wù)活動的總稱。住房金融分為住房生產(chǎn)金融和住房消費融資。住房金融與房地產(chǎn)金融的關(guān)系。第一節(jié)住房金融概述一、住房金融的概念44二、住房金融的形成和發(fā)展住房金融業(yè)務(wù)在資本主義社會之前就已存在。住房金融業(yè)在資本主義社會得到了巨大發(fā)展。住房金融對于住房供給和住房需求兩個方面具有放大效應(yīng)。二、住房金融的形成和發(fā)展住房金融業(yè)務(wù)在資本主義社會之前就已存45三、住房金融制度的

主要內(nèi)容（一）住房金融機構(gòu)的基本類型一般性銀行普通儲蓄銀行專業(yè)住房儲蓄銀行住房契約機構(gòu)住房抵押銀行三、住房金融制度的

46（二）發(fā)達的住房金融市場住房金融市場的主要融資方式：1、直接取得途徑2、契約制度3、存款取得途徑4、抵押銀行制度（二）發(fā)達的住房金融市場住房金融市場的主要融資方式：47（三）政府在住房金融制度

發(fā)展中的地位和作用1、住房政策2、住房課稅政策和各種優(yōu)惠政策3、住房金融法規(guī)制度的建設(shè)4、政府直接參與住房金融業(yè)務(wù)（三）政府在住房金融制度

發(fā)展中的地位和作用148第二節(jié)住房信貸一、個人住房信貸（一）個人住房信貸的概念貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款（二）借款人的條件《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定了6個條件第二節(jié)住房信貸一、個人住房信貸49

（三）貸款程序申請——審查——發(fā)放（四）個人住房貸款中的擔保與保險擔保的三種形式：抵押、質(zhì)押、保證房屋保險（五）貸款期限和利率（六）借款合同的變更和終止（三）貸款程序50二、經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款（一）經(jīng)濟適用住房的概念已列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或集資建房單位建造，以微利向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。（二）借款人條件（三）貸款期限和利率（四）貸款程序（五）貸款擔保和保險（六）貸款管理二、經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款（一）經(jīng)濟適用住房的概念51

第三節(jié)住房公積金一、住房公積金的概念單位及其職工繳納的長期住房儲備金。二、住房公積金的繳存新設(shè)立的單位：設(shè)立之日起30日內(nèi)新錄用的職工：錄用之日起30日內(nèi)三、住房公積金的用途第三節(jié)住房公積金一、住房公積金的概念52

四、住房公積金貸款的條件上海的例子五、職工個人申請住房公積金貸款的手續(xù)六、公積金繳存人的權(quán)利1、支取住房公積金2、申請住房公積金貸款3、查詢個人公積金的繳存與使用情況七、單位對繳存職工住房公積金的義務(wù)四、住房公積金貸款的條件53

54住房金融的相關(guān)法律問題分析課件55第四節(jié)房地產(chǎn)證券化一、房地產(chǎn)證券化的概念和特征房地產(chǎn)投資—————〉有價證券房地產(chǎn)的所有權(quán)———〉證券的債權(quán)房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化：狹義的房地產(chǎn)證券化第四節(jié)房地產(chǎn)證券化一、房地產(chǎn)證券化的概念和特征56二、房地產(chǎn)證券化的功能1、資產(chǎn)的及時變現(xiàn)2、風險的分散化3、融資的靈活化：例子二、房地產(chǎn)證券化的功能1、資產(chǎn)的及時變現(xiàn)57三、我國推行房地產(chǎn)證券化

的必要性和可能性（一）必要性四個方面（二）可能性1、土地有償使用和住宅商品化為證券化創(chuàng)造了前提條件；2、資本市場的發(fā)展為房地產(chǎn)證券化的推行創(chuàng)造了條件；3、房地產(chǎn)證券有一定的需求群體三、我國推行房地產(chǎn)證券化

的必要性和可能性（一）58住房金融的相關(guān)法律問題分析課件59第十一章房地產(chǎn)稅收法律制度本章主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)稅收概述二、幾種具體的房地產(chǎn)稅三、對幾種具體的房地產(chǎn)稅的評析第十一章房地產(chǎn)稅收法律制度本章主60第一節(jié)房地產(chǎn)稅收概述一、房地產(chǎn)稅收的概念廣義的房地產(chǎn)稅狹義的房地產(chǎn)稅二、房地產(chǎn)稅收應(yīng)注意的問題（一）稅收中性與稅收調(diào)節(jié)相結(jié)合；（二）稅收效益（三）合理兼顧國家、集體、個人三方面利益第一節(jié)房地產(chǎn)稅收概述一、房地產(chǎn)稅收的概念61三、稅收征收管理制度（一）稅務(wù)管理1、稅務(wù)登記2、賬簿、憑證管理3、納稅申報（二）稅款征收（三）稅務(wù)檢查三、稅收征收管理制度（一）稅務(wù)管理62第二節(jié)幾種具體的房地產(chǎn)稅一、土地增值稅（一）納稅人（二）征稅范圍（三）計稅依據(jù)（四）稅率（五）稅額計算（六）免稅規(guī)定第二節(jié)幾種具體的房地產(chǎn)稅一、土地增值稅63二、城鎮(zhèn)土地使用稅（一）納稅人（二）征稅范圍（三）計稅依據(jù)（四）稅額（五）稅額計算（六）加收與減免二、城鎮(zhèn)土地使用稅（一）納稅人64三、耕地占用稅（一）納稅人（二）征稅范圍（三）計稅依據(jù)（四）稅額（五）稅額計算（六）加收與減免三、耕地占用稅（一）納稅人65四、固定資產(chǎn)投資方向

調(diào)節(jié)稅（一）納稅人（二）征稅范圍（三）計稅依據(jù)（四）稅率（五）稅額計算四、固定資產(chǎn)投資方向

66五、房產(chǎn)稅（一）納稅人（二）征稅范圍（三）計稅依據(jù)（四）稅率（五）稅額計算（六）減免五、房產(chǎn)稅（一）納稅人67六、契稅（一）納稅人（二）征稅范圍（三）計稅依據(jù)（四）稅率（五）稅額計算（六）減免六、契稅（一）納稅人68第三節(jié)對幾種具體房地產(chǎn)稅

的評析一、對土地增值稅的評析二、對城鎮(zhèn)土地使用稅的評析三、對耕地占用稅的評析四、對固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅的評析五、對房產(chǎn)稅的評析六、對契稅的評析第三節(jié)對幾種具體房地產(chǎn)稅

的評析一、對土69住房金融的相關(guān)法律問題分析課件70第十二章涉外房地產(chǎn)法律制度本章內(nèi)容提示：第十二章涉外房地產(chǎn)法律制度本章內(nèi)容提示：71第一節(jié)涉外房地產(chǎn)關(guān)系法律

調(diào)整的特殊性一、涉外房地產(chǎn)的概念具有涉外因素的房地產(chǎn)關(guān)系二、涉外房地產(chǎn)關(guān)系的法律適用準據(jù)法不動產(chǎn)民事關(guān)系適用不動產(chǎn)所在地法律第一節(jié)涉外房地產(chǎn)關(guān)系法律

72三、處理涉外房地產(chǎn)關(guān)系

應(yīng)當遵循的原則（一）維護國家主權(quán)原則（二）平等互利原則（三）統(tǒng)一管理原則四、涉外房地產(chǎn)立法的政策取向五種不同的觀點允許外商投資與我國房地產(chǎn)業(yè)，但也要分清情況，進行必要的限制三、處理涉外房地產(chǎn)關(guān)系

應(yīng)當遵循的原則（73第二節(jié)涉外地產(chǎn)制度一、外商投資企業(yè)用地（一）外商投資企業(yè)用地的概念中外合資、中外合作和外商獨資企業(yè)《關(guān)于加強外商投資企業(yè)用地管理工作的通知》《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二節(jié)涉外地產(chǎn)制度一、外商投資企業(yè)用74（二）外商投資企業(yè)用地

取得方式1、通過出讓方式取得土地使用權(quán)2、土地使用權(quán)作價入股方式3、租賃廠房和場地的方式4、通過企業(yè)拍賣和租賃經(jīng)營方式取得土地使用權(quán)（二）外商投資企業(yè)用地

取得方式1、7