產(chǎn)業(yè)園房產(chǎn)眾籌方案課件

房產(chǎn)眾籌方案匯報(bào)房產(chǎn)眾籌方案匯報(bào)目錄眾籌概念1房產(chǎn)眾籌模式2房產(chǎn)眾籌平臺(tái)3產(chǎn)業(yè)園房產(chǎn)眾籌方案4目錄眾籌概念1房產(chǎn)眾籌模式2房產(chǎn)眾籌平臺(tái)3產(chǎn)業(yè)園房產(chǎn)眾籌第一章眾籌概念第一章眾籌概念眾籌概念眾籌譯自crowdfunding，即大眾籌資。當(dāng)代眾籌指通過互聯(lián)網(wǎng)和社交網(wǎng)絡(luò)傳播的特性，讓中小微企業(yè)、藝術(shù)家和個(gè)人對(duì)公眾展示他們的公司、創(chuàng)意或項(xiàng)目，獲得所需要的資金完成融資目標(biāo)。眾籌特點(diǎn)：低門檻多樣性依靠大眾力量注重創(chuàng)意眾籌概念眾籌譯自crowdfunding，即大眾籌資。當(dāng)代眾籌法律依據(jù)2015年7月19日：中國人民銀行等十部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》，明確對(duì)“股權(quán)眾籌融資”等業(yè)務(wù)進(jìn)行分類指導(dǎo)，表明股權(quán)眾籌融資必須通過股權(quán)眾籌融資中介機(jī)構(gòu)平臺(tái)（互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)站或其他類似的電子媒介）進(jìn)行，股權(quán)眾籌融資方應(yīng)為小微企業(yè)等。2015年7月9日：在北京發(fā)起成立“中關(guān)村股權(quán)眾籌聯(lián)盟”，包括京東眾籌、牛投眾籌、眾籌網(wǎng)、中關(guān)村股權(quán)交易服務(wù)集團(tuán)、大河創(chuàng)投等80家股權(quán)眾籌機(jī)構(gòu)開始探索“行業(yè)自律的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)”。2014年12月18日：《股權(quán)眾籌融資管理辦法（試行）》（征求意見稿）》，對(duì)股權(quán)眾籌融資的發(fā)行方式、投資者、融資者等作出規(guī)定。眾籌法律依據(jù)2015年7月19日：中國人民銀行等十部委聯(lián)合發(fā)眾籌構(gòu)成

通常需要有項(xiàng)目發(fā)起人（籌資人）、支持人（投資人）和眾籌平臺(tái)三部分組成。發(fā)起人：有創(chuàng)造能力但缺乏資金的人。支持人：對(duì)籌資者的故事和回報(bào)感興趣的，有能力支持的人。眾籌平臺(tái)：連接發(fā)起人和支持者的互聯(lián)網(wǎng)終端（國外：Kickstarter、IndieGogo國內(nèi)：點(diǎn)名時(shí)間、大家投、天使匯、眾籌網(wǎng)等）發(fā)起人支持人眾籌平臺(tái)眾籌構(gòu)成通常需要有項(xiàng)目發(fā)起人（籌資人）、支持人（投資人）眾籌規(guī)則籌資項(xiàng)目必須在發(fā)起人預(yù)設(shè)的時(shí)間內(nèi)達(dá)到或超過目標(biāo)金額才算成功。未達(dá)成：沒有達(dá)到目標(biāo)的項(xiàng)目，支持款項(xiàng)將全額退回給所有支持者。達(dá)成：支持者將得到發(fā)起人預(yù)先承諾的回報(bào)。眾籌網(wǎng)站僅作為項(xiàng)目發(fā)起平臺(tái)，不承擔(dān)回報(bào)發(fā)放、項(xiàng)目執(zhí)行等責(zé)任，僅僅負(fù)責(zé)項(xiàng)目審核，籌款發(fā)放的責(zé)任。眾籌規(guī)則籌資項(xiàng)目必須在發(fā)起人預(yù)設(shè)的時(shí)間內(nèi)達(dá)到或超過目標(biāo)金額才眾籌流程眾籌流程眾籌分類類型介紹代表網(wǎng)站股權(quán)眾籌投資者對(duì)項(xiàng)目或公司進(jìn)行投資，獲得其一定比例的股權(quán)。拍拍貸、人人貸債權(quán)眾籌投資者對(duì)項(xiàng)目或公司進(jìn)行投資，獲得其一定比例的債權(quán)，未來獲取利息收益并收回本金。天使匯、大家投回報(bào)眾籌投資者對(duì)項(xiàng)目或公司進(jìn)行投資，獲得產(chǎn)品或服務(wù)。點(diǎn)名時(shí)間、眾籌網(wǎng)、追夢網(wǎng)捐贈(zèng)眾籌投資者對(duì)項(xiàng)目或公司進(jìn)行無償捐贈(zèng)。微公益、國外眾籌網(wǎng)眾籌分類類型介紹代表網(wǎng)站股權(quán)眾籌投資者對(duì)項(xiàng)目或公司進(jìn)行投資，第二章房產(chǎn)眾籌模式第二章房產(chǎn)眾籌模式產(chǎn)業(yè)園房產(chǎn)眾籌方案課件模式一："融資型開發(fā)類"眾籌通過在項(xiàng)目拿地后、建設(shè)前進(jìn)行眾籌，為項(xiàng)目建設(shè)階段提供低成本資金，達(dá)到降低項(xiàng)目負(fù)債率的目的，同時(shí)也利于提前鎖定一批購房意向人群。融資開發(fā)類眾籌的參與門檻一般較高，并需要投資者在預(yù)售前支付所有房款；且房價(jià)折扣一般基本保持在年化收益率10%左右。已有代表是平安好房眾籌建房模式。案例：2015年4月29日，碧桂園以6.08億元競得上海市嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)02-05地塊。項(xiàng)目以"一平方米"作為眾籌單位，由平安好房將眾籌項(xiàng)目包裝為保險(xiǎn)、債券、好房寶等金融產(chǎn)品，向特定對(duì)象（平安好房注冊(cè)用戶）進(jìn)行認(rèn)籌。模式一："融資型開發(fā)類"眾籌通過在項(xiàng)目拿地后、建設(shè)前進(jìn)行眾籌眾籌過程：融資完成后，投資者將以微開發(fā)商的身份，參與到項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、社區(qū)配套等過程，一定程度上實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品"定制化"通過金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)，避免投資者與開發(fā)商直接接觸，規(guī)避集資建房的法律風(fēng)險(xiǎn)投資者可以選擇眾籌權(quán)利轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)、直接擁有該套住房，或者是委托開發(fā)商賣房后轉(zhuǎn)成收益權(quán)條件結(jié)果收益投資者收益：前期眾籌的標(biāo)的價(jià)格遠(yuǎn)低于樓盤的銷售價(jià)格，獲利價(jià)差；開發(fā)商收益：通過眾籌降低融資、銷售等環(huán)節(jié)的成本，提前鎖定客戶；平安好房收益：向開發(fā)商收取的平臺(tái)管理費(fèi)用。眾籌過程：融資完成后，投資者將以微開發(fā)商的身份，參與到項(xiàng)目的模式二："營銷型開發(fā)類"眾籌"營銷型開發(fā)類"眾籌一般在項(xiàng)目建設(shè)期進(jìn)行，雖然眾籌期處于項(xiàng)目預(yù)售前、募集金額也用于項(xiàng)目建設(shè)，但相對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)成本及后期價(jià)值，營銷型開發(fā)類眾籌的募集資金額度通常不算太高。對(duì)融資環(huán)節(jié)的支持作用不明顯。但由于眾籌發(fā)起時(shí)間在建設(shè)期，有利于項(xiàng)目的前期宣傳，并能為項(xiàng)目提前鎖定一批有購房意向的客戶。因此，"營銷型開發(fā)類"眾籌的營銷推廣意義大于融資意義。案例：2015年1月，當(dāng)代北辰通過無憂我房發(fā)布COCOMOMA工銀瑞信一期眾籌項(xiàng)目以COCOMOMA384套公寓商品房為標(biāo)的，共計(jì)籌得資金1340萬元。模式二："營銷型開發(fā)類"眾籌"營銷型開發(fā)類"眾籌一般在項(xiàng)目建眾籌過程：條件收益退出眾籌項(xiàng)目以COCOMOMA384套公寓商品房為標(biāo)的88份眾籌份額于2小時(shí)內(nèi)認(rèn)購?fù)戤呑罱K認(rèn)購的投資者將獲得5%的工銀瑞信產(chǎn)品現(xiàn)金收益2.項(xiàng)目的優(yōu)先選房權(quán)和優(yōu)惠購房權(quán)（給與購房補(bǔ)貼，三檔的補(bǔ)貼金額分別為493元/㎡、1245元/㎡和2453元/㎡）1.項(xiàng)目不設(shè)封鎖期，在認(rèn)籌期結(jié)束后（即建設(shè)期至選房期），投資者均可隨時(shí)退出。2.選擇退出的投資者，可獲得按活期存款利率計(jì)算的投資收益。眾籌過程：條件收益退出眾籌項(xiàng)目以COCOMOMA384套公模式三："定向類"眾籌定向類眾籌通常是在立項(xiàng)或者拿地之前進(jìn)行，為減少拿地及后期銷售的不確定性，開發(fā)商對(duì)合作單位一般有較為苛刻的篩選條件，要求合作單位須對(duì)定向拿地具有一定影響力，且有一定數(shù)量的員工有購房需求。定向類眾籌一般以較大的房價(jià)折扣作為投資者的收益保障，但要求投資者需在拿地前支付基本全部購房款，開發(fā)商在這一過程中僅獲得管理收益。由于政策、合作單位選擇等風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)階段除眾美集團(tuán)外，少有開發(fā)商使用。案例：石家莊眾美城110萬平方米建筑面積中，有33萬平方米屬于定制項(xiàng)目，且項(xiàng)目總額6.33億元的土地款全部來自定制項(xiàng)目部分。眾美在拿地前便與多家單位確定合作關(guān)系，并約定2300元/㎡的銷售價(jià)格（當(dāng)時(shí)周邊房價(jià)為3200元/㎡），投資者在拿地前即繳納全部購房款，眾美將這筆資金用于拿地、開發(fā)建設(shè)等各個(gè)階段。模式三："定向類"眾籌定向類眾籌通常是在立項(xiàng)或者拿地之前進(jìn)行模式四："購買型+理財(cái)型"眾籌通過拿出部分房源作為標(biāo)的，以低于市場的銷售價(jià)格及"基本理財(cái)收益+高額浮動(dòng)收益"吸引客戶，設(shè)定固定期限，由投資者共同享有標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)。在退出時(shí)，投資者享有優(yōu)惠購房權(quán)或?qū)?biāo)的物銷售后退出獲得增值收益；開發(fā)商則犧牲部分利潤獲取大量現(xiàn)金流，提升項(xiàng)目知名度。“購買型+理財(cái)型眾籌”參與門檻較高、基本在10萬以上，開發(fā)商一般會(huì)承諾參與者"基本收益率（3%-5%）+購房優(yōu)惠價(jià)格"的收益模式，眾籌期間基本上均會(huì)設(shè)置一定時(shí)間的鎖定期，鎖定期內(nèi)參與者不得申請(qǐng)退出。案例：2014年11月，平安好房、平安不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)合萬科推出"平安&北部萬科城"216套房源作為標(biāo)的，眾籌目標(biāo)最低金額1500萬元。模式四："購買型+理財(cái)型"眾籌通過拿出部分房源作為標(biāo)的，以低眾籌過程：1.條件：以216套房源作為標(biāo)的，每套房產(chǎn)認(rèn)購眾籌金額為5-13.5萬元。2.收益：投資者收益由兩部分構(gòu)成：一是優(yōu)先選房權(quán)和低于周邊市場價(jià)近13%的優(yōu)惠購房權(quán)；二是按認(rèn)籌金額計(jì)算的3%的年化收益。3.退出：在眾籌項(xiàng)目10個(gè)月的持有期到期后，投資者將決定是否置業(yè)。如果選擇置業(yè)，將獲得前述兩部分收益；如果放棄置業(yè)，則將獲得認(rèn)籌金額對(duì)應(yīng)的現(xiàn)金收益。眾籌過程：1.條件：以216套房源作為標(biāo)的，每套房產(chǎn)認(rèn)購眾籌模式五："彩票型"眾籌彩票型眾籌實(shí)際多屬于以蓄客為目的、在項(xiàng)目獲得預(yù)售證后進(jìn)行的營銷活動(dòng)，并且通過投資者競價(jià)的方式，探尋市場對(duì)項(xiàng)目定價(jià)的接受程度。案例：蘇州萬科城為萬科首個(gè)房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目。項(xiàng)目以蘇州萬科城一套全裝100㎡、市值約90萬元的三房作為標(biāo)的，眾籌金額為54萬元。模式五："彩票型"眾籌彩票型眾籌實(shí)際多屬于以蓄客為目的、在項(xiàng)眾籌收益：眾籌收益：模式六："REITs型"眾籌（房地產(chǎn)信托投資基金）對(duì)于有穩(wěn)定收益、但總價(jià)高或不可分割的產(chǎn)品，在拿地后可選擇REITs型眾籌，通過多人持有一個(gè)物業(yè)產(chǎn)品，降低單個(gè)投資者的投資額度，達(dá)到促進(jìn)銷售去化、改善項(xiàng)目現(xiàn)金流的目的。在眾籌成功后，所有投資者將組建成立資產(chǎn)管理公司，由資管公司整體購買物業(yè)，并委托物業(yè)管理公司等進(jìn)行管理運(yùn)營；投資者通過金融產(chǎn)品持有物業(yè)相應(yīng)權(quán)益，獲得租金收益以及持有期內(nèi)的物業(yè)增值價(jià)值；開發(fā)商以較高的銷售價(jià)格獲得現(xiàn)金，同時(shí)收取長期的資產(chǎn)管理費(fèi)用。該模式一般會(huì)設(shè)置若干年的封閉期，封閉期后，項(xiàng)目發(fā)起方將按需要定期召開投資者會(huì)議，協(xié)商決策是否退出項(xiàng)目等問題。此種類型眾籌通常門檻較高，持有期較長，一般來說要2年以上。模式六："REITs型"眾籌（房地產(chǎn)信托投資基金）對(duì)于有穩(wěn)定案例：2014年12月16日，中信地產(chǎn)與眾籌網(wǎng)的眾籌筑屋，聯(lián)合上線中信臺(tái)達(dá)國際酒店式公寓眾籌項(xiàng)目，以"度假地產(chǎn)合伙人"的形式，推出5套位于海南的酒店式公寓參與房產(chǎn)眾籌，籌資目標(biāo)388萬。根據(jù)要求，投資者支付5-20萬元。獲得以下四項(xiàng)收益：1）以原房價(jià)的88折購入相應(yīng)比例的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；2）兩年內(nèi)每年年化7%的房產(chǎn)租金收益；3）旺季3天或淡季10天免費(fèi)入住酒店等權(quán)益；4）投資者退出項(xiàng)目變賣房產(chǎn)時(shí)的房產(chǎn)增值收益。項(xiàng)目設(shè)置了兩年封鎖期，項(xiàng)目發(fā)起方將每年召開一次支持者會(huì)議，協(xié)商決策是否退出項(xiàng)目等問題；且封鎖期后租金金額將根據(jù)酒店實(shí)際經(jīng)營的情況決定。案例：其他模式：產(chǎn)融互動(dòng)平臺(tái)2015年7月，星河集團(tuán)將與深創(chuàng)投聯(lián)手推出以現(xiàn)金、租金、產(chǎn)權(quán)或“現(xiàn)金+產(chǎn)權(quán)”等各種不同的方式與入駐星河WORLD園區(qū)的創(chuàng)新型發(fā)展企業(yè)進(jìn)行股權(quán)置換模式。星河World構(gòu)建一個(gè)產(chǎn)融互動(dòng)的平臺(tái)。依靠深創(chuàng)投在股權(quán)投資、創(chuàng)業(yè)投資上的經(jīng)驗(yàn)和資源，吸引一些初創(chuàng)型企業(yè)、成長型企業(yè)入駐產(chǎn)業(yè)園。作為一家在金融投資領(lǐng)域強(qiáng)勢布局的企業(yè)，星河又能通過一定的方式分享這些創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的成長。雙方還成立一款名叫“新型科技地產(chǎn)基金”的產(chǎn)品，核心理念是產(chǎn)權(quán)換股權(quán)、租金換股權(quán)。但對(duì)于規(guī)模較大、要求較高的項(xiàng)目，項(xiàng)目發(fā)展可能會(huì)出現(xiàn)失誤，并出現(xiàn)長期拖延。創(chuàng)新者和資助者的關(guān)系還不確定。資助者扮演著慈善家、投資者和客戶的角色。當(dāng)承諾的回報(bào)無法如期實(shí)現(xiàn)時(shí)，資助者會(huì)感到不滿。其他模式：產(chǎn)融互動(dòng)平臺(tái)2015年7月，星河集團(tuán)將與深創(chuàng)投聯(lián)手總結(jié)定向類眾籌在拿地前便能鎖定客戶并籌得大額資金，但由于存在觸及預(yù)售制之嫌等問題，在未來一定時(shí)期內(nèi)，仍將是較為小眾的產(chǎn)品，難以大規(guī)模展開。以平安好房為代表的融資開發(fā)類眾籌，在拿地后即展開，可融得資金規(guī)模較大，能在較大程度的解決開發(fā)商最為關(guān)注的"客戶+資金"兩大問題，或?qū)⒊蔀槲磥矸康禺a(chǎn)眾籌發(fā)展的重點(diǎn)方向之一。其它模式，雖然眾籌介入的階段不同，但所能籌集的資金規(guī)模較小，本質(zhì)上更多是開發(fā)商為了項(xiàng)目營銷造勢、提前鎖客、銷售去化等采取的營銷手段，難以真正解決開發(fā)商的融資難題。由于房地產(chǎn)眾籌剛剛起步，法律法規(guī)尚不完善，存在與非法集資混淆、與《證券法》《公司法》等沖突的風(fēng)險(xiǎn)，這也給房地產(chǎn)眾籌的發(fā)展加大了難度，要求對(duì)房地產(chǎn)眾籌的設(shè)計(jì)及實(shí)施更加謹(jǐn)慎，給創(chuàng)新加上一個(gè)保險(xiǎn)繩?？偨Y(jié)定向類眾籌在拿地前便能鎖定客戶并籌得大額資金，但由于存在第三章房產(chǎn)眾籌平臺(tái)第三章房產(chǎn)眾籌平臺(tái)平臺(tái)一：眾籌筑屋眾籌筑屋2015年1月23日正式上線，由眾籌網(wǎng)與國內(nèi)首個(gè)類型化社區(qū)互聯(lián)網(wǎng)定制平臺(tái)萬通自由筑屋合作共建的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)。目前，平臺(tái)上已經(jīng)匯集了住宅公寓、旅游地產(chǎn)、商業(yè)商鋪等多個(gè)眾籌項(xiàng)目。平臺(tái)一：眾籌筑屋眾籌筑屋2015年1月23日正式上線，由眾籌已成功項(xiàng)目4個(gè)：已成功項(xiàng)目4個(gè)：成功項(xiàng)目：成功項(xiàng)目：眾籌中項(xiàng)目2個(gè)：眾籌中項(xiàng)目2個(gè)：即將開始項(xiàng)目9個(gè)：性質(zhì)：住宅公寓性質(zhì)：商業(yè)綜合體即將開始項(xiàng)目9個(gè)：性質(zhì)：性質(zhì)：即將開始項(xiàng)目9個(gè)：性質(zhì)：商住公寓。擬定8月1日開盤，42-85平方。眾籌金額：09月30日前，籌集10,000,000。性質(zhì)：酒店式公寓。面積40-90平方即將開始項(xiàng)目9個(gè)：性質(zhì)：商住公寓。性質(zhì)：酒店式公寓。即將開始項(xiàng)目--旅游地產(chǎn)即將開始項(xiàng)目--旅游地產(chǎn)眾籌網(wǎng)項(xiàng)目發(fā)起規(guī)定：1）項(xiàng)目發(fā)起人：在眾籌網(wǎng)平臺(tái)注冊(cè)并發(fā)起眾籌項(xiàng)目的單位或個(gè)人；2）保證金：項(xiàng)目發(fā)起人在眾籌網(wǎng)平臺(tái)發(fā)起的項(xiàng)目，由眾籌網(wǎng)作為代收款方，收取項(xiàng)目投資人基于項(xiàng)目投資明細(xì)單而支付的眾籌金額。項(xiàng)目眾籌成功后，眾籌網(wǎng)留存項(xiàng)目眾籌總金額的30%作為保證金，在項(xiàng)目發(fā)起人兌現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目投資人的回報(bào)承諾后，眾籌網(wǎng)將該保證金返還給項(xiàng)目發(fā)起人。如果項(xiàng)目發(fā)起人未兌現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目投資人的回報(bào)承諾，則眾籌網(wǎng)有權(quán)直接支配該保證金以用于兌現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目投資人的回報(bào)承諾。3）資金支付渠道費(fèi)：為保證眾籌資金安全，眾籌項(xiàng)目項(xiàng)下資金均通過第三方支付公司代為劃轉(zhuǎn)，由此產(chǎn)生的支付渠道費(fèi)由項(xiàng)目發(fā)起人負(fù)擔(dān)。項(xiàng)目眾籌成功后，眾籌網(wǎng)將扣除項(xiàng)目眾籌總金額的1.5%作為資金支付渠道費(fèi)，并支付給第三方支付機(jī)構(gòu)。如眾籌項(xiàng)目不成功，則不收取該筆費(fèi)用。4）在眾籌網(wǎng)上發(fā)起的項(xiàng)目，應(yīng)明確具體的開始時(shí)間和結(jié)束時(shí)間。截止項(xiàng)目結(jié)束時(shí)間，如項(xiàng)目眾籌金額低于預(yù)定眾籌金額，則項(xiàng)目眾籌失??；如項(xiàng)目眾籌金額等于或大于預(yù)定眾籌金額，則項(xiàng)目眾籌成功。眾籌網(wǎng)項(xiàng)目發(fā)起規(guī)定：1）項(xiàng)目發(fā)起人：在眾籌網(wǎng)平臺(tái)注冊(cè)并發(fā)起眾平臺(tái)二：好房眾籌2014年12月23日平安好房宣布“好房眾籌”頻道正式上線運(yùn)營。眾籌買房只是最初級(jí)的眾籌模式，眾籌建房才是好房眾籌的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。目前，平臺(tái)上已經(jīng)匯集了住宅公寓、海外房產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)商鋪等多個(gè)眾籌項(xiàng)目。平臺(tái)二：好房眾籌2014年12月23日平安好房宣布“好房眾籌成功項(xiàng)目-折扣購房權(quán)：1.項(xiàng)目戶型：73㎡、78㎡、82㎡。2.項(xiàng)目均價(jià)：預(yù)估市場價(jià)6500元/㎡，眾籌價(jià)5700元/㎡起。3.回報(bào)：優(yōu)先購房權(quán)。1.單份眾籌金額：5000元。2.回報(bào)：優(yōu)先購房權(quán);5千抵5萬;推薦新客戶，雙方均可享3千元房款優(yōu)惠，單套公寓最高優(yōu)惠1.5萬元;3.退出：如客戶未使用眾籌收益，到期日本金原路返還，并額外獲得6%/年的預(yù)估現(xiàn)金收益。1.資金門檻：50000~135000元。2.回報(bào)：均價(jià)4800元購房價(jià)（目前售價(jià)5500元），3%預(yù)期固定年化收益率。成功項(xiàng)目-折扣購房權(quán)：1.項(xiàng)目戶型：73㎡、78㎡、82㎡。成功項(xiàng)目-股權(quán)眾籌：1.股權(quán)眾籌項(xiàng)目。認(rèn)籌者可獲得認(rèn)籌份數(shù)相對(duì)應(yīng)股權(quán)在投資周期內(nèi)所產(chǎn)生的項(xiàng)目收益。2.眾籌最低單位為1份，1份2萬英鎊（暫定193,270元人民幣），可最多認(rèn)籌250份。3.回報(bào)：投資期內(nèi)，預(yù)計(jì)最低年化收益14%，浮動(dòng)收益可達(dá)20%。一次性投資超過200萬英鎊，可以包辦英國投資移民。眾籌參與者持有項(xiàng)目投資公司PCL0065的股權(quán)憑證正本，辦理股權(quán)交割手續(xù)。1.股權(quán)眾籌項(xiàng)目。認(rèn)籌者可獲得認(rèn)籌份數(shù)相對(duì)應(yīng)股權(quán)在投資周期內(nèi)所產(chǎn)生的項(xiàng)目收益。2.眾籌最低單位為1份，1份1萬英鎊（93365元人民幣），可最多認(rèn)籌905份.3.回報(bào)：項(xiàng)目投資期內(nèi)，預(yù)計(jì)年化收益18%，保證收益5%，到期還本付息。一次性投資超過200萬英鎊，可以包辦英國投資移民。眾籌參與者持有項(xiàng)目投資公司PCL0065的股權(quán)憑證正本，辦理股權(quán)交割手續(xù)。成功項(xiàng)目-股權(quán)眾籌：1.股權(quán)眾籌項(xiàng)目。認(rèn)籌者可獲得認(rèn)籌份數(shù)1成功項(xiàng)目-持有所有權(quán)：1.每份100美元（約合615元人民幣），最低認(rèn)籌1份，最多認(rèn)籌50份。2.收益：與Limestone私立大學(xué)已簽訂出租協(xié)議，每年擔(dān)保租金回報(bào)率預(yù)計(jì)5%，包租3年。第四年第一個(gè)月物業(yè)公司承諾以112%買入價(jià)回購。1.眾籌最低單位為1份，約合50055元人民幣），可最多認(rèn)籌60份。2.回報(bào)：建設(shè)期間承諾凈年化收益5%，項(xiàng)目預(yù)計(jì)2017年5月建成。建成后包租2年，承諾凈年化收益10%。第三年開發(fā)商承諾以原價(jià)回購本物業(yè).1.眾籌最低單位為1份，95000元人民幣），可最多認(rèn)籌20份2.回報(bào)：.建設(shè)期間預(yù)期年化收益2.5%，預(yù)計(jì)2017年5月建成。建成后包租3年，預(yù)計(jì)年凈收益6%。第四年開發(fā)商承諾以原價(jià)回購本物業(yè)。成功項(xiàng)目-持有所有權(quán)：1.每份100美元（約合615元人民幣成功項(xiàng)目-持有所有權(quán)1.認(rèn)籌者可獲得認(rèn)籌份數(shù)相對(duì)應(yīng)時(shí)間內(nèi)房屋使用權(quán)或期間產(chǎn)生的收益。2.眾籌最低單位為1份，1份275000元，可最多認(rèn)籌13份.3.回報(bào)：建成后兩年預(yù)計(jì)每年10%租金回報(bào)，包租2年；第三年起預(yù)計(jì)每年9%租金回報(bào)。1.認(rèn)籌者可獲得認(rèn)籌份數(shù)相對(duì)應(yīng)時(shí)間內(nèi)房屋使用權(quán)或期間產(chǎn)生的收益。2.眾籌最低單位為1份，根據(jù)認(rèn)籌項(xiàng)目不同（豪華酒店標(biāo)間或高級(jí)酒店套房）1份分別為95000元或115000元或160000元。3.建設(shè)期間每年5%年化回報(bào)；建成后包租15年，每年10%凈回報(bào)；第15年以后以150%價(jià)格回購。如果在第5-14年間需要退出，開發(fā)商保證以125%的投資價(jià)格協(xié)助轉(zhuǎn)售。成功項(xiàng)目-持有所有權(quán)1.認(rèn)籌者可獲得認(rèn)籌份數(shù)相對(duì)應(yīng)時(shí)間內(nèi)房屋平安好房網(wǎng)項(xiàng)目發(fā)起規(guī)定：1）平安好房網(wǎng)對(duì)上線的所有地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目都有嚴(yán)格要求，專家評(píng)審委員會(huì)會(huì)對(duì)眾籌人或機(jī)構(gòu)資質(zhì)、信用、背景、預(yù)期收益、還款能力評(píng)定、有無擔(dān)保、法律風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行審核，只有全部審核通過眾籌項(xiàng)目才能上線。目前項(xiàng)目審核通過率嚴(yán)格控制在20%以內(nèi)。2）平安好房在項(xiàng)目交易過程中，僅作為地產(chǎn)眾籌交易平臺(tái)提供信息發(fā)布服務(wù)，參與眾籌方與眾籌人或機(jī)構(gòu)本著自愿的原則完成相關(guān)交易，因此平安好房不對(duì)項(xiàng)目本身承諾任何預(yù)期收益。認(rèn)籌用戶需自行承擔(dān)項(xiàng)目潛在收益風(fēng)險(xiǎn)。3）若購買截止日前眾籌目標(biāo)達(dá)成，眾籌成功，用戶認(rèn)籌款在眾籌期限屆滿之前將被凍結(jié)無法贖回；若眾籌失敗，用戶認(rèn)籌款將在“眾籌失敗”信息公示后5個(gè)工作日內(nèi)全額退還。4）眾籌過程中平安好房不會(huì)向用戶收取任何額外費(fèi)用。平安好房網(wǎng)項(xiàng)目發(fā)起規(guī)定：1）平安好房網(wǎng)對(duì)上線的所有地產(chǎn)眾籌項(xiàng)平臺(tái)三：搜房網(wǎng)眾籌依托搜房網(wǎng)平臺(tái)，將特價(jià)房源與投資眾籌相結(jié)合，購房者或投資者均可參與。搜房網(wǎng)從開發(fā)商爭取低至5-6折房源，購房者（投資者）參與眾籌，競拍低價(jià)房源，競得者獲得低價(jià)購房資格，溢價(jià)為投資者收益來源。眾籌不到目標(biāo)，眾籌流標(biāo)，投資者無收益，資金返還。眾籌達(dá)到目標(biāo)人數(shù)，舉行競拍，競拍價(jià)上浮≤10%，競拍者獲得保底收益10%；房價(jià)上?。?0%，投資者獲得實(shí)際投資收益。平臺(tái)三：搜房網(wǎng)眾籌依托搜房網(wǎng)平臺(tái)，將特價(jià)房源與投資眾籌相結(jié)合總結(jié)：目前房產(chǎn)眾籌更側(cè)重于住宅公寓、旅游地產(chǎn)等領(lǐng)域，對(duì)工業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園還未涉及。房產(chǎn)眾籌起步較晚，平安好房相對(duì)已成規(guī)模，尤其海外房產(chǎn)、住宅房產(chǎn)眾籌領(lǐng)先；眾籌筑屋在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域相對(duì)領(lǐng)先，并已嘗試商業(yè)綜合體、科技園等不同房產(chǎn)類型。眾籌模式：住宅眾籌是投資金融和消費(fèi)金融的結(jié)合。對(duì)于處于建設(shè)期、擬開盤項(xiàng)目，眾籌更側(cè)重于營銷宣傳，以蓄客為主，獲取折扣購房、優(yōu)先購房權(quán)，募集資金對(duì)融資環(huán)節(jié)的支持作用不明顯。商業(yè)地產(chǎn)的眾籌則是準(zhǔn)REITs的模式。收益將由開發(fā)商讓利、租金收益、資產(chǎn)增值三部分構(gòu)成。合伙人模式或股權(quán)眾籌模式因成立有限合伙企業(yè)與辦理股權(quán)分割手續(xù)相對(duì)比較復(fù)雜，使用率不高。但眾籌筑屋對(duì)于即將上線的商業(yè)綜合體、科技園等有穩(wěn)定收益、總價(jià)高或不可分割的產(chǎn)品，會(huì)更多采用合伙人模式與持有所有權(quán)模式。總結(jié)：目前房產(chǎn)眾籌更側(cè)重于住宅公寓、旅游地產(chǎn)等領(lǐng)域，對(duì)工業(yè)地第四章智鼎源房產(chǎn)眾籌方案第四章智鼎源房產(chǎn)眾籌方案平臺(tái)選擇--眾籌筑屋***項(xiàng)目為工業(yè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。目前平安好房、搜房網(wǎng)等側(cè)重于公寓，僅有眾籌網(wǎng)涉及到度假村項(xiàng)目，即將上線蘇州啟迪科技城（據(jù)報(bào)道沒有產(chǎn)權(quán)，僅有租賃權(quán)）、廣東與西安兩個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目。眾籌模式選擇--回報(bào)眾籌股權(quán)眾籌：根據(jù)募集資金的多少會(huì)不同程度的分散股權(quán)，不利于我司后續(xù)發(fā)展。最可能觸碰非法證券類犯罪。債權(quán)眾籌：表現(xiàn)的一般形式為P2P模式，利息率較高，一般為15%-20%左右。最可能觸碰非法集資類犯罪?；貓?bào)眾籌：是法律風(fēng)險(xiǎn)最小的眾籌模式。建議選擇"REITs型"眾籌（不動(dòng)產(chǎn)投資）模式。我司提供1-2套特價(jià)房源，投資者成立有限合伙人企業(yè)或資產(chǎn)管理公司，購入本項(xiàng)目包含的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)比例=支持金額/房產(chǎn)總金額。獲得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，返租給物業(yè)公司，獲取租金收益或轉(zhuǎn)售權(quán)益。平臺(tái)選擇--眾籌筑屋***項(xiàng)目為工業(yè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。目前平安好房眾籌項(xiàng)目詳情：房源明細(xì)1套獨(dú)棟，1258.72平方，85折后，8,100,000元/套。1套獨(dú)棟，1193.695平方，85折后，7,900,000元/套。眾籌總金額15,000,000元眾籌最低金額50,000，最多認(rèn)籌10份。產(chǎn)品類型投資者通過眾籌網(wǎng)預(yù)約，由項(xiàng)目發(fā)起人召集共同成立有限合伙人企業(yè)或資產(chǎn)管理公司，購入標(biāo)的產(chǎn)權(quán)。獲得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，返租給祥泰物業(yè)公司，獲取租金收益或轉(zhuǎn)售權(quán)益。投資人特權(quán)1.以原房價(jià)85折購入本項(xiàng)目所包含的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)比例=支持金額/房產(chǎn)總金額。2.與祥泰物業(yè)簽訂出租協(xié)議，每年房租租金回報(bào)率預(yù)計(jì)5%，包租3年。退出方式3年后，投資人可協(xié)商選擇：1.個(gè)人退出，轉(zhuǎn)讓持有的有限合伙企業(yè)份額；2.由某位投資人收購其他投資人份額，成為房產(chǎn)單一持有人。3.由物業(yè)公司以原價(jià)回購，集體退出。眾籌須知1.項(xiàng)目封閉期為3年，3年內(nèi)原則上不接受支持者退出項(xiàng)目的需求。2.封閉期后，回報(bào)支持者的租金將不再采用固定年化5%的形式，租金的金額將根據(jù)實(shí)際經(jīng)營的情況決定。眾籌項(xiàng)目詳情：房源明細(xì)1套獨(dú)棟，1258.72平方，85折后眾籌項(xiàng)目發(fā)起流程：1）項(xiàng)目發(fā)起：眾籌網(wǎng)注冊(cè)用戶后，在網(wǎng)頁上方點(diǎn)擊“發(fā)起項(xiàng)目”，根據(jù)提示在網(wǎng)站上提交所需要的基本項(xiàng)目信息，完成后便可提交審核。模式選擇：獎(jiǎng)勵(lì)眾籌，行業(yè)選其他（房產(chǎn)）。2）項(xiàng)目文案：以圖文結(jié)合的形式展示“關(guān)于我”、“我想要做什么”、“為什么需要你的支持及資金用途”等重要板塊。3）項(xiàng)目審核：眾籌網(wǎng)會(huì)對(duì)項(xiàng)目會(huì)進(jìn)行兩次審核:項(xiàng)目一審：項(xiàng)目發(fā)起并提交審核后，眾籌網(wǎng)會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行審核，項(xiàng)目一審為1-3個(gè)工作日，主要審核項(xiàng)目是否符合《項(xiàng)目發(fā)起規(guī)范》、內(nèi)容是否完整。項(xiàng)目二審：項(xiàng)目通過一審后，即可進(jìn)入二審，周期1-3個(gè)工作日。項(xiàng)目經(jīng)理將對(duì)項(xiàng)目的真實(shí)性、可行性、合理性等方面進(jìn)行審核。如需修改調(diào)整，會(huì)有項(xiàng)目經(jīng)理聯(lián)系項(xiàng)目發(fā)起人。4）眾籌網(wǎng)維護(hù)：項(xiàng)目上線后，發(fā)起人積極自主推廣，帶動(dòng)項(xiàng)目籌資額，并及時(shí)回復(fù)項(xiàng)目下的用戶評(píng)論，與關(guān)注該項(xiàng)目的用戶進(jìn)行良好互動(dòng)。同時(shí)，不要打擾其他項(xiàng)目的正常展示，請(qǐng)勿在其他項(xiàng)目下推廣自己的項(xiàng)目。眾籌項(xiàng)目發(fā)起流程：1）項(xiàng)目發(fā)起：眾籌網(wǎng)注冊(cè)用戶后，在網(wǎng)頁上方眾籌項(xiàng)目資金保證：1）保證金：項(xiàng)目發(fā)起人在眾籌網(wǎng)平臺(tái)發(fā)起的項(xiàng)目，由眾籌網(wǎng)作為代收款方，收取項(xiàng)目投資人基于項(xiàng)目投資明細(xì)單而支付的眾籌金額。項(xiàng)目眾籌成功后，眾籌網(wǎng)留存項(xiàng)目眾籌總金額的30%作為保證金，在項(xiàng)目發(fā)起人兌現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目投資人的回報(bào)承諾后，眾籌網(wǎng)將該保證金返還給項(xiàng)目發(fā)起人。如果項(xiàng)目發(fā)起人未兌現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目投資人的回報(bào)承諾，則眾籌網(wǎng)有權(quán)直接支配該保證金以用于兌現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目投資人的回報(bào)承諾。2）資金支付渠道費(fèi)：為保證眾籌資金安全，眾籌項(xiàng)目項(xiàng)下資金均通過第三方支付公司代為劃轉(zhuǎn)，由此產(chǎn)生的支付渠道費(fèi)由項(xiàng)目發(fā)起人負(fù)擔(dān)，項(xiàng)目眾籌成功后，眾籌網(wǎng)將扣除項(xiàng)目眾籌總金額的1.5%作為資金支付渠道費(fèi)，并支付給第三方支付機(jī)構(gòu)。如眾籌項(xiàng)目不成功，則不收取該筆費(fèi)用。眾籌項(xiàng)目資金保證：1）保證金：項(xiàng)目發(fā)起人在眾籌網(wǎng)平臺(tái)發(fā)起的項(xiàng)房產(chǎn)眾籌風(fēng)險(xiǎn)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目尚無人涉及，眾籌成功率無法保證。對(duì)于投資人來說，工業(yè)地產(chǎn)不像普通房產(chǎn)可轉(zhuǎn)手交易，此類房產(chǎn)市場不可預(yù)測，投資風(fēng)險(xiǎn)較大，會(huì)要求高額回報(bào)。房產(chǎn)眾籌期正常為1個(gè)月，從項(xiàng)目預(yù)審、預(yù)熱、上線，到籌資完成進(jìn)行流轉(zhuǎn)，往往需要比較長的時(shí)間。首次使用金額為總募集金額的70%，扣除1.5%的渠道費(fèi)，實(shí)際使用額較少。眾籌參與者為了共同持有一處房產(chǎn)而眾籌買房并享有房產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)，是我國法律所允許的按份共同。若眾籌發(fā)起人以眾籌為晃子，并不具有真實(shí)銷售行為、承諾投資回報(bào)等，行非法集資之實(shí)，則涉嫌非法集資。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的特殊屬性，最大問題在于如何解決房屋產(chǎn)權(quán)歸屬以及購房人如何退出。以后若想辦理房屋權(quán)屬變更等手續(xù)，從名義所有人過戶到實(shí)際所有人，將會(huì)產(chǎn)生稅費(fèi)。這筆錢，最后由誰承擔(dān)?房產(chǎn)眾籌風(fēng)險(xiǎn)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目尚無人涉及，眾籌成功率無法保證。對(duì)于謝謝關(guān)注！2015年7月20日投資部謝謝關(guān)注！2015年7月20日投資部房產(chǎn)眾籌方案匯報(bào)房產(chǎn)眾籌方案匯報(bào)目錄眾籌概念1房產(chǎn)眾籌模式2房產(chǎn)眾籌平臺(tái)3產(chǎn)業(yè)園房產(chǎn)眾籌方案4目錄眾籌概念1房產(chǎn)眾籌模式2房產(chǎn)眾籌平臺(tái)3產(chǎn)業(yè)園房產(chǎn)眾籌第一章眾籌概念第一章眾籌概念眾籌概念眾籌譯自crowdfunding，即大眾籌資。當(dāng)代眾籌指通過互聯(lián)網(wǎng)和社交網(wǎng)絡(luò)傳播的特性，讓中小微企業(yè)、藝術(shù)家和個(gè)人對(duì)公眾展示他們的公司、創(chuàng)意或項(xiàng)目，獲得所需要的資金完成融資目標(biāo)。眾籌特點(diǎn)：低門檻多樣性依靠大眾力量注重創(chuàng)意眾籌概念眾籌譯自crowdfunding，即大眾籌資。當(dāng)代眾籌法律依據(jù)2015年7月19日：中國人民銀行等十部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》，明確對(duì)“股權(quán)眾籌融資”等業(yè)務(wù)進(jìn)行分類指導(dǎo)，表明股權(quán)眾籌融資必須通過股權(quán)眾籌融資中介機(jī)構(gòu)平臺(tái)（互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)站或其他類似的電子媒介）進(jìn)行，股權(quán)眾籌融資方應(yīng)為小微企業(yè)等。2015年7月9日：在北京發(fā)起成立“中關(guān)村股權(quán)眾籌聯(lián)盟”，包括京東眾籌、牛投眾籌、眾籌網(wǎng)、中關(guān)村股權(quán)交易服務(wù)集團(tuán)、大河創(chuàng)投等80家股權(quán)眾籌機(jī)構(gòu)開始探索“行業(yè)自律的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)”。2014年12月18日：《股權(quán)眾籌融資管理辦法（試行）》（征求意見稿）》，對(duì)股權(quán)眾籌融資的發(fā)行方式、投資者、融資者等作出規(guī)定。眾籌法律依據(jù)2015年7月19日：中國人民銀行等十部委聯(lián)合發(fā)眾籌構(gòu)成

通常需要有項(xiàng)目發(fā)起人（籌資人）、支持人（投資人）和眾籌平臺(tái)三部分組成。發(fā)起人：有創(chuàng)造能力但缺乏資金的人。支持人：對(duì)籌資者的故事和回報(bào)感興趣的，有能力支持的人。眾籌平臺(tái)：連接發(fā)起人和支持者的互聯(lián)網(wǎng)終端（國外：Kickstarter、IndieGogo國內(nèi)：點(diǎn)名時(shí)間、大家投、天使匯、眾籌網(wǎng)等）發(fā)起人支持人眾籌平臺(tái)眾籌構(gòu)成通常需要有項(xiàng)目發(fā)起人（籌資人）、支持人（投資人）眾籌規(guī)則籌資項(xiàng)目必須在發(fā)起人預(yù)設(shè)的時(shí)間內(nèi)達(dá)到或超過目標(biāo)金額才算成功。未達(dá)成：沒有達(dá)到目標(biāo)的項(xiàng)目，支持款項(xiàng)將全額退回給所有支持者。達(dá)成：支持者將得到發(fā)起人預(yù)先承諾的回報(bào)。眾籌網(wǎng)站僅作為項(xiàng)目發(fā)起平臺(tái)，不承擔(dān)回報(bào)發(fā)放、項(xiàng)目執(zhí)行等責(zé)任，僅僅負(fù)責(zé)項(xiàng)目審核，籌款發(fā)放的責(zé)任。眾籌規(guī)則籌資項(xiàng)目必須在發(fā)起人預(yù)設(shè)的時(shí)間內(nèi)達(dá)到或超過目標(biāo)金額才眾籌流程眾籌流程眾籌分類類型介紹代表網(wǎng)站股權(quán)眾籌投資者對(duì)項(xiàng)目或公司進(jìn)行投資，獲得其一定比例的股權(quán)。拍拍貸、人人貸債權(quán)眾籌投資者對(duì)項(xiàng)目或公司進(jìn)行投資，獲得其一定比例的債權(quán)，未來獲取利息收益并收回本金。天使匯、大家投回報(bào)眾籌投資者對(duì)項(xiàng)目或公司進(jìn)行投資，獲得產(chǎn)品或服務(wù)。點(diǎn)名時(shí)間、眾籌網(wǎng)、追夢網(wǎng)捐贈(zèng)眾籌投資者對(duì)項(xiàng)目或公司進(jìn)行無償捐贈(zèng)。微公益、國外眾籌網(wǎng)眾籌分類類型介紹代表網(wǎng)站股權(quán)眾籌投資者對(duì)項(xiàng)目或公司進(jìn)行投資，第二章房產(chǎn)眾籌模式第二章房產(chǎn)眾籌模式產(chǎn)業(yè)園房產(chǎn)眾籌方案課件模式一："融資型開發(fā)類"眾籌通過在項(xiàng)目拿地后、建設(shè)前進(jìn)行眾籌，為項(xiàng)目建設(shè)階段提供低成本資金，達(dá)到降低項(xiàng)目負(fù)債率的目的，同時(shí)也利于提前鎖定一批購房意向人群。融資開發(fā)類眾籌的參與門檻一般較高，并需要投資者在預(yù)售前支付所有房款；且房價(jià)折扣一般基本保持在年化收益率10%左右。已有代表是平安好房眾籌建房模式。案例：2015年4月29日，碧桂園以6.08億元競得上海市嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)02-05地塊。項(xiàng)目以"一平方米"作為眾籌單位，由平安好房將眾籌項(xiàng)目包裝為保險(xiǎn)、債券、好房寶等金融產(chǎn)品，向特定對(duì)象（平安好房注冊(cè)用戶）進(jìn)行認(rèn)籌。模式一："融資型開發(fā)類"眾籌通過在項(xiàng)目拿地后、建設(shè)前進(jìn)行眾籌眾籌過程：融資完成后，投資者將以微開發(fā)商的身份，參與到項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、社區(qū)配套等過程，一定程度上實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品"定制化"通過金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)，避免投資者與開發(fā)商直接接觸，規(guī)避集資建房的法律風(fēng)險(xiǎn)投資者可以選擇眾籌權(quán)利轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)、直接擁有該套住房，或者是委托開發(fā)商賣房后轉(zhuǎn)成收益權(quán)條件結(jié)果收益投資者收益：前期眾籌的標(biāo)的價(jià)格遠(yuǎn)低于樓盤的銷售價(jià)格，獲利價(jià)差；開發(fā)商收益：通過眾籌降低融資、銷售等環(huán)節(jié)的成本，提前鎖定客戶；平安好房收益：向開發(fā)商收取的平臺(tái)管理費(fèi)用。眾籌過程：融資完成后，投資者將以微開發(fā)商的身份，參與到項(xiàng)目的模式二："營銷型開發(fā)類"眾籌"營銷型開發(fā)類"眾籌一般在項(xiàng)目建設(shè)期進(jìn)行，雖然眾籌期處于項(xiàng)目預(yù)售前、募集金額也用于項(xiàng)目建設(shè)，但相對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)成本及后期價(jià)值，營銷型開發(fā)類眾籌的募集資金額度通常不算太高。對(duì)融資環(huán)節(jié)的支持作用不明顯。但由于眾籌發(fā)起時(shí)間在建設(shè)期，有利于項(xiàng)目的前期宣傳，并能為項(xiàng)目提前鎖定一批有購房意向的客戶。因此，"營銷型開發(fā)類"眾籌的營銷推廣意義大于融資意義。案例：2015年1月，當(dāng)代北辰通過無憂我房發(fā)布COCOMOMA工銀瑞信一期眾籌項(xiàng)目以COCOMOMA384套公寓商品房為標(biāo)的，共計(jì)籌得資金1340萬元。模式二："營銷型開發(fā)類"眾籌"營銷型開發(fā)類"眾籌一般在項(xiàng)目建眾籌過程：條件收益退出眾籌項(xiàng)目以COCOMOMA384套公寓商品房為標(biāo)的88份眾籌份額于2小時(shí)內(nèi)認(rèn)購?fù)戤呑罱K認(rèn)購的投資者將獲得5%的工銀瑞信產(chǎn)品現(xiàn)金收益2.項(xiàng)目的優(yōu)先選房權(quán)和優(yōu)惠購房權(quán)（給與購房補(bǔ)貼，三檔的補(bǔ)貼金額分別為493元/㎡、1245元/㎡和2453元/㎡）1.項(xiàng)目不設(shè)封鎖期，在認(rèn)籌期結(jié)束后（即建設(shè)期至選房期），投資者均可隨時(shí)退出。2.選擇退出的投資者，可獲得按活期存款利率計(jì)算的投資收益。眾籌過程：條件收益退出眾籌項(xiàng)目以COCOMOMA384套公模式三："定向類"眾籌定向類眾籌通常是在立項(xiàng)或者拿地之前進(jìn)行，為減少拿地及后期銷售的不確定性，開發(fā)商對(duì)合作單位一般有較為苛刻的篩選條件，要求合作單位須對(duì)定向拿地具有一定影響力，且有一定數(shù)量的員工有購房需求。定向類眾籌一般以較大的房價(jià)折扣作為投資者的收益保障，但要求投資者需在拿地前支付基本全部購房款，開發(fā)商在這一過程中僅獲得管理收益。由于政策、合作單位選擇等風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)階段除眾美集團(tuán)外，少有開發(fā)商使用。案例：石家莊眾美城110萬平方米建筑面積中，有33萬平方米屬于定制項(xiàng)目，且項(xiàng)目總額6.33億元的土地款全部來自定制項(xiàng)目部分。眾美在拿地前便與多家單位確定合作關(guān)系，并約定2300元/㎡的銷售價(jià)格（當(dāng)時(shí)周邊房價(jià)為3200元/㎡），投資者在拿地前即繳納全部購房款，眾美將這筆資金用于拿地、開發(fā)建設(shè)等各個(gè)階段。模式三："定向類"眾籌定向類眾籌通常是在立項(xiàng)或者拿地之前進(jìn)行模式四："購買型+理財(cái)型"眾籌通過拿出部分房源作為標(biāo)的，以低于市場的銷售價(jià)格及"基本理財(cái)收益+高額浮動(dòng)收益"吸引客戶，設(shè)定固定期限，由投資者共同享有標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)。在退出時(shí)，投資者享有優(yōu)惠購房權(quán)或?qū)?biāo)的物銷售后退出獲得增值收益；開發(fā)商則犧牲部分利潤獲取大量現(xiàn)金流，提升項(xiàng)目知名度?！百徺I型+理財(cái)型眾籌”參與門檻較高、基本在10萬以上，開發(fā)商一般會(huì)承諾參與者"基本收益率（3%-5%）+購房優(yōu)惠價(jià)格"的收益模式，眾籌期間基本上均會(huì)設(shè)置一定時(shí)間的鎖定期，鎖定期內(nèi)參與者不得申請(qǐng)退出。案例：2014年11月，平安好房、平安不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)合萬科推出"平安&北部萬科城"216套房源作為標(biāo)的，眾籌目標(biāo)最低金額1500萬元。模式四："購買型+理財(cái)型"眾籌通過拿出部分房源作為標(biāo)的，以低眾籌過程：1.條件：以216套房源作為標(biāo)的，每套房產(chǎn)認(rèn)購眾籌金額為5-13.5萬元。2.收益：投資者收益由兩部分構(gòu)成：一是優(yōu)先選房權(quán)和低于周邊市場價(jià)近13%的優(yōu)惠購房權(quán)；二是按認(rèn)籌金額計(jì)算的3%的年化收益。3.退出：在眾籌項(xiàng)目10個(gè)月的持有期到期后，投資者將決定是否置業(yè)。如果選擇置業(yè)，將獲得前述兩部分收益；如果放棄置業(yè)，則將獲得認(rèn)籌金額對(duì)應(yīng)的現(xiàn)金收益。眾籌過程：1.條件：以216套房源作為標(biāo)的，每套房產(chǎn)認(rèn)購眾籌模式五："彩票型"眾籌彩票型眾籌實(shí)際多屬于以蓄客為目的、在項(xiàng)目獲得預(yù)售證后進(jìn)行的營銷活動(dòng)，并且通過投資者競價(jià)的方式，探尋市場對(duì)項(xiàng)目定價(jià)的接受程度。案例：蘇州萬科城為萬科首個(gè)房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目。項(xiàng)目以蘇州萬科城一套全裝100㎡、市值約90萬元的三房作為標(biāo)的，眾籌金額為54萬元。模式五："彩票型"眾籌彩票型眾籌實(shí)際多屬于以蓄客為目的、在項(xiàng)眾籌收益：眾籌收益：模式六："REITs型"眾籌（房地產(chǎn)信托投資基金）對(duì)于有穩(wěn)定收益、但總價(jià)高或不可分割的產(chǎn)品，在拿地后可選擇REITs型眾籌，通過多人持有一個(gè)物業(yè)產(chǎn)品，降低單個(gè)投資者的投資額度，達(dá)到促進(jìn)銷售去化、改善項(xiàng)目現(xiàn)金流的目的。在眾籌成功后，所有投資者將組建成立資產(chǎn)管理公司，由資管公司整體購買物業(yè)，并委托物業(yè)管理公司等進(jìn)行管理運(yùn)營；投資者通過金融產(chǎn)品持有物業(yè)相應(yīng)權(quán)益，獲得租金收益以及持有期內(nèi)的物業(yè)增值價(jià)值；開發(fā)商以較高的銷售價(jià)格獲得現(xiàn)金，同時(shí)收取長期的資產(chǎn)管理費(fèi)用。該模式一般會(huì)設(shè)置若干年的封閉期，封閉期后，項(xiàng)目發(fā)起方將按需要定期召開投資者會(huì)議，協(xié)商決策是否退出項(xiàng)目等問題。此種類型眾籌通常門檻較高，持有期較長，一般來說要2年以上。模式六："REITs型"眾籌（房地產(chǎn)信托投資基金）對(duì)于有穩(wěn)定案例：2014年12月16日，中信地產(chǎn)與眾籌網(wǎng)的眾籌筑屋，聯(lián)合上線中信臺(tái)達(dá)國際酒店式公寓眾籌項(xiàng)目，以"度假地產(chǎn)合伙人"的形式，推出5套位于海南的酒店式公寓參與房產(chǎn)眾籌，籌資目標(biāo)388萬。根據(jù)要求，投資者支付5-20萬元。獲得以下四項(xiàng)收益：1）以原房價(jià)的88折購入相應(yīng)比例的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；2）兩年內(nèi)每年年化7%的房產(chǎn)租金收益；3）旺季3天或淡季10天免費(fèi)入住酒店等權(quán)益；4）投資者退出項(xiàng)目變賣房產(chǎn)時(shí)的房產(chǎn)增值收益。項(xiàng)目設(shè)置了兩年封鎖期，項(xiàng)目發(fā)起方將每年召開一次支持者會(huì)議，協(xié)商決策是否退出項(xiàng)目等問題；且封鎖期后租金金額將根據(jù)酒店實(shí)際經(jīng)營的情況決定。案例：其他模式：產(chǎn)融互動(dòng)平臺(tái)2015年7月，星河集團(tuán)將與深創(chuàng)投聯(lián)手推出以現(xiàn)金、租金、產(chǎn)權(quán)或“現(xiàn)金+產(chǎn)權(quán)”等各種不同的方式與入駐星河WORLD園區(qū)的創(chuàng)新型發(fā)展企業(yè)進(jìn)行股權(quán)置換模式。星河World構(gòu)建一個(gè)產(chǎn)融互動(dòng)的平臺(tái)。依靠深創(chuàng)投在股權(quán)投資、創(chuàng)業(yè)投資上的經(jīng)驗(yàn)和資源，吸引一些初創(chuàng)型企業(yè)、成長型企業(yè)入駐產(chǎn)業(yè)園。作為一家在金融投資領(lǐng)域強(qiáng)勢布局的企業(yè)，星河又能通過一定的方式分享這些創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的成長。雙方還成立一款名叫“新型科技地產(chǎn)基金”的產(chǎn)品，核心理念是產(chǎn)權(quán)換股權(quán)、租金換股權(quán)。但對(duì)于規(guī)模較大、要求較高的項(xiàng)目，項(xiàng)目發(fā)展可能會(huì)出現(xiàn)失誤，并出現(xiàn)長期拖延。創(chuàng)新者和資助者的關(guān)系還不確定。資助者扮演著慈善家、投資者和客戶的角色。當(dāng)承諾的回報(bào)無法如期實(shí)現(xiàn)時(shí)，資助者會(huì)感到不滿。其他模式：產(chǎn)融互動(dòng)平臺(tái)2015年7月，星河集團(tuán)將與深創(chuàng)投聯(lián)手總結(jié)定向類眾籌在拿地前便能鎖定客戶并籌得大額資金，但由于存在觸及預(yù)售制之嫌等問題，在未來一定時(shí)期內(nèi)，仍將是較為小眾的產(chǎn)品，難以大規(guī)模展開。以平安好房為代表的融資開發(fā)類眾籌，在拿地后即展開，可融得資金規(guī)模較大，能在較大程度的解決開發(fā)商最為關(guān)注的"客戶+資金"兩大問題，或?qū)⒊蔀槲磥矸康禺a(chǎn)眾籌發(fā)展的重點(diǎn)方向之一。其它模式，雖然眾籌介入的階段不同，但所能籌集的資金規(guī)模較小，本質(zhì)上更多是開發(fā)商為了項(xiàng)目營銷造勢、提前鎖客、銷售去化等采取的營銷手段，難以真正解決開發(fā)商的融資難題。由于房地產(chǎn)眾籌剛剛起步，法律法規(guī)尚不完善，存在與非法集資混淆、與《證券法》《公司法》等沖突的風(fēng)險(xiǎn)，這也給房地產(chǎn)眾籌的發(fā)展加大了難度，要求對(duì)房地產(chǎn)眾籌的設(shè)計(jì)及實(shí)施更加謹(jǐn)慎，給創(chuàng)新加上一個(gè)保險(xiǎn)繩?？偨Y(jié)定向類眾籌在拿地前便能鎖定客戶并籌得大額資金，但由于存在第三章房產(chǎn)眾籌平臺(tái)第三章房產(chǎn)眾籌平臺(tái)平臺(tái)一：眾籌筑屋眾籌筑屋2015年1月23日正式上線，由眾籌網(wǎng)與國內(nèi)首個(gè)類型化社區(qū)互聯(lián)網(wǎng)定制平臺(tái)萬通自由筑屋合作共建的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)。目前，平臺(tái)上已經(jīng)匯集了住宅公寓、旅游地產(chǎn)、商業(yè)商鋪等多個(gè)眾籌項(xiàng)目。平臺(tái)一：眾籌筑屋眾籌筑屋2015年1月23日正式上線，由眾籌已成功項(xiàng)目4個(gè)：已成功項(xiàng)目4個(gè)：成功項(xiàng)目：成功項(xiàng)目：眾籌中項(xiàng)目2個(gè)：眾籌中項(xiàng)目2個(gè)：即將開始項(xiàng)目9個(gè)：性質(zhì)：住宅公寓性質(zhì)：商業(yè)綜合體即將開始項(xiàng)目9個(gè)：性質(zhì)：性質(zhì)：即將開始項(xiàng)目9個(gè)：性質(zhì)：商住公寓。擬定8月1日開盤，42-85平方。眾籌金額：09月30日前，籌集10,000,000。性質(zhì)：酒店式公寓。面積40-90平方即將開始項(xiàng)目9個(gè)：性質(zhì)：商住公寓。性質(zhì)：酒店式公寓。即將開始項(xiàng)目--旅游地產(chǎn)即將開始項(xiàng)目--旅游地產(chǎn)眾籌網(wǎng)項(xiàng)目發(fā)起規(guī)定：1）項(xiàng)目發(fā)起人：在眾籌網(wǎng)平臺(tái)注冊(cè)并發(fā)起眾籌項(xiàng)目的單位或個(gè)人；2）保證金：項(xiàng)目發(fā)起人在眾籌網(wǎng)平臺(tái)發(fā)起的項(xiàng)目，由眾籌網(wǎng)作為代收款方，收取項(xiàng)目投資人基于項(xiàng)目投資明細(xì)單而支付的眾籌金額。項(xiàng)目眾籌成功后，眾籌網(wǎng)留存項(xiàng)目眾籌總金額的30%作為保證金，在項(xiàng)目發(fā)起人兌現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目投資人的回報(bào)承諾后，眾籌網(wǎng)將該保證金返還給項(xiàng)目發(fā)起人。如果項(xiàng)目發(fā)起人未兌現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目投資人的回報(bào)承諾，則眾籌網(wǎng)有權(quán)直接支配該保證金以用于兌現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目投資人的回報(bào)承諾。3）資金支付渠道費(fèi)：為保證眾籌資金安全，眾籌項(xiàng)目項(xiàng)下資金均通過第三方支付公司代為劃轉(zhuǎn)，由此產(chǎn)生的支付渠道費(fèi)由項(xiàng)目發(fā)起人負(fù)擔(dān)。項(xiàng)目眾籌成功后，眾籌網(wǎng)將扣除項(xiàng)目眾籌總金額的1.5%作為資金支付渠道費(fèi)，并支付給第三方支付機(jī)構(gòu)。如眾籌項(xiàng)目不成功，則不收取該筆費(fèi)用。4）在眾籌網(wǎng)上發(fā)起的項(xiàng)目，應(yīng)明確具體的開始時(shí)間和結(jié)束時(shí)間。截止項(xiàng)目結(jié)束時(shí)間，如項(xiàng)目眾籌金額低于預(yù)定眾籌金額，則項(xiàng)目眾籌失?。蝗珥?xiàng)目眾籌金額等于或大于預(yù)定眾籌金額，則項(xiàng)目眾籌成功。眾籌網(wǎng)項(xiàng)目發(fā)起規(guī)定：1）項(xiàng)目發(fā)起人：在眾籌網(wǎng)平臺(tái)注冊(cè)并發(fā)起眾平臺(tái)二：好房眾籌2014年12月23日平安好房宣布“好房眾籌”頻道正式上線運(yùn)營。眾籌買房只是最初級(jí)的眾籌模式，眾籌建房才是好房眾籌的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。目前，平臺(tái)上已經(jīng)匯集了住宅公寓、海外房產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)商鋪等多個(gè)眾籌項(xiàng)目。平臺(tái)二：好房眾籌2014年12月23日平安好房宣布“好房眾籌成功項(xiàng)目-折扣購房權(quán)：1.項(xiàng)目戶型：73㎡、78㎡、82㎡。2.項(xiàng)目均價(jià)：預(yù)估市場價(jià)6500元/㎡，眾籌價(jià)5700元/㎡起。3.回報(bào)：優(yōu)先購房權(quán)。1.單份眾籌金額：5000元。2.回報(bào)：優(yōu)先購房權(quán);5千抵5萬;推薦新客戶，雙方均可享3千元房款優(yōu)惠，單套公寓最高優(yōu)惠1.5萬元;3.退出：如客戶未使用眾籌收益，到期日本金原路返還，并額外獲得6%/年的預(yù)估現(xiàn)金收益。1.資金門檻：50000~135000元。2.回報(bào)：均價(jià)4800元購房價(jià)（目前售價(jià)5500元），3%預(yù)期固定年化收益率。成功項(xiàng)目-折扣購房權(quán)：1.項(xiàng)目戶型：73㎡、78㎡、82㎡。成功項(xiàng)目-股權(quán)眾籌：1.股權(quán)眾籌項(xiàng)目。認(rèn)籌者可獲得認(rèn)籌份數(shù)相對(duì)應(yīng)股權(quán)在投資周期內(nèi)所產(chǎn)生的項(xiàng)目收益。2.眾籌最低單位為1份，1份2萬英鎊（暫定193,270元人民幣），可最多認(rèn)籌250份。3.回報(bào)：投資期內(nèi)，預(yù)計(jì)最低年化收益14%，浮動(dòng)收益可達(dá)20%。一次性投資超過200萬英鎊，可以包辦英國投資移民。眾籌參與者持有項(xiàng)目投資公司PCL0065的股權(quán)憑證正本，辦理股權(quán)交割手續(xù)。1.股權(quán)眾籌項(xiàng)目。認(rèn)籌者可獲得認(rèn)籌份數(shù)相對(duì)應(yīng)股權(quán)在投資周期內(nèi)所產(chǎn)生的項(xiàng)目收益。2.眾籌最低單位為1份，1份1萬英鎊（93365元人民幣），可最多認(rèn)籌905份.3.回報(bào)：項(xiàng)目投資期內(nèi)，預(yù)計(jì)年化收益18%，保證收益5%，到期還本付息。一次性投資超過200萬英鎊，可以包辦英國投資移民。眾籌參與者持有項(xiàng)目投資公司PCL0065的股權(quán)憑證正本，辦理股權(quán)交割手續(xù)。成功項(xiàng)目-股權(quán)眾籌：1.股權(quán)眾籌項(xiàng)目。認(rèn)籌者可獲得認(rèn)籌份數(shù)1成功項(xiàng)目-持有所有權(quán)：1.每份100美元（約合615元人民幣），最低認(rèn)籌1份，最多認(rèn)籌50份。2.收益：與Limestone私立大學(xué)已簽訂出租協(xié)議，每年擔(dān)保租金回報(bào)率預(yù)計(jì)5%，包租3年。第四年第一個(gè)月物業(yè)公司承諾以112%買入價(jià)回購。1.眾籌最低單位為1份，約合50055元人民幣），可最多認(rèn)籌60份。2.回報(bào)：建設(shè)期間承諾凈年化收益5%，項(xiàng)目預(yù)計(jì)2017年5月建成。建成后包租2年，承諾凈年化收益10%。第三年開發(fā)商承諾以原價(jià)回購本物業(yè).1.眾籌最低單位為1份，95000元人民幣），可最多認(rèn)籌20份2.回報(bào)：.建設(shè)期間預(yù)期年化收益2.5%，預(yù)計(jì)2017年5月建成。建成后包租3年，預(yù)計(jì)年凈收益6%。第四年開發(fā)商承諾以原價(jià)回購本物業(yè)。成功項(xiàng)目-持有所有權(quán)：1.每份100美元（約合615元人民幣成功項(xiàng)目-持有所有權(quán)1.認(rèn)籌者可獲得認(rèn)籌份數(shù)相對(duì)應(yīng)時(shí)間內(nèi)房屋使用權(quán)或期間產(chǎn)生的收益。2.眾籌最低單位為1份，1份275000元，可最多認(rèn)籌13份.3.回報(bào)：建成后兩年預(yù)計(jì)每年10%租金回報(bào)，包租2年；第三年起預(yù)計(jì)每年9%租金回報(bào)。1.認(rèn)籌者可獲得認(rèn)籌份數(shù)相對(duì)應(yīng)時(shí)間內(nèi)房屋使用權(quán)或期間產(chǎn)生的收益。2.眾籌最低單位為1份，根據(jù)認(rèn)籌項(xiàng)目不同（豪華酒店標(biāo)間或高級(jí)酒店套房）1份分別為95000元或115000元或160000元。3.建設(shè)期間每年5%年化回報(bào)；建成后包租15年，每年10%凈回報(bào)；第15年以后以150%價(jià)格回購。如果在第5-14年間需要退出，開發(fā)商保證以125%的投資價(jià)格協(xié)助轉(zhuǎn)售。成功項(xiàng)目-持有所有權(quán)1.認(rèn)籌者可獲得認(rèn)籌份數(shù)相對(duì)應(yīng)時(shí)間內(nèi)房屋平安好房網(wǎng)項(xiàng)目發(fā)起規(guī)定：1）平安好房網(wǎng)對(duì)上線的所有地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目都有嚴(yán)格要求，專家評(píng)審委員會(huì)會(huì)對(duì)眾籌人或機(jī)構(gòu)資質(zhì)、信用、背景、預(yù)期收益、還款能力評(píng)定、有無擔(dān)保、法律風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行審核，只有全部審核通過眾籌項(xiàng)目才能上線。目前項(xiàng)目審核通過率嚴(yán)格控制在20%以內(nèi)。2）平安好房在項(xiàng)目交易過程中，僅作為地產(chǎn)眾籌交易平臺(tái)提供信息發(fā)布服務(wù)，參與眾籌方與眾籌人或機(jī)構(gòu)本著自愿的原則完成相關(guān)交易，因此平安好房不對(duì)項(xiàng)目本身承諾任何預(yù)期收益。認(rèn)籌用戶需自行承擔(dān)項(xiàng)目潛在收益風(fēng)險(xiǎn)。3）若購買截止日前眾籌目標(biāo)達(dá)成，眾籌成功，用戶認(rèn)籌款在眾籌期限屆滿之前將被凍結(jié)無法贖回；若眾籌失敗，用戶認(rèn)籌款將在“眾籌失敗”信息公示后5個(gè)工作日內(nèi)全額退還。4）眾籌過程中平安好房不會(huì)向用戶收取任何額外費(fèi)用。平安好房網(wǎng)項(xiàng)目發(fā)起規(guī)定：1）平安好房網(wǎng)對(duì)上線的所有地產(chǎn)眾籌項(xiàng)平臺(tái)三：搜房網(wǎng)眾籌依托搜房網(wǎng)平臺(tái)，將特價(jià)房源與投資眾籌相結(jié)合，購房者或投資者均可參與。搜房網(wǎng)從開發(fā)商爭取低至5-6折房源，購房者（投資者）參與眾籌，競拍低價(jià)房源，競得者獲得低價(jià)購房資格，溢價(jià)為投資者收益來源。眾籌不到目標(biāo)，眾籌流標(biāo)，投資者無收益，資金返還。眾籌達(dá)到目標(biāo)人數(shù)，舉行競拍，競拍價(jià)上浮≤10%，競拍者獲得保底收益10%；房價(jià)上?。?0%，投資者獲得實(shí)際投資收益。平臺(tái)三：搜房網(wǎng)眾籌依托搜房網(wǎng)平臺(tái)，將特價(jià)房源與投資眾籌相結(jié)合總結(jié)：目前房產(chǎn)眾籌更側(cè)重于住宅公寓、旅游地產(chǎn)等領(lǐng)域，對(duì)工業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園還未涉及。房產(chǎn)眾籌起步較晚，平安好房相對(duì)已成規(guī)模，尤其海外房產(chǎn)、住宅房產(chǎn)眾籌領(lǐng)先；眾籌筑屋在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域相對(duì)領(lǐng)先，并已嘗試商業(yè)綜合體、科技園等不同房產(chǎn)類型。眾籌模式：住宅眾籌是投資金融和消費(fèi)金融的結(jié)合。對(duì)于處于建設(shè)期、擬開盤項(xiàng)目，眾籌更側(cè)重于營銷宣傳，以蓄客為主，獲取折扣購房、優(yōu)先購房權(quán)，募集資金對(duì)融資環(huán)節(jié)的支持作用不明顯。商業(yè)地產(chǎn)的眾籌則是準(zhǔn)REITs的模式。收益將由開發(fā)商讓利、租金收益、資產(chǎn)增值三部分構(gòu)成。合伙人模式或股權(quán)眾籌模式因成立有限合伙企業(yè)與辦理股權(quán)分割手續(xù)相對(duì)比較復(fù)雜，使用率不高。但眾籌筑屋對(duì)于即將上線的商業(yè)綜合體、科技園等有穩(wěn)定收益、總價(jià)高或不可分割的產(chǎn)品，會(huì)更多采用合伙人模式與持有所有權(quán)模式?？偨Y(jié)：目前房產(chǎn)眾籌更側(cè)重于住宅公寓、旅游地產(chǎn)等領(lǐng)域，對(duì)工業(yè)地第四章智鼎源房產(chǎn)眾籌方案第四章智鼎源房產(chǎn)眾籌方案平臺(tái)選擇--眾籌筑屋***項(xiàng)目為工業(yè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。目前平安好房、搜