產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目操作思路及案例

1

看市場2

看產(chǎn)業(yè)3

看功能4

看產(chǎn)品5

看推廣項目屬性：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)解題思路構(gòu)思導(dǎo)讀看市場未來競爭激烈：……看產(chǎn)業(yè)明確產(chǎn)業(yè)主題：①源發(fā)（產(chǎn)業(yè)）：家用電器及電氣器材制造、五金機械、紡織服裝及化纖制造②空降（產(chǎn)業(yè)）：？看功能根據(jù)產(chǎn)業(yè)主題建立功能模型：包括平臺功能、優(yōu)惠政策、配套服務(wù)等看產(chǎn)品關(guān)于容積率：根據(jù)產(chǎn)業(yè)主題及功能定位的不同,存在兩個定位方向:一:低密度，以環(huán)境取勝，獨棟建筑為主，吸引大型總部企業(yè)入駐，建議容積率在0.6-0.8左右二:中高密度,以小高層建筑或大獨棟建筑為主，獲得更大的銷售面積，建議容積率在1.5-1.8左右關(guān)于建筑風(fēng)格：根據(jù)項目定位主題并結(jié)合城市文化元素進行嫁接和融合看推廣渠道推廣：脈絡(luò)和直達看產(chǎn)業(yè)1產(chǎn)業(yè)表象

泛產(chǎn)業(yè)→弱產(chǎn)業(yè)→一業(yè)特強產(chǎn)業(yè)打造

“空降型”和“源發(fā)性”看產(chǎn)業(yè)3個方向一業(yè)特強

依托城市或地區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)泛產(chǎn)業(yè)

無明顯產(chǎn)業(yè)主題弱產(chǎn)業(yè)

整合資源，塑造，發(fā)展某一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)表象泛產(chǎn)業(yè)

無明顯產(chǎn)業(yè)主題財富興園（上海）大業(yè)領(lǐng)地（上海）ABP北京豐臺總部基地基本情況定位：成長型中小企業(yè)商務(wù)園規(guī)模：占地18.7萬平方米，建筑面積28萬平方米產(chǎn)業(yè)主題：無明確產(chǎn)業(yè)主題物業(yè)組成：研發(fā)辦公樓+會展酒店+商業(yè)配套+物流倉儲+公寓功能組成：研發(fā)+總部辦公+產(chǎn)品展示等財富興園定位為面向成長型中小企業(yè)的商務(wù)花園，具有一定差異化；但項目無確定明確產(chǎn)業(yè)主題，因此園區(qū)內(nèi)提供服務(wù)平臺亦不具有針對性，項目價值難以有較大程度提升物業(yè)類型弧線型單棟：600平方米組團：3600~6500平方米雙拼型獨立單元：650平方米組團：1300平方米獨棟型獨立單元：1300平方米財富興園·

國際企業(yè)花園星月·大業(yè)領(lǐng)地基本情況定位：總部基地規(guī)模：建筑面積60萬平方米產(chǎn)業(yè)主題：無明確產(chǎn)業(yè)主題物業(yè)組成：總部辦公樓+會展酒店+商業(yè)配套功能組成：總部辦公為主,貿(mào)易、財務(wù)結(jié)算、會展為輔物業(yè)介紹—總部辦公樓上海第一批建設(shè)的總部經(jīng)濟項目之一，以吸引500強總部和國內(nèi)企業(yè)總部聚集為目的。但項目泛產(chǎn)業(yè)定位，難以對企業(yè)客戶尤其是知名客戶產(chǎn)生較大吸引力。A型：4~5層1250~1550㎡

B型：6~7層1500~2000㎡

C型：8~9層2000~2200㎡

D型：9層4200㎡物業(yè)類型特征園區(qū)特點功能組合總部辦公+科研+中試+生產(chǎn)物業(yè)組成總部辦公樓+酒店+公寓+商業(yè)配套+食堂+商務(wù)會所+會展講堂規(guī)劃和建筑中國傳統(tǒng)建筑圍合式空間與西方開放式街區(qū)相結(jié)合總部樓設(shè)計規(guī)模多樣化，適合不同類型企業(yè)總部需求交通條件交通動線設(shè)計提高交通便捷度，停車位充足配套設(shè)施樓宇配套設(shè)施體現(xiàn)科技化、商業(yè)和生活配套設(shè)施注重人性化產(chǎn)業(yè)定位定位為企業(yè)總部聚集區(qū)，但無明確產(chǎn)業(yè)主題

經(jīng)營和運營經(jīng)營模式總部樓產(chǎn)權(quán)銷售營銷推廣廣告、會議、論壇、異地招商等優(yōu)惠政策財稅優(yōu)惠、人才引進優(yōu)惠、其他優(yōu)惠園區(qū)總規(guī)模140萬平方米總部樓規(guī)模1200-6000平方米酒店規(guī)模60000平方米商業(yè)配套規(guī)模125000平方米食堂幾十個200-500平方米的食堂商務(wù)會所每個庭院中心設(shè)置一個200-500平方米的商務(wù)會所入住企業(yè)迄今共吸引了包括中華通信、中國鐵通、中國誠通、中國質(zhì)量認(rèn)證中心、中成進出口、中國航天時代電子、長征火箭、三星電子、中金科技等大型國有企業(yè)以及知名跨國企業(yè)在內(nèi)的200余家企業(yè)入住啟發(fā)總部經(jīng)濟概念的內(nèi)涵需擴大、產(chǎn)業(yè)主題需明確ABP北京豐臺總部基地弱產(chǎn)業(yè)

整合資源，塑造，發(fā)展某一產(chǎn)業(yè)浦江智谷商務(wù)園上海文化信息產(chǎn)業(yè)園上海文化信信息產(chǎn)業(yè)園園（曾操盤盤項目）基本情況定位：以現(xiàn)代文化產(chǎn)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心的文化信息產(chǎn)業(yè)公園規(guī)模：占地600畝，容積率1.2，總建筑面積近50萬平方米

產(chǎn)業(yè)主題：現(xiàn)代文化產(chǎn)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)物業(yè)組成：產(chǎn)業(yè)類物業(yè)：總部辦公、標(biāo)準(zhǔn)辦公、專家辦公、企業(yè)孵化樓配套類物業(yè)：高星級酒店、超星級會所、會展中心、主題商業(yè)、主題娛樂、組團內(nèi)商業(yè)配套、人才公寓、商務(wù)別墅

以當(dāng)?shù)卣罅Πl(fā)展展的“文化化信息產(chǎn)業(yè)業(yè)”為核心心浦江智谷商商務(wù)園基本情況定位：研發(fā)型總部商務(wù)園區(qū)規(guī)模：占地88萬平方米，建筑面積106萬平方米產(chǎn)業(yè)主題：IT、航空航天、生物醫(yī)藥等物業(yè)組成：大平面研發(fā)樓+獨棟商務(wù)樓功能組成：研發(fā)+總部辦公+產(chǎn)品展示等是以研發(fā)為主要功能定位的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目；項目主體物業(yè)類型以研發(fā)樓為主，這些研發(fā)樓具有大平面的特征，單層面積在6000平方米以上，適合大型企業(yè)的研發(fā)中心進駐。研發(fā)樓商務(wù)樓一業(yè)特強依托城市或或地區(qū)主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)愛爾蘭PW商務(wù)花園鋼領(lǐng)金石灣基本情況啟發(fā)定位：鋼鐵服務(wù)業(yè)企業(yè)集聚區(qū)以寶山強勢產(chǎn)業(yè)“鋼鐵”為明確的產(chǎn)業(yè)主題，并根據(jù)鋼鐵貿(mào)易物流商的特殊需求打造的資金、信息和貨物流通平臺。規(guī)模：占地23萬平方米，建筑面積32萬平方米產(chǎn)業(yè)主題：鋼鐵貿(mào)易、物流及鋼鐵相關(guān)服務(wù)業(yè)物業(yè)組成：總部辦公樓+高層辦公樓+商業(yè)+酒店功能組成：總部辦公+研發(fā)+展示交易+四大軟性平臺信息交易中心：MySteel網(wǎng)上電子交易平臺，WSD、MEPS國外信息資源共享交換等金融服務(wù)中心：10億元資金第三方擔(dān)保公司、銀企戰(zhàn)略合作等物流分撥中心：與中儲物流合作會展服務(wù)中心：行業(yè)展會、論壇、博物館鋼領(lǐng)---上海鋼鐵服服務(wù)業(yè)中心心（曾操盤盤項目）一業(yè)特強——寶山---鋼鐵金石灣（曾曾操盤項目目）基本情況啟發(fā)定位：上海國際性化工服務(wù)業(yè)中心以金山區(qū)“上海國際化工城”為依托，發(fā)展化工產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)模：占地約850畝，總體量60余萬平方米產(chǎn)業(yè)主題：化工產(chǎn)業(yè)物業(yè)組成：產(chǎn)業(yè)類物業(yè)：獨棟總部辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)辦公樓、定制式辦公樓配套類物業(yè)：星級酒店、精品公寓、商業(yè)休閑中心等一業(yè)特強——金山---化工特征大學(xué)城的商務(wù)花園（劍橋）：創(chuàng)業(yè)型高科技企業(yè)城市更新形成的商務(wù)花園（Oakdale）：政府扶持、高綠化率面向物流業(yè)的商務(wù)花園（哥本哈根機場）：產(chǎn)業(yè)主題明確規(guī)模和個性并重的商務(wù)花園（沃靈頓）:物業(yè)類型多樣、注重細部處理、謹(jǐn)慎控制開發(fā)進度啟發(fā)產(chǎn)業(yè)主題明晰政府扶持因地制宜有序開發(fā)愛爾蘭PW商務(wù)花園一業(yè)特強——哥本哈根機機場---物流產(chǎn)業(yè)集聚的的重要性有產(chǎn)業(yè)主題題要優(yōu)于無無產(chǎn)業(yè)主題題！在硅谷不能能解決的技技術(shù)問題，，那在全世世界也找不不到解決辦辦法---土豆網(wǎng)絡(luò)CEO王微我司在后期期解決核心心問題的思路和考考慮方向產(chǎn)業(yè)表象產(chǎn)業(yè)集聚的的方式產(chǎn)業(yè)分類和和產(chǎn)業(yè)鏈分分段挖掘本項目目的產(chǎn)業(yè)主主題2條路徑空降型看資源、看看規(guī)劃源發(fā)性看現(xiàn)狀、看看基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)打造源發(fā)（產(chǎn)業(yè)業(yè)）看現(xiàn)狀、看看基礎(chǔ)產(chǎn)品情況定位：鋼鐵服務(wù)業(yè)中心（鋼鐵企業(yè)集群，集信息中心、交易中心、研發(fā)中心、物流中心)占地面積：347畝總建筑面積：32萬㎡物業(yè)組成：獨棟總部樓（2200-4000㎡）、綜合商務(wù)樓（80-160，1000-1200、交易市場（9700）OURREFERENCE---鋼領(lǐng)（曾操盤項目）OURREFERENCE---金石灣（曾操盤項目）產(chǎn)品情況定位：上海國際化工服務(wù)業(yè)中心占地面積：850畝總建筑面積：60余萬㎡物業(yè)組成：一期：8.2萬平方米，包含：花園式獨棟總部辦公，面積2156～5739㎡高層標(biāo)準(zhǔn)辦公樓單層，面積為1247-1333㎡空降（產(chǎn)業(yè)業(yè)）看資源、看看規(guī)劃OURREFERENCE---上海三林國際科研創(chuàng)新服務(wù)基地（曾操盤項目）產(chǎn)品情況定位：以新材料新能源為切入點，集科研、設(shè)計、中試、虛擬制造、科技成果轉(zhuǎn)化、展貿(mào)、營銷等多功能為一體的新興制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)園區(qū)占地面積：1000畝總建筑面積：110余萬㎡物業(yè)組成：花園式獨棟總部辦公、高層標(biāo)準(zhǔn)辦公樓等產(chǎn)業(yè)定位支撐開發(fā)商富春集團在新材料產(chǎn)業(yè)有一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和號召力，新材料也是浦東重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)空降（產(chǎn)業(yè)業(yè)）看資源、看看規(guī)劃OURREFERENCE---無錫（國家）工業(yè)設(shè)計園產(chǎn)品情況定位：國內(nèi)第一家以工業(yè)設(shè)計為主題的專業(yè)化園區(qū)；國內(nèi)首家工業(yè)設(shè)計知識產(chǎn)權(quán)園規(guī)劃：總規(guī)劃面積2.5平方公里，一期12萬平方米，二期100萬平方米物業(yè)類型：創(chuàng)業(yè)型、研發(fā)設(shè)計辦公務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)格局：IC設(shè)計、自動控制設(shè)計、產(chǎn)品造型設(shè)計、機械與模具設(shè)計、建筑設(shè)計、平面設(shè)計存在問題：稅收優(yōu)惠尤其是15%的所得稅稅收優(yōu)惠政策長時間未落實；展貿(mào)平臺相對滯后；地區(qū)影響力有限空降（產(chǎn)業(yè)業(yè)）看資源、看看規(guī)劃OURREFERENCE---上海松江工業(yè)設(shè)計產(chǎn)業(yè)園（曾操盤項目）產(chǎn)品情況定位：以工業(yè)設(shè)計為主題，整合政府資源、行業(yè)協(xié)會資源、大專院校、各國各地區(qū)工業(yè)設(shè)計組織等資源，打造代表上海、代表中國工業(yè)設(shè)計能力的工業(yè)設(shè)計之都。占地面積：12萬平方米總建筑面積：20余萬平方米物業(yè)組成：花園式獨棟總部辦公、高層標(biāo)準(zhǔn)辦公樓等說明：本案不是從產(chǎn)業(yè)類型，而是從產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)入手打造產(chǎn)業(yè)主題設(shè)計成果展貿(mào)中心信息及學(xué)術(shù)交流中心模具設(shè)計中心知識產(chǎn)權(quán)保護中心中試與測試中心軟件開發(fā)與多媒體中心平臺功能看功能2“2.5產(chǎn)業(yè)”和““總部經(jīng)濟濟”看功能2.5產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)中中附加值較較高的部分分新興制造業(yè)業(yè)不從事物資資資料生產(chǎn)產(chǎn)而只提供供非物質(zhì)性性服務(wù)從事物資資資料生生產(chǎn)并提提供物質(zhì)質(zhì)性產(chǎn)品品研發(fā)設(shè)計營銷結(jié)算售后服務(wù)會展高附加值少污染核心技術(shù)生產(chǎn)性服服務(wù)業(yè)2.5產(chǎn)業(yè)理解解總部經(jīng)濟濟概念某區(qū)域由由于特有有的資源源優(yōu)勢吸吸引企業(yè)業(yè)將總部部在該區(qū)區(qū)域集群群布局，，將生產(chǎn)產(chǎn)制造基基地布局局在具有有比較優(yōu)優(yōu)勢的其其它地區(qū)區(qū)，而使使企業(yè)價價值鏈與與區(qū)域資資源實現(xiàn)現(xiàn)最優(yōu)空空間耦合合，以及及由此對對該區(qū)域域經(jīng)濟發(fā)發(fā)展產(chǎn)生生重要影影響的一一種經(jīng)濟濟形態(tài)。。總部經(jīng)濟濟主要的的理論精精髓是：：企業(yè)總總部與加加工制造造基地在在空間上上逐漸實實現(xiàn)分離離，總部部向中心心城市聚聚集，而而產(chǎn)業(yè)制制造基地地向制造造成本較較低的區(qū)區(qū)域集中中的規(guī)律律，并出出現(xiàn)專業(yè)業(yè)化和集集群化的的趨勢。?？偛拷?jīng)經(jīng)濟屬于于“一手手‘托’’著欠發(fā)發(fā)達地區(qū)區(qū)，一手手‘托’’著發(fā)達達地區(qū)””的梯級級發(fā)展理理論?？偛拷?jīng)濟濟理解研發(fā)設(shè)計中試虛擬制造造營銷總部專業(yè)中介介服務(wù)下游客戶戶總部經(jīng)濟濟制造業(yè)企業(yè)總部運營總部跨國公司企業(yè)地區(qū)總部機構(gòu)、國內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)總部機構(gòu)、民營財團總部采購中心大型企業(yè)在供應(yīng)商集中地設(shè)立的采購集中地銷售中心大型企業(yè)面向下游客戶的銷售職能中心信息中心大型企業(yè)進行結(jié)算、物流、配送的信息處理中心研發(fā)中心跨國公司、高新技術(shù)企業(yè)創(chuàng)新、研發(fā)機構(gòu)金融企業(yè)總部民營銀行總部、全國和外資銀行企業(yè)總部服務(wù)中心、投資銀行、證券公司、基金公司、保險公司、擔(dān)保公司、財務(wù)公司科研機構(gòu)總部國家與社會科研機構(gòu)、社會經(jīng)濟研究中心機關(guān)機構(gòu)總部行業(yè)協(xié)會、商會、社會基金其它類型總部學(xué)歷教育、認(rèn)證機構(gòu)總部經(jīng)濟濟理解本案發(fā)展展總部經(jīng)經(jīng)濟的方方向（示示例）項目類型要求條件本案適應(yīng)度土地性質(zhì)本案發(fā)展“總部經(jīng)濟”的方向制造業(yè)企業(yè)總部運營總部商務(wù)條件要求較高低適宜我們認(rèn)為：隨著虹橋綜合交通樞紐的建設(shè),對物流依存度較高采購中心、營銷中心具有發(fā)展的可能.,但本項目的土地性質(zhì)是工業(yè)用地,不適宜建設(shè)商鋪產(chǎn)品,因此采購中心、營銷中心的建設(shè)具有局限。區(qū)域周邊具有多所國際學(xué)校、閔行的學(xué)術(shù)氛圍良好，同時周邊環(huán)境優(yōu)越，因此，發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈高端的研發(fā)功能具有優(yōu)勢采購中心物流條件要求較高高不適宜營銷中心物流條件要求較高高不適宜信息中心商務(wù)條件要求較高中適宜研發(fā)中心研發(fā)條件要求較高高適宜電子產(chǎn)業(yè)業(yè)研發(fā)功功能模型型我司在后后期解決決核心問問題的思路和和考慮方方向看產(chǎn)品3市場需求求指導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃對目標(biāo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)的的企業(yè)、、研究機機構(gòu)進行行客客戶戶需求調(diào)調(diào)研建筑風(fēng)格格產(chǎn)業(yè)特征征左右風(fēng)風(fēng)格/地域文化化左右風(fēng)風(fēng)格看產(chǎn)品關(guān)于項目目容積率率本案指導(dǎo)導(dǎo)容積率率≤2用足容積積率并非非能獲得得利益最最大化容容積率率規(guī)劃原原則①①產(chǎn)業(yè)+功能決定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)

②參參考同類類項目（備注：：在未明明確產(chǎn)業(yè)業(yè)主題及及功能的的情況下下，當(dāng)前前同類項項目的容容積率指指標(biāo)可作作為參考考）思路和考考慮方向向項目名稱形象概念依托產(chǎn)業(yè)功能定位容積率占地面積(萬㎡)建筑面積(萬㎡)物業(yè)組合星月·大業(yè)領(lǐng)地企業(yè)總部花園無明顯產(chǎn)業(yè)主題展示、貿(mào)易、研發(fā)、財務(wù)結(jié)算1.31800畝60余萬㎡500棟花園總部樓鋼領(lǐng)鋼鐵物流總部基地鋼鐵流通業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)集鋼鐵貿(mào)易物流、商流、信息流育一體的基地1.423.132獨棟總部樓+綜合辦公樓+會展中心+酒店上?？偛繛钞a(chǎn)學(xué)研基地+總部基地?zé)o明顯產(chǎn)業(yè)主題集研發(fā)、辦公、生產(chǎn)、貿(mào)易于一體的基地1.693.3150200幢獨棟總部樓+多層研發(fā)樓+會展中心+酒店總部1號現(xiàn)代生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)聚集區(qū)無明顯產(chǎn)業(yè)主題集總部辦公、科技研發(fā)、會議會展、加工物流中心于一體1.3250畝（一期）98低層獨棟樓群，包括中小型企業(yè)總部樓和大型企業(yè)總部商務(wù)樓群及綜合服務(wù)樓上海多媒體谷多媒體產(chǎn)業(yè)化基地信息服務(wù)外包多媒體相關(guān)產(chǎn)品制造、研發(fā)2.256081.5高層/小高層研發(fā)大樓、獨棟企業(yè)總部+研發(fā)總部樓、小高層孵化中心、高層酒店等中邦MOHO商務(wù)園商務(wù)別墅園現(xiàn)代服務(wù)業(yè)廣告業(yè)等集商務(wù)、科研、生產(chǎn)于一體的商務(wù)別墅區(qū)0.612.077.228幢獨棟商務(wù)別墅+2幢商務(wù)會所+辦公樓科技領(lǐng)袖之都獨棟SOHO花園集成電路業(yè)信息技術(shù)業(yè)集合研發(fā)、辦公于一體的低密度商務(wù)花園0.6402580套獨棟SOHO商務(wù)樓OURREFERENCE---關(guān)于項目容積率本案的容容積率根根據(jù)產(chǎn)業(yè)業(yè)主題及及功能定定位的不不同,存在兩個個定位方方向:一:低密度，，以環(huán)境境取勝，，獨棟建建筑為主主，吸引引大型總總部企業(yè)業(yè)入駐，，建議容容積率在在0.6-0.8左右二二:中高密度度,以小高層層建筑或或大獨棟棟建筑為為主，獲獲得更大大的銷售售面積，，建議容容積率在在1.5-1.8左右產(chǎn)品情況容積率：0.47（一期）定位：泛產(chǎn)業(yè)主題的商務(wù)辦公產(chǎn)品總建筑面積：34萬㎡（一期10.4萬㎡）物業(yè)組成：141幢獨棟庭院（350-450㎡/幢）+1幢商務(wù)會所OURREFERENCE-小獨棟-上河商務(wù)園（曾操盤項目）產(chǎn)品情況定位：集研發(fā)、辦公、會議、展示等綜合管理服務(wù)為一體的現(xiàn)代商務(wù)花園占地面積：600余畝總建筑面積：40萬㎡物業(yè)組成：35棟二層獨棟商務(wù)別墅（286㎡/棟）+3300㎡會館+6幢高層研發(fā)樓+20000㎡商務(wù)配套建筑OURREFERENCE-小獨棟-羅森寶商務(wù)中心關(guān)于建筑筑風(fēng)格同類項目目怎么做做？印象鋼谷谷（羅羅森寶商商務(wù)中心心）產(chǎn)業(yè)主題題——鋼鐵產(chǎn)業(yè)業(yè)建筑用材材：鋼為線線，墻為為面，立立方體，，由素混混凝土、、鋼材、、玻璃等等元素組組合立面風(fēng)格格：“德國直角角獨棟棟建筑”——極簡主義義風(fēng)格潘涇路4333號(金石路口口)產(chǎn)業(yè)特征征左右建建筑風(fēng)格格OurReference:北竿山國國際藝術(shù)術(shù)中心項目定位位：藝術(shù)創(chuàng)創(chuàng)作和交交流的平平臺建筑用材材：石材和和仿石材材料（獨獨棟），，注重質(zhì)質(zhì)量、環(huán)環(huán)保與節(jié)節(jié)能立面風(fēng)格格：“立面簡單單，顏色色單一”——現(xiàn)代主義義設(shè)計風(fēng)風(fēng)格業(yè)輝路222弄（滬青青平高速速/嘉松南路路