XXXX年成都“華置·都匯華庭”房地產(chǎn)項目營銷策略總綱課件

z——“華置·都匯華庭”營銷策略總綱骨子里的國際氣質成都思源房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司2010.03謹呈：華人置業(yè)集團愛美高房地產(chǎn)（成都）有限公司z——“華置·都匯華庭”營銷策略總綱骨子里的國際氣質成都思1非常感謝貴司給予我司參與“華置·都匯華庭”項目的機會，對此項目思源也賦予了極其重要的戰(zhàn)略地位！我們誠摯希望能夠和貴司聯(lián)手打造西部金融華爾街上的“地標純居豪宅”非常感謝貴司給予我司參與“華置·都匯華庭”項目的機會2項目目前正處在三大發(fā)展戰(zhàn)略機遇。

一個企業(yè)賺錢的機會很多，但賺機遇的時候很少。誰能夠把握關鍵的機遇，誰就能夠贏得未來。【寫在前面的話】項目目前正處在三大發(fā)展戰(zhàn)略機遇。一個企業(yè)賺錢的3機遇1城市規(guī)劃視角機遇2稀缺資源視角機遇3市場機遇視角本項目的三大機遇機遇1城市規(guī)劃視角機遇24區(qū)域是政府重點打造的西部金融中心，后期規(guī)劃利好，區(qū)域具備巨大發(fā)展?jié)摿?。項目本身天生麗質，可預見將形成良好的銷售趨勢，且理應在價格上實現(xiàn)區(qū)域內的全面超越。思源的價值，就是在保證項目合理消化速度的前提下，實現(xiàn)項目高價值和高利潤的回報；【思源觀點】由此，我們提出了此次報告的核心綱領：確保實現(xiàn)項目足價快銷，名利雙收區(qū)域是政府重點打造的西部金融中心，后期規(guī)劃利好，區(qū)域具備巨大5【本次方案提綱】附件PartSIX營銷難點及關鍵點PartFour營銷戰(zhàn)略及執(zhí)行PartFive營銷環(huán)境研判外部環(huán)境研判PartTWO目標、任務與問題PartTHREE項目/產(chǎn)品解讀內部環(huán)境研判PartONE【本次方案提綱】附件營銷難點及關鍵點營銷戰(zhàn)略營銷環(huán)境研判目標6本項目明宇金融廣場鐵獅門項目本項目位于錦江區(qū)下東大街的南側義學巷以東、紅布正街以南、镋鈀街以北（即喜年廣場南側）項目周邊大型在建的商業(yè)寫字樓較為集中，主要為喜年廣場、鐵獅門項目、明宇金融廣場【區(qū)域位置】本項目明宇金融廣場鐵獅門項目本項目位于錦江區(qū)下東大街的南側項7本項目地塊呈“L”狀的分布，周邊環(huán)境清幽，宜居度較好。地塊四至義學巷由中小企業(yè)融資超市、合江亭派出所以及6層的居民樓和社區(qū)底商組成紅布正街屬于本地塊和喜年廣場之間的一條雙向兩車道的市政規(guī)劃道路，道路相對較窄，無社區(qū)底商分布镋鈀街南側主要分布6層的老居民樓以及社區(qū)底商，其中社區(qū)底商以餐飲為主磨房街為雙向2車道的市政規(guī)劃道路，道路相對較窄，東側為明宇金融廣場，道路間暫無社區(qū)商業(yè)本項目地塊呈“L”狀的分布，周邊環(huán)境清幽，宜居度較好。地塊義8項目總體指標宗地規(guī)模約27畝總建筑面積約19萬平米物業(yè)類型3棟50-51層的超高層電梯公寓總戶數(shù)1707戶綠化率33%【項目視覺】城市中心金融CBD區(qū)域上難得居住靜謐之地，城市標桿超高層純居豪宅華置集團力邀貝爾高林、呂元祥和中國建筑等國際團隊傾力打造該項目采用了高級外墻干掛石材和中空low-e玻璃，內設新風系統(tǒng)，其節(jié)能環(huán)保的設計理念將引領健康建筑的典范。項目景觀采用高尚簡約風格，強調自然與城市的和諧；五星級入戶大廳9米挑高彰顯尊貴；住宅戶型種類多樣化，從60-250平米可滿足不同高端人士需要；項目專屬獨立會所引入了港式頂級私人會所理念，內設恒溫游泳池、健身房、瑜伽館、視聽室等多種功能，以配合高端城市精品形象。項目總體指標宗地規(guī)模約27畝總建筑面積約19萬平米物業(yè)類型391號樓2號樓3號樓1號樓類型標準層套數(shù)套數(shù)面積區(qū)間（㎡)一房兩廳一衛(wèi)418865-75一房兩廳一衛(wèi)（帶衣帽間）418875-85二房兩廳一衛(wèi)314185-90三房兩廳兩衛(wèi)147129復式單位50-518200-250合計套數(shù)572套2號樓類型標準層套數(shù)套數(shù)面積區(qū)間（㎡)一房兩廳一衛(wèi)418865-75一房兩廳一衛(wèi)（帶衣帽間）314175-85二房兩廳一衛(wèi)418885-90三房兩廳兩衛(wèi)147132復式單位50-519166-260合計套數(shù)573套

類型套數(shù)配比配比套1一房兩廳一衛(wèi)37633%62%一房兩廳一衛(wèi)（帶衣帽間）32929%套2二房兩廳一衛(wèi)32929%29%套3三房兩廳兩衛(wèi)948%8%復式大戶型復式單位171%1%合計1145套100%一期指標一期住宅由1號樓和2號樓組成，地上總建筑面積約為10.2萬平米，總戶數(shù)為1145套產(chǎn)品以套1和套2的小戶型為主，戶型配比分別為62%和29%1號樓2號樓3號樓1號樓類型標準層套數(shù)套數(shù)面積區(qū)間（㎡10項目具備高尚豪宅所具有的中心地段特性項目在產(chǎn)品設計上，以超高層豪宅標準進行打造，整合國際一線品牌華人置業(yè)具備打造城市中心豪宅的經(jīng)驗和血統(tǒng)本項目產(chǎn)品面積緊湊，套一占62%，套二占29%，套三占8%，復式占1%，總價易控制，產(chǎn)品保值增值性強都匯華庭豪宅規(guī)格的規(guī)劃設計，必將成為東大街最具純居價值的高端地標豪宅【項目本體小結】項目具備高尚豪宅所具有的中心地段特性都匯華庭豪宅規(guī)格的規(guī)劃設11【本次方案提綱】附件PartSIX營銷難點及關鍵點PartFour營銷戰(zhàn)略及執(zhí)行PartFive營銷環(huán)境研判外部環(huán)境研判PartTWO目標、任務與問題PartTHREE項目/產(chǎn)品解讀內部環(huán)境研判PartONE【本次方案提綱】附件營銷難點及關鍵點營銷戰(zhàn)略營銷環(huán)境研判目標12【思源觀點】城市規(guī)劃的階級性，決定了城市中心與版圖中心的一體化。在這一點上，東大街是成都重要的金融中心規(guī)劃板塊，“成都的華爾街”規(guī)劃促成了區(qū)域地塊商業(yè)價值的提升，并進而形成了城市整體布局基礎。都匯華庭城中心區(qū)位的絕對優(yōu)勢突出，是毋庸置疑的城市主場?！舅荚从^點】城市規(guī)劃的階級性，決定了城市中心與版圖中心的一體13市場宏觀大勢及區(qū)域市場研究關鍵結論1.市場大勢整體企穩(wěn)，主要是面臨不預期的政策風險。——城市核心區(qū)域的高端物業(yè)產(chǎn)品的價格受市場波動影響較小，保值增值性好，成為項目定位方向的有力支撐。2.城市中心高層住宅呈現(xiàn)供需比失衡，需求遠遠大于供給；主要以90平米以下的小戶型走量為主，市場表現(xiàn)利好?！鞘兄行氖袌龉┬杳艹蔀轫椖科鯔C,項目的主力產(chǎn)品面臨較為寬松的市場形勢。3.作為政府首力打造的“西部華爾街”,區(qū)域商業(yè)化價值凸現(xiàn)，但純居住型的住宅項目在區(qū)域內為數(shù)不多?！獏^(qū)域純居性價值缺失.成為項目一個有利的差異化突破點。市場宏觀大勢及區(qū)域市場分析市場宏觀大勢及區(qū)域市場研究關鍵結論1.市場大勢整體企穩(wěn)，主14項目樓面地價極具市場競爭力，占據(jù)成本優(yōu)勢【競爭探尋】編號出讓時間所屬板塊占地面積容積率建筑面積樓面地價競得人樓盤名稱預計入市時間12009-7-27東大街板塊24.7121972552000成都泰信

今年年底22009-12-4紅星路板塊3.22.553238700成都新合

2011年32009-12-16華西板塊60.983246702812成都匯日星河

2011年42007-1-31春熙板塊56.383004553570華人置業(yè)華置廣場2011年52007-4-27北大街4.25141323810成都盛幫

——62007-9-28花牌坊板塊4.94130737950四川正黃正黃羅格2010年6月72007-10-26北大街板塊9.35311046090飛大置業(yè)

——82007.11.30騾馬市板塊8.46334516000成都置信

——92007.11.30騾馬市板塊10.03200059563交大房產(chǎn)————102007.12.20北大街15房地產(chǎn)

——112006.12.8東大街板塊11.35.5416124200新加坡置地郎御2010年4月122006.10.27東大街板塊27.18.51900001778華人置業(yè)都匯華庭2010年10月132009-7-24科華路板塊65.583494593487保利地產(chǎn)保利中心2010年5月142009-11-19東大街板塊22.34593776900龍茂地產(chǎn)————152009-12-4九眼橋板塊15.64416687275成都朗基地產(chǎn)

2011年172007-5-25

17.95598303870福建六建建設集團

——182007-5-25東大街板塊15.55.5566623986成都成房置業(yè)

——192007.12.20人南路板塊39.64.41161555216重慶華宇華宇·蓉國府2010年6月項目樓面地價極具市場競爭力，占據(jù)成本優(yōu)勢【競爭探尋】編號出讓15區(qū)域市場在售樓盤大部分都屬于尾盤銷售，中心區(qū)域的庫存總量19.8萬平米項目名稱占地面積（畝）建筑面積（萬㎡）容積率總戶數(shù)戶型區(qū)間（㎡）首次開盤時間交房標準剩余未推量（萬㎡）時代豪庭3期10624.94396110-180㎡2009-8-15清水5.95蕭邦4.52.35732240-90㎡2008-1-6精裝修(2000元/㎡）/弘邦·領邸4.62.9837640—80㎡2007-12-1清水0.4都會風尚1075.08360100-140㎡2007-12-28清水2上錦美地9.35.67.653980-125㎡2008-4-12清水1.6錦江明珠5.84.3310.851055-109㎡2008-6-21清水/錦都公寓3.12.39.2822850-130㎡2009-8-15精裝修(2500元/㎡）0.3城市博客·C城103.5528850-100㎡2009-5-1清水/傲仕門4.41.64.215257—92㎡2008-9-20精裝（2500元/㎡豪裝）0.18曦城3013.26.75130840-130㎡2007-12-22清水/78號觀邸45186.6657768-140㎡2007-7-20清水/鳳棲桐6.22.35.5924454-89㎡2009-9-12清水0.17西府少城23.811.34.790350-160㎡2009-6-20清水5.3泰豐御園16.56.4554688-140㎡2008-9-1清水1.5山水·琨玉3.84.52038945-90㎡2008-11-8清水2.7富力史丹尼國際公寓1期44.26.77.98200余套40-70㎡2008-8-30精裝修(2500元/㎡）0.28天合·凱旋港6.45.411.174340-70㎡2008-9-1精裝修（800元/㎡）1.05花樣年·喜年廣場13.613.212.3468

2009-4-12精裝修(2500元/㎡）/城市理想9.78.610117834-70㎡2008-4-12精裝修（1500元/㎡）/力迅領筑7.43.55.348443.91-47.50㎡2009-12-12精裝修（2000元/㎡）1.8(剩余264套)合計存量25萬平米（數(shù)據(jù)截至2010年2月底）區(qū)域市場在售樓盤大部分都屬于尾盤銷售，中心區(qū)域的庫存總量1916編號出讓時間所屬板塊占地面積容積率建筑面積樓面地價競得人樓盤名稱預計入市時間12009-7-27東大街板塊24.7121972552000成都泰信

今年年底22009-12-4紅星路板塊3.22.553238700成都新合

2011年32009-12-16華西板塊60.983246702812成都匯日星河

2011年42007-1-31春熙板塊56.383004553570華人置業(yè)華置廣場2011年52007-4-27北大街4.25141323810成都盛幫

——62007-9-28花牌坊板塊4.94130737950四川正黃正黃羅格2010年6月72007-10-26北大街板塊9.35311046090飛大置業(yè)

——82007.11.30騾馬市板塊8.46334516000成都置信

——92007.11.30騾馬市板塊10.03200059563交大房產(chǎn)————102007.12.20北大街15房地產(chǎn)

——112006.12.8東大街板塊11.35.5416124200新加坡置地郎御2010年4月122006.10.27

27.18.51900001778華人置業(yè)都匯華庭2010年10月132009-7-24科華路板塊65.583494593487保利地產(chǎn)保利中心2010年5月142009-11-19東大街板塊22.34593776900龍茂地產(chǎn)————152009-12-4九眼橋板塊15.64416687275成都朗基地產(chǎn)

2011年172007-5-25

17.95598303870福建六建建設集團

——182007-5-25東大街板塊15.55.5566623986成都成房置業(yè)

——192007.12.20人南路板塊39.64.41161555216重慶華宇華宇·蓉國府2010年6月根據(jù)目前中心區(qū)域土地存量和預計的入市時間判斷，預計2010年新增入市項目的供應量約在20萬平米，加之目前19.8萬平米的庫存量，預計2010年整體供應量應在40萬方左右，總體供應水平預計和2009年持平?！靖偁幪綄ぁ烤幪柍鲎寱r間所屬板塊占地面積容積率建筑面積樓面地價競得人樓盤17樓盤名稱剩余套數(shù)剩余面積78號觀邸131734傲仕門211847繽舍2157城市理想492198單飛鑫雅苑151都會風尚243308錦江明珠926846錦天國際10882昆侖華庭271771廊橋樂章5380朗御39843821山水琨玉36225096上錦美地6468時代豪庭101422雙城26219273泰豐御園21019806天合凱旋港1086734西府少城706979曦城10848一鑫居161025正黃上嶺2112和信派都3197摩根中心19414862天紫界56638217合計2461198034截止2010年2月25日的庫存情況分析庫存套數(shù)合計約2461套，庫存面積約19.8萬平米庫存主要集中在60-90平米的套1和套2戶型按照09年成都中心區(qū)域市場的去化速度，預計——剩余庫存預計將在3個月左右將會全部清盤，即2010年5月底前。樓盤名稱剩余套數(shù)剩余面積78號觀邸131734傲仕門21118市場競爭格局本項目的競爭參照體，參照以下標準：享有相似優(yōu)勢地段相近產(chǎn)品形態(tài)入市時間樓盤名稱占地（畝）建筑面積（平米）區(qū)域價格（元/平米）產(chǎn)品類型容積率入市時間華宇蓉國府約40畝約17萬平米人民南路預計12000左右由6棟高層建筑組成。功能分別為甲級寫字樓、綜合商業(yè)、五星酒店、國際公寓四個部分。一期住宅面積80-120平米2.792010年4月朗御約11.3畝77124平米錦江區(qū)大慈寺預計14000左右4000元裝修標準超高層住宅戶型面積77-500平米7.352010年3月保利中心約65畝39萬平米城南美領館預計18000甲級寫字樓、時尚精品商業(yè)廊、LOFT精裝公寓6.87未定時代豪庭3期106.12畝約56萬平米東大街均1500012幢電梯高層+2幢甲級寫字樓409年8月市場競爭格局本項目的競爭參照體，參照以下標準：樓盤名稱占地19保利中心基本信息東區(qū)總建面（平米）109771地上建面：82548LOFT公寓建面（平米）（地上）77311商業(yè)街建面（平米）（地上）4777配套設施（平米）（地上）460容積率5.0停車位413西區(qū)總建面（平米）286255地上建面：217384住宅（平米）（地上）100676辦公用房（平米）（地上）110627商業(yè)用房（平米）（地上）4998配套設施（平米）（地上）1080總容積率8.0機動車停車位1291總建面（平米）約39萬平米競品掃描之保利中心保利中心基本信息東區(qū)總建面（平米）109771地上建面：8220打造方向：高端城市綜合體地址：成都領事館路7號總占地：65畝總建筑面積：39萬平米物業(yè)形態(tài)：高層電梯華宅、LOFT商務公寓、兩棟純甲級寫字樓。建筑風格：新古典主義風格預計入市價格：LOFT精裝商務公寓15000元/平米競品掃描之保利中心打造方向：高端城市綜合體競品掃描之保利中心21競品掃描之朗御項目名稱朗御開發(fā)商新嘉置地（成都）發(fā)展有限公司地理位置錦江區(qū)大慈寺1號占地面積11.3畝總建筑面積77124平米產(chǎn)品形態(tài)高層容積率7.35綠化率28.6%總戶數(shù)468戶戶型面積77-500平米開盤時間3月底開盤車位比1：0.8銷售價格預計14000元/平米裝修標準3800元/平米左右項目介紹項目坐落于城市核心地段大慈寺片區(qū)。隨著城市中心片區(qū)舊城改造的結束，地段的不可復制性彌足珍貴。建筑與地塊呈36度角布置，建筑正面朝向東風路與天仙橋東北面，近觀錦江河景，另一面朝向大慈寺與春熙路片區(qū)，遠望文化積淀豐厚的千年名剎大慈寺及春熙路繁華商業(yè)街景。為打造高端人文社區(qū)提供成熟便利的交通環(huán)境、城市景觀環(huán)境、生活配套設施。

項目擬打造“6星級服務住宅”，建筑主體采用雙塔結構，保證每個戶型開闊的景觀視線；173米超高層純住宅建筑引領成都超高層建筑新起點，重塑區(qū)域地標；90—500平方米享受型、奢侈型城市豪宅，身份的象征；270度觀景客廳、6.3米層高的高空客廳設計視野廣闊，更顯超高視覺沖擊力；引入新加坡精裝修生活理念，；科技智能配套倡導科技、生態(tài)、時尚居家的生活方式；專屬6星級會所服務、私享恒溫泳池彰顯業(yè)主生活品味。51層城市超高層競品掃描之朗御項目名稱朗御開發(fā)商新嘉置地（成都）發(fā)展有限公司22競品掃描之朗御戶型建筑面積(平米)套內面積(平米)套數(shù)占比A1一室二廳一衛(wèi)89.2562.1616089%A2一室二廳一衛(wèi)89.8962.61160A3-1一室二廳一衛(wèi)83.7561.1360A3一室二廳一衛(wèi)87.9161.2340B1三室二廳四衛(wèi)223.7162.5408%C躍層二室二廳二衛(wèi)187.83136.4683%該項目前期進行了內部認購,內部認購價格在13000元/平米,現(xiàn)在接受誠意金排號.對外報價是15000-17000元/平米帶3800元/平米的精裝修競品掃描之朗御戶型建筑面積套內面積套數(shù)占比A189.256223競品掃描之華宇蓉國府項目名稱華宇蓉國府開發(fā)商成都華宇業(yè)瑞地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置武侯人民南路占地面積40畝總建筑面積17萬平米產(chǎn)品形態(tài)由6棟高層建筑組成。功能分別為甲級寫字樓、綜合商業(yè)、五星酒店、國際公寓四個部分。容積率2.79綠化率20%總戶數(shù)906戶戶型面積目前推售面積在80-160平米左右開盤時間預計4月初車位791銷售價格預計12000元/平米項目介紹華宇·蓉國府位于成都中心區(qū)第一大道“人民南路”三段。輻射棕南、玉林、桐梓林三大華麗場域構架之黃金三角區(qū)，匯聚成都生活精粹；華宇·蓉國府定位為復合型國際商業(yè)建筑集群，總建面約16萬平米，由6棟高層建筑組成。功能分別為甲級寫字樓、綜合商業(yè)、五星酒店、國際公寓四個部分。目前對外報價是12000元/平米競品掃描之華宇蓉國府項目名稱華宇蓉國府開發(fā)商成都華宇業(yè)瑞地產(chǎn)24競品掃描之時代豪庭住宅指標宗地規(guī)模106.12畝總建筑面積約56萬平米物業(yè)類型12幢電梯高層+2幢甲級寫字樓容積率4綠化率33%產(chǎn)品形態(tài)（樓王標桿）戶

型建筑面積套數(shù)套數(shù)比大平面3房180平米23750%大平面4房240平米23750%合

計474100%時代豪庭目前只有三棟未售，皆為大戶型產(chǎn)品。前期實現(xiàn)均價為15000元/平米5棟6棟7棟競品掃描之時代豪庭住宅指標宗地規(guī)模106.12畝總建筑面積約25產(chǎn)品競爭力分析配套產(chǎn)品地段形象景觀發(fā)展商品牌華宇蓉國府朗御保利中心時代豪庭本案產(chǎn)品屬于城市超高層物業(yè)，優(yōu)勢較為不明顯項目處于城市中心區(qū)域，傳統(tǒng)高端居住區(qū)域，且有政府規(guī)劃利好，地鐵物業(yè)自身除會所外無任何配套，多依托周邊成熟配套華人置業(yè)成都項目品質形象已初步建立,因此項目有望傳承延續(xù)高端形象.華人置業(yè)在成都品牌號召力尚不夠,但作為港資上市背景公司擁有資本實力和超高層打造經(jīng)驗城市景觀優(yōu)勢突出，無自然資源景觀本案地段、配套、產(chǎn)品條件，享天生麗質；品牌、形象，具提升空間；產(chǎn)品競爭力分析配套產(chǎn)品地段形象景觀發(fā)展商品牌華宇蓉國府朗御保26項目領導者定位描述：產(chǎn)品創(chuàng)新，進入門檻較高；價格成為市場同類產(chǎn)品領先者；性價比最高；成為市場明星項目；知名度、美譽度與忠誠度居名列前茅。發(fā)展軌跡：區(qū)域內領導者→區(qū)域外挑戰(zhàn)者→明日的超級巨星項目競爭定位區(qū)內領導者區(qū)外挑戰(zhàn)者競爭策略項目領導者定位描述：產(chǎn)品創(chuàng)新，進入門檻較高；價格成為市場同類【本次方案提綱】附件PartSIX營銷難點及關鍵點PartFour營銷戰(zhàn)略及執(zhí)行PartFive營銷環(huán)境研判外部環(huán)境研判PartTWO目標、任務與問題PartTHREE項目/產(chǎn)品解讀內部環(huán)境研判PartONE【本次方案提綱】附件營銷難點及關鍵點營銷戰(zhàn)略營銷環(huán)境研判目標都匯華庭項目營銷目標、任務及問題初判銷售絕對成功，以較高去化速度實現(xiàn)對華置廣場的現(xiàn)金流支撐：15個月完成19萬方住宅去化支持華人置業(yè)品牌落地，促進在成都片區(qū)的品牌識別，并在項目上實現(xiàn)品牌溢價。實現(xiàn)華人置業(yè)高端品牌影響目標問題研判速度：項目要實現(xiàn)約114套/月的銷售任務，屬于區(qū)域樓盤銷售速度高值品牌：華人置業(yè)品牌在成都高端開發(fā)領域的領導者形象建立。目前的品牌識別仍需加強價格：區(qū)域內整體產(chǎn)品銷售均價在8000-9000元/平米意味著本案需要超越區(qū)域現(xiàn)狀，實現(xiàn)更高的價格開盤價達到13000元/平米，均價目標15000元/平米，套1套2產(chǎn)品單套總價在97-135萬；套3和復式產(chǎn)品總價在194-390萬。都匯華庭項目營銷目標、任務及問題初判銷售絕對成功，以較高去化29【本次方案提綱】附件PartSIX營銷難點及關鍵點PartFour營銷戰(zhàn)略及執(zhí)行PartFive營銷環(huán)境研判外部環(huán)境研判PartTWO目標、任務與問題PartTHREE項目/產(chǎn)品解讀內部環(huán)境研判PartONE【本次方案提綱】附件營銷難點及關鍵點營銷戰(zhàn)略營銷環(huán)境研判目標30項目資源綜合評價占地規(guī)模中等，項目建筑體量較大，達到19萬平米；50層的超高層純住宅項目，在區(qū)域市場中相對稀缺；規(guī)模項目位于城市核心商務金融中心的東大街，與春熙路及王府井商圈近鄰。隨著未來大體量的寫字樓項目進駐東大街，CBD從業(yè)人員的住房需求將最先顯現(xiàn)，也最具發(fā)展?jié)摿?，潛在金融白領、金領引領的高端購買力區(qū)域；項目不直接臨東大街主干道，噪音相對較??；區(qū)位交通項目周邊主干道為東大街，其為寬約40米、雙向8車道的都市主動脈，西起鹽市口、春熙路，連接二環(huán)路、抵達沙河，全長近5.2公里。未來規(guī)劃中的地鐵二號線將穿越城市核心商業(yè)區(qū)和東大街，沿途擁有5個站點，其中紅星路站距離本項目僅需步行5分鐘，出行便捷。由3棟塔樓組成，以176米的高度及富有現(xiàn)代感的簡約風格屹立于東大街CBD金融商務圈，為金融街上難得靜謐之地項目產(chǎn)品主要由舒適性套1和套2組成，產(chǎn)品定位和區(qū)域潛在CBD商務金融類客群的購買需求相對匹配產(chǎn)品項目資源綜合評價占地規(guī)模中等，項目建筑體量較大，達到19萬平31項目SWOT分析優(yōu)勢(S)：劣勢(W)：1、作為住宅來看，容積率較高；2、超高層規(guī)劃，在產(chǎn)品設計上受到一定局限；3、地塊本身無景觀資源。1、絕版中心地段，具有極強的地塊價值和保值增值性；2、土地成本相對板塊內其他項目具有明顯優(yōu)勢；3、通過強勢產(chǎn)品的打造，吸引客戶的關注；4、華人置業(yè)強勢品牌；5、是板塊內同期供應的中等規(guī)模純居項目。1、中國西部華爾街成都金融聚集地，匯聚國內外企業(yè)總部的世界級商圈；2、鐵獅門、九龍倉、新鴻基等10余個地產(chǎn)大鱷，億萬資本集聚；3、20分鐘對接機場地鐵輻射全城，17條公交線路四通八達；4、政務中心、金融服務、商務集群、星級酒店林立、商業(yè)繁榮。1、區(qū)域主要規(guī)劃功能為金融區(qū)域，影響項目作為純居住宅的私密性，板塊不具備純居性；2、政策的調整對多次購房客群形成打擊，或促成觀望；機會(O)：威脅(T)：本項目適宜采取：SO戰(zhàn)略——把握機會，發(fā)揮優(yōu)勢項目SWOT分析優(yōu)勢(S)：劣勢(W)：1、作為住宅來看，容32如何用國際化的視野，賦予項目獨特的人文價值內涵，在形象上占位高端？如何把握市場契機，跳出區(qū)域價值凹地，保證足價快銷？客戶基礎面大，如何精準直效打擊目標客群？項目營銷關鍵點解讀：足價快銷，名利雙收如何用國際化的視野，賦予項目獨特的人文價值內涵，在形象上占位【本次方案提綱】附件PartSIX營銷難點及關鍵點PartFour營銷戰(zhàn)略及執(zhí)行PartFive營銷環(huán)境研判外部環(huán)境研判PartTWO目標、任務與問題PartTHREE項目/產(chǎn)品解讀內部環(huán)境研判PartONE【本次方案提綱】附件營銷難點及關鍵點營銷戰(zhàn)略營銷環(huán)境研判目標【營銷策略】如何傳遞營銷策略方式與執(zhí)行傳遞什么項目價值體系傳遞給誰客群及受眾客群是誰？客群在哪？價值體系？價值核心？推廣策略？銷售策略？渠道策略？執(zhí)行策略【營銷策略】如何傳遞營銷策略方式與執(zhí)行傳遞什么項目價值體系傳35XXXX年成都“華置·都匯華庭”房地產(chǎn)項目營銷策略總綱課件36【客戶來源】城中心供需矛盾帶來的本已“饑渴”的置業(yè)需求東大街金融規(guī)劃帶來的新的金融巨頭入駐，從而形成新的對這個版塊的置業(yè)及投資需求看中城中心物業(yè)保值增值性能的投資客群外地資金涌入，城中心物業(yè)是其首選之一【客戶來源】城中心供需矛盾帶來的本已“饑渴”的置業(yè)需求東大街37城市高端客戶語錄：——這種地塊的價值和自然資源一樣很難被復制，——未來前景看好，經(jīng)濟活躍，大公司比較集中，城市核心區(qū)物業(yè)比十年前檔次也有很大的提高，不過硬件和物管服務還可以再有提升?！獋€人的第一居所還是會選擇城市中心，第二居所才會考慮城市外邊?！@里最大的價值就是方便，交通、購物都比較方便?！獙崿F(xiàn)工作與生活的同步，效率更高，但物業(yè)服務要好，建議采用香港或國外的的物管服務?！鞘兄行牡暮勒透鷦谒谷R斯、黃金一樣，最大的特點就是保值，買這樣的房子，就像收購黃金一樣城市核心區(qū)的高端物業(yè)：其核心價值不是自然環(huán)境，也不是社區(qū)、綠化等，真正的要素是地標符號、地段價值、城市資源、豪華設施、高品質服務、城市話語權等；1.城市資源、發(fā)展?jié)摿Α⑴涮准胺諜n次等已成為敏銳高端客戶選擇城市核心高端物業(yè)的核心驅動要素。【客戶置業(yè)驅動因素】城市高端客戶語錄：城市核心區(qū)的高端物業(yè)：1.城市資源、發(fā)展?jié)?8環(huán)境需求：園林已經(jīng)不重要，但符號性和品質感要強；園林、規(guī)劃都是高標準的，學習香港豪宅或國外；園林除環(huán)境營造外，風水格局也很重要；配套需求;充分整合周邊商務、生活配套；觀光電梯、豪華大堂；商務配套服務要完善，家是商務功能的延伸裝修需求：豪宅裝修必須要品質感強，太奢華沒有必要，局部保留個性化的發(fā)揮空間最好，符號性感要強；歐式風格太繁雜，現(xiàn)代簡潔較好，設備設施必須是國際品牌；超高層：超高層可以接受，特別是人口密度大的核心區(qū)域，但產(chǎn)品一定要純粹，安全性很重要。2.環(huán)境及配套方面在滿足其基本功能之外，客戶追求的是產(chǎn)品的純粹性、品質感、安全性以及國際化的生活方式等；【客戶置業(yè)驅動因素】環(huán)境需求：2.環(huán)境及配套方面在滿足其基本功能之外，客戶追求的39他們在各自的財富階層尋找著標桿物業(yè).投資趨向：不再一味追求短期回報，而是將物業(yè)作為一種資產(chǎn)長期持有，更看重物業(yè)復合特性以及自身的升值與保值特性，在很大程度上是對于城市資源的占有。支付趨向：擁有較強的支付能力，能夠承受較高的單價與總價，愿為服務買單。購買特征：注重圈層感與標簽感，看中居住在周邊人群，更愿意居住在朋友認同的居所。產(chǎn)品要求：原料獨特，包裝有品質和使用價值良好，質量和工藝獨特，情感附加值高。在滿足日常生活的基礎上需要足夠舒適，能夠體現(xiàn)身份，希望得到合理的空間，而不是單純的面積。服務要求：體現(xiàn)尊貴舒適的都市生活，要求提供的服務在高品質的同時，盡可能的復合與完善。同時保證自身生活的私密?！究蛻糁脴I(yè)趨向分析】他們在各自的財富階層尋找著標桿物業(yè).投資趨向：【客戶置業(yè)趨向40就于本案而言，他們應該是這樣一群人。他們不是大眾眼里的富豪，但他們是朋友圈里有優(yōu)越感的人；更甚者有百萬甚至千萬家產(chǎn)，具備多次置業(yè)能力；他們囊括了成都人、四川人、中國人、香港人等外籍人士?！陀诒景付?，他們應該是這樣一群人。他們不是大眾眼里的富豪從事行業(yè)：東大街金融從業(yè)者、公司中高層、貿易、IT界、金融、地產(chǎn)、設計及國際高端商務人士等

客戶特征：或具有國際視野和海外經(jīng)歷具有多次置業(yè)經(jīng)歷對投資具有敏銳的眼光，看中宏觀經(jīng)濟對于整體區(qū)域的價值帶動作用（看中土地增值保值而非短期投資回報率）。生活方式：有錢無閑，習慣于國際化的生活方式，熱愛都市生活,追求時尚，對生活品質要求高。購買目的：居住兼長期投資，距離自己的生活圈子較近【形象的客戶演繹】客群屬性：城市動物.財富新貴從事行業(yè)：【形象的客戶演繹】客群屬性：城市動物.財富新貴他們就是都匯華庭需要感動的那些人：渴望占有城市核心物業(yè)的上流中產(chǎn)一個公式即可概括：極致享受型+未來投資型=都匯華庭的客戶群他們就是都匯華庭需要感動的那些人：渴望占有城市核心物業(yè)的上流1：看重或倚重城市中心的購房群體——無新盤供應，再不買，沒有了，必須買！2：追逐年投資回報8%-15%左右投資群體——穩(wěn)定收益及保值增值性能好的稀缺產(chǎn)品，必須買！3：往來于成都的商務群體——城市核心區(qū)域，沒有比這里更適合的地方了，必須買！■都匯華庭“吃定的”三類人1：看重或倚重城市中心的購房群體■都匯華庭“吃定的”三類人客戶素描1李先生，東大街某企業(yè)咨詢顧問公司經(jīng)理愛爾蘭大學工商管理博士畢業(yè)，懂5個國家語言，因為業(yè)務關系長期往返成都、新加坡、泰國，典型的享受派。生活時尚，致力于行業(yè)專業(yè)研究及傳播。曾經(jīng)居住在新加坡A‘more，TheLight，也擁有山頂別墅，在泰國也有別墅物業(yè)，每次來都入住香格里拉酒店，一直沒有買房子，理由是，成都還沒有可以心動的讓他掏錢包的產(chǎn)品當?shù)弥椖康奈恢脮r，立即對項目產(chǎn)生濃厚興趣，當知道是由華人置業(yè)打造的項目，加上項目周邊商圈價值支撐,欣喜不已。他說，他希望能在最成都的地方找到一個最國際的家，都匯華庭滿足了他的想法，最吸引它的是項目特別安靜，這個地方應該做的有品位，讓人駐足和流連，希望項目能感受最時尚便利而又高品質生活，和未來成都的太太幸福生活?！氨憷焚|高，居住招待兩相宜”客戶1李先生，東大街某企業(yè)咨詢顧問公司經(jīng)理“便利品質高，居住2馬先生，35歲，兒子讀中學，總經(jīng)理，從事電子器件進出口工作，目前自己開公司，繼承家族生意。居住選擇：現(xiàn)住在麓山國際社區(qū)，希望在城市核心購買一套頂級住宅自住或收藏。意向戶型：120-300平米三房或四房客戶語錄：我關注這里已經(jīng)很久了,我平時挺忙，一直想在城市核心有一個頂級物業(yè),我覺得這個位置特別方便,出行,購物,休閑娛樂,幾步之內應有盡有.也很時尚，特別象香港的mall.我比較喜歡住在繁華的城市,鬧中取靜,這里有點象香港中環(huán)的豪華公寓,品質很高,奢侈品牌聚集,周末還可以去旁邊五星級酒店登記入住,享受非同平常的服務和設施.當然,我希望這里可享受的資源更多.“選擇是緣于對都市頂級生活的熱愛”客戶素描2馬先生，35歲，兒子讀中學，總經(jīng)理，從事電子器件進出口工作3林女士，約38歲，私營業(yè)主，現(xiàn)從事外國高檔紅酒貿易個性評價：極具鑒賞力，音樂發(fā)燒友，室內裝修頗有心得，喜愛美食，是生活品質的極致追求者，和各類理財產(chǎn)品的敏銳投資者居住選擇：目前住在金林半島，最喜歡坐享城市繁華配套的居所，會購買真正有品質感、與自己身份格調相匹配的物業(yè)，對物業(yè)服務及裝修品質要求極高，在意的是生活品質的提升。由于從小在成都長大，對于市中心特別有區(qū)域情結，覺得如果財富達到一定層面，一定要在市中心購置一套物業(yè)，這是對城市核心資源的占有，對人生的一種品質詮釋。她說：項目太好了，公司就在附近，以后上班都不用開車，而且產(chǎn)品品質高，周邊社會資源太強了，很多國外公司入駐，周邊就是最頂極的配套.華人置業(yè)是很有實力的開發(fā)商,產(chǎn)品打造很精細化.“堅持對生活高品質的追求會兌現(xiàn)價值”客戶素描3林女士，約38歲，私營業(yè)主，現(xiàn)從事外國高檔紅酒貿易“堅持對【營銷策略】如何傳遞營銷策略方式與執(zhí)行傳遞什么項目價值體系傳遞給誰客群及受眾客群是誰？客群在哪？價值體系？價值核心？推廣策略？銷售策略？渠道策略？執(zhí)行策略【營銷策略】如何傳遞營銷策略方式與執(zhí)行傳遞什么項目價值體系傳XXXX年成都“華置·都匯華庭”房地產(chǎn)項目營銷策略總綱課件項目價值點羅列——華置品牌完善配套居住純粹交通快達體量稀缺城市豪地華置都匯華庭豪宅打造標準豪宅標準在項目身上得到全面展現(xiàn)項目價值點羅列——華置品牌完善居住交通體量城市華置豪宅打豪宅強化優(yōu)勢——從客戶、競爭兩個角度，提取項目優(yōu)勢價值華置品牌核心區(qū)位純居特質華置品牌區(qū)域發(fā)展前景稀缺體量多重配套豪宅打造體系產(chǎn)品附加值便捷交通華置品牌產(chǎn)品附加值區(qū)域發(fā)展前景多重配套華置品牌豪宅打造體系居住純粹居住純粹強化優(yōu)勢——華置品牌核心區(qū)位純居特質華置品牌區(qū)域發(fā)展前景稀缺【營銷策略】如何傳遞營銷策略方式與執(zhí)行傳遞什么項目價值體系傳遞給誰客群及受眾客群是誰？客群在哪？價值體系？價值核心？形象策略？推廣策略？推售策略？蓄客策略【營銷策略】如何傳遞營銷策略方式與執(zhí)行傳遞什么項目價值體系傳四大啟示提煉出本案營銷戰(zhàn)略綱領確立高端物業(yè)發(fā)展方向，抓住上半年市場供需矛盾為契機，通過提前造勢及蓄客,延長銷售周期，確保整體目標達成。競爭啟示客戶啟示在深挖客戶需求的基礎上，引領并非迎合；通過行銷網(wǎng)絡與圈層整合營銷，制造“病毒效應”。逐步深化，貫穿始終，創(chuàng)造競爭項目無法逾越的高度。項目啟示引領客戶渠道先行市場啟示戰(zhàn)役提前高舉高打營銷策略要點營銷戰(zhàn)略綱領凸顯價值全面超越先入市，先立勢；積極搶奪區(qū)域內競品客群，同時對大成都范圍內競品客群進行分流，以項目核心價值點實現(xiàn)對競爭項目目的全面超越。打造新的價值體系高度，改變游戲規(guī)則；通過集團品牌優(yōu)勢策動項目形象構建，項目入市升華品牌形象。品牌運作項目發(fā)力四大啟示提煉出本案營銷戰(zhàn)略綱領確立高端物業(yè)發(fā)展方向，抓住上半【營銷總攻略】策略總綱強化并擴大項目唯一性，依托及挖掘強勢資源，通過大事件品牌起勢，配合開展一系列主題活動,樹立項目國際化形象。提前鎖定客戶，行銷先行，制造病毒擴大影響。以客戶為中心，讓客戶眼見為識的體現(xiàn)產(chǎn)品與服務品質、創(chuàng)造差異化的營銷體驗

形象策略：

高舉高打，品牌升華入市，升級項目形象推廣策略：

品牌起勢,分階段推廣體系構建蓄客策略：行銷先行，病毒滲透，提前轉化推售策略：

物業(yè)價值持續(xù)增長原則，價值整體最大化【營銷總攻略】策略總綱形象策略：推廣策略：推形象策略形象策略強化優(yōu)勢——強化項目優(yōu)勢價值，切合客群屬性，提煉營銷定位與推廣主題都匯華庭的另一面————觀點背后的發(fā)現(xiàn)大道思維VS小巷路徑強化優(yōu)勢——都匯華庭的另一面——大道思維我們大膽作個類比：我們是城市豪宅中的“MINICOOPER”，它是在國際化視野下的純粹城市高端居住夢想東大街，成都的“金融大道”，也是項目的“資源王道城市CBD，人人可見、人人皆說，我們要說的不僅于此……全球化、國際化誰都會提，但成都生活該有的從容呢？繁華便捷誰都會提，但成都生活該有的寧靜呢？地鐵捷運任誰都會提，但成都生活該有的閑情呢？我們大膽作個類比：東大街，成都的“金融大道”，也是項目的“資想象一下，這是法國香榭麗舍大街、紐約第5大道……一邊是國際公民高尚而優(yōu)雅的生活，一邊是世界級的消費享樂。很法國、英國、美國、北京……國際大都市的感覺再想象一下，一條華麗的城市大道，一端是東方文明，另一端是世界級生活全球精神在此交融，因為都匯華庭來了。

想象一下，有的墻分出內外，這堵墻分出高低!這是中西貫通、去蕪存菁、交相輝映的“涵養(yǎng)國際的純粹生活”有的墻分出內外，這堵墻分出高低!這是中西貫通、去蕪存菁、交相企業(yè)的風格顯露無遺。企業(yè)的風格顯露無遺。城市價值的風芒顯露無遺。城市價值的風芒顯露無遺。高端生活中心的風范顯露無遺高端生活中心的風范顯露無遺純粹居住的夢想顯露無遺純粹居住的夢想顯露無遺XXXX年成都“華置·都匯華庭”房地產(chǎn)項目營銷策略總綱課件THEMOST連洗手間,我都可以俯瞰半個成都!THEMOST連洗手間,我都可以俯瞰半個成都!我們倡導以一種全新生活模式滿足目標客戶的需求，升級、重構物業(yè)價值。親近城市的欲望和親友一起享受生活國際化居住氛圍城中心超高層生活體驗國際生活主義板塊城市金融CBD中心圈層交往，國際化生活的人文內涵便利、豐盛的生活配套享受成都罕有超高層居住生活模式西部華爾街金融中心規(guī)劃板塊【項目形象呼之欲出】我們倡導以一種全新生活模式滿足目標客戶的需求，升級、重構物業(yè)推廣策略【活動縱貫】【整合營銷】【品牌先導】【體驗營銷】【跨界營銷】推廣策略【活動縱貫】【整合營銷】【品牌先導】【體驗營銷】【跨通過一系列營銷活動，從精神層面上感召項目客群，進行品牌滲透通過一系列營銷活動，從精神層面上感召項目客群，進行品牌滲透68今天華人置業(yè)將使成都與世界高端生活方式如此融合品牌先導——先導性的品牌傳播從西錦城讓成都體驗前所未有的高尚品質生活；從都匯華庭領踞成都首席的高尚生活中心；從華置廣場引擎成都城市綜合體地標……中糧的高端，是20年沉淀的修為。

華人置業(yè)的高端，是數(shù)年沉淀的修為今天華人置業(yè)將使成都與世界高端生活方式如此融合品牌先導——從69文化的、民族的也是國際的。華人置業(yè)的高端，是給世界展示中國。如果城中心沒有東大街？亦如香港沒有中環(huán)，北京缺了長安街，上海少了南京路既然東大街已出，那必定是一條通往世界的國際大道。華人置業(yè)的高端，是給世界展示成都。華人置業(yè)“涵養(yǎng)世界的高端”文化的、民族的也是國際的。華人置業(yè)的高端，是給世界展示中國。70大事件起勢起勢時間：8月份事件方向：聯(lián)合政府進行區(qū)域炒作政府規(guī)劃利好展示，熱炒板塊，形成市場認知政府先行，建立可信度，增強置業(yè)信心大事件營銷杜莎夫人蠟像館成都首展坐直升飛機領略項目未來高度華置旗下優(yōu)勢資源的整體運用華置集團核心資源展示，彰顯實力宣傳華置港資背景及超高層開發(fā)領域江湖地位政府先行品牌彰顯步驟：熱點事件新聞聚焦去香港領略華置高端物業(yè)風范集合公司在售項目前期積累的客戶資源，分批次前往香港考察和品鑒，展示項目未來的良好前景。給客戶進行洗腦的同時擴大項目影響力。項目聚焦異地聯(lián)動大事件起勢事件聯(lián)合政府進行區(qū)域炒作大事件營銷華置旗下優(yōu)勢資強化優(yōu)勢——針對項目優(yōu)勢價值，進行強化營銷推廣強化品牌品牌專案推廣路牌出街房交會亮相企業(yè)圖片展業(yè)內新聞發(fā)布產(chǎn)品見面會強化打造體系體系專案推廣新聞發(fā)布概念導入

項目打造規(guī)劃體系介紹手冊電子樓書精裝樣板間

專門講解員異地品鑒之旅

客戶現(xiàn)身說法強化純粹居住區(qū)域差異推廣內區(qū)域

突出高品質，避免價格競爭外區(qū)域

突出產(chǎn)品差異和區(qū)域特質，搶奪客戶拔高形象

突出品質強化優(yōu)勢——強化品牌品牌專案推廣路牌出街房交會亮相企業(yè)圖片展通過一系列營銷活動，從精神層面上感召項目客群，進行品牌滲透跨界營銷跨界營銷的成功實踐，在思源經(jīng)紀代理的北京高端豪宅——星河灣項目上得到了充分的展現(xiàn)通過一系列營銷活動，從精神層面上感召項目客群，進行品牌滲透跨LV向StephenSprouse致敬的涂鴉系列Hermes的專業(yè)繪綢師Chanel的“Métiersd‘Art”手工作坊系列即使是世界上最高貴的奢侈品，也必須與藝術、文化不斷跨界，才能保持最新鮮的創(chuàng)意一步步將品牌號召力推至最強CROSSOVERCROSSOVERLV向StephenSprouse致敬的涂鴉系列HermeCROSSOVER與精英教育跨界與奢侈品跨界與運動跨界與超五星級酒店跨界與藝術跨界與電影跨界與書籍跨界與商務跨界本項目將聚合高端的跨界平臺CROSSOVERCROSSOVERCROSSOVERCROSSOVERCROSSOVERCROSSOVERCROSSOVERCROSSOVERCROSSOVERCROSSOVER與慈善事業(yè)跨界CROSSOVER與精英教育跨界與奢侈品跨界與運動跨界與超五76全球通VIP俱樂部會員；銀行貴賓理財客戶；證券、保險公司大客戶；航空公司VIP會員；名車車主（勞斯萊斯、賓利、法拉利等、BMW、奔馳等)；高端俱樂部會員（京城四大俱樂部、上海鴻藝會）高爾夫球會（如華彬莊園高爾夫）；各省商會、行業(yè)協(xié)會；高端雜志特定會員；（《胡潤百富》）意見領袖（使領館代表、行業(yè)風云人物、名企高管）常規(guī)渠道一：借勢重點渠道二：植入思源經(jīng)紀可提供的資源山西巨賈全國思源房屋公園內蒙豪客北京高端客戶資源鼎暉投資高端銀行思源雜志和論壇線下:渠道為王，通過整合渠道資源進行價值滲透新加坡商會荷蘭銀行華僑銀行四川最大雪茄經(jīng)銷商成都19號公路俱樂部等『真正的全國性社交平臺』突破地域限制，以成都為主場，聯(lián)動思源全國核心資源，客戶交互，資源共享，從而延展全國，真正達到全國性資源聯(lián)動使用76全球通VIP俱樂部會員；常規(guī)渠道一：借勢重點渠道二：植入『華置基金會』全國首家社區(qū)慈善機構·整合資源擔負社會責任·與知名慈善機構掛鉤獅子會壹基金嫣然天使基金會捐助汶川學校慈善晚宴慈善拍賣助養(yǎng)大熊貓大愛無言·用愛心演繹人生奢華『華置基金會』全國首家社區(qū)慈善機構·整合資源擔負社會責任『華置企業(yè)商學院』企業(yè)家提升·交流平臺To

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everything名牌商學院定點授課課堂·企業(yè)成長課堂·世界經(jīng)濟系列論壇企業(yè)家交流平臺·企業(yè)精英聯(lián)誼·商機創(chuàng)造·人脈資源建立『華置企業(yè)商學院』企業(yè)家提升·交流平臺To

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e『頂級消費匯』馬球協(xié)會奢侈品協(xié)會游艇協(xié)會高爾夫球協(xié)會酒類協(xié)會豪華旅游定制形象設計雪茄協(xié)會貴族禮儀培訓成衣/鞋飾高級定制形象設計HOWLUXUS如何品質地生活高端消費新品發(fā)布展示·私人定制服務·貴族生活學堂·貴族運動教學『頂級消費匯』馬球協(xié)會奢侈品協(xié)會游艇協(xié)會高爾夫球協(xié)會酒類『私愛文化匯』茶道協(xié)會粵劇讀書會花道協(xié)會古典樂器歌劇私藏品鑒會文化潮流信息昆劇畫廊琴棋書畫協(xié)會話劇藝術品鑒賞拍賣·定期私藏欣賞·琴棋書畫協(xié)會·戲劇堂會·讀書會HOWCULTURALIZE如何文化地生活頂級廚藝協(xié)會『私愛文化匯』茶道協(xié)會粵劇讀書會花道協(xié)會古典樂器歌劇私藏在這里你知道能遇到些什么人在這里你知道能遇到些什么人【最多元·跨地域·高端圈層……在這里，厚積薄發(fā)】【最多元·跨地域·高端圈層……『華置匯』將華置品牌推上一個全新的境界層次突破房地產(chǎn)局限，真正做到跨界之王創(chuàng)造一種全新的生活模式，人生提升平臺組織華人置業(yè)集團各地項目的高端客源利用思源全國項目高端客源提升項目產(chǎn)品之外的泛配套最大化項目無形資產(chǎn)長遠影響真正做到中國的，世界的短期價值制造話題，轟動市場，影響圈層『華置匯』將華置品牌推上一個全新的境界層次組織華人置業(yè)集團各推廣方案之線上媒體推廣’營銷通路組合方案都匯華庭整合營銷推廣方案之線上媒體推廣’都匯華庭整合營銷動態(tài)價值’通過整合傳播實現(xiàn)價值動態(tài)傳播：廣泛的價值接觸點，實現(xiàn)精準營銷高配置產(chǎn)品華置品牌整合營銷保值增值性附加值總價控制戶型創(chuàng)新報紙戶外宣傳置業(yè)顧問系統(tǒng)專業(yè)講解網(wǎng)站宣傳樓書、DM及客戶通訊等現(xiàn)場體驗房地產(chǎn)雜志評論豪宅化設計絕版地段報紙、軟文訴求現(xiàn)場體驗網(wǎng)站宣傳戶外宣傳華置資本導向品牌團隊華置產(chǎn)品品牌客戶活動房地產(chǎn)行業(yè)論壇華置會品牌集成純粹居住置業(yè)顧問系統(tǒng)專業(yè)講解樓書、DM及客戶通訊等城中純居高尚豪宅整合營銷動態(tài)價值’高配置產(chǎn)品華置整合保值增值性附加值總價控制戶型創(chuàng)新圖片展示范體系開放開盤業(yè)內茶話會……線上，線下集中爆發(fā)，以客戶需求為出發(fā)點，多種營銷模式全面攻擊。線上媒體組合跨界營銷渠道營銷高端住宅區(qū)政府機關金融機構產(chǎn)業(yè)及大型企業(yè)……活動執(zhí)行推廣方案之推廣策略——策略之整合營銷圖片展示范體系開放開盤業(yè)內茶話會……線上，線下集中爆發(fā)，線上以集中型平面推廣+事件營銷完成項目造勢；以SP體驗活動營銷+種子客戶營銷實現(xiàn)項目順利銷售與客帶客的持續(xù)轉換。利用企業(yè)品牌忠誠客戶及業(yè)內人士，進行活動炒作利用營銷示范體系物業(yè)，實現(xiàn)體驗營銷深挖客戶資源，實現(xiàn)老客戶營銷集中型平面推廣造勢PR關系事件營銷SP體驗活動營銷種子客戶營銷全面攻擊關鍵推廣方案之推廣策略——策略之整合營銷以集中型平面推廣+事件營銷完成項目造勢；以SP“骨子里的國際氣質”——不夜城嘉年華執(zhí)行階段：都匯華庭項目亮相活動目標人群：高知高收高消費的城市新貴職業(yè)特性：跨國公司、金融、IT、房地產(chǎn)、媒體、藝術活動形式：呈現(xiàn)一臺純正的香港嘉年華盛景活動目的：讓成都人體驗港派文化的同時了解華人置業(yè)，了解華人置業(yè)的香港作品、成都作品（案名本體知名度的傳播）傳遞都匯華庭的生活方式——骨子里的國際氣質（未來生活人群屬性的傳播）活動安排之市場導入期

目的：品牌亮相及深入活動縱貫“骨子里的國際氣質”——不夜城嘉年華執(zhí)行階段：都匯華庭項目亮華人置業(yè)&杜莎夫人蠟像館他們都來自香港一個用蠟像記錄著歷史和人物的變遷，一個用建筑勾畫著城市豪宅圖騰活動縱貫華人置業(yè)&杜莎夫人蠟像館他們都來自香港一個用蠟像記錄著歷史和活動縱貫華人置業(yè)坐直升機俯瞰成都事件噱頭，吸引眼球帶給成都前所未有的高空觀景體驗提前體驗入住都匯華庭的居住感受活動縱貫華人置業(yè)坐直升機俯瞰成都事件噱頭，吸引眼球國際生活主義哲學——意見領袖的態(tài)度解決意見領袖引導的問題——需要以他們推崇的價值觀“國際生活主義哲學”給予他們全新的身份確認和文化標簽來自中國最國際化的上海目標客群較認同的紅星紅得發(fā)紫花滑天使；各項世界冠軍頭銜紅遍全球知性、氣質活動縱貫國際生活主義哲學——意見領袖的態(tài)度解決意見領袖引導的問題——Action1：成都首創(chuàng)，封閉式展示中心展示中心細分為8-10個區(qū)域，每個區(qū)域分別闡述項目不同價值點；打破傳統(tǒng)接待流程，采用封閉式接待流線，在每個環(huán)節(jié)通過不同價值點的講述給客戶充分洗腦，增加脈壓；整個接待流程充分結合模型和項目影視片，從不同角度灌輸整體價值體系。采用單批接待模式，給客戶充分尊貴感。完美展示策略：成都首創(chuàng)，封閉式展示中心【體驗營銷】Action1：成都首創(chuàng)，封閉式展示中心展示中心細分為8-1Action2：接待話術極致精細化，各個區(qū)域逐一洗腦區(qū)域價值講解話術都市綜合體講解話術地鐵講解話術品牌講解話術項目本體講解話述術區(qū)域圖講解話術影視片播放廳講解話術項目樓體模型講解話術項目園林、會所講解話術樣板間講解話術公共空間、機電講解話術戶型模型講解話術深挖項目價值點，接待話術流程化精細分解完美展示策略：接待話術極致精細，各個區(qū)域逐一洗腦。【體驗營銷】Action2：接待話術極致精細化，各個區(qū)域逐一洗腦影視片播完美展示策略第一展示——突破傳統(tǒng)售樓處概念，制造設計、時尚、藝術中心展示中心設計,模型及專屬物料展示設計感極強，有別的與眾不同的模型項目專屬的物料藝術品的擺放【展示策略】售樓團隊武裝到牙齒銷售團隊用時尚元素包裝，從細微處體現(xiàn)項目氣質，打造整體品質感。完美展示策略展示中心設計,模型及專屬物料展示【展示售樓團隊武完美展示策略第一展示——精工打造的樣板房，五星級酒店般的細節(jié)展示【展示策略】完美展示策略【展示打動世界的品質，需要打動人心的體驗過程［數(shù)字投影沙盤］摒棄單調的沙盤講解，利用動態(tài)投影屏幕全方位介紹項目，營造立體的視覺效果。［頭等艙環(huán)幕影院］在銷售中心建立游艇式頭等艙體驗中心，通過360度環(huán)幕影院，滾動播放項目宣傳片，時刻轟炸客戶眼球。STEP1STEP2『體驗式定參觀』打動世界的品質，需要打動人心的體驗過程［數(shù)字投影沙盤］摒棄單［概念樓書+產(chǎn)品說明書］分為概念樓書和產(chǎn)品樓書，講述屬于項目的故事，詳細介紹每一個匠心獨運的細節(jié)?！后w驗式輔助工具』［材料展示+說明牌］在樣板間展示各種世界名牌的家居用料，并以說明牌的方式闡述每個獨特細節(jié)。［網(wǎng)上售樓處］只需輕點鼠標，便可緊跟時代的步伐，體驗虛擬看樓的樂趣。［概念樓書+產(chǎn)品說明書］分為概念樓書和產(chǎn)品樓書，講述屬于項目在樣板房不同分區(qū)設置不同場景，邀請專人在書房繪畫，在客廳彈奏樂器，在會客室擺設茶道，在廚房制作點心，甚至舉行室內party，利用每一個真實情景，向客戶展現(xiàn)祥云的尊尚生活；私人管家如自家主人回家般接待，私人管家助理為客戶端上熱飲及食品，客戶可隨時體驗生活。［情景板房］在樣板房不同分區(qū)設置不同場景，邀請專人在書房繪畫，在客廳彈奏放大細節(jié)＝放大尊貴你不是在看樓你只是在享受入口處電話預約園林銷售大堂門童拉門鞠躬專人指引停放車輛管家打傘，護送客戶到銷售大堂乘坐觀光車，走遍園林每個角落帶領客戶登上觀景臺飽覽美景邀請客戶在園林進行洽談樣板房觀光車上觀賞世界頂級豪宅影片置業(yè)顧問就位，提供皇家式接待服務邀請客戶展開游覽之旅各分區(qū)情景均由特定人員演繹全部就置業(yè)顧問就位，提供貼身服務向客戶描述夢幻生活迎客區(qū)休閑區(qū)洗腦區(qū)游覽區(qū)觀光區(qū)洽談區(qū)體驗區(qū)洗腦區(qū)預約區(qū)恰恰是讓客戶忘記自己在看樓，從而在不經(jīng)意間領略項目的魅力.放大細節(jié)＝放大尊貴你不是在看樓你只是在享受入口處電話預約園林蓄客策略蓄客策略XXXX年成都“華置·都匯華庭”房地產(chǎn)項目營銷策略總綱課件101渠道出擊——專業(yè)行銷團隊；專屬大客戶經(jīng)理；分類渠道策略……專業(yè)行銷團隊，分區(qū)域掃描客戶；專屬大客戶經(jīng)理直銷談判……點對點式銷售說辭、銷售道具；分點布控，點對點巡展，精準出擊目標；專項產(chǎn)品發(fā)布會；客戶資源整合；…………精準渠道執(zhí)行，確保旗開得勝渠道出擊——專業(yè)行銷團隊，分區(qū)域掃描客戶；專屬大客戶經(jīng)理直銷102[行銷先行]在9月份售樓部正式開放之前讓項目團隊走出去變坐銷為行銷既作為項目啟動時不得不進行的動作也是長期競爭需堅持的持久戰(zhàn)重點突破渠道：項目周邊寫字樓及高端事業(yè)單位城中心及城南區(qū)域實力單位城西,城南及市中心高檔會所,酒樓及餐飲店先期建立利好戶外導視，截殺市中心和城南看樓客戶[行銷先行]在9月份售樓部正式開放之前重點突破渠道：資源客戶，電話CALL客銷售員Call客置業(yè)顧問之前積累的客戶，購買資料的客戶?？蛻糁行腃all客到銷售員Call客分析成交客戶特征，篩選相匹配的數(shù)據(jù)，利用思源客戶中心進行Call客，獲取有效誠意客戶數(shù)據(jù)移交給銷售員跟進。外圍聯(lián)動Call客二三級聯(lián)動Call客，傳遞項目信息。時間：項目開盤前一個月——多級call客，最大可能拉動誠意客戶資源客戶，電話CALL客銷售員Call客客戶中心Call客抄競爭項目（如麓山國際、藍光觀嶺）來訪客戶車牌號，再找專業(yè)公司根據(jù)車牌篩選其資料，群發(fā)短信以及電話跟進，截殺競爭項目客源。篩選核心客戶來源區(qū)域，如企業(yè)、集中小區(qū)，直接與企業(yè)、物管聯(lián)系，獲得投遞權限，項目組安排學生投遞，直接接觸核心目標客戶直投—“親自投遞”抄車牌時間：項目開盤前一個月——直接劫殺競爭對手客戶抄競爭項目（如麓山國際、藍光觀嶺）來訪客戶車牌號，再渠道攻略

具體措施：1.直接占位目標客戶群直接出入的場所地點：車行、主要寫字樓餐廳、銀行及證券公司營業(yè)廳、商場等活動形式：資料架、展架長期擺放，設立臨時咨詢點進行巡展目的：直接占位目標客戶群經(jīng)常出入的場所，提高信息傳達率搶占區(qū)域核心渠道2.分類客戶DM目標：有針對性地將項目信息傳遞給潛在客戶目標客戶：項目區(qū)域客戶、目標小區(qū)客戶、指定品牌車主、高檔商場會員等傳遞信息：銷售信息傳遞、活動信息傳遞、銷售情況宣傳，結合項目賣點推廣渠道攻略

具體措施：搶占區(qū)域核心渠道2.分類客戶DM電話賬單/各銀行VIP客戶賬單廣告和短信銷售整合電信公司資源和銀行資源，覆蓋潛在客戶群；利用短信方式，賬單廣告方式告知，效果較傳統(tǒng)媒體直接有效，同時也是較節(jié)省費用舉措之一后期可考慮彩信形式渠道攻略

電話賬單/各銀行VIP客戶賬單廣告和短信銷售整合電信公司資源漫天布網(wǎng)精確打擊二次營銷第一網(wǎng)：利用戶外＼短信等傳統(tǒng)媒介，廣泛發(fā)布消息，形成強大的信息知曉度；第二網(wǎng)：行銷團隊對區(qū)域單位進行掃樓，發(fā)放信息，以項目海報＼ＤＭ為主；1、對目標客群進行深耕，深挖式的一對一營銷，采取對點上門拜訪，直郵等方式！并采用產(chǎn)業(yè)內部的交流會，產(chǎn)品推薦會，巡展會等！2、對老社區(qū)居民樓，進行定點巡展宣傳！3、區(qū)域企事業(yè)單位實行大客戶戰(zhàn)略,采取一對一營銷，采取對點上門拜訪，直郵等方式！并采用單位內部的交流會，產(chǎn)品推薦會，巡展會等！1、前期成交客戶進行感情維系；2、制定系列活動方案及優(yōu)惠政策；3、聯(lián)系老客戶，開展活動，傳遞二次營銷信息；4、利用不同平臺，實行團購方案。吸引眼球廣泛造勢挖掘意向客戶促進營銷促進老客戶營銷渠道執(zhí)行之三階段的工作劃分漫天布網(wǎng)精確打擊二次營銷第一網(wǎng)：利用戶外＼短信等傳統(tǒng)媒介，1活動貫穿——高頻度的渠道活動、客戶活動、推廣活動貫穿項目營銷始終，加速認知、把穩(wěn)客戶、摸底價格活動貫穿——推售策略推售策略

6月7月8月9月10月11月月均去化銷售單價78號觀邸1954742358319800蓉上坊1021369100628500摩根中心————————1701461589500喜年廣場79576835006011500西府少城0182190628912513011000【價格推導】影響入市價格的因素1、去化速度2、區(qū)域競爭3、產(chǎn)品自身條件區(qū)域在售物業(yè)去化及價格情況6月7月8月9月10月11月月均去化銷售單價78號觀邸19111【當前入市價格推導】根據(jù)綜合比分法，選取4個代表型城中心項目進行參照對比，本項目當前入市價格約為13000元/㎡，后期將根據(jù)市場合理增長速度，最終實現(xiàn)整盤均價15000元/㎡。

朗御華宇蓉國府保利中心時代豪庭本案銷售價格15000（帶3800元裝修）1200015000（估計4000左右）15000——區(qū)域價值90110100105105產(chǎn)品10595100110105配套90951009595品牌價值909010010095修正價格10000120001100015000——權重分配30%30%30%10%——推導價格13000【當前入市價格推導】根據(jù)綜合比分法，選取4個代表型城中心項目112【整體推售策略】推售形象上：利用頂層復式產(chǎn)品（城市稀缺物業(yè)價值）樹立項目高端形象套1和套2產(chǎn)品線下合理總價控制，作為現(xiàn)金流產(chǎn)品快速走量推售節(jié)奏上：平開高走、小幅快頻，保證每批次推出均取得較高的解籌率，并給市場本項目熱銷的形象，是目前為止沖擊銷量的最好方式【整體推售策略】推售形象上：113【推售及價格節(jié)奏動態(tài)】10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月推盤300套推盤150套推盤150套推盤150套推盤150套推盤300套推盤300套推盤210套13000元/㎡13500元/㎡14000元/㎡14500元/㎡推盤節(jié)奏——保證每批次推出均取得較高的解籌率，并給市場本項目熱銷的形象，根據(jù)月均消化容量進行推盤。給客戶緊迫感。漲價節(jié)奏——設置4個漲價節(jié)點：開盤后，春節(jié)后，秋交會前和清盤前，開盤價13000元/㎡，清盤價約16000元/㎡，整體實現(xiàn)均價15000元/㎡。15000元/㎡整體價格控制實施：平開高走、小幅快頻蓄客期，截留客戶

開盤期，小幅快跑

持銷期，平穩(wěn)刺激

15500元/㎡16000元/㎡【推售及價格節(jié)奏動態(tài)】10月11月12月1月2月3月4月5月114延長銷售周期的補充鑒于項目銷售周期短，全年銷售任務重需通過銷售措施延長項目銷售周期，緩解銷售壓力1、提前至秋季房交會前完成前期意向客戶的轉訂采取方式：■請意向客戶提前集中選房■簽訂意向轉認購協(xié)議■簽訂時間：9月25日2、10月9日開盤，則作為前期鎖定客戶的轉訂儀式利用現(xiàn)場火爆氛圍，再行銷售一批房源實現(xiàn)效果：1、搶到了秋季房交會前轉化一批客戶2、將銷售周期進行了延長延長銷售周期的補充鑒于項目銷售周期短，全年銷售任務重年度營銷費用測算項目總產(chǎn)值(19萬方,1.5萬/平米價格):約28.5億按照約3%的營銷費用比例折算(包含代理費用)項目整體營銷費用=28.5億元*3%=8550萬元項目營銷費用使用拆分時間2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月開發(fā)階段首期起勢建立品牌開盤持續(xù)銷售持續(xù)銷售營銷強度強強較強一般營銷費用比例40%30%20%10%營銷費用約648萬約486萬約324萬約162萬2010年度推廣費用預算——營銷推廣費用約占總銷售額

[可售面積約3.6萬平米，價格按15000元/㎡]的3%

年度營銷費用:1620萬年度營銷費用測算項目總產(chǎn)值(19萬方,1.5萬/平米價格):116我們期待，2010年和華人置業(yè)攜手打造享譽中國的國際城市豪宅標桿！Thanks!我們期待，2010年和華人置業(yè)攜手打造享譽中國的國際城市豪宅1179、靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。。12月-2212月-22Saturday,December10,202210、雨中黃葉樹，燈下白頭人。。11:59:3411:59:3411:5912/10/202211:59:34AM11、以我獨沈久，愧君相見頻。。12月-2211:59:3411:59Dec-2210-Dec-2212、故人江海別，幾度隔山川。。11:59:3411:59:3411:59Saturday,December10,202213、乍見翻疑夢，相悲各問年。。12月-2212月-2211:59:3411:59:34December10,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。。10十二月202211:59:34上午11:59:3412月-2215、比不了得就不比，得不到的就不要。。。十二月2211:59上午12月-2211:59December10,202216、行動出成果，工作出財富。。2022/12/1011:59:3411:59:3410December202217、做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。。11:59:34上午11:59上午11:59:3412月-229、沒有失敗，只有暫時停止成功！。12月-2212月-22Saturday,December10,202210、很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。。11:59:3411:59:3411:5912/10/202211:59:34AM11、成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。。12月-2211:59:3411:59Dec-2210-Dec-2212、世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。。11:59:3411:59:3411:59Saturday,December10,202213、不知香積寺，數(shù)里入云峰。。12月-2212月-2211:59:3411:59:34December10,202214、意志堅