萬達商業(yè)綜合體物業(yè)工程管理培訓課件

萬達商業(yè)綜合體物業(yè)工程管理培訓萬達商業(yè)綜合體物業(yè)工程管理培訓一、前期介入——設(shè)計階段1能耗的計量1、分表計量—除進戶總表外，主力店和管公司管轄范圍必須有分表計量，避免出現(xiàn)大表減小表的情況；2、計量精度—水、電、氣、熱等計量表的精度滿足計量需要。3、統(tǒng)一計量—盡量選擇預付費表，便于對收費的控制，同時選擇的表要符合當?shù)卣芾聿块T的規(guī)定并盡量統(tǒng)一廠家，避免出現(xiàn)一種計量表多種軟件的情況，增加后期維修成本和難度。

4、細化計量—商管公司管轄范圍內(nèi)的計量方式盡量細化，公寓、寫字樓、步行街、娛樂樓各主力店、停車場都要分開計量。一、前期介入——設(shè)計階段1能耗的計量1、分表計量—除進戶總表1、外廣場地磚尺寸和規(guī)格在保證廣場的整體效果同時兼顧是否容易清潔、是否可以承受車輛停放、是否方便更換、后期采購成本是否可以承受。外廣場需設(shè)地溝或排水井，避免清潔地面和下雨積水；2、化糞池、隔油池的井蓋應避開商鋪外開門，避免夏季產(chǎn)生異味影響商戶經(jīng)營；3、屋頂和伸縮縫的防水做法要符合南北氣候差異，比如寧波是倒置式屋面、哈爾濱是正做屋面；4、

步行街與主力店通道應加非鏤空式透明防盜卷簾，防止非正常營業(yè)時間顧客進入步行街，以及因營業(yè)時間不同導致的能耗損失；建筑類一、前期介入——設(shè)計階段21、外廣場地磚尺寸和規(guī)格在保證廣場的整體效果同時兼顧是否容易1、對步行街商鋪在結(jié)構(gòu)允許情況下，能作為餐飲商戶經(jīng)營的店鋪都設(shè)廚房排煙和新風井，排煙道鐵皮內(nèi)襯，避免后期業(yè)態(tài)調(diào)整為餐飲時的房產(chǎn)條件限制。2、步行街陽光頂要加裝自動遮陽裝置。避免夏季陽光輻射造成空調(diào)能耗加大，

同時應有部分開啟扇為換季時提供新風3、

機房的鋪裝設(shè)計：很多廣場在設(shè)計階段對機房鋪裝沒有明確要求，導致后期因為工程進度進而變成工程遺留問題，因此在設(shè)計階段確定機房的鋪裝標準是保證設(shè)備后期正常使用壽命的關(guān)鍵；4、

由于廣場中庭的出現(xiàn)，后期很多車展活動就顯得必不可少，因此在設(shè)計時對廣場出入口的寬度和高度就應予以考慮車輛的進出；建筑類一、前期介入——設(shè)計階段31、對步行街商鋪在結(jié)構(gòu)允許情況下，能作為餐飲商戶經(jīng)營的店鋪都一、前期介入——設(shè)計階段41、由于招商的動態(tài)性和工期的快速，步行街商鋪間的隔墻應該采用水泥板或其它板材，盡量不采用陶粒墻；2、在南方地下水位較高的地區(qū)變電所電纜溝在設(shè)計時應高于停車場地面最少5厘米，可以有效減少電纜被浸泡的可能；3、屋面孔洞（含煙道）設(shè)計時考慮和樓板一起澆注，孔洞周邊要高于樓板20cm，避免后期防水處理不好造成的漏水。建筑類一、前期介入——設(shè)計階段41、由于招商的動態(tài)性和工期的快速，1、由于招商的動態(tài)性和工期的快速，步行街商鋪間的隔墻應該采用水泥板或其它板材，盡量不采用陶粒墻；2、在南方地下水位較高的地區(qū)變電所電纜溝在設(shè)計時應高于停車場地面最少5厘米，可以有效減少電纜被浸泡的可能；3、屋面孔洞（含煙道）設(shè)計時考慮和樓板一起澆注，孔洞周邊要高于樓板20cm，避免后期防水處理不好造成的漏水。建筑類一、前期介入——設(shè)計階段41、由于招商的動態(tài)性和工期的快速，步行街商鋪間的隔墻應該采用1、如果成本允許，中心變電所和各分變電所之間應采用聯(lián)網(wǎng)方式監(jiān)控各變電所數(shù)據(jù)，可以減少值班和巡視人員數(shù)量。2、預留多種經(jīng)營的電源，減少后期增加的難度，盡量減少地插的數(shù)量。3、根據(jù)動態(tài)管理的需要，照明回路要分回路控制，做到最少三級控制，既能達到節(jié)能效果又能滿足經(jīng)營需要；4、商鋪配電箱盡量不設(shè)在隔墻上，避免隔墻拆除是重新更換電纜和重新施工，盡量緊靠柱邊。5、制冷站和消防泵房等處的電機避免直接啟動。強電系統(tǒng)一、前期介入——設(shè)計階段51、如果成本允許，中心變電所和各分變電所之間應采用聯(lián)網(wǎng)方式監(jiān)1、預留好ATM機的線路。BA系統(tǒng)要做外環(huán)境和廣告燈的控制。2、由于城市綜合體規(guī)模較大，監(jiān)控攝像頭的線路較長，設(shè)計時要考慮線路損耗和干擾。監(jiān)控系統(tǒng)力爭做到無縫布防無死角。3、廣播系統(tǒng)在設(shè)計時應考慮室內(nèi)廣播切換到室外，可以通過廣播把室內(nèi)的活動現(xiàn)場內(nèi)容展示給經(jīng)過的顧客，吸引他們進入廣場。

2.

3.4.

弱電系統(tǒng)一、前期介入——設(shè)計階段61、預留好ATM機的線路。BA系統(tǒng)要做外環(huán)境和廣告燈的控制。1、考慮不同業(yè)態(tài)營業(yè)時間不同，設(shè)置大小不等的機組。降低運行費用。2、盤管風機回風要用回風箱，同時新風應加到回風箱中，避免停止送新風時出現(xiàn)部分送風進入新風管道。3、衛(wèi)生間、垃圾房的新風和排風是在設(shè)計階段容易疏漏的一項內(nèi)容，而沒有新風和排風直接影響廣場品質(zhì)和服務，因此在設(shè)計階段一定明確這項內(nèi)容?？照{(diào)系統(tǒng)一、前期介入——設(shè)計階段71、考慮不同業(yè)態(tài)營業(yè)時間不同，設(shè)置大小不等的機組。降低運行費1、排水管盡量直排戶外，減少通過排污泵排放，既減少堵塞又節(jié)約能源。

2、污水井蓋采用鋼板制作，不能采用過重的混凝土井蓋，過重的井蓋無法滿足每天巡檢的需求。3、每個商鋪應設(shè)立給水點和排水點，部分商鋪預留燃氣點以便適應業(yè)態(tài)調(diào)整。4、污水泵必須是絞刀泵。給排水系統(tǒng)一、前期介入——設(shè)計階段81、排水管盡量直排戶外，減少通過排污泵排放，既減少堵塞又節(jié)約1.每個回路預留20％－40％報警點位，預防點位過滿引起的線路不穩(wěn)和商鋪業(yè)態(tài)調(diào)整增加報警點。2.步行街消防水系統(tǒng)要考慮商鋪改為餐飲業(yè)態(tài)時增加噴林頭導致的管徑的變化。3.消防水系統(tǒng)的閥門、避震喉、等輔助配件應符合設(shè)計標準的上限，因為這些配件非主要材料在設(shè)計時很容易被忽略，而實際使用當中這些配件卻起到關(guān)鍵的作用。消防系統(tǒng)一、前期介入——設(shè)計階段91.每個回路預留20％－40％報警點位，預防點位過滿引1、扶梯和自動坡道考慮采用變頻技術(shù)，達到節(jié)能和減少設(shè)備運行時間的目的。直梯應有三方通話功能并接到消防監(jiān)控中心。2、扶梯應考慮防墜網(wǎng)的設(shè)計電梯一、前期介入——設(shè)計階段101、扶梯和自動坡道考慮采用變頻技術(shù)，達到節(jié)能和減少設(shè)備運行時重點——1、成立聯(lián)合工作小組，協(xié)調(diào)工程問題和相互間分歧，把通過聯(lián)系單難以解決的問題得到妥善處理。

安排工程部技工和工程師協(xié)助項目公司工程師一起監(jiān)督工程施工質(zhì)量和參與設(shè)備調(diào)試節(jié)點——1、隨時了解項目的設(shè)計、施工以及招投標情況，掌握設(shè)備的選型和規(guī)格，并對不符合運行要求的設(shè)備提出建議；節(jié)點——2、施工期間的機電系統(tǒng)的設(shè)備安裝調(diào)試時間直接影響到開業(yè)時間，因此商管公司應密切關(guān)注設(shè)備安裝調(diào)試時間，積極與項目公司配合，對認為影響開業(yè)的系統(tǒng)調(diào)試要建立預警機制，必要時書面告知項目公司并抄報集團商管公司，引起各方重視一、前期介入——施工階段1重點——1、成立聯(lián)合工作小組，協(xié)調(diào)工程問題和相互間分歧，把通重點——一起監(jiān)督工程施工質(zhì)量和參與設(shè)備調(diào)試

第一是熟悉現(xiàn)場；了解系統(tǒng)和設(shè)備的調(diào)整情況；第二、減少工程遺留問題，發(fā)現(xiàn)問題可以在第一時間告知項目工程師進行處理，節(jié)省發(fā)聯(lián)系單的時間也減少矛盾的產(chǎn)生。與項目公司的溝通是一項十分重要的工作，得到項目公司的理解和支持可以為后期經(jīng)營提供很多幫助，可以使設(shè)計缺憾得到順利改正，可以加快工程問題的整改速度。節(jié)點——密切關(guān)注設(shè)備安裝調(diào)試時間，積極與項目公司配合

施工期間的機電系統(tǒng)的設(shè)備安裝調(diào)試時間直接影響到開業(yè)時間，因此商管公司應密切關(guān)注設(shè)備安裝調(diào)試時間，積極與項目公司配合，對認為影響開業(yè)的系統(tǒng)調(diào)試要建立預警機制，必要時書面告知項目公司并抄報集團商管公司，引起各方重視一、前期介入——施工階段2重點——一起監(jiān)督工程施工質(zhì)量和參與設(shè)備調(diào)試一、前期介入——施應注意的問題建筑：a、關(guān)注防水工程的施工，在地下水位高的地方要監(jiān)督地下室側(cè)墻防水和伸縮縫防水；屋面關(guān)注柔性防水接縫尺寸以及防水卷材與虹吸雨排接縫處的處理；廚房防水必須做閉水試驗。b、外墻、各種井道墻體孔洞的抹灰和封堵是在施工階段最容易疏漏的，疏漏后后期又很難整改，造成能耗損失、排煙不暢、串煙、漏水等諸多問題。因此應加強對此項工作的監(jiān)管，并促使項目公司引起重視，必要時應組織專門的堵洞單位進行封堵。c、外廣場地面回填時一定要夯實，同時回填材料要符合設(shè)計要求，地面埋設(shè)的管道嚴格按照施工規(guī)范施工，避免因回填不實導致后期地面塌陷，引起埋設(shè)管道斷裂。d、督促項目公司制定綜合管網(wǎng)圖，避免各系統(tǒng)盲目施工，最后導致天花標高降低，影響步行街整體效果，目前部分廣場的天花標高都在設(shè)計的標高基礎(chǔ)上降低。e、從停車場出入口至超市和垃圾房的通道的標高要保持在3.5米以上，低于這個標高超市送貨車或垃圾車將無法進入停車場，對后期的經(jīng)營管理造成很大困擾。一、前期介入——施工階段3應注意的問題建筑：一、前期介入——施工階段3D一、前期介入——施工階段4應注意的問題2.強電系統(tǒng)：a、注意供電回路的供電區(qū)域，不能出現(xiàn)任意兩個租賃區(qū)供電回路混淆現(xiàn)象。b、關(guān)注電流互感器的精度是否和設(shè)計精度相符，如果偏差較大將影響電費的計量。c、線路敷設(shè)時關(guān)注電纜橋架內(nèi)的電纜一般不允許出現(xiàn)接頭，橋架內(nèi)的電纜截面積不能超過規(guī)范允許值，否則負荷大時易引起火情。3.弱電系統(tǒng)：注意BA系統(tǒng)的安裝和調(diào)試參數(shù)。D一、前期介入——施工階段4應注意的問題2.強電系統(tǒng)：D一、前期介入——施工階段5應注意的問題4.空調(diào)系統(tǒng)：a、關(guān)注送、回風管道是否與風口連接。b、凝結(jié)水管是否倒坡。c、是否進行管道沖洗。d、是否進行水處理。5.給排水系統(tǒng)：a、關(guān)注排水管道是否有清掃口，坡度是否符合設(shè)計要求。b、虹吸雨排管道吊架是否牢固，吊架間距和位置是否符合設(shè)計。c、排污泵是否有絞刀。d、排水出戶管防水是否符合要求，排水管線敷設(shè)是否符合施工規(guī)范。D一、前期介入——施工階段5應注意的問題4.空調(diào)系統(tǒng)：一、前期介入——施工階段6應注意的問題6.消防系統(tǒng)：a、關(guān)注閥門位置，避免出現(xiàn)漏水找不到閥門的情況發(fā)生。b、消防線路敷設(shè)時關(guān)注管口毛刺是否清理，避免出現(xiàn)導線破皮影響線路絕緣，導致系統(tǒng)不穩(wěn)定。c、線管敷設(shè)時應標出預埋管路走向，避免后期施工打斷管路，影響穿線和調(diào)試。7.電梯：a、直梯關(guān)注舒適、安全和穩(wěn)定，重點檢測緊急停止開關(guān)、安全鉗等部件。b、扶梯關(guān)注扶手帶和梯節(jié)是否同步。

一、前期介入——施工階段6應注意的問題6.消防系統(tǒng)：計量關(guān)系考慮

配電室出線柜均有計量裝置，對今后的機房、園林景觀、公共區(qū)域、設(shè)備設(shè)施的能耗均能進行計量統(tǒng)計。前期介入實例1哈爾濱香坊萬達廣場：供熱表大表減各業(yè)態(tài)分表，造成管理公司承擔計量誤差。計量關(guān)系考慮配電室出線柜均有計量裝置，對今后的機房前期介入實例2垃圾房的規(guī)劃設(shè)計：

鑒于商業(yè)項目餐飲商鋪較多的特點，廚余垃圾也相應較多，故此對垃圾房的要求也較高?，F(xiàn)象：空間過?。ú蛔?0㎡），無慮渣池、給水、排水溝、空調(diào)等設(shè)施

建議：根據(jù)項目餐飲面積，垃圾房面積不可小于60㎡、保證排風量滿足使用要求，設(shè)計專用濾渣池，增加給水、排水溝設(shè)計，增設(shè)空調(diào)降溫設(shè)備前期介入實例2垃圾房的規(guī)劃設(shè)計：鑒于商業(yè)項目餐飲商鋪較前期介入實例3標識導引方面：現(xiàn)象：導引系統(tǒng)發(fā)光字與背板反差不明顯，渾濁不清，顧客對標識指引不易識別。例如：步行街頂部懸掛導引標識。建議：光源選用高亮度LED，結(jié)合實際布置情況調(diào)整指引內(nèi)容。前期介入實例3標識導引方面：現(xiàn)象：導引系統(tǒng)發(fā)光字與背板反差不前期介入實例4外墻燈箱廣告位的設(shè)計現(xiàn)象：通過對已開業(yè)的廣場進行總結(jié)，在處理外墻內(nèi)打燈廣告燈箱的換燈、廣告布撕毀、燈箱維護、燈光“排骨效果”等方面，始終無良好的解決方案。前期介入實例4外墻燈箱廣告位的設(shè)計現(xiàn)象：通過對已開業(yè)的廣場進

前期介入實例5設(shè)備機房防水方面：

設(shè)備機房作為廣場的核心部位，機房防水層的好壞對設(shè)備的安全運行至關(guān)重要，一旦出現(xiàn)漏水，對設(shè)備、商戶將帶來嚴重的損失。例如：屋面新風機房水管凍裂跑水，由于機房無防水，導致位于下方的商戶頂棚被毀，要求索賠；配電室頂部及電纜夾層滲水，嚴重威脅著設(shè)備的安全運行。建議：對所有機房全部做防水處理

前期介入實例5設(shè)備機房防水方面：設(shè)備機房作為廣場

前期介入實例6步行街一層東入口頂部消防噴淋管道被凍壞西北側(cè)員工通道消火栓被凍斷

水系統(tǒng)防凍措施問題：

現(xiàn)象：地下車庫出入口及建筑與外界相通部位的防凍措施較為薄弱，經(jīng)常出現(xiàn)管路凍壞現(xiàn)象：建議：1、毗鄰室外區(qū)域增加“值班采暖”；2、增加管道保溫及圍護解構(gòu)保溫；3、地下、與屋面低溫區(qū)域增設(shè)“電伴熱”裝置；

前期介入實例6步行街一層東入口頂部消防噴淋管道被凍壞西北

前期介入實例7

外圍雨棚的維護及清潔問題；

現(xiàn)象：由于雨棚考慮到美觀和防水的要求，對頂部的鋁板和底部玻璃進行了密封的處理，加之頂部的玻璃板單塊面積較大，對今后的維護、清潔造成了一定的影響，無法進行拆卸；建議：頂部鋁板、底部玻璃均可靈活拆卸。

前期介入實例7

外圍雨棚的維護及清潔問題；現(xiàn)象：由于雨棚前期介入實例8設(shè)施的安全考慮：

作為商業(yè)項目，人流量及密度較大，完善的設(shè)備設(shè)施直接關(guān)系到顧客的切身安全，為此在相關(guān)配套設(shè)施方面盡量考慮周全。例如：衛(wèi)生間臺階尺寸過小，時常摔人不銹鋼扶手為”銳角“調(diào)控區(qū)踢腳為”銳角“前期介入實例8設(shè)施的安全考慮：作為商業(yè)項目，人流量及前期介入—工作模塊、控制節(jié)點城市綜合體前期介入模塊各專業(yè)系統(tǒng)控制節(jié)點前期介入—工作模塊、控制節(jié)點城市綜合體前期介入模塊裝修管理裝修管理步行街裝修管理與常規(guī)裝修管理的區(qū)別與聯(lián)系1步行街與常規(guī)裝修的共同點：1、裝修管理流程基本相同----裝修須知、審圖、過程控制、驗收。2、技術(shù)管理內(nèi)容基本相同----（閉水試驗、試壓、隱蔽驗收。。。）步行街裝修管理與常規(guī)裝修管理的區(qū)別與聯(lián)系1步行街與常規(guī)裝修的4、各專業(yè)把關(guān)，保證按時開業(yè)1、盡早對接，全面有深度3、積極協(xié)調(diào)，有效溝通，創(chuàng)造條件2、全力協(xié)調(diào)，督促進度全系統(tǒng)工程交叉施工普遍存在時間節(jié)點定死萬達訂單地產(chǎn)的延續(xù)特點要求步行街裝修管理與常規(guī)裝修管理的區(qū)別與聯(lián)系24、各專業(yè)把關(guān)，保證按時開業(yè)1、盡早對接，全面有深度2、全力常規(guī)物業(yè)管理裝修管理在步行街裝修管理中的應用裝修流程：裝修手冊：施工現(xiàn)狀確認單閉水試驗記錄限期整改單使用臨時用電安全交底常規(guī)物業(yè)管理裝修管理在步行街裝修管理中的應用裝修流程：步行街裝修管理---房產(chǎn)條件對接1對接原則：1、盡早對接

---招商落位后，立即展開；2、全系統(tǒng)對接---對接針對土建裝修、機電設(shè)備（電力、空調(diào)、消防）；3、有效對接---項目公司與商戶共同確認，不發(fā)生輕易改動；4、溝通協(xié)調(diào)---保證條件、避免資源浪費步行街裝修管理---房產(chǎn)條件對接1對接原則：商戶房產(chǎn)條件對接事例例1---肯德基交場例2---呷哺技術(shù)條件及要求例3---呷哺預留條件確認版例4---呷哺分店用電設(shè)備明細步行街裝修管理---房產(chǎn)條件對接2商戶房產(chǎn)條件對接事例步行街裝修管理---房產(chǎn)條件對接2步行街裝修管理---房產(chǎn)條件對接3步行街裝修管理---房產(chǎn)條件對接3步行街裝修時間進度管理1原則：1、商戶盡早進場；

及時安排商戶進場裝修2、關(guān)注非知名品牌的商戶的裝修進度；

此類商戶裝修管理缺乏規(guī)范化系統(tǒng)化（人員組織、技術(shù)能力、物資供應）3、裝修進度表；

商鋪進場前應提交裝修進度表并張貼于施工現(xiàn)場，當發(fā)生時間變更，須及時更新，保持裝修進度可控在控。4、現(xiàn)場管理；

定人定責承包管理，每日統(tǒng)計工作量、施工人數(shù)5、及時溝通；

及時解決商鋪施工條件,公司日巡場、晚例會制度，對工期拖延的商戶提出針對性要求，在招商營運配合下，對商鋪保持強勢。步行街裝修時間進度管理1原則：步行街裝修時間進度管理2裝修進度表例1---呷哺裝修進度表步行街裝修時間進度管理2裝修進度表步行街裝修時間進度管理3裝修時間進度管理二次裝修檢查表燃氣灶就位安裝時間商鋪施工進度評估表施工電梯使用登記表步行街裝修時間進度管理3裝修時間進度管理步行街裝修時間進度管理4石景山步行街裝修總體進度控制：7月20—8月20日技術(shù)對接9月中旬成立裝修管理小組9月初下旬編制并確定裝修管理文件10月6日第一批餐飲商鋪進場10月10日—10月20日第二批毛坯商戶進場11月初洋快餐進場11月10日—12月15日精裝修商鋪進場12月5日---12月18日安裝調(diào)整店招12月5日—12月17日開通燃氣12月1日---12月16日通水、通電12月20日開業(yè)步行街裝修時間進度管理4石景山步行街裝修總體進度控制：步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點12、外幕墻店招1、施工\進場條件3、機電項目公司4、消防改造商鋪、裝修單位進度燃氣界面交接點商管管理部現(xiàn)場成品保護及安防工程部招商營運部步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點12、外幕墻店步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點2關(guān)于消防系統(tǒng)改造的建議：在某些城市城市綜合體業(yè)態(tài)尚無明確消防驗收規(guī)范，通過消防驗收是一件相對復雜的工作，因此，建議明確由項目公司負責整體消防驗收。為避免因消防系統(tǒng)改造驗收困難，建議由原施工單位承擔，商戶消防改造工程，商管公司負責對接、協(xié)調(diào)步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點2關(guān)于消防系統(tǒng)改造的建議：步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點3店招管理店招控制要點:招商營運部：整體形象；工程部：規(guī)格尺寸、材質(zhì)、施工工藝；集團商管拓展部：協(xié)調(diào)、整理、把關(guān)；集團規(guī)劃院景觀所：最終把關(guān)、確定；集團規(guī)劃院項目負責人：審定、批準；步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點3店招管理店招控制要點:步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點4例：機電配合問題照片（風機盤管出風段無法安裝）步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點4例：機電配合問題照片（風機盤管出步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點5裝修現(xiàn)場條件實景照片：步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點5裝修現(xiàn)場條件實景照片：步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點6廣場步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合小結(jié)：1、第一時間與項目公司明確了項目公司為消防驗收責任單位；2、現(xiàn)場施工水、電基本能夠保持供應，電工巡視；3、垂直運輸和通道存在一定困難，安排專人協(xié)調(diào)有效；4、與項目公司機電專業(yè)協(xié)調(diào)工作量較大5、外幕墻施工滯后對商戶裝修影響較大步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點6廣場步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合小結(jié)：裝修管理體會1、良好的合作關(guān)系

與項目公司及施工單位應建立良好合作關(guān)系保持良好溝通（例如：口頭溝通后，再發(fā)OA流程）2、通過會議解決問題

每日召開裝修管理進度\商鋪進場條件落實會議,有效的推動了問題的解決。3、提高裝修期工程介入的質(zhì)量

裝修期容易造成工程部工作重心過于偏重裝修管理，忽視技術(shù)介入，造成接電、接水、空調(diào)調(diào)試等困難，完全依賴施工單位，反而影響裝修收尾。4、引入專業(yè)化小分隊

通過引入專業(yè)化小分隊快速解決裝修及空調(diào)調(diào)試進度置后的問題，保證商鋪及時進場及開業(yè)。

裝修管理體會1、良好的合作關(guān)系開業(yè)——創(chuàng)造開業(yè)條件（工程）1、機電系統(tǒng)

空調(diào)調(diào)試、照明、給排水、夜景……2、設(shè)施完善

停車場、消防樓梯、衛(wèi)生間設(shè)施、臨時標識……3、形象與美化

施工孔洞、石材維修、粉刷遮蓋…..4、保安、保潔、企劃美陳條件配合

保證水源電源、配合安裝美陳…..注意：各項費用結(jié)算：各項能源割接清楚；協(xié)助整改代墊費用（時過境遷）！！開業(yè)——創(chuàng)造開業(yè)條件（工程）1、機電系統(tǒng)注意：后期管理-----遺留問題的整改與解決遺留工程問題正確對待；有效推動解決（限時解決）；方法與情商后期管理-----遺留問題的整改與解決遺留工程問題正確對待；安全管理1安全、服務、品質(zhì)安全第一，消防是安全管理的首要。

建管分離的組織管理集團安全與客服監(jiān)督部集團商管安防部區(qū)域安防品質(zhì)部商管安防部、工程部

安全管理1安全、服務、品質(zhì)安全管理2消防管理：1、開業(yè)驗收2、月度聯(lián)動測試3、消防演習4、定期檢查（尤其是重大節(jié)日）工程專業(yè)安全管理：1、設(shè)備安全管理：巡視與計劃維保、主力設(shè)備管理；2、安全生產(chǎn)：持證上崗、教育培訓、勞動保護、有限空間作業(yè)等；3、其它：高空墜落、防凍、惡劣天氣等。緊急突發(fā)事件預案的編制與演練！安全管理2消防管理：緊急突發(fā)事件預案的編制與演練！歷史ⅱ岳麓版第13課交通與通訊的變化資料精品課件歡迎使用歷史ⅱ岳麓版第13課交通與通訊的變化資料精品課件歡迎使用萬達商業(yè)綜合體物業(yè)工程管理培訓課件萬達商業(yè)綜合體物業(yè)工程管理培訓課件萬達商業(yè)綜合體物業(yè)工程管理培訓課件[自讀教材·填要點]一、鐵路，更多的鐵路1．地位鐵路是

建設(shè)的重點，便于國計民生，成為國民經(jīng)濟發(fā)展的動脈。2．出現(xiàn)1881年，中國自建的第一條鐵路——唐山

至胥各莊鐵路建成通車。1888年，宮廷專用鐵路落成。交通運輸開平[自讀教材·填要點]一、鐵路，更多的鐵路交通運輸開平

3．發(fā)展(1)原因：①甲午戰(zhàn)爭以后列強激烈爭奪在華鐵路的

。②修路成為中國人

的強烈愿望。(2)成果：1909年

建成通車；民國以后，各條商路修筑權(quán)收歸國有。4．制約因素政潮迭起，軍閥混戰(zhàn)，社會經(jīng)濟凋敝，鐵路建設(shè)始終未入正軌。修筑權(quán)救亡圖存京張鐵路3．發(fā)展修筑權(quán)救亡圖存京張鐵路

二、水運與航空1．水運(1)1872年,

正式成立，標志著中國新式航運業(yè)的誕生。(2)1900年前后，民間興辦的各種輪船航運公司近百家，幾乎都是在列強排擠中艱難求生。2．航空(1)起步：1918年，附設(shè)在福建馬尾造船廠的海軍飛機工程處開始研制

。(2)發(fā)展：1918年，北洋政府在交通部下設(shè)“

”；此后十年間，航空事業(yè)獲得較快發(fā)展。輪船招商局水上飛機籌辦航空事宜處二、水運與航空輪船招商局水上飛機籌辦航空事宜處三、從驛傳到郵政1．郵政(1)初辦郵政：1896年成立“大清郵政局”，此后又設(shè)

，郵傳正式脫離海關(guān)。(2)進一步發(fā)展：1913年，北洋政府宣布裁撤全部驛站；1920年，中國首次參加

。郵傳部萬國郵聯(lián)大會三、從驛傳到郵政郵傳部萬國郵聯(lián)大會2．電訊(1)開端：1877年，福建巡撫在

架設(shè)第一條電報線，成為中國自辦電報的開端。(2)特點：進程曲折，發(fā)展緩慢，直到20世紀30年代情況才發(fā)生變化。3．交通通訊變化的影響(1)新式交通促進了經(jīng)濟發(fā)展，改變了人們的通訊手段和

，

轉(zhuǎn)變了人們的思想觀念。(2)交通近代化使中國同世界的聯(lián)系大大增強，使異地傳輸更為便捷。(3)促進了中國的經(jīng)濟與社會發(fā)展，也使人們的生活

。臺灣出行方式多姿多彩2．電訊臺灣出行方式多姿多彩[合作探究·提認知]

電視劇《闖關(guān)東》講述了濟南章丘朱家峪人朱開山一家，從清末到九一八事變爆發(fā)闖關(guān)東的前塵往事。下圖是朱開山一家從山東輾轉(zhuǎn)逃亡到東北途中可能用到的四種交通工具。[合作探究·提認知]

電視劇《闖關(guān)東》講述了濟南章丘依據(jù)材料概括晚清中國交通方式的特點，并分析其成因。

提示：特點：新舊交通工具并存(或：傳統(tǒng)的帆船、獨輪車，近代的小火輪、火車同時使用)。

原因：近代西方列強的侵略加劇了中國的貧困，阻礙社會發(fā)展；西方工業(yè)文明的沖擊與示范；中國民族工業(yè)的興起與發(fā)展；政府及各階層人士的提倡與推動。依據(jù)材料概括晚清中國交通方式的特點，并分析其成因。[串點成面·握全局][串點成面·握全局]萬達商業(yè)綜合體物業(yè)工程管理培訓課件

一、近代交通業(yè)發(fā)展的原因、特點及影響1．原因(1)先進的中國人為救國救民，積極興辦近代交通業(yè)，促進中國社會發(fā)展。(2)列強侵華的需要。為擴大在華利益，加強控制、鎮(zhèn)壓中國人民的反抗，控制和操縱中國交通建設(shè)。(3)工業(yè)革命的成果傳入中國，為近代交通業(yè)的發(fā)展提供了物質(zhì)條件。一、近代交通業(yè)發(fā)展的原因、特點及影響2．特點(1)近代中國交通業(yè)逐漸開始近代化的進程，鐵路、水運和航空都獲得了一定程度的發(fā)展。(2)近代中國交通業(yè)受到西方列強的控制和操縱。(3)地域之間的發(fā)展不平衡。3．影響(1)積極影響：促進了經(jīng)濟發(fā)展，改變了人們的出行方式，一定程度上轉(zhuǎn)變了人們的思想觀念；加強了中國與世界各地的聯(lián)系，豐富了人們的生活。(2)消極影響：有利于西方列強的政治侵略和經(jīng)濟掠奪。2．特點1．李鴻章1872年在上海創(chuàng)辦輪船招商局，“前10年盈和，成為長江上重要商局，招商局和英商太古、怡和三家呈鼎立之勢”。這說明該企業(yè)的創(chuàng)辦 (

)A．打破了外商對中國航運業(yè)的壟斷B．阻止了外國對中國的經(jīng)濟侵略C．標志著中國近代化的起步D．使李鴻章轉(zhuǎn)變?yōu)槊褡遒Y本家1．李鴻章1872年在上海創(chuàng)辦輪船招商局，“前10年盈和，成解析：李鴻章是地主階級的代表，并未轉(zhuǎn)化為民族資本家；洋務運動標志著中國近代化的開端，但不是具體以某個企業(yè)的創(chuàng)辦為標志；洋務運動中民用企業(yè)的創(chuàng)辦在一定程度上抵制了列強的經(jīng)濟侵略，但是并未能阻止其侵略。故B、C、D三項表述都有錯誤。答案：A解析：李鴻章是地主階級的代表，并未轉(zhuǎn)化為民族資本家；洋務運動二、近代以來交通、通訊工具的進步對人們社會生活的影響(1)交通工具和交通事業(yè)的發(fā)展，不僅推動各地經(jīng)濟文化交流和發(fā)展，而且也促進信息的傳播，開闊人們的視野，加快生活的節(jié)奏，對人們的社會生活產(chǎn)生了深刻影響。(2)通訊工具的變遷和電訊事業(yè)的發(fā)展，使信息的傳遞變得快捷簡便，深刻地改變著人們的思想觀念，影響著人們的社會生活。二、近代以來交通、通訊工具的進步對人們社會生活的影響2．清朝黃遵憲曾作詩曰：“鐘聲一及時，頃刻不少留。雖有萬鈞柁，動如繞指柔。”這是在描寫 (

)A．電話B．汽車C．電報 D．火車解析：從“萬鈞柁”“動如繞指柔”可推斷為火車。答案：D2．清朝黃遵憲曾作詩曰：“鐘聲一及時，頃刻不少留。雖萬達商業(yè)綜合體物業(yè)工程管理培訓課件[典題例析][例1]

上海世博會曾吸引了大批海內(nèi)外人士利用各種交通工具前往參觀。然而在19世紀七十年代，江蘇沿江居民到上海，最有可能乘坐的交通工具是 (

)A．江南制造總局的汽車B．洋人發(fā)明的火車C．輪船招商局的輪船D．福州船政局的軍艦[典題例析][例1]上海世博會曾吸引了大批海內(nèi)外人[解析]由材料信息“19世紀七十年代，由江蘇沿江居民到上?！笨膳袛嘧钣锌赡苁禽喆猩叹值妮喆答案]

C[解析]由材料信息“19世紀七十年代，由江蘇沿江居[題組沖關(guān)]1．中國近代史上首次打破列強壟斷局面的交通行業(yè)是(

)A．公路運輸 B．鐵路運輸C．輪船運輸 D．航空運輸解析：根據(jù)所學1872年李鴻章創(chuàng)辦輪船招商局，這是洋務運動中由軍工企業(yè)轉(zhuǎn)向兼辦民用企業(yè)、由官辦轉(zhuǎn)向官督商辦的第一個企業(yè)。具有打破外輪壟斷中國航運業(yè)的積極意義，這在一定程度上保護了中國的權(quán)利。據(jù)此本題選C項。答案：C[題組沖關(guān)]1．中國近代史上首次打破列強壟斷局面的交通行業(yè)是2.右圖是1909年《民呼日報》上登載的一幅漫畫，其要表達的主題是(

)A．帝國主義掠奪中國鐵路權(quán)益B．西方國家學習中國文化C．西方列強掀起瓜分中國狂潮D．西方八國組成聯(lián)軍侵略中國2.右圖是1909年《民呼日報》上登載的解析：從圖片中可以了解到各國舉的燈籠是火車形狀，20世紀初的這一幅漫畫正反映了帝國主義掠奪中國鐵路權(quán)益。B項說法錯誤，C項不能反映漫畫的主題，D項時間上不一致。答案：A解析：從圖片中可以了解到各國舉的燈籠是火車形狀，20世紀初的萬達商業(yè)綜合體物業(yè)工程管理培訓課件[典題例析][例2]

(2010·福建高考)上海是近代中國茶葉的一個外銷中心。1884年，福建茶葉市場出現(xiàn)了茶葉收購價格與上海出口價格同步變動的現(xiàn)象。與這一現(xiàn)象直接相關(guān)的近代事業(yè)是(

)A．電報業(yè) B．大眾報業(yè)C．鐵路交通業(yè) D．輪船航運業(yè)[解析]材料主要反映了信息交流的快捷，故選A。[答案]

A[典題例析][例2](2010·福建高考)上海是近[題組沖關(guān)]3．假如某愛國實業(yè)家在20世紀初需要了解全國各地商業(yè)信息，可采用的最快捷的方式是 (

)A．乘坐飛機赴各地了解B．通過無線電報輸送訊息C．通過互聯(lián)網(wǎng)D．乘坐火車赴各地了解解析：本題考查中國近代物質(zhì)生活的變遷。注意題干信息“20世紀初”“最快捷的方式”，因此應選B，火車速度遠不及電報快。20世紀30年代民航飛機才在中國出現(xiàn)，互聯(lián)網(wǎng)出現(xiàn)在20世紀90年代。答案：B[題組沖關(guān)]3．假如某愛國實業(yè)家在20世紀初需要了解全國各地4．下列不屬于通訊工具變遷和電訊事業(yè)發(fā)展影響的是(

)A．信息傳遞快捷簡便B．改變著人們的思想觀念C．阻礙了人們的感情交流D．影響著人們的社會生活解析：新式通訊工具方便快捷，便于人們感情的溝通和交流。答案：C4．下列不屬于通訊工具變遷和電訊事業(yè)發(fā)展影響的是()萬達商業(yè)綜合體物業(yè)工程管理培訓課件關(guān)鍵詞——交通和通訊不斷進步、辛亥革命和國民大革命順應時代潮流圖說歷史主旨句歸納(1)近代交通由傳統(tǒng)的人力工具逐漸演變?yōu)?/p>

機械動力牽引的新式交通工具，火車、

汽車、電車、輪船、飛機先后出現(xiàn)。(2)通訊工具由傳統(tǒng)的郵政通信發(fā)展為先進

的電訊工具，有線電報、電話、無線電

報先后發(fā)明。(3)近代以來，交通、通訊工具的進步，推

動了經(jīng)濟與社會的發(fā)展。關(guān)鍵詞——交通和通訊不斷進步、辛亥革命和國民大革命順應圖說歷關(guān)鍵詞——交通和通訊不斷進步、辛亥革命和國民大革命順應時代潮流圖說歷史主旨句歸納(1)1911年，革命黨人發(fā)動武昌起義，辛亥革命爆發(fā)，隨后建立了中華民國，頒布了《中華民國臨時約法》；辛亥革命是中國近代化進程的里程碑。(2)1924年國民黨“一大”召開，標志著第

一次國共

合作正式實現(xiàn)，國民大革命興起。(3)1926年國民革命軍出師北伐，連克武昌、九江，直搗南京、上海，取得巨大成功。關(guān)鍵詞——交通和通訊不斷進步、辛亥革命和國民大革命順應時圖說關(guān)鍵詞——交通和通訊不斷進步、辛亥革命和國民大革命順應時代潮流圖說歷史主旨句歸納(1)20世紀初，孫中山提出“民族、民權(quán)、

民生”三民主義，成為以后辛亥革命的

指導思想。(2)三民主義沒有明確提出反帝要求，也沒

有提出廢除封建土地制度，是一個不徹

底的資產(chǎn)階級革命綱領(lǐng)。(3)1924年，孫中山將三民主義發(fā)展為新三

民主義，明確提出了反帝要求，它成為

第一次國共合作的政治基礎(chǔ)和國民大革

命的旗幟。關(guān)鍵詞——交通和通訊不斷進步、辛亥革命和國民大革命順應時圖說萬達商業(yè)綜合體物業(yè)工程管理培訓萬達商業(yè)綜合體物業(yè)工程管理培訓一、前期介入——設(shè)計階段1能耗的計量1、分表計量—除進戶總表外，主力店和管公司管轄范圍必須有分表計量，避免出現(xiàn)大表減小表的情況；2、計量精度—水、電、氣、熱等計量表的精度滿足計量需要。3、統(tǒng)一計量—盡量選擇預付費表，便于對收費的控制，同時選擇的表要符合當?shù)卣芾聿块T的規(guī)定并盡量統(tǒng)一廠家，避免出現(xiàn)一種計量表多種軟件的情況，增加后期維修成本和難度。

4、細化計量—商管公司管轄范圍內(nèi)的計量方式盡量細化，公寓、寫字樓、步行街、娛樂樓各主力店、停車場都要分開計量。一、前期介入——設(shè)計階段1能耗的計量1、分表計量—除進戶總表1、外廣場地磚尺寸和規(guī)格在保證廣場的整體效果同時兼顧是否容易清潔、是否可以承受車輛停放、是否方便更換、后期采購成本是否可以承受。外廣場需設(shè)地溝或排水井，避免清潔地面和下雨積水；2、化糞池、隔油池的井蓋應避開商鋪外開門，避免夏季產(chǎn)生異味影響商戶經(jīng)營；3、屋頂和伸縮縫的防水做法要符合南北氣候差異，比如寧波是倒置式屋面、哈爾濱是正做屋面；4、

步行街與主力店通道應加非鏤空式透明防盜卷簾，防止非正常營業(yè)時間顧客進入步行街，以及因營業(yè)時間不同導致的能耗損失；建筑類一、前期介入——設(shè)計階段21、外廣場地磚尺寸和規(guī)格在保證廣場的整體效果同時兼顧是否容易1、對步行街商鋪在結(jié)構(gòu)允許情況下，能作為餐飲商戶經(jīng)營的店鋪都設(shè)廚房排煙和新風井，排煙道鐵皮內(nèi)襯，避免后期業(yè)態(tài)調(diào)整為餐飲時的房產(chǎn)條件限制。2、步行街陽光頂要加裝自動遮陽裝置。避免夏季陽光輻射造成空調(diào)能耗加大，

同時應有部分開啟扇為換季時提供新風3、

機房的鋪裝設(shè)計：很多廣場在設(shè)計階段對機房鋪裝沒有明確要求，導致后期因為工程進度進而變成工程遺留問題，因此在設(shè)計階段確定機房的鋪裝標準是保證設(shè)備后期正常使用壽命的關(guān)鍵；4、

由于廣場中庭的出現(xiàn)，后期很多車展活動就顯得必不可少，因此在設(shè)計時對廣場出入口的寬度和高度就應予以考慮車輛的進出；建筑類一、前期介入——設(shè)計階段31、對步行街商鋪在結(jié)構(gòu)允許情況下，能作為餐飲商戶經(jīng)營的店鋪都一、前期介入——設(shè)計階段41、由于招商的動態(tài)性和工期的快速，步行街商鋪間的隔墻應該采用水泥板或其它板材，盡量不采用陶粒墻；2、在南方地下水位較高的地區(qū)變電所電纜溝在設(shè)計時應高于停車場地面最少5厘米，可以有效減少電纜被浸泡的可能；3、屋面孔洞（含煙道）設(shè)計時考慮和樓板一起澆注，孔洞周邊要高于樓板20cm，避免后期防水處理不好造成的漏水。建筑類一、前期介入——設(shè)計階段41、由于招商的動態(tài)性和工期的快速，1、由于招商的動態(tài)性和工期的快速，步行街商鋪間的隔墻應該采用水泥板或其它板材，盡量不采用陶粒墻；2、在南方地下水位較高的地區(qū)變電所電纜溝在設(shè)計時應高于停車場地面最少5厘米，可以有效減少電纜被浸泡的可能；3、屋面孔洞（含煙道）設(shè)計時考慮和樓板一起澆注，孔洞周邊要高于樓板20cm，避免后期防水處理不好造成的漏水。建筑類一、前期介入——設(shè)計階段41、由于招商的動態(tài)性和工期的快速，步行街商鋪間的隔墻應該采用1、如果成本允許，中心變電所和各分變電所之間應采用聯(lián)網(wǎng)方式監(jiān)控各變電所數(shù)據(jù)，可以減少值班和巡視人員數(shù)量。2、預留多種經(jīng)營的電源，減少后期增加的難度，盡量減少地插的數(shù)量。3、根據(jù)動態(tài)管理的需要，照明回路要分回路控制，做到最少三級控制，既能達到節(jié)能效果又能滿足經(jīng)營需要；4、商鋪配電箱盡量不設(shè)在隔墻上，避免隔墻拆除是重新更換電纜和重新施工，盡量緊靠柱邊。5、制冷站和消防泵房等處的電機避免直接啟動。強電系統(tǒng)一、前期介入——設(shè)計階段51、如果成本允許，中心變電所和各分變電所之間應采用聯(lián)網(wǎng)方式監(jiān)1、預留好ATM機的線路。BA系統(tǒng)要做外環(huán)境和廣告燈的控制。2、由于城市綜合體規(guī)模較大，監(jiān)控攝像頭的線路較長，設(shè)計時要考慮線路損耗和干擾。監(jiān)控系統(tǒng)力爭做到無縫布防無死角。3、廣播系統(tǒng)在設(shè)計時應考慮室內(nèi)廣播切換到室外，可以通過廣播把室內(nèi)的活動現(xiàn)場內(nèi)容展示給經(jīng)過的顧客，吸引他們進入廣場。

2.

3.4.

弱電系統(tǒng)一、前期介入——設(shè)計階段61、預留好ATM機的線路。BA系統(tǒng)要做外環(huán)境和廣告燈的控制。1、考慮不同業(yè)態(tài)營業(yè)時間不同，設(shè)置大小不等的機組。降低運行費用。2、盤管風機回風要用回風箱，同時新風應加到回風箱中，避免停止送新風時出現(xiàn)部分送風進入新風管道。3、衛(wèi)生間、垃圾房的新風和排風是在設(shè)計階段容易疏漏的一項內(nèi)容，而沒有新風和排風直接影響廣場品質(zhì)和服務，因此在設(shè)計階段一定明確這項內(nèi)容?？照{(diào)系統(tǒng)一、前期介入——設(shè)計階段71、考慮不同業(yè)態(tài)營業(yè)時間不同，設(shè)置大小不等的機組。降低運行費1、排水管盡量直排戶外，減少通過排污泵排放，既減少堵塞又節(jié)約能源。

2、污水井蓋采用鋼板制作，不能采用過重的混凝土井蓋，過重的井蓋無法滿足每天巡檢的需求。3、每個商鋪應設(shè)立給水點和排水點，部分商鋪預留燃氣點以便適應業(yè)態(tài)調(diào)整。4、污水泵必須是絞刀泵。給排水系統(tǒng)一、前期介入——設(shè)計階段81、排水管盡量直排戶外，減少通過排污泵排放，既減少堵塞又節(jié)約1.每個回路預留20％－40％報警點位，預防點位過滿引起的線路不穩(wěn)和商鋪業(yè)態(tài)調(diào)整增加報警點。2.步行街消防水系統(tǒng)要考慮商鋪改為餐飲業(yè)態(tài)時增加噴林頭導致的管徑的變化。3.消防水系統(tǒng)的閥門、避震喉、等輔助配件應符合設(shè)計標準的上限，因為這些配件非主要材料在設(shè)計時很容易被忽略，而實際使用當中這些配件卻起到關(guān)鍵的作用。消防系統(tǒng)一、前期介入——設(shè)計階段91.每個回路預留20％－40％報警點位，預防點位過滿引1、扶梯和自動坡道考慮采用變頻技術(shù)，達到節(jié)能和減少設(shè)備運行時間的目的。直梯應有三方通話功能并接到消防監(jiān)控中心。2、扶梯應考慮防墜網(wǎng)的設(shè)計電梯一、前期介入——設(shè)計階段101、扶梯和自動坡道考慮采用變頻技術(shù)，達到節(jié)能和減少設(shè)備運行時重點——1、成立聯(lián)合工作小組，協(xié)調(diào)工程問題和相互間分歧，把通過聯(lián)系單難以解決的問題得到妥善處理。

安排工程部技工和工程師協(xié)助項目公司工程師一起監(jiān)督工程施工質(zhì)量和參與設(shè)備調(diào)試節(jié)點——1、隨時了解項目的設(shè)計、施工以及招投標情況，掌握設(shè)備的選型和規(guī)格，并對不符合運行要求的設(shè)備提出建議；節(jié)點——2、施工期間的機電系統(tǒng)的設(shè)備安裝調(diào)試時間直接影響到開業(yè)時間，因此商管公司應密切關(guān)注設(shè)備安裝調(diào)試時間，積極與項目公司配合，對認為影響開業(yè)的系統(tǒng)調(diào)試要建立預警機制，必要時書面告知項目公司并抄報集團商管公司，引起各方重視一、前期介入——施工階段1重點——1、成立聯(lián)合工作小組，協(xié)調(diào)工程問題和相互間分歧，把通重點——一起監(jiān)督工程施工質(zhì)量和參與設(shè)備調(diào)試

第一是熟悉現(xiàn)場；了解系統(tǒng)和設(shè)備的調(diào)整情況；第二、減少工程遺留問題，發(fā)現(xiàn)問題可以在第一時間告知項目工程師進行處理，節(jié)省發(fā)聯(lián)系單的時間也減少矛盾的產(chǎn)生。與項目公司的溝通是一項十分重要的工作，得到項目公司的理解和支持可以為后期經(jīng)營提供很多幫助，可以使設(shè)計缺憾得到順利改正，可以加快工程問題的整改速度。節(jié)點——密切關(guān)注設(shè)備安裝調(diào)試時間，積極與項目公司配合

施工期間的機電系統(tǒng)的設(shè)備安裝調(diào)試時間直接影響到開業(yè)時間，因此商管公司應密切關(guān)注設(shè)備安裝調(diào)試時間，積極與項目公司配合，對認為影響開業(yè)的系統(tǒng)調(diào)試要建立預警機制，必要時書面告知項目公司并抄報集團商管公司，引起各方重視一、前期介入——施工階段2重點——一起監(jiān)督工程施工質(zhì)量和參與設(shè)備調(diào)試一、前期介入——施應注意的問題建筑：a、關(guān)注防水工程的施工，在地下水位高的地方要監(jiān)督地下室側(cè)墻防水和伸縮縫防水；屋面關(guān)注柔性防水接縫尺寸以及防水卷材與虹吸雨排接縫處的處理；廚房防水必須做閉水試驗。b、外墻、各種井道墻體孔洞的抹灰和封堵是在施工階段最容易疏漏的，疏漏后后期又很難整改，造成能耗損失、排煙不暢、串煙、漏水等諸多問題。因此應加強對此項工作的監(jiān)管，并促使項目公司引起重視，必要時應組織專門的堵洞單位進行封堵。c、外廣場地面回填時一定要夯實，同時回填材料要符合設(shè)計要求，地面埋設(shè)的管道嚴格按照施工規(guī)范施工，避免因回填不實導致后期地面塌陷，引起埋設(shè)管道斷裂。d、督促項目公司制定綜合管網(wǎng)圖，避免各系統(tǒng)盲目施工，最后導致天花標高降低，影響步行街整體效果，目前部分廣場的天花標高都在設(shè)計的標高基礎(chǔ)上降低。e、從停車場出入口至超市和垃圾房的通道的標高要保持在3.5米以上，低于這個標高超市送貨車或垃圾車將無法進入停車場，對后期的經(jīng)營管理造成很大困擾。一、前期介入——施工階段3應注意的問題建筑：一、前期介入——施工階段3D一、前期介入——施工階段4應注意的問題2.強電系統(tǒng)：a、注意供電回路的供電區(qū)域，不能出現(xiàn)任意兩個租賃區(qū)供電回路混淆現(xiàn)象。b、關(guān)注電流互感器的精度是否和設(shè)計精度相符，如果偏差較大將影響電費的計量。c、線路敷設(shè)時關(guān)注電纜橋架內(nèi)的電纜一般不允許出現(xiàn)接頭，橋架內(nèi)的電纜截面積不能超過規(guī)范允許值，否則負荷大時易引起火情。3.弱電系統(tǒng)：注意BA系統(tǒng)的安裝和調(diào)試參數(shù)。D一、前期介入——施工階段4應注意的問題2.強電系統(tǒng)：D一、前期介入——施工階段5應注意的問題4.空調(diào)系統(tǒng)：a、關(guān)注送、回風管道是否與風口連接。b、凝結(jié)水管是否倒坡。c、是否進行管道沖洗。d、是否進行水處理。5.給排水系統(tǒng)：a、關(guān)注排水管道是否有清掃口，坡度是否符合設(shè)計要求。b、虹吸雨排管道吊架是否牢固，吊架間距和位置是否符合設(shè)計。c、排污泵是否有絞刀。d、排水出戶管防水是否符合要求，排水管線敷設(shè)是否符合施工規(guī)范。D一、前期介入——施工階段5應注意的問題4.空調(diào)系統(tǒng)：一、前期介入——施工階段6應注意的問題6.消防系統(tǒng)：a、關(guān)注閥門位置，避免出現(xiàn)漏水找不到閥門的情況發(fā)生。b、消防線路敷設(shè)時關(guān)注管口毛刺是否清理，避免出現(xiàn)導線破皮影響線路絕緣，導致系統(tǒng)不穩(wěn)定。c、線管敷設(shè)時應標出預埋管路走向，避免后期施工打斷管路，影響穿線和調(diào)試。7.電梯：a、直梯關(guān)注舒適、安全和穩(wěn)定，重點檢測緊急停止開關(guān)、安全鉗等部件。b、扶梯關(guān)注扶手帶和梯節(jié)是否同步。

一、前期介入——施工階段6應注意的問題6.消防系統(tǒng)：計量關(guān)系考慮

配電室出線柜均有計量裝置，對今后的機房、園林景觀、公共區(qū)域、設(shè)備設(shè)施的能耗均能進行計量統(tǒng)計。前期介入實例1哈爾濱香坊萬達廣場：供熱表大表減各業(yè)態(tài)分表，造成管理公司承擔計量誤差。計量關(guān)系考慮配電室出線柜均有計量裝置，對今后的機房前期介入實例2垃圾房的規(guī)劃設(shè)計：

鑒于商業(yè)項目餐飲商鋪較多的特點，廚余垃圾也相應較多，故此對垃圾房的要求也較高?，F(xiàn)象：空間過小（不足30㎡），無慮渣池、給水、排水溝、空調(diào)等設(shè)施

建議：根據(jù)項目餐飲面積，垃圾房面積不可小于60㎡、保證排風量滿足使用要求，設(shè)計專用濾渣池，增加給水、排水溝設(shè)計，增設(shè)空調(diào)降溫設(shè)備前期介入實例2垃圾房的規(guī)劃設(shè)計：鑒于商業(yè)項目餐飲商鋪較前期介入實例3標識導引方面：現(xiàn)象：導引系統(tǒng)發(fā)光字與背板反差不明顯，渾濁不清，顧客對標識指引不易識別。例如：步行街頂部懸掛導引標識。建議：光源選用高亮度LED，結(jié)合實際布置情況調(diào)整指引內(nèi)容。前期介入實例3標識導引方面：現(xiàn)象：導引系統(tǒng)發(fā)光字與背板反差不前期介入實例4外墻燈箱廣告位的設(shè)計現(xiàn)象：通過對已開業(yè)的廣場進行總結(jié)，在處理外墻內(nèi)打燈廣告燈箱的換燈、廣告布撕毀、燈箱維護、燈光“排骨效果”等方面，始終無良好的解決方案。前期介入實例4外墻燈箱廣告位的設(shè)計現(xiàn)象：通過對已開業(yè)的廣場進

前期介入實例5設(shè)備機房防水方面：

設(shè)備機房作為廣場的核心部位，機房防水層的好壞對設(shè)備的安全運行至關(guān)重要，一旦出現(xiàn)漏水，對設(shè)備、商戶將帶來嚴重的損失。例如：屋面新風機房水管凍裂跑水，由于機房無防水，導致位于下方的商戶頂棚被毀，要求索賠；配電室頂部及電纜夾層滲水，嚴重威脅著設(shè)備的安全運行。建議：對所有機房全部做防水處理

前期介入實例5設(shè)備機房防水方面：設(shè)備機房作為廣場

前期介入實例6步行街一層東入口頂部消防噴淋管道被凍壞西北側(cè)員工通道消火栓被凍斷

水系統(tǒng)防凍措施問題：

現(xiàn)象：地下車庫出入口及建筑與外界相通部位的防凍措施較為薄弱，經(jīng)常出現(xiàn)管路凍壞現(xiàn)象：建議：1、毗鄰室外區(qū)域增加“值班采暖”；2、增加管道保溫及圍護解構(gòu)保溫；3、地下、與屋面低溫區(qū)域增設(shè)“電伴熱”裝置；

前期介入實例6步行街一層東入口頂部消防噴淋管道被凍壞西北

前期介入實例7

外圍雨棚的維護及清潔問題；

現(xiàn)象：由于雨棚考慮到美觀和防水的要求，對頂部的鋁板和底部玻璃進行了密封的處理，加之頂部的玻璃板單塊面積較大，對今后的維護、清潔造成了一定的影響，無法進行拆卸；建議：頂部鋁板、底部玻璃均可靈活拆卸。

前期介入實例7

外圍雨棚的維護及清潔問題；現(xiàn)象：由于雨棚前期介入實例8設(shè)施的安全考慮：

作為商業(yè)項目，人流量及密度較大，完善的設(shè)備設(shè)施直接關(guān)系到顧客的切身安全，為此在相關(guān)配套設(shè)施方面盡量考慮周全。例如：衛(wèi)生間臺階尺寸過小，時常摔人不銹鋼扶手為”銳角“調(diào)控區(qū)踢腳為”銳角“前期介入實例8設(shè)施的安全考慮：作為商業(yè)項目，人流量及前期介入—工作模塊、控制節(jié)點城市綜合體前期介入模塊各專業(yè)系統(tǒng)控制節(jié)點前期介入—工作模塊、控制節(jié)點城市綜合體前期介入模塊裝修管理裝修管理步行街裝修管理與常規(guī)裝修管理的區(qū)別與聯(lián)系1步行街與常規(guī)裝修的共同點：1、裝修管理流程基本相同----裝修須知、審圖、過程控制、驗收。2、技術(shù)管理內(nèi)容基本相同----（閉水試驗、試壓、隱蔽驗收。。。）步行街裝修管理與常規(guī)裝修管理的區(qū)別與聯(lián)系1步行街與常規(guī)裝修的4、各專業(yè)把關(guān)，保證按時開業(yè)1、盡早對接，全面有深度3、積極協(xié)調(diào)，有效溝通，創(chuàng)造條件2、全力協(xié)調(diào)，督促進度全系統(tǒng)工程交叉施工普遍存在時間節(jié)點定死萬達訂單地產(chǎn)的延續(xù)特點要求步行街裝修管理與常規(guī)裝修管理的區(qū)別與聯(lián)系24、各專業(yè)把關(guān)，保證按時開業(yè)1、盡早對接，全面有深度2、全力常規(guī)物業(yè)管理裝修管理在步行街裝修管理中的應用裝修流程：裝修手冊：施工現(xiàn)狀確認單閉水試驗記錄限期整改單使用臨時用電安全交底常規(guī)物業(yè)管理裝修管理在步行街裝修管理中的應用裝修流程：步行街裝修管理---房產(chǎn)條件對接1對接原則：1、盡早對接

---招商落位后，立即展開；2、全系統(tǒng)對接---對接針對土建裝修、機電設(shè)備（電力、空調(diào)、消防）；3、有效對接---項目公司與商戶共同確認，不發(fā)生輕易改動；4、溝通協(xié)調(diào)---保證條件、避免資源浪費步行街裝修管理---房產(chǎn)條件對接1對接原則：商戶房產(chǎn)條件對接事例例1---肯德基交場例2---呷哺技術(shù)條件及要求例3---呷哺預留條件確認版例4---呷哺分店用電設(shè)備明細步行街裝修管理---房產(chǎn)條件對接2商戶房產(chǎn)條件對接事例步行街裝修管理---房產(chǎn)條件對接2步行街裝修管理---房產(chǎn)條件對接3步行街裝修管理---房產(chǎn)條件對接3步行街裝修時間進度管理1原則：1、商戶盡早進場；

及時安排商戶進場裝修2、關(guān)注非知名品牌的商戶的裝修進度；

此類商戶裝修管理缺乏規(guī)范化系統(tǒng)化（人員組織、技術(shù)能力、物資供應）3、裝修進度表；

商鋪進場前應提交裝修進度表并張貼于施工現(xiàn)場，當發(fā)生時間變更，須及時更新，保持裝修進度可控在控。4、現(xiàn)場管理；

定人定責承包管理，每日統(tǒng)計工作量、施工人數(shù)5、及時溝通；

及時解決商鋪施工條件,公司日巡場、晚例會制度，對工期拖延的商戶提出針對性要求，在招商營運配合下，對商鋪保持強勢。步行街裝修時間進度管理1原則：步行街裝修時間進度管理2裝修進度表例1---呷哺裝修進度表步行街裝修時間進度管理2裝修進度表步行街裝修時間進度管理3裝修時間進度管理二次裝修檢查表燃氣灶就位安裝時間商鋪施工進度評估表施工電梯使用登記表步行街裝修時間進度管理3裝修時間進度管理步行街裝修時間進度管理4石景山步行街裝修總體進度控制：7月20—8月20日技術(shù)對接9月中旬成立裝修管理小組9月初下旬編制并確定裝修管理文件10月6日第一批餐飲商鋪進場10月10日—10月20日第二批毛坯商戶進場11月初洋快餐進場11月10日—12月15日精裝修商鋪進場12月5日---12月18日安裝調(diào)整店招12月5日—12月17日開通燃氣12月1日---12月16日通水、通電12月20日開業(yè)步行街裝修時間進度管理4石景山步行街裝修總體進度控制：步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點12、外幕墻店招1、施工\進場條件3、機電項目公司4、消防改造商鋪、裝修單位進度燃氣界面交接點商管管理部現(xiàn)場成品保護及安防工程部招商營運部步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點12、外幕墻店步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點2關(guān)于消防系統(tǒng)改造的建議：在某些城市城市綜合體業(yè)態(tài)尚無明確消防驗收規(guī)范，通過消防驗收是一件相對復雜的工作，因此，建議明確由項目公司負責整體消防驗收。為避免因消防系統(tǒng)改造驗收困難，建議由原施工單位承擔，商戶消防改造工程，商管公司負責對接、協(xié)調(diào)步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點2關(guān)于消防系統(tǒng)改造的建議：步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點3店招管理店招控制要點:招商營運部：整體形象；工程部：規(guī)格尺寸、材質(zhì)、施工工藝；集團商管拓展部：協(xié)調(diào)、整理、把關(guān)；集團規(guī)劃院景觀所：最終把關(guān)、確定；集團規(guī)劃院項目負責人：審定、批準；步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點3店招管理店招控制要點:步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點4例：機電配合問題照片（風機盤管出風段無法安裝）步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點4例：機電配合問題照片（風機盤管出步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點5裝修現(xiàn)場條件實景照片：步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點5裝修現(xiàn)場條件實景照片：步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點6廣場步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合小結(jié)：1、第一時間與項目公司明確了項目公司為消防驗收責任單位；2、現(xiàn)場施工水、電基本能夠保持供應，電工巡視；3、垂直運輸和通道存在一定困難，安排專人協(xié)調(diào)有效；4、與項目公司機電專業(yè)協(xié)調(diào)工作量較大5、外幕墻施工滯后對商戶裝修影響較大步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點6廣場步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合小結(jié)：裝修管理體會1、良好的合作關(guān)系

與項目公司及施工單位應建立良好合作關(guān)系保持良好溝通（例如：口頭溝通后，再發(fā)OA流程）2、通過會議解決問題

每日召開裝修管理進度\商鋪進場條件落實會議,有效的推動了問題的解決。3、提高裝修期工程介入的質(zhì)量

裝修期容易造成工程部工作重心過于偏重裝修管理，忽視技術(shù)介入，造成接電、接水、空調(diào)調(diào)試等困難，完全依賴施工單位，反而影響裝修收尾。4、引入專業(yè)化小分隊

通過引入專業(yè)化小分隊快速解決裝修及空調(diào)調(diào)試進度置后的問題，保證商鋪及時進場及開業(yè)。

裝修管理體會1、良好的合作關(guān)系開業(yè)——創(chuàng)造開業(yè)條件（工程）1、機電系統(tǒng)

空調(diào)調(diào)試、照明、給排水、夜景……2、設(shè)施完善

停車場、消防樓梯、衛(wèi)生間設(shè)施、臨時標識……3、形象與美化

施工孔洞、石材維修、粉刷遮蓋…..4、保安、保潔、企劃美陳條件配合

保證水源電源、配合安裝美陳…..注意：各項費用結(jié)算：各項能源割接清楚；協(xié)助整改代墊費用（時過境遷）??！開業(yè)——創(chuàng)造開業(yè)條件（工程）1、機電系統(tǒng)注意：后期管理-----遺留問題的整改與解決遺留工程問題正確對待；有效推動解決（限時解決）；方法與情商后期管理-----遺留問題的整改與解決遺留工程問題正確對待；安全管理1安全、服務、品質(zhì)安全第一，消防是安全管理的首要。

建管分離的組織管理集團安全與客服監(jiān)督部集團商管安防部區(qū)域安防品質(zhì)部商管安防部、工程部

安全管理1安全、服務、品質(zhì)安全管理2消防管理：1、開業(yè)驗收2、月度聯(lián)動測試3、消防演習4、定期檢查（尤其是重大節(jié)日）工程專業(yè)安全管理：1、設(shè)備安全管理：巡視與計劃維保、主力設(shè)備管理；2、安全生產(chǎn)：持證上崗、教育培訓、勞動保護、有限空間作業(yè)等；3、其它：高空墜落、防凍、惡劣天氣等。緊急突發(fā)事件預案的編制與演練！安全管理2消防管理：緊急突發(fā)事件預案的編制與演練！歷史ⅱ岳麓版第13課交通與通訊的變化資料精品課件歡迎使用歷史ⅱ岳麓版第13課交通與通訊的變化資料精品課件歡迎使用萬達商業(yè)綜合體物業(yè)工程管理培訓課件萬達商業(yè)綜合體物業(yè)工程管理培訓課件萬達商業(yè)綜合體物業(yè)工程管理培訓課件[自讀教材·填要點]一、鐵路，更多的鐵路1．地位鐵路是

建設(shè)的重點，便于國計民生，成為國民經(jīng)濟發(fā)展的動脈。2．出現(xiàn)1881年，中國自建的第一條鐵路——唐山

至胥各莊鐵路建成通車。1888年，宮廷專用鐵路落成。交通運輸開平[自讀教材·填要點]一、鐵路，更多的鐵路交通運輸開平

3．發(fā)展(1)原因：①甲午戰(zhàn)爭以后列強激烈爭奪在華鐵路的

。②修路成為中國人

的強烈愿望。(2)成果：1909年

建成通車；民國以后，各條商路修筑權(quán)收歸國有。4．制約因素政潮迭起，軍閥混戰(zhàn)，社會經(jīng)濟凋敝，鐵路建設(shè)始終未入正軌。修筑權(quán)救亡圖存京張鐵路3．發(fā)展修筑權(quán)救亡圖存京張鐵路

二、水運與航空1．水運(1)1872年,

正式成立，標志著中國新式航運業(yè)的誕生。(2)1900年前后，民間興辦的各種輪船航運公司近百家，幾乎都是在列強排擠中艱難求生。2．航空(1)起步：1918年，附設(shè)在福建馬尾造船廠的海軍飛機工程處開始研制

。(2)發(fā)展：1918年，北洋政府在交通部下設(shè)“

”；此后十年間，航空事業(yè)獲得較快發(fā)展。輪船招商局水上飛機籌辦航空事宜處二、水運與航空輪船招商局水上飛機籌辦航空事宜處三、從驛傳到郵政1．郵政(1)初辦郵政：1896年成立“大清郵政局”，此后又設(shè)

，郵傳正式脫離海關(guān)。(2)進一步發(fā)展：1913年，北洋政府宣布裁撤全部驛站；1920年，中國首次參加

。郵傳部萬國郵聯(lián)大會三、從驛傳到郵政郵傳部萬國郵聯(lián)大會2．電訊(1)開端：1877年，福建巡撫在

架設(shè)第一條電報線，成為中國自辦電報的開端。(2)特點：進程曲折，發(fā)展緩慢，直到20世紀30年代情況才發(fā)生變化。3．交通通訊變化的影響(1)新式交通促進了經(jīng)濟發(fā)展，改變了人們的通訊手段和

，

轉(zhuǎn)變了人們的思想觀念。(2)交通近代化使中國同世界的聯(lián)系大大增強，使異地傳輸更為便捷。(3)促進了中國的經(jīng)濟與社會發(fā)展，也使人們的生活

。臺灣出行方式多姿多彩2．電訊臺灣出行方式多姿多彩[合作探究·提認知]

電視劇《闖關(guān)東》講述了濟南章丘朱家峪人朱開山一家，從清末到九一八事變爆發(fā)闖關(guān)東的前塵往事。下圖是朱開山一家從山東輾轉(zhuǎn)逃亡到東北途中可能用到的四種交通工具。[合作探究·提認知]

電視劇《闖關(guān)東》講述了濟南章丘依據(jù)材料概括晚清中國交通方式的特點，并分析其成因。

提示：特點：新舊交通工具并存(或：傳統(tǒng)的帆船、獨輪車，近代的小火輪、火車同時使用)。

原因：近代西方列強的侵略加劇了中國的貧困，阻礙社會發(fā)展；西方工業(yè)文明的沖擊與示范；中國民族工業(yè)的興起與發(fā)展；政府及各階層人士的提倡與推動。依據(jù)材料概括晚清中國交通方式的特點，并分析其成因。[串點成面·握全局][串點成面·握全局]萬達商業(yè)綜合體物業(yè)工程管理培訓課件

一、近代交通業(yè)發(fā)展的原因、特點及影響1．原因(1)先進的中國人為救國救民，積極興辦近代交通業(yè)，促進中國社會發(fā)展。(2)列強侵華的需要。為擴大在華利益，加強控制、鎮(zhèn)壓中國人民的反抗，控制和操縱中國交通建設(shè)。(3)工業(yè)革命的成果傳入中國，為近代交通業(yè)的發(fā)展提供了物質(zhì)條件。一、近代交通業(yè)發(fā)展的原因、特點及影響2．特點(1)近代中國交通業(yè)逐漸開始近代化的進程，鐵路、水運和航空都獲得了一定程度的發(fā)展。(2)近代中國交通業(yè)受到西方列強的控制和操縱。(3)地域之間的發(fā)展不平衡。3．影響(1)積極影響：促進了經(jīng)濟發(fā)展，改變了人們的出行方式，一定程度上轉(zhuǎn)變了人們的思想觀念；加強了中國與世界各地的聯(lián)系，豐富了人們的生活。(2)消極影響：有利于西方列強的政治侵略和經(jīng)濟掠奪。2．特點1．李鴻章1872年在上海創(chuàng)辦輪船招商局，“前10年盈和，成為長江上重要商局，招商局和英商太古、怡和三家呈鼎立之勢”。這說明該企業(yè)的創(chuàng)辦 (

)A．打破了外商對中國航運業(yè)的壟斷B．阻止了外國對中國的經(jīng)濟侵略C．標志著中國近代化的起步D．使李鴻章轉(zhuǎn)變?yōu)槊褡遒Y本家1．李鴻章1872年在上海創(chuàng)辦輪船招商局，“前10年盈和，成解析：李鴻章是