聯(lián)合資信-2020年房地產(chǎn)行業(yè)違約年鑒

專題研究報告專題研究報告中資房企信用風(fēng)險年鑒（2020年）聯(lián)合資信曹夢茹朱一汀于思遠(yuǎn)王逸菲于長花摘要：2020/20202020一、宏觀及市場環(huán)境分析2020201620191圖12018－2020年調(diào)控政策與行業(yè)走勢資料來源：聯(lián)合資信搜集整理120202020120192442020201920201流入房地產(chǎn)市場，采取趨緊的金融監(jiān)管政策。表12020年1月中央有關(guān)房地產(chǎn)政策或重要會議匯總時間政策來源主要內(nèi)容2020年1月3日銀保監(jiān)會居民杠桿率過快增長，推動房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展2020年1月7日央行2020年工作會議：保持穩(wěn)健的貨幣政策靈活適度，堅決打贏防范化解重大金融風(fēng)險攻堅戰(zhàn)，加快建立房地產(chǎn)金融長效管理機(jī)制2020年1月13日銀保監(jiān)會20202020年2月21日央行220（LPR）為∶1（LPR）4.05%，5LPR4.75%。15LPR120105個基點2020年2月22日央行2020城施策”落實好房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，促進(jìn)市場平穩(wěn)運(yùn)行2020年2月25日銀保監(jiān)會銀保監(jiān)會媒體通氣會上表示，房地產(chǎn)金融政策沒有調(diào)整和改變，房地產(chǎn)金融政策遵循“一城一策”的原則，各地方可根據(jù)其疫情和自己地區(qū)的情況進(jìn)行安排2020年2月26日住建部2020年3月16日央行0.51符合條件的股份制商業(yè)銀行再額外定向降準(zhǔn)1個百分點，支持發(fā)放普惠金融領(lǐng)域貸款2020年4月3日央行12020年4月17日中央政治局會議堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展2020年4月22日銀保監(jiān)會國新辦發(fā)布會，銀行需監(jiān)控資金流向，堅決糾正貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的行為2020年5月8日銀保監(jiān)會司不當(dāng)轉(zhuǎn)移或向金融市場外溢2020年5月10日央行2020LPR和發(fā)行債券融資2021年5月22日政府工作報告2020年6月2日央行、銀保監(jiān)會、發(fā)改委、財政部等八部委2020年7月17日銀保監(jiān)會2020年8月20日央行、住建部等房企座談會，提出“重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則”，具體政策要求設(shè)立“三條紅線”，根據(jù)指標(biāo)完成情況將公司分成四檔，約束每檔公司的新增有息負(fù)債比例2020年9月14日央行國務(wù)院政策吹風(fēng)會，重點房企資金檢測和融資管理規(guī)則起步平穩(wěn)，社會反響積極正面，下一步考慮擴(kuò)大適用范圍2020年9月15銀保監(jiān)會302020年11月3日央行、銀保監(jiān)會用于從事債券、股票、金融衍生品、資產(chǎn)管理產(chǎn)品等投資；購房及償還住房抵押貸款2020年12月31日人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，分檔對房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行管理，并自2021年1月1日起實施資料來源：聯(lián)合資信根據(jù)公開資料整理表22020年2－4月中央有關(guān)房地產(chǎn)政策或重要會議匯總時間政策來源主要內(nèi)容2020年2月21日央行220（LPR）為∶1（LPR）4.05%，5LPR4.75%。15LPR120105個基點2020年2月22日央行2020城施策”落實好房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，促進(jìn)市場平穩(wěn)運(yùn)行2020年2月25日銀保監(jiān)會銀保監(jiān)會媒體通氣會上表示，房地產(chǎn)金融政策沒有調(diào)整和改變，房地產(chǎn)金融政策遵循“一城一策”的原則，各地方可根據(jù)其疫情和自己地區(qū)的情況進(jìn)行安排2020年2月26日住建部2020年3月16日央行0.51符合條件的股份制商業(yè)銀行再額外定向降準(zhǔn)1個百分點，支持發(fā)放普惠金融領(lǐng)域貸款2020年4月3日央行1資料來源：聯(lián)合資信根據(jù)公開資料整理表32020年4月下旬至12月中央有關(guān)房地產(chǎn)政策或重要會議匯總時間政策來源主要內(nèi)容2020年4月17日中央政治局會議堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展2020年4月22日銀保監(jiān)會國新辦發(fā)布會，銀行需監(jiān)控資金流向，堅決糾正貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的行為2020年5月8日銀保監(jiān)會險向信托公司不當(dāng)轉(zhuǎn)移或向金融市場外溢2020年5月10日央行2020LPR業(yè)股權(quán)融資和發(fā)行債券融資2021年5月22日政府工作報告深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，發(fā)揮中心城市和城市群的帶動作用，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展2020年6月2日央行、銀保監(jiān)會、發(fā)改委、財政部等八部委業(yè)等實體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域2020年7月17日銀保監(jiān)會2020年8月20日央行、住建部等2020年9月14日央行2020年9月15銀保監(jiān)會302020年11月3日央行、銀保監(jiān)會押貸款2020年12月31日人民銀行、銀保監(jiān)會202111資料來源：聯(lián)合資信根據(jù)公開資料整理2202020202－42020420206748.1123.33%。圖22018－2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資實際到位資金情況資料來源：Choice，聯(lián)合資信整理2020，930授信額度趨緊，銀行流向房地產(chǎn)行業(yè)的資金普遍降至低位。2020年房地產(chǎn)貸款余額增長緩慢，同比增速持續(xù)下降。圖32018－2020年房地產(chǎn)貸款余額注：個別數(shù)據(jù)缺失資料來源：Choice，聯(lián)合資信整理（6325.6814.70%7224.502020圖42018－2020年房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)信用債融資情況資料來源：Wind，聯(lián)合資信整理2020V342%；2020202019.42%16.69%，40.84%，2020圖52018－2020年房企美元債融資情況資料來源：Wind，聯(lián)合資信整理320202019202017.6117.36圖6商品房銷售面積及增速 圖7商品房銷售額及增速資料源國統(tǒng)局聯(lián)資理 來源：國統(tǒng)局聯(lián)資整理2020202020201726917.4%圖8房地產(chǎn)投資：土地累計成交款及增速圖9房地產(chǎn)投資：土地累計成交款及增速資料源國統(tǒng)局聯(lián)資理 料源：國統(tǒng)局聯(lián)資整理20202020TOP1003233714%。2020T0P502019表4銷售TOP100企業(yè)各梯隊連續(xù)3年拿地銷售比拿地銷售比2020年2019年2018年較2019年變化情況T0P1－100.320.310.40持平TOP11－200.460.430.39上升TOP21－300.440.280.38上升T0P31－500.350.340.30持平TOP51－1000.330.360.32下降百強(qiáng)平均0.370.340.38上升數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，CRIC，數(shù)據(jù)截止至2020年11月末二、具體違約企業(yè)分析地產(chǎn)行業(yè)“馬太效應(yīng)”突顯，破產(chǎn)清算不再只是抗風(fēng)險能力弱的小型/非典型房企需要2020202020203+2”或“2+12018－202020191.8201742020表52020年違約房企特點匯總違約特點三盛宏業(yè)泰禾集團(tuán)福建福晟天房集團(tuán)重慶愛普對外投資規(guī)模大，投資地產(chǎn)以外的業(yè)務(wù)√--√√--項目停售、停工、銷售緩慢、銷售額下降√√√√√收并購規(guī)模大√--√√--實控人風(fēng)格激進(jìn)√√√√√內(nèi)控漏洞、治理結(jié)構(gòu)存在缺陷√--√----股權(quán)質(zhì)押比例高√--√√√控股股東質(zhì)押比例高--√----√項目布局、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展一般--√----√融資緊張、再融資難度加大--√√√√應(yīng)收賬款規(guī)模大----√√--短期償債壓力大----√----現(xiàn)金短債比低并快速下滑√√√√√關(guān)聯(lián)方資金占用√--------合并口徑連環(huán)違約--√----√經(jīng)營活動現(xiàn)金流持續(xù)凈流出√--------增信措施失效√√------發(fā)行期數(shù)較多且單筆發(fā)行金額較大√√√√--高杠桿、債務(wù)規(guī)模大--√√√√銷售回款慢--√√√--合作開發(fā)比例高--√√----資料來源：聯(lián)合資信整理（1）企業(yè)概況）（，于1996（）4（20194202150.07%（）（600615.SH202120142014－20198圖10重慶愛普發(fā)展歷程及現(xiàn)金流情況回顧（單位：億元）資料來源：Wind，聯(lián)合資信搜集整理（2）違約原因46100802017201875.91201978.1（39.6和58.8（33.220195.01201816.722017－20190.22~0.052017－20191992截至2021年11月底，泰禾集團(tuán)共8只債券處于違約狀態(tài)。2011圖11泰禾集團(tuán)發(fā)展歷程及現(xiàn)金流情況回顧（單位：億元）資料來源：Wind，聯(lián)合資信搜集整理201620162018102017－20190.39倍、0.260.44能力方面，泰禾集團(tuán)EBITDA0.48倍、0.460.46EBITDA2017201820181月－202032名總經(jīng)理及3名財務(wù)總監(jiān)，對其經(jīng)營的穩(wěn)定性產(chǎn)生了不利的影響。（19812014（20142020年8月24日，天房集團(tuán)子公司天津房信債券“16房信01”發(fā)生實質(zhì)違約。217圖12天房集團(tuán)發(fā)展歷程及現(xiàn)金流情況回顧（單位：億元）資料來源：Wind，聯(lián)合資信搜集整理年、20172018-3.98-22.06-9.7020186201865691902020630（）199632.2952.151601202082520192020372.8億元；2018）（）2016年252060042.（0859.HK）我們將三盛宏業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和現(xiàn)金流情況進(jìn)行對比，回顧其發(fā)展歷程我們可以發(fā)現(xiàn)：自20162017圖13三盛宏業(yè)發(fā)展歷程及現(xiàn)金流情況回顧（單位：億元）資料來源：Wind，聯(lián)合資信搜集整理2016動性壓力大。2016993.807%~8.4%20178%20196138.451.30%20191020062015－201720172020隨著福建福晟前期擴(kuò)張債務(wù)到期，而其自身銷售回款和再融資均無力支撐，2020年11月19日及12月178福晟0218福晟2016－2017圖14福建福晟發(fā)展歷程及現(xiàn)金流情況回顧（單位：億元）資料來源：Wind，聯(lián)合資信搜集整理20152019303.9775.0825.00202031.84（其中3.10.45倍，92.652020（2015－2017201856%26%項目區(qū)域集中度高，受區(qū)域調(diào)控政策影響大。自2018年起福建福晟高度集中于福建及周邊三四線城市，受行業(yè)景氣度下滑影響大，項目整體去化不佳，對內(nèi)生現(xiàn)金流影響較大。三、違約回收及處置分析2020較差。2020446160389.69圖152020年債券市場新增違約時間分布資料來源：聯(lián)合資信根據(jù)Wind公開資料整理2020AA+AAA45.63%。表62020年違約債券級別和違約類型統(tǒng)計（單位：只）發(fā)行時債券級別未按時兌付本息未按時兌付利息未按時兌付回售款和利息觸發(fā)交叉違約提前到期未兌付未按時兌付本金技術(shù)性違約未按時兌付回售款展期總計無評級5244171101246A-10000100034AA736271011037AA+687130101137AAA122027000436總計19151975522140160注：無債項評級債券包括定向工具、超短期融資券及部分可交換債、私募債資料來源：聯(lián)合資信根據(jù)Wind公開資料整理表72020年違約債券類型和交易市場統(tǒng)計（單位：只）交易場所私募債一般公司債一般中期票據(jù)定向工具一般短期融資券超短期融資債券一般企業(yè)債可交換債可轉(zhuǎn)債證監(jiān)會主管ABS其他產(chǎn)品總計銀行間00251041511000167交易所3940000010400093總計39402510415214001160資料來源：聯(lián)合資信根據(jù)Wind公開資料整理2020年，新增違約主體46家，仍以民營非上市企業(yè)為主。隨著“剛兌信仰”的打破，2020年地方國企違約數(shù)量同比大幅增長1.29倍，永煤和華晨等國企爆發(fā)的風(fēng)險事件對市場信心帶來了較大打擊，同時也預(yù)示著過往對于國企信用風(fēng)險識別有待進(jìn)一步加強(qiáng)。圖162020年債券市場新增違約主體性質(zhì)（單位：個）資料來源：聯(lián)合資信根據(jù)Wind公開資料整理回顧2020年房地產(chǎn)行業(yè)債券違約事件，新增5家違約企業(yè)，主要為民營房企，具體信息如下：表82020年違約房企基礎(chǔ)信息企業(yè)名稱重慶愛普泰禾集團(tuán)天房集團(tuán)三盛宏業(yè)福建福晟企業(yè)性質(zhì)民營企業(yè)民營企業(yè)地方國企民營企業(yè)民營企業(yè)所屬行業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)多樣化房地產(chǎn)活動房地產(chǎn)開發(fā)建筑與工程是否上市否是否否否發(fā)行時主體級別AAAA+AA+AAAA+評級機(jī)構(gòu)東方金誠聯(lián)合資信無無大公國際擔(dān)保方無無無無無違約市場深交所銀行間、深交所上交所上交所上交所違約債券數(shù)量（只）16212違約日債券金額（億元）8.0089.1627.006.6425.00逾期本息（億元）0.5069.378.676.2822.21違約原因展期未按時兌付回售款和利息、未按時兌付利息未按時兌付回售款和利息未按時兌付回售款和利息截至2021年11月22日債券余額（億元）8.0089.1627.006.6425.00首次違約時間2020/06/082020/07/062020/09/082020/09/222020/11/19注：數(shù)據(jù)存在四舍五入的差異資料來源：Wind12021年1月2220092。20202020破產(chǎn)重整、股權(quán)處置和破產(chǎn)和解20206202132.411.93億4.499時間關(guān)鍵詞事件結(jié)果未知申請破產(chǎn)重整重慶愛普以其不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)或明顯缺乏清償能力，但存在重整價值和重整可行性為由，向重慶市第五中級人民法院申請進(jìn)行破產(chǎn)重整--2021年10月撤回破產(chǎn)重整申請重慶愛普在破產(chǎn)重整申請被受理前撤回申請--2021年11月債權(quán)人申請破產(chǎn)清算羅海芬以重慶愛普無法清償?shù)狡趥鶆?wù)，且明顯缺乏清償能力為由，向本院申請對公司進(jìn)行破產(chǎn)清算--資料來源：聯(lián)合資信根據(jù)公開資料整理違約前，泰禾集團(tuán)通過出售部分子公司項目回收部分資金，但公司債務(wù)整體規(guī)模較大且1=（+）/（+。進(jìn)展緩慢2021930490.65尚未支付的利息為126.93億元。表10泰禾集團(tuán)違約處置過程梳理時間關(guān)鍵詞事件結(jié)果2020年7月31日股權(quán)轉(zhuǎn)讓泰禾投資將公司19.9%股份轉(zhuǎn)讓給海南萬益管理服務(wù)有限公司推進(jìn)緩慢且該事項設(shè)置前置條件，存在一定不確定性資料來源：聯(lián)合資信根據(jù)公開資料整理2019202020214100%表11天房集團(tuán)違約處置過程梳理時間關(guān)鍵詞事件結(jié)果2017年4月混合所有制改革天津市國資委第一次在天津產(chǎn)權(quán)交易中心，公布天房集團(tuán)混改方案，均擬引入戰(zhàn)略投資者，持有天房集團(tuán)40%-65%股權(quán)多家意向房企均持觀望態(tài)度，混改遲遲未推進(jìn)2018年4月混合所有制改革天津市國資委第二次在天津產(chǎn)權(quán)交易中心，公布天房集團(tuán)混改方案，均擬引入戰(zhàn)略投資者，持有天房集團(tuán)40%-65%股權(quán)進(jìn)展緩慢，與多家意向房企均未能達(dá)成共識，不了了之2019年高管降薪公司縮減內(nèi)部開支，部分高管月薪甚至不足3000元公司成本支出減少2020年9月半價甩賣資產(chǎn)經(jīng)過兩次法拍，天房集團(tuán)位于天津市南開區(qū)迎水道北側(cè)的土地使用權(quán)成功拍出，成交價為15.7億元，比三年前拿到項目時的30.72億元打了半