審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件課件

《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件

司法解釋》的理解與適用主講人：蘇亞《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件

司法解釋》的理解與適用1

第一條

【本司法解釋的適用范圍】本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋,是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋?！纠斫馀c適用】1、關(guān)于本司法解釋的適用范圍，本條文共分適用、參照、不適用三層：

（1）適用本司法解釋的糾紛案件本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃糾紛。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無論土地性質(zhì)為國有還是集體所有，均

第一條【本司法解釋的適用范圍】2

適用本解釋，實踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。（2）參照本司法解釋的糾紛案件鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛,可以參照本解釋處理。（3）不適用本司法解釋的糾紛案件依照國家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用本解釋。2、關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃行為有關(guān)軍產(chǎn)房的租賃行為，主要體現(xiàn)在《中國人民解放軍房地產(chǎn)管理條例》等相關(guān)法律文件中，軍產(chǎn)房租賃基本適用本解釋，實踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村3

屬于完全的市場行為，并不存在政府補貼的福利和社會保障性內(nèi)容，最高院民一庭認為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋。第二條【違法建筑物租賃合同無效】出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當認定有效。

【理解與適用】

1、關(guān)于“違法建筑物”的理解所謂違法建筑物，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，具體包括違反了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時建筑管理規(guī)定的臨時建筑。屬于完全的市場行為，并不存在政府補貼的福利和社會保障性4

2、租賃合同的效力的補正否定就違法建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序，但為了促進交易，當事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，租賃合同的效力會得以補正，此處“一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。第三條【違法臨時建筑物租賃合同無效】出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當認定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，人民法院應(yīng)當認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。2、租賃合同的效力的補正5

【理解與適用】1、關(guān)于“臨時建筑”的理解所謂臨時建筑，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢的客觀需要，經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準后，在核定的臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內(nèi)，建造的供臨時使用的建筑物。未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，在性質(zhì)上均屬于標的物違法，相應(yīng)的房屋租賃合同無效。對于租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。2、租賃合同的效力的補正（如同第二條所述）【理解與適用】6

第四條【登記備案與房屋租賃合同的效力】當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。

【理解與適用】1、我國城市房屋租賃實行登記備案制度的法律規(guī)定

《城市房地產(chǎn)管理法》（1995年1月1日）第53條：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當……，并向房產(chǎn)管理部門登記備案”。這就是我國城市房屋租賃實行登記備案制度的法律依據(jù)，但該條規(guī)定屬于管理性規(guī)定，并非效力性強制第四條【登記備案與房屋租賃合同的效力】7

性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。2、關(guān)于第2款的理解若當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對方接受的情況下，視為當事人以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。第五條【無效合同的處理】房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。

性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同8

當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。

【理解與適用】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效的法律后果為返回財產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。(1)房屋租賃合同無效的財產(chǎn)返還參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費，屬于返還原物的范疇。(2)房屋租賃合同無效的損失賠償合同無效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過失責(zé)任，賠償范圍限于信賴利益。即合同雙方為締約進行合理的接觸，當事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴，一方由于信賴而支當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依9

出一定的成本，主要包括用于締約的合理費用和準備履約所支出的合理費用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機會所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，實踐中很難得到支持。由于房屋租賃合同的特殊性，損失賠償?shù)臓幾h主要集中在裝飾裝修或者改建擴建費用上，對此，本解釋第九條、第十三條、第十四條都有明確規(guī)定。第六條【一房數(shù)租的處理原則】出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。出一定的成本，主要包括用于締約的合理費用和準備10

【理解與適用】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：（1）已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過強占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列；（2）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán)；（3）合同成立在先的，即合同成立時間在先，判斷標準是雙方當事人簽字或者蓋章的時間，更嚴格地說，是當事人中最后簽字蓋章的時間。“一房數(shù)租”時，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無法實現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失?！纠斫馀c適用】11

第七條【出租人的合同解除權(quán)】承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。

【理解與適用】1、《合同法》第219條承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。2、綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：

第七條【出租人的合同解除權(quán)】12

（1）因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的；（《合同法》第94條第（一）項）（2）承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的；（本司法解釋第7條）（3）承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的；（《合同法》第224條、本司法解釋第14條）（4）承租人無正當理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的；（《合同法》第227條）（5）承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的；（《合同法》第219條）（6）不定期租賃，出租人有權(quán)隨時解除合同。（《合同法》第232條）（1）因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的；（《合同法13

3、出租人作為房屋所有權(quán)人，當房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴建受到損害時，出租人有權(quán)隨時要求承租人恢復(fù)原狀，不受任何期限限制。但當出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時，必須在“合理期限”內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀，承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人方可解除合同。4、實踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是向法院起訴，請求解除合同（本條文所采用的方式）；二是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，如果承租人對此有異議，可以起訴要求確認合同解除無效。結(jié)合第二種行使解除權(quán)的方式，具體到本條文，對于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式：3、出租人作為房屋所有權(quán)人，當房屋因承租人擅自14

（1）承租人未經(jīng)出租人同意變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人通知承租人解除合同；（2）出租人向承租人發(fā)出通知，要求其在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，同時載明如果不再此期限內(nèi)恢復(fù)原狀，合同即自動解除。第八條【承租人的合同解除權(quán)】因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：（一）租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的；（二）租賃房屋權(quán)屬有爭議的；（1）承租人未經(jīng)出租人同意變動房屋建筑主體和承重15

（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的?！纠斫馀c適用】1、綜合《合同法》的相關(guān)規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：（1）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的；（《合同法》第94條第（一）項）（2）出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的；（《合同法》第216條）（3）因不可規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實現(xiàn)的；（《合同法》第231條）（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條16

（4）不定期租賃，承租人有權(quán)隨時解除合同；（《合同法》第232條）（5）租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍有權(quán)隨時解除合同；（《合同法》第233條）（6）司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能使用的；（本司法解釋第8條第一種情形）（7）租賃房屋權(quán)屬有爭議導(dǎo)致承租人不能使用的；（本司法解釋第8條第二種情形）（8）不符合《建筑法》、《消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能使用的；（本司法解釋第8條第三種情形）（9）一房數(shù)租之有效合同不能實際履行的。（本司法解釋第6條）（4）不定期租賃，承租人有權(quán)隨時解除合同；（《合17

2、關(guān)于“無法使用”的理解在出現(xiàn)租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封、權(quán)屬有爭議，或者具有違反法律、行政法規(guī)（主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等）關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況任何一種情形時，承租人的合同解除權(quán)并非任意的，還須具備一個必要前提，即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致“租賃房屋無法使用”。所謂“無法使用”是指無法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無法按照租賃房屋的性質(zhì)使用。3、關(guān)于“查封”的理解司法機關(guān)對房屋的查封，實務(wù)中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制，而且喪失了使用、管理權(quán)，權(quán)利人只有妥善保管的義2、關(guān)于“無法使用”的理解18

務(wù)；而“活封”則相反，房屋被查封后，權(quán)利人仍享有對房屋的使用、管理和收益權(quán)，僅處分權(quán)受限。實踐中，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時也可要求出租人賠償損失；如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。第九條【合同無效時，經(jīng)同意的裝飾裝修物的處理】承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。

務(wù)；而“活封”則相反，房屋被查封后，權(quán)利人仍享有對房屋19

【理解與適用】1、關(guān)于“未形成附合”“形成附合”的理解按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離（即未形成附合）和不可分離（即形成附合）兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分離但花費巨大，可以認定形成附合，例如鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板、墻壁粉刷油漆等；裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達到不可分離狀態(tài)，則不能認定形成附合，如安裝空調(diào)、電梯、太陽能熱水器、抽油煙機等。對于未形成附合的裝飾裝修物，所有權(quán)仍歸承租人，房屋租賃無效時，由承租人拆除取回，出租人想要留用，應(yīng)當支付相應(yīng)對價，承租人拆除過程中造成房屋損壞的應(yīng)恢復(fù)原狀。對于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價歸承租人所有；出租人不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。

【理解與適用】20

2、關(guān)于“裝飾裝修物的現(xiàn)值損失”的理解裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認無效時尚存在的實際價值，應(yīng)按承租人已使用房屋的時間予以折舊，不能按照租賃期限進行分攤。3、實踐中，在處理無效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時，應(yīng)根據(jù)出租人的需要程度和可利用價值，結(jié)合過錯責(zé)任原則，分別對待：（1）純屬出租人過錯的，由出租人補償承租人的裝飾裝修損失：對于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費用、拆除費用、恢復(fù)原狀費用及承租人因租賃合同無效而受到的其他損失；對于形成附合的，該損失是租賃合同無效時裝飾裝修物尚存在的價值，即現(xiàn)值。

2、關(guān)于“裝飾裝修物的現(xiàn)值損失”的理解21

（2）純屬承租人過錯的，由承租人自行承擔裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無效受到的其他損失。（3）屬雙方共同過錯的，應(yīng)由雙方當事人按過錯責(zé)任分擔裝飾裝修現(xiàn)值損失。第十條【合同履行期間屆滿或解除時，未形成符合的裝飾裝修物的處理】承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當恢復(fù)原狀。

（2）純屬承租人過錯的，由承租人自行承擔裝飾裝修22

【理解與適用】1、適用本條的前提條件有三：（1）承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，即善意添附；（2）租賃期間屆滿或者合同解除，合同無效不在此列；（3）裝飾裝修未形成附合。2、適用本條的注意事項：（1）承租人可以對未形成附合的裝飾裝修物進行拆除，且不以出租人同意為必要條件；（2）承租人在拆除裝飾裝修物時，必須盡到必要的注意義務(wù),不得對房屋造成毀損,否則應(yīng)恢復(fù)原狀或賠償損失；（3）當事人對未形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應(yīng)依照意思自治原則從其約定。

【理解與適用】23

第十一條【合同解除時，形成附合的裝飾裝修物的處理】承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當補償；（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除,剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失,由雙方根據(jù)各自的過錯承擔相應(yīng)的責(zé)任；（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的,剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失,由雙方按照公平原則分擔。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第十一條【合同解除時，形成附合的裝飾裝修物的處理】24

【理解與適用】1、關(guān)于“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值”的理解所謂“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值”，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內(nèi)尚存在的價值。計算殘值的方法是按照租賃期限，將裝飾裝修費用平均分攤，從而得出合同解除時剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費用價值。若雙方對裝飾裝修投資數(shù)額無法達成一致，可委托專門的鑒定機構(gòu)進行鑒定。2、本條與第十條相對應(yīng)，規(guī)定了合同解除時，對于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則：【理解與適用】25

（1）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無法按照約定的租賃期限使用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價值，承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失。（2）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人應(yīng)自行承擔剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的，應(yīng)予適當補償，補償標準參照剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值。（3）因當事人雙方違約導(dǎo)致合同解除，對于出租人同意利用的，將剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補償?shù)牟糠值氖Ｓ鄡r值，由出租人和承租人按照各自的過錯程度分擔；對于出租人不同意利用的，則按剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值，由雙方按照各自的過錯程度分擔。（4）因不可歸責(zé)于當事人雙方的原因?qū)е潞贤獬?，按照公平?zé)任原則，由雙方共同分擔，一般為平均分擔。（1）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無法按照約26

第十二條【租賃期限屆滿時，形成附和裝飾裝修物的處理】承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。【理解與適用】對于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人可在不損害出租人合法權(quán)益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物，承租人無權(quán)要求出租人予以補償，出租人亦無權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。

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第十三條【承租人擅自裝飾裝修、擴建費用的處理】承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

【理解與適用】本條文之前的四個條文，即第9、10、11、12條分別規(guī)范了承租人在經(jīng)出租人同意進行裝飾裝修的前提下，合同無效、合同解除、合同終止履行等幾種合同形態(tài)中的裝飾裝修的護理方式。雖然本條文只原則性規(guī)定了承租人未經(jīng)出租人同意進行了裝飾裝修或者擴建的法律后果，但結(jié)合前述四條進行體系解釋可知，本條文就其適用范圍而言，應(yīng)涵括了合同無效、被撤銷、合同解除、合同履行期限屆滿等多種可能糾紛類型。

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第十四條【房屋擴建費的處理】承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負擔；（二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔?！纠斫馀c適用】1、有關(guān)“擴建”“合法建設(shè)手續(xù)”的理解所謂擴建，是指在原有建筑基礎(chǔ)上加以擴充的建設(shè)項目。對于房屋，其擴建一般通過加高、加層，增加其使用面積。房屋的擴建行為本身是否合法，取決于該擴建行為是否符合城市規(guī)劃要求。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第40條第1款第十四條【房屋擴建費的處理】29

之規(guī)定，擴建行為是以取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證作為其已辦理合法建設(shè)手續(xù)的標志。因此，本條文規(guī)定的“合法建設(shè)手續(xù)”，應(yīng)是指取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

2、本條所規(guī)定的“過錯”僅指導(dǎo)致“未辦理合法建設(shè)手續(xù)”的過錯。具體包括以下四種情況：（1）若系單純出租人的過錯所致，則擴建費用由出租人承擔；（2）若系單純承租人的過錯所致，則由承租人承擔；（3）若系雙方過錯所致，則由雙方按照各自的過錯程度分別承擔；（4）若雙方均無過錯，則按公平原則，由雙方分擔。

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3、關(guān)于“擴建造價費用”關(guān)于擴建造價費用的計算，一般有“支出費用年度分攤法”、“工程工程造價費用支出法”、“現(xiàn)存價值審計鑒定法”，最高院主張采用工程造價費用支出法，即以擴建時，承租人實際支付的工程造價費用作為擴建費用。第十五條【超過承租人剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租期間效力】承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

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【理解與適用】1、適用本條文時應(yīng)多注意但書條款。比如：承租人雖超期轉(zhuǎn)租，但承租人事前關(guān)于此問題已與出租人達成相關(guān)協(xié)議；承租人超期轉(zhuǎn)租后，如果事后取得了出租人的認可；承租人超期轉(zhuǎn)租后，承租人與出租人續(xù)約，將原租賃期延長到超過轉(zhuǎn)租合同期限。等等諸如此類，均應(yīng)視為本條所稱的“出租人與承租人另有約定?！?、再轉(zhuǎn)租、多手轉(zhuǎn)租行為符合轉(zhuǎn)租的法律特征，應(yīng)適用本條規(guī)定。

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第十六條【出租人同意轉(zhuǎn)租的推定】出租人知道或者應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

【理解與適用】1、“6個月”期限的性質(zhì)《合同法》第224條規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”為督促出租人及時行使合同解除權(quán)，維護交易的穩(wěn)定性，本條將出租人知道或者應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在6個月內(nèi)未提出異議的，推定為出租人同意轉(zhuǎn)租。該6個月期限的性質(zhì)為除斥期間，不適用訴訟時效關(guān)于中斷與中止、延長的規(guī)定。第十六條【出租人同意轉(zhuǎn)租的推定】33

2、關(guān)于次承租人的訴訟地位在房屋租賃合同被解除或被認定無效情形下，都涉及房屋的返還問題，此時，案件的處理結(jié)果必然與次承租人具有法律上的利害關(guān)系，當次承租人對租賃房屋進行裝飾裝修或者擴建，則次承租人對訴訟標的享有獨立的請求權(quán)。因此，本條依照《民事訴訟法》第56條的規(guī)定，次承租人具有第三人的訴訟地位，既可以是具有獨立請求權(quán)的第三人，也可以是無獨立請求權(quán)的第三人，具體情形可由受訴法院根據(jù)案情確定。2、關(guān)于次承租人的訴訟地位34

3、承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，其向次承租人收取的租金不構(gòu)成不當?shù)美＠碛桑涸诔鲎馊伺c承租人的房屋租賃法律關(guān)系中，出租人以租金為對價將租賃物交于承租人占有、使用、收益，其收益已經(jīng)確定而不能再對租賃物進行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的變形形式，無論其收取多少，出租人的租金并不因此而受到損害，故不能因為承租人因轉(zhuǎn)租而獲益就認為損害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不當?shù)美臉?gòu)成要件。3、承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，其向次承租人收35

第十七條【次承租人的代償請求權(quán)】因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時,次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的,人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。

【理解與適用】《合同法》第227條規(guī)定：“承租人無正當理由不支付或遲延支付租金的，出租人經(jīng)催告后可以解除合同?！痹谵D(zhuǎn)租合同有效的場合，若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權(quán)時，次承租人可以代償請求權(quán)抗辯出租人的合同解除權(quán)。在轉(zhuǎn)租合同無效的場合，如轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人同意，次承租人無代償請求權(quán)。第十七條【次承租人的代償請求權(quán)】36

次承租人代出租人支付租金與違約金后，對承租人享有兩種權(quán)利,一是對于承租人的追償權(quán),二是對于其支付的租金和違約金可以和轉(zhuǎn)租合同中其應(yīng)支付的租金相折抵。第十八條【次承租人逾期騰房的處理】房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除,出租人請求負有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應(yīng)予支持?！纠斫馀c適用】房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除的情形下，承租人應(yīng)將房屋返還出租人；但實際占有房屋的是次承租人，次承租人在房屋租賃關(guān)系終止時，即不再擁有占有、使用租賃房屋的合法依據(jù)，從而構(gòu)成對出租人所有的租賃房屋的無權(quán)占有，出租人有權(quán)向次承租人主張返還房屋；同時，該次承租人逾期騰房，構(gòu)成不當?shù)美鲎馊艘嘤袡?quán)向次承租人主張逾期騰期間的占有使用費。次承租人代出租人支付租金與違約金后，對承租人享37

第十九條【房屋租賃合同的概括繼受】承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。【理解與適用】1、“繼續(xù)租賃權(quán)”的擴大《合同法》第234條規(guī)定：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋。”本條司法解釋將前述規(guī)定中的“共同居住”擴大為“共同經(jīng)營”，包括個體工商戶和個人合伙。對于承租人租賃

第十九條【房屋租賃合同的概括繼受】38

租賃房屋用于以個體工商戶或個人合伙方式從事經(jīng)營活動的，若承租人在租賃期間死亡（包括宣告死亡、宣告失蹤），共同經(jīng)營人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權(quán)利和義務(wù)，該共同經(jīng)營人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成為新的承租人。2、有關(guān)“個人合伙”的認定。認定個人合伙，首先要依據(jù)合伙協(xié)議；沒有合伙協(xié)議且未辦理工商登記手續(xù)的，只要具備合伙條件（共同出資、共同參與經(jīng)營、共擔風(fēng)險、共享收益），并有兩個以上無利害關(guān)系人證明合伙人之間存在口頭合伙協(xié)議的，也可認定為個人合伙（《民通意見》第50條）。租賃房屋用于以個體工商戶或個人合伙方式從事經(jīng)營活動的39

第二十條【“買賣不破租賃”及適用的例外情形】租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。【理解與適用】《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”。此條所規(guī)定的“買賣不破租賃”原則，其例外情形3種：1、當事人明確約定不適用“買賣不破租賃”原則的。第二十條【“買賣不破租賃”及適用的例外情形】40

2、房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的。3、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。第二十一條【承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時的救濟措施】出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形,承租人請求出租人承擔賠償責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持?！纠斫馀c適用】1、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)適用的法律關(guān)系情形房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)只在租賃房屋作為買賣合同法律2、房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押41

法律關(guān)系的標的物時發(fā)生，在贈與、互易以及因公征用等法律關(guān)系中則不得適用，亦不能主張優(yōu)先購買權(quán)的損害賠償請求權(quán)。2、關(guān)于“合理期限”的認定《民通意見》第118條規(guī)定，“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”，但該條目前已被廢止。最高院民一庭認為可以參考本解釋第二十四條第3項的規(guī)定，該條款規(guī)定，出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)，該“15日”的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期，出租人履行通知義務(wù)必須給承租人留出必要的答復(fù)期限——15日，因此，出租人最晚應(yīng)于出賣房屋前15日通知承租人，即在15日答復(fù)期之前履行通知義務(wù)。法律關(guān)系的標的物時發(fā)生，在贈與、互易以及因公征用等法42

3、次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)？在房屋轉(zhuǎn)租場合，次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)在理論上存在爭議，但最高院民一庭認為房屋優(yōu)先購買權(quán)的主體應(yīng)為承租人而非次承租人，其理由為：從條文文義解釋上，租賃房屋優(yōu)先購買權(quán)的主體應(yīng)為租賃合同關(guān)系中的出租人的對方當事人，租賃合同和轉(zhuǎn)租合同雖是兩個緊密相連的合同，但在租賃合同中，次承租人并不是合同當事人，其地位不是出租人的承租人。4、救濟措施承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時，雖要求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效的請求得不到法院支持，但仍有以下救濟途徑可供選擇：3、次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)？43

其一，承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時，承租人請求出租人承擔賠償責(zé)任僅為其救濟措施之一；（本條所規(guī)定的）其二，承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時，還可以可以請求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買賣合同關(guān)系。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)主張以同等條件與出租人成立買賣合同后,取得房屋所有權(quán),由此將導(dǎo)致出租人無法向第三人繼續(xù)履行合同,第三人可以主張出租人承擔違約責(zé)任。5、要正確理解本條最后一句話，承租人請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的雖得不到人民法院的支持，但出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同并不是說當然就是合法有效，合同的效力還要依照《合同法》有關(guān)合同效力問題的規(guī)定處理。其一，承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時，承租人請求出租人44

第二十二條【租賃房屋抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)時，承租人優(yōu)先購買權(quán)的保護】出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。【理解與適用】1、抵押權(quán)的實現(xiàn)時可能會與租賃權(quán)沖突，但抵押權(quán)與承租人的優(yōu)先購買權(quán)并不沖突，不論抵押權(quán)設(shè)定在租賃合同成立之前或之后，出租人均享有優(yōu)先購買權(quán)。折價、變賣均屬于出租人出售房屋的行為，不管買受人是抵押權(quán)人還是其他人，出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購買權(quán)。第二十二條【租賃房屋抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)時，承租人優(yōu)先購買45

2、“同等條件”的確定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價格，該價格體現(xiàn)的是第三人與出租人的意思表示，房屋出賣價格的確定是出租人行使處分權(quán)的表現(xiàn)，故承租人主張優(yōu)先購買權(quán)，只能按照第三人與出租人確定的同等條件，承租人對該條件不具有異議權(quán)和抗辯權(quán)。3、承租人的優(yōu)先購買權(quán)約束的只是出租人對締約相對人的選擇權(quán)，而非約束出租人對房屋的處分權(quán)。第二十三條【租賃房屋拍賣時，優(yōu)先購買權(quán)的保護】出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當認定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。2、“同等條件”的確定要依照買受的第三人與出租46

【理解與適用】1、拍賣的“價高者得”特質(zhì)導(dǎo)致其與承租人的優(yōu)先購買權(quán)存在一定沖突，由于優(yōu)先購買權(quán)屬“準物權(quán)”，有一定的優(yōu)先效力，在拍賣程序亦不例外，具體可見下述條文：《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第16條規(guī)定,“拍賣過程中,有最高價時,優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價買受,如無更高應(yīng)價，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人；如有更高應(yīng)價,而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的,則拍歸該應(yīng)價最高的競買人。”此所謂“跟價法”?！纠斫馀c適用】47

2、在拍賣負擔有優(yōu)先購買權(quán)的租賃房屋時，一般遵循如下程序：（1）拍賣通知,出租人在拍賣5日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式,通知優(yōu)先購買權(quán)人于拍賣日到場。（2）優(yōu)先購買權(quán)人應(yīng)按照拍賣通知或拍賣公告的要求，與其他競買人一樣進行競買登記、繳納競買保證金，在拍賣日到場參加競拍。（3）舉牌應(yīng)價，若承租人在出現(xiàn)最高應(yīng)價時未作出以該價格購買的意思表示，則拍賣房屋由最高應(yīng)價人購買。2、在拍賣負擔有優(yōu)先購買權(quán)的租賃房屋時，一般遵循48

第二十四條【承租人優(yōu)先購買權(quán)的例外情形】具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務(wù)后,承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

【理解與適用】1、房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生于共有人所有權(quán)關(guān)系之中，具有物權(quán)性質(zhì)，而承租人優(yōu)先購買權(quán)基于租賃關(guān)第二十四條【承租人優(yōu)先購買權(quán)的例外情形】49

系，本質(zhì)上仍屬債權(quán)性質(zhì)，按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論，共有人的優(yōu)先購買權(quán)要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。2、家庭成員之間的房屋買賣，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關(guān)系有很大區(qū)別，故本條確認出租人將租賃房屋出賣給近親屬的，承租人不得主張優(yōu)先購買權(quán)。3、出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)提前通知承租人，承租人在接到通知后應(yīng)及時答復(fù)，若承租人接到通知后15日內(nèi)未明確表示購買的，則喪失優(yōu)先購買權(quán)，這里強調(diào)“明確表示”。4、《物權(quán)法》第106條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對價受讓且占有該財產(chǎn)，即使出讓人無轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利，受讓人仍取得其所有權(quán)。“舉重以明輕”，在第三人善意購買出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可對抗承租人的優(yōu)先購買權(quán)。在此情形下，承租人可行使“承租人的優(yōu)先購買權(quán)”損害賠償請求權(quán)，或適用“買賣不破租賃規(guī)則”。系，本質(zhì)上仍屬債權(quán)性質(zhì)，按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論，共有50

第二十五條【本司法解釋的溯及力】本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

【理解與適用】鑒于本司法解釋于2009年9月1日施行，據(jù)此：1、2009年9月1日前的行為引起的糾紛，在2009年9月1日之后提起訴訟的，應(yīng)當適用本解釋；2、2009年9月1日前提起的訴訟，2009年9月1日后案件尚在訴訟中，無論處于一審還是二審程序，均適用本解釋；3、2009年9月1日前已經(jīng)終審的案件，但在2009年9月1日前提起再審程序，且于2009年9月1日仍在審理中的，應(yīng)當適用本解釋；4、2009年9月1日前已經(jīng)終審，2009年9月1日后當事人才申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

第二十五條【本司法解釋的溯及力】51《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件

司法解釋》的理解與適用主講人：蘇亞《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件

司法解釋》的理解與適用52

第一條

【本司法解釋的適用范圍】本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋,是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋?！纠斫馀c適用】1、關(guān)于本司法解釋的適用范圍，本條文共分適用、參照、不適用三層：

（1）適用本司法解釋的糾紛案件本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃糾紛。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無論土地性質(zhì)為國有還是集體所有，均

第一條【本司法解釋的適用范圍】53

適用本解釋，實踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。（2）參照本司法解釋的糾紛案件鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛,可以參照本解釋處理。（3）不適用本司法解釋的糾紛案件依照國家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用本解釋。2、關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃行為有關(guān)軍產(chǎn)房的租賃行為，主要體現(xiàn)在《中國人民解放軍房地產(chǎn)管理條例》等相關(guān)法律文件中，軍產(chǎn)房租賃基本適用本解釋，實踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村54

屬于完全的市場行為，并不存在政府補貼的福利和社會保障性內(nèi)容，最高院民一庭認為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋。第二條【違法建筑物租賃合同無效】出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當認定有效。

【理解與適用】

1、關(guān)于“違法建筑物”的理解所謂違法建筑物，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，具體包括違反了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時建筑管理規(guī)定的臨時建筑。屬于完全的市場行為，并不存在政府補貼的福利和社會保障性55

2、租賃合同的效力的補正否定就違法建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序，但為了促進交易，當事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，租賃合同的效力會得以補正，此處“一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。第三條【違法臨時建筑物租賃合同無效】出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當認定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，人民法院應(yīng)當認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。2、租賃合同的效力的補正56

【理解與適用】1、關(guān)于“臨時建筑”的理解所謂臨時建筑，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢的客觀需要，經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準后，在核定的臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內(nèi)，建造的供臨時使用的建筑物。未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，在性質(zhì)上均屬于標的物違法，相應(yīng)的房屋租賃合同無效。對于租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。2、租賃合同的效力的補正（如同第二條所述）【理解與適用】57

第四條【登記備案與房屋租賃合同的效力】當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。

【理解與適用】1、我國城市房屋租賃實行登記備案制度的法律規(guī)定

《城市房地產(chǎn)管理法》（1995年1月1日）第53條：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當……，并向房產(chǎn)管理部門登記備案”。這就是我國城市房屋租賃實行登記備案制度的法律依據(jù)，但該條規(guī)定屬于管理性規(guī)定，并非效力性強制第四條【登記備案與房屋租賃合同的效力】58

性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。2、關(guān)于第2款的理解若當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對方接受的情況下，視為當事人以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。第五條【無效合同的處理】房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。

性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同59

當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。

【理解與適用】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效的法律后果為返回財產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。(1)房屋租賃合同無效的財產(chǎn)返還參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費，屬于返還原物的范疇。(2)房屋租賃合同無效的損失賠償合同無效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過失責(zé)任，賠償范圍限于信賴利益。即合同雙方為締約進行合理的接觸，當事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴，一方由于信賴而支當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依60

出一定的成本，主要包括用于締約的合理費用和準備履約所支出的合理費用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機會所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，實踐中很難得到支持。由于房屋租賃合同的特殊性，損失賠償?shù)臓幾h主要集中在裝飾裝修或者改建擴建費用上，對此，本解釋第九條、第十三條、第十四條都有明確規(guī)定。第六條【一房數(shù)租的處理原則】出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。出一定的成本，主要包括用于締約的合理費用和準備61

【理解與適用】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：（1）已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過強占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列；（2）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán)；（3）合同成立在先的，即合同成立時間在先，判斷標準是雙方當事人簽字或者蓋章的時間，更嚴格地說，是當事人中最后簽字蓋章的時間?！耙环繑?shù)租”時，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無法實現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失。【理解與適用】62

第七條【出租人的合同解除權(quán)】承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。

【理解與適用】1、《合同法》第219條承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。2、綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：

第七條【出租人的合同解除權(quán)】63

（1）因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的；（《合同法》第94條第（一）項）（2）承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的；（本司法解釋第7條）（3）承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的；（《合同法》第224條、本司法解釋第14條）（4）承租人無正當理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的；（《合同法》第227條）（5）承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的；（《合同法》第219條）（6）不定期租賃，出租人有權(quán)隨時解除合同。（《合同法》第232條）（1）因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的；（《合同法64

3、出租人作為房屋所有權(quán)人，當房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴建受到損害時，出租人有權(quán)隨時要求承租人恢復(fù)原狀，不受任何期限限制。但當出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時，必須在“合理期限”內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀，承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人方可解除合同。4、實踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是向法院起訴，請求解除合同（本條文所采用的方式）；二是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，如果承租人對此有異議，可以起訴要求確認合同解除無效。結(jié)合第二種行使解除權(quán)的方式，具體到本條文，對于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式：3、出租人作為房屋所有權(quán)人，當房屋因承租人擅自65

（1）承租人未經(jīng)出租人同意變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人通知承租人解除合同；（2）出租人向承租人發(fā)出通知，要求其在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，同時載明如果不再此期限內(nèi)恢復(fù)原狀，合同即自動解除。第八條【承租人的合同解除權(quán)】因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：（一）租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的；（二）租賃房屋權(quán)屬有爭議的；（1）承租人未經(jīng)出租人同意變動房屋建筑主體和承重66

（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的?！纠斫馀c適用】1、綜合《合同法》的相關(guān)規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：（1）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的；（《合同法》第94條第（一）項）（2）出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的；（《合同法》第216條）（3）因不可規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實現(xiàn)的；（《合同法》第231條）（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條67

（4）不定期租賃，承租人有權(quán)隨時解除合同；（《合同法》第232條）（5）租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍有權(quán)隨時解除合同；（《合同法》第233條）（6）司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能使用的；（本司法解釋第8條第一種情形）（7）租賃房屋權(quán)屬有爭議導(dǎo)致承租人不能使用的；（本司法解釋第8條第二種情形）（8）不符合《建筑法》、《消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能使用的；（本司法解釋第8條第三種情形）（9）一房數(shù)租之有效合同不能實際履行的。（本司法解釋第6條）（4）不定期租賃，承租人有權(quán)隨時解除合同；（《合68

2、關(guān)于“無法使用”的理解在出現(xiàn)租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封、權(quán)屬有爭議，或者具有違反法律、行政法規(guī)（主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等）關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況任何一種情形時，承租人的合同解除權(quán)并非任意的，還須具備一個必要前提，即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致“租賃房屋無法使用”。所謂“無法使用”是指無法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無法按照租賃房屋的性質(zhì)使用。3、關(guān)于“查封”的理解司法機關(guān)對房屋的查封，實務(wù)中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制，而且喪失了使用、管理權(quán)，權(quán)利人只有妥善保管的義2、關(guān)于“無法使用”的理解69

務(wù)；而“活封”則相反，房屋被查封后，權(quán)利人仍享有對房屋的使用、管理和收益權(quán)，僅處分權(quán)受限。實踐中，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時也可要求出租人賠償損失；如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。第九條【合同無效時，經(jīng)同意的裝飾裝修物的處理】承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。

務(wù)；而“活封”則相反，房屋被查封后，權(quán)利人仍享有對房屋70

【理解與適用】1、關(guān)于“未形成附合”“形成附合”的理解按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離（即未形成附合）和不可分離（即形成附合）兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分離但花費巨大，可以認定形成附合，例如鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板、墻壁粉刷油漆等；裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達到不可分離狀態(tài)，則不能認定形成附合，如安裝空調(diào)、電梯、太陽能熱水器、抽油煙機等。對于未形成附合的裝飾裝修物，所有權(quán)仍歸承租人，房屋租賃無效時，由承租人拆除取回，出租人想要留用，應(yīng)當支付相應(yīng)對價，承租人拆除過程中造成房屋損壞的應(yīng)恢復(fù)原狀。對于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價歸承租人所有；出租人不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。

【理解與適用】71

2、關(guān)于“裝飾裝修物的現(xiàn)值損失”的理解裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認無效時尚存在的實際價值，應(yīng)按承租人已使用房屋的時間予以折舊，不能按照租賃期限進行分攤。3、實踐中，在處理無效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時，應(yīng)根據(jù)出租人的需要程度和可利用價值，結(jié)合過錯責(zé)任原則，分別對待：（1）純屬出租人過錯的，由出租人補償承租人的裝飾裝修損失：對于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費用、拆除費用、恢復(fù)原狀費用及承租人因租賃合同無效而受到的其他損失；對于形成附合的，該損失是租賃合同無效時裝飾裝修物尚存在的價值，即現(xiàn)值。

2、關(guān)于“裝飾裝修物的現(xiàn)值損失”的理解72

（2）純屬承租人過錯的，由承租人自行承擔裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無效受到的其他損失。（3）屬雙方共同過錯的，應(yīng)由雙方當事人按過錯責(zé)任分擔裝飾裝修現(xiàn)值損失。第十條【合同履行期間屆滿或解除時，未形成符合的裝飾裝修物的處理】承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當恢復(fù)原狀。

（2）純屬承租人過錯的，由承租人自行承擔裝飾裝修73

【理解與適用】1、適用本條的前提條件有三：（1）承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，即善意添附；（2）租賃期間屆滿或者合同解除，合同無效不在此列；（3）裝飾裝修未形成附合。2、適用本條的注意事項：（1）承租人可以對未形成附合的裝飾裝修物進行拆除，且不以出租人同意為必要條件；（2）承租人在拆除裝飾裝修物時，必須盡到必要的注意義務(wù),不得對房屋造成毀損,否則應(yīng)恢復(fù)原狀或賠償損失；（3）當事人對未形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應(yīng)依照意思自治原則從其約定。

【理解與適用】74

第十一條【合同解除時，形成附合的裝飾裝修物的處理】承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當補償；（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除,剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失,由雙方根據(jù)各自的過錯承擔相應(yīng)的責(zé)任；（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的,剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失,由雙方按照公平原則分擔。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第十一條【合同解除時，形成附合的裝飾裝修物的處理】75

【理解與適用】1、關(guān)于“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值”的理解所謂“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值”，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內(nèi)尚存在的價值。計算殘值的方法是按照租賃期限，將裝飾裝修費用平均分攤，從而得出合同解除時剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費用價值。若雙方對裝飾裝修投資數(shù)額無法達成一致，可委托專門的鑒定機構(gòu)進行鑒定。2、本條與第十條相對應(yīng)，規(guī)定了合同解除時，對于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則：【理解與適用】76

（1）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無法按照約定的租賃期限使用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價值，承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失。（2）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人應(yīng)自行承擔剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的，應(yīng)予適當補償，補償標準參照剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值。（3）因當事人雙方違約導(dǎo)致合同解除，對于出租人同意利用的，將剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補償?shù)牟糠值氖Ｓ鄡r值，由出租人和承租人按照各自的過錯程度分擔；對于出租人不同意利用的，則按剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值，由雙方按照各自的過錯程度分擔。（4）因不可歸責(zé)于當事人雙方的原因?qū)е潞贤獬凑展截?zé)任原則，由雙方共同分擔，一般為平均分擔。（1）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無法按照約77

第十二條【租賃期限屆滿時，形成附和裝飾裝修物的處理】承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外?！纠斫馀c適用】對于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人可在不損害出租人合法權(quán)益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物，承租人無權(quán)要求出租人予以補償，出租人亦無權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。

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第十三條【承租人擅自裝飾裝修、擴建費用的處理】承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

【理解與適用】本條文之前的四個條文，即第9、10、11、12條分別規(guī)范了承租人在經(jīng)出租人同意進行裝飾裝修的前提下，合同無效、合同解除、合同終止履行等幾種合同形態(tài)中的裝飾裝修的護理方式。雖然本條文只原則性規(guī)定了承租人未經(jīng)出租人同意進行了裝飾裝修或者擴建的法律后果，但結(jié)合前述四條進行體系解釋可知，本條文就其適用范圍而言，應(yīng)涵括了合同無效、被撤銷、合同解除、合同履行期限屆滿等多種可能糾紛類型。

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第十四條【房屋擴建費的處理】承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負擔；（二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔?！纠斫馀c適用】1、有關(guān)“擴建”“合法建設(shè)手續(xù)”的理解所謂擴建，是指在原有建筑基礎(chǔ)上加以擴充的建設(shè)項目。對于房屋，其擴建一般通過加高、加層，增加其使用面積。房屋的擴建行為本身是否合法，取決于該擴建行為是否符合城市規(guī)劃要求。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第40條第1款第十四條【房屋擴建費的處理】80

之規(guī)定，擴建行為是以取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證作為其已辦理合法建設(shè)手續(xù)的標志。因此，本條文規(guī)定的“合法建設(shè)手續(xù)”，應(yīng)是指取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

2、本條所規(guī)定的“過錯”僅指導(dǎo)致“未辦理合法建設(shè)手續(xù)”的過錯。具體包括以下四種情況：（1）若系單純出租人的過錯所致，則擴建費用由出租人承擔；（2）若系單純承租人的過錯所致，則由承租人承擔；（3）若系雙方過錯所致，則由雙方按照各自的過錯程度分別承擔；（4）若雙方均無過錯，則按公平原則，由雙方分擔。

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3、關(guān)于“擴建造價費用”關(guān)于擴建造價費用的計算，一般有“支出費用年度分攤法”、“工程工程造價費用支出法”、“現(xiàn)存價值審計鑒定法”，最高院主張采用工程造價費用支出法，即以擴建時，承租人實際支付的工程造價費用作為擴建費用。第十五條【超過承租人剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租期間效力】承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

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【理解與適用】1、適用本條文時應(yīng)多注意但書條款。比如：承租人雖超期轉(zhuǎn)租，但承租人事前關(guān)于此問題已與出租人達成相關(guān)協(xié)議；承租人超期轉(zhuǎn)租后，如果事后取得了出租人的認可；承租人超期轉(zhuǎn)租后，承租人與出租人續(xù)約，將原租賃期延長到超過轉(zhuǎn)租合同期限。等等諸如此類，均應(yīng)視為本條所稱的“出租人與承租人另有約定。”2、再轉(zhuǎn)租、多手轉(zhuǎn)租行為符合轉(zhuǎn)租的法律特征，應(yīng)適用本條規(guī)定。

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第十六條【出租人同意轉(zhuǎn)租的推定】出租人知道或者應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。