租賃合同適用課件

租賃合同的適用南儲(chǔ)云南分公司法務(wù)專員姓名：陳燕租賃合同的適用南儲(chǔ)云南分公司1培訓(xùn)對(duì)象及目的：1、主要針對(duì)在職管理人員；2、培訓(xùn)課時(shí)2小時(shí)；3、目的：由于租賃合同是我司在融資業(yè)務(wù)操作以及辦公生活中不可缺少的一部分，通過(guò)今天的培訓(xùn)能夠讓大家更多的了解租賃合同的適用。培訓(xùn)對(duì)象及目的：1、主要針對(duì)在職管理人員；2概要一、租賃合同的概念及相關(guān)法條規(guī)定二、重點(diǎn)講解房屋租賃合同概要一、租賃合同的概念及相關(guān)法條規(guī)定3

是指出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。一、租賃合同的概念：一、租賃合同的概念：4二、租賃合同訂立方式：

《合同法》215條規(guī)定：租賃期限滿6個(gè)月以上，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式訂立的，視為不定期租賃?？梢?jiàn)租期不滿6個(gè)月的租賃合同可以不采取書(shū)面的形式訂立。二、租賃合同訂立方式：5三、租賃期限《合同法》第214條規(guī)定：租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但是約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年。第232條規(guī)定：當(dāng)時(shí)人租期沒(méi)有約定或約定不明確，依照本法第61條的規(guī)定仍不能明確的，視為不定期租賃。第236條規(guī)定：租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。三、租賃期限《合同法》第214條規(guī)定：租賃期限不得超過(guò)20年6什么是不定期租賃？

一、不定期租賃合同是指租賃期限不確定的合同，以及經(jīng)雙方補(bǔ)充約定或按合同條款或交易習(xí)慣也不能明確期限的情形。二、不定期租賃的產(chǎn)生有三種情形：三、處理方式：當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是出租人解除合同應(yīng)該在合同期限之前通知承租人。什么是不定期租賃？一、不定期租賃合同是指租賃期限不確定的合7房屋租賃合同房屋租賃合同無(wú)效的情形有三種：1、出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得許可證或者經(jīng)批準(zhǔn)的，租賃合同有效。2、就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑所訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，租賃合同有效。3、承租人合法轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效重點(diǎn)房屋租賃合同房屋租賃合同無(wú)效的情形有三種：重點(diǎn)8合同無(wú)效的處理1、房屋交付使用的，出租人有權(quán)對(duì)無(wú)權(quán)占有人返還房屋。2、出租人有權(quán)請(qǐng)求承租人參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)合同無(wú)效的處理1、房屋交付使用的，出租人有權(quán)對(duì)無(wú)權(quán)占有人返還9一房數(shù)租的情形一房數(shù)租是履行合同，承租人的確定，按照以下順序：1、已經(jīng)合法占有房屋的；2、已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；3、合同成立在先的對(duì)于不能取得租賃房屋的承租人可以請(qǐng)求解除合同，有出租人承擔(dān)違約責(zé)任，賠償損失。一房數(shù)租的情形一房數(shù)租是履行合同，承租人的確定，按照以下順序10

甲于3月1日、6月1日、9月1日分別與乙、丙、丁簽訂了出租房屋的書(shū)面合同，但是均未交付房屋。丁于9月2日辦理了房屋租賃登記備案手續(xù)。丙聞知后，從甲妻處騙取房屋鑰匙，于9月5日搬入居住房屋?，F(xiàn)在乙、丙、丁均要求家履行租賃合同，問(wèn)誰(shuí)可以取得該租賃房屋？答案：丁可以作為承租人取得房屋使用權(quán)。案例甲于3月1日、6月1日、9月1日分別與乙、丙、丁簽訂11根據(jù)前述一房數(shù)租的合同履行順序看：1、丙雖然取得房屋鑰匙占有該租賃房屋，但是占有行為不合法，因此不能向丙履行合同；2、丁辦理了房屋租賃備案登記手續(xù)，乙既沒(méi)有登記備案也沒(méi)有合法占有房屋。因此由丁作為承租人履行合同。解析根據(jù)前述一房數(shù)租的合同履行順序看：解析121、上述案例中若乙丙丁中沒(méi)有人合法占有房屋，也沒(méi)有人辦理租賃合同備案登記，那么承租人如何確定？2、對(duì)于不能取得租賃房屋的承租人怎么辦呢？

問(wèn)題衍生1、上述案例中若乙丙丁中沒(méi)有人合法占有房屋，也沒(méi)有人辦理租賃13轉(zhuǎn)租一、合法轉(zhuǎn)租是指經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租?！巴狻保好魇镜耐夂湍镜耐?。1、“默示同意”的在《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第16條的規(guī)定出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，推定為同意轉(zhuǎn)租，其轉(zhuǎn)租合同有效。出租人以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。2、超期轉(zhuǎn)租未經(jīng)出租人同意的，超期部分的轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。轉(zhuǎn)租一、合法轉(zhuǎn)租14甲將房屋出租給乙，租期為一年，合同約定乙有權(quán)轉(zhuǎn)租，但對(duì)轉(zhuǎn)租期限沒(méi)有明確。乙隨即將房屋轉(zhuǎn)租給丙，租期為三年。乙丙之間的轉(zhuǎn)租合同效力如何？？答案：乙丙之間的轉(zhuǎn)租合同僅在一年內(nèi)有效，超出的兩年期限轉(zhuǎn)租無(wú)效案例甲將房屋出租給乙，租期為一年，合同約定乙有權(quán)轉(zhuǎn)租，但151、若乙在一審辯論終結(jié)前取得房屋所有權(quán)的，則乙丙之間的轉(zhuǎn)租合同全部有效；2、若甲事后追認(rèn)轉(zhuǎn)租合同全部有效的；3、甲、乙協(xié)議將原租賃合同期限延長(zhǎng)至三年的，則轉(zhuǎn)租合同全部有效。衍生1、若乙在一審辯論終結(jié)前取得房屋所有權(quán)的，則乙丙之間的轉(zhuǎn)租合16二、非法轉(zhuǎn)租1、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同無(wú)效；2、出租人取得了對(duì)租賃合同的法定解除權(quán)?！冻擎?zhèn)房屋租賃合同解釋》第16條：出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租的，但是在6個(gè)月內(nèi)沒(méi)有提出異議的，推定為同意轉(zhuǎn)租。出租人喪失和租賃合同解除權(quán)。3、出租人解除合同之后，有權(quán)直接請(qǐng)求次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)。4、次承租人可以要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任、賠償損失二、非法轉(zhuǎn)租17所有權(quán)變動(dòng)的租賃合同效力《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第20條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持（買(mǎi)賣不破租賃）。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。所有權(quán)變動(dòng)的租賃合同效力《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第20條租18

甲于2010年9月1日將其享有所有權(quán)的房屋一套抵押給銀行辦理貸款，后于2010年10月1日將該套房屋出租給乙，租賃期限22年。2012年5月甲因不能返還銀行貸款，銀行將實(shí)現(xiàn)該套房屋的抵押權(quán)。問(wèn)：1、甲乙的租賃合同效力如何？2、銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，乙的權(quán)利如何？案例甲于2010年9月1日將其享有所有權(quán)的房屋一套抵191、根據(jù)《合同法》第214條的規(guī)定：租賃期限不能超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。因此本案例中甲乙的租賃合同只能在租賃期限為20年內(nèi)有效，超過(guò)的2年期限無(wú)效。2、房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，則銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，甲乙的租賃合同終止，不能繼續(xù)履行。（1）如乙在簽訂租賃合同時(shí)不知道該房屋已經(jīng)設(shè)定抵押的，乙可以請(qǐng)求解除租賃合同，并要求甲承擔(dān)違約責(zé)任。（2）若乙在簽訂合同前已經(jīng)知道房屋設(shè)定抵押的，則銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)不能就行履行合同的，乙無(wú)權(quán)請(qǐng)求甲承擔(dān)賠償責(zé)任。乙自愿承擔(dān)合同不能履行的風(fēng)險(xiǎn)。解析1、根據(jù)《合同法》第214條的規(guī)定：租賃期限不能超過(guò)20年。20租賃房屋致人損害的賠償責(zé)任2010年7月，李某將自有產(chǎn)權(quán)房屋出租給張某使用，雙方簽訂了房屋租賃合同，租期為兩年。2010年12月，由于暖氣管接頭處爆裂，致使張某承租的房屋暖氣跑水，并將樓下鄰居家浸泡，損失兩萬(wàn)余元。雙方為賠償事宜發(fā)生爭(zhēng)議。問(wèn)，該損失應(yīng)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?租賃房屋致人損害的賠償責(zé)任2010年7月，李某將自有產(chǎn)權(quán)房屋21

受害人可向房屋所有權(quán)人（李某）主張損害賠償權(quán)。若承租人張某有過(guò)錯(cuò)的，李某可以向張某追償。

問(wèn)：若李某在租賃合同中約定，“乙方(張某)應(yīng)詳細(xì)了解租賃房屋的現(xiàn)狀，在租賃期內(nèi)房屋及其附屬設(shè)施有任何損壞乙方均應(yīng)及時(shí)修復(fù)，如乙方拒絕修復(fù)的，甲方(李某)可代為維修，一切費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)”。賠償責(zé)任的承擔(dān)？

答：由張某承擔(dān)，因?yàn)槲幢M妥善保管及修繕義務(wù)。

解析受害人可向房屋所有權(quán)人（李某）主張損害賠償權(quán)。若承租22相關(guān)法條：《物權(quán)法》第九十二條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償”?！逗贤ā返?22條：承租人應(yīng)該妥善保管，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。第220條：出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。相關(guān)法條：23承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)1、出租人出賣房屋的，同等條件下承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，出租人應(yīng)提前15天通知承租人。（注：《民通意見(jiàn)》118條規(guī)定出租人應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。）2、一般承租人應(yīng)自接到通知之日起15日內(nèi)行使；期滿未形式的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；拍賣房屋的，承租人影子街道通知之日起5日內(nèi)行使。3、若承租人的遭受侵害的，只能請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，不能確認(rèn)合同無(wú)效。承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)1、出租人出賣房屋的，同等條件下承租人享有優(yōu)24承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的排除事由以下四種情況，承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)：1、房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的；2、出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；3、出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的；4、第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的排除事由以下四種情況，承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)25培訓(xùn)完畢！謝謝!培訓(xùn)完畢！謝謝!26租賃合同的適用南儲(chǔ)云南分公司法務(wù)專員姓名：陳燕租賃合同的適用南儲(chǔ)云南分公司27培訓(xùn)對(duì)象及目的：1、主要針對(duì)在職管理人員；2、培訓(xùn)課時(shí)2小時(shí)；3、目的：由于租賃合同是我司在融資業(yè)務(wù)操作以及辦公生活中不可缺少的一部分，通過(guò)今天的培訓(xùn)能夠讓大家更多的了解租賃合同的適用。培訓(xùn)對(duì)象及目的：1、主要針對(duì)在職管理人員；28概要一、租賃合同的概念及相關(guān)法條規(guī)定二、重點(diǎn)講解房屋租賃合同概要一、租賃合同的概念及相關(guān)法條規(guī)定29

是指出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。一、租賃合同的概念：一、租賃合同的概念：30二、租賃合同訂立方式：

《合同法》215條規(guī)定：租賃期限滿6個(gè)月以上，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式訂立的，視為不定期租賃?？梢?jiàn)租期不滿6個(gè)月的租賃合同可以不采取書(shū)面的形式訂立。二、租賃合同訂立方式：31三、租賃期限《合同法》第214條規(guī)定：租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但是約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年。第232條規(guī)定：當(dāng)時(shí)人租期沒(méi)有約定或約定不明確，依照本法第61條的規(guī)定仍不能明確的，視為不定期租賃。第236條規(guī)定：租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。三、租賃期限《合同法》第214條規(guī)定：租賃期限不得超過(guò)20年32什么是不定期租賃？

一、不定期租賃合同是指租賃期限不確定的合同，以及經(jīng)雙方補(bǔ)充約定或按合同條款或交易習(xí)慣也不能明確期限的情形。二、不定期租賃的產(chǎn)生有三種情形：三、處理方式：當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是出租人解除合同應(yīng)該在合同期限之前通知承租人。什么是不定期租賃？一、不定期租賃合同是指租賃期限不確定的合33房屋租賃合同房屋租賃合同無(wú)效的情形有三種：1、出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得許可證或者經(jīng)批準(zhǔn)的，租賃合同有效。2、就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑所訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，租賃合同有效。3、承租人合法轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效重點(diǎn)房屋租賃合同房屋租賃合同無(wú)效的情形有三種：重點(diǎn)34合同無(wú)效的處理1、房屋交付使用的，出租人有權(quán)對(duì)無(wú)權(quán)占有人返還房屋。2、出租人有權(quán)請(qǐng)求承租人參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)合同無(wú)效的處理1、房屋交付使用的，出租人有權(quán)對(duì)無(wú)權(quán)占有人返還35一房數(shù)租的情形一房數(shù)租是履行合同，承租人的確定，按照以下順序：1、已經(jīng)合法占有房屋的；2、已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；3、合同成立在先的對(duì)于不能取得租賃房屋的承租人可以請(qǐng)求解除合同，有出租人承擔(dān)違約責(zé)任，賠償損失。一房數(shù)租的情形一房數(shù)租是履行合同，承租人的確定，按照以下順序36

甲于3月1日、6月1日、9月1日分別與乙、丙、丁簽訂了出租房屋的書(shū)面合同，但是均未交付房屋。丁于9月2日辦理了房屋租賃登記備案手續(xù)。丙聞知后，從甲妻處騙取房屋鑰匙，于9月5日搬入居住房屋。現(xiàn)在乙、丙、丁均要求家履行租賃合同，問(wèn)誰(shuí)可以取得該租賃房屋？答案：丁可以作為承租人取得房屋使用權(quán)。案例甲于3月1日、6月1日、9月1日分別與乙、丙、丁簽訂37根據(jù)前述一房數(shù)租的合同履行順序看：1、丙雖然取得房屋鑰匙占有該租賃房屋，但是占有行為不合法，因此不能向丙履行合同；2、丁辦理了房屋租賃備案登記手續(xù)，乙既沒(méi)有登記備案也沒(méi)有合法占有房屋。因此由丁作為承租人履行合同。解析根據(jù)前述一房數(shù)租的合同履行順序看：解析381、上述案例中若乙丙丁中沒(méi)有人合法占有房屋，也沒(méi)有人辦理租賃合同備案登記，那么承租人如何確定？2、對(duì)于不能取得租賃房屋的承租人怎么辦呢？

問(wèn)題衍生1、上述案例中若乙丙丁中沒(méi)有人合法占有房屋，也沒(méi)有人辦理租賃39轉(zhuǎn)租一、合法轉(zhuǎn)租是指經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租。“同意”：明示的同意和默示的同意。1、“默示同意”的在《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第16條的規(guī)定出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，推定為同意轉(zhuǎn)租，其轉(zhuǎn)租合同有效。出租人以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。2、超期轉(zhuǎn)租未經(jīng)出租人同意的，超期部分的轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。轉(zhuǎn)租一、合法轉(zhuǎn)租40甲將房屋出租給乙，租期為一年，合同約定乙有權(quán)轉(zhuǎn)租，但對(duì)轉(zhuǎn)租期限沒(méi)有明確。乙隨即將房屋轉(zhuǎn)租給丙，租期為三年。乙丙之間的轉(zhuǎn)租合同效力如何？？答案：乙丙之間的轉(zhuǎn)租合同僅在一年內(nèi)有效，超出的兩年期限轉(zhuǎn)租無(wú)效案例甲將房屋出租給乙，租期為一年，合同約定乙有權(quán)轉(zhuǎn)租，但411、若乙在一審辯論終結(jié)前取得房屋所有權(quán)的，則乙丙之間的轉(zhuǎn)租合同全部有效；2、若甲事后追認(rèn)轉(zhuǎn)租合同全部有效的；3、甲、乙協(xié)議將原租賃合同期限延長(zhǎng)至三年的，則轉(zhuǎn)租合同全部有效。衍生1、若乙在一審辯論終結(jié)前取得房屋所有權(quán)的，則乙丙之間的轉(zhuǎn)租合42二、非法轉(zhuǎn)租1、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同無(wú)效；2、出租人取得了對(duì)租賃合同的法定解除權(quán)?！冻擎?zhèn)房屋租賃合同解釋》第16條：出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租的，但是在6個(gè)月內(nèi)沒(méi)有提出異議的，推定為同意轉(zhuǎn)租。出租人喪失和租賃合同解除權(quán)。3、出租人解除合同之后，有權(quán)直接請(qǐng)求次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)。4、次承租人可以要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任、賠償損失二、非法轉(zhuǎn)租43所有權(quán)變動(dòng)的租賃合同效力《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第20條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持（買(mǎi)賣不破租賃）。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。所有權(quán)變動(dòng)的租賃合同效力《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第20條租44

甲于2010年9月1日將其享有所有權(quán)的房屋一套抵押給銀行辦理貸款，后于2010年10月1日將該套房屋出租給乙，租賃期限22年。2012年5月甲因不能返還銀行貸款，銀行將實(shí)現(xiàn)該套房屋的抵押權(quán)。問(wèn)：1、甲乙的租賃合同效力如何？2、銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，乙的權(quán)利如何？案例甲于2010年9月1日將其享有所有權(quán)的房屋一套抵451、根據(jù)《合同法》第214條的規(guī)定：租賃期限不能超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。因此本案例中甲乙的租賃合同只能在租賃期限為20年內(nèi)有效，超過(guò)的2年期限無(wú)效。2、房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，則銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，甲乙的租賃合同終止，不能繼續(xù)履行。（1）如乙在簽訂租賃合同時(shí)不知道該房屋已經(jīng)設(shè)定抵押的，乙可以請(qǐng)求解除租賃合同，并要求甲承擔(dān)違約責(zé)任。（2）若乙在簽訂合同前已經(jīng)知道房屋設(shè)定抵押的，則銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)不能就行履行合同的，乙無(wú)權(quán)請(qǐng)求甲承擔(dān)賠償責(zé)任。乙自愿承擔(dān)合同不能履行的風(fēng)險(xiǎn)。解析1、根據(jù)《合同法》第214條的規(guī)定：租賃期限不能超過(guò)20年。46租賃房屋致人損害的賠償責(zé)任2010年7月，李某將自有產(chǎn)權(quán)房屋出租給張某使用，雙方簽訂了房屋租賃合同，租期為兩年。2010年12月，由于暖氣管接頭處爆裂，致使張某承租的房屋暖氣跑水，并將樓下鄰居家浸泡，損失兩萬(wàn)余元。雙方為賠償事宜發(fā)生爭(zhēng)議。問(wèn)，該損失應(yīng)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?租賃房屋致人損害的賠償責(zé)任2010年7月，李某將自有產(chǎn)權(quán)房屋47

受害人可向房