物業(yè)管理糾紛的法律問題課件

物業(yè)管理糾紛法律問題研討會(huì)物業(yè)管理糾紛法律問題研討會(huì)1一、主體問題業(yè)主委員會(huì)的法律地位如何？是否有訴訟/仲裁主體資格？1、業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其職責(zé)：（1）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（3）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；（5）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

2、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。一、主體問題業(yè)主委員會(huì)的法律地位如何？是否有訴訟/仲裁主體資2業(yè)主大會(huì)、業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物管公司在《物業(yè)管理服務(wù)合同》履行過程（如收管理費(fèi)）中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系如何？1、業(yè)主大會(huì)履行的職責(zé)（1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（4）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

一、主體問題業(yè)主大會(huì)、業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物管公司在《物業(yè)管理服務(wù)合同》履行過3業(yè)主的權(quán)利（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；（2）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（3）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；（4）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；（5）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；（6）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（7）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（8）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；（10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主的義務(wù)（1）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（3）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（4）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（5）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。一、主體問題業(yè)主的權(quán)利一、主體問題4業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)（1）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（3）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；（5）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。一、主體問題業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)一、主體問題5物管公司的職責(zé)1、根據(jù)有關(guān)法規(guī)，并結(jié)合實(shí)際情況制定管理辦法；2、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)；3、可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)；4、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目；5、根據(jù)有關(guān)法規(guī)，并結(jié)合實(shí)際情況制定管理辦法；6、對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。一、主體問題物管公司的職責(zé)一、主體問題6一、主體問題業(yè)主大會(huì)業(yè)委會(huì)業(yè)主物管公司執(zhí)行機(jī)構(gòu)選舉產(chǎn)生服務(wù)與被服務(wù)選舉、監(jiān)督參加、提議合同聘用選聘、解聘一、主體問題業(yè)主大會(huì)業(yè)委會(huì)業(yè)主物管公司執(zhí)行機(jī)構(gòu)選舉產(chǎn)生服務(wù)與7二、違約及責(zé)任認(rèn)定問題酬金制合同下物業(yè)公司對(duì)某業(yè)主不收費(fèi)或少收費(fèi)，業(yè)主以預(yù)期違約要求物業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任，如何處理？

依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第四條“民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用”及“誰收益，誰負(fù)擔(dān)”的原則，應(yīng)從物業(yè)公司10％的酬金中支付。二、違約及責(zé)任認(rèn)定問題酬金制合同下物業(yè)公司對(duì)某業(yè)主不收費(fèi)或少8物業(yè)管理合同到期或業(yè)主大會(huì)決議解聘物業(yè)公司，但物業(yè)公司不退出，未移交物業(yè)管理資料，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任如何認(rèn)定？對(duì)期后發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)用應(yīng)由誰承擔(dān)？1、應(yīng)按相關(guān)法律法規(guī)或物業(yè)管理合同的約定來認(rèn)定；2、先掛帳，直到合法公司進(jìn)駐后，由業(yè)主補(bǔ)交。二、違約及責(zé)任認(rèn)定問題物業(yè)管理合同到期或業(yè)主大會(huì)決議解聘物業(yè)公司，但物業(yè)公司不退出9物業(yè)公司未履行約定或法定的公布帳目的義務(wù)，如何承擔(dān)違約責(zé)任？業(yè)主是否可以因此不履行交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)？1、按物業(yè)管理合同約定的違約責(zé)任執(zhí)行，或提前終止合同；2、業(yè)主還是應(yīng)按物業(yè)管理合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)。二、違約及責(zé)任認(rèn)定問題物業(yè)公司未履行約定或法定的公布帳目的義務(wù)，如何承擔(dān)違約責(zé)任？10再見！物業(yè)管理糾紛的法律問題課件11物業(yè)管理糾紛法律問題研討會(huì)物業(yè)管理糾紛法律問題研討會(huì)12一、主體問題業(yè)主委員會(huì)的法律地位如何？是否有訴訟/仲裁主體資格？1、業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其職責(zé)：（1）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（3）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；（5）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

2、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。一、主體問題業(yè)主委員會(huì)的法律地位如何？是否有訴訟/仲裁主體資13業(yè)主大會(huì)、業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物管公司在《物業(yè)管理服務(wù)合同》履行過程（如收管理費(fèi)）中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系如何？1、業(yè)主大會(huì)履行的職責(zé)（1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（4）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

一、主體問題業(yè)主大會(huì)、業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物管公司在《物業(yè)管理服務(wù)合同》履行過14業(yè)主的權(quán)利（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；（2）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（3）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；（4）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；（5）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；（6）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（7）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（8）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；（10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主的義務(wù)（1）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（3）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（4）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（5）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。一、主體問題業(yè)主的權(quán)利一、主體問題15業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)（1）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（3）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；（5）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。一、主體問題業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)一、主體問題16物管公司的職責(zé)1、根據(jù)有關(guān)法規(guī)，并結(jié)合實(shí)際情況制定管理辦法；2、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)；3、可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)；4、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目；5、根據(jù)有關(guān)法規(guī)，并結(jié)合實(shí)際情況制定管理辦法；6、對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。一、主體問題物管公司的職責(zé)一、主體問題17一、主體問題業(yè)主大會(huì)業(yè)委會(huì)業(yè)主物管公司執(zhí)行機(jī)構(gòu)選舉產(chǎn)生服務(wù)與被服務(wù)選舉、監(jiān)督參加、提議合同聘用選聘、解聘一、主體問題業(yè)主大會(huì)業(yè)委會(huì)業(yè)主物管公司執(zhí)行機(jī)構(gòu)選舉產(chǎn)生服務(wù)與18二、違約及責(zé)任認(rèn)定問題酬金制合同下物業(yè)公司對(duì)某業(yè)主不收費(fèi)或少收費(fèi)，業(yè)主以預(yù)期違約要求物業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任，如何處理？

依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第四條“民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用”及“誰收益，誰負(fù)擔(dān)”的原則，應(yīng)從物業(yè)公司10％的酬金中支付。二、違約及責(zé)任認(rèn)定問題酬金制合同下物業(yè)公司對(duì)某業(yè)主不收費(fèi)或少19物業(yè)管理合同到期或業(yè)主大會(huì)決議解聘物業(yè)公司，但物業(yè)公司不退出，未移交物業(yè)管理資料，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任如何認(rèn)定？對(duì)期后發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)用應(yīng)由誰承擔(dān)？1、應(yīng)按相關(guān)法律法規(guī)或物業(yè)管理合同的約定來認(rèn)定；2、先掛帳，直到合法公司進(jìn)駐后，由業(yè)主補(bǔ)交。二、違約及責(zé)任認(rèn)定問