物業(yè)法律培訓(xùn)(初稿)課件

主講：時(shí)間：11目錄一、前言物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)的法律主體二、物業(yè)服務(wù)合同不履行物業(yè)服務(wù)合同的法律責(zé)任（物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主）三、物權(quán)法與物業(yè)管理?xiàng)l例各法律主體在物業(yè)管理活動(dòng)權(quán)利與義務(wù)（業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)）四、案例分析2目錄2什么是物業(yè)？物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)區(qū)別？3什么是物業(yè)？3物業(yè)概念：物業(yè)由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義為財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。該詞自20世紀(jì)80年代引入國(guó)內(nèi)，現(xiàn)已形成了一個(gè)完整的概念，即：物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。居住物業(yè)工業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)特殊物業(yè)4物業(yè)概念：居住物業(yè)工業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)特殊物業(yè)4“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務(wù)”物權(quán)法（2007.10.1） 第七十條業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。（建筑物區(qū)分所有權(quán)） 第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。（業(yè)主行使管理權(quán)的方式）

第八十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。（物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理中的地位）物業(yè)管理?xiàng)l例（2007.10.1）

第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。5“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務(wù)”5“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務(wù)”是兩個(gè)不同的概念?！拔飿I(yè)管理”是業(yè)主自主管理自己不動(dòng)產(chǎn)的民事活動(dòng)，其權(quán)利來(lái)源于建筑物區(qū)分所有權(quán)。“物業(yè)服務(wù)”是專業(yè)公司或者管理人受業(yè)主委托（雇傭），為業(yè)主的不動(dòng)產(chǎn)管理提供的有償服務(wù)。物業(yè)管理的核心是業(yè)主自治。業(yè)主是物業(yè)管理的主體。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其它管理人是服務(wù)提供者；政府是指導(dǎo)監(jiān)督者，它們都不是物業(yè)管理的主體。物業(yè)管理的對(duì)象是建筑物及其附屬設(shè)施，不應(yīng)涉及對(duì)人的管理。物業(yè)管理的內(nèi)容，物權(quán)法規(guī)定為“管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施”；物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定為“按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序”。

66物業(yè)服務(wù)中的主要法律主體開(kāi)發(fā)商物業(yè)公司7物業(yè)服務(wù)中的主要法律主體開(kāi)發(fā)商物業(yè)公司7物業(yè)服務(wù)中的幾個(gè)關(guān)鍵文件《物業(yè)服務(wù)合同》或《前期物業(yè)服務(wù)合同》《管理規(guī)約》或《臨時(shí)管理規(guī)約》其他管理規(guī)定或約定（如裝修管理規(guī)定）8物業(yè)服務(wù)中的幾個(gè)關(guān)鍵文件《物業(yè)服務(wù)合同》或《前期物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同，一方提供服務(wù)，另一方支付報(bào)酬，是一種典型的雙務(wù)、有償合同，它明確了物業(yè)公司和業(yè)主各自享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，是建立業(yè)主和物業(yè)公司關(guān)系的法律文件，提供了當(dāng)事人雙方活動(dòng)的范圍和準(zhǔn)則。物業(yè)公司通過(guò)合同獲得物業(yè)管理的權(quán)利，為全體業(yè)主提供服務(wù)。根據(jù)合同，物業(yè)公司提供相應(yīng)的服務(wù)，而業(yè)主要支付對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。從這一方面來(lái)說(shuō)，物業(yè)公司和業(yè)主之間是民事合同的雙方當(dāng)事人,是平等的主體，享有相當(dāng)?shù)臋?quán)利和義務(wù)。9物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同，一方提供服務(wù)，另一方支付報(bào)酬，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同的法律責(zé)任（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。10物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同的法律責(zé)任（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者業(yè)主不履行合同的法律責(zé)任業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。（如1樓住戶拒交電梯管理費(fèi)、長(zhǎng)期空置房）11業(yè)主不履行合同的法律責(zé)任業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)承租人、借用人及其他物業(yè)使用人的法律效力業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。12物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)承租人、借用人及其他物業(yè)使用人的法律效力業(yè)需要說(shuō)明和界定的問(wèn)題1.產(chǎn)權(quán)房（包括房改房、集資房、商品房）自用部位、自用設(shè)施屬于產(chǎn)權(quán)人（業(yè)主）所有，產(chǎn)權(quán)人既有居住權(quán)，也同樣有養(yǎng)護(hù)、維修和安全檢查的責(zé)任，也可以委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)自用部位和自用設(shè)施實(shí)行有償服務(wù)。2.凡是產(chǎn)權(quán)人私自改變樓房原始狀態(tài)的（如蹲便改座便、原地面瓷磚鑿除防水層破壞導(dǎo)致漏水等），出現(xiàn)一切問(wèn)題都由個(gè)人負(fù)責(zé)，物業(yè)不負(fù)責(zé)維修和承擔(dān)任何責(zé)任。13需要說(shuō)明和界定的問(wèn)題1.產(chǎn)權(quán)房（包括房改房、集資房、商品房物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例14物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例14聯(lián)系：物業(yè)服務(wù)中最常用到的兩部法律；在《物權(quán)法》出臺(tái)前，《物業(yè)管理?xiàng)l例》(下簡(jiǎn)稱《條例》)是調(diào)整物業(yè)糾紛的主要法律依據(jù)?！段餀?quán)法》出臺(tái)后，《條例》作為下位法依照《物權(quán)法》的原則性內(nèi)容進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。（2007年，根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，國(guó)務(wù)院決定對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》作出修改）。區(qū)別：《物權(quán)法》是基本法律,屬于上位法；《條例》是行政法規(guī)，屬下位法?！稐l例》是有關(guān)業(yè)主自治、物業(yè)服務(wù)及行政監(jiān)管的專門法，特別法。15聯(lián)系：15

第77條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。例:有外來(lái)人員或業(yè)主想租賃本小區(qū)房屋做為經(jīng)營(yíng)性用途(辦公\商店\娛樂(lè)棋牌)以種種理由和借口想讓我們同意其經(jīng)營(yíng)(比如說(shuō)滿足業(yè)主需求或豐富娛樂(lè)生活,或者直接講我就是業(yè)主我是產(chǎn)權(quán)所有人,我想干嘛就干嘛,你管得著嘛?)

第83條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。《物權(quán)法》及其司法解釋16第77條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變

《物業(yè)管理?xiàng)l例》法條導(dǎo)讀第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；根據(jù)物權(quán)法有關(guān)規(guī)定業(yè)主公約修改為管理規(guī)約。

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。17《物業(yè)管理?xiàng)l例》法條導(dǎo)讀第七條業(yè)主在物業(yè)管理活第十五條業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。18第十五條業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：18權(quán)利：（一）根據(jù)法律、法規(guī)，結(jié)合具體情況，制訂物業(yè)管理辦法、規(guī)章制度。（二）按照物業(yè)服務(wù)合同和管理辦法、規(guī)章制度對(duì)物業(yè)實(shí)施相應(yīng)的管理。（三）依照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取服務(wù)報(bào)酬。（四）有權(quán)制止違反物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。（五）有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理。（六）有權(quán)選聘專營(yíng)公司承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)。（七）可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)。義務(wù)：1、履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)，對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)。2、接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督。3、重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會(huì)審議批準(zhǔn)方可實(shí)施。4、接受物業(yè)行政主管監(jiān)督及指導(dǎo)。5、定期向全體業(yè)主公布管理費(fèi)用收支賬目。6、發(fā)現(xiàn)違法行為要及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告。（失竊及時(shí)報(bào)警）7、物業(yè)管理合同終止時(shí)，必須向業(yè)主委員會(huì)移交相關(guān)資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利與義務(wù)：19權(quán)利：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利與義務(wù)：19物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)

物業(yè)費(fèi)不等于物業(yè)企業(yè)的酬金。其中的90%以上用于物業(yè)養(yǎng)護(hù)、維修和支付其它公共開(kāi)支。物業(yè)企業(yè)所得的酬金只占極少部分。從這個(gè)意義上說(shuō)，物業(yè)費(fèi)的主要部分屬于業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)。 欠交物業(yè)費(fèi)的行為，首先是損害業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)，其次是侵占其他業(yè)主利益，最后才是損害物業(yè)企業(yè)的利益。 由于物業(yè)費(fèi)并不屬于開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)，故業(yè)主不應(yīng)以履行抗辯權(quán)為理由拒交或欠交物業(yè)費(fèi)。 物業(yè)欠費(fèi)在短期內(nèi)導(dǎo)致業(yè)主生活質(zhì)量下降，長(zhǎng)期導(dǎo)致房屋價(jià)值貶損。一批商品房淪為新的貧民窟將是不可避免的。20物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)20業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)是損害業(yè)主共同利益的行為物業(yè)管理?xiàng)l例第六十七條違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴?！段飿I(yè)糾紛司法解釋》第六條經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。 疑問(wèn)： 如果業(yè)主以物業(yè)服務(wù)存在瑕疵、存在安全隱患、履行不符合約定、物業(yè)企業(yè)的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致自己損失等理由抗辯的，法院是否支持？（以事實(shí)證據(jù)，判定不交或少交）21業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)是損害業(yè)主共同利益的行為21物業(yè)管理案例分析22物業(yè)管理案例分析22

一樓業(yè)主：“一樓住戶不使用電梯，卻和其他住戶一樣要交電梯費(fèi)，不公平。”分析：電梯是共有設(shè)施，一樓住戶應(yīng)該交電梯費(fèi)。按照物權(quán)法第七十二條規(guī)定，業(yè)主“不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”。物權(quán)法第八十條規(guī)定：建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)沒(méi)有約定或者約定不明確的按照業(yè)主專有部分占建筑總面積的比例確定。案例一：住一樓能否拒交電梯費(fèi)23案例一：住一樓能否拒交電梯費(fèi)23

案例二：物業(yè)公司是否需承擔(dān)責(zé)任？

業(yè)主李某經(jīng)過(guò)其所住的商住樓大堂時(shí)，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個(gè)多月，花費(fèi)醫(yī)藥費(fèi)數(shù)千元。李某認(rèn)為其摔倒主要是因?yàn)榈鼗虼宋飿I(yè)公司應(yīng)負(fù)擔(dān)一定責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其醫(yī)藥費(fèi)、誤工費(fèi)和精神損失費(fèi)。分析：

物業(yè)管理公司是否要負(fù)責(zé)賠償?shù)年P(guān)鍵是看法律有沒(méi)有規(guī)定要求承擔(dān)民事責(zé)任。

《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百二十五條規(guī)定：在公共場(chǎng)所、道路旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒(méi)有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施造成他人損害的，施工人員應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。在本案例中，如果物業(yè)公司對(duì)地面潮濕既沒(méi)有警示性標(biāo)志又沒(méi)有采取防范措施，則應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。否則就不應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。24案例二：物業(yè)公司是否需承擔(dān)責(zé)任？案例三：車主的要求合理嗎？

2003年9月10日，某高校一位老師將其小車停放在樓前，中午12時(shí)40多分鐘，樓上的一塊玻璃突然掉落，砸在小車前擋風(fēng)玻璃上，將擋風(fēng)玻璃砸碎，并劃傷了小車的前蓋。該玻璃系過(guò)道窗戶上的，窗戶是鐵皮鋼窗，年久失修。車主認(rèn)為物業(yè)管理中心對(duì)小區(qū)進(jìn)行了物業(yè)管理，并收取了物業(yè)管理費(fèi)，對(duì)樓宇負(fù)有管理義務(wù)，樓宇公共部位的玻璃掉落砸壞小車，應(yīng)當(dāng)予以修理車輛，恢復(fù)小車原貌。25案例三：車主的要求合理嗎？25案例分析：第一要看物業(yè)管理中心是否對(duì)小車負(fù)有保管的責(zé)任.

有的小區(qū)在管理中對(duì)車輛實(shí)行了保管的責(zé)任，與業(yè)主簽訂了車輛保管合同，收取了車輛保管費(fèi)，形成了事實(shí)上的保管合同關(guān)系。在合同成立的情況下，物業(yè)管理中心就形成了對(duì)保管車輛負(fù)有毀損、丟失的損害責(zé)任。該物業(yè)管理中心沒(méi)有與業(yè)主簽訂保管合同，也沒(méi)有收取保管費(fèi)用，因此，可以定為無(wú)償?？浚梢圆毁r償。

第二要看物業(yè)管理中心對(duì)掉落的玻璃是否負(fù)有管理責(zé)任。

《民法通則》第126條規(guī)定“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、置掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外。”規(guī)定中明確了所有人和管理人的責(zé)任。該玻璃是公共過(guò)道窗戶上的，系物業(yè)管理中心管理的場(chǎng)所，物業(yè)管理中心應(yīng)當(dāng)盡到一個(gè)管理人應(yīng)當(dāng)盡到的義務(wù)，有責(zé)任去消除這種隱患，盡快地對(duì)窗戶進(jìn)行維修，由于年久失修，造成玻璃掉落，砸壞小車前擋風(fēng)玻璃和前車蓋，物業(yè)管理中心應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不可推卸的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，應(yīng)當(dāng)賠償車主修理費(fèi)用。26案例分析：26案例四：他是否可以不交物業(yè)管理費(fèi)

徐先生花費(fèi)大量時(shí)間和金錢剛剛裝修好的房子，被樓上住戶跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點(diǎn)也沒(méi)有漏，并且很不情愿配合檢查問(wèn)題。雖說(shuō)經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問(wèn)題，但劉先生心里還是不痛快，認(rèn)為物業(yè)在裝修管理上沒(méi)有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，是否可以不交物業(yè)管理費(fèi)？徐先生應(yīng)該向誰(shuí)要求索賠？27案例四：他是否可以不交物業(yè)管理費(fèi)27分析：1．樓上跑水可能由兩種原因引起：房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏或者樓上業(yè)主過(guò)失導(dǎo)致跑水，但無(wú)論哪種原因引起都與物業(yè)管理公司無(wú)關(guān)，不涉及物業(yè)管理公司與業(yè)主的法律關(guān)系。2.房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏涉及業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間基于房屋買賣合同而產(chǎn)生的合同法律關(guān)系，開(kāi)發(fā)商交付的房屋存在瑕疵導(dǎo)致水管跑水致使業(yè)主遭受損失，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。3．樓上業(yè)主過(guò)失導(dǎo)致跑水涉及業(yè)主之間基于侵權(quán)行為而產(chǎn)生的侵權(quán)法律關(guān)系，樓上業(yè)主的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致樓下業(yè)主房屋遭受損失，該行為已經(jīng)構(gòu)成對(duì)樓下業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵犯，構(gòu)成侵權(quán)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。4．物業(yè)管理公司在本案中只涉及對(duì)受損業(yè)主家內(nèi)部的維護(hù)和修繕。由于受損部分不屬于公共設(shè)施、公共區(qū)域，該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)管理費(fèi)所涵蓋的服務(wù)范圍，而屬于特殊的物業(yè)管理服務(wù)，對(duì)該部分維修應(yīng)當(dāng)另行支付費(fèi)用，業(yè)主沒(méi)有理由拒繳物業(yè)管理費(fèi)。

28分析：28案例五：物業(yè)管理中心該不該賠償

2003年5月30日，某高校一棵靠近院墻的國(guó)槐的一枝枯枝自行掉落在院墻外，不巧院墻外有一位女同志和愛(ài)人經(jīng)過(guò)，正好砸在女同志的身上，劃破衣服，砸傷背部和手臂。事發(fā)后，其愛(ài)人給物業(yè)管理中心綠化部打來(lái)電話，告知情況，主管綠化的副主任立即趕往現(xiàn)場(chǎng)，查看結(jié)果與所報(bào)事實(shí)相符，立即將女同志送往醫(yī)院醫(yī)治，經(jīng)醫(yī)院檢查無(wú)大傷，住院休息幾天即可。其愛(ài)人向校物業(yè)管理中心提出了賠償要求(醫(yī)療費(fèi)、精神損失費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)等約3400元）。2929分析：

枯枝掉落砸傷行人系綠化管理不到位的問(wèn)題，全部責(zé)任在于物業(yè)管理中心，應(yīng)該賠償。對(duì)于受害者的一些無(wú)理要求，必須持慎重的態(tài)度。同時(shí)物業(yè)管理中心要提高防范意識(shí)，勤修剪枯枝，防止意外事故發(fā)生。3030案例六：方圓物業(yè)管理公司的要求是否合理

3131分析：1、要求是否合理應(yīng)視其具體情況。如果物業(yè)管理公司事先和業(yè)主委員會(huì)協(xié)商和溝通了，提高物業(yè)管理服務(wù)的水平和服務(wù)質(zhì)量，增加了物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)的投入，則要求提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是合理合法的。但如果該公司事先沒(méi)有和業(yè)主委員會(huì)協(xié)商和溝通，自作主張?jiān)黾痈鞣N投入來(lái)提高小區(qū)的質(zhì)量檔次和服務(wù)水準(zhǔn)，事后要求提高管理費(fèi)就不合理了。2、建議該公司真誠(chéng)地與業(yè)主委員會(huì)商量，將每一個(gè)支出項(xiàng)目請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)審定，看那些是必要的，那些是多余的，那些是可要可不要的，在得到業(yè)主委員會(huì)認(rèn)可以后，才確定實(shí)際要增加的物業(yè)管理費(fèi)的幅度和標(biāo)準(zhǔn)。32分析：32案例七：空置房物業(yè)管理費(fèi)問(wèn)題黃先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)８棟701室。老兩口在澳大利亞女兒家住了半年，最近回到自己家。物業(yè)管理員上門收取物業(yè)管理費(fèi)，黃先生講：“我們半年都不在家，不應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi)?！闭?qǐng)問(wèn)：物業(yè)管理公司應(yīng)如何處理？案例分析：

第一，業(yè)主所擁有的空置房?jī)H僅是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置，并不意味著整個(gè)所有建筑物在空置著。實(shí)際上雖然區(qū)分所有建筑物的專有部分在空置，但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運(yùn)行.使用之中，而物業(yè)管理費(fèi)的支出目的就是要維持、使用、維修和保養(yǎng)，如果物業(yè)管理費(fèi)用缺乏來(lái)源或者減少，就不能使區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行、使用、維修和保養(yǎng)得到維持和保證。33案例七：空置房物業(yè)管理費(fèi)問(wèn)題33

第二，當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后，并不意味著就可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)的工作量。并不意味著可以減少維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行、使用、維修和保養(yǎng)的工作量，電梯、高低壓配電設(shè)備、共用照明、水泵、消防設(shè)施等共用設(shè)備、設(shè)施仍然要投入正常運(yùn)行，仍然需要維修和保養(yǎng)；保安的值勤、巡邏、安全檢查等工作量也不會(huì)減少；清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的管理服務(wù)工作量一樣也不會(huì)因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少。

第三，造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè)主本身，而并非物業(yè)管理公司無(wú)理阻撓不讓業(yè)主投入使用，因此，空置房的責(zé)任不在于物業(yè)管理公司。

第四，減免物業(yè)管理費(fèi)用對(duì)未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來(lái)說(shuō)是不公平的。雖然物業(yè)建筑物空置，但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而帶來(lái)的物業(yè)建筑的保值和增值的經(jīng)濟(jì)成果。

因此物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主講清楚上述道理，要二位老人按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)。3434謝謝大家。祝大家工作順利，事業(yè)進(jìn)步！35謝謝大家。祝大家工作順利，事業(yè)進(jìn)步！35

主講：時(shí)間：361目錄一、前言物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)的法律主體二、物業(yè)服務(wù)合同不履行物業(yè)服務(wù)合同的法律責(zé)任（物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主）三、物權(quán)法與物業(yè)管理?xiàng)l例各法律主體在物業(yè)管理活動(dòng)權(quán)利與義務(wù)（業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)）四、案例分析37目錄2什么是物業(yè)？物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)區(qū)別？38什么是物業(yè)？3物業(yè)概念：物業(yè)由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義為財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。該詞自20世紀(jì)80年代引入國(guó)內(nèi)，現(xiàn)已形成了一個(gè)完整的概念，即：物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。居住物業(yè)工業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)特殊物業(yè)39物業(yè)概念：居住物業(yè)工業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)特殊物業(yè)4“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務(wù)”物權(quán)法（2007.10.1） 第七十條業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。（建筑物區(qū)分所有權(quán)） 第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。（業(yè)主行使管理權(quán)的方式）

第八十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。（物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理中的地位）物業(yè)管理?xiàng)l例（2007.10.1）

第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。40“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務(wù)”5“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務(wù)”是兩個(gè)不同的概念。“物業(yè)管理”是業(yè)主自主管理自己不動(dòng)產(chǎn)的民事活動(dòng)，其權(quán)利來(lái)源于建筑物區(qū)分所有權(quán)?！拔飿I(yè)服務(wù)”是專業(yè)公司或者管理人受業(yè)主委托（雇傭），為業(yè)主的不動(dòng)產(chǎn)管理提供的有償服務(wù)。物業(yè)管理的核心是業(yè)主自治。業(yè)主是物業(yè)管理的主體。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其它管理人是服務(wù)提供者；政府是指導(dǎo)監(jiān)督者，它們都不是物業(yè)管理的主體。物業(yè)管理的對(duì)象是建筑物及其附屬設(shè)施，不應(yīng)涉及對(duì)人的管理。物業(yè)管理的內(nèi)容，物權(quán)法規(guī)定為“管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施”；物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定為“按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序”。

416物業(yè)服務(wù)中的主要法律主體開(kāi)發(fā)商物業(yè)公司42物業(yè)服務(wù)中的主要法律主體開(kāi)發(fā)商物業(yè)公司7物業(yè)服務(wù)中的幾個(gè)關(guān)鍵文件《物業(yè)服務(wù)合同》或《前期物業(yè)服務(wù)合同》《管理規(guī)約》或《臨時(shí)管理規(guī)約》其他管理規(guī)定或約定（如裝修管理規(guī)定）43物業(yè)服務(wù)中的幾個(gè)關(guān)鍵文件《物業(yè)服務(wù)合同》或《前期物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同，一方提供服務(wù)，另一方支付報(bào)酬，是一種典型的雙務(wù)、有償合同，它明確了物業(yè)公司和業(yè)主各自享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，是建立業(yè)主和物業(yè)公司關(guān)系的法律文件，提供了當(dāng)事人雙方活動(dòng)的范圍和準(zhǔn)則。物業(yè)公司通過(guò)合同獲得物業(yè)管理的權(quán)利，為全體業(yè)主提供服務(wù)。根據(jù)合同，物業(yè)公司提供相應(yīng)的服務(wù)，而業(yè)主要支付對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。從這一方面來(lái)說(shuō)，物業(yè)公司和業(yè)主之間是民事合同的雙方當(dāng)事人,是平等的主體，享有相當(dāng)?shù)臋?quán)利和義務(wù)。44物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同，一方提供服務(wù)，另一方支付報(bào)酬，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同的法律責(zé)任（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。45物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同的法律責(zé)任（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者業(yè)主不履行合同的法律責(zé)任業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。（如1樓住戶拒交電梯管理費(fèi)、長(zhǎng)期空置房）46業(yè)主不履行合同的法律責(zé)任業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)承租人、借用人及其他物業(yè)使用人的法律效力業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。47物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)承租人、借用人及其他物業(yè)使用人的法律效力業(yè)需要說(shuō)明和界定的問(wèn)題1.產(chǎn)權(quán)房（包括房改房、集資房、商品房）自用部位、自用設(shè)施屬于產(chǎn)權(quán)人（業(yè)主）所有，產(chǎn)權(quán)人既有居住權(quán)，也同樣有養(yǎng)護(hù)、維修和安全檢查的責(zé)任，也可以委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)自用部位和自用設(shè)施實(shí)行有償服務(wù)。2.凡是產(chǎn)權(quán)人私自改變樓房原始狀態(tài)的（如蹲便改座便、原地面瓷磚鑿除防水層破壞導(dǎo)致漏水等），出現(xiàn)一切問(wèn)題都由個(gè)人負(fù)責(zé)，物業(yè)不負(fù)責(zé)維修和承擔(dān)任何責(zé)任。48需要說(shuō)明和界定的問(wèn)題1.產(chǎn)權(quán)房（包括房改房、集資房、商品房物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例49物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例14聯(lián)系：物業(yè)服務(wù)中最常用到的兩部法律；在《物權(quán)法》出臺(tái)前，《物業(yè)管理?xiàng)l例》(下簡(jiǎn)稱《條例》)是調(diào)整物業(yè)糾紛的主要法律依據(jù)?！段餀?quán)法》出臺(tái)后，《條例》作為下位法依照《物權(quán)法》的原則性內(nèi)容進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。（2007年，根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，國(guó)務(wù)院決定對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》作出修改）。區(qū)別：《物權(quán)法》是基本法律,屬于上位法；《條例》是行政法規(guī)，屬下位法。《條例》是有關(guān)業(yè)主自治、物業(yè)服務(wù)及行政監(jiān)管的專門法，特別法。50聯(lián)系：15

第77條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。例:有外來(lái)人員或業(yè)主想租賃本小區(qū)房屋做為經(jīng)營(yíng)性用途(辦公\商店\娛樂(lè)棋牌)以種種理由和借口想讓我們同意其經(jīng)營(yíng)(比如說(shuō)滿足業(yè)主需求或豐富娛樂(lè)生活,或者直接講我就是業(yè)主我是產(chǎn)權(quán)所有人,我想干嘛就干嘛,你管得著嘛?)

第83條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。《物權(quán)法》及其司法解釋51第77條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變

《物業(yè)管理?xiàng)l例》法條導(dǎo)讀第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；根據(jù)物權(quán)法有關(guān)規(guī)定業(yè)主公約修改為管理規(guī)約。

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。52《物業(yè)管理?xiàng)l例》法條導(dǎo)讀第七條業(yè)主在物業(yè)管理活第十五條業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。53第十五條業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：18權(quán)利：（一）根據(jù)法律、法規(guī)，結(jié)合具體情況，制訂物業(yè)管理辦法、規(guī)章制度。（二）按照物業(yè)服務(wù)合同和管理辦法、規(guī)章制度對(duì)物業(yè)實(shí)施相應(yīng)的管理。（三）依照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取服務(wù)報(bào)酬。（四）有權(quán)制止違反物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。（五）有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理。（六）有權(quán)選聘專營(yíng)公司承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)。（七）可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)。義務(wù)：1、履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)，對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)。2、接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督。3、重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會(huì)審議批準(zhǔn)方可實(shí)施。4、接受物業(yè)行政主管監(jiān)督及指導(dǎo)。5、定期向全體業(yè)主公布管理費(fèi)用收支賬目。6、發(fā)現(xiàn)違法行為要及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告。（失竊及時(shí)報(bào)警）7、物業(yè)管理合同終止時(shí)，必須向業(yè)主委員會(huì)移交相關(guān)資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利與義務(wù)：54權(quán)利：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利與義務(wù)：19物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)

物業(yè)費(fèi)不等于物業(yè)企業(yè)的酬金。其中的90%以上用于物業(yè)養(yǎng)護(hù)、維修和支付其它公共開(kāi)支。物業(yè)企業(yè)所得的酬金只占極少部分。從這個(gè)意義上說(shuō)，物業(yè)費(fèi)的主要部分屬于業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)。 欠交物業(yè)費(fèi)的行為，首先是損害業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)，其次是侵占其他業(yè)主利益，最后才是損害物業(yè)企業(yè)的利益。 由于物業(yè)費(fèi)并不屬于開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)，故業(yè)主不應(yīng)以履行抗辯權(quán)為理由拒交或欠交物業(yè)費(fèi)。 物業(yè)欠費(fèi)在短期內(nèi)導(dǎo)致業(yè)主生活質(zhì)量下降，長(zhǎng)期導(dǎo)致房屋價(jià)值貶損。一批商品房淪為新的貧民窟將是不可避免的。55物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)20業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)是損害業(yè)主共同利益的行為物業(yè)管理?xiàng)l例第六十七條違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴?！段飿I(yè)糾紛司法解釋》第六條經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。 疑問(wèn)： 如果業(yè)主以物業(yè)服務(wù)存在瑕疵、存在安全隱患、履行不符合約定、物業(yè)企業(yè)的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致自己損失等理由抗辯的，法院是否支持？（以事實(shí)證據(jù)，判定不交或少交）56業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)是損害業(yè)主共同利益的行為21物業(yè)管理案例分析57物業(yè)管理案例分析22

一樓業(yè)主：“一樓住戶不使用電梯，卻和其他住戶一樣要交電梯費(fèi)，不公平。”分析：電梯是共有設(shè)施，一樓住戶應(yīng)該交電梯費(fèi)。按照物權(quán)法第七十二條規(guī)定，業(yè)主“不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”。物權(quán)法第八十條規(guī)定：建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)沒(méi)有約定或者約定不明確的按照業(yè)主專有部分占建筑總面積的比例確定。案例一：住一樓能否拒交電梯費(fèi)58案例一：住一樓能否拒交電梯費(fèi)23

案例二：物業(yè)公司是否需承擔(dān)責(zé)任？

業(yè)主李某經(jīng)過(guò)其所住的商住樓大堂時(shí)，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個(gè)多月，花費(fèi)醫(yī)藥費(fèi)數(shù)千元。李某認(rèn)為其摔倒主要是因?yàn)榈鼗虼宋飿I(yè)公司應(yīng)負(fù)擔(dān)一定責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其醫(yī)藥費(fèi)、誤工費(fèi)和精神損失費(fèi)。分析：

物業(yè)管理公司是否要負(fù)責(zé)賠償?shù)年P(guān)鍵是看法律有沒(méi)有規(guī)定要求承擔(dān)民事責(zé)任。

《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百二十五條規(guī)定：在公共場(chǎng)所、道路旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒(méi)有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施造成他人損害的，施工人員應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。在本案例中，如果物業(yè)公司對(duì)地面潮濕既沒(méi)有警示性標(biāo)志又沒(méi)有采取防范措施，則應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。否則就不應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。59案例二：物業(yè)公司是否需承擔(dān)責(zé)任？案例三：車主的要求合理嗎？

2003年9月10日，某高校一位老師將其小車停放在樓前，中午12時(shí)40多分鐘，樓上的一塊玻璃突然掉落，砸在小車前擋風(fēng)玻璃上，將擋風(fēng)玻璃砸碎，并劃傷了小車的前蓋。該玻璃系過(guò)道窗戶上的，窗戶是鐵皮鋼窗，年久失修。車主認(rèn)為物業(yè)管理中心對(duì)小區(qū)進(jìn)行了物業(yè)管理，并收取了物業(yè)管理費(fèi)，對(duì)樓宇負(fù)有管理義務(wù)，樓宇公共部位的玻璃掉落砸壞小車，應(yīng)當(dāng)予以修理車輛，恢復(fù)小車原貌。60案例三：車主的要求合理嗎？25案例分析：第一要看物業(yè)管理中心是否對(duì)小車負(fù)有保管的責(zé)任.

有的小區(qū)在管理中對(duì)車輛實(shí)行了保管的責(zé)任，與業(yè)主簽訂了車輛保管合同，收取了車輛保管費(fèi)，形成了事實(shí)上的保管合同關(guān)系。在合同成立的情況下，物業(yè)管理中心就形成了對(duì)保管車輛負(fù)有毀損、丟失的損害責(zé)任。該物業(yè)管理中心沒(méi)有與業(yè)主簽訂保管合同，也沒(méi)有收取保管費(fèi)用，因此，可以定為無(wú)償停靠，可以不賠償。

第二要看物業(yè)管理中心對(duì)掉落的玻璃是否負(fù)有管理責(zé)任。

《民法通則》第126條規(guī)定“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、置掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外?！币?guī)定中明確了所有人和管理人的責(zé)任。該玻璃是公共過(guò)道窗戶上的，系物業(yè)管理中心管理的場(chǎng)所，物業(yè)管理中心應(yīng)當(dāng)盡到一個(gè)管理人應(yīng)當(dāng)盡到的義務(wù)，有責(zé)任去消除這種隱患，盡快地對(duì)窗戶進(jìn)行維修，由于年久失修，造成玻璃掉落，砸壞小車前擋風(fēng)玻璃和前車蓋，物業(yè)管理中心應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不可推卸的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，應(yīng)當(dāng)賠償車主修理費(fèi)用。61案例分析：26案例四：他是否可以不交物業(yè)管理費(fèi)

徐先生花費(fèi)大量時(shí)間和金錢剛剛裝修好的房子，被樓上住戶跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點(diǎn)也沒(méi)有漏，并且很不情愿配合檢查問(wèn)題。雖說(shuō)經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問(wèn)題，但劉先生心里還是不痛快，認(rèn)為物業(yè)在裝修管理上沒(méi)有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，是否可以不交物業(yè)管理費(fèi)？徐先生應(yīng)該向誰(shuí)要求索賠？62案例四：他是否可以不交物業(yè)管理費(fèi)27分析：1．樓上跑水可能由兩種原因引起：房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏或者樓上業(yè)主過(guò)失導(dǎo)致跑水，但無(wú)論哪種原因引起都與物業(yè)管理公司無(wú)關(guān)，不涉及物業(yè)管理公司與業(yè)主的法律關(guān)系。2.房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏涉及業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間基于房屋買賣合同而產(chǎn)生的合同法律關(guān)系，開(kāi)發(fā)商交付的房屋存在瑕疵導(dǎo)致水管跑水致使業(yè)主遭受損失，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。3．樓上業(yè)主過(guò)失導(dǎo)致跑水涉及業(yè)主之間基于侵權(quán)行為而產(chǎn)生的侵權(quán)法律關(guān)系，樓上業(yè)主的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致