中財(cái)?shù)谖逭鹿潭ㄙY產(chǎn)及投資性房地產(chǎn)學(xué)生用

2022/12/10上海立信會(huì)計(jì)學(xué)院1中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)李穎琦liyingqi@上海立信會(huì)計(jì)學(xué)院

第五章固定資產(chǎn)及投資性房地產(chǎn)

學(xué)習(xí)目標(biāo)與要求

1.理解固定資產(chǎn)的定義及特征；

2.掌握固定資產(chǎn)的確認(rèn)條件及其初始計(jì)量

3.掌握固定資產(chǎn)的折舊方法及其會(huì)計(jì)處理

4.掌握固定資產(chǎn)后續(xù)支出的會(huì)計(jì)處理原則

5.掌握固定資產(chǎn)清查和處置的會(huì)計(jì)處理

6.了解投資性房地產(chǎn)的概念及其計(jì)量原則上海立信會(huì)計(jì)學(xué)院2第一節(jié)固定資產(chǎn)概述

第二節(jié)固定資產(chǎn)的初始計(jì)量

第三節(jié)固定資產(chǎn)折舊第四節(jié)固定資產(chǎn)后續(xù)支出第五節(jié)固定資產(chǎn)清查和處置第六節(jié)投資性房地產(chǎn)

上海立信會(huì)計(jì)學(xué)院3

第五章固定資產(chǎn)及投資性房地產(chǎn)第一節(jié)固定資產(chǎn)概述上海立信會(huì)計(jì)學(xué)院4一、固定資產(chǎn)的定義與特征（一）固定資產(chǎn)的定義

是企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)出租或經(jīng)營(yíng)管理而持有的使用壽命超過(guò)一個(gè)會(huì)計(jì)年度的有形資產(chǎn)

房屋建筑物機(jī)器設(shè)備機(jī)械設(shè)備運(yùn)輸設(shè)備工具器具第一節(jié)固定資產(chǎn)概述上海立信會(huì)計(jì)學(xué)院5

（二）固定資產(chǎn)的特征

企業(yè)持有其的目的是在于使用而非出售

能夠在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中長(zhǎng)期使用，并基本保持其原有實(shí)物形態(tài)

其價(jià)值的轉(zhuǎn)移是在企業(yè)受益期內(nèi)逐步完成的第一節(jié)固定資產(chǎn)概述上海立信會(huì)計(jì)學(xué)院6二、固定資產(chǎn)的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)固定資產(chǎn)項(xiàng)目的確認(rèn)：

必須符合固定資產(chǎn)的定義

同時(shí)滿足兩個(gè)條件與該固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)該固定資產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量第一節(jié)固定資產(chǎn)概述上海立信會(huì)計(jì)學(xué)院7三、固定資產(chǎn)的分類（一）按經(jīng)濟(jì)用途分類

?

生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用固定資產(chǎn)

?

非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用固定資產(chǎn)（二）按使用情況分類

?

使用中的固定資產(chǎn)

?

未使用的固定資產(chǎn)

?

不需用的固定資產(chǎn)第一節(jié)固定資產(chǎn)概述上海立信會(huì)計(jì)學(xué)院8（三）按所有權(quán)分類

?

自有固定資產(chǎn)

?

租入固定資產(chǎn)（經(jīng)營(yíng)性租賃、融資租賃)（四）綜合分類（固定資產(chǎn)核算分類）

?

生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用固定資產(chǎn)

?

非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用固定資產(chǎn)第一節(jié)固定資產(chǎn)概述上海立信會(huì)計(jì)學(xué)院9

?租出固定資產(chǎn)（經(jīng)營(yíng)性租出）

?不需用固定資產(chǎn)

?未使用固定資產(chǎn)

?土地（過(guò)去已估價(jià)單獨(dú)入賬的土地）

?融資租入固定資產(chǎn)（視同自有資產(chǎn)進(jìn)行核算)

經(jīng)營(yíng)性租入的不納入本企業(yè)固定資產(chǎn)的核算范圍第一節(jié)固定資產(chǎn)概述上海立信會(huì)計(jì)學(xué)院10四、固定資產(chǎn)的賬簿體系固定資產(chǎn)卡片固定資產(chǎn)登記簿固定資產(chǎn)總賬卡片：按固定資產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)置。會(huì)計(jì)部門和使用或保管部門登記并保管。登記簿：按固定資產(chǎn)類別登記第二節(jié)節(jié)固固定定資產(chǎn)產(chǎn)的初初始計(jì)計(jì)量一、外外購(gòu)固固定資資產(chǎn)（一））現(xiàn)購(gòu)購(gòu)成本本按實(shí)實(shí)際支支付的的價(jià)款款確定定包括：：買價(jià)、、增值值稅等等相關(guān)關(guān)稅費(fèi)費(fèi)、達(dá)達(dá)到預(yù)預(yù)定可所使使用狀狀態(tài)前前發(fā)生生的其其他支支出。購(gòu)入入需要要安裝裝的固固定資資產(chǎn)購(gòu)置款款及安安裝費(fèi)費(fèi)用通通過(guò)“在建工工程”賬戶歸歸集安裝完完畢,交付使使用時(shí)時(shí)轉(zhuǎn)入入“固定資資產(chǎn)”賬戶上海立立信會(huì)會(huì)計(jì)學(xué)學(xué)院11備注：：增值稅稅一般般納稅稅人在在2009年1月1日后取得得固定資資產(chǎn)的進(jìn)進(jìn)項(xiàng)稅額額，可根根據(jù)增值值稅專用用發(fā)票、、海關(guān)進(jìn)進(jìn)口增值值稅專用用繳款書書等從銷銷項(xiàng)稅額額抵扣。。固定資產(chǎn)產(chǎn)范圍指指使用期期限超過(guò)過(guò)12個(gè)月的機(jī)機(jī)器、機(jī)機(jī)械、運(yùn)運(yùn)輸工具具以及其其他與生生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)有關(guān)的的設(shè)備、、工具、、器具等等。2022/12/8上海立信會(huì)計(jì)計(jì)學(xué)院12第二節(jié)固固定資產(chǎn)產(chǎn)的初始計(jì)量量上海立信會(huì)計(jì)計(jì)學(xué)院13（二）遞延付付款以購(gòu)買價(jià)款的的現(xiàn)值為入賬價(jià)值借：固定資產(chǎn)產(chǎn)/在建工程（購(gòu)買價(jià)款的現(xiàn)現(xiàn)值）未確認(rèn)融資費(fèi)費(fèi)用（差額）貸：長(zhǎng)期應(yīng)付付款（應(yīng)支付金額）第二節(jié)固固定資產(chǎn)的的初始計(jì)量上海立信會(huì)計(jì)計(jì)學(xué)院14二、自行建造造固定資產(chǎn)入賬價(jià)值＝工工程的實(shí)際支支出自營(yíng)工程的實(shí)實(shí)際成本出包工程的工工程價(jià)款第二節(jié)固固定資產(chǎn)的的初始計(jì)量上海立信會(huì)計(jì)計(jì)學(xué)院15（一）自營(yíng)工工程工程物資應(yīng)付職工薪酬酬等在建工程固定資產(chǎn)購(gòu)入領(lǐng)用工資等完工（工程成本））第二節(jié)固固定資產(chǎn)的的初始計(jì)量上海立信會(huì)計(jì)計(jì)學(xué)院16關(guān)于自營(yíng)工程程核算應(yīng)注意意：購(gòu)買工程物資資支付的增值稅應(yīng)看根根據(jù)稅法規(guī)定定是否可以抵抵扣，分別計(jì)入工程程物資或應(yīng)交交稅費(fèi)——增（進(jìn)項(xiàng)稅額額）。若工程領(lǐng)用企企業(yè)生產(chǎn)用原材料料，若用于按稅稅法規(guī)定不可可以抵扣的不不動(dòng)產(chǎn)等項(xiàng)目目，其進(jìn)項(xiàng)稅稅額應(yīng)隨同材材料成本轉(zhuǎn)出出，計(jì)入工程程成本。借：在建工程程貸：原材料應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（（進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出））第二節(jié)固固定資產(chǎn)的的初始計(jì)量上海立信會(huì)計(jì)計(jì)學(xué)院17若工程領(lǐng)用企企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)成品品，應(yīng)視同銷售，計(jì)算銷項(xiàng)稅額額。借：在建工程程貸：庫(kù)存商品品應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（（銷項(xiàng)）第二節(jié)固固定資產(chǎn)產(chǎn)的初始計(jì)量量上海立信會(huì)計(jì)計(jì)學(xué)院18(二)出包工程銀行存款在建工程固定資產(chǎn)(預(yù)付工程款)(完工結(jié)轉(zhuǎn))預(yù)付賬款(結(jié)算工程進(jìn)度度款)第二節(jié)固固定資產(chǎn)的的初始計(jì)量上海立信會(huì)計(jì)計(jì)學(xué)院19三、投資者投入的的固定資產(chǎn)其成本按投資合同或協(xié)協(xié)議約定的價(jià)價(jià)值確定借：固定資產(chǎn)產(chǎn)貸：實(shí)收資本本/股本資本公積—資本溢價(jià)/股本溢價(jià)企業(yè)支付的相關(guān)稅費(fèi)也應(yīng)應(yīng)計(jì)入該資產(chǎn)價(jià)值第二節(jié)固固定資產(chǎn)的初初始計(jì)量上海立信會(huì)計(jì)計(jì)學(xué)院20四、接受捐贈(zèng)的固固定資產(chǎn)入賬價(jià)值按下下列順序確定定：捐贈(zèng)方提供憑憑據(jù)—憑據(jù)上標(biāo)明的的金額＋稅費(fèi)費(fèi)捐贈(zèng)方未提供供憑據(jù)：存在活躍市場(chǎng)場(chǎng)—同類或類似資資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)＋稅稅費(fèi)不存在活躍躍市場(chǎng)—該資產(chǎn)的未未來(lái)現(xiàn)金流流量現(xiàn)值同時(shí)，受贈(zèng)金額計(jì)入當(dāng)期損損益（營(yíng)業(yè)外收入入）第二節(jié)固固定資資產(chǎn)的初始始計(jì)量上海立信會(huì)會(huì)計(jì)學(xué)院21企業(yè)還可以以其他方式式取得固定定資產(chǎn)如：融資租租入的固定定資產(chǎn)非貨幣性資資產(chǎn)交換取取得的固定定資產(chǎn)債務(wù)重組取取得的固定定資產(chǎn)上海立信會(huì)會(huì)計(jì)學(xué)院22與初始計(jì)量量相關(guān)的幾幾個(gè)問(wèn)題：：如果以一筆筆款項(xiàng)購(gòu)入入多項(xiàng)沒(méi)有有單獨(dú)標(biāo)價(jià)價(jià)的固定資資產(chǎn)，應(yīng)按各項(xiàng)固定定資產(chǎn)公允允價(jià)值的比比例對(duì)總成本進(jìn)進(jìn)行分配，分別確定定各項(xiàng)固定定資產(chǎn)的入入賬價(jià)值。。第二節(jié)固固定資產(chǎn)產(chǎn)的初始計(jì)計(jì)量第二節(jié)固固定資資產(chǎn)的初始始計(jì)量上海立信會(huì)會(huì)計(jì)學(xué)院23對(duì)于購(gòu)建固固定資產(chǎn)的的發(fā)生借款費(fèi)用，在固定資資產(chǎn)達(dá)到預(yù)預(yù)定可使用用狀態(tài)前發(fā)發(fā)生的、符合資本化化條件的，計(jì)入固定定資產(chǎn)成本本；其余應(yīng)應(yīng)費(fèi)用化處處理計(jì)入當(dāng)當(dāng)期損益。。對(duì)某些特殊殊行業(yè)（石石油天然氣氣、核電站站等），在在確定其固固定資產(chǎn)成成本時(shí)，應(yīng)應(yīng)考慮預(yù)計(jì)棄置費(fèi)費(fèi)用（承擔(dān)環(huán)境境保護(hù)和生生態(tài)恢復(fù)等等義務(wù)的支支出）。第三節(jié)固固定資資產(chǎn)折舊上海立信會(huì)會(huì)計(jì)學(xué)院24一、固定資資產(chǎn)折舊的的概念固定資產(chǎn)在在使用中：：逐漸損耗服務(wù)潛力逐逐漸降低價(jià)值逐漸喪喪失衰竭報(bào)廢折舊：指固固定資產(chǎn)因因損耗而逐逐漸減少的的價(jià)值。計(jì)提折舊：：指將固定定資產(chǎn)的價(jià)價(jià)值（成本本）在其使使用壽命內(nèi)內(nèi)按一定的的方法進(jìn)行行系統(tǒng)地分分?jǐn)?。各期折舊額額有關(guān)的成本本費(fèi)用與收入配比比（價(jià)值逐步步轉(zhuǎn)移）（（價(jià)值逐步步補(bǔ)償）第三節(jié)固固定資資產(chǎn)折舊上海立信會(huì)會(huì)計(jì)學(xué)院25二、影響固固定資產(chǎn)折折舊的因素素（一）折舊舊基數(shù)一般為取得得固定資產(chǎn)產(chǎn)的原始價(jià)值（二）固定定資產(chǎn)的預(yù)預(yù)計(jì)凈殘值值預(yù)計(jì)使用壽壽命終了時(shí)時(shí)，從該項(xiàng)項(xiàng)資產(chǎn)處置置中可獲得得的現(xiàn)金凈凈額的現(xiàn)值。（三）固定定資產(chǎn)的使使用壽命一般用預(yù)計(jì)使用用年限表示示或用預(yù)計(jì)所能能生產(chǎn)產(chǎn)品品或提供勞勞務(wù)的數(shù)量量表示第三節(jié)固固定資資產(chǎn)折舊上海立信會(huì)會(huì)計(jì)學(xué)院26對(duì)于已計(jì)提提減值準(zhǔn)備備的固定資資產(chǎn)，應(yīng)計(jì)計(jì)折舊額還還應(yīng)扣除減減值準(zhǔn)備累累計(jì)金額。。應(yīng)計(jì)折舊額額=原值－預(yù)計(jì)凈殘值值第三節(jié)固固定資產(chǎn)折折舊上海立信會(huì)會(huì)計(jì)學(xué)院27三、計(jì)提固固定資產(chǎn)折折舊的范圍圍（一）空間間范圍的界界定除下列情況況外，應(yīng)對(duì)對(duì)所有使用用、未使用用和不需用的固定資資產(chǎn)計(jì)提折折舊:1.已提足折舊舊仍繼續(xù)使使用的固定定資產(chǎn)2.已單獨(dú)估價(jià)價(jià)作為固定定資產(chǎn)入賬賬的土地3.處于更新改改造過(guò)程而而停止使用用的固定資資產(chǎn)4.以經(jīng)營(yíng)性方方式租入的固定資產(chǎn)產(chǎn)第三節(jié)固固定資產(chǎn)折折舊上海立信會(huì)會(huì)計(jì)學(xué)院28下列固定資資產(chǎn)均應(yīng)計(jì)計(jì)提折舊：：因季節(jié)性或或大修理停停用的固定定資產(chǎn)融資租入的的固定資產(chǎn)產(chǎn)（視同自自有資產(chǎn)））經(jīng)營(yíng)性租出的固定資產(chǎn)產(chǎn)已達(dá)到預(yù)定定可使用狀狀態(tài)，但尚尚未辦理竣竣工決算的固定資產(chǎn)產(chǎn)（按暫估估價(jià)入賬，，計(jì)提折舊舊，辦理決決算后，按實(shí)際際價(jià)值調(diào)整整原暫估價(jià)價(jià)，但不調(diào)整已計(jì)計(jì)提的折舊額）第三節(jié)固固定資產(chǎn)折折舊上海立信會(huì)會(huì)計(jì)學(xué)院29（二）時(shí)間間范圍的界界定每月末計(jì)提提折舊以月初應(yīng)計(jì)折舊的的固定資產(chǎn)產(chǎn)為依據(jù)：：?當(dāng)月增加的的固定資產(chǎn)產(chǎn)，當(dāng)月不不計(jì)提折舊舊；?當(dāng)月減少的的固定資產(chǎn)產(chǎn)，當(dāng)月仍仍計(jì)提折舊舊。第三節(jié)固固定資產(chǎn)折折舊上海立信會(huì)會(huì)計(jì)學(xué)院30四、計(jì)提固固定資產(chǎn)折折舊的方法法（一）年限限平均法（（直線法））將應(yīng)計(jì)折舊額額按固定資產(chǎn)產(chǎn)的使用壽壽命平均分分?jǐn)傇担A(yù)計(jì)計(jì)凈殘值年折舊額＝預(yù)計(jì)使用用年限月折舊額額＝年折舊額額÷12第三節(jié)固固定資資產(chǎn)折舊舊上海立信信會(huì)計(jì)學(xué)學(xué)院31或：1－預(yù)計(jì)凈凈殘值率率年折舊率率＝×100％預(yù)計(jì)使用用年限月折舊率率＝年折折舊率÷12月折舊額額＝原值值×月折舊率率第三節(jié)固固定資資產(chǎn)折舊舊上海立信信會(huì)計(jì)學(xué)學(xué)院32（二）工工作量法法將應(yīng)計(jì)折舊舊額按固定資資產(chǎn)使用用壽命內(nèi)內(nèi)完成的的工作量分?jǐn)倲倖挝还ぷ髯髁空叟f舊額原值×（1－預(yù)計(jì)凈凈殘值率率）＝預(yù)計(jì)工作作總量某項(xiàng)固定定資產(chǎn)月月折舊額額＝該項(xiàng)固固定資產(chǎn)產(chǎn)當(dāng)月工工作量×單位工作作量折舊舊額第三節(jié)固固定資資產(chǎn)折舊舊上海立信信會(huì)計(jì)學(xué)學(xué)院33（三）加加速折舊舊法（遞減折舊舊法）特點(diǎn)：各期折舊舊額呈遞遞減趨勢(shì)勢(shì)理論依據(jù)據(jù)：隨資產(chǎn)的的效能逐逐漸降低低帶來(lái)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益益逐漸減減少第三節(jié)固固定資資產(chǎn)折舊舊上海立信信會(huì)計(jì)學(xué)學(xué)院341.雙倍余額額遞減法法根據(jù)每年年年初固固定資產(chǎn)產(chǎn)賬面凈值值（折余價(jià)價(jià)值）和和雙倍的、、不考慮慮凈殘值值的直線線法折舊舊率計(jì)算折舊舊額（1）年折舊舊率年折舊率率=2預(yù)計(jì)使用用年限×100%第三節(jié)固固定資資產(chǎn)折舊舊上海立信信會(huì)計(jì)學(xué)學(xué)院35（2）折舊額額年折舊額=年初賬面凈值×年折舊率率逐年遞減減逐年遞減減月折舊額=年折舊額÷12第三節(jié)固固定資資產(chǎn)折舊舊注意：采采用雙倍倍余額遞遞減法在在預(yù)計(jì)使使用年限限到期前前的兩年年內(nèi)，應(yīng)應(yīng)將固定定資產(chǎn)賬賬面凈值值扣除預(yù)計(jì)計(jì)凈殘值值后的余額額平均攤攤銷（即即最后兩年年改用直直線法）。上海立信信會(huì)計(jì)學(xué)學(xué)院36第三節(jié)固固定資資產(chǎn)折舊舊上海立信信會(huì)計(jì)學(xué)學(xué)院372.年數(shù)總和和法根據(jù)應(yīng)計(jì)折舊舊額和逐年遞遞減的分分?jǐn)?shù)計(jì)算算折舊額額（1）年折舊舊率年折舊率=尚可使用用年限預(yù)計(jì)使用用年限的的

逐年年數(shù)字總總和包括當(dāng)年年第三節(jié)固固定資資產(chǎn)折舊舊上海立信信會(huì)計(jì)學(xué)學(xué)院38（2）折舊額額年折舊額=（原值-預(yù)計(jì)凈殘殘值）×年折舊率年折舊額額月折舊額=÷12逐年遞減減逐年遞減減第三節(jié)固固定資資產(chǎn)折舊舊上海立信信會(huì)計(jì)學(xué)學(xué)院39

按月計(jì)提的折舊額:

借：制造費(fèi)用（車間用）管理費(fèi)用（管理部門用；未使用、不需用）銷售費(fèi)用（專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)用）研發(fā)支出（研發(fā)項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的）其他業(yè)務(wù)成本（經(jīng)營(yíng)性租出）貸：累計(jì)折舊

第四節(jié)固固定資資產(chǎn)后續(xù)續(xù)支出上海立信信會(huì)計(jì)學(xué)學(xué)院40一、固定定資產(chǎn)后后續(xù)支出出的內(nèi)容容（一）后后續(xù)支出出的內(nèi)容投入使用后發(fā)發(fā)生的支支出（二）后后續(xù)支出出的會(huì)計(jì)計(jì)處理原則則分為資本化和費(fèi)用化兩種處理理方法：：更新改造造支出修理費(fèi)用用等等第四節(jié)固固定資資產(chǎn)后續(xù)續(xù)支出上海立信信會(huì)計(jì)學(xué)學(xué)院41固定資產(chǎn)產(chǎn)的后續(xù)支出出予以資本化計(jì)入固定定資產(chǎn)賬賬面價(jià)值值予以費(fèi)用化直接計(jì)入入當(dāng)期損損益符合資產(chǎn)確認(rèn)條件是否更新改造造支出一一般作資資本化處處理修理費(fèi)用用一般作作費(fèi)用化化處理第四節(jié)固固定資資產(chǎn)后續(xù)續(xù)支出上海立信信會(huì)計(jì)學(xué)學(xué)院42在建工程程原賬面價(jià)價(jià)值后續(xù)支出出被替換部部分價(jià)值值完工后的的價(jià)值固定資產(chǎn)產(chǎn)借:在建工程程累計(jì)折舊舊固定資產(chǎn)產(chǎn)減值準(zhǔn)準(zhǔn)備貸:固定資產(chǎn)借：銀行存存款等貸：在建工工程三、固定資資產(chǎn)后續(xù)支支出的賬務(wù)務(wù)處理（一）資本本化的后續(xù)續(xù)支出第四節(jié)固固定資產(chǎn)后后續(xù)支出上海立信會(huì)會(huì)計(jì)學(xué)院43完工后應(yīng)根根據(jù)重新確確定的尚可可使用年限限及折舊方法計(jì)算折折舊額。（二）費(fèi)用用化的后續(xù)續(xù)支出如：日常修修理或大修修理費(fèi)用借：管理費(fèi)費(fèi)用(車間、管理部門門)銷售費(fèi)用(專設(shè)銷售機(jī)機(jī)構(gòu))貸：銀行存存款等等第五節(jié)固固定資產(chǎn)清清查和處置置上海立信會(huì)會(huì)計(jì)學(xué)院44一、固定資資產(chǎn)清查(一)盤盈固定資資產(chǎn)的核算算盤盈固定資資產(chǎn)：作為前期重重大會(huì)計(jì)差差錯(cuò)處理通過(guò)“以前前年度損益益”賬戶核核算入賬價(jià)值值按同類或類類似固定資資產(chǎn)的市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格，減去按該項(xiàng)項(xiàng)資產(chǎn)新舊舊程度估計(jì)計(jì)的價(jià)值損損耗后的余余額確定。第五節(jié)固固定資產(chǎn)清清查和處置置上海立信會(huì)會(huì)計(jì)學(xué)院45(二)盤虧固定資資產(chǎn)的核算算盤虧固定資資產(chǎn)：通過(guò)“待處理財(cái)產(chǎn)產(chǎn)損溢”賬戶核算按管理權(quán)權(quán)限報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)處處理時(shí)：盤虧損失計(jì)計(jì)入營(yíng)業(yè)外外支出第五節(jié)固固定資產(chǎn)清清查和處置置上海立信會(huì)會(huì)計(jì)學(xué)院46二、固定資資產(chǎn)處置固定資產(chǎn)處處置：出售不適適用或不需需用的報(bào)廢喪失失使用效能能的處理發(fā)生生非正常毀毀損的用于對(duì)外外投資或捐捐贈(zèng)用于債務(wù)務(wù)重組用于非貨貨幣性資產(chǎn)產(chǎn)交換固定資產(chǎn)滿滿足下列條條件之一的的，應(yīng)當(dāng)中中止確認(rèn)：：（1）該固定資資產(chǎn)處于處處置狀態(tài)；；（2）該固定資資產(chǎn)預(yù)期通通過(guò)使用或或處置不能能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)濟(jì)利益。上海立信會(huì)會(huì)計(jì)學(xué)院47（一）出售售、報(bào)廢、、毀損固定定資產(chǎn)的核核算固定資產(chǎn)清清理轉(zhuǎn)入賬面價(jià)價(jià)值發(fā)生的清理理費(fèi)處置所得所獲各種賠賠償款應(yīng)交納的稅稅金營(yíng)業(yè)外收入入結(jié)轉(zhuǎn)凈收益益結(jié)轉(zhuǎn)凈損失失營(yíng)業(yè)外支出出第五節(jié)固固定資產(chǎn)清清查和處置置第五節(jié)固固定資產(chǎn)清清查和處置置上海立信會(huì)會(huì)計(jì)學(xué)院48（三）對(duì)外外捐贈(zèng)固定定資產(chǎn)的核核算固定資產(chǎn)清清理轉(zhuǎn)入賬面價(jià)價(jià)值發(fā)生相關(guān)稅稅費(fèi)營(yíng)業(yè)外支出出第六節(jié)投投資性房地地產(chǎn)上海立信會(huì)會(huì)計(jì)學(xué)院49一、投資性性房地產(chǎn)概概述投資性房地地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼兼有而持有有的房地產(chǎn)產(chǎn)。包括：：（1）已出租的的土地使用用權(quán)；（2）持有并準(zhǔn)準(zhǔn)備增值后后轉(zhuǎn)讓的土土地使用權(quán)權(quán)；（3）已出租的的建筑物。?！耙殉鲎狻笔侵敢越?jīng)營(yíng)營(yíng)租賃（不不含融資租租賃）方式式出租。第六節(jié)投投資性房地地產(chǎn)上海立信會(huì)會(huì)計(jì)學(xué)院50投資性房地地產(chǎn)與其他他資產(chǎn)的區(qū)區(qū)別其非用于于銷售區(qū)別別于存貨。。其非自用用區(qū)別于固固定資產(chǎn)、、無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)（土地使使用權(quán)）。。投資性房地地產(chǎn)的確認(rèn)認(rèn)也應(yīng)當(dāng)滿足足資產(chǎn)確認(rèn)認(rèn)應(yīng)具備的的兩個(gè)條件件。本節(jié)介紹作作為企業(yè)其其他經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)的投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)第六節(jié)投投資性房地地產(chǎn)上海立信會(huì)會(huì)計(jì)學(xué)院51二、投資性性房地產(chǎn)的的初始計(jì)量量按照成本進(jìn)進(jìn)行初始計(jì)計(jì)量，計(jì)量量方式與固固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)相同。外購(gòu)、自自行建造投投資性房地地產(chǎn)，可比照固定定資產(chǎn)的核核算方式進(jìn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處處理。第六節(jié)投投資性房地地產(chǎn)上海立信會(huì)會(huì)計(jì)學(xué)院52三、投資性性房地產(chǎn)的的后續(xù)計(jì)量量有兩種計(jì)量模模式：成本模式公允價(jià)值模式式（符合一定條件件）所選模式一經(jīng)經(jīng)確定，不得得隨意變更。。成本模式轉(zhuǎn)為為公允價(jià)值模模式，作為會(huì)會(huì)計(jì)政策變更更處理。已采用公允價(jià)價(jià)值計(jì)量模式式的，不得轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為成本模式式。第六節(jié)投資資性房地產(chǎn)上海立信會(huì)計(jì)計(jì)學(xué)院53（一）投資性性房地產(chǎn)的成成本計(jì)量模式式在資產(chǎn)負(fù)債表表日，企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)首選成本本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行計(jì)量。比照固定資產(chǎn)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)的計(jì)量方式式進(jìn)行計(jì)量。。按與固定資產(chǎn)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)相同的方式式計(jì)提折舊或或進(jìn)行攤銷。。第六節(jié)投資資性房地產(chǎn)上海立信會(huì)計(jì)計(jì)學(xué)院54計(jì)提折舊或進(jìn)進(jìn)行攤銷時(shí)：：借：其他業(yè)務(wù)務(wù)成本貸：投資性房房地產(chǎn)累計(jì)折折舊（建筑物物）投資性房地產(chǎn)產(chǎn)攤銷（土地地使用權(quán)）存在減值跡象象的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)進(jìn)行減值測(cè)試試，發(fā)生減值值計(jì)提減值準(zhǔn)備備。其后，折舊和和攤銷額應(yīng)根根據(jù)減值后的的賬面價(jià)值和尚可使用年年限重新確定定。第六節(jié)投資資性房地產(chǎn)上海立信會(huì)計(jì)計(jì)學(xué)院55（二）投資性性房地產(chǎn)的公公允價(jià)值計(jì)量量模式采用公允價(jià)值值計(jì)量應(yīng)當(dāng)同同時(shí)滿足下列列條件：（1）投資性房地地產(chǎn)所在地有有活躍的房地地產(chǎn)交易市場(chǎng)。（2）企業(yè)能夠從從房地產(chǎn)交易易市場(chǎng)上取得得同類或類似房地產(chǎn)的的市場(chǎng)價(jià)格及及其他相關(guān)信信息，從而對(duì)對(duì)投資性房地產(chǎn)的的公允價(jià)值作作出合理的估估計(jì)。第六節(jié)投資資性房地產(chǎn)上海立信會(huì)計(jì)計(jì)學(xué)院56采用公允價(jià)值值計(jì)量的，不不計(jì)提折舊或或進(jìn)行攤銷資產(chǎn)負(fù)債表日日按公允價(jià)值值調(diào)整賬面價(jià)價(jià)值，公允價(jià)值與賬面價(jià)價(jià)值之間的差差額計(jì)入當(dāng)期期損益。即：：借：投資性房房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)動(dòng)貸：公允價(jià)值值變動(dòng)損益（公允價(jià)值＜賬面價(jià)值，則則相反）第六節(jié)投資資性房地產(chǎn)上海立信會(huì)計(jì)計(jì)學(xué)院57四、投資性房房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換換投資性房地產(chǎn)產(chǎn)其其他資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)產(chǎn)的轉(zhuǎn)換應(yīng)滿滿足下列條件件之一：投資性房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)始自用；；作為存貨的房房地產(chǎn)，改為為出租；自用土地使用用權(quán)停止自用用，用于賺取取租金或資本本增值；自用建筑物停停止自用，改改為出租。第六節(jié)投資資性房地產(chǎn)上海立信會(huì)計(jì)計(jì)學(xué)院58（一）投資性性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換換為其他資產(chǎn)產(chǎn)1.成本模式計(jì)量量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理，即即：投資性房地產(chǎn)產(chǎn)自用房地產(chǎn)賬面價(jià)值賬賬面價(jià)值第六節(jié)投資資性房地產(chǎn)上海立信會(huì)計(jì)計(jì)學(xué)院59轉(zhuǎn)換時(shí):借:固定資產(chǎn)/無(wú)形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)產(chǎn)累計(jì)折舊/攤銷投資性房地產(chǎn)產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房房地產(chǎn)（轉(zhuǎn)換日余額額）累計(jì)折舊/累計(jì)攤銷固定資產(chǎn)減值值準(zhǔn)備/無(wú)形資產(chǎn)減值值準(zhǔn)備第六節(jié)投資資性房地產(chǎn)上海立信會(huì)計(jì)計(jì)學(xué)院602.公允價(jià)值模式式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用的房地產(chǎn)自用的房地產(chǎn)產(chǎn)按投資性